![[생생경제] 잠잠해진 수도권 집값과 전매제한 강화...부동산 시장의 앞날은?(1)](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2020/0522/202005221746397888_d.jpg)
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 부동산연구소 김인만 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[생생경제] 잠잠해진 수도권 집값과 전매제한 강화...부동산 시장의 앞날은?(1)
◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 토론 아니고 수다 <부동산 수다>연세대 정경대학원 한문도 겸임교수, 김인만 부동산연구소 김인만 소장 나오셨어요. 어서 오세요!
◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 안녕하세요?
◆ 김인만 부동산연구소 김인만 소장(이하 김인만)> 안녕하세요?
◇ 김혜민> 어떻게 코로나19 이후에 부동산 시장 많이 어렵다고 하는데 좀 나아졌어요?
◆ 한문도> 아직은 좀 아닌 것 같습니다.
◆ 김인만> 그렇게 또 금방 나아지면 걱정을 안 하죠.
◇ 김혜민> 그렇군요. 오늘은 부동산 수다 떨어볼 텐데. 정부가 일을 진짜 많이 하는 거 같아요. 저는 더 나올 게 있을까 했는데, 부동산에 굵직굵직한 이슈가 5월에 많이 나왔습니다. 먼저 5.6 수도권공급방안, 김인만 소장님 간단하게 정리 좀 해주시죠.
◆ 김인만> 네. 코로나 때문에 전반적으로 힘든데 정부는 굉장히 열심히 하는 거 같습니다. 재난지원금뿐만 아니라 5월만 하더라도 대책이 벌써 몇 번 째 나오고 있는데요. 가장 5월 6일이었죠. 굵직한 대책이 수도권 주택공급 기반 강화 방안이 나왔습니다. 크게 보면 서울 7만 호, 수도권에 30만 호 정도를 공급하겠다는 구체적 계획이 나왔는데요. 수도권 3기 신도시는 이미 많이 이야기했으니까 새삼스러울 건 없고요. 서울 같은 경우는 공공성 강화, 공공성 강화가 정비 사업을 활성화해서 규제를 좀 풀어주는 대신에 임대 주택을 많이 짓는 방식으로 4만 호 정도 늘릴 계획이고요. 유휴 공간 정비하고요. 도심 내 유휴 부지 추가 확보하는 데 여기서 많이 이슈가 되는 게 도심 내 유휴 부지, 그러니까 서울에 노는 땅들을 많이 활용하겠다는 건데요. 많이 이슈가 됐잖아요. 정비창고지, 용산, 말만 들어도 난리가 나는 용산 부지와 그것뿐만 아니라 유수지 부지도 있고, 역삼동에도 스포월드, 흑석동, 등등 쪽방촌 까지 서울 도심 18곳에 1만 5천호 부지를 추가로 확보할 계획입니다. 계획대로만 된다면 그래도 좀 좋겠죠.
◇ 김혜민> 우리가 항상 이야기하는 게 서울 집값이 늘 문제니까, 서울 안에 주택의 공급을 늘려야 한다는 얘기를 했잖아요. 그래서 지금 아까 말씀하시기를 성루 7만 호, 수도권 20만 호. 그렇게 계획을, 공급 방안을 5월 6일에 내놓았습니다. 그리고 5월20일 엊그제 발표된 주거종합계획은 어떤 내용이에요? 소장님
◆ 김인만> 며칠 전이었죠. 20일에 주거종합계획이 나왔는데요. 무려 올해 163만 가구 공공 주택을 지원하겠다고 하는데 이걸 좀 잘 들여다보면, 뉴스 헤드라인만 보면 160만 호가 어떻게 공급되지 하는데, 이게 지원입니다. 지원이라서 113만 가구는 구입 자금이나 전월세 자금 지원을 말하는 거고요. 실질적으로는 그 정도 되지 않습니다. 공공 임대 주택이 14만1천 가구 정도 되고요. 공공분야 2만9천 가구 정도 해서 그래도 한 21만 가구 정도의 공적 임대 아파트가 공급된다고 합니다. 그래서 이렇게만 되면 괜찮겠죠. 상당히 노력을 많이 하고 있다. 이게 실행이 계획처럼 될지는 지켜봐야겠지만 그래도 일관성 있는 계획을 발표한다는 것은 바람직해 보이고요. 공급 계획뿐만 아니라 뉴스에도 많이 나왔는데 임대차 신고제, 전월세 신고제를 도입하겠다고 하는데 이게 또 핫이슈가 될 것 같습니다.
◇ 김혜민> 어떤 내용들인지 저희가 구체적으로 방송에서 정리해서 알려드릴게요. 그러면 한문도 교수님 어떻게 평가하세요? 5,6 수도권공급방안과 5,20주거종합계획
◆ 한문도> 정부가 코로나 사태에도 불구하고 일각에서 부동산의 거래 절벽이 일어난다는 것을 아예 개의치 않고, 정부의 의지를 정확하게 볼 수 있어요. 부동산을 가지고 경제 성장률을 하는 이상한 정책을 하지 않겠다는 것을 대통령부터 국토부 장관까지 천명했잖아요. 그러니까 정상적인 경제 기반 속에서 국가 경제를 발전시킬 것이고 주택 가격은 서민과 중산층, 국가와 국민 주거복지 안정을 위해서 하겠다는 것을 여실히 보여주는데, 요즘 들어서 관망세에서 흐름, 용산정비창, 이런 게 나오는데 이런 것과 관계없이 그동안 책상에서 차곡차곡 준비했던 것들을 이어서 발표하는 거 같아요. 특히 지금 발표한 걸 보면 내용이 실제 공급은 다 1, 2년 뒤예요. 그런데 시장에다 정확한 정보를 주는 거예요. 정부에서 계속 공급할 테니, 특히 젊은분들 요즘 아시겠지만 작년만 해도 점심시간, 저녁시간 다 집 얘기예요. 화제가. 정부가 이걸 심각하다고 판단한 거죠. 그래서 그 화제를 그쪽에서 탈피해서 건전한 경제로 가려면 집값이 안정된다는 신뢰가 있어야 하는데 사실 3년 동안 결과는 실패했잖아요. 말은 열심히 하셨지만 결과는 그랬고, 마지막으로 총선에서 국민들이 정부에서 말하는 원상회복, 투기와의 전쟁, 이것을 믿고 총선에서 표를 던져줬잖아요. 그러면 정부에서는 막중한 책임감을 지게 된 거죠.
