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■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 주택시장 안정화를 위한 보완대책을 내놓고 오늘부터 바로 시행에 들어가는데요. 실수요자 부담은 덜고 다주택자와 고가 거래에는 세금을 더 물리겠다는 게 핵심입니다.
과연 이번 대책으로는 실제 시장에서 불만들을 잠재울 수 있을지 전문가와 함께 자세히 짚어보겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 나와 있습니다. 안녕하십니까?
22번째 대책이 나왔는데 말이죠. 6.17 대책 이후 오히려 집값이 상승하는 현상도 보였는데 이번 대책으로 부동산 시장에는 어느 정도 영향을 미칠 것으로 평가를 하십니까?
[김규정]
일단 다주택자에 대해서 전방위적으로 세금이 상당히 많이 오르게 됩니다. 취득세, 보유세, 양도세까지 전방위적으로 세금이 급격하게 늘어나게 되면서 아무래도 기존 다주택을 보유하고 계신 분들에게는 처분 압박이 세질 걸로 예상이 됩니다.
그래서 어느 정도 물건 출시 가능성도 열어둬야 될 것 같고요. 다만 전체적으로는 이렇게 계속해서 보완조치가 짧은 간격으로 계속 나오다 보니까 정책의 신뢰도 문제나 혹은 완결성 문제에 대해서 고민을 해 봐야 되는 게 아닌가라는 우려도 여전히 한편에서는 있습니다.
[앵커]
이번에 말씀하신 것처럼 일단 다주택자를 좀 규제하기 위해서 그런 대책들이 많이 강화가 돼 있는데 핵심적으로 딱 이거다라고 꼽는다면 어떤 걸 얘기할 수 있을까요?
[김규정]
이번 조치, 제일 어쨌든 눈에 들어오는 부분은 다주택자 보유세를 최고세율 6%까지 올린 부분, 이 부분이 공시가격 인상 또 시장가액 비율 인상, 또 세부담 상한선 인상까지 맞물리게 되면 내년, 후년으로 가면서 계속해서 보유세 인상 강도가 상당히 가팔라져서 다주택 또 주택자산을 많이 갖고 계신 분들에 상당히 압박이 될 것으로 보여지고요.
또 보유세뿐만 아니라 취득세, 양도세를 동시에 다 올리고 있는 부분이기 때문에 아예 주택을 한 채 이상은 사지 말라는 시그널이 더 강력해진 게 아닌가 싶습니다.
개인들 또 생애 최초 실수요자에 대한 지원 부분도 항목은 여러 가지 담겼는데요. 그중에서 제가 볼 때 가장 눈에 띄는 부분은 어쨌든 시장에서 계속 이슈가 됐었던 규제지역으로 지정되면서 잔금대출, LTV 비율이 달라져서 좀 심각한 문제가 생겼다라고 불만을 토로하셨던 분들에 대해서 구제 자체가 나온 부분이 실수요자 지원 대책 중에서는 가장 눈에 띕니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 다주택자의 종부세 같은 경우 최고 6%까지 올라가게 되는데요. 잠시 언급을 하셨습니다마는 이런 것을 통해서 결국 시장에는 매물이 어느 정도 나올 것으로 예상할 수 있을까요?
[김규정]
세부담이 적어도 배 이상 당장 내년 시뮬레이션만 해 봐도 늘어날 수 있기 때문에. 특히 소득이 좀 부족하신 분들의 경우에는 주택 재산을 갖고 있는 게 부담이 돼서 처분을 고려할 것 같고요.
그렇다라고 하면 여러 개 소유한 주택 중에서 좀 더 보유가치나 이런 것들이 낮은 지역이나 상품부터 처분에 나서지 않을까라고 생각이 됩니다.
그런데 걱정되는 부분은 양도세도 규제 지역에서는 현재 이미 최고 62%까지 나가고 있기 때문에 양도세 부담 때문에 보유세 부담이 되기는 하지만 여전히 결정하지 못하고 갈팡질팡하는 수요자들이 많은 것 같습니다.
또 이런 고가 지역, 규제 지역에서 다주택자들이 처분할 마음을 먹었을 때 사줄 수 있는 수요가 있어야 되는데 여전히 규제지역에서 대출규제라든가 또 이번에 취득세도 추가로 주택을 사시는 분들에 대해서 늘어나기 때문에 이런 나오는 물건을 구매해 줄 수 있는 수요는 과연 있는가, 이런 고민들도 남게 됩니다.
[앵커]
그러니까 매물도 나오는 게 관심이지만 그에 따라서 가격이 떨어지느냐 하는 것도 관심이거든요.
[김규정]
매물이 충분히 많이 나와서 적당한 가격에 거래가 된다면 가격하락 효과도 좀 기대해 볼 수 있는데요. 말씀드린 것처럼 현재 다주택자들이 보유세 부담은 느끼지만 양도세가 너무 부담스럽다, 결정하지 못하겠다라는 생각을 하고 있기 때문에 나오는 물량이 가격 하락으로 연결될 만큼 충분하게 나올 거냐에 대해서는 사실 아직 확신하기는 좀 어렵습니다.
또 내년 5월까지는 유예기간이 있기 때문에 아무래도 서둘러 의사결정하시는 분들보다는 상황을 보면서 내년 상반기까지 어떤 것들이 본인에게 좀 더 세금 부담을 줄일 수 있느냐. 계산해 보고 처분에 나서지 않을까 싶습니다.
그래서 당장보다는 내년 상반기 정도 처분하는 물건이 나올 걸로. 그래서 물건이 나오게 하려면 그래서 가격 하락 효과까지 끌어내려면 퇴로가 좀 있어야 되지 않나라는 판단입니다.
그래서 이번에 보완 대책 전에 보유세는 올리더라도 양도세는 좀 한시적으로 중과 유예를 해 주든가, 지난 상반기에 했었던 것처럼요.
그런 식으로 물건이 많이 나오게 유도하는 조치가 필요하다라는 지적도 있었는데 이번에는 그런 내용이 담기지는 않았습니다.
[앵커]
그러니까 말씀하신 것처럼 이게 양도소득세도 너무 올리다 보니까 그럴 바에야 차라리 이걸 증여를 하겠다, 이런 선택을 하는 분들도 많다고 하거든요.
