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■ 진행 : 김정아 앵커, 박광렬 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
전세난은 서울과 수도권만의 문제는 아니죠. 지방 전셋값도 상승세고 월세가 오르는 풍선효과까지 감지되고 있습니다.
현재 전셋값 상황 어떤지 그리고 정부의 추가 대책은 어떤 형태가 될지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 시장 동향 알아보겠습니다. 김 소장님, 어서 오세요.
[김규정]
안녕하세요.
[앵커]
전세난 속에 경제수장마저 전세난민이 된 상황 조금 전에 전해 드렸는데. 어떻습니까, 인기 대단지에서는 아예 전월세 물량이 없는 곳도 있다, 이런 보도도 나오는데 현장 상황이 어느 정도입니까?
[김규정]
새 임차법으로 계약갱신청구권을 쓰는 물건들이 늘어나면서 시장에 출시되는 매물 찾기가 그야말로 하늘의 별따기입니다. 중개업소 벽면에 붙어 있던 전세, 월세 매물장도 아예 텅 빈 채로 유지되는 곳도 많다고 하니까 그야말로 매물이 급감을 한 상황인데요.
매물이 부족한데 전세 수요는 계속 몰리고 있다 보니 가격이 계속 치솟고 있는 상황입니다. 서울 아파트 전셋값이 주간 변동률 기준으로 67주째 연속 상승을 하고 있고요. 서울 주요 지역뿐만 아니라 수도권 외곽, 지방 또 아파트뿐만 아니라 일반 주택이나 오피스텔까지 전반적으로 전세가격이 오르면서 월세까지 불안해지고 있는 상황입니다.
[앵커]
방금 말씀하신 대로 통계를 보면 수도권뿐만 아니라 지방 그리고 전세뿐만 아니라 월세 그리고 주거형태로도 아파트뿐만 아니라 오피스텔 같은 경우에도 가격이 덩달아 오르고 있는데 이렇게 동시다발적으로 오르는 경우가 드문 것 같아요. 이걸 풍선효과로 봐야 할까요? 어떻습니까?
[김규정]
큰 범주에서 보면 그렇게 봐야 될 것 같습니다. 전월세 기본 임차수요들이 있는데 공급이 부족한 상황에서 해결이 못 되다 보니까 조금이라도 저렴한 전월세를 찾을 수 있는 곳으로 수요자들이 계속 밀려나가고 있는 상황이라고 볼 수 있는데요.
기본적으로는 집값이 크게 오른 상태에서 저희가 기대하는 수준의 하향안정세가 나타나지 않다 보니 전월세 가격도 따라 오를 수밖에 없는 상황입니다.
그리고 이제 서울 주요 지역 특히 어느 정도 소득이 되시고 주거여건을 따지시는 전세입자들이 선호하는 도심지에서는 워낙 신규 아파트 전세물건도 나오지 않다 보니까 가격이 급등하고 있는 상황이고 그런 상품을 대체할 수 있는 새로 공급된 오피스텔, 소위 아파텔이라고 불리는 대체상품이나 이런 전반적인 상승세 보이고 있고 지방시장에도 집값이 서울만큼은 아니지만 오른 곳들이 많기 때문에 주요 도심을 중심으로 전월세 가격이 지방 역시 오르고 있습니다.
[앵커]
그야말로 지금 전셋집 구하기가 하늘의 별 따기 이런 상황인데요. 가격 급등 얘기를 해 주셨는데 어느 정도나 올랐냐면 일부지역에서는 전셋값이 매매가격을 아예 웃도는 이런 상황까지 발생했습니다. 이게 정상적인 상황은 아닌데. 어떻습니까? 과거에도 이런 적이 있었습니까?
