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■ 진행 : 임성호 앵커, 김정진 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다.
[앵커]
오늘 굿모닝경제는 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께합니다. 교수님, 어서 오세요.
[석병훈]
안녕하십니까.
[앵커]
교수님, 오늘은 홍해 무역 문제를 좀 짚어보겠습니다. 이스라엘-하마스 전쟁의 영향으로 최근 홍해 무역로를 둘러싼 긴장이 격화되고 있는데 이게 우리나라 산업 전반에는 어떤 영향이 있을까요?
[석병훈]
홍해 사태가 장기화되지 않는 한은 큰 영향은 없을 것으로 보이고 있습니다. 왜냐하면 지금 홍해 리스크는 대부분 해상 운임 상승으로 영향을 미치게 되어 있는데요. 우리나라의 수출에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 반도체입니다. 그런데 이 반도체의 경우에는 해상을 통해서 수출을 하기보다는 항공운송을 통해서 수출을 하고 있습니다. 그래서 반도체 수출이 우리 전체 수출에서 차지하는 비중이 지금 현재 15% 정도인데요. 반도체 수출 같은 경우는 항공 수출 비중이 98.4%가 되겠습니다. 그래서 대부분 항공운송을 통해서 수출을 하기 때문에 이번에 홍해 리스크로 해상 운임이 급등을 하더라도 당분간 큰 영향이 없고요. 그 외에 다른 IT 수출품목 같은 경우도 대부분 항공운송에 의존하고 있어서 큰 영향이 없을 것으로 보입니다. 그렇지만 해상운송에 의존하고 있는 자동차, 석유화학 제품 같은 수출품목이 있는데요. 그렇다고 할지라도 이런 수출품목들의 주요 수출 국가들이 홍해를 통과하는 중동이나 유럽이 아니라는 점 때문에 이 홍해 리스크가 장기화되지 않는 한 당분간 우리나라에는 큰 영향은 없을 것으로 보고 있습니다.
[앵커]
교수님, 지금 이 사태로 말씀하셨듯이 지금 해상 운임이 상승하고 있고 당장 해운사 주가도 급등락하고 있거든요. 해운업이 위기다, 이런 평가가 계속해서 나오고 있었는데 업황 반등에 영향이 있을지, 어떻게 보십니까?
[석병훈]
지금 호재로 작용해서 해운사 주가가 상승하고 있습니다. 그리고 실제로 이번에 홍해 리스크 때문에 해상 운임이 작년도 평균치보다 한 달 새 2배 이상 상승한 것으로 나타나고 있습니다. 하지만 아까도 말씀드렸다시피 전년만큼 수익을 달성하기 위해서는 적어도 이 홍해 사태가 3개월에서 6개월 동안 지속이 돼야만 해운사의 이익이 2022년 수준에 다가갈 것으로 전망하고 있습니다. 그렇지만 지금 3~6개월까지 장기화될 것이라는 전망이 그렇게 많지가 않은 상황입니다. 왜냐하면 미국의 대선이 얼마 남지 않은 상황이기 때문에 미국이 지금 이 홍해 사태가 장기화되는 것을 원치 않아서 강하게 개입해서 조기에 종료시킬 가능성이 높다라고 많은 외교 전문가들이 예측하고 있고 저도 그 전망에 동의하고 있습니다. 그래서 이 사태가 장기화되지 않는 한 해운사들의 실적이 이 사태 때문에 좋아지기는 하지만 2022년 수준까지 좋아지기는 쉽지 않다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 문제는 물가인데 운임이 오르면 물가도 당연히 상승 압력을 받을 수밖에 없는 상황이잖아요. 향후 상황은 어떻게 예측하십니까?
[석병훈]
두 가지 측면에서 물가에 영향을 미칠 수가 있습니다. 첫 번째는 해상운임이 상승해서 이것이 수입물가 상승을 유발할 가능성이 있습니다. 그다음에 두 번째는 중동의 지정학적 리스크가 확대돼서 국제 유가가 상승을 하면 이것이 국내 석유류 가격을 상승시켜서 또 물가 상승을 유발할 가능성도 있습니다. 그런데 첫 번째로 해상운임이 수입물가에 영향을 미치는 것은 현재까지는 예를 들면 한국은행에서 발표한 12월달 수입물가를 봤을 때는 12월달 수입물가가 오히려 하락을 했기 때문에 12월달만 봐서는 현재까지 홍해 리스크가 수입물가에 미치는 영향은 미미한 것으로 보이고요. 그다음에 국제 유가에 미치는 영향도 역시 아직까지는 크지 않은 것으로 보입니다. 왜냐하면 지금 국제 유가는 세계적인 경기침체의 영향으로 원유의 수요가 감소해서 그 효과도 클 뿐만 아니라 산유국들이 감산하고자 했지만 그 감산이 의무 감산을 하기로 한 협의에 실패하는 바람에 자발적인 감산이라서, 자발적인 감산에 참여하지 않는 산유국들이 많아서요. 감산도 효과적으로 하지 못하는 상황이라 수요는 감소하고 공급도 적절히 줄이지 못해서 국제유가 역시 지정학적인 불안정성에도 불구하고 크게 뛰지는 않을 것으로 예상하고 있습니다. 그래서 두 가지 경로 모두 국내 물가에 크게 영향을 미치지는 않을 것이다, 저는 이렇게 예상하지만요. 한 가지 변수는 홍해 사태가 장기화되는 것인데요. 그 가능성도 역시 아까 말씀드린 미 대선의 영향으로 크지 않다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 다음으로 부동산 시장 이야기를 안 해 볼 수가 없습니다. 부동산 이슈를 짚어볼 텐데 지난해 6월입니다. 0.05% 하락에서 7월에 상승 전환한 이후에 쭉 오름세를 이어오다가 12월이죠, 다시 하락세로 전환한 것으로 지금 나타나고 있습니다. 이렇게 분위기가 바뀌었다고 봐야 할까요? 또는 분위기가 바뀐 배경에 대해서 어디에 있다고 보십니까?