[김규정]
단기 매매에 대한 양도세를 올리는 부분은 아마 다들 공감을 하실 텐데 지금 다주택자에 대해서는 이미 52%, 62% 최고세율까지 나가던 부분을 내년 6월부터는 62%, 72%까지 10%포인트 정도 더 규제 지역에서 높아지게 되기 때문에 이분들이 보유세 부담 때문에 팔고자 해도 사실 70% 가까이를 세금으로 또 내야 된다라고 하면 결정하기가 쉽지 않거든요.
그런데 반면 증여세는 여전히 세율 변경이 없어서 최고 50%의 세율 구간이다 보니까 개인들에 따라서는 양도하는 것보다 증여세의 세금 부담이 더 낮게 느껴질 테고 그러면 다시 증여를 선택하시는 분들이 늘어날 수 있다라고 봅니다.
이미 올해 상반기까지도 고가 지역에서는 자산 분산 방식으로 세금 부담을 좀 낮출 수 있는 증여를 선택하시는 행위들이 많았는데 이번 조치들로 다시 증여가 늘어날 수도 있어 보입니다.
그래서 사실 정부에서 이미 보완대책 이후에 증여세를 그러면 올릴 수 있다라는 얘기들이 나오고 있는 상황이기는 합니다.
[앵커]
증여세의 부담하고 양도세 부담하고 그걸 지금 70%까지 양도세 같은 경우에는 최고 세율을 적용받을 수 있기 때문에 말이죠. 그러면 증여세 같은 경우에는 세 부담이 어느 정도 됩니까?
[김규정]
과표구간에 따라서 10%부터 50%까지 증여하는 금액에 따라서.
[앵커]
최고로 50%까지군요.
[김규정]
최고 세율 50%까지인데 그러면 양도세 부담이 더 크게 나타나는 고가 지역 소유자분들이 나올 수 있을 겁니다. 그런 분들이 차라리 증여세를 내고 보유하고 싶은 주택, 고가 아파트를 자녀나 가족들에게 나눠주고 싶다는 의사결정을 하게 될 가능성이 있습니다.
[앵커]
절세 방안으로 그걸 택하는 건데요. 그런데 정부에서는 증여세도 높일 움직임도 감지되고 있지 않습니까?
[김규정]
맞습니다. 이미 얘기가 나온 상황이고 이런 거래세가 높은 상황에서 증여가 또 부작용처럼 늘어날 수 있다는 지적이 있기 때문에 지금 증여세 부분도 검토될 가능성이 있어 보입니다.
그런데 조금 걱정스러운 건 이렇게 부동산 보유자산, 특히 주거용, 아파트 자산에 대한 전반기적인 여러 가지 세제 항목들이 굉장히 급격하고 빠르게 과세 수준이 높아지는 부분에 대해서 조세 정책 전체적으로는 적당한 세율 정도인 것인가에 대한 판단이 필요해 보이고요.
무작정 부작용이 있다고 해서 모든 세금을 계속 올릴 수만은 없기 때문에 그런 부분에 대한 판단이 필요해 보입니다. 또 증여세 같은 경우는 상속세와 맞물려서 자산 승계를 하는 과정에서 소위 리치그룹들이 일괄 상속을 하는 게 좋은가 아니면 단계별로 증여를 하는 게 좋은가, 이렇게 절세 방법으로 고민을 하는 세율 부분이기도 해서요.
이런 부분을 한쪽만 올려버리면 또 다른 방식의 자산 승계나 이런 것들에 변화가 생길 수 있어서 고민이 필요한 부분입니다.
저희가 계속 이렇게 단편적으로 세금을 이쪽에서 우회적인 방식이 생기면 대응을 하고 그런 식으로만 갈 수 없기 때문에요. 그리고 이번 보완 조치에서 나온 고가 주택에 대한 세금 부분이 사실 이번에 굉장히 높아지는 게 사실입니다.
보유세도 6%면 매년 상당히 급격한 상승을 보일 수밖에 없고 양도세도 그렇고 취득세도 또 2주택 이상 보유자에 대해서는 높아질 예정이기 때문에 전체적으로 주택 자산에 대한 세금을 높이는 부분이 지금 같은 위급한 상황에서 필요할 수 있겠으나 조세 부분에서의 검토가 전반적으로 형평성이 맞는지도 검토해 볼 필요가 있고.
이렇게 되면 전체적으로 주택 거래 자체가 전면 중단되는 것은 아닌가 하는 걱정이 나오는 게 사실입니다.
[앵커]
앞서서 보유세나 양도세에 대해서는 구체적으로 설명을 해 주셨는데 취득세는 어떻게 바뀌는 건가요?
[김규정]
현재 취득세는 4주택 이상 보유자분들을 제외하고는 가격대에 따라서 1, 2, 3% 구간별로 나눠서 적용을 하고 있는데 이번 보완 조치에 나온 것을 보시면 2주택 이상은 8%, 그리고 3주택 이상과 법인이 소유한 주택에 대해서는 12%로 급격하게 높아지게 됩니다.
그래서 한 10억짜리 아파트를 다주택자가 사게 되면 1억 2000 정도가 바로 구입하자마자 취득세로 나간다라는 거니까요.
부담이 상당히 커서 이 부분이 새로 주택을 구매하려고 하는 다주택자분들한테는 어느 정도 압박이 될 수 있습니다마는 그럼에도 불구하고 혹시 해당 주택에 대한 투자성이 굉장히 높거나 미래가치가 높다고 판단돼서 거래를 하게 되면 또 초기에 발생하게 되는 비용 부담이 시세나 세입자에게 전가될 우려 같은 것들도 고민이 되기는 합니다.
[앵커]
그러니까 지금 정부의 대책이 지금 보유세 중심으로, 그러니까 종부세, 양도세 그다음에 등록취득세 이걸 중심으로 해서 대폭 올려놨는데 말이죠.
정책의 목표가 투기를 차단하는 것이라고 하면 이게 맞는 정책인가 하는 생각도 들어요. 이게 지금 투기수요가 아니라 실수요자 같은 경우에도 똑같이 세금 부담은 같이 늘어나는 거 아니겠습니까?
