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전문가 “3기 신도시 성공 조건은 교통! 한두 곳 발표할 듯”
전문가 “3기 신도시 성공 조건은 교통! 한두 곳 발표할 듯”
Posted : 2018-12-17 20:37
[YTN 라디오 ‘이동형의 뉴스 정면승부’]
■ 방송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2018년 12월 17일 (월요일)
■ 대담 : 권대중 명지대 부동산학과 교수



전문가 “3기 신도시 성공 조건은 교통! 한두 곳 발표할 듯”

- 서울 주변에 넓은 땅, 광명 김포 하남 외엔 별로 없어
- 2기 신도시 가기 전 위치
- 3기 신도시, 제일 중요한 것이 교통, 자족도시 형성
- 거론되는 네다섯 곳 중 한두 곳 정도 발표할 듯
- 신도시, 서울 집값 안정화 장기적인 효과 있을 것
- 2기 신도시 성공하려면 직주근접 주변 지역 공단 개발 정책 뒤따라야
- 3기 신도시, 교통 뚫지 않고 공급하면 교통대란으로 실패할 수도
- 서울 부동산 거래 안 되는 이유? 9.13 대책에서 기 주택자 대출 전면 금지, 호가 맥없이 꺾여
- 정부, 대출 규제 쉽게 완화하지 않을 것
- 무주택자 실소유자, 청약 가점 높다면 분양 시장 노려봐도
- 1주택자 실소유자 서두를 필요 없어, 내년 하반기나 후년쯤






◇ 앵커 이동형(이하 이동형)> 정부가 연말에 발표하기로 한 3기 신도시 공급 대책이 이르면 이번 주에 발표될 것으로 보입니다. 택지 후보지가 어느 지역이 될지는 물론, 함께 발표될 교통망 대책에 얼마나 실효성 있는 내용이 담길지 귀추가 주목되는데요. 전문가 연결해서 자세히 알아보도록 하겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 연결합니다. 교수님?

◆ 권대중 명지대 부동산학과 교수(이하 권대중)> 네, 안녕하세요.

◇ 이동형> 3기 신도시에 관심이 쏠리고 있는 양상인데, 지금 언론의 보도를 보면 광명, 김포, 하남, 여러 곳이 유력지다, 이런 이야기가 있습니다. 이런 지역들이 후보지로 꼽힌 이유가 있을까요?

◆ 권대중> 우선은 서울 강남이나 서울 지역의 수요를 분산하는 정책이기 때문에 서울로 20km 반경 전후 지역에 신도시를 만드는 것 같고요. 특히 처음에 정부가 발표했을 때는 2기 신도시와 서울 사이를 이야기했기 때문에 2기 신도시 가기 전이 위치가 되지 않을까 생각합니다. 특히 서울 주변에 그렇게 넓은 땅들이 지금 거론되는 곳 말고는 별로 없습니다. 그래서 그런 지역이 물망에 올라서 발표하지 않겠나, 하는 생각입니다.

◇ 이동형> 결국은 2기 신도시 때 교통 때문에 상당히 문제점이 지적됐는데, 그 부분 때문에라도 거리를 생각했다는 말씀이시죠?

◆ 권대중> 그렇죠. 그러면서도 내부순환도로하고 외곽순환도로 주변 지역에 가까이 있습니다. 당연히 교통 문제가 대두되다 보니까 지금도 1기 신도시도 출퇴근 시간에는 지옥철이니, 도로가 막힌다느니, 이런 얘기가 있고요. 특히 2기 신도시도 그렇고요. 그래서 1기 신도시, 2기 신도시 사이에 3기 신도시가 들어온다고 하면, 제일 중요한 것이 교통일 것 같습니다.

◇ 이동형> 지금 언론에 나온 여러 가지 후보들, 교수님도 그쪽으로 결정되리라고 보십니까?

◆ 권대중> 제가 볼 때는 이렇게 거론되는 지역이 지금 한 네, 다섯 군데 되는데요. 이 중에서 정부가 네, 다섯 군데에 미래 신도시를 개발하겠다고 발표했었는데, 아무래도 이것 전부 다 하지는 않고, 한두 곳 정도 이번에 발표할 것 같습니다. 그중에서도 도심지에 가깝거나, 교통이 편리한 지역, 지금 당장 교통을 뚫지 않아도 괜찮을 만한 지역을 선정하지 않겠나, 하는 생각이 듭니다.

