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■ 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원
[앵커]
강남 재건축 열기에 서울 아파트 거래량 증가와 함께 분양가 또한 역대 최고가로 치솟았습니다. 3.3제곱미터에 4000만원이 넘는 분양가도 속출하고 있는데요. 집값이 하락하면서 거래량도 감소하고 있는 지방과는 대조적인 모습입니다.
자세한 소식, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 함께 하겠습니다. 안녕하십니까. 지난 2월부터 수도권 전역에 대출심사가 강화되면서 주택거래시장도 영향이 있을 것으로 봤는데 거래량이 늘었다고요?
[인터뷰]
그렇습니다. 생각보다 대출규제의 충격이 짧았던 것 같아요. 그게 가장 큰 원인이 강남 고분양가 영향으로 주변 시세가 들썩인 거죠. 이러다 보니까 가격이 좀 오르고 거래량도 늘어나면서 대출규제에 영향권에서 생각보다 빨리 벗어나는 그런 측면이 있는 것 같습니다.
아무래도 강남의 아파트들은 대체적으로 한 20년이 지난 곳이 많거든요. 그러니까 분양가를 저렇게 높게 책정을 하니까 우리도 저 정도 받을 수 있겠다하는 기대감이 형성될 수 있고 그러면 재건축 대상에 오를 것이고 또 인근에 일반 아파트까지 들쑤시는 그런 영향들 때문에 결과적으로 이런 현상들이 나타났다고 볼 수 있을 것 같고요.
그런데 모든 지역들이 그렇게 오른 것은 아니고요. 강북이라든지 이런 대형아파트 이런 곳은 대부분 또 제자리걸음을 하고 있어서 지역에 따라서 또 상품에 따라서 약간 차이는 있다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
지역에 따라서 조금 다르지만 일단 일반적으로 강남 재건축 영향을 많이 받고 있다 이렇게 보면 되겠군요?
[인터뷰]
전반적으로 물결효과, 풍선효과가 나타나고 있다고 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그런데 오르다 오르다 8년 만에 서울 아파트 분양가가 3. 3제곱미터당 평균 2000만 원을 넘어섰다고 합니다. 이게 지난해와 비교해서는 어떤가요?
[인터뷰]
이게 한 15% 정도 오른 거다 이렇게 볼 수 있는데 한마디로 고공비행이라고 볼 수 있을 것 같거든요. 그러니까 분양가 상한제가 사실상 폐지되다 보니까 분양가가 계속해서 오를 수밖에 없는데 실제로 한 정보업체 조사를 보면 2016년 5월까지 평균 분양가가 3. 3제곱미터당 2237만 원 정도가 되거든요.
지난해에는 2000만 원이 채 안 됐으니까 아까 말씀을 드린 것처럼 2008년도 이후에 거의 8년 만에 2000만 원이 훌쩍 넘어섰다 이렇게 볼 수 있을 것 같고요. 이게 결국 강남 재건축 고분양가 여파로 전체 분양가가 올라간 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같거든요. 이렇게 되면 서울 지역에서 흔히 국민주택 규모라고 그러죠. 84제곱미터, 한 33평 아파트 분양을 받는 데 7억이 훨씬 넘어간다는 거거든요.
이렇게 되면 서민 입장에서는 훨씬 더 집 장만을 하는 데 많은 기간이 걸릴 수밖에 없지 않느냐 그런 걱정들을 많이 하고 있습니다.
[앵커]
결국 강남권 고분양가가 이제 서울아파트 분양가 상승을 주도하고 있다라고 보면 될 것 같은데요. 3.3제곱미터에 무려 4000만 원이 넘는 곳도 속출하고 있다고요?
[인터뷰]
이제는 강남에 4000만 원이 기본이다 이런 얘기를 할 정도니까요. 지난번에 자문동에 반포 한양을 재건축한 신반포자이가 4457만 원 정도 했고요. 그리고 개포주공 2단지를 재건축한 래미안블레 스티지가 3944만 원 정도에 공급이 됐는데 지금 7월에 개포주공3단지가 나올 예정입니다.
그런데 과연 분양가가 어느 정도로 책정이 될지가 시장에 태풍의 눈이라고 할 정도거든요. 4000만 원이 넘어설 것으로 예상이 되고요. 일부에서는 4300, 4500까지도 얘기를 하니까요. 이렇게 되면 흔히 84제곱미터 분양 하나 받는데 15억, 16억 하는 거니까 이게 샐러리맨 입장에서는 집안 하나 장하는 하는 게 머나먼 꿈이 되는 그런 걱정들이 많은 게 현실입니다.
[앵커]
그러면 이런 강남권 고분양 이런 고공행진 현상은 당분간 계속 된다고 봐야 될까요?