[김규정]
맞습니다. 지금 고가 주택에 대해서 전반적으로 세금이 급격하게 늘어나게 되면 사실상 한 1년 정도 지금 유예 기간을 준 건데, 그 기간 안에 물건을 처분하고 가격이 하향 안정되면 좋겠지만 그렇지 않고 아예 거래가 중단될 경우에는 표면적으로는 추가 상승은 없게 보이겠지만 실제 가격 안정까지 끌어내기는 어려운 한계가 있을 수 있겠고요.
지적하신 것처럼 세금이 늘어나는 부분은 1주택을 소유한 분들에게도 동일하게 적용될 수밖에 없습니다.
사실 지금 서울의 아파트 평균 중위가격이 9억이 이미 넘어간 상황이기 때문에 한 10억 정도의 아파트를 소유하고 계신 분들도 일반 중산층이라고 볼 수 있는데 이런 분들의 경우에도 종부세율 인상이나 이런 부담을 겪게 되고 또 새로 구입하시는 분들도 취득세나 양도세 부담을 동일하게 적용받게 되기 때문에 다주택자 투기 수요를 억제하는 세금 정책이 필요할 수 있다, 그런 부분에 상당 부분 동의를 하지만 실수요자에게도 피해가 동일하게 돌아가는 것은 투기를 잡기 위해서 너무 과도한 부분이 아닌가, 전처럼 실수요자나 1주택자에게는 보완 조치나 예외조치를 해 줬으면 좋겠다라는 지적이 많이 나오고 있습니다.
그리고 이번에 여러 가지 실수요자 지원 대책이 나왔지만 상대적으로 투기수요 억제책보다는 그 부분이 부족하다라는 지적들이 많아서 그 부분에 대한 확대 강화 조치도 후속으로는 필요해 보이는 부분입니다.
[앵커]
일단 정부에서는 그래도 실수요자들이 주택을 구입할 때 부담을 덜게 해 주겠다라고 해서 대책을 마련했는데 이게 충분하지는 않다는 거군요?
[김규정]
일단 취득세 감면 조치 같은 것들이 대표적으로 나왔지만 금액 제한이 있었죠. 그래서 1억 5000 이하 100% 감면 그리고 3억 이하일 때 50%인데 서울에서...
[앵커]
내용을 보도록 하죠. 부담 경감 대책으로 나온 게 생애최초 특별공급을 확대한다는 게 있고요. 신혼부부 특별 공급 소득 기준도 완화하고 또 주택 구법 부담 경감, 그러니까 연령이나 혼인 여부와 관계 없이 확대 적용한다는 것인데요.
전반적으로 해서 재산세율도 인하하면서 부담을 경감시키고 사전분양 물량, 이것도 대폭 확대하겠다 하는 것들입니다. 이게 공급 대책하고 맞물려서 나온 것이라고 봐야 되겠죠?
[김규정]
일단 방금 말씀드리던 취득세 경감 부분은 구입 부담 경감 항목에 해당되는 건데요. 다만 저런 연령이나 혼인 여부는 상관없어졌지만 금액 제한이 여전히 1억 5000, 3억 대의 주택으로 제한이 있다 보니 소위 서울에서 살 만한 아파트 가격이 현재 훨씬 더 높기 때문에 그런 혜택을 받으면서 살 수 있는 괜찮은 새 아파트가 없다.
그래서 혜택이 쓸모가 없다라는 얘기들이 있고 앞서 말씀하신 특별공급 확대라든가 사전분양 확대 부분이 공급이 충분히 같이 늘어나면 혜택이 있을 텐데 아직 추가적인 공급 계획은 명확하게 발표되지 않은 상황이다 보니 지금 TF를 구성하고 후속으로 공급계획을 조율해서 발표하겠다고 해 놓은 상태이기 때문에 이 부분에서 충분히 서울 수도권에 살고 싶은 아파트 공급이 늘어나는 게 아니면 특별공급 비율이 늘어나고 사전물량이 늘어나는 게 어차피 총량이 늘어나지 않으면 혜택이 부족한 것 아니냐. 나에게 내 집 마련을 위한 공급이 충분하다는 시그널을 확실히 줬으면 좋겠다는 요구가 계속 나오고 있는 상황입니다.
[앵커]
이번이 벌써 22번째 부동산 대책인데 앞서 너무 짧은 간격으로 여러 부분 대책들이 나오다 보니까 신뢰도에도 문제가 있을 수 있다고 말씀하셨는데. 사실 이 신뢰도는 이런 간극도 간극이지만 정부 고위층 인사들이 다주택자라는 사실이 밝혀지면서 오히려 더 국민들에게 많은 실망감을 안겨주고 있습니다.
정부 고위직이나 국회의원을 두고 서민들만 잡고 있다는 얘기들이 나오고 있는데요. 저희 YTN이 리얼미터에 의뢰해서 고위공무원 다주택 보유에 대해서 어떻게 생각하는지 의견을 물어봤습니다.
그랬더니 적절하지 않다라는 의견이 63.1%로 과반을 훨씬 넘었고요. 그리고 보유할 수도 있다는 의견이 27.5%로 나왔습니다. 그러니까 부적절하다는 의견이 역시 2배 이상 나온 거죠.
[김규정]
일반 국민들에게 다주택을 보유하지 말라라는 정책 시그널을 계속 주고 또 규제 강도를 높여온 상황에서 고위공직자들이 고가의 주택 자산을 가지고 있고 그것을 통해서, 물론 팔지 않았기 때문에 실질 현금 소득을 얻은 건 아니겠지만 자산 가치가 늘어난 부분들을 보고 굉장히 허탈해하는 국민들이 많았던 것 같습니다.
그런데 이런 상황이다 보니 추가적인 대책들도 효과가 없는 상황에서 소위 국민들에게만 집을 마련하지 못하게 된 거 아니냐는 지적들이 뼈아프게 남아 있는 상황이고요.
그러다 보니 좀 더 강도 높은 세금 규제나 이런 것들을 쓰기 위해서 청와대에서도 이번에 공직자들에게 주택 처분이라는 극약처방을 내린 게 아닌가 싶은데.
