[굿모닝경제] 서울 아파트 중고가 거래↑...'역전세' 대책 본격 논의

[굿모닝경제] 서울 아파트 중고가 거래↑...'역전세' 대책 본격 논의

2023.06.07. 오전 07:37
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■ 진행 : 나경철 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝경제는 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께하겠습니다. 어서 오세요.

올해 서울에서 중고가 아파트 거래 비중이 큰 폭으로 늘어난 것으로 지금 나타나고 있습니다. 대출규제 완화 효과가 있다, 이렇게 보이는 건가요?

[석병훈]
그렇습니다. 특례보금자리론이라는 정책자금대출 상품의 출시 영향, 그다음에 주택담보대출금리가 하향 안정세에 접어들었다는 점, 이 두 가지가 가장 큰 이유로 보이는데요. 2023년 2월 이때가 특례보금자리론의 판매가 시작된 시점입니다. 이때부터 최근 4개월간의 변화를 보면 특히 6억 원 초과 9억 원 이하의 집의 거래 비중이 30.1%로 직전 4개월 대비 4.6%포인트나 큰 폭으로 증가를 했습니다.

그런데 특례보금자리론이라는 것은 9억 이하 주택에 대해서 4%대 금리로 장기간 대출을 해 주는 건데 소득 제한 없이 누구나 받을 수 있고요. DSR 규제, 총부채원리금상환비율규제라고 해서 주택담보대출이나 신용대출 모든 대출의 원금과 이자 상환액이 연소득의 40%를 초과할 수 없다는 총부채원리금상환비율 규제의 예외적용을 해 줬습니다. 그러다 보니까 9억 원 이하의 주택에 대해서는 거래비중이 30.%의 큰 폭의 수요 증가로 특례보금자리론 혜택을 받으니까요, 9억 원 이하 주택 구입 시에. 증가를 했고요. 9억 초과 15억 이하의 주택 같은 경우에도 지금 29.2%나 거래가 돼서 직전 4개월 대비 2.7%포인트나 크게 증가를 했는데 이 같은 경우는 갈아타기 수요, 기존 9억 이하의 주택 거주하던 사람이 주택담보대출금리가 작년에 6~7%대에 이르렀는데 3월 이후에 3~4%대로 하향안정화되고 있습니다.

그래서 금리가 낮아지니까 뭔가 갈아타기 수요로 9억 초과 12억 이하의 주택 거래 비중 역시 29.2%로 2.7%포인트나 증가한 것으로 보여서 중고가 가격대라고 하는 6억 초과 15억 이하의 아파트 거래 비중이 무려 60% 가까이 되는 상황이 됐습니다.

[앵커]
여기에다 정부가 이번 주에 또 대출완화를 추진할 것으로 보이는데 전세보즘금 반환 감격의 대출 규제를 낮추는 방안이 논의되고 있는 거죠?

[석병훈]
그렇습니다. 역전세의 위험, 전세가의 가파른 하락으로 전세대출 대출 사기 영향, 이런 것으로 전세 수요가 많이 줄어들었거든요. 그래서 전세가의 가파른 하락의 영향으로 최근 한국은행 보고서에 따르면 잔존 전세계약 중에서 역전세라고 하죠. 처음에 전세 계약할 시점의 보증금보다 현재의 전세 시세가 낮아져서 집주인이 새로운 전세를 통해서 임차인을 들이고 그 전세보증금을 받아서 원래 전세보증금을 상환할 때 전세 가격 하락으로 차이가 발생한 경우. 그 경우에 역전세 위험가구의 비중이 작년 1월에 25. 9%에서 잔존 전세가구의. 올해 4월 52.4%로 절반에 해당하는 수준으로 큰 폭으로 뛰었다는 한국은행의 보고서에 바탕으로 한 것으로 보입니다. 그래서 이에 대한 대책으로 아까 말씀드린 총부채원리금상환비율 규제를 전세보증금 반환 목적의 대출의 경우에 한해서만 예외적용을 해 주자라는 것을 검토하고 있는 것으로 보이는데요.

