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■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이번에는 부동산 시장 분위기를 알아보겠습니다. 임대차 3법이 발표된 지 한 달이 지났는데요. 본격적인 가을 이사철에 접어들었지만 최근 서울 아파트 매물이 급감하면서 여전히 불안한 기류가 읽힙니다.
김현미 국토교통부 장관은 어제 국회에서 부동산 상승세가 멈췄다라고 언급을 했는데. 여기에 대해서 시장에서는 찬반의견이 엇갈리고 있습니다.
현재 부동산 시장 상황과 전망을 전문가와 함께 진단해 보겠습니다. 김규정 한국투증권 자산승계연구소장이 나와 있습니다. 안녕하십니까?
[김규정]
안녕하세요.
[앵커]
정부가 그동안 사실상 서울 강남지역을 겨냥한 규제를 연달아 내놨었는데요. 어제 국회 대정부질문에서 김현미 장관이 서울의 집값이 이제 좀 안정세에 접어든 것 같다 이렇게 이야기를 했거든요.
시장에서 느끼는 것하고는 조금 괴리가 있다는 얘기가 있고 또 실제로 지표로도 나오는, 안정세가 확인되는 그런 부분도 있고 좀 혼란스러운데요. 정리를 해 주시죠.
[김규정]
일단 7월, 8월에 공급대책까지 발표가 되면서 강남권을 중심으로 상승세는 크게 둔화가 되기는 했습니다. 지표상으로도 주간 단위 오르던 상승률 폭이 크게 줄어들고 서울 주간단위 매매가격 변동률이 아파트 기준 0.01%로 몇 주째 유지가 되고 있는 횡보세라서 사실상 대책 효과로 상승폭이 둔화되고 횡보세를 이어가고 있다는 평가는 맞다고 봐야 될 것 같습니다.
하지만 말씀하신 것처럼 지역별로 여전히 산발적인 오름세 변동률을 보이는 곳들이 지표상으로도 있고 또 전세가격 변동률은 매매에 비해서는 상당히 높은 수준으로 계속해서 이어지고 있는 상황입니다.
그래서 횡보세가 이어지고 있지만 완벽하게 하락세를 보인다거나 안정세를 보인다고 단언하기는 아직은 이른 감이 있고 현장에서도 아직은 거래 자체가 없어서 상승세가 꺾인 것처럼 보이지만 언제라도 다시 거래 움직임이나 상승으로 전환될 수 있는 그런 흐름이 남아 있는 게 아닌가라는 의심들을 하고 있어서 아직은 조금 이른 진단이 아닌가 싶습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 실제로 정부 대책이 나온 이후에 다주택자라든지 법인에서 급매로 매물을 내놓기도 하지만 또 일부에서는 아파트 가격이 신고가를 기록하는 경우도 종종 있더라고요. 그러니까 이게 아직은 여전히 혼란스러운 그런 상황이겠네요?
[김규정]
맞습니다. 지적하신 것처럼 당장 내년 하반기부터 종부세나 양도세 부분이 급격히 높아지는 법인이 소유한 아파트나 주거용 상품들은 처분이 불가피한 상황이어서 매물량이 늘었고 그런 물건들이 나오면서 일부 가격이 하락하는 것처럼 보이기도 했는데 실제로 그런 매물들이 나와서 쌓이면서 가격하락으로 연결된 게 아니라 바로바로 거래로 이어진 상황이 현재까지는 나타나고 있습니다.
그래서 전체적으로 매수심리가 꺾인 듯 보이는 지표들도 있기는 하지만 현장에서는 가격이 하락할 만큼 조정된 매물이 나와서 쌓이고 있지는 않은 상황이고 매수자들도 일부 관망하는 것처럼 보이지만 여전히 조금 조정된 좋은 물건이 나오면 거래에 나서고 있는 상황이어서 전반적으로 중저가 시장의 산발적인 상승세와 이런 흐름이 계속 이어진다면 여전히 불안정하고 불확실한 시장으로 보고 대비책을 계속 마련해 나가는 것이 맞다고 보여집니다.
[앵커]
그러니까 좋은 물건이라고 말씀하셨는데. 지금 나와 있는 매물들을 보면 실수요자가 입주를 할 수 있는 아파트보다도 전세를 낀, 세입자가 있는 물건들이 더 많다고 하더라고요.
[김규정]
그런 물건들인 경우에는 사실은 당장 입주를 하시려는 분들은 얼마 전 바뀐 임대차 3법 요건들 때문에 사실상 거래가 불가능한 경우들도 많아서 시장에서는 실제로 실입주자들은 당장 입주가 가능한 전세계약이 이미 끝나 있는 물건이나 비어 있는 물건들을 찾는 상황이어서 수급상의 불균형이 나타나고 있고요.
또 추가적인 투자나 내집마련 장기적으로 원해서 기다리시는 분들은 아무래도 가격이 실질적으로 크게 하락한 물건들이 쏟아져 나오는 상황은 아니다 보니 이리저리 시장을 둘러보시면서 기다리는 모양새로 판단이 됩니다.
[앵커]
정부에서 여러 가지 대책을 시장에 내놨는데 이제 이게 과연 시장에서 어떻게 받아들였느냐가 관심입니다. 7월 10일 부동산대책이 있었고 8.4 공급대책이 나왔잖아요. 이게 시장에서 반영돼서 효과를 발휘하고 있다고 봐야 됩니까?
[김규정]
일단 앞서도 살펴본 것처럼 지표상 상승폭 자체는 다소 꺾이기는 했습니다. 그래서 그 부분은 일단 대책이나 공급에 대한 기대치를 높이면서 나타나고 있다고 봐야겠는데. 실제로 이게 유의미한 하락까지 나타나고 있지는 않기 때문에 대책 효과가 그렇게 뚜렷한 것인가에 대해서는 아직은 평가를 보류하는 게 맞지 않나 싶고요.