[김규정]
거의 집값에 육박하는 수준으로 오르는 사례들이 지역별로 이렇게 산발적으로 나타난 적은 있습니다. 하지만 그렇다 하더라도 이례적인 상황이라고 봐야겠죠. 보통 이런 전세가격의 집값의 역전 사례는 비이상적으로 집값이 많이 올랐다가 정상화되는 과정에서 전세가 역전을 하거나 높은 전세를 끼고 갭투자 같은 것들이 성행했던 곳에서 전세가격이 이상하게 오르면서 역전을 하거나 혹은 여러 가지 시장 환경 때문에 전세수요가 비이상적으로 몰리면서 전세가격이 급등한 지역. 이런 사례에서 보통 간헐적으로 나타나게 되는데요.
지금은 수도권 외곽에서 갭투자가 성행했던 곳들에서 집값이 이상적으로 치솟았다가 정상화되면서 전세가 오히려 집값을 뛰어넘는 상황들이 나타나고 있고요. 수도권 3기 신도시 사전청약 예정지에서 전세, 월세입자가 크게 늘어나면서 가격이 치솟아서 집값에 육박하는 사례들이 나오고 있습니다.
[앵커]
이렇게 전세가격이 집값을 뛰어넘게 되면 자칫 집주인이 나중에 전세금을 돌려주지 못해서 깡통전세라는 표현을 많이 쓰곤 하는데 이런 상황이 생길 수 있다, 이런 우려도 나오고 있거든요. 실제로 지금 전세 구하려는 분들이 어떤 부분 주의를 해야 될까요?
[김규정]
기본적으로 하실 수 있는 방법이 많지는 않습니다. 그런데 안전장치로 보증금을 돌려받을 수 있는 반환보험에 사전에 가입해 두시거나 전세보증금을 조금 낮춰서 반전세 같은 조금 월세를 지불하는 형태로 본인이 조금 조정해놓으실 수는 있는데. 둘 다 원하시는 방법은 아닐 수 있습니다.
보증보험료가 들어가기도 하고 반전세 같은 현금 월세 지불을 원하지 않은 수요자 입장에서는 대안이 되기는 힘든데요. 그러다 보니까 너무 위험한 물건 같은 경우는 피해야 한다는 원칙을 알고 계셔도 물건 찾기가 어렵고 별다른 방안이 없기 때문에 어쩔 수 없이 계약을 하시는 경우들이 늘어나고 있습니다.
또 가격이 너무 불안한 곳들을 거주상으로 필요하지만 포기하고 가격이 좀 더 저렴한 수도권으로 이사를 가시든가 이런 방식으로 최근에는 대응하고 계십니다.
[앵커]
그렇군요. 지금 전세난이 심각해지다 보니까 전세대출 당연히 급증세인데 보면 6.17 대책에서 전세대출 규제가 나왔었거든요. 그런데 효과가 미미한 이런 상황인가 보죠?
[김규정]
기본적으로 전세값이 급등하고 있기 때문에 실제 전세 세입자가 받는 전세대출은 늘어날 수밖에 없는 상황입니다. 올해 대출상황을 보면 지난 2월 소위 전월세 성수기 대출 늘어났던 시점의 사상 최고의 월간 전세대출 인상폭을 보인 적이 있는데 4~5월 봄에 조금 안정되는 듯하다가 7월부터 다시 늘어나는 추세입니다.
그래서 이례적으로 9월에도 거의 사상 최대에 육박하는 전세대출 증가를 보이고 있는데. 기본적으로 공급부족에 가격이 오르다 보니 세입자 입장에서는 대출을 받아서라도 전세금을 맞춰줄 수밖에 없는 상황이어서 투자자들을 대상으로 한 전세대출은 옥죄었지만 기본전세대출 잔액이 줄기는 어려운 상황입니다.
그리고 상대적으로 개인신용금리가 낮은 신용대출로 전세 부족분을 메우는 수요도 신용대출을 받아서 전세금액에 더해서 쓰는 경우도 늘어났을 것으로 추측을 하고 있습니다. 그러면 전체적으로 전세금 상승 때문에 늘어난 개인들의 채무라든가 이런 부분은 실제 이 통계보다는 더 많지 않을까, 더 많을 것으로 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
지금 보면 전세가 오르는 이유 하나로 딱 얘기할 수는 없겠지만 기본적으로 선호하는 지역의 전세가 귀하다는 말은 실거주 요건을 강화하기도 했고 그렇죠. 임대차 3법을 보면 재계약 비율이 늘었습니다.