사실 시장 자체에서는 의견이 여전히 분분합니다. 이렇게 강제적으로 자산을 처분하게 하는 게 맞는 것이냐는 지적도 솔직히 나오고 있고요.
그래서 이 부분이 시장에서 좋은 쪽으로 정리가 되면 좋은데 만약에 이런 공직자들의 처분 조치도 사실 오늘까지도 지방 집을 팔았다는 공직자 뉴스 같은 것들이 나오면서 여전히 신뢰가 쌓이지 않고 있는 상황이고요.
처분이 실제로 되지 않고 여전히 대책도 효과를 내지 못한다면 오히려 사회적인 분위기만 더 악화될 우려도 있는 게 아닌가 싶습니다.
[앵커]
고위공직자에 대한 다주택 보유에 대해서 부정적인 시각은 정치 이념이나 정당 지지와 상관없이 다 부정적으로 나오는 편인데요.
말씀하신 것처럼 또 다주택자 공직자들이 자산을 처분할 때 특히 서울 강남의 집은 그냥 남겨두거든요. 그러니까 이것 때문에 결국 앞으로 부동산 가격은 오르는 것을 가정한, 상정한 공직자들의 처신 아니냐, 그런 비판이 나오고 있어요.
[김규정]
그럴 수밖에 없는 것 같습니다. 여러 주택을 소유한 공직자들이 이런 청와대의 강도 높은 처방에도 불구하고 집을 팔지 않는다거나 혹은 좀 더 자산 가치가 높은 서울이나 수도권 쪽을 남겨놓고 지방을 처분하는 행위들을 계속 보여주면 점점 국민들로서는 이런 정책에 신뢰를 갖기가 어려운 상황일 것 같고요.
이미 시장에서는 이런 주문이 있었지만 자산 가치 때문에 팔지 않는 공무원들, 급수에 따라서는 더 많을 것 같다라는 지적들과 판단들이 나오고 있어서 정책이나 이런 주문들을 공직자들도 듣지 않는데 국민들이 이것을 다 따라야 하나, 이런 볼멘소리들이 나오고 있습니다.
그래서 이번 조치가 상당히 조치 내용 자체에도 의견이 분분하지만 후속 실행이 따라주지 않으면 더 훨씬 시장에 부작용 반향 같은 것들이 클 수 있어서 굉장히 주의를 요하는 부분입니다.
[앵커]
그러면 앞으로 이런 우려되는 부분들을 잡기 위해서는 또 추가로 부동산 대책이 나와야 되는 겁니까? 아니면 지금 이걸 어떻게 실효성 있게 할 수 있는 방법은 없을까요?
[김규정]
일단은 다주택자 규제 부분에서는 자산 규모가 클수록 보유 부담을 높이는 부분에 대해서는 상당 부분 시장의 동의가 있어 왔던 게 사실입니다.
그래서 그 부분은 진행을 하더라도 물건 출시를 통해서 가격 안정 조치를 꾀하고자 한다면 일정 부분 매물이 나올 수 있게 거래세는 완화한다든가 이런 부분이나 실제 거래가 이뤄지게 작동하게 하는 부분들이 좀 더 조율이 필요해 보이고요.
생애최초나 실수요자들의 지원 확대 부분에 있어서는 실제 공급이 늘어나야 나에게도 혜택이 있다는 생각이 있기 때문에 현재 TF 조성까지만 발표된 추가 공급 계획이 좀 더 확실해야 될 것 같습니다.
다만 이 부분에서는 현재까지 오픈된 내용에서 3기 신도시 용적률 확대를 통한 공급 확대 정도 외에는 어디에 어떻게 공급될지 확신이 없다는 국민들의 분석이 많아서 이 부분을 조금 더 획기적으로 도심에 아파트 공급을 늘릴 수 있는 부분의 계획 발표가 되어야 국민들이 좀 더 기대감을 갖지 않을까 싶습니다.
[앵커]
지금 정부는 어쨌든 주택 공급을 늘리기 위해서 전담 조직까지 만든다고 하는데요. 지금 현재 고려할 수 있는 주택 공급 확대 방안, 어떤 것을 생각해 볼 수 있습니까?
[김규정]
지난 보완조치 때 발표된 내용으로는 일단 계획돼 있는 3기 신도시나 공공사업에서 땅을 좀 더 용적률을 높게 사용해서 주택을 지을 수 있는 방법들, 그래서 주택 수를 늘리겠다라는 내용이 있었고요.
그 부분은 이미 진행하고 있는 사업들이기 때문에 조금 조치가 가능해 보입니다. 그렇지만 시장에서 이미 일부 얘기가 됐었던 그린벨트 해제를 통한 도심 아파트 공급이나 혹은 민간 재건축이나 이런 정비사업 등을 통한 아파트 공급 같은 부분은 검토를 하지 않겠다는 얘기가 있었기 때문에 진행되기가 어려울 것으로 보이고요.
그러면 남은 부분은 정부의 국유지나 아니면 기관들이 소유하고 있는 유휴지나 시설 건물들 같은 걸 용도 변경을 해서 주택으로 공급하는 부분들인데 그 부분이 그렇게 많이 나오기는 어려울 것 같습니다.
그리고 추가적인 택지 조성을 하더라도 사실상 4기 신도시가 되는 셈인 것 같은데 그러면 공급 지역이나 공급 시기에 대해서 너무 늦어진다라는 분석들이 있어서 좀 더 빠르게 도심에 아파트를 공급할 수 있는 부분들이 검토됐으면 하는 바람인데요.
저는 사실 개인적으로 도심의 민간정비사업들도 무조건 검토하지 않겠다가 아니라 상황에 따라서는 같이 검토해서 공급을 획기적으로 빨리 늘릴 수 있는 부분들을 내놔야 되지 않나 싶습니다.
[앵커]
그러니까 도심의 정비사업이라고 하면 재건축이나 재개발을 얘기하는 거죠?
[김규정]
대표적으로 그럴 수 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원과 함께 부동산 대책 살펴봤습니다. 잘 들었습니다.
[김규정]
감사합니다.
