[생생경제] 뭘 해도 오르는 집값, 시장은 '본능적'이니까

- 전세가격으로 매매가격 밀어올리기 불가능해져
- 아직 시장의 에너지(자금)가 많은 상황 악재를 호재로 바꿔
- 정부를 이긴 시장은 없다...라는 말 처럼 규제는 강력
- 시장은 합리적, 논리적 움직임이 아니라 본능적으로 움직여
- 집값 장기적으론 400년 데이터를 통해서도 올라가는 것
- 집값 단기적으로 정책영향, 수요에 따라 달리 봐야 하는 것
- 이젠 보수적으로 자기비율 높여서 방어적으로 매매할 시기

[생생인터뷰]
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 전세가율, 이게 뭘까요? 매매가 대비 전세가 비율입니다. 전세가율이 서울 지역에서 8개월 연속 하락하고 있습니다. 전세가격이 떨어져서 일까요? 전세가격은 그대로이고 집값이 올라서일 겁니다. 전세가율, 다양한 의미와 해석을 살펴봐야 하는데요. 정부의 잇따른 부동산 관련 대책에도 불구하고 서울 경기도 아파트 가격은 꿈쩍하지 않고 있습니다. 세부적으로 다르긴 하지만 여러 가지 주택시장을 둘러싼 이야기들, 어떻게 읽어내야 할까요? 집값이 떨어지지 않는지 기대하셨던 분들과 집값은 떨어지지 않을 거라고 기대하는 분들로 갈립니다. 부동산 흐름, 전세가율로 살펴보는 시간을 마련했습니다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원입니다. 안녕하십니까.

◆ 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원(이하 박원갑)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 서울 아파트 전세가율이 8개월 연속 떨어지고 있다는 보도가 나왔습니다. 특히 70%를 붕괴한다는 얘기가 나오는데요. 전셋값이 싸진 건 아닌 거죠?

◆ 박원갑> 그렇습니다. 말씀하신 것처럼 지난해 12월 기준으로 KB 시세를 보면 아파트 전세가 비율이 70.1%이니까 꼭 60%대로 진입할 가능성이 높다는 말씀을 드리는데요. 어느 정도 떨어진 거냐면, 2016년 6월 가장 높았는데 이때 75.1%였어요. 5%포인트 정도가 낮아졌다고 볼 수 있는데요. 말씀하신 것처럼 전세가율이 하락한 것이지 전세가격이 하락한 건 아니거든요. 결국 매매가격은 재건축을 중심으로 많이 올랐지만 전세가격은 제자리걸음을 하다 보니까 전세가율이 올랐다고 보면 되는데요. 이 전세가율은 매매가격과 전세가격 간 상대적 비율이거든요. 그러니까 한 쪽에 변동이 생기면 비율 역시 변동이 생긴다고 보면 될 것 같습니다.

◇ 김우성> 전세가격이 급증하게 될 경우에 여러 가지 문제가 생긴 것과 반대급부로 보면 될 텐데요. 60% 진입을 보도합니다. 2015년 6월 이전의 수준이라고 하는데, 의미하는 바가 있나요? 아니면 상대적인 것이라 큰 의미가 없나요.

◆ 박원갑> 지역별로 차이가 난다고 보면 되고요. 강남 11개구는 전세가율이 0.8%포인트 떨어졌고, 강북 14개구는 0.4%포인트 하락해서 지역 간 약간 차이가 있다. 이건 결국 강남이 더 전세가 비율이 많이 떨어졌다는 얘기이죠. 최근 일어나고 있는 강남 쏠림 현상, 똘똘한 한 채 보유, 이러한 트렌드도 전세가 비율의 흐름을 통해서도 알 수 있다고 볼 수 있습니다.

◇ 김우성> 강남 송파 등 주요 구는 집값이 많이 올랐다고 해석할 수 있겠네요.

◆ 박원갑> 그렇게 볼 수 있을 겁니다.

◇ 김우성> 일반 아파트, 지역별로 차이가 있지만 서울 전체 일반 아파트 가격까지 상승시키고 있다는 얘기가 나오는데요. 전세가율 높을 때는 갭투자 얘기가 많이 나왔거든요. 반대급부로 여러 가지 깡통전세 얘기도 나온 적 있는데, 어떻게 흐름을 해석하고 의미를 부여하면 좋을까요?