[석병훈]
분위기가 바뀐 가장 큰 배경은 고금리가 장기화하고요. 그다음에 몇 가지 원인이 있는데 또다른 것은 정책자금대출이었는데 특례보금자리론의 일반형. 그래서 6억에서 9억까지의 주택에 대해서 공급을 하던 특례보금자리론 일반형이 작년 9월을 기준으로 공급이 중단됐었습니다. 그래서 대출이 좀 어려워진 측면, 그다음에 작년에 앵커님께서 아까 말씀하신 것처럼 7월달부터 5개월 연속 전월 대비 집값이 상승하다 보니까 부동산 가격이 너무 많이 상승한 것이 아니냐, 집값 상승에 대한 피로도로 이제는 좀 관망을 해야 되겠다라는 관망세가 강해지면서 급매물이 아니면 계약이 체결되지 않았습니다. 그래서 거래량이 급감하고 소수의 급매물 위주로 계약이 체결되다 보니까 실거래가가 떨어지기 시작했습니다. 이러한 요인들이 합쳐져서 12월달에 전월 대비 -0.1% 감소를 하는. 그래서 작년 6월 이후로 6개월 만에 하락세로 전환한 것으로 보입니다.
[앵커]
심지어 서울에서 집 사려는 수요도 살아나지 않고 있다는 이야기가 나오는데 이 부분은 어떤 내용입니까?
[석병훈]
서울도 아까 말씀드린 것처럼 서울이 가장 집값 상승세가 빨랐습니다. 가장 장기간 상승을 해 왔고요. 그러다 보니까 집값 상승에 대한 피로도가 컸고요. 그다음에 작년 9월에 특례보금자리론 일반형 공급이 중단되면서 특히 서울 외곽 지역, 노원구, 도봉구, 강북구 같은 서울 외곽 지역이 가장 큰 타격을 받았습니다. 그런데 일반적으로 부동산 시장에서도 업무 핵심지역에 가까운 곳, 아니면 학군지에 가까운 곳이 집값이 상승을 할 때는 가장 큰 폭으로 상승을 하고요. 그다음에 집값이 하락할 때는 또 가장 작게 하락을 합니다. 그래서 핵심은 학군지에서 먼 곳부터 집값 상승기에는 제일 늦게 집값이 상승을 했다가 하락기에는 또 제일 먼저 큰 폭으로 하락을 하는 이런 패턴을 보이는데요. 그러면 특례보금자리론 일반형의 수혜를 받던 서울 외곽 지역이 가장 먼저 집값이 큰 폭으로 하락하는, 그런 식으로 하락을 하면서 전반적으로 서울 주택가격의 선행지표라고 하는 서울주택매매소비심리지수도 큰 폭으로 하락을 해서 이게 100을 넘어가면 상승을 기대하는 공인중개사라든지 주택을 구매하고자 하는 사람들이 더 많은 것이고요. 하락을 기대하는 사람들보다 더 많은 것인데 100 아래로 내려가고요. 이게 95~114까지면 보합이라고 보는데 지금 보합 수준, 지금 99.6으로 나타났습니다.
[앵커]
아까 말씀하셨죠. 노도강 지역. 그러니까 노원구, 도봉구 그리고 강북 지역의 지금 하락세가 두드러지는 상황이잖아요. 아무래도 30대 영끌족의 유입이 많은 곳이라서 타격이 클 것 같거든요. 피해가 우려되는 상황이죠?
