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■ 진행 : 김영수 앵커
■ 출연 : 함영진 / 직방 빅데이터 랩장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
국세청에서 어제부터올해 종합부동산세 고지서를발송했습니다.
최근 집값이 크게 오르고 공시가격도 현실화되면서 다주택자뿐 아니라 고가 아파트를 가진 1주택자도 종부세 부담이 커지고 있는 것으로 나타났습니다.
그렇다면 세 부담이 커진 만큼 집값도 잡힐까요? 부동산 시장 전망 함영진 직방 빅데이터 랩장과 함께 이야기 나누겠습니다. 나와 계시죠?
종부세 부담을 체감하는 고가주택 보유자들이 많은 것 같습니다. 고가 2주택자 혹은 고가 1주택자 사례별로 얼마나 올랐습니까?
[함영진]
일례로 고령공제와 장기보유 같은 세금공제혜택이 없는 1주택자 중 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84제곱미터 보유자라면 지난해 약 281만 원에서 올해 약 494만 원으로 무려 75%가량 종부세를 더 내게 됩니다.
올해 종부세 과세대상인 공시가격 9억 원 이상 주택은 이제 서울에서만 28만 1000여 채 된다고 하는데요.
지난해보다 7만 7000여 채나 늘었기 때문에 1주택자 중에 종부세 고지서를 올해 처음 받아보신 분들도 많이 계실 거라고 보여지고요.
특히 규제지역의 2주택자는 종부세율이 1주택자와 달리 과세표준에 따라서 0.6에서 3.2%나 되고 또 세부담 상한선도 전년보다 최대 300%로 높기 때문에 종부세 인상체감이 클 것이라고 생각됩니다.
[앵커]
공세가격이 계속 높아지니까 내년 또 내후년 종합부동산세는 더 오를 수밖에 없는데요.
결국 고가주택을 중심으로 다주택자들은 집을 팔아라 이런 신호가 될 수 있을 것 같은데요. 고가 아파트가 많은 강남 3구, 실제 매물들이 나오고 있습니까?
[함영진]
검색 포털에 매물을 분석하고 있는 플랫폼을 살펴보면 지난달 말에 비해 서초구는 매각 매물이 9% 그리고 강남구는 6%, 송파구는 2.9% 매물이 더 나오기는 했습니다.
문제는 본격적인 가격조정이 동반되고 있지는 않다는 것인데요. 계절적 비수기지만 강남지역의 전세가 상승이 뚜렷하고 또 지금 매물을 판다고 해서 올해 종부세 납부를 매도자가 피할 수 있는 것도 아니기 때문입니다.
강남권의 고가주택이 아직 강보합세를 나타내고 있고 또 송파구와 강동구 일대는 최근 3개월간 최고가 경신 사례도 나오고 있기 때문에 매물 추이는 조금 더 지켜보실 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
매물은 조금씩 나오는 것 같은데 아직 가격조정은 되지 않고 있다라고 말씀하셨습니다. 그런데 양도세도 크게 오르잖아요.
내년 6월 그래서 내년 6월 전에 추가 매물이 나올 것이라는 전망도 있던데 그렇게 보십니까?
[함영진]
일단 정부 규제로 법인설립이나 임대사업자 등록을 통해서 세 부담을 줄이는 전략이 아예 어려워졌기 때문에 다주택자 중에 과세부담이 큰 은퇴자라든지 고령층에서 올해보다는 내년 상반기에 매물을 일부 내놓을 것으로 예상은 되는데요.
특히 2021년 규제지역 다주택자 양도세 중과세율이 높아집니다.
6~42%인 기본세율이 2주택자 이상자는 20%포인트 그리고 3주택자는 30%포인트로 가산세율이 더 붙는데요.
그렇게 본다면 최고 양도소득세율이 72%인데 주민세까지 포함하면 무려 82%까지 양도차익을 걷어가는 구조이기 때문에 보유세와 거래세 모두 상승한다고 보여지고요.
제한적이기는 하지만 규제지역에 3주택 이상자는 증여나 매각을 일부 검토할 것으로 생각이 됩니다.
[앵커]
고령층을 중심으로 다주택자들은 보유매물을 조금씩 내놓을 것 같다는 말씀도 해 주셨고요.
한국은행 주택가격전망지수를 보니까 130이 나왔습니다. 그러니까 집값이 더 오를 것으로 보는 사람들이 아직도 많다는 거예요. 그렇게 보세요?
[함영진]
최근 시중에 부동자금이 이미 3000조를 넘어섰고요. 2%대 주택담보대출로 금리 수준이 굉장히 낮습니다. 일단 대체투자처가 많지는 않은데요.
내년에 아파트 입주물량 감소에 따른 전세시장 불안을 고려했을 때 서울이라든지 수도권, 세종, 대전, 울산, 광주 이런 지역들은 주로 중저가 지역 위주로 가격 상승이 이루어지지 않을까 싶고요.