기본적으로 이것은 저는 반대하는 입장입니다. 이유는 사실 집주인의 절반가량이 고령자로서 소득이 거의 없다 보니까 DSR 규제에 걸려서 전세보증금을 추가로 자기가 대출을 받아서 반환해야 될 경우에 문제가 생기거든요. 그래서 이것을 도와주자는 취지인데요. 문제는 사실 이것은 그동안 무리하게 전세를 끼고 갭투자를 해서 다주택자가 된 사람들, 결국 그 사람들이 원래는 자기 집을 팔아서 전세보증금을 반환해야 되는 것이거든요. 그런데 그것을 안 하게 정부가 대출을 할 수 있게 숨통을 틔워주고 다시 전세 시세가 상승할 때까지 시간을 벌어주는 것이기 때문에 이것은 갭투자를 무리하게 한 집주인들을 사실상 지원해 주는 정책이라고 생각하고요.

그것뿐만 아니라 새로 들어오는 세입자 같은 경우에는 선순위 채권으로 집을 보유하고 있는 사람들이 그 차액만큼 대출을 받은 것이 자신에 주는 전세보증금보다 선순위 채권으로 잡혀 있습니다. 그러면 전세가격이 추가로 하락하거나 집주인이 유동성 위기가 처해져서 전세보증금을 반환하지 못할 경우에는 은행의 선순위 채권이 먼저 집을 경매처분한 뒤 가져가고 나머지 부분으로 전세보증금을 반환받기 때문에 새로 들어오는 세입자에게 위험이 전가되는 경향이 있습니다.

마지막으로는 가계부채가 큰 폭으로 증가할 것으로 예상이 됩니다. 이것은 저의 연구결과에 따른 것인데요. 왜냐하면 기존에 LTV 규제 같은 경우에는 집값의 일정 비율에 대해서 대출을 받을 수가 있습니다. 그래서 예를 들면 LTV 50%라고 하면 집값의 절반까지 대출받을 수 있는 건데요, 주택담보대출을. 이 규제 같은 경우에는 집값이 상승할 경우에 가계부채가 늘어날 수 있습니다. 왜냐하면 집값이 5억일 때는 2억 5000까지만 대출을 받을 수 있지만 집값이 2배로 뛰어서 10억이 되면 대출을 5억까지 받을 수 있거든요. 그런데 이렇게 집값 상승 시 가계부채가 증가하는 걸 막아줄 수 있는 규제가 DSR 규제입니다. 왜냐하면 이것은 자기 소득의 40%이기 때문에. 소득에 변화가 없으면 집값이 상승해도 대출을 추가로 받을 수 없는 것이거든요. 그런데 지금 현재 우리나라 부동산 가격이 저점을 확인하고 추세적으로 상승할 가능성이 높다고 보고 있는데 DSR 규제를 이런 예외, 저런 예외로 계속 풀어주기 시작하면 LTV 규제만 가지는 집값 상승기에 가계부채 증가를 막을 수 없다는 것이 저의 연구결과였기 때문에 이런 이유로 저는 DSR 규제를 자꾸 예외적용해 주는 것을 반대하고 있습니다.

[앵커]
지금의 부동산 시장이 갖고 있는 문제들을 더 악화시킬 수 있다, 이런 의견을 내주셨고요. 수출 관련 이야기를 좀 해 보면 우리나라 전통적으로 대중국 수출 의존도가 굉장히 높은 나라였는데 지금 1월에서 5월까지를 보니까 중국 수출 의존도가 20%를 밑돈 것으로 지금 나타났습니다. 중국의 상황이 좋지 않은 것도 있고. 이렇게 미중 갈등 문제도 있고 해서 탈중국 현상이 가속화되고 있는데 이 현상이 이어질 거라고 보세요? 어떻게 보세요?