[석병훈]
그렇습니다. 지금 아무래도 30대들이 기초 자산이 부족한 관계로 특례보금자리론 일반형을 많이 활용해서 서울 지역에서 주택을 매수할만한 곳이 서울의 외곽 지역, 그중에서도 노원구, 도봉구, 강북구 지역이 주로 타깃이었습니다. 그래서 그쪽의 주택을 많이 구매한 것으로 보이는데요. 문제는 아까 말씀드린 것처럼 부동산 가격의 패턴이 핵심 업무지역 그다음에 핵심 학군지역에서 먼 지역일수록 집값의 상승은 가장 늦고 하락은 제일 먼저 일어나는 그런 패턴을 원래 보이게 되어 있고요. 그다음에 상승폭도 제일 적은 반면에 하락폭은 제일 큰, 항상 이런 패턴을 보이게 되어 있습니다. 그러다 보니까 서울 외곽지역인 노도강 지역이 지금 가장 큰 폭으로 주택가격이 하락하고 있는 상황이고요. 그래도 지금 전 분기 대비로는 대부분 60% 가까이 하락을 했는데요. 그래도 전년 동기 대비로는 여전히 상승한 수준입니다. 그래서 서울 같은 경우도 전년 동기 대비로는 실거래가가 9% 상승을 했고요. 전국으로 봐도 실거래가가 전년 동기 대비로는 2.78% 여전히 상승한 수준입니다. 그래서 전분기 대비로는 하락을 했지만 전년 동기 대비로는 상승한 수준이다. 그렇지만 중요한 것은 당장 30대 영끌을 해서 구매한 분들이 전 분기 대비로 집값이 큰 폭으로 하락했기 때문에 마음고생이 심한 것으로 안타까운 상황입니다.
[앵커]
교수님, 그러면 이 질문을 드려야 될 것 같은데 집값 하락세가 언제까지 이어질 것으로 보십니까? 일단 한은이 기준금리를 8연속 동결한 것과도 연관지어서 생각해 볼 만한 지점이 있을 것 같거든요. 어떻게 보십니까?
[석병훈]
저는 상반기까지는 집값이 침체기를 겪을 가능성이 크고요. 하반기부터는 집값이 상승세로 돌아설 것으로 예측을 하고 있습니다. 두 가지 정도 이유를 생각해 볼 수 있는데요. 첫 번째는 한국은행이 통화정책 기조를 하반기부터 전환할 것으로 예상하기 때문입니다. 아까 앵커님께서도 말씀해 주신 것처럼 한국은행이 기준금리를 동결하고 있는데요. 이번에 이창용 한국은행 총재도 6개월 정도는 기준금리 인하를 언급하기는 시기상조다 이렇게 언급을 했고요. 지금 물가가 하락하는 속도를 봤을 때는 빠르면 7월달부터 0.25%포인트 정도 기준금리 인하가 시작될 것으로 보이고요. 그다음에 한국은행에서 수차례 올해 말이나 내년 초에는 2% 물가 안정 목표를 달성할 것으로 예측을 하고 있다라고 밝혀왔습니다. 그래서 이 한국은행의 물가 예측이 예상대로 진행이 된다고 하면 2% 물가 안정 목표 달성시에 기준금리는 2~3%인 중립금리 수준 범위까지 낮아질 수 있다고 예측을 하고 있습니다. 제가 예측하기로는. 그러면 올해 말에서 내년 초까지 낙관적으로 보면 기준금리가 2.5%, 그다음에 좀 보수적으로 보면 2.75%까지 내려갈 수 있다고 보고 있습니다. 그렇게 되면 하반기부터는 기준금리 인하가 대출금리 하락을 유발해서 부동산 수요가 상승할 수 있고요. 또 다른 요인은 올해도 정부가 정책자금대출을 공급한다는 것입니다. 첫 번째는 신생아특례대출, 27조 원 규모로 공급을 해서 9억 원 이하, 최대 5억 원까지 대출을 할 것이기 때문에 이것이 특히 아까 말씀드린 노도강 지역 같은 수도권에 9억 원 이하 집이 몰려 있는 지역의 부동산 수요를 다시 끌어올릴 가능성이 있고요. 그것뿐만 아니라 특례보금자리론이 이달 말에 종료가 되는데 그것의 후속으로 보금자리론을 재출시할 것을 지금 검토하고 있습니다. 그래서 보금자리론 같은 경우에는 특례보금자리론의 우대형과 유사하게 6억 원 이하의 주택, 거기에 3억 원 수준으로 대출 가능하게 공급할 것으로 전망이 되기 때문에 이것은 지방이나 수도권 외곽지역 같은 곳의 수요를 끌어올릴 가능성이 큽니다. 그래서 이런 정책자금대출 공급과 하반기부터는 한국은행 기준금리 인하, 이 두 가지 요인으로 하반기에는 주택 가격이 상승할 가능성이 크다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
결국 그러니까 미국 금리인하가 이르면 3월 아니면 5월로 예상이 되고 있잖아요, 현 시점에서는. 그게 현실화가 됐을 때 이건 어떻습니까? 영향이 있겠죠?
[석병훈]
미국 금리인하는 저는 5월부터 가능할 것으로 보고 있고요. 미국 금리가 인하하게 되면 이것을 반영해서 미 국채금리도 역시 인하가 되게 됩니다. 그러면 세계 투자가들이 자산 포트폴리오를 조정하기 때문에 한국의 국채금리 역시 하락할 수밖에 없습니다. 그러면 한국의 국채금리가 하락하게 되면 은행채 금리 역시 하락을 해서 은행채 금리가 하락을 하면 은행의 대출금리도 하락할 수밖에 없습니다. 그러면 대출금리가 하락을 하니까 이것 역시 주택에 대한 수요를 끌어올릴 수 있는 요인이 될 것입니다.