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■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 주택시장 안정화를 위한 보완대책을 내놓고 오늘부터 바로 시행에 들어가는데요. 실수요자 부담은 덜고 다주택자와 고가 거래에는 세금을 더 물리겠다는 게 핵심입니다.
과연 이번 대책으로는 실제 시장에서 불만들을 잠재울 수 있을지 전문가와 함께 자세히 짚어보겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 나와 있습니다. 안녕하십니까?
22번째 대책이 나왔는데 말이죠. 6.17 대책 이후 오히려 집값이 상승하는 현상도 보였는데 이번 대책으로 부동산 시장에는 어느 정도 영향을 미칠 것으로 평가를 하십니까?
[김규정]
일단 다주택자에 대해서 전방위적으로 세금이 상당히 많이 오르게 됩니다. 취득세, 보유세, 양도세까지 전방위적으로 세금이 급격하게 늘어나게 되면서 아무래도 기존 다주택을 보유하고 계신 분들에게는 처분 압박이 세질 걸로 예상이 됩니다.
그래서 어느 정도 물건 출시 가능성도 열어둬야 될 것 같고요. 다만 전체적으로는 이렇게 계속해서 보완조치가 짧은 간격으로 계속 나오다 보니까 정책의 신뢰도 문제나 혹은 완결성 문제에 대해서 고민을 해 봐야 되는 게 아닌가라는 우려도 여전히 한편에서는 있습니다.
[앵커]
이번에 말씀하신 것처럼 일단 다주택자를 좀 규제하기 위해서 그런 대책들이 많이 강화가 돼 있는데 핵심적으로 딱 이거다라고 꼽는다면 어떤 걸 얘기할 수 있을까요?
[김규정]
이번 조치, 제일 어쨌든 눈에 들어오는 부분은 다주택자 보유세를 최고세율 6%까지 올린 부분, 이 부분이 공시가격 인상 또 시장가액 비율 인상, 또 세부담 상한선 인상까지 맞물리게 되면 내년, 후년으로 가면서 계속해서 보유세 인상 강도가 상당히 가팔라져서 다주택 또 주택자산을 많이 갖고 계신 분들에 상당히 압박이 될 것으로 보여지고요.
또 보유세뿐만 아니라 취득세, 양도세를 동시에 다 올리고 있는 부분이기 때문에 아예 주택을 한 채 이상은 사지 말라는 시그널이 더 강력해진 게 아닌가 싶습니다.
개인들 또 생애 최초 실수요자에 대한 지원 부분도 항목은 여러 가지 담겼는데요. 그중에서 제가 볼 때 가장 눈에 띄는 부분은 어쨌든 시장에서 계속 이슈가 됐었던 규제지역으로 지정되면서 잔금대출, LTV 비율이 달라져서 좀 심각한 문제가 생겼다라고 불만을 토로하셨던 분들에 대해서 구제 자체가 나온 부분이 실수요자 지원 대책 중에서는 가장 눈에 띕니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 다주택자의 종부세 같은 경우 최고 6%까지 올라가게 되는데요. 잠시 언급을 하셨습니다마는 이런 것을 통해서 결국 시장에는 매물이 어느 정도 나올 것으로 예상할 수 있을까요?
[김규정]
세부담이 적어도 배 이상 당장 내년 시뮬레이션만 해 봐도 늘어날 수 있기 때문에. 특히 소득이 좀 부족하신 분들의 경우에는 주택 재산을 갖고 있는 게 부담이 돼서 처분을 고려할 것 같고요.
그렇다라고 하면 여러 개 소유한 주택 중에서 좀 더 보유가치나 이런 것들이 낮은 지역이나 상품부터 처분에 나서지 않을까라고 생각이 됩니다.
그런데 걱정되는 부분은 양도세도 규제 지역에서는 현재 이미 최고 62%까지 나가고 있기 때문에 양도세 부담 때문에 보유세 부담이 되기는 하지만 여전히 결정하지 못하고 갈팡질팡하는 수요자들이 많은 것 같습니다.
또 이런 고가 지역, 규제 지역에서 다주택자들이 처분할 마음을 먹었을 때 사줄 수 있는 수요가 있어야 되는데 여전히 규제지역에서 대출규제라든가 또 이번에 취득세도 추가로 주택을 사시는 분들에 대해서 늘어나기 때문에 이런 나오는 물건을 구매해 줄 수 있는 수요는 과연 있는가, 이런 고민들도 남게 됩니다.
[앵커]
그러니까 매물도 나오는 게 관심이지만 그에 따라서 가격이 떨어지느냐 하는 것도 관심이거든요.
[김규정]
매물이 충분히 많이 나와서 적당한 가격에 거래가 된다면 가격하락 효과도 좀 기대해 볼 수 있는데요. 말씀드린 것처럼 현재 다주택자들이 보유세 부담은 느끼지만 양도세가 너무 부담스럽다, 결정하지 못하겠다라는 생각을 하고 있기 때문에 나오는 물량이 가격 하락으로 연결될 만큼 충분하게 나올 거냐에 대해서는 사실 아직 확신하기는 좀 어렵습니다.
또 내년 5월까지는 유예기간이 있기 때문에 아무래도 서둘러 의사결정하시는 분들보다는 상황을 보면서 내년 상반기까지 어떤 것들이 본인에게 좀 더 세금 부담을 줄일 수 있느냐. 계산해 보고 처분에 나서지 않을까 싶습니다.
그래서 당장보다는 내년 상반기 정도 처분하는 물건이 나올 걸로. 그래서 물건이 나오게 하려면 그래서 가격 하락 효과까지 끌어내려면 퇴로가 좀 있어야 되지 않나라는 판단입니다.
그래서 이번에 보완 대책 전에 보유세는 올리더라도 양도세는 좀 한시적으로 중과 유예를 해 주든가, 지난 상반기에 했었던 것처럼요.
그런 식으로 물건이 많이 나오게 유도하는 조치가 필요하다라는 지적도 있었는데 이번에는 그런 내용이 담기지는 않았습니다.
[앵커]
그러니까 말씀하신 것처럼 이게 양도소득세도 너무 올리다 보니까 그럴 바에야 차라리 이걸 증여를 하겠다, 이런 선택을 하는 분들도 많다고 하거든요.