◇ 김혜민> 탄력도 받은 거죠.
◆ 한문도> 네. 그래서 특히 젊은 세대들한테 집값에 대해서 너무 불안해하지 말라는 강력한 신호이고, 우리 소장님이 디테일한 걸 다 말씀해주셨잖아요? 보시면 적극적인 노력이 나타나고 여러 가지 내용 중에 또 하나 추가로 말씀드릴 게, 소규모 재건축이나 가로주택 정비 사업에 대해서 심열을 기울이고 있어요. 슬럼화되는 단독주택들이 아파트 사이에 보면 조금씩 있잖아요? 그런 것들이 계속 방치되는 거를 용적률도 올려주고, 건축비도 지원하는 형태로 해서 공급을 확대하는 방안을 강력하게 밀어붙이고 있어서 제가 볼 때는 예상보다 바로는 안 나오지만 급히 집을 안사도 나중에 살 기회가 있다는 어떤 신뢰감을 정부가 주기 위해서 최대한 노력하는 것이 나타나고 있습니다.
◇ 김혜민> 두 가지를 짚어주셨어요. 코로나19라는 변수가 터졌지만 그런 큰 사건이 터졌지만, 그래도 정부는 부동산을 경기부양책으로 절대 쓰지 않겠다는 의지를 보여줬고, 그리고 또 하나는 젊은 세대들에게 걱정 마, 우리가 집값 잡을게, 집 계속 지어줄게, 몇 년 내에 집 살 수 있다는 메시지를 전하기 위해서 5월 6일, 20일, 두 차례에 계획을 발표한 겁니다. 공급 대책을 발표한 이유가 과열 양상을 보이던 서울 주택시장이 점차 안정화되어 가고 있기 때문이라고 했거든요. 이 말에 대해서 소장님 어떻게 생각하세요? 시장에 계신 분으로서.
◆ 김인만> 여러 가지 이유가 있는데요. 최근에 발표된 매매나 전세 거래량을 보면 줄어든 건 분명한 사실이고요. 전월 대비도 줄었고 해서 작년 대비는 또 다른 양상을 보이지만, 작년에는 거래가 많이 됐으니까. 안정화되고 있는 것은 사실인 것 같고요. 그게 코로나 때문이다, 정책 때문이다를 논하기는 좀 지켜봐야 할 것 같은데. 분명히 안정화되는 것은 사실이고 교수님께서도 말씀하셨듯이 경제에 대한 불확실성과 우려가 많은데도 이렇게 일관성 있는 강력한 대책을 추진한다는 건, 그런 강력한 의지를 보여주는 거라서 저는 긍정적으로 보고 싶고요. 계획처럼만 잘 됐으면 하는 바람입니다. 우리 과거를 보면 사실 계획과 실제가 달랐잖아요. 김대중 정부 때부터 해서 계속 100만 호 건설, 100만 호 건설이 나왔는데 실제로 그렇게 되지는 않았거든요.
◇ 김혜민> 왜 그렇게 되지 않았어요?
◆ 김인만> 이게 실제로 양질의 주택을 100만 호가 공급되면 정말 좋은데, 저는 그렇게 해석해요. 목표를 만들어 주면 실제 국토부나 조직에서는 목표 달성을 해야 하는데 너무 숫자 목표에만 집착하는 거 아닌가 싶거든요. 시장에서 100만 호 공급해달라고 말한 적은 없거든요. 그래서 100만 호 아니라 20만 호, 10만 호라도 서울에서 제대로 공급이 되면 상당히 도움이 될 텐데. 지금도 5월 20일에 발표된 거 보면 163만 가구 지원이라는 말을 했는데, 잘 모르는 사람들은 진짜 160만 호가 공급되는 줄 알거든요. 그래서 이런 부분이 좀 아쉽다. 하지만 이번에는 좀 믿고, 개인적으로 100% 믿음은 안 가지만, 그래도 좀 믿어주고 싶다고 말씀드리고 싶습니다.
◇ 김혜민> 그러니까 진짜 젊은 사람들이나 실수요, 실 거주자를 할 사람들이 살만 한 좋은 지역에 질 높은 주택이 공급되어야 한다. 숫자가 중요한 게 아니라.
◆ 김인만> 원룸 같은 거 많이 짓는 거는 저는 별 큰 의미가 없을 것 같고요. 25평이나 평을 얘기해서 죄송하지만, 22평이나 그 정도의 아파트들이 많이 공급돼서, 특히 신혼부부들 있잖아요. 결혼한 신혼부부들이 아기를 놓으면 거의 공급이 될 수 있는 수준으로 해줬으면 좋겠습니다.
◇ 김혜민> 일단 지금 정부가 발표한 것에 따르면 앞으로 3년간 주택은 연평균 22.4만 호, 아파트는 예년보다 13% 가량 많은 16.1만 호 공급 예정이다, 이렇게 밝히기는 했습니다. 교수님은 이 정부의 정책들에 대해 좀 첨언을 해주신다면, 이런 부분에 더 집중해서 정부가 해야 실패하지 않을 거다.