◇ 이동형> 신도시를 건설한다는 것은 결국은 과밀 된 수도권, 특히 서울, 수도권의 집값 하락, 이런 것을 아마 생각할 텐데요. 효과가 있을까요?

◆ 권대중> 일단은 신도시를 만들게 되면, 서울의 집값을 안정화시키는 데는 장기적으로 효과가 있다고 볼 겁니다, 아마. 특히 수요가 서울에 몰려있는 것을 조금 분산하는 정책도 같이 쓰기 때문에 2기 신도시가 입주하려면 적어도 5, 6년 정도는 걸리는데요. 만약에 입주 시점쯤에 보면, 시장 안정화에는 기여할 것이라고 보입니다.

◇ 이동형> 업무 시설의 분산은 어떻습니까?

◆ 권대중> 이게 가장 중요한 것이 신도시를 만들 때 신도시가 성공할 수 있는 조건이 한 2, 3가지가 있는데요. 첫째가 교통이고요. 두 번째가 직주근접이 될 수 있는 자족도시를 만드는 거거든요. 2기 신도시 중에서도 가장 성공한 도시가 바로 판교입니다. 판교는 지금 업체가 한 7만 8,000개 정도가 들어가 있는데요. 물론 집값이 올랐다는 부정적인 측면도 있습니다만, 이번 2기 신도시도 성공하려면 일단 직주근접으로 주변 지역에 공단을 개발하거나, 또는 만들어서 직장과의 거리를 좁히는, 그래야만 성공할 수 있고요. 그리고 또 한 가지는 그동안 서울 강남 지역이나 도심지에 오는 사람들을 거기로 분산할 수 있는 여러 가지 정책이 뒤따라야 할 것입니다.

◇ 이동형> 교수님, 방금 전에 서울 집값이 장기적으로 보면, 안정될 것이다, 이렇게 전망해주셨는데요. 2기 신도시 때는 2기 신도시 자체, 그리고 서울도 같이 오르지 않았습니까?

◆ 권대중> 그런데 2기 신도시 같은 경우는 정부가 도로를 확충해놓지 않은 상태에서 분양을 들어가서 아직도 미분양된 택지가 있습니다. 개발되지 않은 택지가 있습니다. 예를 들면, 의정부에서 동두천 방향으로 가면, 덕정, 덕계 지구가 있는데, 이 지역이 아직도 과밀 된 지역인데, 공급이 아직도 진행되고 있고요. 그다음에 검단 신도시가 2기 신도시인데, 공급이 이제 시작했습니다. 이게 아직도 하고 있고요. 화성, 동탄 2지구 같은 경우는 역세권 주변 지역은 가격이 그런대로 유지되면서 올라섰는데, 역에서 멀어진 지역 같은 경우는 교통이 불편해서 그런지 미분양이 나거나 최근에는 역전세까지도 나타나고 있는 것 같습니다. 이렇게 2기 신도시가 교통을 뚫어놓지 않고, 분양부터 들어가다 보니까 이런 문제가 있는데요. 일각에서는 지금 현재 3기 신도시도 역시 교통을 뚫지 않고, 만약에 공급하게 똑같은 교통대란이 일어나면서 실패할 수 있다고 생각하는데, 이게 우선 먼저 이루어져야 할 것 같습니다.

◇ 이동형> 방금 교통 대책 말씀해주셨는데요. 결국은 신도시가 어디에 결정될지는 지금은 알 수 없습니다만, 기존에 살고 있던 분들은 당연히 교통 대책을 마련해달라고 호소할 것 같아요.