전세시장이 여전히 불안정한 모습이 강합니다. 지역별로 수요자들이 원하는 교육이나 교통환경이 갖춰진 지역의 아파트 전세물건은 수요에 비해서는 여전히 부족한 상황이어서 가격이 오르고 있기 때문에 사실상 전세가격은 언제라도 수요자들이 매매로 돌아서게 할 수 있는 지표로 저희가 시장에서는 판단하고 있기 때문에 이런 전세시장의 불안도 같이 해소되거나 진정되지 않으면 단편적인 지표만 가지고 대책의 효과로 가격이 하락한다고 평가를 내리기는 쉽지 않다고 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
실제로 나와 있는 HUG 통계를 한번 보면서 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 아파트값 상승률 변화 추이를 저희가 그래프로 정리해 봤는데요. 수도권과 서울의 매매가 상승률. 많이 떨어져 가고 있는 것은 확인되고 있는 것 같아요.
수도권도 그렇고 서울도 0.01%, 거의 움직이지 않는 것으로 이렇게 보여지는데. 이 추세로만 보면 일단은 집값이 안정화 추세에 접어들었다 이렇게 얘기할 수도 있는 거 아닌가요?
[김규정]
이런 흐름이 계속 이어지고 유지가 된다면 가능할 것 같습니다. 그런데 시장에서는 여전히 이러한 지표들이 언제라도 다시 들썩일 수 있는 불안요소들이 지목되고 있는 상태인데요.
일단은 대책효과의 대표적인 것이라고 보여지는 3기 신도시 사전청약 부분이 아직은 시간이 많이 남아있다 보니까 언제라도 중간에 다시 수요자들이 기존 주택 구매나 이런 쪽으로 나서지 않을까 하는 우려가 있습니다.
실제로 지난달까지 청약시장에서 청약경쟁률이 300:1 수준까지 치솟는 등 상당한 열기를 띠었는데 상한제가 본격화되면서 9월 현재는 공급물량이 일시적으로 끊어진 상태입니다.
그러다 보니 수요자들이 새 아파트 분양도 또 기존 시장의 하락 매물도 찾기 힘든 불안상황을 여전히 느끼고 있는 상황이어서 수요자들이 이후에 어떻게 다시 전환될지는 진단하기가 어렵습니다.
그리고 전세로 버티는 부분에서도 여전히 임대차 3법으로 물건 회전량이 좀 줄었고 가격은 계속 오르는 상황이다 보니 수요자들이 언제라도 정부 정책에 불신을 보이면서 다시 기존 주택 구매로 돌아설지는 알 수 없는 상황입니다.
[앵커]
일단 정부에서는 대책을 내놓을 때 서울 중심 그리고 그중에서도 강남의 집값을 잡기 위해서 집중했었는데. 실제로 강남과 강북의 집값 차이가 조금 좁혀졌다고 통계가 나왔어요.
[김규정]
올 연초에 비해서 8월 기준 3.3제곱미터당 강남과 강북권역의 아파트 평균 가격 격차가 조금 줄어든 것으로 통계가 발표됐습니다.
[앵커]
화면에 나오고 있는데요.
[김규정]
그런데 지금 올해 들어서는 강남권의 규제 때문에 상승세가 멈추고 또 강북권 등 비강남권의 산발적인 상승세 때문에 격차가 줄어든 것으로 분석이 되는데. 전체적으로 보면 2017년 이후부터 계속적으로 격차는 벌어져 온 상황이어서 그리고 강남권의 하락폭이 그렇게 유의미하게 크거나 이런 상황이 아니다 보니 여전히 불안감을 표시하는 목소리들이 많습니다.
실제로 시장에서 고가 지역 강남권의 가격이 유의미하게 크게 하락하면서 격차가 줄어들어야 실질적인 격차 해소나 안정세라고 진단할 텐데. 강남권의 조정이 그렇게 크지 않은 상황이죠. 여전히 아직은 높은 가격대를 유지하고 있고 강남권에서 이미 3.3제곱미터당 1억대를 신고한 실거래 사례도 여전히 늘어나고 있는 상황이어서 아직은 완벽하게 고가지역 하락 안정세라고 보기는 어렵습니다.
그리고 강북권이 구로라든가 노원이라든가 상대적으로 중산층 이하 수요자들이 많이 찾는 중저가 아파트지역에서 여전히 상승세가 나타나고 있는 상황이다 보니까 강남권이 조금 주춤한다고 하더라도 강북권이 따라 올라가면서 격차가 줄어든 게 아니냐는 의심도 해 봐야 될 필요가 있습니다.
[앵커]
표에서 확인할 수 있겠지만 일단 매매가격은 강남북 구분 없이 올라가고 있는 상황 속에서 이 격차가 줄어드는 것이기 때문에 강남으로 몰려들었던 수요가 강북으로 분산되는 효과가 나타나는 것이다, 이렇게 봐야 될 것 같아요?
[김규정]
실제로도 최근에 비강남권에서 산발적인 상대적인 오름세나 거래가 있었으니 말씀하신 것처럼 강남권을 규제하면서 그 영향으로 비강남권이나 중저가 시장에서 실수요자들이 거래한 것으로 볼 수는 있습니다.
그런데 마찬가지로 이 부분이 최근에 9억 원 이하대 시세의 아파트 매물이 점점 줄어들고 있다는 분석도 나오고 있었잖아요. 그래서 오히려 낮은 가격대에 있는 아파트들이 풍선효과로 가격이 따라오르는 경향들이 보이다 보니 서민들의 입장에서는 그렇게 안심할 수 있는 상황은 아닌 것으로 보여집니다.
그래서 결과적으로는 정부가 처음에 목표로 했던 것처럼 급등한 고가지역의 가격이 하락하고 하락한 매물이 나오면서 쌓이고 거래로 이어져서 실제적인 하락이 보여야 격차 해소도 완벽하게 됐다고 볼 수 있을 것 같습니다. 아직은 지적하신 것처럼 전체적인 오름세가 이어지고 있고 또 중저가지역이 따라 오르면서 격차가 줄어든 것일 수도 있기 때문에 계속적인 모니터링이 필요해 보입니다.
[앵커]
강북 아파트 평균 시세도 3천만 원을 돌파하는 시대가 돼버렸는데. 이렇게 강남북이 같이 가격이 오르다 보면 결국은 또 무주택자들 입장에서는 더더욱 집을 마련하기가 힘들어지는 게 아닌가 싶거든요.
