이 대통령 '부동산 정상화' 강조...정책 향배는? [뉴스퀘어 2PM]

■ 진행 : 이승민 앵커, 나경철 앵커
■ 출연 : 김대호 글로벌이코노믹연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스퀘어2PM] 명시해주시기 바랍니다.


[앵커]
주택 공급과 금융, 부동산 세제 관련해 다양한 의견이 오갔는데요. 관련 내용 김대호 글로벌이코노믹연구소장과 이야기 나누겠습니다. 어서 오십시오. 부동산 정책 대토론회. 원래는 100분이 예정돼 있었는데 3시간이 넘게 열띤 토론이 이어졌거든요. 사실 더 하려면 더 할 수 있었던 것 같은데. 오늘 전반적으로 어떻게 평가를 하시겠어요?

[김대호]
그만큼 국민적인 관심과 열기가 뜨거웠다고 볼 수 있고요. 특히 회의를 주재했던 이재명 대통령께서 사회자를 제쳐가면서 사회자가 끝내자, 끝내자고 했는데 아니다, 와 있는 사람들 그대로 돌려보낼 수가 없다고 해서 계속해서 질문을 받는 바람에 마지막에 마지막, 또 그 마지막에 마지막 이렇게 이어지다 보니까 약 3시간 10분, 그러니까 200분 정도가 됐습니다. 참석자들도 진지했고 진행하는 형식은 처음에 전문가 3명이 나와서 첫 번째는 어떻게 하면 공급을 늘릴 것인가 그다음에 두 번째는 세금을 어떻게 합리화할 것인가, 또 세 번째는 금융, 부동산 대출 어떻게 할 것인가. 주제 발표를 하고 거기에 대해서 각자가 의견을 개진했는데 결국 세 분야, 그러니까 지금 현재 과제인 정부가 부동산 대책을 마련하려고 하는 것은 결국 공급을 늘리고 또 세금, 금융 이 세 분야를 철저히 이번에 한번 제도 정비를 해 보겠다. 정부 입장에서는 상당히 강력한 의지, 그런 협심적인 조처를 취하기 위해서는 국민들의 의견을 수렴해야 되겠다. 그런 면에서 일단 의견을 듣고 한다는 것은 진일보한 것으로 보여집니다. 다만 여기 나와 있는 분들이 과연 모든 국민을 대변할 수 있느냐. 또 이렇게 제한된 시간에 허심탄회한 얘기를 얼마나 할 수 있느냐, 이런 기술적인 문제는 남습니다마는 그러나 그냥 밀실에서 정부가 쭉 정책 내놓는 것보다는 훨씬 더 합리적인 모습이었다, 이렇게 종합평가할 수 있겠습니다.

[앵커]
오늘 토론회를 끝내기 어려울 만큼 다양한 의견을 듣고자 하는 대통령의 의지가 느껴지기도 했는데요. 초반부에는 일단 전문가들의 제언을 듣고 이 대통령이 답변하는 방식으로 진행이 됐는데 이 대통령, 적극적으로 자신의 의견을 밝히기도 했습니다. 들어보겠습니다.

[양지영 / 신한투자증권 수석전문위원 : 정책을 논의하기 전에 사실 정부의 부동산 정책의 목표가 무엇인지가 먼저 설정되어야 한다고 생각합니다. 그래서 시장 안정화가 목적인지 혹은 집값 하락이 목적인지 혹은 갭투자, 다주택자 규제가 목적인지에 따라서 시장에 필요한 정책이 좀 다르다고 생각합니다. 그래서 시장을 안정화한다는 목표가 있다고 한다면 사실상 매물이 건강하게 흘러야 합니다. 그리고 거래가 정상적으로 진행이 되어야 되고요.]

[이재명 대통령 : 어느 특정 지역에 대해서는 그 인근 지역보다 골목 1개 차이로 가격이 2배 차이 나는 그런 경우 많잖아요. 저는 그게 비정상이라고 보지 않아요. 거기에 상응하는 사회적 부담을 하면 되죠. 그래서 정상화하는 게 목표다. 수요 공급에 따라서 또 적정하게 정당한 수요, 적정한 공급에 따라서 만들어진 시장 가격은 존중해야 되겠죠. 다만 모든 사람들이 집이 사놓으면 돈 되더라. 빌려서라도 사자. 인생을 걸고 집을 사서 그것밖에 돈 버는 길이 없다, 이렇게 생각하고 모두가 거기에 몰려서 한 도시의 땅을 팔면 다른 나라 통째로 살 수 있다, 이렇게 되면 언젠가는 문제가 생기겠죠. 그걸 미리 막자는 겁니다.]