재계약 비율이 늘면 처음에 정부가 생각한 건 재계약을 하는 사람들이 많은 만큼 전세를 구하는 사람의 이 밸런스가 맞을 테니까 전체적인 숫자에는 변화가 없을 거라고 해서 기대를 했는데 실제로는 전셋값이 계속 오르고 있어요. 이렇게 원래 목적과 다르게 효과가 나타난 건 어떤 이유가 있을까요?
[김규정]
표면적으로는 전세 매물 회전이 되지 않기 때문에 일부 거래할 수 있는 몇몇 전세 물건이 매일 뉴스를 타고 나오는 것처럼 신고가 계약사례를 보이고 있습니다. 이렇게 계속 몇몇 되지 않는 전세물건이 높은 가격으로 거래되고 그것이 전반적으로 계속 시세를 끌고 가는 형국이다 보니 전체 수요가 변하는 건 아니라고 해도 가격적으로는 오를 수밖에 없고요.
근본적으로는 아까도 말씀드린 것처럼 집값 상승을 잡고 있지 못하기 때문에 전월세가격이 따라 오르는 구조를 막기가 어렵고 현재 수요가 늘고 있고 이런 상황에 비해서는 또 공급이 줄어들 수밖에 없는 몇 가지 정책이나 제도들이 같이 쓰이고 있는 상황이다 보니까 이 수급 불균형을 해결하기가 굉장히 어렵습니다.
그래서 전반적인 상승세 중에서도 특히 이런 전세입자들이 선호하는 업무지구 주변의 역세권 아파트 전세 중심으로는 극도의 물량 부족과 가격 상승세가 나타나고 그것이 전체적인 시장을 더 불안하게 만드는 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
임차인 주거안정을 위해서 정부와 여당이 임대차 3법을 도입을 했는데 예상하지 못한 시장 반응들이 나오는 상황입니다. 중요한 건 소장님, 전세난이 당분간 계속 이어질까요? 아니면 어느 정도 시간이 지나면 이게 잡힐까요?
[김규정]
당분간 해결되기는 어려울 것 같습니다. 기본적으로 주택 거래시장의 공급계획까지 내놓으면서 구매를 진정시켜놓은 상태이기 때문에 그 수요자들이 계속 전세, 월세를 찾을 수밖에 없는데 공급은 저희가 어디에서 갑자기 할 수 있는 방안이 없다 보니까 수급 불균형 해결이 당분한 어려워서 가격상승세가 나타날 것으로 보이고요.
또 계약갱신청구권 관련한 물량 해소 같은 경우는 짧게는 2년, 길게는 4년까지도 물량이 묶일 수 있는 제도적인 상황이다 보니까 아주 단기간 해결되기는 사실상 어렵습니다.
그래서 좀 더 시간을 두고 기다려야 해결될 수 있는 문제인데 기본적으로 시장에서는 집값 안정이 뚜렷하게 나타나지 않는 상황에서 전월세 가격이 크게 하락 안정하기는 원칙적으로는 어렵다는 입장들을 보이고 있다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
당분간 이런 흐름이 이어질 것이다, 이렇게 얘기해 주셨는데 지금 홍남기 부총리도 전세난을 인정하면서 몇 가지 대책을 예고하기도 했습니다. 실제 이런 흐름을 끊으려면 어떤 움직임이 있고 예상되는 대책 어떤 게 있을까요?