[김규정]
다주택자가 규제가 덜하다고 하더라도 많이 올랐기 때문에 진입장벽이 너무 높아진 게 사실입니다. 최근에 금융권에서는 실제 거래한 등기사례들을 분석한 보고서도 나온 바가 있는데요.
해당 보고서에 따르면 최근에 처음 집을 산 분들은 대부분 투자성이 높은 서울, 수도권에 집중하는 경향이 커지고 있는데 그 안에서 거래된 전체 사례 중에 무주택자분들이 거래한 비율은 오히려 줄어들고 있다고 합니다.
그래서 기본적인 자본력이 부족하고 실제로 집이 필요한 분들은 오히려 전체 거래시장에서는 거래에 쉽게 참여하지 못하는 것 아니냐 하는 분석도 해 볼 수 있는 것 같습니다.
[앵커]
얼마 전에 김현미 국토부 장관이 집값이 안정세로 돌아섰는데. 30대 영끌 그러니까 무리해서 주택 투자하는 것이 안타깝다고 얘기를 했었는데 말이죠. 지금도 계속 30대의 영끌 투자, 그러니까 최대한 대출 받을 수 있는 대로 대출받아서 하는 주택투자가 계속 이어지고 있는 거죠?
[김규정]
통계적으로도 이미 드러난 바가 있습니다. 앞선 금융권 보고서에서도 실제 거래된 사례들의 30% 가까이가 30대로 집계되고 있어서 과거에 비해서는 20~30대 젊은 수요층이 부동산 투자나 주식 투자 등 자산 투자에 빠르게 뛰어들고 있는 것으로 보여지는데요.
그러다 보니까 금융권의 주식계좌 개설이라든가 대출에서도 실제적으로 젊은층의 실적이 높아지고 있는 게 사실입니다. 그래서 소위 영끌이나 빚투로 불리는 대출을 끌어모아서 자산시장에 투자하는 현상이 실제로 나타나고 있는 건데요.
그런데 이런 현상을 단순히 빚내서 투자하는 게 안 좋다, 하지 말라고만 할 게 아니라 젊은 계층들이 왜 이렇게 자산 투자에 무리해서 뛰어드느냐 현상적으로 이해하고 대안을 마련해 주는 게 필요해 보입니다. 저성장 상황에서 경기는 좋지 않고 소득만으로는 아무래도 자산 축적이 어려운 젊은 세대들이 극단적으로 벌어져 있는 집값이라든가 자산 양극화 같은 것들을 보고 무리해서라도 빚내서라도 투자하지 않으면 점점 더 이걸 따라가기 힘들다는 조바심에 시달리고 있다는 증거거든요.
그래서 이런 부분들을 단순히 좋지 않은 현상으로 치부할 게 아니라 일어날 수밖에 없는 상황으로 이해하고 대안들이나 자산을 마련해 나갈 수 있는 사다리구조라든가 이런 걸 마련해 주는 정책이 필요해 보입니다.
[앵커]
그런 대책들도 고민을 많이 해 봐야 될 것 같기는 한데 지금 일단 시장에서는 정부 대책이 나온 이후로 물론 다주택자들 사이에서도 그렇고 똘똘한 한 채가 결국은 남는 거라는 이야기를 많이 하지 않습니까?
[김규정]
맞습니다. 기본적으로 주택 1채나 주거용 자산을 꼭 오랫동안 갖고 갈 부분으로 선택한다고 한다면 여전히 인프라가 확실하게 갖춰져 있고 나중에 가격이 더 오를 만한, 혹은 경기가 흔들려도 가격이 떨어지기 쉽지 않은 상품들로 자산을 집중하는 경향들은 더 강해지고 있고요.
그러다 보니 강남권에서도 상승폭은 둔화됐지만 하락까지는 이어지지 않고 있는 상황입니다. 집주인들, 다주택을 소유한 소유자들도 내년 6월에 세금이 늘어나는 이런 한계점이 있다 보니 처분을 검토하고 있기는 하지만 서둘러서 매물을 내놓지는 않고 여전히 시장 상황을 주시하는 모양새고 매수심리가 조금 줄어들었다는 여러 가지 지표 발표는 있었습니다마는 주택투자를 하려는 심리는 완전히 꺾였다고 보기는 어려운 것 같습니다.
[앵커]
좋은 물건이 나오면 바로 바로 거래는 되는 거잖아요.
[김규정]
맞습니다. 그리고 청약시장의 높은 경쟁률이라든가 이런 것만 봐도 여전히 주택의 구매나 보유, 투자에 대한 의지나 욕구 같은 것들은 상당히 높다고 볼 수 있어서 이런 수요가 유동성을 타고 언제든지 다시 고가지역의 투자 같은 것들을 움직일 수 있는 양상이거든요.
특히 강남권에 계속 투자하시는 이유가 인프라 개발이나 이런 것들이 대형 사업으로 집중돼 있다 보니 무리해서라도 투자를 하면 10년 후, 20년 후에는 훨씬 더 가치가 좋은 자산이 될 수 있다는 믿음을 갖고 계신 분들이 많다 보니까 그런 부분을 균형을 맞추기 위해서 저희가 강북권이나 기타 지역의 개발 같은 것도 속도를 높이고는 있지만 아직은 부족한 감이 있는 것 같습니다.
[앵커]
지금 어쨌든 똘똘한 한 째를 말씀하셨는데 보유세나 양도세가 크게 올랐거든요. 1주택자도 그래도 똘똘한 1채가 유리한 겁니까?
[김규정]
어차피 고가 주택을 소유하시면서 종부세 이런 것들을 치러야 한다면 세금 부담을 감내하고도 차익을 남길 수 있는, 수익성이 좋은 똘똘한 1채에 집중하는 경향들은 계속 이어질 것 같습니다.
그런데 다주택자분들은 다만 내년 6월을 기점으로 종부세가 대폭 늘어나고 또 그 이후에 양도세율이 급격히 오르게 되기 때문에 내년 상반기에는 조금 처분을 고려하는 물건들이 나올 것으로 일단 예측은 하고 있습니다.