[앵커]
주택 공급 관련한 의견들도 많이 나왔는데 일단 부동산 정책의 목표 자체가 억지로 부동산 가격을 낮추자는 게 아니라 비정상적인 수요와 공급을 정상화하자라고 이야기를 했거든요. 이 부분 어떻게 들으셨어요?

[김대호]
그렇습니다. 경제학적으로 보면 매우 합리적인, 그러니까 현재 문제의 본질을 제대로 보고 있다 이렇게 판단할 수 있겠습니다. 사실 정부가 나서서 가격을 올린다, 또는 가격을 내린다 하는 것은 합목적적이지도 않고 우리 경제 체제에도 맞지 않습니다. 심지어 이재명 대통령도 그렇게 가격을 조정하는 것은 사회주의적이다, 공산주의적이다라고까지 언급을 했습니다. 결국 가격은 시장에서 수요와 공급에 따라서 보이지 않는 손에서 결정되는 게 맞고요. 심지어 사회주의 국가인 중국에서도 가격 제도를 도입하고 있지 않습니까? 다만 이재명 대통령은 지금 그 가격 기능이 제대로 작동하고 있지 못한다. 그러니까 수요와 공급에서 수요가 정상적인 수요가 아니고 공급도 정상적인 수요가 아니다. 이를테면 수요에 있어서 집값이 오를 것이라는 아주 왜곡된 정보, 또 일부 몇몇 계층만, 어떤 특수한 개발정보를 가지고 있다든지 이런 것은 정상적인 시장이 형성될 수 없다, 공급도 마찬가지다. 그런 면에서 일단 1차적인 방점을 수요와 공급의 정상화, 수급의 정상화에 뒀습니다. 그런데 우리나라의 그동안 부동산 가격이 결국은 많이 올라서 문제가 된 거잖아요. 그런 면에서 내심으로는 부동산 가격을 안정시키고자 하는 그런 강력한 의지는 있는 것으로 보입니다. 다만 그것을 무리수는 두지 않고 시장의 수요, 공급 조절을 통해서 하겠다라는 그런 시장자본주의 원칙에 확고하게 방점을 찍었다고 할 수 있겠습니다.

[앵커]
수요, 공급을 맞추는 방식으로 정상화를 시키겠다고 말씀을 하셨는데 그런데 주택 공급 하면 신도시도 있겠지만 일단 가장 먼저 생각하는 게 재개발, 재건축이잖아요. 그런데 이게 실상 주택수를 늘리는 데는 별 도움이 안 된다. 이렇게 이 대통령이 얘기를 했어요.

[김대호]
그렇습니다. 지금 재개발, 재건축이 시대의 뜨거운 화두인데요. 우선 재개발이라는 것은 인근 동네를 완전히 뜯어서 도로도 새로 내고 집도 새로 건설하는 근본적으로 틀을 바꾸는 게 재개발이고요. 재건축은 기본도시계획 구도는 그대로 두되 거기에 있는 아파트 낡은 거, 또는 저층을 고층으로 올리는, 이렇게 볼 수 있는데요. 특히 이재명 대통령은 이 두 가지 모두가 다 실제 주거 공급을 늘리는 데 도움이 되지 않고 있다라는 점을 강조했습니다. 이 대목은 오세훈 서울시장이 재개발, 재건축만 하면 공급이 늘어난다는 것하고는 완전히 각이 다른, 서로가 입장이 다른 건데요. 이재명 대통령 얘기를 좀 주목할 필요가 있는데 재건축을 하면 평수는 분명히 전체적으로 집을 더 지을 수 있는 공간은 늘어나는데 거기에 기존 입주자들, 기존 조합원들이 통상 그동안에 너무 좁은 집에서 살았으니까 대부분 평수를 늘리게 됩니다. 그래서 실제 사람이 사는 건평과 주택 수는 늘어나지 않더라. 그래서 용적률을 높여준다고 해도 그것이 면적 주택만 늘어나지 가구수가 늘어나지 않는다는 대목은 재건축, 재개발만으로는 도시의 주거 문제를 해결할 수 없다. 또 재개발에 대해서는 재개발은 난개발 된 곳을 만드는 것이기 때문에 거기서는 집을 늘려도 거기에는 도로도 만들어야 되고 또 녹지도 만들어야 되고 그래서 오히려 줄어든다. 그래서 재개발, 재건축을 앞으로도 하겠지만 재개발, 재건축에만 의존하지 않겠다. 특히 용적률을 높이는 식으로, 평수 늘리는 식으로 재건축하는 것에 동의하지 않는다라는 대통령의 상당히 독특한 철학을 밝혔다 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
그리고 규제 관련한 이야기도 상당히 다양하게 나왔는데 일부 지역에 대한 삼중 규제도 있지 않습니까? 그런 특정 지역에 대한 규제를 없애고 모든 지역, 그러니까 전체 지역에서 만약에 투기성으로 주택을 살 때 똑같이 규제를 적용하자, 이런 의견도 있었고요. 여러 가지 의견들이 있었는데 어떻게 들으셨나요?