그래서 앵커님께서 지적해 주신 것처럼 미 연준의 통화정책 기조 전환 역시 국내 시장금리를 낮춰서 부동산 수요를 다시 끌어올릴 수 있는 요인이 될 것이라고 저도 보고 있습니다.
[앵커]
어쨌든 관련해서 정부에서는 최근에 재건축 완화 정책을 발표했는데 이 정책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될까요?
[석병훈]
재건축을 대규모 완화하는 정책을 발표했습니다. 재개발과 재건축을 완화하는 정책을 발표했는데요. 핵심부터 말씀을 드리면 최근에 고물가 상황으로 인해서 공사 비용은 큰 폭으로 상승을 했고요. 또 고금리로 인해서 금융 비용도 상승을 했습니다. 그래서 재건축, 재개발에 대한 규제완화만 가지고는 재건축과 재개발의 사업성이 좋지 않기 때문에 재건축, 재개발이 촉진되기는 어렵다고 저는 보고 있습니다. 그래서 재건축, 재개발을 촉진하기 위해서는 결국 사업성을 높여주는 후속대책이 필요한데요. 사업성을 높여주기 위해서는 결국 용적률을 완화하는 게 필요하고요. 그다음에 또 강남 3구와 용산구 같은 경우는 아직까지도 분양가 상한제가 적용되고 있습니다. 분양가가 규제를 받고 있는 것이죠. 그래서 분양가 상한제를 폐지하지 않는 이상 재건축, 재개발 추진이 어렵고요. 그리고 재건축 초과이익 환수제를 추가적으로 완화해 주지 않으면 사업성이 또 역시 개선되기 어렵다.
그래서 이러한 사업성을 높여주기 위한 추가적인 대책이 필요하지만 문제는 사회적인 합의를 거쳐야 한다고 보고 있습니다. 왜냐하면 용적률을 완화하면 고밀 개발이 되니까 그 지역의 혼잡도가 높아지고요. 그다음에 당연히 재건축 초과이익 환수하는 것도 그런 과밀 개발로 인한 혼잡도로 인한 사회적 비용을 재건축 초과이익으로 환수하는 일종의 개념이기 때문에 이것을 완화해 주는 것도 역시 사회적인 합의를 거쳐야 된다, 이런 것은 반드시 필요하다고 저도 보고 있습니다. 그런데 이번에 어찌됐든 정부는 공급절벽이 예상되기 때문에, 여러 가지 선행지표들이 앞으로 최소 3~4년 뒤에 신규 주택 공급이 30에서 많게는 57%까지 급감할 것을 시사하기 때문에 이런 공급절벽을 막기 위해서 재건축 재개발에 대한 규제 완화는 불가피했다. 그래서 이런 정책이 나왔다고 보고요. 그런데 핵심은 재개발의 노후요건을 완화해서 30년 이상 건축물이 전체 3분의 2 이상이 돼야 재개발이 가능했지만, 이것을 60%로 완화했고요. 재건축 같은 경우에는 원래 안전진단을 먼저 통과해야만 재건축 단계가 진행됐었는데요. 이것을 먼저 정비계획 입안 제안부터 시작을 하고요. 관리처분인가 끝날 때까지 안전진단을 통과하기만 하면 된다. 안전진단 요건도 대폭 완화해서 사실상 폐지 수준으로 하겠다라는 것을 해서 재건축 기간을 짧게는 3년, 길게는 6년까지 단축하는 규제를 완화하는 방안을 제시했습니다. 그래서 이것은 신규 공급 절벽을 완화하기 위한 불가피한 조치로 저도 적절하다고 보지만 결국은 사업성을 얼마나 높여주느냐, 이런 후속대책은 불가피하다, 신규 공급을 늘리기 위해서. 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
끝으로 뉴욕증시 상황도 살펴보겠습니다. 3대 지수 모두 하락 마감했습니다. 10년 만기 미국 국채금리가 4%를 다시 돌파했거든요. 어떤 점을 짚어봐야 될까요?
[석병훈]
가장 중요한 것은 투표권을 가지고 있는 밀러 연준 이사죠. 미 연준의 기준금리 결정의 투표권을 갖고 있는 연준 이사가 매파적인 발언을 해서요. 조기 금리인하가 없다라고 해서 3월달에 기준금리 인하를 할 것이라는 시장의 기대를 잠재운 것이 지금 국채금리를 상승시켰을 뿐만 아니라 달러지수 역시 0.94% 인상해서 달러 강세를 유발했습니다. 그래서 원달러 환율 역시 지금 다시 상승할 것으로 예상이 되고요. 이것이 결국 뉴욕증시에 찬물을 끼얹어서 다우존스지수, 나스닥지수, S&P지수 모두 하락을 했습니다. 그래서 저는 기존에 계속 얘기했던 것처럼 3월 기준금리 인하 기대는 너무 과도한 기대였고요. 여전히 5월달에 기준금리 인하가 시작될 것으로 예상하고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학부 교수와 함께했습니다. 교수님, 고맙습니다.
