전·월세 보장 2년→4년...가격 인상 '선반영' 막으려면?

정부가 주택 전·월세 보장 기간을 2년에서 4년으로 늘리는 방안을 추진하기로 했습니다.

2년이 지나고 세입자가 "2년 더 살겠습니다!"라고 하면 특별한 이유가 없는 한 집주인이 받아들여야 한다는 거죠.

벌써 말들이 많습니다.

4년 치 보증금 인상분을 한꺼번에 요구할 테니 전·월세가 더 뛸 거라는 거죠.

과연 그럴까요?

예전 비슷한 사례를 살펴보겠습니다.

1989년이었죠.

주택 임대차 보장 기간을 1년에서 2년으로 늘렸는데요.

그 전후로 서울 아파트의 1월 대비 12월 전셋값을 직접 분석해 봤습니다.

1987년은 22.1%, 1988년에는 5.11%, 그리고 1989년에는 26% 넘게 급등했습니다.

90년에도 상승 폭은 좀 줄었지만, 16% 이상 올랐고요.

일부 전문가들은 이게 전·월세 보장 기간을 늘린 탓이라고 분석합니다.

89년의 마지막 날인 12월 31일 법이 통과됐는데 그래서 집주인들이 부랴부랴 가격을 올렸다는 거죠.

[심교언 / 건국대 부동산학과 교수 : 단기적으로 지금 세입자는 기간이 늘어나니 어느 정도 긍정적 효과를 볼 거에요. 새로 집을 찾아야 하는 사람은 4년 치 이상의 상승분을 한 번에 상승시키기 때문에 피해를 볼 가능성이 있습니다. 중 장기적으로 봤을 때 다주택자들이 임대주택의 80% 이상 공급하는데 다른 규제와 맞물려서 임대주택 공급을 줄이는 결과가 나올 거에요.]

하지만 시행 이듬해인 1991년에는 2.19%로 상승 폭이 뚝 떨어졌습니다.

91년에서 95년까지 5년 동안 평균 서울 아파트 전셋값 상승률은 4.4%를 넘기지 않았습니다.

일시적으로 시장에 미치는 효과는 있었지만, 장기적으로는 안정화에 이바지한 셈이죠.

물론 전셋값이라는 게 집을 얼마나 짓는지, 은행 이자는 어떤지, 또 경제 상황에 따라 달라서 단순 비교는 어렵습니다.

다만 정부는 지금 전세와 월세 공급 물량이 충분해서 보장 기간을 늘릴 적기라고 보고 있죠.

다만 기간이 더 보장되는 만큼 임대료를 미리 올려 받으려는 시도를 막을 제도적 장치가 필요한 건 사실입니다.

전·월세 임대료 상한제 시행 전에 계약갱신청구권을 먼저 언급한 건 적절치 않다는 비판까지 나오는데요.

이 제도가 자리를 잡으려면 임대 가격을 일정 비율 이상 올리지 못하게 하는 게 필수적으로 보입니다.

[김성달 / 경실련 부동산건설개혁운동본부 국장 : 임대사업이라는 건 노력 없이 자산을 가지고 부를 취하는 부분이거든요. 발생한 것에 대해 일정 부분 환수할 수 있어야 하고 반드시 거래 과정에서 세입자·집주인의 동등하고 공정한 거래가 이루어지도록 감시하고 제도를 만드는 건 필요하죠.]

일부에서는 사유 재산권 침해라고 비판하기도 하는데요.

해외 사례는 어떨까요?

미국 뉴욕은 한 달에 2,700달러, 우리 돈 322만 원 이상 월세를 받거나 1974년 이후 지어진 집은 자유롭게 월세를 올릴 수 있지만 그렇지 않으면 2년마다 7.5%로 상승 폭이 제한됩니다.

이렇게 임대료 상승이 제한되는 집이 2010년대 초반 기준 62%에 달하죠.

비싼 집은 마음대로 받아라, 대신 중산층 이하의 주거 안정에 힘쓰겠다는 취지입니다.

여기에 LA가 있는 캘리포니아주도 연간 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 법안이 내년부터 시행됩니다.

박광렬 [parkkr0824@ytn.co.kr]