[김규정]
단기 매매에 대한 양도세를 올리는 부분은 아마 다들 공감을 하실 텐데 지금 다주택자에 대해서는 이미 52%, 62% 최고세율까지 나가던 부분을 내년 6월부터는 62%, 72%까지 10%포인트 정도 더 규제 지역에서 높아지게 되기 때문에 이분들이 보유세 부담 때문에 팔고자 해도 사실 70% 가까이를 세금으로 또 내야 된다라고 하면 결정하기가 쉽지 않거든요.
그런데 반면 증여세는 여전히 세율 변경이 없어서 최고 50%의 세율 구간이다 보니까 개인들에 따라서는 양도하는 것보다 증여세의 세금 부담이 더 낮게 느껴질 테고 그러면 다시 증여를 선택하시는 분들이 늘어날 수 있다라고 봅니다.
이미 올해 상반기까지도 고가 지역에서는 자산 분산 방식으로 세금 부담을 좀 낮출 수 있는 증여를 선택하시는 행위들이 많았는데 이번 조치들로 다시 증여가 늘어날 수도 있어 보입니다.
그래서 사실 정부에서 이미 보완대책 이후에 증여세를 그러면 올릴 수 있다라는 얘기들이 나오고 있는 상황이기는 합니다.
[앵커]
증여세의 부담하고 양도세 부담하고 그걸 지금 70%까지 양도세 같은 경우에는 최고 세율을 적용받을 수 있기 때문에 말이죠. 그러면 증여세 같은 경우에는 세 부담이 어느 정도 됩니까?
[김규정]
과표구간에 따라서 10%부터 50%까지 증여하는 금액에 따라서.
[앵커]
최고로 50%까지군요.
[김규정]
최고 세율 50%까지인데 그러면 양도세 부담이 더 크게 나타나는 고가 지역 소유자분들이 나올 수 있을 겁니다. 그런 분들이 차라리 증여세를 내고 보유하고 싶은 주택, 고가 아파트를 자녀나 가족들에게 나눠주고 싶다는 의사결정을 하게 될 가능성이 있습니다.
[앵커]
절세 방안으로 그걸 택하는 건데요. 그런데 정부에서는 증여세도 높일 움직임도 감지되고 있지 않습니까?
[김규정]
맞습니다. 이미 얘기가 나온 상황이고 이런 거래세가 높은 상황에서 증여가 또 부작용처럼 늘어날 수 있다는 지적이 있기 때문에 지금 증여세 부분도 검토될 가능성이 있어 보입니다.
그런데 조금 걱정스러운 건 이렇게 부동산 보유자산, 특히 주거용, 아파트 자산에 대한 전반기적인 여러 가지 세제 항목들이 굉장히 급격하고 빠르게 과세 수준이 높아지는 부분에 대해서 조세 정책 전체적으로는 적당한 세율 정도인 것인가에 대한 판단이 필요해 보이고요.
무작정 부작용이 있다고 해서 모든 세금을 계속 올릴 수만은 없기 때문에 그런 부분에 대한 판단이 필요해 보입니다. 또 증여세 같은 경우는 상속세와 맞물려서 자산 승계를 하는 과정에서 소위 리치그룹들이 일괄 상속을 하는 게 좋은가 아니면 단계별로 증여를 하는 게 좋은가, 이렇게 절세 방법으로 고민을 하는 세율 부분이기도 해서요.
이런 부분을 한쪽만 올려버리면 또 다른 방식의 자산 승계나 이런 것들에 변화가 생길 수 있어서 고민이 필요한 부분입니다.
저희가 계속 이렇게 단편적으로 세금을 이쪽에서 우회적인 방식이 생기면 대응을 하고 그런 식으로만 갈 수 없기 때문에요. 그리고 이번 보완 조치에서 나온 고가 주택에 대한 세금 부분이 사실 이번에 굉장히 높아지는 게 사실입니다.
보유세도 6%면 매년 상당히 급격한 상승을 보일 수밖에 없고 양도세도 그렇고 취득세도 또 2주택 이상 보유자에 대해서는 높아질 예정이기 때문에 전체적으로 주택 자산에 대한 세금을 높이는 부분이 지금 같은 위급한 상황에서 필요할 수 있겠으나 조세 부분에서의 검토가 전반적으로 형평성이 맞는지도 검토해 볼 필요가 있고.
이렇게 되면 전체적으로 주택 거래 자체가 전면 중단되는 것은 아닌가 하는 걱정이 나오는 게 사실입니다.
[앵커]
앞서서 보유세나 양도세에 대해서는 구체적으로 설명을 해 주셨는데 취득세는 어떻게 바뀌는 건가요?
[김규정]
현재 취득세는 4주택 이상 보유자분들을 제외하고는 가격대에 따라서 1, 2, 3% 구간별로 나눠서 적용을 하고 있는데 이번 보완 조치에 나온 것을 보시면 2주택 이상은 8%, 그리고 3주택 이상과 법인이 소유한 주택에 대해서는 12%로 급격하게 높아지게 됩니다.
그래서 한 10억짜리 아파트를 다주택자가 사게 되면 1억 2000 정도가 바로 구입하자마자 취득세로 나간다라는 거니까요.
부담이 상당히 커서 이 부분이 새로 주택을 구매하려고 하는 다주택자분들한테는 어느 정도 압박이 될 수 있습니다마는 그럼에도 불구하고 혹시 해당 주택에 대한 투자성이 굉장히 높거나 미래가치가 높다고 판단돼서 거래를 하게 되면 또 초기에 발생하게 되는 비용 부담이 시세나 세입자에게 전가될 우려 같은 것들도 고민이 되기는 합니다.
[앵커]
그러니까 지금 정부의 대책이 지금 보유세 중심으로, 그러니까 종부세, 양도세 그다음에 등록취득세 이걸 중심으로 해서 대폭 올려놨는데 말이죠.
정책의 목표가 투기를 차단하는 것이라고 하면 이게 맞는 정책인가 하는 생각도 들어요. 이게 지금 투기수요가 아니라 실수요자 같은 경우에도 똑같이 세금 부담은 같이 늘어나는 거 아니겠습니까?