물량이 시장 가격 하락을 유도할 만큼 쏟아져나올지는 여전히 퀘스천마크지만 시기적으로는 내년 상반기에 세금 때문에 처분하는 물건들이 조금 나올 수 있습니다. [앵커] 앞서도 잠깐 언급하셨습니다마는 지금 매매시장은 조금 보합세를 보이는 반면에 지금 전세시장이 들썩이고 있는데. 일부 아파트에서는 매매가보다 전세값이 더 비싼 곳도 있다면서요?
[김규정]
실제로 경기 남부권에서 올 들어서 갭투자가 조금 성행했던 지역들은 지역 특성상 아무래도 매매가격 상승세는 멈춰 있는데 전세가격이 급등하다 보니 거의 집값에 준하는 전세가격이 형성되거나 역전하는...
[앵커]
저희가 화면으로 몇 군데를 뽑아봤어요. 실거래 사례를 보여드리는데요. 경기도 안산시에 있는 서해아파트 같은 경우에 매매는 2억 원인데 전세거래가 2억 1천만 원이에요. 이게 가능한지 모르겠습니다.
[김규정]
지금 화면에서도 보셨던 사례는 어떻게 보면 대표적인 케이스인데요. 안산 같은 경우에는 지난해 하반기부터 대표적으로 개인들이 본인 자금을 소액만 준비해서 전세를 끼고 단기 갭투자를 하는 대표적인 거래지역으로 꼽혔던 곳이기도 합니다.
그러다 보니 전세가격은 상당히 높게 형성돼 있고 집값은 또 최근의 규제 이후에 어떻게 보면 다시 정상화 수준으로 돌아가면서 격차가 줄어들어 있는 상황인데요. 이런 지역은 특히나 외지 투자 이후에 소위 치고 빠지는 수요자들의 감소 같은 것도 겹치고 있기 때문에 깡통전세 우려가 크다고 볼 수 있습니다.
그런데 전세가 오른 지역 중에서도 실제로 전세로 살려는 수요자들이 계속 늘어나고 있으면서 전세가격이 급등하고 있는 곳들도 있거든요. 대표적으로 사전청약이 예고된 하남시 같은 지역이 그런 곳이죠. 그런 곳에서는 전세가격이 부담스럽게 오르고 있지만 그런 부분이 깡통전세보다는 오히려 이후에 집값을 다시 자극할 수 있는 지역으로도 다르게 분류해 봐야 될 것 같습니다.
그래서 지금 전세시장에서는 급등세를 보이는 지역들이 많은데. 실제로 이런 무리한 외지투자 때문에 깡통전세 위험에 노출된 곳과 계속해서 수요가 늘어나면서 전세물건 부족으로 가격이 더 올라서 언제라도 집값을 자극할 수 있는 요소가 될 수 있는 곳들. 두 지역으로 분류가 되고 있습니다. 그래서 그 지역들에 각각 다른 대응들이 필요한 상황이죠.
[앵커]
그러니까 임차인 같은 경우에도 깡통 전세라는 것을 알면서도 들어가는 이유가 잘 설명이 안 되는 것 같거든요. 그러니까 2억짜리 집인데 전세가 2억 1000이에요. 그러면 그 집을 사면 1000만 원을 저희가 돌려받는 건가요? 어떻게 되는 건가요?
[김규정]
그렇지는 못합니다. 실제로 이런 사례들이 먼저 전세계약을 높은 가격에 하신 다음에 외지 투자나 이런 흐름 때문에 급등했던 매매가격이 정상화되면서 격차가 줄어드는 게 일반적이기 때문에 본인이 아마 전세계약을 하셨을 때는 이거보다는 현장의 매매시세가 조금 높은 수준이셨을 겁니다.
그래서 그래도 안전하다고 판단하고 들어가셨는데 이런 외지투자가 다 빠져나간 다음에 집값이 생각했던 것보다는 낮아지는 상황이 벌어지면 지금 같은 언제라도 전세보증금 반환에 사고가 생길 수 있는 상황으로 전환되고 있는 거죠. 그래서 이런 지역 포함해서 올해 주택도시보증공사 통계 같은 것들을 보면 집주인 대신 보증보험이 보증금을 돌려준 사고사례가 계속 늘어나고 있는 상황이기는 합니다.
그래서 이런 최근에 외지형 투자, 실제 거주하지 않은 외지형 투자가 많았던 지역의 전세를 얻으셔야 되는 분들은 물론 위험성을 알고 있어도 해당 지역에서 직장을 다닌다거나 학교를 다닌다든가 하는 분들의 선택지가 그렇게 넓지 못합니다. 하지만 그런 위험성이 있다는 것을 조금 염두에 두시고 조금이라도 더 안전한 물건을 찾는 게 필요해 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금은 이 시장에서는 매매든 전세값이든 시장의 움직임을 조금 더 지켜봐야 된다는 말씀이신데 어떤 심리상태로 해석해야 될까요? 앞으로 부동산 전망을 해 주신다면요.
[김규정]
일단 지표상으로 안정화가 되어가는 듯이 보이기는 하지만 전체적으로 거래 자체가 지금 멈춘 상태에서 매도, 매수자 모두 시장상황을 지켜보면서 힘겨루는 상황이 아닌가라고 판단됩니다.
그리고 전세 변동률이라든가 청약시장의 높은 투자열기라든가 이런 것들이 여전히 주택 수요자들이 적지 않다는 방증을 보여주고 있기 때문에 관련 전세대출이나 신용대출도 여전히 부동산 투자로 유입되고 있는 것으로 보여지고요.
그래서 이런 부분들을 봤을 때는 시장의 현재 상황을단언하기보다는 불확실한 상황으로 보고 계속 관리가 필요해 보입니다. 그리고 정부가 대안으로 제시한 공급 부분이라든가 이런 것들도 계속해서 속도를 늦추지 말고 진행해야 될 것으로 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 얘기 나눠봤습니다. 잘 들었습니다.
[김규정]
감사합니다.