◆ 한문도> 정부가 이런 생각을 한 거 같아요. 기억하시겠지만, 서울 주택 공급은 충분하다, 이런 이야기 해오다가 갑자기 3기 신도시, 1, 2년 동안을 버티다가 3기 신도시 발표, 30만 원 툭 던지고. 그것도 여러 가지 설왕설래 했는데 또 7만 원 툭 던져주고. 지금 지속적인 주택 공급 확대 방안에 대해서 준비하고 있다는 신호를 주잖아요? 그런데 이렇게 생각하면 될 것 같아요. 왜 그런가를 더듬어 보니까 정부에서는 경험이 좀 적은 정부잖아요. 10년 동안 반대 당에서 했기 때문에 정책의 흐름에서 끊김 현상이 있었는데 이런 걸 생각하는 거 같아요. 일본식 버블이 주택이 너무 많다 보니까 버블이 나왔잖아요? 또 주택 가격도 오르고, 우리가 주택 가격도 오르는데 집을 또 너무 많이 공급하다 보면 혹시나 그런 일이 벌어질까 우려했던 거 같아요. 그런데 가만히 보니까 정확하게 내용을 들여다보니, 2016년 2017년, 2018년 서울이 보통 2만 5천에서 3만 호 수준이 유지되고 있는데 그걸 그냥 입주 물량만 계산한 거예요. 뭐냐면 순주물량이라고 해서 입주물량이 2만 개인데 재건축 재개발을 위해서 멸실한 물량이 3만 개이면 마이너스 만 호가 되잖아요. 실제로 박근혜 정부 때 빛내서 집 사라는 시기가 2016년 17년 두 해가 서울시 입주 물량이 다 마이너스예요. 그렇기 때문에 그 당시 강남의 부모들이 집이 없으니까 현금으로 집값을 올리면서 시작된 것인데 이 부분에 있어서 미스가 있었어요. 이제는 이 부분에 대해서 정부에서 명확하게 파악한 것 같고. 집이 많다고 해서 빌릴 일은 없다고 판단을 한 것 같아요. 왜냐하면 집이 많아지면 셋이서 살던 집에 한 사람이 나가서 살 수도 있지 않나요? 집값이 어느 정도 균형을 맞추면. 이런 정책으로 어느 정도 전환을 한 거 같습니다. 그래서 적정량. 그런데 겁이 나나 봐요. 더 공급할 수 있는 택지개발촉진법을 없애서 대규모 택지가 없지만 수도권 일대에 가시다 보면 논밭 많잖아요. 빈 곳. 마음만 먹으면 금세 짓거든요. 10만 호, 20만 호, 그러나 그것을 하기에는 인구 감소의 현상이나 이런 것들을 다 종합해서 국가의 큰 그림에서 가고 있기 때문에 제가 볼 때 지금 딱 알맞게 조절하면서 혹시나 집으로 인해서 금융위기가 오는 것을 사전에 막기 위해서 애를 쓴 흔적이 보여요. 그래서 제가 볼 때 모자라거나 급격히 상승하면 정부가 충분히 추가 대책이 또 나올 것이고 다만 그 상승 폭을 정부가 약속대로 원상회복 하는지를 우리가 국민이나 전문가들이 계속 지적하고 요구해야 겠죠. 혹시나 정부에서 이거를 살짝 넘어서 세금을 올리는 그런 뒷부분이 있잖아요. 다 집값이 오르면, 돈이 좀 모자라잖아요. 정부가 많이 쓰다 보니까. 그 부분을 우리가, 정부도 똑바로 해야 하고 전문가나 우리 국민들이 다 감시하면 목적을 달성하지 않을까 해서 서울 주택은 당분간은 재개발 활성화 지금 나왔잖아요? 돈 지원해주고 그게 활성화되면 실제로 된다면 상당히 안정적인 주택 시장으로 변할 것 같습니다.
◇ 김혜민> 지금 재개발 얘기 하셨는데, 재개발에만 공공 참여를 추진하고 재건축은 제외했더라고요. 그 이유는 어떤 걸까요?
◆ 김인만> 아무래도 재건축은 아직까지 정부가 바라볼 때는 서울 지역적으로 보면 재건축은 주로 강남 4구에 집중되어 있고요. 재개발은 그 외 지역들에 많이 분포되어 있거든요. 그래서 정부가 바라볼 때 아직까지 재건축은 투기 우려가 있다고 바라보고 있는 것 같고요. 전체적인 물량을 보면 재개발이 많아요. 구역도 더 많고, 또 도시 정비 차원에서도 재개발 지역이 더 열악하거든요. 그래서 여러 가지 고려했을 때 재건축보다는 재개발에 좀 집중하는 양상입니다.
◆ 한문도> 제가 추가로 말씀드리면, 재개발을 왜 지원하냐면 우리가 기억하지만 뉴타운도 다 재개발이에요. 재개발은 아시겠지만 슬럼화되고 오래된 구도심이 많잖아요. 그러면 추진위원회 조합이라는 부분이 있지 않습니까? 추진위 조합에 대해서 건축회사 입장에서는 아파트는 가격이 딱 정해져 있잖아요. 그래서 권리가액을 정산하거나 대지 지분이 나와 있기 때문에 간단한데 재개발은 본인의 재산의 권리 가격에 대해서 계산하는 과정이 길어요. 불만도 많고, 그래서 쉽게 말하면 사업 기간이 길어요. 건축 회사 입장에서는 동호율이 다 맞춰진 그 때 투입을 하지, 과정에서는 투입을 안 해요. 거꾸로 아파트는 미리 서비스 차원에서 가요. 그래서 재개발은 쉽게 말하면 추진 동력이 좀 약하고 또 사업자금에 대한 추진위원회의 자금이 없어요. 그러다 보니까 집이 잘 안 나가는 거죠. 그런 부분 때문에 맹점이 있어서 예전에 공공관리자 제도를 둬서 한남3구역이 이번에 됐잖아요. 그런 것처럼 그것을 다시 강력하게 해보겠다는 건데 정부의 재원이 많지 않아요. 그래서 그 부분은 말은 좋은데. 그래서 2만 호로 정해놓은 것 같아요. 제가 볼 때 도움은 줄 것 같아요. 앞으로 발전되면 재개발 쪽으로 아파트들이 공급이 활성화되는 쪽으로 갈 것 같습니다.
