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[생생경제] 서진형"둔촌주공 사태 소송가면 조합원과 시공사 모두 피해, 합의 이뤄져야"

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[생생경제] 서진형"둔촌주공 사태 소송가면 조합원과 시공사 모두 피해, 합의 이뤄져야"
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 전진영 PD
■ 방송일 : 2022년 5월 20일 (금요일)
■ 대담 : 서진형 경인여대 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 서진형"둔촌주공 사태 소송가면 조합원과 시공사 모두 피해, 합의 이뤄져야"

-시공사의 크레인 철거는 공사 중단 최후통첩
-조정안도 다시 조합 의결 받아야...갈등 장기화 전망
-분상제 개정 전 채권입찰제 도입 등 합의 단계 거쳐야


◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 공사중단 사태를 겪고 있는 둔촌주공조합에 대해 결국 정부와 서울시가 합동점검에 나섭니다. 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 공정주택포럼 공동대표 서진형 경인여대 교수 전화 연결됐습니다. 안녕하세요.

◆ 서진형 경인여대 교수(이하 서진형)> 네 안녕하십니까.

◇ 전진영> 네. 일단 이번에 점검이 언제부터 진행이 되고, 이번 점검에 누가 참여하게 되고, 어떤 부분들을 그럼 살펴보게 되는걸까요?

◆ 서진형> 둔춘주공 재건축의 경우에는 사회적 문제가 되어서 이슈로 부각하고 있기 때문에 행정관청에서 보게 되면 23일부터 다음 달 6월 3일까지 진행하는 것으로 발표가 되고 있습닏. 6월 3일까지 진행을 하는데, 해당 부처에 있는 국토교통부와 서울시 강동구청, 행정관청들이 참여를 하게 되고요. 그 대신 우리가 행정관청에서 참여를 하거나 여러 가지 회계적인 문제라든지, 법률적인 문제도 있기 때문에 법률가나 회계사 등 외부 전문가들을 참여시켜서 어떤 사태점검을 하지 않을까. 이렇게 예측을 할 수 있습니다.

◇ 전진영> 그런데 지금 공사가 중단되어있는 상태 아닙니까? 시공사업단은 지금 어떤 입장인가요. 최근에 이제 타워크레인 해체도 했다고 하고.

◆ 서진형> 시공사업단에서는 사실 조합과 계약에 의해서 공사비 증액을 했기 때문에 조합에서 무효, 공사비 증액 무효 소송을 제기를 했지만, 기본적으로 계약을 했기 때문에 계약에 의해서 의무를 이행하라는 것이거든요. 그러다보니까 조합에서는 일단 공사비증액청구계약을 해지하기로 조합 측에서 의결을 했고, 시공단에서는 공사비를 받지 못하고 공사를 하고 있기 때문에 공사를 중단하겠다, 이렇게 최후통첩을 한 것으로 볼 수가 있습니다.

◇ 전진영> 그러면 크레인이 지금 당장 해체를 한 것은 아니고, 앞으로 해체 과정을 밟겠다는 거죠? 그러면 크레인이 해제되기 시작하면 공사가 더 미뤄지겠네요?

◆ 서진형> 우리가 타워크레인의 경우에는 시청자분들도 많이 봐오셨겠지만, 아파트 공사 현장에서 고층 건물의 자재를 운반하는 장비입니다. 그러다보니까 이걸 철거를 하게 되는데, 왜 하게 되느냐, 보통 우리가 둔촌주공 같은 경우에는 57대 정도의 타워크레인이 설치가 되어있어요. 그런데 이게 시공단 소유가 아니라 임대를 해서 설치를 하는 것이거든요. 그러다보니까 타워크레인의 임대료가 한 200억 정도, 이렇게 비용이 들어가요. 그래서 공사를 하지 않으면 타워크레인이 필요가 없잖아요.

◇ 전진영> 네. 임대료만 나가고요.

◆ 서진형> 그렇죠. 그러다보니까 철거를 해서 임대를 하지 않겠다는 거죠. 57대 정도 되다보니까 철거를 하는데도 기간이 최소 3개월 정도가 걸리고, 공사를 재개하게 되면, 설치하는데 6~7개월 정도의 기간이 걸리는 것으로 파악이 되고 있어요. 그러면 전체적으로 9개월에서 12달 정도의 공사 시기가 지연되는 이런 현상들이 나타나지 않을까. 이렇게 보는거죠.