[김규정]
흘러나온 추가대책으로는 전세가 워낙 부족하니 월세로 수요 분산을 하기 위해서 월세의 소득공제라든가 이런 부분을 손질하자는 얘기. 혹은 월세 안정을 위해서 전월세 전환율 같은 것의 조정이나 관리를 강화하자는 이런 얘기들도 나오기는 했는데 근본적으로 지금 전세 물건을 찾는 수요에 비해서 공급이 부족한 부분은 해결방안이 사실상 아까도 말씀드렸지만 없기 때문에 추가 대책으로 해결될 수 있을지는 의구심이 듭니다.
그리고 기본적으로 전세 찾기에 지친 수요자들이 다시 주택구매나 내 집 마련으로 돌아설 우려가 최근에 계속 지적되고 있기 때문에 이 경우에는 자칫 안정되는 듯 보였던 주택 구매나 가격 시장에서도 다시 양상이 생길 수 있어서 오히려 전세에 대한 대책뿐만 아니라 지금 이런 수요자들이 다시 내집마련으로 돌아섰을 때 가격안정을 계속 현행 정도라도 유지하기 위한 금융지원이나 관리방안 이런 것들을 동시에 신경 써야 될 것으로 판단됩니다.
[앵커]
전세난이 심각해지다 보면 다시 구매 의욕이 생길 수밖에 없고 이 부분도 신경 써야 된다고 말씀하셨는데. 실제로 전국 아파트 중위 가격을 봤더니 4~5억을 돌파했더라고요. [김규정] 지금 전세가격 자체가 전세기준으로도 4~5억 이렇게 육박하고 있는 상황이다 보니까 아무래도 이런 가격을 버티지 못한 수요자들이 더 여력이 안 되는 분들은 수도권으로 밀려나는 상황이고 조금 대출을 껴서 가능하신 분들은 내집 마련을 계속 고민하고 있는 것으로 조사가 되고 있거든요.
그래서 이런 분들이 언제라도 다시 매매로 돌아설 수 있는 상황이고 특히 청약을 통한 내집마련이 원칙적으로는 굉장히 어려운 30대들이 특히 전세 찾기에 고생을 하다 보니까 차라리 내집마련을 해야겠다는 마음을 먹을 수도 있어서 그럴 경우에는 다시 주택가격 불안정으로 확산될 가능성도 있어서 이 부분을 떼어놓을 게 아니라 같이 계속 모니터링하면서 대비책을 마련해야 되는 상황으로 판단됩니다.
[앵커]
그러니까요. 같이 모니터링하면서 대책을 마련해야 한다고 했는데 이미 정부가 한 20차례 대책을 내놓지 않았습니까? 그런데 여기에서 나온 대책들 가운데 규제대책들이 굉장히 복잡하게 얽혀져 있는 상황이라서 방법을 어떻게 찾아야 될지 쉽지는 않을 것 같은데요.
[김규정]
말씀하신 것처럼 이미 수차례 대책이 나왔는데도 이렇다 할 성과를 못 낸 상태고 이미 시행 중 혹은 시행 대기중인 것들까지 포함해서 서로 상호 연관된 정책들이 많다 보니까 추가 대책 내놓기가 사실상 쉽지 않습니다. 그리고 마땅히 떠오르는 대책도 없는 게 사실입니다.
그래서 추가대책 자체가 쉽지는 않은데 지금 시장에서는 무리한 추가대책을 더 새로 만들라는 것이 아니라 기존에 있는 것들을 운영하면서 주택이 꼭 필요한 수요자들 그리고 전월세에서 내집마련을 필요로 하는 수요자들을 정상적으로 주택 구매나 내집마련으로 갈 수 있도록 도와주면서 현재 정도의 가격을 유지하는 게 가장 최선의 상황이 아니겠느냐라는 생각들을 하고 있는 것 같습니다.
[앵커]
시장 일부에서는 지금 무리한 추가 대책을 내놓기보다는 기존 대책을 점검하고 보완하고 이런 부분 좀 더 신경을 써야겠다, 이런 얘기가 나온다는 말씀까지 해 주셨습니다.
오늘 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 전셋값 시장 동향 살펴봤습니다. 소장님 수고하셨습니다.