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■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다.
[앵커]
오늘 굿모닝경제는 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께합니다. 교수님, 어서 오세요.
[석병훈]
안녕하십니까.
[앵커]
교수님, 오늘은 홍해 무역 문제를 좀 짚어보겠습니다. 이스라엘-하마스 전쟁의 영향으로 최근 홍해 무역로를 둘러싼 긴장이 격화되고 있는데 이게 우리나라 산업 전반에는 어떤 영향이 있을까요?
[석병훈]
홍해 사태가 장기화되지 않는 한은 큰 영향은 없을 것으로 보이고 있습니다. 왜냐하면 지금 홍해 리스크는 대부분 해상 운임 상승으로 영향을 미치게 되어 있는데요. 우리나라의 수출에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 반도체입니다. 그런데 이 반도체의 경우에는 해상을 통해서 수출을 하기보다는 항공운송을 통해서 수출을 하고 있습니다. 그래서 반도체 수출이 우리 전체 수출에서 차지하는 비중이 지금 현재 15% 정도인데요. 반도체 수출 같은 경우는 항공 수출 비중이 98.4%가 되겠습니다. 그래서 대부분 항공운송을 통해서 수출을 하기 때문에 이번에 홍해 리스크로 해상 운임이 급등을 하더라도 당분간 큰 영향이 없고요. 그 외에 다른 IT 수출품목 같은 경우도 대부분 항공운송에 의존하고 있어서 큰 영향이 없을 것으로 보입니다. 그렇지만 해상운송에 의존하고 있는 자동차, 석유화학 제품 같은 수출품목이 있는데요. 그렇다고 할지라도 이런 수출품목들의 주요 수출 국가들이 홍해를 통과하는 중동이나 유럽이 아니라는 점 때문에 이 홍해 리스크가 장기화되지 않는 한 당분간 우리나라에는 큰 영향은 없을 것으로 보고 있습니다.
[앵커]
교수님, 지금 이 사태로 말씀하셨듯이 지금 해상 운임이 상승하고 있고 당장 해운사 주가도 급등락하고 있거든요. 해운업이 위기다, 이런 평가가 계속해서 나오고 있었는데 업황 반등에 영향이 있을지, 어떻게 보십니까?
[석병훈]
지금 호재로 작용해서 해운사 주가가 상승하고 있습니다. 그리고 실제로 이번에 홍해 리스크 때문에 해상 운임이 작년도 평균치보다 한 달 새 2배 이상 상승한 것으로 나타나고 있습니다. 하지만 아까도 말씀드렸다시피 전년만큼 수익을 달성하기 위해서는 적어도 이 홍해 사태가 3개월에서 6개월 동안 지속이 돼야만 해운사의 이익이 2022년 수준에 다가갈 것으로 전망하고 있습니다. 그렇지만 지금 3~6개월까지 장기화될 것이라는 전망이 그렇게 많지가 않은 상황입니다. 왜냐하면 미국의 대선이 얼마 남지 않은 상황이기 때문에 미국이 지금 이 홍해 사태가 장기화되는 것을 원치 않아서 강하게 개입해서 조기에 종료시킬 가능성이 높다라고 많은 외교 전문가들이 예측하고 있고 저도 그 전망에 동의하고 있습니다. 그래서 이 사태가 장기화되지 않는 한 해운사들의 실적이 이 사태 때문에 좋아지기는 하지만 2022년 수준까지 좋아지기는 쉽지 않다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 문제는 물가인데 운임이 오르면 물가도 당연히 상승 압력을 받을 수밖에 없는 상황이잖아요. 향후 상황은 어떻게 예측하십니까?
[석병훈]
두 가지 측면에서 물가에 영향을 미칠 수가 있습니다. 첫 번째는 해상운임이 상승해서 이것이 수입물가 상승을 유발할 가능성이 있습니다. 그다음에 두 번째는 중동의 지정학적 리스크가 확대돼서 국제 유가가 상승을 하면 이것이 국내 석유류 가격을 상승시켜서 또 물가 상승을 유발할 가능성도 있습니다. 그런데 첫 번째로 해상운임이 수입물가에 영향을 미치는 것은 현재까지는 예를 들면 한국은행에서 발표한 12월달 수입물가를 봤을 때는 12월달 수입물가가 오히려 하락을 했기 때문에 12월달만 봐서는 현재까지 홍해 리스크가 수입물가에 미치는 영향은 미미한 것으로 보이고요. 그다음에 국제 유가에 미치는 영향도 역시 아직까지는 크지 않은 것으로 보입니다. 왜냐하면 지금 국제 유가는 세계적인 경기침체의 영향으로 원유의 수요가 감소해서 그 효과도 클 뿐만 아니라 산유국들이 감산하고자 했지만 그 감산이 의무 감산을 하기로 한 협의에 실패하는 바람에 자발적인 감산이라서, 자발적인 감산에 참여하지 않는 산유국들이 많아서요. 감산도 효과적으로 하지 못하는 상황이라 수요는 감소하고 공급도 적절히 줄이지 못해서 국제유가 역시 지정학적인 불안정성에도 불구하고 크게 뛰지는 않을 것으로 예상하고 있습니다. 그래서 두 가지 경로 모두 국내 물가에 크게 영향을 미치지는 않을 것이다, 저는 이렇게 예상하지만요. 한 가지 변수는 홍해 사태가 장기화되는 것인데요. 그 가능성도 역시 아까 말씀드린 미 대선의 영향으로 크지 않다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 다음으로 부동산 시장 이야기를 안 해 볼 수가 없습니다. 부동산 이슈를 짚어볼 텐데 지난해 6월입니다. 0.05% 하락에서 7월에 상승 전환한 이후에 쭉 오름세를 이어오다가 12월이죠, 다시 하락세로 전환한 것으로 지금 나타나고 있습니다. 이렇게 분위기가 바뀌었다고 봐야 할까요? 또는 분위기가 바뀐 배경에 대해서 어디에 있다고 보십니까?