◆ 박원갑> 통상적으로 전세가율을 얘기할 때 거품의 잣대로 보기도 합니다. 그런데 분명한 것은 전세가율이 낮아졌다는 것은 전세가격이 올라서 매매가격을 밀어 올리는 힘이 약해지고 있다고 볼 수가 있겠죠. 전세난에 못 이겨 어쩔 수 없이 집을 사야 하는, 떠밀려 집을 사는 수요가 줄어들 수 있겠다고 볼 수가 있을 것 같고요. 그래서 갭투자를 할 때 조심해야 한다는 것 아니겠어요. 그동안 단기간 집값도 많이 올랐고 전세 가격이 크게 오르지 않고 오히려 떨어질 가능성이 있다고 본다면 갭투자의 환경에 불리한 상황이 생길 수도 있겠다는 생각이 들고요. 전세가 비율이 낮아졌다는 것은 서민 입장에서는 주택 구입할 때 많은 시간이 걸린다는 측면도 해석해볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 김우성> 제가 의미를 바꿔서 말씀드려보면, 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 현상은 이제 없어졌다, 약화됐다고 봐도 되는 걸까요?

◆ 박원갑> 힘이 약하다고 보면 되겠죠. 그동안 2003년부터 2016년까지 집값이 올랐던 주요한 원인 중 하나가 전세난을 피해서 자기의 집을 장만하는 것이 가장 큰 원인이었거든요. 그러한 힘들이 사라지니까 갭투자 할 때는 조심해서 접근해야 한다는 측면을 읽을 수 있습니다.

◇ 김우성> 무리한 갭투자 자체가 집값을 올린 경우도 있었고 여러 문제가 있었는데 환경이 바뀌었다는 얘기이고요. 앞서도 처음 서두에 말씀해주셨지만, 부동산 시장의 과도한 투기를 막아보겠다, 정부가 다양한 규제를 내놓았습니다. 8.2대책 이후로. 그런데 규제에도 불구하고 가격이 오르고 있습니다. 어떻게 보아야 할까요?

◆ 박원갑> 일단 일부에서는 규제의 역설이라는 얘기를 하거든요. 이것보다는 오히려 시장으로 유입되는 자금의 총량, 이른바 에너지가 생각보다 강하다는 말씀을 드리고 싶어요. 에너지가 강하면 악재를 오히려 굴절해서 호재로 받아들이는 경향도 있는 거죠. 그리고 매스컴을 통해서 똘똘한 한 채, 이런 얘기가 많이 나오다 보니까 확대 재생산되는 측면도 있는 것 같고요. 시장은 생각보다 합리적으로 움직이기 보다는 본능적으로 움직이는 경향이 강한 것 같아요. 일반적으로 설명이 잘 안 되는 경우가 많다는 생각이 들어서 올해도 얘기는 많이 나오고 있죠. 일각에서는 입주물량이 많은데 어떻게 보면 집값이 왜 올라가느냐는 얘기도 하더라고요. 말씀하신 것처럼 전세 시장과 매매 시장은 메커니즘 자체가 다릅니다. 전세는 당장 수급에 민감하게 반영하는 특징이 있어요. 매매는 시차를 두고 반영하기 때문에 오히려 기대감이 더 영향을 많이 미칠 수 있거든요. 올해 공급 과잉의 첫해이거든요. 그럼에도 불구하고 강남도 입주 물량이 많습니다. 생각보다 많은데 그런데도 집값이 오르는 것은 매매 시장이 갖고 있는 메커니즘 특성, 이른바 기대감이거든요. 기대감이 영향을 많이 주다 보니까 불리한 상황에도 불구하고 집값이 올라가는 모습이 나타납니다.

◇ 김우성> 갑론을박하고 있는 분들이 많으신데요. 에너지, 돈, 차익 실현 등 여러 가지가 있겠지만 에너지가 강한 상태에서 본능적으로 움직이는 시장에 대해 많은 부분을 생각해볼 수 있을 것 같습니다. 말씀드렸지만, 경제 분야에서 일하시는 분들도 그렇고, 집값 떨어진다, 아니다 절대 안 떨어진다, 올라간다는 등 갑론을박이 많습니다. 위원님 어떻게 보십니까, 전체적인 흐름세, 안정화라는 게 집값 하락 부분들이 있을까요? 강남 같은 특수한 부분을 빼고요.