[김대호]
그렇습니다. 3종세트를 이해하지 못하면 요즘 부동산 시장에 대해서 제대로 이해가 안 돼요. 지금 세 가지 종류의 강력한 규제가 우리나라에 취해지고 있습니다. 특히 이재명 정부 들어와서 이 3종 세트가 거의 전국, 특히 수도권에는 거의 전역으로 확대되어 있는데요. 3종 세트라고 하면 첫 번째, 조정대상지역으로 지정하면 취득세를 중과하고 대출에 LTV를 잡습니다. 그다음에 두 번째, 투기과열지구로 지정하면 재개발, 재건축의 조합원 자격이 매우 엄격히 제한됩니다. 지위 양도를 할 수도 없어요. 세 번째는 토지거래허가구역, 여기에 들어가면 허가받아야 되고 2년 실거주해야 되는데 왜 이 말씀을 드리냐면 지금 3종 세트 아닌 지역이 없습니다. 그러니까 처음에는 강남 3구와 용산에서 시작했다가 이게 서울의 일부 지역으로 확대했다가 서울의 25개 구로 전부 확대됐고 또 경기도로 확대됐다가 최근에는 동탄 또 구리, 이런 지역까지 확대됐거든요. 그런데 집값은 어떻게 됐습니까? 이렇게 강력한 조치를 했음에도 집값은 오히려 더 올랐습니다. 이 대목에 대한 인식, 이런 식으로는 안 되겠다. 이재명 대통령도 이 대목을 환기시켰습니다. 따라서 앞으로는 모든 지역의 3종 세트든 4종 세트든 이렇게 무차별적으로 하는 정책보다는 특히 이재명 대통령이 강조한 대목은 같은 지역이라도 이게 주거용이냐, 투기용이냐 그런 개인의 사정을 잘 활용해서 같은 지역 안에 있더라도 선의의 피해자는 없어야 되고 특히 이 3종 세트가 문제가 된 게 투기자를 가려내고자 규제를 가했는데 아파트의 거래 자체가 완전히 실종되거나 살 수 있어도 못 사고 팔 수 있어도 못 파는. 그러다 보니까 수요, 공급이 완전히 마비됐다. 그런 면에서 이 대목에 대해서 전문가 의견을 대통령께서 저렇게 깊이 있게 청취하고 또 대통령의 의견도 거기에 방점을 찍었다는 얘기는 이번에 부동산 관련 정책이 이런 3종 규제 세트를 전국적으로 확대하는 정책보다는 핀셋 정책 그리고 용도, 목적별로 대전환한다는 그런 기대를 낳고 있습니다.

[앵커]
이런 주택 공급 분야 그리고 또 대출을 비롯한 주택 금융에 대한 얘기들도 나왔었고 그리고 또 관심을 상당히 끌었던 부분이 부동산 세제와 관련된 제안이었습니다. 준비된 녹취 들어보겠습니다.

[이광수 / 광수네복덕방 대표 : 저희가 양도세 감면을 해 주는데, 1가구 1주택자에 대해서. 생애 1회로 제한해야 합니다. 누구는 이사를 엄청나게 다니면서 그 비과세를 계속받고 있어요. 그런데 이걸 생애 1회로 제한함으로써 과연 합리적인 선택을 하고, 내가 처음에 집을 살 때부터 나는 이 집을 오래 살 것인가를 고민하게 해야 됩니다. 그래서 양도세 감면을 생애 1회로 제한하자. 이걸 제안드립니다.]