◇ 김혜민> 이 이야기 좀 해보죠. 용산역 철도정비창 부지에 8천 가구 규모의 주택공급 계획이 발표됐어요. 그런데 난리가 났대요. 이게 미니 신도시급 단지라던데 구체적으로 소장님 설명해 주세요. 이게 뭐예요?
◆ 한문도>
◆ 김인만> 이게 사실 새롭게 발표된 건 아니고요. 원래 정비창구역이 있었습니다. 정비착구역도 있고 전면구역도 있고 한강로구역도 있고 용산에 크고 작은 여러 가지 구역이 있는데 제대로 추진이 되지 않았거든요. 지지부진했는데 이제 서울시와 정부가 힘을 합쳐서 정비창부지를 8천 세대, 8천 세대 정도면 미니신도시라고 할만 하고요. 서울 도심에 사실 강남, 용산, 이런 도심에 8천 세대 정도의 아파트가 공급된다는 건 굉장히 이례적이면서 파급효과가 큰 부분이거든요. 가락시장 앞 헬리오시티가 1만 세대 정도 되잖아요. 9,500세대니까. 그 정도 물량이 용산에 나온다. 말만 들어도 가슴이 설레이는 정도인데요. 그래서 문의가 많이 늘어났고 실제로 거래가 되지는 않았고요. 관심이 커지는 찰나에 정부에서 또 칼을 빼들었습니다. 토지거래허가구역으로 묶으면서 그래서 제가 볼 때는 정부가 발빠르게 총선에 승리해서 그런가요. 잘하고 있다고 말씀드리고 싶어요.
◇ 김혜민> 망설이지 않고 칼을 휘두를 때 한다는 거죠.
◆ 김인만> 그렇죠. 왜 빨리 안할까라는 생각을 하는 동시에 나왔거든요. 그래서 제 속마음을 읽었나 싶을 정도로. 굉장히 발빠르게, 저는 개인적으로 잘하고 있다고 생각합니다.
◇ 김혜민> 그러니까 정부가 8천 가구의 주택 공급 계획을 발표한 겁니다. 서울 용산역 정비창부지에요. 그런데 이러다 보면 당연히 가격이 올라갈 수 있는데 정부가 토지거래허가구역으로 지정해버리면서 묶어버린 거예요. 이후 토지거래 허가 구역의 의미를 교수님 조금 더 설명해주세요.
◆ 한문도> 간단히 우리가 투기지역 생각하면 됩니다. 토지 거래 대상이 토지잖아요. 토지 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 대해서 토지 허가 거래제가 실시돼요. 1979년 12월에 처음 시작됐는데, 그전에는 주거지역은 100㎡ 상업지역은 200㎡ 이렇게 묶어놓고 그 이상을 거래하게 되면 허가를 받아야 돼요. 허가를 받으면 허가를 받을 때 그 토지에 대해서 앞으로 어떻게 쓸 거라는 걸 적게 돼요. 주택이라는 게 있으면 주택에서 내가 거주해서 살겠다고 하면 그걸 지켜야 하는 거예요. 유효기간이 한 5년 정도 되고 상업시설은 한 2년, 2년은 필히 거주해야 해요. 투기를 억제하는 거죠. 거주를 안 하고 사는 거는 투기로 보는 거예요. 그러면 허가를 안 해줄 수 있잖아요? 그래서 그런 부분이 있어서 분명히 억제 효과가 있습니다.
◇ 김혜민> 억제 효과가 있다고 말씀해주셨어요. 지금 문자로 5331님이 안녕하세요? 항상 잘 듣고 있습니다. 요즘 계속 뉴스에 나오는 등촌 주공은 과연 후분양으로 갈까요? 그 의견을 듣고싶습니다. 라고 하셔서.
◆ 한문도> 저는 전혀 그렇게 생각 안합니다. 후분양 하려면 금융 비용이 너무 많이 들어요. 단지도 크고 금융 비용이 많이 들고, 액션은 취할 수 있습니다. 그러나 과연 후분양으로 갔을 때 지금 코로나 사태도 있고 주택 가격의 어떤 임계점이라는 느낌을 많이 갖고 계시잖아요? 꼭지에 오지 않았나, 잠시 쉬어야 하는 타임이라는 느낌들이 다 있어요. 그래서 제가 볼 때 버티다가 만약에 주택 가격이 2, 3년 뒤에 내려가요. 내려가면 지금보다 더 큰 금융비요요 추가에 분양가도 더 다운될 수도 있잖아요? 그래서 그런 부분보다는 제가 볼 때 현명하게 협의를 잘 해서 대부분 많이 기다리셨잖아요. 거기 지역분들도. 그래서 제가 볼 때는 후분양은 일종의 액션이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
◆ 김인만> 저도 비슷한 생각인데 굉장히 리스크가 크다고 생각이 들고요. 후분양제 했을 때 잘 되면 괜찮겠지만 잘못하면 비용도 늘어나고, 시장 분위기에 따라서 지금 흐름을 보면 사실 2, 3년 후에 더 좋아지기 보다는 오히려 반대의 현상이 생길 가능성이 높거든요. 그래서 저 개인적으로는 후분양보다는 양보하더라도 제대로 추진하는 게 맞지 않나 싶습니다.
◆ 한문도> 또 추가할 게 등촌지구는 1년 반 전만 해도 조합원 분양가가 2,700만 원 수준이었어요. 그래서 조합원 카페에 보면 왜 갑자기 3,500으로 오르냐. 잘 생각하셔야 해요. 주위 시세가 오르니까 올라갔는데 그 혜택에 대해서 왜 분양가를 올려, 수익이 더 늘어나면 조합원들의 분양가가 적어지고 부담을 줄여줘야 하는데 여기서 조합이 그렇지는 않겠지만 투명하게 조합원들에게 잘 밝혀야겠죠. 이런 부분이 팁입니다.