일단 내년 수도권 3기 신도시 같은 데가 일부 분산하겠지만 집값이 쉽게 꺾이지는 않을 것으로 예상됩니다.
[앵커]
중저가 주택 중심으로는 가격이 좀 더 이어질 것 같다. 그리고 쉽게 꺾일 것 같지 않다고 얘기해 주셨습니다.
그런데 일각에서는 보유세가 느니까 세입자에게 부담을 전가할 가능성이 제기되고 있습니다. 실제로 그럴 수 있을까요?
[함영진]
그러는 그럴 수 있다고 보입니다.
일단 세 부담 상한선, 또 월세율 상한 그리고 재계약갱신권이 있는 경우에는 어쩔 수 없겠지만 신규 임대차 매물은 가격규제가 적용되지 않고 있고요.
그리고 내년에 아파트 입주물량도 줄기 때문에 전세가격 불안이 이어질 수 있습니다. 일부 세부담을 임차인에게 전가하는 움직임이 있을 거라고 판단되고요.
실제 임대인의 입장에서도 임대소득세 양성화와 보유세 인상 그리고 저금리 현상 같은 것들을 원인으로 일부 수익률을 임대소득으로 보존하려는 움직임이 있을 수 있어서 전세매물이 부족한 지역을 중심으로는 세부담 전가가 있을 수 있다고 보여집니다.
[앵커]
추가대책이 마련돼야 될 것 같고요. 내집마련을 하지 못한 20~30대. 최근 영끌해서 집을 가장 많이 샀다는 통계가 나오고 있습니다.
전셋값이 워낙 오르다 보니까 아예 지금 집을 사자는 20~30대 청년층이 많은 건데요. 지금 집을 사는 게 낫겠습니까, 어떻겠습니까?
[함영진]
일단 30일부터 1억 원 이상 신용대출 규제가 강화되기 때문에 무리한 대출보다는 적어도 전세금 정도 들고 계신 분들 위주로 주택시장에 접근하시는 것이 좋다고 보여지고요.
내년 3기 신도시 사전예약이 공급되니만큼 신혼이라든지 생애최초 특별공급 자격이 되시는 분들은 분양시장을 먼저 살펴보시는 것이 좋겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 함영진 직방 빅데이터 랩장이었습니다. 잘 들었습니다. 고맙습니다.
[함영진]
고맙습니다.
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■ 출연 : 함영진 / 직방 빅데이터 랩장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
국세청에서 어제부터올해 종합부동산세 고지서를발송했습니다.
최근 집값이 크게 오르고 공시가격도 현실화되면서 다주택자뿐 아니라 고가 아파트를 가진 1주택자도 종부세 부담이 커지고 있는 것으로 나타났습니다.
그렇다면 세 부담이 커진 만큼 집값도 잡힐까요? 부동산 시장 전망 함영진 직방 빅데이터 랩장과 함께 이야기 나누겠습니다. 나와 계시죠?
종부세 부담을 체감하는 고가주택 보유자들이 많은 것 같습니다. 고가 2주택자 혹은 고가 1주택자 사례별로 얼마나 올랐습니까?
[함영진]
일례로 고령공제와 장기보유 같은 세금공제혜택이 없는 1주택자 중 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84제곱미터 보유자라면 지난해 약 281만 원에서 올해 약 494만 원으로 무려 75%가량 종부세를 더 내게 됩니다.
올해 종부세 과세대상인 공시가격 9억 원 이상 주택은 이제 서울에서만 28만 1000여 채 된다고 하는데요.
지난해보다 7만 7000여 채나 늘었기 때문에 1주택자 중에 종부세 고지서를 올해 처음 받아보신 분들도 많이 계실 거라고 보여지고요.
특히 규제지역의 2주택자는 종부세율이 1주택자와 달리 과세표준에 따라서 0.6에서 3.2%나 되고 또 세부담 상한선도 전년보다 최대 300%로 높기 때문에 종부세 인상체감이 클 것이라고 생각됩니다.
[앵커]
공세가격이 계속 높아지니까 내년 또 내후년 종합부동산세는 더 오를 수밖에 없는데요.
결국 고가주택을 중심으로 다주택자들은 집을 팔아라 이런 신호가 될 수 있을 것 같은데요. 고가 아파트가 많은 강남 3구, 실제 매물들이 나오고 있습니까?
[함영진]
검색 포털에 매물을 분석하고 있는 플랫폼을 살펴보면 지난달 말에 비해 서초구는 매각 매물이 9% 그리고 강남구는 6%, 송파구는 2.9% 매물이 더 나오기는 했습니다.