[김규정]
감사합니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
전세난은 서울과 수도권만의 문제는 아니죠. 지방 전셋값도 상승세고 월세가 오르는 풍선효과까지 감지되고 있습니다.
현재 전셋값 상황 어떤지 그리고 정부의 추가 대책은 어떤 형태가 될지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 시장 동향 알아보겠습니다. 김 소장님, 어서 오세요.
[김규정]
안녕하세요.
[앵커]
전세난 속에 경제수장마저 전세난민이 된 상황 조금 전에 전해 드렸는데. 어떻습니까, 인기 대단지에서는 아예 전월세 물량이 없는 곳도 있다, 이런 보도도 나오는데 현장 상황이 어느 정도입니까?
[김규정]
새 임차법으로 계약갱신청구권을 쓰는 물건들이 늘어나면서 시장에 출시되는 매물 찾기가 그야말로 하늘의 별따기입니다. 중개업소 벽면에 붙어 있던 전세, 월세 매물장도 아예 텅 빈 채로 유지되는 곳도 많다고 하니까 그야말로 매물이 급감을 한 상황인데요.
매물이 부족한데 전세 수요는 계속 몰리고 있다 보니 가격이 계속 치솟고 있는 상황입니다. 서울 아파트 전셋값이 주간 변동률 기준으로 67주째 연속 상승을 하고 있고요. 서울 주요 지역뿐만 아니라 수도권 외곽, 지방 또 아파트뿐만 아니라 일반 주택이나 오피스텔까지 전반적으로 전세가격이 오르면서 월세까지 불안해지고 있는 상황입니다.
[앵커]
방금 말씀하신 대로 통계를 보면 수도권뿐만 아니라 지방 그리고 전세뿐만 아니라 월세 그리고 주거형태로도 아파트뿐만 아니라 오피스텔 같은 경우에도 가격이 덩달아 오르고 있는데 이렇게 동시다발적으로 오르는 경우가 드문 것 같아요. 이걸 풍선효과로 봐야 할까요? 어떻습니까?
[김규정]
큰 범주에서 보면 그렇게 봐야 될 것 같습니다. 전월세 기본 임차수요들이 있는데 공급이 부족한 상황에서 해결이 못 되다 보니까 조금이라도 저렴한 전월세를 찾을 수 있는 곳으로 수요자들이 계속 밀려나가고 있는 상황이라고 볼 수 있는데요.
기본적으로는 집값이 크게 오른 상태에서 저희가 기대하는 수준의 하향안정세가 나타나지 않다 보니 전월세 가격도 따라 오를 수밖에 없는 상황입니다.
그리고 이제 서울 주요 지역 특히 어느 정도 소득이 되시고 주거여건을 따지시는 전세입자들이 선호하는 도심지에서는 워낙 신규 아파트 전세물건도 나오지 않다 보니까 가격이 급등하고 있는 상황이고 그런 상품을 대체할 수 있는 새로 공급된 오피스텔, 소위 아파텔이라고 불리는 대체상품이나 이런 전반적인 상승세 보이고 있고 지방시장에도 집값이 서울만큼은 아니지만 오른 곳들이 많기 때문에 주요 도심을 중심으로 전월세 가격이 지방 역시 오르고 있습니다.
[앵커]
그야말로 지금 전셋집 구하기가 하늘의 별 따기 이런 상황인데요. 가격 급등 얘기를 해 주셨는데 어느 정도나 올랐냐면 일부지역에서는 전셋값이 매매가격을 아예 웃도는 이런 상황까지 발생했습니다. 이게 정상적인 상황은 아닌데. 어떻습니까? 과거에도 이런 적이 있었습니까?