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■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이번에는 부동산 시장 분위기를 알아보겠습니다. 임대차 3법이 발표된 지 한 달이 지났는데요. 본격적인 가을 이사철에 접어들었지만 최근 서울 아파트 매물이 급감하면서 여전히 불안한 기류가 읽힙니다.
김현미 국토교통부 장관은 어제 국회에서 부동산 상승세가 멈췄다라고 언급을 했는데. 여기에 대해서 시장에서는 찬반의견이 엇갈리고 있습니다.
현재 부동산 시장 상황과 전망을 전문가와 함께 진단해 보겠습니다. 김규정 한국투증권 자산승계연구소장이 나와 있습니다. 안녕하십니까?
[김규정]
안녕하세요.
[앵커]
정부가 그동안 사실상 서울 강남지역을 겨냥한 규제를 연달아 내놨었는데요. 어제 국회 대정부질문에서 김현미 장관이 서울의 집값이 이제 좀 안정세에 접어든 것 같다 이렇게 이야기를 했거든요.
시장에서 느끼는 것하고는 조금 괴리가 있다는 얘기가 있고 또 실제로 지표로도 나오는, 안정세가 확인되는 그런 부분도 있고 좀 혼란스러운데요. 정리를 해 주시죠.
[김규정]
일단 7월, 8월에 공급대책까지 발표가 되면서 강남권을 중심으로 상승세는 크게 둔화가 되기는 했습니다. 지표상으로도 주간 단위 오르던 상승률 폭이 크게 줄어들고 서울 주간단위 매매가격 변동률이 아파트 기준 0.01%로 몇 주째 유지가 되고 있는 횡보세라서 사실상 대책 효과로 상승폭이 둔화되고 횡보세를 이어가고 있다는 평가는 맞다고 봐야 될 것 같습니다.
하지만 말씀하신 것처럼 지역별로 여전히 산발적인 오름세 변동률을 보이는 곳들이 지표상으로도 있고 또 전세가격 변동률은 매매에 비해서는 상당히 높은 수준으로 계속해서 이어지고 있는 상황입니다.
그래서 횡보세가 이어지고 있지만 완벽하게 하락세를 보인다거나 안정세를 보인다고 단언하기는 아직은 이른 감이 있고 현장에서도 아직은 거래 자체가 없어서 상승세가 꺾인 것처럼 보이지만 언제라도 다시 거래 움직임이나 상승으로 전환될 수 있는 그런 흐름이 남아 있는 게 아닌가라는 의심들을 하고 있어서 아직은 조금 이른 진단이 아닌가 싶습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 실제로 정부 대책이 나온 이후에 다주택자라든지 법인에서 급매로 매물을 내놓기도 하지만 또 일부에서는 아파트 가격이 신고가를 기록하는 경우도 종종 있더라고요. 그러니까 이게 아직은 여전히 혼란스러운 그런 상황이겠네요?
[김규정]
맞습니다. 지적하신 것처럼 당장 내년 하반기부터 종부세나 양도세 부분이 급격히 높아지는 법인이 소유한 아파트나 주거용 상품들은 처분이 불가피한 상황이어서 매물량이 늘었고 그런 물건들이 나오면서 일부 가격이 하락하는 것처럼 보이기도 했는데 실제로 그런 매물들이 나와서 쌓이면서 가격하락으로 연결된 게 아니라 바로바로 거래로 이어진 상황이 현재까지는 나타나고 있습니다.
그래서 전체적으로 매수심리가 꺾인 듯 보이는 지표들도 있기는 하지만 현장에서는 가격이 하락할 만큼 조정된 매물이 나와서 쌓이고 있지는 않은 상황이고 매수자들도 일부 관망하는 것처럼 보이지만 여전히 조금 조정된 좋은 물건이 나오면 거래에 나서고 있는 상황이어서 전반적으로 중저가 시장의 산발적인 상승세와 이런 흐름이 계속 이어진다면 여전히 불안정하고 불확실한 시장으로 보고 대비책을 계속 마련해 나가는 것이 맞다고 보여집니다.
[앵커]
그러니까 좋은 물건이라고 말씀하셨는데. 지금 나와 있는 매물들을 보면 실수요자가 입주를 할 수 있는 아파트보다도 전세를 낀, 세입자가 있는 물건들이 더 많다고 하더라고요.
[김규정]
그런 물건들인 경우에는 사실은 당장 입주를 하시려는 분들은 얼마 전 바뀐 임대차 3법 요건들 때문에 사실상 거래가 불가능한 경우들도 많아서 시장에서는 실제로 실입주자들은 당장 입주가 가능한 전세계약이 이미 끝나 있는 물건이나 비어 있는 물건들을 찾는 상황이어서 수급상의 불균형이 나타나고 있고요.
또 추가적인 투자나 내집마련 장기적으로 원해서 기다리시는 분들은 아무래도 가격이 실질적으로 크게 하락한 물건들이 쏟아져 나오는 상황은 아니다 보니 이리저리 시장을 둘러보시면서 기다리는 모양새로 판단이 됩니다.
[앵커]
정부에서 여러 가지 대책을 시장에 내놨는데 이제 이게 과연 시장에서 어떻게 받아들였느냐가 관심입니다. 7월 10일 부동산대책이 있었고 8.4 공급대책이 나왔잖아요. 이게 시장에서 반영돼서 효과를 발휘하고 있다고 봐야 됩니까?
[김규정]
일단 앞서도 살펴본 것처럼 지표상 상승폭 자체는 다소 꺾이기는 했습니다. 그래서 그 부분은 일단 대책이나 공급에 대한 기대치를 높이면서 나타나고 있다고 봐야겠는데. 실제로 이게 유의미한 하락까지 나타나고 있지는 않기 때문에 대책 효과가 그렇게 뚜렷한 것인가에 대해서는 아직은 평가를 보류하는 게 맞지 않나 싶고요.