◇ 김혜민> 2부에 두 분께 본격적으로 더 여쭤보도록 하겠습니다.
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■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 부동산연구소 김인만 소장
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[생생경제] 잠잠해진 수도권 집값과 전매제한 강화...부동산 시장의 앞날은?(1)
◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 토론 아니고 수다 <부동산 수다>연세대 정경대학원 한문도 겸임교수, 김인만 부동산연구소 김인만 소장 나오셨어요. 어서 오세요!
◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 안녕하세요?
◆ 김인만 부동산연구소 김인만 소장(이하 김인만)> 안녕하세요?
◇ 김혜민> 어떻게 코로나19 이후에 부동산 시장 많이 어렵다고 하는데 좀 나아졌어요?
◆ 한문도> 아직은 좀 아닌 것 같습니다.
◆ 김인만> 그렇게 또 금방 나아지면 걱정을 안 하죠.
◇ 김혜민> 그렇군요. 오늘은 부동산 수다 떨어볼 텐데. 정부가 일을 진짜 많이 하는 거 같아요. 저는 더 나올 게 있을까 했는데, 부동산에 굵직굵직한 이슈가 5월에 많이 나왔습니다. 먼저 5.6 수도권공급방안, 김인만 소장님 간단하게 정리 좀 해주시죠.
◆ 김인만> 네. 코로나 때문에 전반적으로 힘든데 정부는 굉장히 열심히 하는 거 같습니다. 재난지원금뿐만 아니라 5월만 하더라도 대책이 벌써 몇 번 째 나오고 있는데요. 가장 5월 6일이었죠. 굵직한 대책이 수도권 주택공급 기반 강화 방안이 나왔습니다. 크게 보면 서울 7만 호, 수도권에 30만 호 정도를 공급하겠다는 구체적 계획이 나왔는데요. 수도권 3기 신도시는 이미 많이 이야기했으니까 새삼스러울 건 없고요. 서울 같은 경우는 공공성 강화, 공공성 강화가 정비 사업을 활성화해서 규제를 좀 풀어주는 대신에 임대 주택을 많이 짓는 방식으로 4만 호 정도 늘릴 계획이고요. 유휴 공간 정비하고요. 도심 내 유휴 부지 추가 확보하는 데 여기서 많이 이슈가 되는 게 도심 내 유휴 부지, 그러니까 서울에 노는 땅들을 많이 활용하겠다는 건데요. 많이 이슈가 됐잖아요. 정비창고지, 용산, 말만 들어도 난리가 나는 용산 부지와 그것뿐만 아니라 유수지 부지도 있고, 역삼동에도 스포월드, 흑석동, 등등 쪽방촌 까지 서울 도심 18곳에 1만 5천호 부지를 추가로 확보할 계획입니다. 계획대로만 된다면 그래도 좀 좋겠죠.
◇ 김혜민> 우리가 항상 이야기하는 게 서울 집값이 늘 문제니까, 서울 안에 주택의 공급을 늘려야 한다는 얘기를 했잖아요. 그래서 지금 아까 말씀하시기를 성루 7만 호, 수도권 20만 호. 그렇게 계획을, 공급 방안을 5월 6일에 내놓았습니다. 그리고 5월20일 엊그제 발표된 주거종합계획은 어떤 내용이에요? 소장님
◆ 김인만> 며칠 전이었죠. 20일에 주거종합계획이 나왔는데요. 무려 올해 163만 가구 공공 주택을 지원하겠다고 하는데 이걸 좀 잘 들여다보면, 뉴스 헤드라인만 보면 160만 호가 어떻게 공급되지 하는데, 이게 지원입니다. 지원이라서 113만 가구는 구입 자금이나 전월세 자금 지원을 말하는 거고요. 실질적으로는 그 정도 되지 않습니다. 공공 임대 주택이 14만1천 가구 정도 되고요. 공공분야 2만9천 가구 정도 해서 그래도 한 21만 가구 정도의 공적 임대 아파트가 공급된다고 합니다. 그래서 이렇게만 되면 괜찮겠죠. 상당히 노력을 많이 하고 있다. 이게 실행이 계획처럼 될지는 지켜봐야겠지만 그래도 일관성 있는 계획을 발표한다는 것은 바람직해 보이고요. 공급 계획뿐만 아니라 뉴스에도 많이 나왔는데 임대차 신고제, 전월세 신고제를 도입하겠다고 하는데 이게 또 핫이슈가 될 것 같습니다.
◇ 김혜민> 어떤 내용들인지 저희가 구체적으로 방송에서 정리해서 알려드릴게요. 그러면 한문도 교수님 어떻게 평가하세요? 5,6 수도권공급방안과 5,20주거종합계획
◆ 한문도> 정부가 코로나 사태에도 불구하고 일각에서 부동산의 거래 절벽이 일어난다는 것을 아예 개의치 않고, 정부의 의지를 정확하게 볼 수 있어요. 부동산을 가지고 경제 성장률을 하는 이상한 정책을 하지 않겠다는 것을 대통령부터 국토부 장관까지 천명했잖아요. 그러니까 정상적인 경제 기반 속에서 국가 경제를 발전시킬 것이고 주택 가격은 서민과 중산층, 국가와 국민 주거복지 안정을 위해서 하겠다는 것을 여실히 보여주는데, 요즘 들어서 관망세에서 흐름, 용산정비창, 이런 게 나오는데 이런 것과 관계없이 그동안 책상에서 차곡차곡 준비했던 것들을 이어서 발표하는 거 같아요. 특히 지금 발표한 걸 보면 내용이 실제 공급은 다 1, 2년 뒤예요. 그런데 시장에다 정확한 정보를 주는 거예요. 정부에서 계속 공급할 테니, 특히 젊은분들 요즘 아시겠지만 작년만 해도 점심시간, 저녁시간 다 집 얘기예요. 화제가. 정부가 이걸 심각하다고 판단한 거죠. 그래서 그 화제를 그쪽에서 탈피해서 건전한 경제로 가려면 집값이 안정된다는 신뢰가 있어야 하는데 사실 3년 동안 결과는 실패했잖아요. 말은 열심히 하셨지만 결과는 그랬고, 마지막으로 총선에서 국민들이 정부에서 말하는 원상회복, 투기와의 전쟁, 이것을 믿고 총선에서 표를 던져줬잖아요. 그러면 정부에서는 막중한 책임감을 지게 된 거죠.