[김규정]
거의 집값에 육박하는 수준으로 오르는 사례들이 지역별로 이렇게 산발적으로 나타난 적은 있습니다. 하지만 그렇다 하더라도 이례적인 상황이라고 봐야겠죠. 보통 이런 전세가격의 집값의 역전 사례는 비이상적으로 집값이 많이 올랐다가 정상화되는 과정에서 전세가 역전을 하거나 높은 전세를 끼고 갭투자 같은 것들이 성행했던 곳에서 전세가격이 이상하게 오르면서 역전을 하거나 혹은 여러 가지 시장 환경 때문에 전세수요가 비이상적으로 몰리면서 전세가격이 급등한 지역. 이런 사례에서 보통 간헐적으로 나타나게 되는데요.
지금은 수도권 외곽에서 갭투자가 성행했던 곳들에서 집값이 이상적으로 치솟았다가 정상화되면서 전세가 오히려 집값을 뛰어넘는 상황들이 나타나고 있고요. 수도권 3기 신도시 사전청약 예정지에서 전세, 월세입자가 크게 늘어나면서 가격이 치솟아서 집값에 육박하는 사례들이 나오고 있습니다.
[앵커]
이렇게 전세가격이 집값을 뛰어넘게 되면 자칫 집주인이 나중에 전세금을 돌려주지 못해서 깡통전세라는 표현을 많이 쓰곤 하는데 이런 상황이 생길 수 있다, 이런 우려도 나오고 있거든요. 실제로 지금 전세 구하려는 분들이 어떤 부분 주의를 해야 될까요?
[김규정]
기본적으로 하실 수 있는 방법이 많지는 않습니다. 그런데 안전장치로 보증금을 돌려받을 수 있는 반환보험에 사전에 가입해 두시거나 전세보증금을 조금 낮춰서 반전세 같은 조금 월세를 지불하는 형태로 본인이 조금 조정해놓으실 수는 있는데. 둘 다 원하시는 방법은 아닐 수 있습니다.
보증보험료가 들어가기도 하고 반전세 같은 현금 월세 지불을 원하지 않은 수요자 입장에서는 대안이 되기는 힘든데요. 그러다 보니까 너무 위험한 물건 같은 경우는 피해야 한다는 원칙을 알고 계셔도 물건 찾기가 어렵고 별다른 방안이 없기 때문에 어쩔 수 없이 계약을 하시는 경우들이 늘어나고 있습니다.
또 가격이 너무 불안한 곳들을 거주상으로 필요하지만 포기하고 가격이 좀 더 저렴한 수도권으로 이사를 가시든가 이런 방식으로 최근에는 대응하고 계십니다.
[앵커]
그렇군요. 지금 전세난이 심각해지다 보니까 전세대출 당연히 급증세인데 보면 6.17 대책에서 전세대출 규제가 나왔었거든요. 그런데 효과가 미미한 이런 상황인가 보죠?
[김규정]
기본적으로 전세값이 급등하고 있기 때문에 실제 전세 세입자가 받는 전세대출은 늘어날 수밖에 없는 상황입니다. 올해 대출상황을 보면 지난 2월 소위 전월세 성수기 대출 늘어났던 시점의 사상 최고의 월간 전세대출 인상폭을 보인 적이 있는데 4~5월 봄에 조금 안정되는 듯하다가 7월부터 다시 늘어나는 추세입니다.
그래서 이례적으로 9월에도 거의 사상 최대에 육박하는 전세대출 증가를 보이고 있는데. 기본적으로 공급부족에 가격이 오르다 보니 세입자 입장에서는 대출을 받아서라도 전세금을 맞춰줄 수밖에 없는 상황이어서 투자자들을 대상으로 한 전세대출은 옥죄었지만 기본전세대출 잔액이 줄기는 어려운 상황입니다.
그리고 상대적으로 개인신용금리가 낮은 신용대출로 전세 부족분을 메우는 수요도 신용대출을 받아서 전세금액에 더해서 쓰는 경우도 늘어났을 것으로 추측을 하고 있습니다. 그러면 전체적으로 전세금 상승 때문에 늘어난 개인들의 채무라든가 이런 부분은 실제 이 통계보다는 더 많지 않을까, 더 많을 것으로 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
지금 보면 전세가 오르는 이유 하나로 딱 얘기할 수는 없겠지만 기본적으로 선호하는 지역의 전세가 귀하다는 말은 실거주 요건을 강화하기도 했고 그렇죠. 임대차 3법을 보면 재계약 비율이 늘었습니다.