◆ 박원갑> 이렇게 보시면 됩니다. 결국 기간에 대한 문제이거든요. 장기적으로는 집값이 올라가죠. 왜냐면 물가가 오르는 만큼,

◇ 김우성> 재화 가치가 다 올라가니까요.

◆ 박원갑> 오르는 것이고 400년 데이터를 보더라도 올라가는 거로 나오는데요. 문제는 단기적으로는 오를 수도 있고 떨어질 수 있는 부분이거든요. 이것이 문제라고 보는 건데, 단기적으로는 정부를 이기는 시장이 없습니다. 아무리 맷집이 좋은 선수라도 계속 맞으면 무너질 수 있는 생각이 들고요. 저는 이러한 상황에서 내가 어떻게 할 것이냐가 중요한 것 같다. 전망보다는 내가 어떻게 대응할 것이냐가 중요하다는 얘기를 많이 하거든요. 전망을 통해 부를 일군 사람이 없다는 얘기도 있어요. 시장은 내가 원하는 대로 가지 않거든요. 특히 시장이 비합리적으로 움직일 때는 합리적인 잣대가 통하지 않은 경우가 많아요. 이러한 상황에서 내가 어떻게 할 것인가가 더 중요한데요. 그래서 이러한 불확실한 상황에서는 내가 어떻게 대응할 것인지에 대해 더 중요한 포인트라는 생각이 들고요. 집값이 많이 올랐잖아요. 5년 이상 올랐지 않습니까. 약간 부동산은 사이클이 될 수 있다는 점을 받아들이고. 집값은 단기적으로 너무 연연할 필요는 없다는 생각이 들고요. 전망 자체가 잘 안 맞으니까. 지금 필요한 것은 보수적인 마인드라는 생각이 들어요. 무리하게 갭투자를 하지 말고 긴 대출을 쓰기 보다는 자기 비중을 높이는 전략으로 보수적인 전략을 하는 게 가장 중요한 판단이나 철학이 될 수 있다는 생각을 해봅니다.

◇ 김우성> 지금 말씀하신 내용을 심리적인 면에서 주택 수요자들이나 여러분들이 들어주셨으면 좋겠다는 생각이 드네요. 세법 개정안 얘기도 앞서 인터뷰에서 다루긴 했는데요. 부동산 관련 얘기가 나오고 있습니다. 봄에 당장 다주택자들 부담이 될 수 있다는 얘기가 나오는데요. 영향이 미칠까요, 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑> 4월부터 서울을 비롯한 40개 조정대상지역에서 다주택자들은 양도세율이 10~20%포인트 정도 올라가지 않습니까. 이렇게 되면 일단 매물이 줄어들 가능성이 있어 보이고요. 공급 애로에 따른 시장 왜곡 가능성, 어떻게 나타날지에 대해 지켜봐야 합니다. 정상적인 시장 메커니즘이 작동하지 않는 시스템 하에서는 가격은 엉뚱한 방향으로 갈 수도 있다는 생각이 들어요. 어쨌든 이번 대책을 보면 두 가지 포인트를 유념해두셔야 하는데요. 분양권 같은 경우에는 조정대상지역에서 1월 1일부터 50%로 일괄 인상이 되잖아요. 30세 이상의 무주택자, 분양권 보유자도 포함합니다. 매도할 경우 일반세율을 적용한다. 그래서 매물이 다소 나올 수 있겠다는 생각이 들고요. 또 하나는 재건축 조합원들도 25일부터 될 거로 보이는데요. 10년 보유에 5년 거주, 1주택자에게는 역시 팔 수 있도록 해주겠다. 매물에 다소 숨통이 터질 가능성이 있지 않겠나 보고요. 중요한 것은 전체 시장 흐름은 키를 쥐고 있는 다주택자들이 과연 어떻게 움직일 거냐. 보유세 인상 논의가 어떻게 구체화되느냐에 따라서 약간 달라질 수 있겠다는 생각을 해보고 있습니다.

◇ 김우성> 여러 가지 변수가 추가로 나와 있고요. 주택 시장에 대해 여유로운 흐름으로 살펴봐야 될 것 같다는 생각도 들었습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.

◆ 박원갑> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원이었습니다.