◇ 김혜민> 탄력도 받은 거죠.
◆ 한문도> 네. 그래서 특히 젊은 세대들한테 집값에 대해서 너무 불안해하지 말라는 강력한 신호이고, 우리 소장님이 디테일한 걸 다 말씀해주셨잖아요? 보시면 적극적인 노력이 나타나고 여러 가지 내용 중에 또 하나 추가로 말씀드릴 게, 소규모 재건축이나 가로주택 정비 사업에 대해서 심열을 기울이고 있어요. 슬럼화되는 단독주택들이 아파트 사이에 보면 조금씩 있잖아요? 그런 것들이 계속 방치되는 거를 용적률도 올려주고, 건축비도 지원하는 형태로 해서 공급을 확대하는 방안을 강력하게 밀어붙이고 있어서 제가 볼 때는 예상보다 바로는 안 나오지만 급히 집을 안사도 나중에 살 기회가 있다는 어떤 신뢰감을 정부가 주기 위해서 최대한 노력하는 것이 나타나고 있습니다.
◇ 김혜민> 두 가지를 짚어주셨어요. 코로나19라는 변수가 터졌지만 그런 큰 사건이 터졌지만, 그래도 정부는 부동산을 경기부양책으로 절대 쓰지 않겠다는 의지를 보여줬고, 그리고 또 하나는 젊은 세대들에게 걱정 마, 우리가 집값 잡을게, 집 계속 지어줄게, 몇 년 내에 집 살 수 있다는 메시지를 전하기 위해서 5월 6일, 20일, 두 차례에 계획을 발표한 겁니다. 공급 대책을 발표한 이유가 과열 양상을 보이던 서울 주택시장이 점차 안정화되어 가고 있기 때문이라고 했거든요. 이 말에 대해서 소장님 어떻게 생각하세요? 시장에 계신 분으로서.
◆ 김인만> 여러 가지 이유가 있는데요. 최근에 발표된 매매나 전세 거래량을 보면 줄어든 건 분명한 사실이고요. 전월 대비도 줄었고 해서 작년 대비는 또 다른 양상을 보이지만, 작년에는 거래가 많이 됐으니까. 안정화되고 있는 것은 사실인 것 같고요. 그게 코로나 때문이다, 정책 때문이다를 논하기는 좀 지켜봐야 할 것 같은데. 분명히 안정화되는 것은 사실이고 교수님께서도 말씀하셨듯이 경제에 대한 불확실성과 우려가 많은데도 이렇게 일관성 있는 강력한 대책을 추진한다는 건, 그런 강력한 의지를 보여주는 거라서 저는 긍정적으로 보고 싶고요. 계획처럼만 잘 됐으면 하는 바람입니다. 우리 과거를 보면 사실 계획과 실제가 달랐잖아요. 김대중 정부 때부터 해서 계속 100만 호 건설, 100만 호 건설이 나왔는데 실제로 그렇게 되지는 않았거든요.
◇ 김혜민> 왜 그렇게 되지 않았어요?
◆ 김인만> 이게 실제로 양질의 주택을 100만 호가 공급되면 정말 좋은데, 저는 그렇게 해석해요. 목표를 만들어 주면 실제 국토부나 조직에서는 목표 달성을 해야 하는데 너무 숫자 목표에만 집착하는 거 아닌가 싶거든요. 시장에서 100만 호 공급해달라고 말한 적은 없거든요. 그래서 100만 호 아니라 20만 호, 10만 호라도 서울에서 제대로 공급이 되면 상당히 도움이 될 텐데. 지금도 5월 20일에 발표된 거 보면 163만 가구 지원이라는 말을 했는데, 잘 모르는 사람들은 진짜 160만 호가 공급되는 줄 알거든요. 그래서 이런 부분이 좀 아쉽다. 하지만 이번에는 좀 믿고, 개인적으로 100% 믿음은 안 가지만, 그래도 좀 믿어주고 싶다고 말씀드리고 싶습니다.
◇ 김혜민> 그러니까 진짜 젊은 사람들이나 실수요, 실 거주자를 할 사람들이 살만 한 좋은 지역에 질 높은 주택이 공급되어야 한다. 숫자가 중요한 게 아니라.
◆ 김인만> 원룸 같은 거 많이 짓는 거는 저는 별 큰 의미가 없을 것 같고요. 25평이나 평을 얘기해서 죄송하지만, 22평이나 그 정도의 아파트들이 많이 공급돼서, 특히 신혼부부들 있잖아요. 결혼한 신혼부부들이 아기를 놓으면 거의 공급이 될 수 있는 수준으로 해줬으면 좋겠습니다.
◇ 김혜민> 일단 지금 정부가 발표한 것에 따르면 앞으로 3년간 주택은 연평균 22.4만 호, 아파트는 예년보다 13% 가량 많은 16.1만 호 공급 예정이다, 이렇게 밝히기는 했습니다. 교수님은 이 정부의 정책들에 대해 좀 첨언을 해주신다면, 이런 부분에 더 집중해서 정부가 해야 실패하지 않을 거다.