[석병훈]
분위기가 바뀐 가장 큰 배경은 고금리가 장기화하고요. 그다음에 몇 가지 원인이 있는데 또다른 것은 정책자금대출이었는데 특례보금자리론의 일반형. 그래서 6억에서 9억까지의 주택에 대해서 공급을 하던 특례보금자리론 일반형이 작년 9월을 기준으로 공급이 중단됐었습니다. 그래서 대출이 좀 어려워진 측면, 그다음에 작년에 앵커님께서 아까 말씀하신 것처럼 7월달부터 5개월 연속 전월 대비 집값이 상승하다 보니까 부동산 가격이 너무 많이 상승한 것이 아니냐, 집값 상승에 대한 피로도로 이제는 좀 관망을 해야 되겠다라는 관망세가 강해지면서 급매물이 아니면 계약이 체결되지 않았습니다. 그래서 거래량이 급감하고 소수의 급매물 위주로 계약이 체결되다 보니까 실거래가가 떨어지기 시작했습니다. 이러한 요인들이 합쳐져서 12월달에 전월 대비 -0.1% 감소를 하는. 그래서 작년 6월 이후로 6개월 만에 하락세로 전환한 것으로 보입니다.
[앵커]
심지어 서울에서 집 사려는 수요도 살아나지 않고 있다는 이야기가 나오는데 이 부분은 어떤 내용입니까?
[석병훈]
서울도 아까 말씀드린 것처럼 서울이 가장 집값 상승세가 빨랐습니다. 가장 장기간 상승을 해 왔고요. 그러다 보니까 집값 상승에 대한 피로도가 컸고요. 그다음에 작년 9월에 특례보금자리론 일반형 공급이 중단되면서 특히 서울 외곽 지역, 노원구, 도봉구, 강북구 같은 서울 외곽 지역이 가장 큰 타격을 받았습니다. 그런데 일반적으로 부동산 시장에서도 업무 핵심지역에 가까운 곳, 아니면 학군지에 가까운 곳이 집값이 상승을 할 때는 가장 큰 폭으로 상승을 하고요. 그다음에 집값이 하락할 때는 또 가장 작게 하락을 합니다. 그래서 핵심은 학군지에서 먼 곳부터 집값 상승기에는 제일 늦게 집값이 상승을 했다가 하락기에는 또 제일 먼저 큰 폭으로 하락을 하는 이런 패턴을 보이는데요. 그러면 특례보금자리론 일반형의 수혜를 받던 서울 외곽 지역이 가장 먼저 집값이 큰 폭으로 하락하는, 그런 식으로 하락을 하면서 전반적으로 서울 주택가격의 선행지표라고 하는 서울주택매매소비심리지수도 큰 폭으로 하락을 해서 이게 100을 넘어가면 상승을 기대하는 공인중개사라든지 주택을 구매하고자 하는 사람들이 더 많은 것이고요. 하락을 기대하는 사람들보다 더 많은 것인데 100 아래로 내려가고요. 이게 95~114까지면 보합이라고 보는데 지금 보합 수준, 지금 99.6으로 나타났습니다.
[앵커]
아까 말씀하셨죠. 노도강 지역. 그러니까 노원구, 도봉구 그리고 강북 지역의 지금 하락세가 두드러지는 상황이잖아요. 아무래도 30대 영끌족의 유입이 많은 곳이라서 타격이 클 것 같거든요. 피해가 우려되는 상황이죠?