[김규정]
맞습니다. 지금 고가 주택에 대해서 전반적으로 세금이 급격하게 늘어나게 되면 사실상 한 1년 정도 지금 유예 기간을 준 건데, 그 기간 안에 물건을 처분하고 가격이 하향 안정되면 좋겠지만 그렇지 않고 아예 거래가 중단될 경우에는 표면적으로는 추가 상승은 없게 보이겠지만 실제 가격 안정까지 끌어내기는 어려운 한계가 있을 수 있겠고요.
지적하신 것처럼 세금이 늘어나는 부분은 1주택을 소유한 분들에게도 동일하게 적용될 수밖에 없습니다.
사실 지금 서울의 아파트 평균 중위가격이 9억이 이미 넘어간 상황이기 때문에 한 10억 정도의 아파트를 소유하고 계신 분들도 일반 중산층이라고 볼 수 있는데 이런 분들의 경우에도 종부세율 인상이나 이런 부담을 겪게 되고 또 새로 구입하시는 분들도 취득세나 양도세 부담을 동일하게 적용받게 되기 때문에 다주택자 투기 수요를 억제하는 세금 정책이 필요할 수 있다, 그런 부분에 상당 부분 동의를 하지만 실수요자에게도 피해가 동일하게 돌아가는 것은 투기를 잡기 위해서 너무 과도한 부분이 아닌가, 전처럼 실수요자나 1주택자에게는 보완 조치나 예외조치를 해 줬으면 좋겠다라는 지적이 많이 나오고 있습니다.
그리고 이번에 여러 가지 실수요자 지원 대책이 나왔지만 상대적으로 투기수요 억제책보다는 그 부분이 부족하다라는 지적들이 많아서 그 부분에 대한 확대 강화 조치도 후속으로는 필요해 보이는 부분입니다.
[앵커]
일단 정부에서는 그래도 실수요자들이 주택을 구입할 때 부담을 덜게 해 주겠다라고 해서 대책을 마련했는데 이게 충분하지는 않다는 거군요?
[김규정]
일단 취득세 감면 조치 같은 것들이 대표적으로 나왔지만 금액 제한이 있었죠. 그래서 1억 5000 이하 100% 감면 그리고 3억 이하일 때 50%인데 서울에서...
[앵커]
내용을 보도록 하죠. 부담 경감 대책으로 나온 게 생애최초 특별공급을 확대한다는 게 있고요. 신혼부부 특별 공급 소득 기준도 완화하고 또 주택 구법 부담 경감, 그러니까 연령이나 혼인 여부와 관계 없이 확대 적용한다는 것인데요.
전반적으로 해서 재산세율도 인하하면서 부담을 경감시키고 사전분양 물량, 이것도 대폭 확대하겠다 하는 것들입니다. 이게 공급 대책하고 맞물려서 나온 것이라고 봐야 되겠죠?
[김규정]
일단 방금 말씀드리던 취득세 경감 부분은 구입 부담 경감 항목에 해당되는 건데요. 다만 저런 연령이나 혼인 여부는 상관없어졌지만 금액 제한이 여전히 1억 5000, 3억 대의 주택으로 제한이 있다 보니 소위 서울에서 살 만한 아파트 가격이 현재 훨씬 더 높기 때문에 그런 혜택을 받으면서 살 수 있는 괜찮은 새 아파트가 없다.
그래서 혜택이 쓸모가 없다라는 얘기들이 있고 앞서 말씀하신 특별공급 확대라든가 사전분양 확대 부분이 공급이 충분히 같이 늘어나면 혜택이 있을 텐데 아직 추가적인 공급 계획은 명확하게 발표되지 않은 상황이다 보니 지금 TF를 구성하고 후속으로 공급계획을 조율해서 발표하겠다고 해 놓은 상태이기 때문에 이 부분에서 충분히 서울 수도권에 살고 싶은 아파트 공급이 늘어나는 게 아니면 특별공급 비율이 늘어나고 사전물량이 늘어나는 게 어차피 총량이 늘어나지 않으면 혜택이 부족한 것 아니냐. 나에게 내 집 마련을 위한 공급이 충분하다는 시그널을 확실히 줬으면 좋겠다는 요구가 계속 나오고 있는 상황입니다.
[앵커]
이번이 벌써 22번째 부동산 대책인데 앞서 너무 짧은 간격으로 여러 부분 대책들이 나오다 보니까 신뢰도에도 문제가 있을 수 있다고 말씀하셨는데. 사실 이 신뢰도는 이런 간극도 간극이지만 정부 고위층 인사들이 다주택자라는 사실이 밝혀지면서 오히려 더 국민들에게 많은 실망감을 안겨주고 있습니다.
정부 고위직이나 국회의원을 두고 서민들만 잡고 있다는 얘기들이 나오고 있는데요. 저희 YTN이 리얼미터에 의뢰해서 고위공무원 다주택 보유에 대해서 어떻게 생각하는지 의견을 물어봤습니다.
그랬더니 적절하지 않다라는 의견이 63.1%로 과반을 훨씬 넘었고요. 그리고 보유할 수도 있다는 의견이 27.5%로 나왔습니다. 그러니까 부적절하다는 의견이 역시 2배 이상 나온 거죠.
[김규정]
일반 국민들에게 다주택을 보유하지 말라라는 정책 시그널을 계속 주고 또 규제 강도를 높여온 상황에서 고위공직자들이 고가의 주택 자산을 가지고 있고 그것을 통해서, 물론 팔지 않았기 때문에 실질 현금 소득을 얻은 건 아니겠지만 자산 가치가 늘어난 부분들을 보고 굉장히 허탈해하는 국민들이 많았던 것 같습니다.
그런데 이런 상황이다 보니 추가적인 대책들도 효과가 없는 상황에서 소위 국민들에게만 집을 마련하지 못하게 된 거 아니냐는 지적들이 뼈아프게 남아 있는 상황이고요.
그러다 보니 좀 더 강도 높은 세금 규제나 이런 것들을 쓰기 위해서 청와대에서도 이번에 공직자들에게 주택 처분이라는 극약처방을 내린 게 아닌가 싶은데.