◇ 전진영> 지금 이 시공사업단이랑 팽팽하게 입장 차를 보이고 있는 조합 같은 경우에 지금 입장은 어떤가요? 어느 정도 완화된 부분이 있을까요?

◆ 서진형> 지금 시공사업단 입장에서는 공사비 증액 계약을 했을 때 조합 총회에서 의결도 했고, 관할 구청에 인가도 받았기 때문에 전혀 문제가 없다는 입장이고요. 그대신 조합에서는 전임 집행부를 불신을 해서 새로운 집행부가 들어섰는데, 전임 집행부에서 공사비 증액 계약 총회 의결을 받았을 때 이게 일반 분양가를 예상 금액보다 많이 부풀려서 계산을 했다. 그렇기 때문에 공사비 증액 의결은 무효라는 입장이거든요. 그러니까 조합과 시공사간에 계약은 체결했잖아요. 이게 내부 절차의 하자인지, 아니면 공사비 증액 자료들이 잘못되어서 원천적 무효인지, 이런 것들이기 때문에 사실 조합은 기본적으로 총회 의결을 통해서 무효 의결을 했기 때문에 물러서기가 굉장히 힘들지 않을까. 왜냐하면 조정안을 내놓아도 실질적으로 다시 조합 총회의 의결을 받아야하거든요. 그러한 조합의 내부적인 절차들로 인해서 갈등이 지속되지 않을까. 이렇게 보여집니다.

◇ 전진영> 방금 말씀해주신 조합과 시공사간의 갈등 요인, 다시 말씀을 드리자면, 새 조합 집행부가 전임 조합장과 맺은 이 공사비 증액 계약을 인정하지 않는데에서 갈등이 이렇게 시작이 된 건데. 이 부분이 혹시 위법 소지가 개입될 여지, 이런 것도 있을까요?

◆ 서진형> 조합 내부에서 공사비 증액 총회 의결을 받았잖아요. 그 의결을 받을 때 그 증거자료가 위법인지 여부는 조합 내부의 문제일 가능성이 많거든요. 그래서 제3자와 계약의 영향을 미치는지 여부는 조합에서 시공단에게 이 증액 계약 무효 청구 소송을 제기했잖아요. 청구 소송의 결과에 따라서 조금 달라지지 않을까. 이렇게 예측이 됩니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 사실 지금까지도 서울시가 물밑으로 중재 작업을 벌이긴 했습니다만, 잘 되지 않았고 그래서 정부와 서울시가 팀을 꾸려서 합동 점검에 나서게 되는 건데. 합동 점검을 하고 나면 어떻게 해결 실마리가 좀 나올까요?

◆ 서진형> 합동 점검을 한다고 하더라도, 갈등을 중재하는데 한계가 있지 않을까. 왜냐하면 갈등의 소지가 결국 돈의 문제거든요. 돈을 우리가 공공기관에서 투입하기도 힘들고, 건설사에서도 손해를 볼 수도 없고, 그다음에 일반 분양자나 조합원들이 금융비용을 추가로 부담하는 것에도 상당히 문제가 있습니다. 그러다보니까 행정 기관에서 조정안을 만들어서 조합과 시공단에 제시를 하게 되면, 사회적 갈등을 해결하기 위해서 서로 한 발자국 물러서서 이 협상안을 받아드리는 자세를 가져야만 둔춘주공 재건축 문제가 해결되지 않을까 이렇게 보여져요. 그렇지 않고 결국 자기 주장만 하게 되면, 법으로 다퉈야하는데, 법으로 가서 소송으로 가게 되면 그 피해는 기존 조합원들 뿐만 아니라 시공단에도 오게 되는거거든요. 그래서 이런 피해를 최소화시킬 수 있도록 서로 한 발짝 물러서는 자세가 필요하지 않은가. 이렇게 생각이 듭니다.

◇ 전진영> 네 서로 양보를 해야하는데 하지 않으니까 갈등 사태가 여기까지 온 것 같은데요. 그런데 일각에서는 갈등이 너무 이렇게 팽팽하게 계속돼서 이어지다 보니까, 유치권에 의한 경매 시나리오. 이 얘기도 나오더라고요 이건 무슨 뜻입니까?

