[슬기로운라디오] 부동산에 집중된 자산 구조, 코로나19 이후는?

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 7월 24일 금요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 선대인 선대인경제연구소 소장

- 거대한 전환의 흐름을 읽는 사람과 읽지 못하는 사람의 차이
- 수십 년째 계속되는 국민들의 주거 불안
- 양극화, 자산시장에서 기본적인 현상처럼 굳어져가고 있어
- 주식투자, 경제산업을 키우고 이득을 나누는 구조
- 코로나19 이후 경제, 오프라인에서 온라인으로 옮겨 가는 현상
- 산업, 일자리 등 새로운 기술 흐름에 따른 학습과 지원 필요


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 1부는 현장의 목소리로 생활 속 이야기를 들어봅니다. 코로나19가 끝나면 우리는 어떻게 살아야 할까? 고민들 많이 합니다. 작게는 우리의 생활부터 거대하게는 세계 시장의 변화까지 경제 시장에 끼치는 영향이 적지 않는데요. 이런 변화 속에서 우리는 어떤 대비를 해야할까요? 오늘 코로나19 이후의 경제 생활에 대해 함께 얘기 나눠보는 시간 가져보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 선대인 경제연구소의 선대인 소장 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 선대인 선대인경제연구소 소장(이하 선대인): 네, 안녕하세요. 반갑습니다.

◇ 최형진: 3년 만에 책을 내신 것으로 알고 있습니다. 코로나19 이후에 경제생활과 관련된 내용이죠?

◆ 선대인: 네, ‘부의 재편’이라는 제목인데요. 코로나 이후뿐만 아니라 사실은 그 이전부터 지속되어 오던 흐름과 맞물려 있기는 합니다만 우리의 지금 경제, 산업, 또 이를 둘러싼 기술, 이런 것들이 급격하게 바뀌면서 우리의 산업, 그 속에 있는 일자리, 이런 것들이 굉장히 많이 바뀌고 있고요. 또 한편으로는 가계의 경제적인 생활, 또 재무관리, 또 인식, 라이프스타일, 그리고 투자까지 사실은 굉장히 큰 틀의 변화가 일어나고 있거든요. 그래서 그런 것들을 종합적인 시야에 두고 앞으로 인생을 살아가고, 준비하실 수 있도록 제가 여러 가지 조언을 썼습니다.

◇ 최형진: 제가 어제 소장님 책을 받고 다 읽어보지는 못했지만, 저처럼 돈이 없는 사람들에게는 오히려 기회가 될 수 있다는 생각이 드는데 맞습니까?

◆ 선대인: 이 흐름을 읽는 사람과 읽지 못하는 사람은 큰 차이가 난다고 생각해요. 지금 예를 들면 최근 주식시장에서 가장 뜨거운 소재 중 하나가 2차 전지 종목들이잖아요. 그러면 이게 일시적인, 흔히 말하는 테마가 아니라 자동차 산업이 전기차로 거대한 전환을 하는 흐름이거든요. 이 흐름을 이해하는 사람과 이해하지 못하는 사람의 투자방법도 다른 것이고, 그에 따라서 이 부의 질서가 재편되는데, 거기에서 얻게 되는 기회는 완전히 다르죠. 그래서 그런 흐름들을 조목조목 소개하고 있습니다.

◇ 최형진: 우리 소장님 책 열심히 읽고, 돈 좀 벌어보겠습니다. 부동산 이야기 나눠볼 텐데요. 부동산 시장의 이슈를 꼽아보면 열 손가락이 모자라겠지만 최근 주택과 관련해서 관심을 갖고 있는 주제 중 하나가 경기도 기본주택입니다. 지금 경기도 부동산 정책위원회 위원장을 맡고 계시는데, 경기도 기본주택, 국민들이 어떤 개념으로 받아들이면 되겠습니까?