전세시장이 여전히 불안정한 모습이 강합니다. 지역별로 수요자들이 원하는 교육이나 교통환경이 갖춰진 지역의 아파트 전세물건은 수요에 비해서는 여전히 부족한 상황이어서 가격이 오르고 있기 때문에 사실상 전세가격은 언제라도 수요자들이 매매로 돌아서게 할 수 있는 지표로 저희가 시장에서는 판단하고 있기 때문에 이런 전세시장의 불안도 같이 해소되거나 진정되지 않으면 단편적인 지표만 가지고 대책의 효과로 가격이 하락한다고 평가를 내리기는 쉽지 않다고 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
실제로 나와 있는 HUG 통계를 한번 보면서 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 아파트값 상승률 변화 추이를 저희가 그래프로 정리해 봤는데요. 수도권과 서울의 매매가 상승률. 많이 떨어져 가고 있는 것은 확인되고 있는 것 같아요.
수도권도 그렇고 서울도 0.01%, 거의 움직이지 않는 것으로 이렇게 보여지는데. 이 추세로만 보면 일단은 집값이 안정화 추세에 접어들었다 이렇게 얘기할 수도 있는 거 아닌가요?
[김규정]
이런 흐름이 계속 이어지고 유지가 된다면 가능할 것 같습니다. 그런데 시장에서는 여전히 이러한 지표들이 언제라도 다시 들썩일 수 있는 불안요소들이 지목되고 있는 상태인데요.
일단은 대책효과의 대표적인 것이라고 보여지는 3기 신도시 사전청약 부분이 아직은 시간이 많이 남아있다 보니까 언제라도 중간에 다시 수요자들이 기존 주택 구매나 이런 쪽으로 나서지 않을까 하는 우려가 있습니다.
실제로 지난달까지 청약시장에서 청약경쟁률이 300:1 수준까지 치솟는 등 상당한 열기를 띠었는데 상한제가 본격화되면서 9월 현재는 공급물량이 일시적으로 끊어진 상태입니다.
그러다 보니 수요자들이 새 아파트 분양도 또 기존 시장의 하락 매물도 찾기 힘든 불안상황을 여전히 느끼고 있는 상황이어서 수요자들이 이후에 어떻게 다시 전환될지는 진단하기가 어렵습니다.
그리고 전세로 버티는 부분에서도 여전히 임대차 3법으로 물건 회전량이 좀 줄었고 가격은 계속 오르는 상황이다 보니 수요자들이 언제라도 정부 정책에 불신을 보이면서 다시 기존 주택 구매로 돌아설지는 알 수 없는 상황입니다.
[앵커]
일단 정부에서는 대책을 내놓을 때 서울 중심 그리고 그중에서도 강남의 집값을 잡기 위해서 집중했었는데. 실제로 강남과 강북의 집값 차이가 조금 좁혀졌다고 통계가 나왔어요.
[김규정]
올 연초에 비해서 8월 기준 3.3제곱미터당 강남과 강북권역의 아파트 평균 가격 격차가 조금 줄어든 것으로 통계가 발표됐습니다.
[앵커]
화면에 나오고 있는데요.
[김규정]
그런데 지금 올해 들어서는 강남권의 규제 때문에 상승세가 멈추고 또 강북권 등 비강남권의 산발적인 상승세 때문에 격차가 줄어든 것으로 분석이 되는데. 전체적으로 보면 2017년 이후부터 계속적으로 격차는 벌어져 온 상황이어서 그리고 강남권의 하락폭이 그렇게 유의미하게 크거나 이런 상황이 아니다 보니 여전히 불안감을 표시하는 목소리들이 많습니다.
실제로 시장에서 고가 지역 강남권의 가격이 유의미하게 크게 하락하면서 격차가 줄어들어야 실질적인 격차 해소나 안정세라고 진단할 텐데. 강남권의 조정이 그렇게 크지 않은 상황이죠. 여전히 아직은 높은 가격대를 유지하고 있고 강남권에서 이미 3.3제곱미터당 1억대를 신고한 실거래 사례도 여전히 늘어나고 있는 상황이어서 아직은 완벽하게 고가지역 하락 안정세라고 보기는 어렵습니다.
그리고 강북권이 구로라든가 노원이라든가 상대적으로 중산층 이하 수요자들이 많이 찾는 중저가 아파트지역에서 여전히 상승세가 나타나고 있는 상황이다 보니까 강남권이 조금 주춤한다고 하더라도 강북권이 따라 올라가면서 격차가 줄어든 게 아니냐는 의심도 해 봐야 될 필요가 있습니다.
[앵커]
표에서 확인할 수 있겠지만 일단 매매가격은 강남북 구분 없이 올라가고 있는 상황 속에서 이 격차가 줄어드는 것이기 때문에 강남으로 몰려들었던 수요가 강북으로 분산되는 효과가 나타나는 것이다, 이렇게 봐야 될 것 같아요?
[김규정]
실제로도 최근에 비강남권에서 산발적인 상대적인 오름세나 거래가 있었으니 말씀하신 것처럼 강남권을 규제하면서 그 영향으로 비강남권이나 중저가 시장에서 실수요자들이 거래한 것으로 볼 수는 있습니다.
그런데 마찬가지로 이 부분이 최근에 9억 원 이하대 시세의 아파트 매물이 점점 줄어들고 있다는 분석도 나오고 있었잖아요. 그래서 오히려 낮은 가격대에 있는 아파트들이 풍선효과로 가격이 따라오르는 경향들이 보이다 보니 서민들의 입장에서는 그렇게 안심할 수 있는 상황은 아닌 것으로 보여집니다.
그래서 결과적으로는 정부가 처음에 목표로 했던 것처럼 급등한 고가지역의 가격이 하락하고 하락한 매물이 나오면서 쌓이고 거래로 이어져서 실제적인 하락이 보여야 격차 해소도 완벽하게 됐다고 볼 수 있을 것 같습니다. 아직은 지적하신 것처럼 전체적인 오름세가 이어지고 있고 또 중저가지역이 따라 오르면서 격차가 줄어든 것일 수도 있기 때문에 계속적인 모니터링이 필요해 보입니다.
[앵커]
강북 아파트 평균 시세도 3천만 원을 돌파하는 시대가 돼버렸는데. 이렇게 강남북이 같이 가격이 오르다 보면 결국은 또 무주택자들 입장에서는 더더욱 집을 마련하기가 힘들어지는 게 아닌가 싶거든요.