◆ 서진형> 우리가 이제 유치권이라는 얘기는 뭐냐 하면, 시공단에서 공사 비용을 투입해서 건축물을 건축을 하고 있잖아요. 그러면 시공단에서는 조합으로부터 공사비를 받아야 되는데, 계약이 해지되고 나면 공사비를 받지 못할 것을 우려해서 건물에 대해서는 공사비를 우선적으로 받을 수 있는 권리가 유치권이라고 보시면 돼요. 쉽게 설명을 하게 되면. 그래서 유치권을 행사해서 경매에 붙여서 공사대금을 시공단에서는 먼저 가져갈 수도 있다. 그렇게 되면 결국은 조합에도 엄청난 피해가 오게 되고, 각 조합원들에게도 재산상 손해들이 많이 발생하지 않을까 이렇게 예측이 되는 거죠.

◇ 전진영> 그런데 이렇게 계속 어찌 됐건 갈등이 완벽하게 해결되지 않으면 완공만 계속 늦춰질 거고, 그렇게 서로 이렇게 자기 이익만 주장하다 보면 결국 피해 입는 쪽은 사실이 실거주자들. 지금 입주를 정말 눈에 빠지게 기다리고 있는 그런 분들일 것 같거든요.

◆ 서진형> 지금 이제 조합과 시공단 간의 갈등으로 인해서 실질적으로 피해를 입는 분들은 누구냐, 이 사업을 진행하고 있는 조합원의 피해라고 보시면 돼요. 가장 먼저 입주 지연이나 또는 우리가 분양가 정액 부분을 부담해야하기 때문에, 그래서 조합원들에게 가장 먼저 피해가 올 것 같고, 그다음에 이 재건축 사업을 하게 되면 일반 분양을 바라보고 기다리는 실수요자들이 있잖아요. 이런 사람들이 분양가격의 상승이라든가 분양 시기의 지연으로 인해서 많은 피해를 입을 것으로 이렇게 예상이 되고 그다음에 기존 조합원들이 지금 전세 주택에 살면서 입주를 못하고 있잖아요.

◇ 전진영> 그렇죠.

◆ 서진형> 그렇게 되면 인근 지역의 전세 가격의 급등이라는 지역 부동산 시장의 문제도 함께 불거지지 않을까. 이렇게 해서 공공기관에서 중재에 나선 것으로 이렇게 보여집니다.

◇ 전진영> 그리고 이 부분도 여쭤보겠습니다. 둔촌주공 얘기하면서 또 빼놓을 수 없는 게 분양가 상한제라서요. 얼마 전에 저희가 다루기는 했습니다만 새 정부가 부동산 분야의 국정 과제 하나로 분양가 상한제를 손질을 하겠다고 예고를 한 상태인데, 둔촌주공 같은 경우도 분양가 상한제 개선이 이뤄지고 난 다음에 일반 분양을 하는, 그런 시나리오를 기대하는 시선도 있죠?

◆ 서진형> 우리가 지금 새 정부에서 분양가 상한제에 대한 제도 개선을 의견을 피력하다 보니까, 분상제가 폐지되면 일반 분양분의 분양가를 높게 받아서 조합원들의 분담금을 줄일 수 있지 않겠느냐, 라는 기대감들을 많이 가지고 있는 것도 사실인 것 같아요. 그런데 분상제 같은 경우에는 실질적으로 공급 축소라든지 개발 이익들을 우리가 수분양자들이 많이 가져가는 이런 많은 문제점들이 있는 것도 사실이고, 그 대신 분양가를 자율화하게 되면 분양가격의 상승이라든지 이런 부작용의 문제들이 많이 나타나고 있거든요. 그래서 분양가를 전면적으로 자율화하기보다는 개발이익을 일부 환수할 수 있는, 예전에도 한 번 시행되었던 채권입찰제를 도입해서, 채권입찰제로 도입된 기금들을 가지고 주거 취약계층에게 영구임대주택을 공급하는 등, 주거복지에 어느 정도 노력을 해야만 되지 않을까. 그래서 이제 정부에서 얘기하고 있는 완전 자율화까지 가기에는 사회적 합의가 이루어져야만 되기 때문에, 이런 것들을 기대하기보다는 사회적 문제가 발생하지 않도록 서로 양보하는 전략이 필요하지 않을까. 이렇게 보여집니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 서진형> 네 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 경인여대 서진형 교수였습니다.


YTN 장정우 (jwjang@ytnradio.kr)



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