재계약 비율이 늘면 처음에 정부가 생각한 건 재계약을 하는 사람들이 많은 만큼 전세를 구하는 사람의 이 밸런스가 맞을 테니까 전체적인 숫자에는 변화가 없을 거라고 해서 기대를 했는데 실제로는 전셋값이 계속 오르고 있어요. 이렇게 원래 목적과 다르게 효과가 나타난 건 어떤 이유가 있을까요?
[김규정]
표면적으로는 전세 매물 회전이 되지 않기 때문에 일부 거래할 수 있는 몇몇 전세 물건이 매일 뉴스를 타고 나오는 것처럼 신고가 계약사례를 보이고 있습니다. 이렇게 계속 몇몇 되지 않는 전세물건이 높은 가격으로 거래되고 그것이 전반적으로 계속 시세를 끌고 가는 형국이다 보니 전체 수요가 변하는 건 아니라고 해도 가격적으로는 오를 수밖에 없고요.
근본적으로는 아까도 말씀드린 것처럼 집값 상승을 잡고 있지 못하기 때문에 전월세가격이 따라 오르는 구조를 막기가 어렵고 현재 수요가 늘고 있고 이런 상황에 비해서는 또 공급이 줄어들 수밖에 없는 몇 가지 정책이나 제도들이 같이 쓰이고 있는 상황이다 보니까 이 수급 불균형을 해결하기가 굉장히 어렵습니다.
그래서 전반적인 상승세 중에서도 특히 이런 전세입자들이 선호하는 업무지구 주변의 역세권 아파트 전세 중심으로는 극도의 물량 부족과 가격 상승세가 나타나고 그것이 전체적인 시장을 더 불안하게 만드는 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
임차인 주거안정을 위해서 정부와 여당이 임대차 3법을 도입을 했는데 예상하지 못한 시장 반응들이 나오는 상황입니다. 중요한 건 소장님, 전세난이 당분간 계속 이어질까요? 아니면 어느 정도 시간이 지나면 이게 잡힐까요?
[김규정]
당분간 해결되기는 어려울 것 같습니다. 기본적으로 주택 거래시장의 공급계획까지 내놓으면서 구매를 진정시켜놓은 상태이기 때문에 그 수요자들이 계속 전세, 월세를 찾을 수밖에 없는데 공급은 저희가 어디에서 갑자기 할 수 있는 방안이 없다 보니까 수급 불균형 해결이 당분한 어려워서 가격상승세가 나타날 것으로 보이고요.
또 계약갱신청구권 관련한 물량 해소 같은 경우는 짧게는 2년, 길게는 4년까지도 물량이 묶일 수 있는 제도적인 상황이다 보니까 아주 단기간 해결되기는 사실상 어렵습니다.
그래서 좀 더 시간을 두고 기다려야 해결될 수 있는 문제인데 기본적으로 시장에서는 집값 안정이 뚜렷하게 나타나지 않는 상황에서 전월세 가격이 크게 하락 안정하기는 원칙적으로는 어렵다는 입장들을 보이고 있다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
당분간 이런 흐름이 이어질 것이다, 이렇게 얘기해 주셨는데 지금 홍남기 부총리도 전세난을 인정하면서 몇 가지 대책을 예고하기도 했습니다. 실제 이런 흐름을 끊으려면 어떤 움직임이 있고 예상되는 대책 어떤 게 있을까요?