◆ 한문도> 정부가 이런 생각을 한 거 같아요. 기억하시겠지만, 서울 주택 공급은 충분하다, 이런 이야기 해오다가 갑자기 3기 신도시, 1, 2년 동안을 버티다가 3기 신도시 발표, 30만 원 툭 던지고. 그것도 여러 가지 설왕설래 했는데 또 7만 원 툭 던져주고. 지금 지속적인 주택 공급 확대 방안에 대해서 준비하고 있다는 신호를 주잖아요? 그런데 이렇게 생각하면 될 것 같아요. 왜 그런가를 더듬어 보니까 정부에서는 경험이 좀 적은 정부잖아요. 10년 동안 반대 당에서 했기 때문에 정책의 흐름에서 끊김 현상이 있었는데 이런 걸 생각하는 거 같아요. 일본식 버블이 주택이 너무 많다 보니까 버블이 나왔잖아요? 또 주택 가격도 오르고, 우리가 주택 가격도 오르는데 집을 또 너무 많이 공급하다 보면 혹시나 그런 일이 벌어질까 우려했던 거 같아요. 그런데 가만히 보니까 정확하게 내용을 들여다보니, 2016년 2017년, 2018년 서울이 보통 2만 5천에서 3만 호 수준이 유지되고 있는데 그걸 그냥 입주 물량만 계산한 거예요. 뭐냐면 순주물량이라고 해서 입주물량이 2만 개인데 재건축 재개발을 위해서 멸실한 물량이 3만 개이면 마이너스 만 호가 되잖아요. 실제로 박근혜 정부 때 빛내서 집 사라는 시기가 2016년 17년 두 해가 서울시 입주 물량이 다 마이너스예요. 그렇기 때문에 그 당시 강남의 부모들이 집이 없으니까 현금으로 집값을 올리면서 시작된 것인데 이 부분에 있어서 미스가 있었어요. 이제는 이 부분에 대해서 정부에서 명확하게 파악한 것 같고. 집이 많다고 해서 빌릴 일은 없다고 판단을 한 것 같아요. 왜냐하면 집이 많아지면 셋이서 살던 집에 한 사람이 나가서 살 수도 있지 않나요? 집값이 어느 정도 균형을 맞추면. 이런 정책으로 어느 정도 전환을 한 거 같습니다. 그래서 적정량. 그런데 겁이 나나 봐요. 더 공급할 수 있는 택지개발촉진법을 없애서 대규모 택지가 없지만 수도권 일대에 가시다 보면 논밭 많잖아요. 빈 곳. 마음만 먹으면 금세 짓거든요. 10만 호, 20만 호, 그러나 그것을 하기에는 인구 감소의 현상이나 이런 것들을 다 종합해서 국가의 큰 그림에서 가고 있기 때문에 제가 볼 때 지금 딱 알맞게 조절하면서 혹시나 집으로 인해서 금융위기가 오는 것을 사전에 막기 위해서 애를 쓴 흔적이 보여요. 그래서 제가 볼 때 모자라거나 급격히 상승하면 정부가 충분히 추가 대책이 또 나올 것이고 다만 그 상승 폭을 정부가 약속대로 원상회복 하는지를 우리가 국민이나 전문가들이 계속 지적하고 요구해야 겠죠. 혹시나 정부에서 이거를 살짝 넘어서 세금을 올리는 그런 뒷부분이 있잖아요. 다 집값이 오르면, 돈이 좀 모자라잖아요. 정부가 많이 쓰다 보니까. 그 부분을 우리가, 정부도 똑바로 해야 하고 전문가나 우리 국민들이 다 감시하면 목적을 달성하지 않을까 해서 서울 주택은 당분간은 재개발 활성화 지금 나왔잖아요? 돈 지원해주고 그게 활성화되면 실제로 된다면 상당히 안정적인 주택 시장으로 변할 것 같습니다.
◇ 김혜민> 지금 재개발 얘기 하셨는데, 재개발에만 공공 참여를 추진하고 재건축은 제외했더라고요. 그 이유는 어떤 걸까요?
◆ 김인만> 아무래도 재건축은 아직까지 정부가 바라볼 때는 서울 지역적으로 보면 재건축은 주로 강남 4구에 집중되어 있고요. 재개발은 그 외 지역들에 많이 분포되어 있거든요. 그래서 정부가 바라볼 때 아직까지 재건축은 투기 우려가 있다고 바라보고 있는 것 같고요. 전체적인 물량을 보면 재개발이 많아요. 구역도 더 많고, 또 도시 정비 차원에서도 재개발 지역이 더 열악하거든요. 그래서 여러 가지 고려했을 때 재건축보다는 재개발에 좀 집중하는 양상입니다.
◆ 한문도> 제가 추가로 말씀드리면, 재개발을 왜 지원하냐면 우리가 기억하지만 뉴타운도 다 재개발이에요. 재개발은 아시겠지만 슬럼화되고 오래된 구도심이 많잖아요. 그러면 추진위원회 조합이라는 부분이 있지 않습니까? 추진위 조합에 대해서 건축회사 입장에서는 아파트는 가격이 딱 정해져 있잖아요. 그래서 권리가액을 정산하거나 대지 지분이 나와 있기 때문에 간단한데 재개발은 본인의 재산의 권리 가격에 대해서 계산하는 과정이 길어요. 불만도 많고, 그래서 쉽게 말하면 사업 기간이 길어요. 건축 회사 입장에서는 동호율이 다 맞춰진 그 때 투입을 하지, 과정에서는 투입을 안 해요. 거꾸로 아파트는 미리 서비스 차원에서 가요. 그래서 재개발은 쉽게 말하면 추진 동력이 좀 약하고 또 사업자금에 대한 추진위원회의 자금이 없어요. 그러다 보니까 집이 잘 안 나가는 거죠. 그런 부분 때문에 맹점이 있어서 예전에 공공관리자 제도를 둬서 한남3구역이 이번에 됐잖아요. 그런 것처럼 그것을 다시 강력하게 해보겠다는 건데 정부의 재원이 많지 않아요. 그래서 그 부분은 말은 좋은데. 그래서 2만 호로 정해놓은 것 같아요. 제가 볼 때 도움은 줄 것 같아요. 앞으로 발전되면 재개발 쪽으로 아파트들이 공급이 활성화되는 쪽으로 갈 것 같습니다.