[석병훈]
저도 이어지는 것은 불가피하다고 보고 있습니다. 지금 탈중국 현상은 우리나라뿐만 아니라 미국, 유럽, 전 세계적인 현상으로 발생하고 있거든요. 그런데 이 탈중국 현상이 발생하는 이유는 첫 번째는 과거 미국 트럼프 행정부에서 리쇼어링 정책을 지원했습니다. 그러니까 중국에 있던 생산시설을 미국으로 가져오는 정책에 대해서 보조금을 주고 이런 식으로 지원하는 정책을 쓰기 시작하면서 탈중국이 시작됐고요. 그다음에 중국이 1인당 아이 한 명만 낳게 하는 인구감소 정책을 써왔기 때문에 이 효과가 나타나서 노동력이 급격하게 줄어들고 있고 이게 중국 내에서 임금을 상승시키고 있습니다. 이런 인건비 상승 요인, 그 이후에는 미중 간 갈등이 지속되니까 결국 미국의 동맹국 위주로 중국 내에 생산시설을 놔뒀다가는 나중에 낭패를 볼 수가 있다, 이런 생각에 대해서 중국을 제외한 인접국, 상대적으로 인구도 풍부하고 젊은 층의 인구를 가지고 있는 베트남이나 인도 가족으로 생산시설을 점점 옮기고 있거든요. 우리나라 같은 경우도 예외가 아니기 때문에 1분기 수출 의존도가 19.5%가 됐는데요, 대중수출이. 이것은 2008년 4분기 이후로 최초입니다. 20% 아래로 떨어진 것은요.

그런데 우리나라 같은 경우는 또 이것에 더해서 우리가 그동안 중국에 수출하던 고위기술중간재, 그래서 디스플레이나 2차전지, 자동차 부품 이런 쪽에서 중국이 기술발전을 이루면서 자급화가 강화되고 있습니다. 이래서 우리나라도 수출의존도뿐만 아니라 해외 생산기지 의존도도 중국으로부터 점점 줄여가는 것은 불가피하다라고 보고 있습니다.

[앵커]
그런가 하면 세계은행이 올해 세계경제성장률 전망치를 2.1%로 제시했습니다. 지난 1월에 전망한 수치보다 조금 상향 조정했는데 이거 말고도 눈에 띄는 점이 있었나요?

[석병훈]
세계경제 전망치에 대해서 성장률 전망치를 지난 1월에 전망한 것보다 0.4%포인트 상향 조정한 것은 희소식이지만 여전히 올해 세계경제성장률은 2.1%로 작년의 3.1% 성장한 것보다는 1%포인트 낮은 것이고요. 그다음에 중요한 것은 선진국 경제성장률도 0.7% 성장할 것으로 전망해서 작년 2.6% 성장한 것에 비하면 큰 폭으로 하락을 했는데. 선진국 경제성장률이 떨어진 이유는 사실 유럽의 경제성장률이 작년에 3.5%였는데 올해 0.4%로 큰 폭으로 하락할 것이 주요 이유가 됩니다. 그 이유는 그동안 선진국들에서 인플레이션을 잡겠다는 이유로 금리를 지속적으로 인상해 온 효과가 있고요. 그다음에 유럽 같은 경우는 러시아-우크라이나 전쟁으로 에너지 가격이 급등한 것. 이 이유로 보이고요. 중국 같은 경우는 올해 5.6% 성장하고 내년에 4.6% 성장할 것으로 전망을 했는데 중국 같은 경우는 위드 코로나 정책 이후로 국내 서비스 분야의 소비지출이 증가하는 것이 경제 성장을 견인할 것으로 보이기 때문에 당장 우리나라의 대중 수출 증가에는 큰 도움을 받기는 어렵지 않을까하는 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
마지막으로 해외증시 소식 알아보면 지금 뉴욕증시, 유럽증시 모두 상승마감을 했습니다. 어떤 요인이 있었을까요?

[석병훈]
두 가지 요인을 들 수 있습니다. 지금 3대지수가 소폭 상승세로 마감한 첫 번째 요인은 다음 주에 예정돼 있는 미 연준 FOMC 회의에서 기준금리를 동결할 가능성이 점점 커지고 있다라는 것이 첫 번째 희소식이고요. 두 번째는 세계은행의 경제전망에서 미국 같은 경우는 올해 성장률을 기존 0.5%로 예상했는데 1.1%로 상향 조정했습니다. 이것이 결국 미국의 성장둔화가 예상보다 심하지 않아서 경기침체에 빠질 가능성이 점점 낮아지고 있다라는 것으로 받아들여서 시장에서 이 두 가지 호재 때문에 주가가 상승한 것으로 보이지만 상승폭은 아직 미 연준 FOMC 회의에서 금리를 어떻게 할지를 지켜본 다음에 추가 매수에 들어갈 것으로 보여서 상승폭은 아직 크지 않다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
굿모닝 경제 오늘 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 교수와 경제 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.



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