◆ 권대중> 그렇죠. 지금 2기 신도시만 해도 출퇴근 시간에는 굉장히 어려움이 있는데, 이 도로를 먼저 뚫지 않고, 주택 공급에 먼저 치중하다 보니까 그런 문제가 발생했는데요. 만약 2기 신도시 이전에 3기 신도시를 만든다고 하면, 도로가 뚫린 쪽으로 결정하지 않겠나, 그래서 2기 신도시에 사는 사람들이 지금도 어려운데, 중간에 3기 신도시를 만들면, 우리는 슬럼화가 되지 않겠나, 그리고 더 지옥철이나, 또는 도로가 포화 상태가 되지 않겠나, 이런 얘기들을 많이 거론합니다. 예를 들면, 김포 신도시가 지금 현재 한강로를 통해서 강남 올림픽대로로 연결되어 있거든요? 그런데 여기 입주하면서 김포공항 주변서부터 한강까지 밀려있습니다. 그런데 여기에 인천에서 나오는 인천공항고속도로를 타고 나오는 청라 지구가 있어요. 이게 이것도 연결되어 있죠. 이번에 분양을 시작한 검단 신도시가 역시 이 도로를 통해 강남이나 서울로 들어옵니다. 이런 대책 없이 올림픽대로하고 연결만 해놨기 때문에 이런 문제가 발생하는데, 최근에 아까 앵커께서도 말씀하신 것대로 고촌 지역이 대상 지역으로 올라와서 만약에 개발하게 된다면, 또 겹치게 되죠. 그래서 이런 문제가 해결되지 않고, 택지를 개발해서 주택을 공급하는 것부터 앞선다면 이렇게 또 불만의 소리가 나올 수밖에 없죠.

◇ 이동형> 2기 신도시 주민들이 슬럼화도 걱정하겠지만, 결국은 집값이 하락할 걱정도 하겠죠?

◆ 권대중> 당연하죠. 교통이 가장 중요합니다. 주택 가격이 오르는 데는 가장 교통이 우선적으로 집값을 좌우하고요. 두 번째가 학교라든지, 도시 기반이 있어야 합니다. 물론 직장과의 거리도 있지만요. 그런데 이 교통이 어려우면 사람들이 이사를 가지 않습니다. 그래서 2기 신도시나 3기 신도시의 성공 요건은 아마도 제일 중요한 것이 교통이 아닌가, 하는 생각이 듭니다.

◇ 이동형> 2기 신도시가 실패한 정책이다, 이런 지적도 있던데, 어떻게 보세요?

◆ 권대중> 일부는 너무 먼 곳에 신도시를 만들면서도, 또 교통이 그렇게 원활하지 않아서 입주를 안 하거나 미분양이 나는 사태. 또는 미개발된 사태가 벌어지기 때문에 일각에서는 그런 이야기를 하고 있습니다.

◇ 이동형> 최근 부동산 시장을 보면, 거래가 이루어지지 않고 있다. 특히 서울 지역, 강남을 중심으로 2억, 3억 원 밑으로 내려놔도 안 팔린다, 이런 얘기가 있던데요. 사실입니까?

◆ 권대중> 최근에 강남 지역뿐만 아니라 서울 전역에서 거래가 잘 안 되고 있는데요. 그것은 지난 9.13 대책에서 주택이 있는 경우에 대출을 전면 금지시켰습니다. 거기다가 10월 말에 정부가 총부채원리금상환비율이라고 하는 DSR을 시행하고 있어서 주택을 구입하면서 대출받기가 어려워졌습니다. 대출이 어려워지다 보니까 주택은 많은 돈을 주고 사야 하는데, 현금을 가지고 살 수는 없지 않습니까? 그러다 보니까 거래가 어려워진 거죠. 거래가 어려워지게 되면, 팔려고 하는 사람들은 결국 가격을 낮춰서 매물을 내놓을 수밖에 없기 때문에 호가는 꺾이고, 거래는 안 되는 상황입니다. 실제 거래가 된 사례는 많지 않고요. 호가는 분명히 맥없이 꺾여서 내려와 있습니다.

◇ 이동형> 호가는 내려왔다. 그러면 이게 일시적 현상으로 끝날까요? 아니면 장기적으로 들어갈까요?

◆ 권대중> 아마 정부가 대출 규제를 완화하지 않는 한은 상당 기간 가지 않겠나, 하는 생각이 들고요. 거기에 대출 규제뿐만 아니라 DSR도 있기 때문에 그렇고, 현재 또 비수기입니다. 성수기가 되어 봐야 알겠지만, 제 생각에는 정부가 대출 규제에 대해서 그렇게 쉽게 완화하지 않을 것이라고 보입니다. 일단 대출 규제가 되는 지역은 조정대상 구역 이상의 규제 대상이 해당되는데요. 서울은 전부 다 해당된다고 봐야 합니다. 그래서 내년 봄 이사철을 맞이하면서도 대출 규제가 이어진다면 매매 가격이나, 전세 가격은 동반 하락하면서 안정세를 유지할 것이라고 생각합니다.

◇ 이동형> 그런데 정부가 대책 내놓기 전에 서울을 중심으로 부동산이 상당히 뛰지 않았습니까?

