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예고된 갈등 '공공재개발'..."공급 숫자·속도에만 매몰"

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■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 김우준 / 경제부 기자

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
YTN은 월요일부터 오늘까지 닷새간정부가 직접 주도하는 도심재개발, 공공주택 복합사업에 대한 문제점을 집중 조명했습니다.

[앵커]
지난해 변창흠 당시 국토부 장관이 폭등하는 집값을 잡기 위해 내놓은 야심 찬 사업이었습니다. 빠른 속도와 보여주기식 공급 숫자에만 치중하다 보니 완성도가 떨어지고 결국 현장에선주민들의 갈등만 커지고 있습니다. 경제부 김우준 기자와 함께 자세한 이야기를 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
먼저 이번 기획 보도 준비 배경부터 들어볼까요?

[기자]
지난해 말이죠. 현재 국토교통부 장관인 노형욱 장관이 올해 부동산 업무계획을 발표를 했습니다. 그 과정에서 가장 집중한 게 바로 공급입니다. 올해만 전국적으로 46만 호, 중장기적으로 205만 호를 공급하겠다고 계획을 했습니다. 또한 홍남기 경제부총리 역시 압도적인 공급 물량을 확보했다며 부동산을 잡았다는 발언까지 했는데요.

일반적으로 우리가 생각하는 대단지가 1000세대 정도인데 100만 호만 하더라도 이게 1000개가 있는 거고 200만 호면 그것의 2배입니다. 과연 이렇게 정말 많은 물량이 현실성이 있을까. 사실 10년 전에 정부가 내세운 2기 신도시조차 현재 10년이 넘었지만 절반이 넘게 분양이 안 된 상황이었거든요. 그렇기 때문에 과연 정부의 공급 정책이 정말 현실성 있는지 따져보고자 취재가 들어갔고, 현재 정부의 공급 정책 가운데 가장 핵심인 3080+ 도심복합사업을 주목하게 됐고 따라서 도심복합사업에 대해서 집중적으로 점검을 하게 된 겁니다.

[앵커]
이 도심복합사업이라는 게 사실 잘 와닿지 않는다는 분들도 계실 것 같은데 구체적으로 설명을 해 주시죠.

[기자]
3080+, 2.4 대책 다양하게 불립니다. 핵심은 정부가 최초로 주도하는 공공재개발이라고 생각하면 됩니다. 저희가 일반적으로 익숙한 재개발 같은 경우는 보통 민간 재개발이거든요. 이것은 주민들이 우리가 노후화된 주변 지역을 재개발을 해야 되겠다라고 해서 주민들이 조합을 설립해서 진행하는 게 보통 민간재개발입니다.

하지만 도심복합사업은 민간 조합 없이 정부가 직접 해당 구역을 실제로 토지를 강제수용, 매입을 통해서 강제수용을 한 뒤 구역 지정부터 분양까지 직접 주도한다는 겁니다. 가장 큰 핵심의 차이는 정부가 직접 개발한다는 건데요. 이러다 보니까 정부가 공공재개발, 직접 하는 이유 중에 가장 큰 핵심은 바로 속도였습니다. 민간재개발보다 훨씬 더 속도를 빠르게 한다는 건데요. 민간 재개발 대비 10년가량 빠르다고 주장을 하기도 했습니다. 문제는 정부가 강점이라고 내세운 속도만 중시하다 보니까 정작 설득 과정이 필요한 주민들과의 소통 그리고 사업에 대한 구체적인 이해, 이 부분이 부족했다라는 지적입니다.

[앵커]
그러니까 김우준 기자 얘기 들어보면 집이라는 게 하룻밤 사이에 뚝딱 만들어지는 게 아니잖아요. 또 그리고 원주민들도 있을 테고 땅도 있을 테고 소유권도 얽혀 있고 워낙 복잡한 사업인데 결국 디테일이 부족했다, 준비 과정에서. 이렇게 봐야 되는 겁니까?

[기자]
그렇습니다. 앞서 제가 말씀드린 것처럼 이번 사업은 한 번도 역대 정부에서 시행해 보지 않은 최초의 정부 주도 사업입니다. 정부가 주거 밀집지역인 도심 한가운데에 민간이 사유재산을 강제수용하면서 재개발을 진행한다라는 건데 재산이 강제로 매입당하는 절차가 있는 만큼 훨씬 더 신중했어야 하는 사업입니다.

하지만 정부 당시 발표 내용을 보게 되면 속도전에만 몰두하는 모습이었는데요. 사업 계획 당시 변창흠 장관이죠. 취임한 지 막 한 달이 넘었을 당시에 사업 계획을 발표했습니다. 그러고 나서 바로 다음에 후보지까지 공개한 건데 토지 강제수용 개념이 들어간 만큼 사실 훨씬 더 신중하게 바라봤어야 한다는 지적이 많습니다.

그래서 오늘 앞서 나간 기사들처럼 사업 계획을 발표했지만 당시 정작 따져보니까 사업을 뒷받침하는 관련 법안은 구비되어 있지 않은 상태였습니다. 말씀드린 것처럼 훨씬 더 꼼꼼하게 따져보고 신중했어야 되는 건데 관련 법 없이 일단 사업부터 대대적으로 발표하고 봤다라는 그런 지적이 나올 수 있는 거죠.

[앵커]
앞서 보도된 내용들 보면 재산권 침해에 대한 지적들이 많던데 그러다 보니까 아무래도 원주민들이 많이 반대를 하고 있는 거죠?