사실 시장 자체에서는 의견이 여전히 분분합니다. 이렇게 강제적으로 자산을 처분하게 하는 게 맞는 것이냐는 지적도 솔직히 나오고 있고요.
그래서 이 부분이 시장에서 좋은 쪽으로 정리가 되면 좋은데 만약에 이런 공직자들의 처분 조치도 사실 오늘까지도 지방 집을 팔았다는 공직자 뉴스 같은 것들이 나오면서 여전히 신뢰가 쌓이지 않고 있는 상황이고요.
처분이 실제로 되지 않고 여전히 대책도 효과를 내지 못한다면 오히려 사회적인 분위기만 더 악화될 우려도 있는 게 아닌가 싶습니다.
[앵커]
고위공직자에 대한 다주택 보유에 대해서 부정적인 시각은 정치 이념이나 정당 지지와 상관없이 다 부정적으로 나오는 편인데요.
말씀하신 것처럼 또 다주택자 공직자들이 자산을 처분할 때 특히 서울 강남의 집은 그냥 남겨두거든요. 그러니까 이것 때문에 결국 앞으로 부동산 가격은 오르는 것을 가정한, 상정한 공직자들의 처신 아니냐, 그런 비판이 나오고 있어요.
[김규정]
그럴 수밖에 없는 것 같습니다. 여러 주택을 소유한 공직자들이 이런 청와대의 강도 높은 처방에도 불구하고 집을 팔지 않는다거나 혹은 좀 더 자산 가치가 높은 서울이나 수도권 쪽을 남겨놓고 지방을 처분하는 행위들을 계속 보여주면 점점 국민들로서는 이런 정책에 신뢰를 갖기가 어려운 상황일 것 같고요.
이미 시장에서는 이런 주문이 있었지만 자산 가치 때문에 팔지 않는 공무원들, 급수에 따라서는 더 많을 것 같다라는 지적들과 판단들이 나오고 있어서 정책이나 이런 주문들을 공직자들도 듣지 않는데 국민들이 이것을 다 따라야 하나, 이런 볼멘소리들이 나오고 있습니다.
그래서 이번 조치가 상당히 조치 내용 자체에도 의견이 분분하지만 후속 실행이 따라주지 않으면 더 훨씬 시장에 부작용 반향 같은 것들이 클 수 있어서 굉장히 주의를 요하는 부분입니다.
[앵커]
그러면 앞으로 이런 우려되는 부분들을 잡기 위해서는 또 추가로 부동산 대책이 나와야 되는 겁니까? 아니면 지금 이걸 어떻게 실효성 있게 할 수 있는 방법은 없을까요?
[김규정]
일단은 다주택자 규제 부분에서는 자산 규모가 클수록 보유 부담을 높이는 부분에 대해서는 상당 부분 시장의 동의가 있어 왔던 게 사실입니다.
그래서 그 부분은 진행을 하더라도 물건 출시를 통해서 가격 안정 조치를 꾀하고자 한다면 일정 부분 매물이 나올 수 있게 거래세는 완화한다든가 이런 부분이나 실제 거래가 이뤄지게 작동하게 하는 부분들이 좀 더 조율이 필요해 보이고요.
생애최초나 실수요자들의 지원 확대 부분에 있어서는 실제 공급이 늘어나야 나에게도 혜택이 있다는 생각이 있기 때문에 현재 TF 조성까지만 발표된 추가 공급 계획이 좀 더 확실해야 될 것 같습니다.
다만 이 부분에서는 현재까지 오픈된 내용에서 3기 신도시 용적률 확대를 통한 공급 확대 정도 외에는 어디에 어떻게 공급될지 확신이 없다는 국민들의 분석이 많아서 이 부분을 조금 더 획기적으로 도심에 아파트 공급을 늘릴 수 있는 부분의 계획 발표가 되어야 국민들이 좀 더 기대감을 갖지 않을까 싶습니다.
[앵커]
지금 정부는 어쨌든 주택 공급을 늘리기 위해서 전담 조직까지 만든다고 하는데요. 지금 현재 고려할 수 있는 주택 공급 확대 방안, 어떤 것을 생각해 볼 수 있습니까?
[김규정]
지난 보완조치 때 발표된 내용으로는 일단 계획돼 있는 3기 신도시나 공공사업에서 땅을 좀 더 용적률을 높게 사용해서 주택을 지을 수 있는 방법들, 그래서 주택 수를 늘리겠다라는 내용이 있었고요.
그 부분은 이미 진행하고 있는 사업들이기 때문에 조금 조치가 가능해 보입니다. 그렇지만 시장에서 이미 일부 얘기가 됐었던 그린벨트 해제를 통한 도심 아파트 공급이나 혹은 민간 재건축이나 이런 정비사업 등을 통한 아파트 공급 같은 부분은 검토를 하지 않겠다는 얘기가 있었기 때문에 진행되기가 어려울 것으로 보이고요.
그러면 남은 부분은 정부의 국유지나 아니면 기관들이 소유하고 있는 유휴지나 시설 건물들 같은 걸 용도 변경을 해서 주택으로 공급하는 부분들인데 그 부분이 그렇게 많이 나오기는 어려울 것 같습니다.
그리고 추가적인 택지 조성을 하더라도 사실상 4기 신도시가 되는 셈인 것 같은데 그러면 공급 지역이나 공급 시기에 대해서 너무 늦어진다라는 분석들이 있어서 좀 더 빠르게 도심에 아파트를 공급할 수 있는 부분들이 검토됐으면 하는 바람인데요.
저는 사실 개인적으로 도심의 민간정비사업들도 무조건 검토하지 않겠다가 아니라 상황에 따라서는 같이 검토해서 공급을 획기적으로 빨리 늘릴 수 있는 부분들을 내놔야 되지 않나 싶습니다.
[앵커]
그러니까 도심의 정비사업이라고 하면 재건축이나 재개발을 얘기하는 거죠?
[김규정]
대표적으로 그럴 수 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원과 함께 부동산 대책 살펴봤습니다. 잘 들었습니다.
[김규정]
감사합니다.
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