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■ 정철진 / 경제평론가
[앵커]
강남 지역 일부 단지들은 위헌 소송까지 준비하고 있습니다. 좀 복잡하고 어려운 게 재건축 초과이익부담금 문제인데요. 쉽게 풀어보도록 하겠습니다. 정철진 경제평론가 전화로 연결돼 있습니다. 안녕하세요.
[인터뷰]
안녕하십니까?
[앵커]
일단 개념부터가 조금은 어렵습니다. 재건축 초과이익 환수금이 뭔지부터 쉽게 설명해 주시죠.
[인터뷰]
그렇습니다. 우리가 재건축 사업, 아파트 재건축 사업을 하지 않습니까? 그 결과 마지막에 완공이 돼서 입주를 했을 때 아파트 가격이 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 그런 개발이익이 발생했을 때 세금으로 그 개발 이익 중의 어느 정도를 환수한다라는 게 제도의 핵심인데요.
수익 규모에 따라서 받게 되는 세금의 세율 규모가 50%거든요. 그러니까 1억 1000만 원이 넘으면 절반을 정부가 다시 환수하게 되는 그런 구조라고 보시면 됩니다.
[앵커]
정부가 이 부담금이 한 세대당 최대 8억 4000만 원까지도 갈 수 있다 이렇게 발표를 했거든요. 이게 좀 과하다는 분석도 있고요.
[인터뷰]
그렇습니다. 지난 주말에 국토교통부가 그렇다면 재건축 초과이익 환수제로 어느 정도의 부담금을 내게 되는가라는 추정치, 시뮬레이션 결과를 발표했습니다. 전체 적용됐던 단지는 20개 단지였었거든요.
그 20개 단지 중에서 15개 단지가 강남, 나머지가 그 외 지역이었는데 강남 지역에서의 평균 부담금은 4억 4000만 원, 그리고 그중의 한 단지, 서초구에 있는, 반포동에 있는 단지인데요.
그 경우에 8억 4000만 원이나 된다라고 하면서 논란이 커졌었고 이것이 정말로 맞는 구조냐, 제대로 하는 것이냐. 또 하나, 지금 앞서도 얘기했지만 과연 이 재건축 부담금 자체가, 초과이익환수제 자체가 헌법 정신에 맞는 것이냐 하는 위헌소송, 이런 논란까지 퍼지고 있는 것 같습니다.
[앵커]
이게 다주택자라면 크게 문제가 없을 것 같은데 만약에 집이 한 채인 1주택자라면 집을 팔아서 환수금을 내야 하는 상황이 올 수도 있거든요.
그래서 위헌소송까지 갈 수도 있다라는 얘기가 나오고 있는데 실제 소송이 이루어질 수 있을까요?
[인터뷰]
지금 일부 언론 보도에 따르면 이달 중에 위헌소송을 내겠다라는 준비들이 나오고 있는데요. 크게 위헌소송을 주장하는 쪽에서는 두 가지를 주장을 하고 있습니다.
첫 번째 같은 경우에는 이중 과세거든요. 왜냐하면 여기에 이익을 발생한 다음에 세금을 많게는 4억이든 5억이든 내지 않습니까?
그리고 낸 다음에 그중에 이 집을 팔 경우에 또 양도세를 내야 된단 말이죠. 세금을 두 번 내는 것이기 때문에 이것은 이중과세에 위헌성격이 있다라는 것이었고 또 하나 지금 위헌을 주장하는 측, 헌법정신에 위배된다는 측은 지금 미실현이익이라는 겁니다.
쉽게 생각해서 정말로 입주를 딱 했는데 그때 당시에는 한 10억 정도의 개발 이익이 났습니다. 그런데 극단적으로 세금까지 해서 다 냈는데 다음에 세계 경기가 폭락을 해서 반값으로 떨어졌다. 그럴 경우에는 그 세금을 어떻게 내느냐?
아직 차익 실현을 했을 때 해야지 미실현이익에 대해서는 이것은 위헌이다, 세금을 부과하는 것은. 이렇게 주장을 하고 있는데 여기에 대해서 어제 저녁에 나온 국토부 입장은 굉장히 단호합니다.
일단은 1가구 1주택자, 그러니까 20년 전부터 여기 아파트 단지에 살아서 만약에 재건축 하고 입주한 이 사람도 예외는 없다라는 것이고요. 이중 과세도 문제가 없다.
왜냐하면 재건축 초과이익 환수라는 것은 개발분담금 빼고 발생한 이익에 대해서 매기는 것, 양도소득세는 나중에 집을 팔 때 발생하는 것이기 때문에 만약에 양도소득세가 없으면 안 내도 되지 않느냐. 절대 이중 과세가 아니다라는 것이고요.
미실현이익에 대해서는 갑론을박이 있는데 여기에서는 그동안 판례 사례를 얘기를 했습니다. 1994년, 그때 당시는 토지 자격이 문제가 많았었거든요.
그래서 토지 초과이득세라는 것에 대해서 미실현이익을 부과했었고 굉장히 치열했었는데 당시에 헌법재판소가 여러 가지 사정을 고려해서 미실현 이득에 대한 과세는 헌법정신에 반하지 아니한다라는 판례 때문에 이번에 재건축 초과이익환수제도 위헌이 아니다 이렇게 맞서고 있는데 논란은 오늘부터 계속될 것 같습니다.
[앵커]
논란은 많은데 정부 입장은 단호해 보입니다. 여기까지 듣겠습니다. 정철진 경제평론가였습니다. 고맙습니다.