◆ 권대중> 네, 너무 많이 올랐죠. 정부가 사실은 9.13 대책 나오기 이전에 발 빠르게 시의적절하게 대책을 내놨어야 하는데, 늦은 바람에 불과 1, 2년 사이에 1.5배씩, 어떤 지역은 호가 2배 정도 올랐다는 곳도 있습니다. 너무 많이 오른 상태에서 규제가 너무 늦었다는 목소리도 있는데요. 어쨌든 시장을 안정화하는 강력한 대책은 정부가 늦었지만, 내놨기 때문에 안정화로 가고 있는데, 이 안정화 대책이 너무 길게 가게 되면 주택 시장이나 건설 시장이 어려워질 수 있습니다. 그렇게 되면 소비도 줄고, 경제도 어려워지고, 주택 시장도 어려워질 수 있는데, 그래서 정부가 GTX-C노선이나 또는 A노선 착공에 들어가거나 또는 미니 신도시를 개발하면서 주변 지역에 힘을 얻으려고 하는 것 아닌가 하는 생각도 듭니다.

◇ 이동형> 그러니까 지금 집을 사려고 준비하고 있는 실소유자들 같은 경우에는 정부가 대책 내놓기 전에 너무 많이 집값이 뛰었기 때문에 조금 더 빠지지 않을까, 라고 관망하고, 기다리고 있는 사람들이 많을 것 같거든요? 교수님이 볼 때는 실수요자들 같은 경우에는 집을 사야 합니까, 더 기다려야 합니까?

◆ 권대중> 실수요자라고 하면, 두 가지 종류가 있거든요? 주택이 없는 무주택자 실소유자가 있고요. 1주택자가 이전하는 이전 수요가 있는데, 무주택자 같으면 지난 10월 12일에 정부가 주택 공급에 관한 규칙을 개정했습니다. 그래서 그것이 12월 11일부터 시행하고 있는데요. 이 청약 지구나 과열 지구 같은 곳은 분양하는 주택의 75%를 무주택자한테 우선 공급하게 되어 있습니다. 나머지 25%도 무주택자와 1주택자가 경쟁하는데요. 청약 가점이 높은 사람 같은 경우는 분양 시장을 노려보는 것이 좋고요. 만약에 1주택 같이 주택이 있는 사람 같은 경우는 청약 시장에서 분양받기가 어렵기 때문에 재건주택 시장에서 주택을 구입해야 하는데, 제 생각에는 서두를 필요는 없다고 생각합니다. 이미 가격이 떨어지고 있기 때문에 조금 더 기다렸다가 내년 하반기나 후년쯤 주택 구매를 생각해도 늦지 않다고 생각됩니다.

◇ 이동형> 그런데 지금 정부가 대출 규제를 묶어놓지 않았습니까? 종잣돈이 별로 없는 신혼부부 같은 경우는 그러면 어떻게 해야 하나요?

◆ 권대중> 7년 이내의 신혼부부 같은 경우는 특별 공급을 받을 수 있는데요. 물론 7년 이내의 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 그러면서 자녀가 있거나 부모를 모시는 경우에는 가점이 높기 때문에 신혼부부 특별 공급하는 신혼부부 희망 타운이라고 있습니다. 정부가 한 20만 가구 정도를 집권 내에 공급하겠다고 하는데, 위치도 상당히 좋습니다. 성남시에도 서현지구라든지, 또는 대장지구도 있고 한데, 신혼부부는 그런 쪽을 노려서 청약 시장을 노려보는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 이동형> 네, 마지막으로 3기 신도시의 성공조건이라고 할까요? 어떤 것이 있을까요?

◆ 권대중> 아까도 말씀드렸습니다만, 신도시를 만들 때 첫 번째 조건이 교통입니다. 그래야 서울이나 수도권 지역으로 이전합니다. 두 번째는 나간 분들이 서울로 들어오지 않고, 거기서 직장을 다닐 수 있는 직주근접으로 자족도시를 만들어야 한다고 생각합니다. 그리고 뒤따라서 교육이나 도시 기반 시설이라고 생각하는데, 우선은 교통과 자족도시를 만드는 데 치중해서 신도시를 만들어줬으면 좋겠습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 교수님, 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 권대중> 네, 감사합니다.

◇ 이동형> 지금까지 권대중 명지대학교 부동산학과 교수였습니다.



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