◆ 선대인: 이게 이재명 지사께서 제안을 하신 내용인데요. 기본주택이라고 하는 건 기본소득이라는 개념 자체가 모든 국민들이 일정한 수준의 최저생활을 할 수 있는 어떤 기본적인 소득을 갖자, 이런 거잖아요. 그러면 기본주택이라는 것은 수십 년이 흘렀지만 이 국민들의 주거불안이 계속되고 있지 않습니까? 집값이 오르기도 하고, 또 전월세 값도 오르고, 또 많은 분들이 비싼 전월세 값을 감당하지 못해서 힘들어 하기도 하고요. 특히 우리는 공공주택 재고가 부족한데, 공공주택 안에서도 이른바 임대기간이 짧고, 한편으로는 교통이 불편하거나 집이 좁거나 살기 불편하거나, 그런 임대주택에 대한 인식들이 많습니다. 실제 그렇게 많이 지어진 측면도 있고요. 그래서 기본주택 제안은 기본적으로 모든 국민들이 꼭 집을 사지 않더라도 30년 정도에 걸쳐서 기본적인 공공임대 주택에서 생활할 수 있도록 하자, 이런 제안이고요. 한편으로는 그게 대부분 적용되는 게 특히 최근 3기 신도시 사업을 앞두고 있지 않습니까? 특히 주거난이 심각한 수도권에서 이런 임대주택을 대량으로 공급해서 사람들의 주거안정을 도모할 수 있는 시기인데, 그때 경기도의 힘만으로는 부족합니다. 중앙정부가 같이 협력해서 이런 많은 국민들한테 기본적인 주거생활을, 30년 동안 정말 주거불안 없이 살 수 있는, 그리고 상대적으로 저렴한 임대를 할 수 있는 쾌적한 주거공간을 공급하자, 이런 취지인 거죠.

◇ 최형진: 소장님 말씀 들어보니까 취지에는 공감을 하고, 굉장히 좋습니다만 예산이나 공급적인 측면에서 가능할까요?

◆ 선대인: 사실은 이 지사님이 강조하는 부분이 부동산에서 굉장히 막대한 이른바 불로소득이 발생하는 거거든요. 우리가 논밭으로 되어 있는 그런 용지들을 수용해서 어쩌면 몇 만 원, 10 몇 만 원, 이런 식의 농지까지 수용해서 이것을 택지로 공급하고 아파트 분양까지 해버리면 그게 평당 최소한 몇 백만 원씩 가버리고, 몇 백만 원이 뭡니까. 평당 몇 천만 원이 넘는 이런 수준까지 치닫고 있지 않습니까? 그러니까 사실 어마어마한 개발이익이 발생하는 거거든요. 그것을 일부 건설사나 시행사나 또는 운 좋은 이런 수분양자, 이런 사람들만이 아니라 이것은 임대료를 낮추는 방향으로 그렇게 전환을 하면 얼마든지 가능하다고 생각하고요. 그래서 다양한 주거유형을 생각해보면서 한편으로는 이것을 자금을 조성하기 위해서 예산에 의존하기보다는 도시주택보증공사라고 해서, HUB라고 하는데요. 거기랑 협력해서 부동산 리츠 같은 그런 자금 공급원을 마련해서 예산에 크게 의존하지 않고도 막대한 개발이익을 잘 활용하면 충분히 가능하다. 다만 정부가 역세권의 용적률을 완화한다든지 해서 행정적인, 정책적인 지원이 필요하다, 이런 생각입니다.

◇ 최형진: 그렇다면 언제쯤 목표가 달성될 수 있을까요?

◆ 선대인: 그러니까 이거는 물량은 최대한 확보할 수 있는 만큼 하는 게 좋을 것 같고요. 지금 저희가 제안하는 것은 한 50% 정도. 3기 신도시 공급 물량의 50% 정도 이렇게 가면 좋겠다, 이런 이야기인데 그것은 딱 어떤 숫자로서 박혀 있는 것은 아니고요. 최대한 그런 기본주택 물량들을 늘려나가면 좋겠다. 그리고 가능하면 앞으로 3기 신도시뿐 아니라 특히 수도권에서 공급하는 그런 주거에서는 이 정도 물량 배정을 꾸준하게 늘려가는, 그런 것을 중장기적인 목표로 삼아야겠죠.

◇ 최형진: 말씀 들어보니까 일단은 집을 돈벌이 수단이 아닌 집으로서의 역할을 할 수 있게 만들겠다, 이런 의도로 보이고요.