[이재명 대통령 : 양도세나 이걸 생애 1회로 할지는 모르겠는데 기회를 무한대로 하게 하는 것은 사실 좀 문제가 있어 보이기는 하네요. 매우 일리가 있는 지적인데 횟수를 제한하든지 아니면 첫 번째는 많이 해 주고 두 번째는 좀 덜 해 주고. 아주 그거 좋은 생각인 것 같습니다. 한번 고민해 보시도록 하세요. 좋은 생각같아요. 이걸 총량으로 제한할 수도 있고요. 총량으로 여러 차례 고가주택을 사고팔고 사고팔고 하는 경우에 똑같이 해 줘야 되냐. 일리 있는 지적 같습니다.]

[앵커]
여러 가지로 대출 구조조정에 대한 얘기들도 나왔는데 어떻게 분석하십니까?

[김대호]
특히 지금 양도세 부분이 이번 200분 토론에 논의가 진전이 많이 된, 생산적 성과가 가장 큰 부분으로 보여집니다. 지금 우리나라에서 양도세가 대부분 지역이 조정대상지역에서 양도세가 최고 82.5%입니다. 어마어마한 거죠. 거의 100%에 가까운 양도소득세. 이게 양도소득세는 불로소득을 막겠다 해서 취해진 조처인데 82.5%가 되다 보니까 아무도 안 팔아요. 안 파니까 집값이 더 올라가는 기현상. 이 대목에 대해서 여러 가지 아이디어가 많이 나왔습니다. 일단 양도세를 좀 깎아주자. 보유세는 올리고 양도세는 깎아주는데 일반적으로 모두 깎아주는 게 아니라 한 평생 한 번만 깎아준다는 거예요. 또 양도세 할인혜택, 현재 1가구 1주택인 경우에 양도세 면제혜택이 있거든요. 그거를 한평생 한 번만 받게 한다든지, 특히 대통령이 강조한 대목은 고가 주택을 10번, 20번 팔아도 1가구 1주택은 혜택을 보는 것 없애고 모든 국민들이 형평성 있게 하자. 이 대목은 현재 양도세가 높아서 매물이 안 나오는 현상을 해소하는 데 기여하면서도 그러나 불로소득이 한곳에 몰리는 것을 막는 상당히 진일보한 제도고 오늘 토론에서 별 이견 없이 많은 사람들의 공감을 얻었다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
그리고 그 똘똘한 한 채 문제도 제기가 됐거든요. 그러니까 이 대통령이 똘똘한 한 채가 효율적으로 투기할 수 있는 기회를 만든 게 있다, 이렇게 언급을 했는데 이게 어떤 뜻일까요?

[김대호]
사실 똘똘한 한 채가 우리 부동산 정책의 가장 아픈 손가락입니다. 지금 다주택자가 부동산 가격을 올린다고 해서 주택을 두 채, 세 채 가지면 규제를 했는데 그러다 보니까 어떤 문제가 생겼냐면 예를 들어서 지방에 조그마한 집 한 채를 가지고 있어도 여러 채가 되면 다주택자라고 해서 두들겨 맞으니까 사람들이 전부 집 한 채만 사자. 대신에 똘똘한 한 채만 사자고 해서 서울의 강남구, 서초구로만 몰려들었고 이 지역의 집값이 더 올랐는데 지금 1가구 1주택인 경우에는 그 가격이 어느 정도 높더라도 거기에 세제금융 1가구 1주택이라고 해서 혜택이 있었습니다. 바로 이 대목을 대통령이 정조준한 것입니다. 그래서 이번에 부동산 전체적인 규제 혁파를 하면서 전체적으로 다주택자를 규제하고 또 비거주, 설혹 거주를 하더라도 초고가 주택. 이 3종 세트를 규제하기는 하지만 그러나 똘똘한 한 채로 돈이 몰려가지 않도록. 예를 들어서 한 채라 하더라도 집값이 200억, 300억 된다면 이것은 다주택하고 똑같은 거 아니냐. 그런 데 대한 대대적인 제도 개혁을 예고했다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
이재명 대통령이 오늘 다수결에 의해서 결정하지는 않겠지만 국민들의 많은 얘기를 듣기 위해서 오늘 자리를 마련했다고 했는데 앞으로 어떤 부동산 정책으로 이어질지 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 김대호 글로벌이코노믹연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

YTN 조성호 (chosh@ytn.co.kr)