[석병훈]
그렇습니다. 지금 아무래도 30대들이 기초 자산이 부족한 관계로 특례보금자리론 일반형을 많이 활용해서 서울 지역에서 주택을 매수할만한 곳이 서울의 외곽 지역, 그중에서도 노원구, 도봉구, 강북구 지역이 주로 타깃이었습니다. 그래서 그쪽의 주택을 많이 구매한 것으로 보이는데요. 문제는 아까 말씀드린 것처럼 부동산 가격의 패턴이 핵심 업무지역 그다음에 핵심 학군지역에서 먼 지역일수록 집값의 상승은 가장 늦고 하락은 제일 먼저 일어나는 그런 패턴을 원래 보이게 되어 있고요. 그다음에 상승폭도 제일 적은 반면에 하락폭은 제일 큰, 항상 이런 패턴을 보이게 되어 있습니다. 그러다 보니까 서울 외곽지역인 노도강 지역이 지금 가장 큰 폭으로 주택가격이 하락하고 있는 상황이고요. 그래도 지금 전 분기 대비로는 대부분 60% 가까이 하락을 했는데요. 그래도 전년 동기 대비로는 여전히 상승한 수준입니다. 그래서 서울 같은 경우도 전년 동기 대비로는 실거래가가 9% 상승을 했고요. 전국으로 봐도 실거래가가 전년 동기 대비로는 2.78% 여전히 상승한 수준입니다. 그래서 전분기 대비로는 하락을 했지만 전년 동기 대비로는 상승한 수준이다. 그렇지만 중요한 것은 당장 30대 영끌을 해서 구매한 분들이 전 분기 대비로 집값이 큰 폭으로 하락했기 때문에 마음고생이 심한 것으로 안타까운 상황입니다.
[앵커]
교수님, 그러면 이 질문을 드려야 될 것 같은데 집값 하락세가 언제까지 이어질 것으로 보십니까? 일단 한은이 기준금리를 8연속 동결한 것과도 연관지어서 생각해 볼 만한 지점이 있을 것 같거든요. 어떻게 보십니까?
[석병훈]
저는 상반기까지는 집값이 침체기를 겪을 가능성이 크고요. 하반기부터는 집값이 상승세로 돌아설 것으로 예측을 하고 있습니다. 두 가지 정도 이유를 생각해 볼 수 있는데요. 첫 번째는 한국은행이 통화정책 기조를 하반기부터 전환할 것으로 예상하기 때문입니다. 아까 앵커님께서도 말씀해 주신 것처럼 한국은행이 기준금리를 동결하고 있는데요. 이번에 이창용 한국은행 총재도 6개월 정도는 기준금리 인하를 언급하기는 시기상조다 이렇게 언급을 했고요. 지금 물가가 하락하는 속도를 봤을 때는 빠르면 7월달부터 0.25%포인트 정도 기준금리 인하가 시작될 것으로 보이고요. 그다음에 한국은행에서 수차례 올해 말이나 내년 초에는 2% 물가 안정 목표를 달성할 것으로 예측을 하고 있다라고 밝혀왔습니다. 그래서 이 한국은행의 물가 예측이 예상대로 진행이 된다고 하면 2% 물가 안정 목표 달성시에 기준금리는 2~3%인 중립금리 수준 범위까지 낮아질 수 있다고 예측을 하고 있습니다. 제가 예측하기로는. 그러면 올해 말에서 내년 초까지 낙관적으로 보면 기준금리가 2.5%, 그다음에 좀 보수적으로 보면 2.75%까지 내려갈 수 있다고 보고 있습니다. 그렇게 되면 하반기부터는 기준금리 인하가 대출금리 하락을 유발해서 부동산 수요가 상승할 수 있고요. 또 다른 요인은 올해도 정부가 정책자금대출을 공급한다는 것입니다. 첫 번째는 신생아특례대출, 27조 원 규모로 공급을 해서 9억 원 이하, 최대 5억 원까지 대출을 할 것이기 때문에 이것이 특히 아까 말씀드린 노도강 지역 같은 수도권에 9억 원 이하 집이 몰려 있는 지역의 부동산 수요를 다시 끌어올릴 가능성이 있고요. 그것뿐만 아니라 특례보금자리론이 이달 말에 종료가 되는데 그것의 후속으로 보금자리론을 재출시할 것을 지금 검토하고 있습니다. 그래서 보금자리론 같은 경우에는 특례보금자리론의 우대형과 유사하게 6억 원 이하의 주택, 거기에 3억 원 수준으로 대출 가능하게 공급할 것으로 전망이 되기 때문에 이것은 지방이나 수도권 외곽지역 같은 곳의 수요를 끌어올릴 가능성이 큽니다. 그래서 이런 정책자금대출 공급과 하반기부터는 한국은행 기준금리 인하, 이 두 가지 요인으로 하반기에는 주택 가격이 상승할 가능성이 크다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
결국 그러니까 미국 금리인하가 이르면 3월 아니면 5월로 예상이 되고 있잖아요, 현 시점에서는. 그게 현실화가 됐을 때 이건 어떻습니까? 영향이 있겠죠?
[석병훈]
미국 금리인하는 저는 5월부터 가능할 것으로 보고 있고요. 미국 금리가 인하하게 되면 이것을 반영해서 미 국채금리도 역시 인하가 되게 됩니다. 그러면 세계 투자가들이 자산 포트폴리오를 조정하기 때문에 한국의 국채금리 역시 하락할 수밖에 없습니다. 그러면 한국의 국채금리가 하락하게 되면 은행채 금리 역시 하락을 해서 은행채 금리가 하락을 하면 은행의 대출금리도 하락할 수밖에 없습니다. 그러면 대출금리가 하락을 하니까 이것 역시 주택에 대한 수요를 끌어올릴 수 있는 요인이 될 것입니다.