◆ 선대인: 그렇죠. 사는 곳으로 만들어야 하는데, 그러려면 사실 매매대상이 아닌 살 만한 정말 임대주택. 그런 게 많이 필요하다는 생각입니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 우리나라 부동산 시장의 모습을 보면 양극화가 바로 가장 심각한 부분 중 아닐까, 이런 생각이 들거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 선대인: 최근에 와서 그런 현상이 심해졌죠. 주식시장에도 돈이 몰리면서 이게 주식시장 안에서도 차별화가 일어나는데, 이게 자산시장에서 기본적인 현상처럼 굳어져가고 있습니다. 그러니까 오히려 전국적으로 보면 부동산 가격도 사실은 이른바 수도권을 제외한 도 단위 지역, 이런 쪽은 인구도 줄고, 경기활력도 떨어지고 하니까 가격이 계속 떨어지고 있거든요. 그리고 지방의 시 지역들도 일부 지역들을 제외하고는 약세인 경우들이 많습니다. 그런데 수도권의 경우는 서울, 그런데 또 서울 중에서도 강남을 비롯하거나 또 마용성이라고 불리는 그런 몇몇 지역들하고 아닌 지역들 간에도 사실은 격차가 꽤 있습니다. 그러다 보니까 많은 분들이 상대적 박탈감을 많이 느껴요. 집을 사신 분과 사지 못한 분. 그래서 이런 격차가 계속 확대가 되면 이게 국민들의 계층 간의 위화감, 그리고 우리가 흔히 자본주의 사회라는 것이 노력과 능력에 의해서 사회적 지휘라든지, 이런 것들이 구분된다. 또는 그것을 획득할 수 있다, 이렇게 생각한 건데 사실은 부동산이라는 것은 어찌 보면 어떤 사람이 그냥 어떤 위치에 입지를 마련했다는 것만으로 그냥 경제적인 격차가 너무 심해져 버리면 사람들이 사실 받아들이기가 쉽지 않거든요. 그래서 우리가 대개 구분해야 하는 것은 뭐냐면 정당한 노력에 의한 성과, 그리고 그것으로 인해서 부를 축적하고 재산을 모은 것. 이런 것들은 좋은데, 그게 아니라 그냥 뭐라고 할까요. 불로소득이라든지, 또는 이것을 지대라고 하잖아요. 이런 지대에 의해서 어떤 신분이 나뉘고, 계층이 구분된다고 하면 굉장히 문제죠. 그래서 이런 현상을 줄일 수 있게 사실은 아까도 이야기했던 기본주택 같은 것들을 많이 공급하고 한편으로는 투기자, 투자자들이 이득을 취하지 못하도록, 또는 취했다고 하더라도 그런 것을 공공이 충분히 환수할 수 있도록 그런 세제라든지, 이런 것들을 갖춰가야 하는 거죠.

◇ 최형진: 월급쟁이가 10년 일해도 집 한 채 못 산다는 이야기나 우리나라는 부동산 외에는 투자할 곳이 없다, 이런 이야기가 나올 만큼 어떻게 보면 마땅한 투자방법이 없어서 이런 현상이 생기는 거 아닙니까?

◆ 선대인: 그게 한편으로는 투자방법이 없다, 이렇게 말할 수도 있지만 거꾸로 보면 우리가 너무 부동산에 올인하는 그런 자산 구조를 가지고 있는 측면도 있거든요.

◇ 최형진: 다른 투자방법이 있음에도 불구하고?