[김규정]
흘러나온 추가대책으로는 전세가 워낙 부족하니 월세로 수요 분산을 하기 위해서 월세의 소득공제라든가 이런 부분을 손질하자는 얘기. 혹은 월세 안정을 위해서 전월세 전환율 같은 것의 조정이나 관리를 강화하자는 이런 얘기들도 나오기는 했는데 근본적으로 지금 전세 물건을 찾는 수요에 비해서 공급이 부족한 부분은 해결방안이 사실상 아까도 말씀드렸지만 없기 때문에 추가 대책으로 해결될 수 있을지는 의구심이 듭니다.
그리고 기본적으로 전세 찾기에 지친 수요자들이 다시 주택구매나 내 집 마련으로 돌아설 우려가 최근에 계속 지적되고 있기 때문에 이 경우에는 자칫 안정되는 듯 보였던 주택 구매나 가격 시장에서도 다시 양상이 생길 수 있어서 오히려 전세에 대한 대책뿐만 아니라 지금 이런 수요자들이 다시 내집마련으로 돌아섰을 때 가격안정을 계속 현행 정도라도 유지하기 위한 금융지원이나 관리방안 이런 것들을 동시에 신경 써야 될 것으로 판단됩니다.
[앵커]
전세난이 심각해지다 보면 다시 구매 의욕이 생길 수밖에 없고 이 부분도 신경 써야 된다고 말씀하셨는데. 실제로 전국 아파트 중위 가격을 봤더니 4~5억을 돌파했더라고요. [김규정] 지금 전세가격 자체가 전세기준으로도 4~5억 이렇게 육박하고 있는 상황이다 보니까 아무래도 이런 가격을 버티지 못한 수요자들이 더 여력이 안 되는 분들은 수도권으로 밀려나는 상황이고 조금 대출을 껴서 가능하신 분들은 내집 마련을 계속 고민하고 있는 것으로 조사가 되고 있거든요.
그래서 이런 분들이 언제라도 다시 매매로 돌아설 수 있는 상황이고 특히 청약을 통한 내집마련이 원칙적으로는 굉장히 어려운 30대들이 특히 전세 찾기에 고생을 하다 보니까 차라리 내집마련을 해야겠다는 마음을 먹을 수도 있어서 그럴 경우에는 다시 주택가격 불안정으로 확산될 가능성도 있어서 이 부분을 떼어놓을 게 아니라 같이 계속 모니터링하면서 대비책을 마련해야 되는 상황으로 판단됩니다.
[앵커]
그러니까요. 같이 모니터링하면서 대책을 마련해야 한다고 했는데 이미 정부가 한 20차례 대책을 내놓지 않았습니까? 그런데 여기에서 나온 대책들 가운데 규제대책들이 굉장히 복잡하게 얽혀져 있는 상황이라서 방법을 어떻게 찾아야 될지 쉽지는 않을 것 같은데요.
[김규정]
말씀하신 것처럼 이미 수차례 대책이 나왔는데도 이렇다 할 성과를 못 낸 상태고 이미 시행 중 혹은 시행 대기중인 것들까지 포함해서 서로 상호 연관된 정책들이 많다 보니까 추가 대책 내놓기가 사실상 쉽지 않습니다. 그리고 마땅히 떠오르는 대책도 없는 게 사실입니다.
그래서 추가대책 자체가 쉽지는 않은데 지금 시장에서는 무리한 추가대책을 더 새로 만들라는 것이 아니라 기존에 있는 것들을 운영하면서 주택이 꼭 필요한 수요자들 그리고 전월세에서 내집마련을 필요로 하는 수요자들을 정상적으로 주택 구매나 내집마련으로 갈 수 있도록 도와주면서 현재 정도의 가격을 유지하는 게 가장 최선의 상황이 아니겠느냐라는 생각들을 하고 있는 것 같습니다.
[앵커]
시장 일부에서는 지금 무리한 추가 대책을 내놓기보다는 기존 대책을 점검하고 보완하고 이런 부분 좀 더 신경을 써야겠다, 이런 얘기가 나온다는 말씀까지 해 주셨습니다.
오늘 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 전셋값 시장 동향 살펴봤습니다. 소장님 수고하셨습니다.
[김규정]
감사합니다.
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