[인터뷰]
감사합니다.
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[앵커]
강남 지역 일부 단지들은 위헌 소송까지 준비하고 있습니다. 좀 복잡하고 어려운 게 재건축 초과이익부담금 문제인데요. 쉽게 풀어보도록 하겠습니다. 정철진 경제평론가 전화로 연결돼 있습니다. 안녕하세요.
[인터뷰]
안녕하십니까?
[앵커]
일단 개념부터가 조금은 어렵습니다. 재건축 초과이익 환수금이 뭔지부터 쉽게 설명해 주시죠.
[인터뷰]
그렇습니다. 우리가 재건축 사업, 아파트 재건축 사업을 하지 않습니까? 그 결과 마지막에 완공이 돼서 입주를 했을 때 아파트 가격이 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 그런 개발이익이 발생했을 때 세금으로 그 개발 이익 중의 어느 정도를 환수한다라는 게 제도의 핵심인데요.
수익 규모에 따라서 받게 되는 세금의 세율 규모가 50%거든요. 그러니까 1억 1000만 원이 넘으면 절반을 정부가 다시 환수하게 되는 그런 구조라고 보시면 됩니다.
[앵커]
정부가 이 부담금이 한 세대당 최대 8억 4000만 원까지도 갈 수 있다 이렇게 발표를 했거든요. 이게 좀 과하다는 분석도 있고요.
[인터뷰]
그렇습니다. 지난 주말에 국토교통부가 그렇다면 재건축 초과이익 환수제로 어느 정도의 부담금을 내게 되는가라는 추정치, 시뮬레이션 결과를 발표했습니다. 전체 적용됐던 단지는 20개 단지였었거든요.
그 20개 단지 중에서 15개 단지가 강남, 나머지가 그 외 지역이었는데 강남 지역에서의 평균 부담금은 4억 4000만 원, 그리고 그중의 한 단지, 서초구에 있는, 반포동에 있는 단지인데요.
그 경우에 8억 4000만 원이나 된다라고 하면서 논란이 커졌었고 이것이 정말로 맞는 구조냐, 제대로 하는 것이냐. 또 하나, 지금 앞서도 얘기했지만 과연 이 재건축 부담금 자체가, 초과이익환수제 자체가 헌법 정신에 맞는 것이냐 하는 위헌소송, 이런 논란까지 퍼지고 있는 것 같습니다.
[앵커]
이게 다주택자라면 크게 문제가 없을 것 같은데 만약에 집이 한 채인 1주택자라면 집을 팔아서 환수금을 내야 하는 상황이 올 수도 있거든요.
그래서 위헌소송까지 갈 수도 있다라는 얘기가 나오고 있는데 실제 소송이 이루어질 수 있을까요?
[인터뷰]
지금 일부 언론 보도에 따르면 이달 중에 위헌소송을 내겠다라는 준비들이 나오고 있는데요. 크게 위헌소송을 주장하는 쪽에서는 두 가지를 주장을 하고 있습니다.
첫 번째 같은 경우에는 이중 과세거든요. 왜냐하면 여기에 이익을 발생한 다음에 세금을 많게는 4억이든 5억이든 내지 않습니까?
그리고 낸 다음에 그중에 이 집을 팔 경우에 또 양도세를 내야 된단 말이죠. 세금을 두 번 내는 것이기 때문에 이것은 이중과세에 위헌성격이 있다라는 것이었고 또 하나 지금 위헌을 주장하는 측, 헌법정신에 위배된다는 측은 지금 미실현이익이라는 겁니다.
쉽게 생각해서 정말로 입주를 딱 했는데 그때 당시에는 한 10억 정도의 개발 이익이 났습니다. 그런데 극단적으로 세금까지 해서 다 냈는데 다음에 세계 경기가 폭락을 해서 반값으로 떨어졌다. 그럴 경우에는 그 세금을 어떻게 내느냐?
아직 차익 실현을 했을 때 해야지 미실현이익에 대해서는 이것은 위헌이다, 세금을 부과하는 것은. 이렇게 주장을 하고 있는데 여기에 대해서 어제 저녁에 나온 국토부 입장은 굉장히 단호합니다.
일단은 1가구 1주택자, 그러니까 20년 전부터 여기 아파트 단지에 살아서 만약에 재건축 하고 입주한 이 사람도 예외는 없다라는 것이고요. 이중 과세도 문제가 없다.
왜냐하면 재건축 초과이익 환수라는 것은 개발분담금 빼고 발생한 이익에 대해서 매기는 것, 양도소득세는 나중에 집을 팔 때 발생하는 것이기 때문에 만약에 양도소득세가 없으면 안 내도 되지 않느냐. 절대 이중 과세가 아니다라는 것이고요.
미실현이익에 대해서는 갑론을박이 있는데 여기에서는 그동안 판례 사례를 얘기를 했습니다. 1994년, 그때 당시는 토지 자격이 문제가 많았었거든요.
그래서 토지 초과이득세라는 것에 대해서 미실현이익을 부과했었고 굉장히 치열했었는데 당시에 헌법재판소가 여러 가지 사정을 고려해서 미실현 이득에 대한 과세는 헌법정신에 반하지 아니한다라는 판례 때문에 이번에 재건축 초과이익환수제도 위헌이 아니다 이렇게 맞서고 있는데 논란은 오늘부터 계속될 것 같습니다.
[앵커]
논란은 많은데 정부 입장은 단호해 보입니다. 여기까지 듣겠습니다. 정철진 경제평론가였습니다. 고맙습니다.
[인터뷰]
감사합니다.
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