◆ 선대인: 그러니까 사실 양면이 얽혀 있기도 한데요. 물론 금융, 이른바 우리가 흔히 이야기하듯이 가계 자산에서 부동산을 포함한 실물자산 비중이 70%가 넘지 않습니까? 금융자산 비중은 굉장히 낮고요. 이게 다른 선진국에 비하면 굉장히 기형적인 구조인데, 이게 지금까지는 부동산 가격이 계속 올라왔고 하니까 이게 통할 수 있는 방식인데 이게 사실은 제가 그래프를 보여드릴 수는 없는데, 서울 집값이 최근에도 계속 오르고 해서 아마 역시 부동산이야, 이렇게 생각할 수 있지만 부동산 시장에도 사이클이 있고요. 또 한편으로는 이 수십 년 전부터 보면 부동산 가격상승률이 계속 전국 기준으로 하면 떨어져 왔어요. 그 큰 흐름들을 잘 생각해보시면 부동산이 만능이 아니다, 이렇게 생각해야 하고요. 특히 지금 젊은 세대 분들은 너무 조급해하지 마시고 오히려 저는 조금 부모님 세대가 부동산 지능을 가져야 했다면 지금은 기본적인 금융지능을 가져야 하고, 또 금융지능 중에서도 주식투자에 대해서 조금 건전한 주식투자에 대해서 올바른 인식을 가지고 제대로 하면 사실은 굉장히 한국 경제 성장에도 기여하면서 산업과 기업 발전의 과실을 공유할 수 있거든요. 그래서 그런 인식의 전환이 오면 좋겠다. 그리고 그럴 수 있도록 우리의 금융투자기관이라든지, 자신들의 회사 이익만 앞세울 게 아니라 정말 고객들의 계좌가 살찔 수 있도록 그렇게 해야 하는 거죠. 그런데 지금 증권사라든지, 이런 데서 고객들 수익률은 어떻게 될지 크게 신경 안 쓰고 계속 그냥 자신들 수익 내기 좋은 상품만 팔아대니까 많은 분들이 금융상품에 가입하고 나서도 별로 돈을 벌지를 못하는 거거든요. 차라리 그럴 바에야 저는 주식투자에 대해서 제대로 공부하면 사람들이 사실은 상당히 좋은 수익을 올릴 수 있는 그런 기회다. 기회가 열리는 곳이다, 이렇게 생각을 하죠.

◇ 최형진: 주식이 새로운 투자방식은 아니잖아요. 예전부터 있어 왔고. 우리나라에서는 크게 선호하는 방식은 아니었는데 이유가 뭘까요?

◆ 선대인: 이게 그런 것 같아요. 한국 주식시장이 사실은 일종의 작전세력이라든지, 회계부정이라든지, 이런 게 예전에 많아서 개인 투자자들이 피해를 본 사례도 많이 있고요. 또 한편으로는 주식투자 문화 자체가 단타 문화, 이런 것으로 되어 있다 보니까 돈 놓고 돈 먹기 식의 투기판처럼 인식된 상황이 있거든요.

◇ 최형진: 그렇게 인식하는 분들 많으세요.

◆ 선대인: 그런데 제가 이렇게 주식투자 이야기를 해보면 소장님 같은 분이 주식투자 이야기를 왜 하는지 모르겠다, 이런 분도 계시고요. 거꾸로 주식투자 같은 거 저는 그런 건 안 해요, 그 따위 것은 안 해요, 이런 식의 반응 많은데 사실은 주식투자는요. 이게 한편으로는 자본시장에 자금을 공급해서 좋은 기업에 자금이 흘러 들어가면 그 기업이 성장하고, 그 기업이 성장하면 당연히 한국의 산업, 경제가 탄탄해지는 거거든요. 아까 제가 2차 전지 말씀을 드렸지만 2차 전지 산업이 성장한다는 것은 전기차가 확대되는 흐름과 같이 하는 거고요. 그러면 예를 들면 지구 온난화 문제를 지금 풀기 위해서 전기차 보급이 엄청나게 일어나고 있는데, 그 흐름에 동참하면서 한국의 경제산업도 키우고, 자기도 과실을 나눠먹을 수 있는 거거든요. 지금 이게 굉장히 큰 기회라고 저는 생각하는데, 한국 경제에 있어서도. 왜냐하면 현대차가 겉으로는 수소차를 많이 강조하는 것처럼 보이지만 실제로 주력은 지금 이미 전기차예요. 그래서 상반기까지 현대기아차 합산을 하면 테슬라에 이어서 전 세계에서 전기차를 가장 많이 판매한 회사가 됐거든요. 2위입니다, 2위. 그런데 더 놀라운 건 이 전기차의 원가에 37%를 차지하는 게 배터리거든요. 2차 전지. 이 2차 전지 산업에서 가장 앞서가는 나라가 지금 또 한국이에요. LG하고 삼성 SDI, SK이노베이션, 이 3사의 배터리 수주를 다 합치면 300조 원인데요. 300조 원은 아마 잘 감이 안 오실 숫자일 텐데요. 이게 지난해 우리 GDP의 1/6 규모입니다. 3개의 회사가 300조 원의 수주 물량을 가지고 있다는 거예요. 그런데 이게 여기서 끝이 아닌 게요. 지금 전 세계에서 돌아다니는 전기차가 전체 자동차의 한 3% 정도입니다. 그런데 이게 추정에 따라서 다르기는 합니다만, 한 유력한 시장조사기관의 추정에 의하면 2040년까지 이게 60%로 늘어난다는 거거든요. 전기차 비율이 3%에서 60%까지 늘어나는데 지금 전기차 비중이 3%인데 배터리 수주가 300조 원이라는 거예요. 그러면 이게 향후에 얼마나 어마어마한 흐름이 형성되겠냐는 것이죠. 이 흐름을 이해하느냐, 안 하느냐가 사실은 한국 경제, 또는 산업에 굉장히 큰 변화를 만들고요. 가격도 이 흐름을 올라타는 사람과 올라타지 못하는 사람이 명운이 갈릴 수가 있는 거예요.