그래서 앵커님께서 지적해 주신 것처럼 미 연준의 통화정책 기조 전환 역시 국내 시장금리를 낮춰서 부동산 수요를 다시 끌어올릴 수 있는 요인이 될 것이라고 저도 보고 있습니다.
[앵커]
어쨌든 관련해서 정부에서는 최근에 재건축 완화 정책을 발표했는데 이 정책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될까요?
[석병훈]
재건축을 대규모 완화하는 정책을 발표했습니다. 재개발과 재건축을 완화하는 정책을 발표했는데요. 핵심부터 말씀을 드리면 최근에 고물가 상황으로 인해서 공사 비용은 큰 폭으로 상승을 했고요. 또 고금리로 인해서 금융 비용도 상승을 했습니다. 그래서 재건축, 재개발에 대한 규제완화만 가지고는 재건축과 재개발의 사업성이 좋지 않기 때문에 재건축, 재개발이 촉진되기는 어렵다고 저는 보고 있습니다. 그래서 재건축, 재개발을 촉진하기 위해서는 결국 사업성을 높여주는 후속대책이 필요한데요. 사업성을 높여주기 위해서는 결국 용적률을 완화하는 게 필요하고요. 그다음에 또 강남 3구와 용산구 같은 경우는 아직까지도 분양가 상한제가 적용되고 있습니다. 분양가가 규제를 받고 있는 것이죠. 그래서 분양가 상한제를 폐지하지 않는 이상 재건축, 재개발 추진이 어렵고요. 그리고 재건축 초과이익 환수제를 추가적으로 완화해 주지 않으면 사업성이 또 역시 개선되기 어렵다.
그래서 이러한 사업성을 높여주기 위한 추가적인 대책이 필요하지만 문제는 사회적인 합의를 거쳐야 한다고 보고 있습니다. 왜냐하면 용적률을 완화하면 고밀 개발이 되니까 그 지역의 혼잡도가 높아지고요. 그다음에 당연히 재건축 초과이익 환수하는 것도 그런 과밀 개발로 인한 혼잡도로 인한 사회적 비용을 재건축 초과이익으로 환수하는 일종의 개념이기 때문에 이것을 완화해 주는 것도 역시 사회적인 합의를 거쳐야 된다, 이런 것은 반드시 필요하다고 저도 보고 있습니다. 그런데 이번에 어찌됐든 정부는 공급절벽이 예상되기 때문에, 여러 가지 선행지표들이 앞으로 최소 3~4년 뒤에 신규 주택 공급이 30에서 많게는 57%까지 급감할 것을 시사하기 때문에 이런 공급절벽을 막기 위해서 재건축 재개발에 대한 규제 완화는 불가피했다. 그래서 이런 정책이 나왔다고 보고요. 그런데 핵심은 재개발의 노후요건을 완화해서 30년 이상 건축물이 전체 3분의 2 이상이 돼야 재개발이 가능했지만, 이것을 60%로 완화했고요. 재건축 같은 경우에는 원래 안전진단을 먼저 통과해야만 재건축 단계가 진행됐었는데요. 이것을 먼저 정비계획 입안 제안부터 시작을 하고요. 관리처분인가 끝날 때까지 안전진단을 통과하기만 하면 된다. 안전진단 요건도 대폭 완화해서 사실상 폐지 수준으로 하겠다라는 것을 해서 재건축 기간을 짧게는 3년, 길게는 6년까지 단축하는 규제를 완화하는 방안을 제시했습니다. 그래서 이것은 신규 공급 절벽을 완화하기 위한 불가피한 조치로 저도 적절하다고 보지만 결국은 사업성을 얼마나 높여주느냐, 이런 후속대책은 불가피하다, 신규 공급을 늘리기 위해서. 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
끝으로 뉴욕증시 상황도 살펴보겠습니다. 3대 지수 모두 하락 마감했습니다. 10년 만기 미국 국채금리가 4%를 다시 돌파했거든요. 어떤 점을 짚어봐야 될까요?
[석병훈]
가장 중요한 것은 투표권을 가지고 있는 밀러 연준 이사죠. 미 연준의 기준금리 결정의 투표권을 갖고 있는 연준 이사가 매파적인 발언을 해서요. 조기 금리인하가 없다라고 해서 3월달에 기준금리 인하를 할 것이라는 시장의 기대를 잠재운 것이 지금 국채금리를 상승시켰을 뿐만 아니라 달러지수 역시 0.94% 인상해서 달러 강세를 유발했습니다. 그래서 원달러 환율 역시 지금 다시 상승할 것으로 예상이 되고요. 이것이 결국 뉴욕증시에 찬물을 끼얹어서 다우존스지수, 나스닥지수, S&P지수 모두 하락을 했습니다. 그래서 저는 기존에 계속 얘기했던 것처럼 3월 기준금리 인하 기대는 너무 과도한 기대였고요. 여전히 5월달에 기준금리 인하가 시작될 것으로 예상하고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학부 교수와 함께했습니다. 교수님, 고맙습니다.
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