[김규정]
다주택자가 규제가 덜하다고 하더라도 많이 올랐기 때문에 진입장벽이 너무 높아진 게 사실입니다. 최근에 금융권에서는 실제 거래한 등기사례들을 분석한 보고서도 나온 바가 있는데요.
해당 보고서에 따르면 최근에 처음 집을 산 분들은 대부분 투자성이 높은 서울, 수도권에 집중하는 경향이 커지고 있는데 그 안에서 거래된 전체 사례 중에 무주택자분들이 거래한 비율은 오히려 줄어들고 있다고 합니다.
그래서 기본적인 자본력이 부족하고 실제로 집이 필요한 분들은 오히려 전체 거래시장에서는 거래에 쉽게 참여하지 못하는 것 아니냐 하는 분석도 해 볼 수 있는 것 같습니다.
[앵커]
얼마 전에 김현미 국토부 장관이 집값이 안정세로 돌아섰는데. 30대 영끌 그러니까 무리해서 주택 투자하는 것이 안타깝다고 얘기를 했었는데 말이죠. 지금도 계속 30대의 영끌 투자, 그러니까 최대한 대출 받을 수 있는 대로 대출받아서 하는 주택투자가 계속 이어지고 있는 거죠?
[김규정]
통계적으로도 이미 드러난 바가 있습니다. 앞선 금융권 보고서에서도 실제 거래된 사례들의 30% 가까이가 30대로 집계되고 있어서 과거에 비해서는 20~30대 젊은 수요층이 부동산 투자나 주식 투자 등 자산 투자에 빠르게 뛰어들고 있는 것으로 보여지는데요.
그러다 보니까 금융권의 주식계좌 개설이라든가 대출에서도 실제적으로 젊은층의 실적이 높아지고 있는 게 사실입니다. 그래서 소위 영끌이나 빚투로 불리는 대출을 끌어모아서 자산시장에 투자하는 현상이 실제로 나타나고 있는 건데요.
그런데 이런 현상을 단순히 빚내서 투자하는 게 안 좋다, 하지 말라고만 할 게 아니라 젊은 계층들이 왜 이렇게 자산 투자에 무리해서 뛰어드느냐 현상적으로 이해하고 대안을 마련해 주는 게 필요해 보입니다. 저성장 상황에서 경기는 좋지 않고 소득만으로는 아무래도 자산 축적이 어려운 젊은 세대들이 극단적으로 벌어져 있는 집값이라든가 자산 양극화 같은 것들을 보고 무리해서라도 빚내서라도 투자하지 않으면 점점 더 이걸 따라가기 힘들다는 조바심에 시달리고 있다는 증거거든요.
그래서 이런 부분들을 단순히 좋지 않은 현상으로 치부할 게 아니라 일어날 수밖에 없는 상황으로 이해하고 대안들이나 자산을 마련해 나갈 수 있는 사다리구조라든가 이런 걸 마련해 주는 정책이 필요해 보입니다.
[앵커]
그런 대책들도 고민을 많이 해 봐야 될 것 같기는 한데 지금 일단 시장에서는 정부 대책이 나온 이후로 물론 다주택자들 사이에서도 그렇고 똘똘한 한 채가 결국은 남는 거라는 이야기를 많이 하지 않습니까?
[김규정]
맞습니다. 기본적으로 주택 1채나 주거용 자산을 꼭 오랫동안 갖고 갈 부분으로 선택한다고 한다면 여전히 인프라가 확실하게 갖춰져 있고 나중에 가격이 더 오를 만한, 혹은 경기가 흔들려도 가격이 떨어지기 쉽지 않은 상품들로 자산을 집중하는 경향들은 더 강해지고 있고요.
그러다 보니 강남권에서도 상승폭은 둔화됐지만 하락까지는 이어지지 않고 있는 상황입니다. 집주인들, 다주택을 소유한 소유자들도 내년 6월에 세금이 늘어나는 이런 한계점이 있다 보니 처분을 검토하고 있기는 하지만 서둘러서 매물을 내놓지는 않고 여전히 시장 상황을 주시하는 모양새고 매수심리가 조금 줄어들었다는 여러 가지 지표 발표는 있었습니다마는 주택투자를 하려는 심리는 완전히 꺾였다고 보기는 어려운 것 같습니다.
[앵커]
좋은 물건이 나오면 바로 바로 거래는 되는 거잖아요.
[김규정]
맞습니다. 그리고 청약시장의 높은 경쟁률이라든가 이런 것만 봐도 여전히 주택의 구매나 보유, 투자에 대한 의지나 욕구 같은 것들은 상당히 높다고 볼 수 있어서 이런 수요가 유동성을 타고 언제든지 다시 고가지역의 투자 같은 것들을 움직일 수 있는 양상이거든요.
특히 강남권에 계속 투자하시는 이유가 인프라 개발이나 이런 것들이 대형 사업으로 집중돼 있다 보니 무리해서라도 투자를 하면 10년 후, 20년 후에는 훨씬 더 가치가 좋은 자산이 될 수 있다는 믿음을 갖고 계신 분들이 많다 보니까 그런 부분을 균형을 맞추기 위해서 저희가 강북권이나 기타 지역의 개발 같은 것도 속도를 높이고는 있지만 아직은 부족한 감이 있는 것 같습니다.
[앵커]
지금 어쨌든 똘똘한 한 째를 말씀하셨는데 보유세나 양도세가 크게 올랐거든요. 1주택자도 그래도 똘똘한 1채가 유리한 겁니까?
[김규정]
어차피 고가 주택을 소유하시면서 종부세 이런 것들을 치러야 한다면 세금 부담을 감내하고도 차익을 남길 수 있는, 수익성이 좋은 똘똘한 1채에 집중하는 경향들은 계속 이어질 것 같습니다.
그런데 다주택자분들은 다만 내년 6월을 기점으로 종부세가 대폭 늘어나고 또 그 이후에 양도세율이 급격히 오르게 되기 때문에 내년 상반기에는 조금 처분을 고려하는 물건들이 나올 것으로 일단 예측은 하고 있습니다.