◇ 최형진: 그러면 어떻게 보면 한국 경제도 그렇고, 가계 경제에서도 큰 기회가 될 수 있고, 그 흐름을 결국 읽는 사람이 큰 돈을 벌 수 있다, 이런 말씀이신가요?

◆ 선대인: 그러니까요. 사실은 많은 분들이 이게 부동산으로 돈 벌었다는 사람보다 주식으로 돈 벌었다고 하는 사람이 드무니까. 이게 역시 재테크는 부동산이지, 이런 인식이 더 많은 것 같아요. 그런데 실제로는요. 2008년 경제위기가 끝난 시점이라고 볼 수 있는 2010년 1월 초부터 해서 지난 10년 동안 집값과 주식시장의 고점 수익률을 비교해보면 주식시장 수익률이 더 높아요, 사실은. 그러니까 고점 대비로 하면. 그런데 많은 분들이 이것을 잘 모르시거든요. 그러니까 부동산은 어차피 살 집이니까 최소 몇 억 이상씩 원하든, 원하지 않든 사면 투자하는 셈이 되는 거고, 거기에서 집값이 오르면 엄청난 차익이 생기니까 부동산으로 돈 벌었다,이렇게 많이들 생각하시는데요. 사실 주식투자도 이런 큰 흐름을 잘 읽고, 자신이 정말 스터디를 제대로 해서 자기가 확실히 아는 종목. 몇 개만이라도 골라서 투자를 하면 사실은 웬만한 집값 상승률보다 수익률이 훨씬 좋습니다.

◇ 최형진: 코로나19 이후에 많은 변화가 있습니다. 이런 변화가 계속된다고 하면 코로나19 이후의 경제는 어떤 것에 주목을 해야겠습니까?

◆ 선대인: 흔히들 이야기하지만 언택트 이야기를 하잖아요. 그런데 언택트라는 게 기존의 온라인에 있던 산업만 그렇게 된다는 게 아니라 기존 오프라인에 있던 것도 온라인으로 많은 부분 옮겨 가게 되거든요. 예를 들면 제가 아는 SJ 그룹이라고 하는 패션 기업은 사실은 면세점 매출이 되게 많았는데, 여기 매출이 다 제로가 됐어요. 그런데 그것을 온라인으로 판매 채널을 바꿔서 그 상당 부분을 해소했거든요. 그러면 이런 식으로 기존의 오프라인에 있던 기업들도 옮겨 가는 현상이 발생하고요. 이렇게 되면 한편으로는 이런 경제충격과 함께 보건 충격이 같이 온 거잖아요. 그러면 사람들이 접촉을 싫어하게 되고, 경제충격에 따라서 사람들 일자리도 줄어드는데 거기에 대해서 이런 충격이 지나가면 스마트 팩토리라고 공장 자동화 흐름이 거세집니다. 그러면 일자리 없는 경제회복이 많이 늘어나거든요. 가계도 여기에 대비해야 하지만 거꾸로 정부도 이런 흐름들에 대비해서 기업의 생산성 향상을 위해서 일정 부분 필요하지만 한편으로는 노동자들이 새로운 기술 흐름에 따라서 훈련받고, 적절한 학습을 통해서 다른 전직을 할 수 있도록 지원해주는 것도 함께해야 하는 거죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 시간이 어느덧 이렇게 갔습니다. 다음 번에 또 좋은 기회에 모시겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 선대인: 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 선대인경제연구소의 선대인 소장과 함께했습니다.