◇ 김혜민> 이 이야기 좀 해보죠. 용산역 철도정비창 부지에 8천 가구 규모의 주택공급 계획이 발표됐어요. 그런데 난리가 났대요. 이게 미니 신도시급 단지라던데 구체적으로 소장님 설명해 주세요. 이게 뭐예요?
◆ 한문도>
◆ 김인만> 이게 사실 새롭게 발표된 건 아니고요. 원래 정비창구역이 있었습니다. 정비착구역도 있고 전면구역도 있고 한강로구역도 있고 용산에 크고 작은 여러 가지 구역이 있는데 제대로 추진이 되지 않았거든요. 지지부진했는데 이제 서울시와 정부가 힘을 합쳐서 정비창부지를 8천 세대, 8천 세대 정도면 미니신도시라고 할만 하고요. 서울 도심에 사실 강남, 용산, 이런 도심에 8천 세대 정도의 아파트가 공급된다는 건 굉장히 이례적이면서 파급효과가 큰 부분이거든요. 가락시장 앞 헬리오시티가 1만 세대 정도 되잖아요. 9,500세대니까. 그 정도 물량이 용산에 나온다. 말만 들어도 가슴이 설레이는 정도인데요. 그래서 문의가 많이 늘어났고 실제로 거래가 되지는 않았고요. 관심이 커지는 찰나에 정부에서 또 칼을 빼들었습니다. 토지거래허가구역으로 묶으면서 그래서 제가 볼 때는 정부가 발빠르게 총선에 승리해서 그런가요. 잘하고 있다고 말씀드리고 싶어요.
◇ 김혜민> 망설이지 않고 칼을 휘두를 때 한다는 거죠.
◆ 김인만> 그렇죠. 왜 빨리 안할까라는 생각을 하는 동시에 나왔거든요. 그래서 제 속마음을 읽었나 싶을 정도로. 굉장히 발빠르게, 저는 개인적으로 잘하고 있다고 생각합니다.
◇ 김혜민> 그러니까 정부가 8천 가구의 주택 공급 계획을 발표한 겁니다. 서울 용산역 정비창부지에요. 그런데 이러다 보면 당연히 가격이 올라갈 수 있는데 정부가 토지거래허가구역으로 지정해버리면서 묶어버린 거예요. 이후 토지거래 허가 구역의 의미를 교수님 조금 더 설명해주세요.
◆ 한문도> 간단히 우리가 투기지역 생각하면 됩니다. 토지 거래 대상이 토지잖아요. 토지 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 대해서 토지 허가 거래제가 실시돼요. 1979년 12월에 처음 시작됐는데, 그전에는 주거지역은 100㎡ 상업지역은 200㎡ 이렇게 묶어놓고 그 이상을 거래하게 되면 허가를 받아야 돼요. 허가를 받으면 허가를 받을 때 그 토지에 대해서 앞으로 어떻게 쓸 거라는 걸 적게 돼요. 주택이라는 게 있으면 주택에서 내가 거주해서 살겠다고 하면 그걸 지켜야 하는 거예요. 유효기간이 한 5년 정도 되고 상업시설은 한 2년, 2년은 필히 거주해야 해요. 투기를 억제하는 거죠. 거주를 안 하고 사는 거는 투기로 보는 거예요. 그러면 허가를 안 해줄 수 있잖아요? 그래서 그런 부분이 있어서 분명히 억제 효과가 있습니다.
◇ 김혜민> 억제 효과가 있다고 말씀해주셨어요. 지금 문자로 5331님이 안녕하세요? 항상 잘 듣고 있습니다. 요즘 계속 뉴스에 나오는 등촌 주공은 과연 후분양으로 갈까요? 그 의견을 듣고싶습니다. 라고 하셔서.
◆ 한문도> 저는 전혀 그렇게 생각 안합니다. 후분양 하려면 금융 비용이 너무 많이 들어요. 단지도 크고 금융 비용이 많이 들고, 액션은 취할 수 있습니다. 그러나 과연 후분양으로 갔을 때 지금 코로나 사태도 있고 주택 가격의 어떤 임계점이라는 느낌을 많이 갖고 계시잖아요? 꼭지에 오지 않았나, 잠시 쉬어야 하는 타임이라는 느낌들이 다 있어요. 그래서 제가 볼 때 버티다가 만약에 주택 가격이 2, 3년 뒤에 내려가요. 내려가면 지금보다 더 큰 금융비요요 추가에 분양가도 더 다운될 수도 있잖아요? 그래서 그런 부분보다는 제가 볼 때 현명하게 협의를 잘 해서 대부분 많이 기다리셨잖아요. 거기 지역분들도. 그래서 제가 볼 때는 후분양은 일종의 액션이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
◆ 김인만> 저도 비슷한 생각인데 굉장히 리스크가 크다고 생각이 들고요. 후분양제 했을 때 잘 되면 괜찮겠지만 잘못하면 비용도 늘어나고, 시장 분위기에 따라서 지금 흐름을 보면 사실 2, 3년 후에 더 좋아지기 보다는 오히려 반대의 현상이 생길 가능성이 높거든요. 그래서 저 개인적으로는 후분양보다는 양보하더라도 제대로 추진하는 게 맞지 않나 싶습니다.
◆ 한문도> 또 추가할 게 등촌지구는 1년 반 전만 해도 조합원 분양가가 2,700만 원 수준이었어요. 그래서 조합원 카페에 보면 왜 갑자기 3,500으로 오르냐. 잘 생각하셔야 해요. 주위 시세가 오르니까 올라갔는데 그 혜택에 대해서 왜 분양가를 올려, 수익이 더 늘어나면 조합원들의 분양가가 적어지고 부담을 줄여줘야 하는데 여기서 조합이 그렇지는 않겠지만 투명하게 조합원들에게 잘 밝혀야겠죠. 이런 부분이 팁입니다.
◇ 김혜민> 2부에 두 분께 본격적으로 더 여쭤보도록 하겠습니다.
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