문제는 본격적인 가격조정이 동반되고 있지는 않다는 것인데요. 계절적 비수기지만 강남지역의 전세가 상승이 뚜렷하고 또 지금 매물을 판다고 해서 올해 종부세 납부를 매도자가 피할 수 있는 것도 아니기 때문입니다.
강남권의 고가주택이 아직 강보합세를 나타내고 있고 또 송파구와 강동구 일대는 최근 3개월간 최고가 경신 사례도 나오고 있기 때문에 매물 추이는 조금 더 지켜보실 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
매물은 조금씩 나오는 것 같은데 아직 가격조정은 되지 않고 있다라고 말씀하셨습니다. 그런데 양도세도 크게 오르잖아요.
내년 6월 그래서 내년 6월 전에 추가 매물이 나올 것이라는 전망도 있던데 그렇게 보십니까?
[함영진]
일단 정부 규제로 법인설립이나 임대사업자 등록을 통해서 세 부담을 줄이는 전략이 아예 어려워졌기 때문에 다주택자 중에 과세부담이 큰 은퇴자라든지 고령층에서 올해보다는 내년 상반기에 매물을 일부 내놓을 것으로 예상은 되는데요.
특히 2021년 규제지역 다주택자 양도세 중과세율이 높아집니다.
6~42%인 기본세율이 2주택자 이상자는 20%포인트 그리고 3주택자는 30%포인트로 가산세율이 더 붙는데요.
그렇게 본다면 최고 양도소득세율이 72%인데 주민세까지 포함하면 무려 82%까지 양도차익을 걷어가는 구조이기 때문에 보유세와 거래세 모두 상승한다고 보여지고요.
제한적이기는 하지만 규제지역에 3주택 이상자는 증여나 매각을 일부 검토할 것으로 생각이 됩니다.
[앵커]
고령층을 중심으로 다주택자들은 보유매물을 조금씩 내놓을 것 같다는 말씀도 해 주셨고요.
한국은행 주택가격전망지수를 보니까 130이 나왔습니다. 그러니까 집값이 더 오를 것으로 보는 사람들이 아직도 많다는 거예요. 그렇게 보세요?
[함영진]
최근 시중에 부동자금이 이미 3000조를 넘어섰고요. 2%대 주택담보대출로 금리 수준이 굉장히 낮습니다. 일단 대체투자처가 많지는 않은데요.
내년에 아파트 입주물량 감소에 따른 전세시장 불안을 고려했을 때 서울이라든지 수도권, 세종, 대전, 울산, 광주 이런 지역들은 주로 중저가 지역 위주로 가격 상승이 이루어지지 않을까 싶고요.
일단 내년 수도권 3기 신도시 같은 데가 일부 분산하겠지만 집값이 쉽게 꺾이지는 않을 것으로 예상됩니다.
[앵커]
중저가 주택 중심으로는 가격이 좀 더 이어질 것 같다. 그리고 쉽게 꺾일 것 같지 않다고 얘기해 주셨습니다.
그런데 일각에서는 보유세가 느니까 세입자에게 부담을 전가할 가능성이 제기되고 있습니다. 실제로 그럴 수 있을까요?
[함영진]
그러는 그럴 수 있다고 보입니다.
일단 세 부담 상한선, 또 월세율 상한 그리고 재계약갱신권이 있는 경우에는 어쩔 수 없겠지만 신규 임대차 매물은 가격규제가 적용되지 않고 있고요.
그리고 내년에 아파트 입주물량도 줄기 때문에 전세가격 불안이 이어질 수 있습니다. 일부 세부담을 임차인에게 전가하는 움직임이 있을 거라고 판단되고요.
실제 임대인의 입장에서도 임대소득세 양성화와 보유세 인상 그리고 저금리 현상 같은 것들을 원인으로 일부 수익률을 임대소득으로 보존하려는 움직임이 있을 수 있어서 전세매물이 부족한 지역을 중심으로는 세부담 전가가 있을 수 있다고 보여집니다.
[앵커]
추가대책이 마련돼야 될 것 같고요. 내집마련을 하지 못한 20~30대. 최근 영끌해서 집을 가장 많이 샀다는 통계가 나오고 있습니다.
전셋값이 워낙 오르다 보니까 아예 지금 집을 사자는 20~30대 청년층이 많은 건데요. 지금 집을 사는 게 낫겠습니까, 어떻겠습니까?
[함영진]
일단 30일부터 1억 원 이상 신용대출 규제가 강화되기 때문에 무리한 대출보다는 적어도 전세금 정도 들고 계신 분들 위주로 주택시장에 접근하시는 것이 좋다고 보여지고요.
내년 3기 신도시 사전예약이 공급되니만큼 신혼이라든지 생애최초 특별공급 자격이 되시는 분들은 분양시장을 먼저 살펴보시는 것이 좋겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 함영진 직방 빅데이터 랩장이었습니다. 잘 들었습니다. 고맙습니다.
[함영진]
고맙습니다.
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