[기자]
그렇습니다. 이번 사업 중의 핵심 하나가 바로 현금 청산입니다. 지난해 정부가 2월 4일에 이 사업을 발표할 당시에 2월 5일, 그 다음부터 예를 들어 후보지 내에서 신규로 부동산을 취득하는 사람들은 입주권이 아닌 현금청산을 당한다고 아예 선포를 했습니다. 그러다 보니까 당연히 후보지로 지정되는 곳에 대해서는 매수세가 없을 수밖에 없는데요.

왜냐하면 당연히 새롭게 부동산을 구매하게 되면 거의 현금청산 같은 경우에는 일반 시세 대비 2분의 1 가격으로 주어지게 됩니다. 그러다 보니까 매수세는 없게 됐고 이러다 보니 당연히 재산권이 제약이 되는 효과가 발생을 한 겁니다. 후보지 선정 과정에서도 조금 문제가 있는데 주민들이 원해서 바로 진행이 되는 게 아니라 후보지 선정 과정도 주민들의 동의 없이도 지자체가 이 부분은 노후화가 됐다라고 판단을 해서 후보지를 검토해서 올리면 국토부가 사업지를 평가를 해서 일방적으로 내려볼 수밖에 없습니다.

그러다 보니까 원주민들 입장에서는 가만히 살고 있다가 갑자기 국토부에서 후보지로 지정이 됐다라고 하는 순간부터 매수세는 사라지고 사실상 재산권이 묶이게 되는 거죠. 대부분 또 원주민들 같은 경우에는 실제로 거주하고 있는 이 집이 자신이 갖고 있는 재산 가운데 대부분입니다. 대부분인데 사실상 이렇게 재산권 제한에 대한 효과가 있다 보니까 많이 답답함을 토로하고 있습니다. 실제로 저희가 일부 원주민들을 취재를 해봤는데 후보지 가운데서는 집이 묶이는 바람에 후보지로 선정되면서 집이 묶이는 바람에 병원비가 부족해서 제대로 치료를 받지 못해서 돌아가신 안타까운 사연도 있었습니다. 이 유가족 이야기 한번 직접 들어보도록 하겠습니다.

[앵커]
김우준 기자, 일단 정부가 이렇게 현금청산이라는 제도를 도입한 건 결국 개발을 하면 투기수요가 유입될 수밖에 없으니까 투기수요가 유입되고 이로 인한 부작용을 막기 위해서 현금청산이라는 개념을 도입을 했지 않습니까? 그렇게 해명을 할 수 있을 것 같은데. 그렇게 되려면 정작 투기수요가 제대로 잡혔는지 이걸 따져봐야 될 것 같은데 그 부분도 한번 짚어봤죠?

[기자]
네, 맞습니다. 사실 앵커님께서 말씀하신 것처럼 그 부분에 대해서 정부가 가장 주목하기는 했는데요. 이미 외지인들은 해당 후보지, 사업지 본 지구에 이미 들어온 상태였습니다. 이를 정확하게 알아보기 위해서 저희는 본 지구로 설정된 구역 가운데 가장 큰 규모인 서울 증산 4구역을 전수조사해 봤습니다.

직접 저희가 떼어본 등기부등본만 1700여 가구, A4 용지로 6000장가량 되는 분량이었는데요. 확인 결과 구역 내에서 실거주하지 않는 외지인 비율은 66%, 또 최근 4년간 증산 4구역 신규 부동산 구매자 가운데 90% 이상이 외지인인 것으로 드러났습니다.

만약에 이들이 2018년에 증산4구역을 전세를 끼고 샀다면 7000만 원 정도면 구매가 가능했습니다. 그러고 나서 이번 공공 재개발로 얻을 수 있는 이득 같은 경우를 조사해 봤을 때 인근에 있는 신축 아파트 평균 시세를 고려하게 됐을 때 이들이 만약에 전용면적 59제곱미터에 대한 입주권을 받게 된다면 얻을 수 있는 수익은 8억 원. 전용면적 84제곱미터의 입주권을 받게 된다면 11억 원의 수익을 얻을 수 있습니다. 수익률만 따지면 1500% 이상이 되는 그야말로 대박 투자라는 겁니다.

이렇게 봤을 때는 과연 누구를 위한 공공 재개발인가라는 질문이 나올 수밖에 없는데요. 또 3분의 2가 찬성을 하게 되면 나머지 33%에 달하는 사유재산을 국가가 마음대로 강제수용해도 되는가. 과연 속도에만 치중해 공공의 이름으로 국가가 일방적으로 밀어붙여도 되는 건가라는 질문이 들 수밖에 없습니다. 그래서 속도에만 매몰되다 보니 갈등과 표류가 바로 예고된 사업이 아니었나라는 지적이 나온 겁니다.

[앵커]
여기에 덧붙여서 일단 공공 재개발 사업을 추진하는 건 어떻게 보면 상대적으로 노후된 주택인 거잖아요. 이 노후된 주택을 외지인이 구입했다는 건 결국 뭔가 투자 가치로서 그걸 판단하고 투자를 했다는 건데 그 과정 전반에 대해서도 꼼꼼하게 짚어볼 필요가 있어 보입니다. 추가 취재를 기대해보겠습니다. 지금까지 경제부 김우준 기자였습니다. 고맙습니다.

YTN 김우준 (kimwj0222@ytn.co.kr)



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