물량이 시장 가격 하락을 유도할 만큼 쏟아져나올지는 여전히 퀘스천마크지만 시기적으로는 내년 상반기에 세금 때문에 처분하는 물건들이 조금 나올 수 있습니다. [앵커] 앞서도 잠깐 언급하셨습니다마는 지금 매매시장은 조금 보합세를 보이는 반면에 지금 전세시장이 들썩이고 있는데. 일부 아파트에서는 매매가보다 전세값이 더 비싼 곳도 있다면서요?
[김규정]
실제로 경기 남부권에서 올 들어서 갭투자가 조금 성행했던 지역들은 지역 특성상 아무래도 매매가격 상승세는 멈춰 있는데 전세가격이 급등하다 보니 거의 집값에 준하는 전세가격이 형성되거나 역전하는...
[앵커]
저희가 화면으로 몇 군데를 뽑아봤어요. 실거래 사례를 보여드리는데요. 경기도 안산시에 있는 서해아파트 같은 경우에 매매는 2억 원인데 전세거래가 2억 1천만 원이에요. 이게 가능한지 모르겠습니다.
[김규정]
지금 화면에서도 보셨던 사례는 어떻게 보면 대표적인 케이스인데요. 안산 같은 경우에는 지난해 하반기부터 대표적으로 개인들이 본인 자금을 소액만 준비해서 전세를 끼고 단기 갭투자를 하는 대표적인 거래지역으로 꼽혔던 곳이기도 합니다.
그러다 보니 전세가격은 상당히 높게 형성돼 있고 집값은 또 최근의 규제 이후에 어떻게 보면 다시 정상화 수준으로 돌아가면서 격차가 줄어들어 있는 상황인데요. 이런 지역은 특히나 외지 투자 이후에 소위 치고 빠지는 수요자들의 감소 같은 것도 겹치고 있기 때문에 깡통전세 우려가 크다고 볼 수 있습니다.
그런데 전세가 오른 지역 중에서도 실제로 전세로 살려는 수요자들이 계속 늘어나고 있으면서 전세가격이 급등하고 있는 곳들도 있거든요. 대표적으로 사전청약이 예고된 하남시 같은 지역이 그런 곳이죠. 그런 곳에서는 전세가격이 부담스럽게 오르고 있지만 그런 부분이 깡통전세보다는 오히려 이후에 집값을 다시 자극할 수 있는 지역으로도 다르게 분류해 봐야 될 것 같습니다.
그래서 지금 전세시장에서는 급등세를 보이는 지역들이 많은데. 실제로 이런 무리한 외지투자 때문에 깡통전세 위험에 노출된 곳과 계속해서 수요가 늘어나면서 전세물건 부족으로 가격이 더 올라서 언제라도 집값을 자극할 수 있는 요소가 될 수 있는 곳들. 두 지역으로 분류가 되고 있습니다. 그래서 그 지역들에 각각 다른 대응들이 필요한 상황이죠.
[앵커]
그러니까 임차인 같은 경우에도 깡통 전세라는 것을 알면서도 들어가는 이유가 잘 설명이 안 되는 것 같거든요. 그러니까 2억짜리 집인데 전세가 2억 1000이에요. 그러면 그 집을 사면 1000만 원을 저희가 돌려받는 건가요? 어떻게 되는 건가요?
[김규정]
그렇지는 못합니다. 실제로 이런 사례들이 먼저 전세계약을 높은 가격에 하신 다음에 외지 투자나 이런 흐름 때문에 급등했던 매매가격이 정상화되면서 격차가 줄어드는 게 일반적이기 때문에 본인이 아마 전세계약을 하셨을 때는 이거보다는 현장의 매매시세가 조금 높은 수준이셨을 겁니다.
그래서 그래도 안전하다고 판단하고 들어가셨는데 이런 외지투자가 다 빠져나간 다음에 집값이 생각했던 것보다는 낮아지는 상황이 벌어지면 지금 같은 언제라도 전세보증금 반환에 사고가 생길 수 있는 상황으로 전환되고 있는 거죠. 그래서 이런 지역 포함해서 올해 주택도시보증공사 통계 같은 것들을 보면 집주인 대신 보증보험이 보증금을 돌려준 사고사례가 계속 늘어나고 있는 상황이기는 합니다.
그래서 이런 최근에 외지형 투자, 실제 거주하지 않은 외지형 투자가 많았던 지역의 전세를 얻으셔야 되는 분들은 물론 위험성을 알고 있어도 해당 지역에서 직장을 다닌다거나 학교를 다닌다든가 하는 분들의 선택지가 그렇게 넓지 못합니다. 하지만 그런 위험성이 있다는 것을 조금 염두에 두시고 조금이라도 더 안전한 물건을 찾는 게 필요해 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금은 이 시장에서는 매매든 전세값이든 시장의 움직임을 조금 더 지켜봐야 된다는 말씀이신데 어떤 심리상태로 해석해야 될까요? 앞으로 부동산 전망을 해 주신다면요.
[김규정]
일단 지표상으로 안정화가 되어가는 듯이 보이기는 하지만 전체적으로 거래 자체가 지금 멈춘 상태에서 매도, 매수자 모두 시장상황을 지켜보면서 힘겨루는 상황이 아닌가라고 판단됩니다.
그리고 전세 변동률이라든가 청약시장의 높은 투자열기라든가 이런 것들이 여전히 주택 수요자들이 적지 않다는 방증을 보여주고 있기 때문에 관련 전세대출이나 신용대출도 여전히 부동산 투자로 유입되고 있는 것으로 보여지고요.
그래서 이런 부분들을 봤을 때는 시장의 현재 상황을단언하기보다는 불확실한 상황으로 보고 계속 관리가 필요해 보입니다. 그리고 정부가 대안으로 제시한 공급 부분이라든가 이런 것들도 계속해서 속도를 늦추지 말고 진행해야 될 것으로 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 얘기 나눠봤습니다. 잘 들었습니다.
[김규정]
감사합니다.
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