[인터뷰]
그렇다고 봐야 될 것 같습니다. 지금 주변뿐만 아니라 한남동이라든지 심지어 과천 그리고 성동구 그다음에 고덕동 이런 쪽도 계속해서 분양가가 올라가고 있어서 이게 참 서민 입장에서는 걱정이 커질 수밖에 없지 않느냐 이런 생각들을 많이 하고 있습니다.
[앵커]
그러니까 강남권의 고공 분양가로 인한 인근 지역까지의 고공현상이 지금 어느 정도로 나타나고 있나요?
[인터뷰]
지금 가장 관심이 한남더힐이라고 했습니다. 한남동에. 그게 분양가가 얼마냐. 그동안에는 임대를 놨었거든요. 이것을 분양을 할 예정인데 3.3제곱미터당 7000만 원이 넘는 게 아니냐 이런 걱정도 많이 하고 있고요.
그런데 문제는 분양가 이렇게 높게 책정이 되더라도 경쟁률이 높아버리는 게 문제거든요. 그래서 지난번에 과천에 한 아파트를 분양을 해 봤는데 평당 분양가가 2678만 원이었어요. 화면에도 나오는데 이게 경쟁률이 1순위에서 36 대 1이었으니까요.
이렇게 높다 보니까 결국 분양가가 올라가고 또 주변 시설을 자극하고 이러다 보니까 악순환이 반복되는 그런 측면들이 나타나고 있습니다.
[앵커]
또 이 영향이 강남 재건축 분양에 이어서 분양을 이미 하고 입주를 앞두고 있는 아파트들에도 프리미엄이 많이 붙고 있다고요? 무려 억대 웃돈이 형성돼 있다고 하는데 사실입니까?
[인터뷰]
그거는 약간 과장된 측면이 있는 것 같고요. 물론 판교신도시 같은 경우 주상복합 같은 경우 웃돈이 많게는 3억 6000만 원, 인생역전이라는 얘기를 할 정도인데요. 그렇게 많이 붙어있는 곳도 있고 또 강남 재건축, 옛날에 분양했던 곳들도 한 2, 3억 정도 붙어 있는 것도 사실입니다.
그래서 국토교통부에 신고된 분양가 실거래가를 현황을 보니까요. 올 들어서 4월까지 프리미엄을 보니까 한 1400만 원 정도가 평균적으로 붙어 있는데 아까 말씀드린 것처럼 분양가에서 많이 웃돈이 붙어 있는 것도 있고 오히려 마이너스 프리미엄이라고 그래요.
분양가보다 훨씬 더 낮게 거래되는 곳도 있었는데. 이게 전체 거래량이 한 7. 4%는 오히려 손해 본 경우도 있었다, 그래서 분양받으면 무조건 돈이 되는 게 아니라 시장이 양극화가 되고 있으니까 이런 부분들은 좀 가려서 청약을 할 필요가 있지 않느냐 이렇게 분석하고 있습니다.
[앵커]
그러니까 말씀을 하신 것처럼 고분양가 그러니까 매매값이 상승하고 있는 게 극히 일부 지역에 일부 아파트 얘기라고 볼 수 있겠군요.
[인터뷰]
그렇죠. 전체적으로 보면 약간은 시장은 좋아지고 있는 것은 맞지만 모든 곳이 그렇게 많이 오르고 있는 것은 아니다 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
매매가뿐만 아니라 전세가 고공행진도 어제오늘 일이 아니죠. 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율 사상 처음으로 75%를 돌파했다고 하던데요. 이거 어떻게 봐야 될까요?
[인터뷰]
75%면 어떻게 보면 매매 가격이 1억원이라면 전세가격이 7500만 원이라는 얘기죠. 그러면 사실상 집주인이 집을 사는데 세입자가 거의 대부분의 돈을 그것도 무이자로 빌려준 상황이라고 보면 되거든요.
전세는 이게 사금융이자 일종의 대출행위라고 보면 된다면 세입자 입장에서는 많이 걱정을 할 수밖에 없습니다. 지금 평균적으로 서울지역에서 전셋값 비율이 75%지만 일부 지역, 가령 성북구라든지 이런 곳은 전셋값 비율이 85%에 달할 정도고요.
성동구, 구로구, 중구, 동작구 이런 곳도 거의 80%가 넘어선 상황이고요. 수도권 같은 경우에도 의왕이나 안양 그리고 고양, 군포 이런 데도 다 80%를 넘어섰는데 이게 자칫 그러면 전세가격이 떨어지면 나중에 어떻게 보면 전세를 빼오기 힘들겠죠. 집값이 떨어진다고 할 경우에는 깡통전세의 위험이 커질 거라고 보거든요.
그래서 지금은 관계가 없지만 내년부터는 세입자 입장에서는 잘 생각을 하셔야 되는데 깡통전세 위험성이 굉장히 커질 것 같거든요. 그렇게 된다면 좀 준비를 하셔야 됩니다.
[앵커]
어떤 준비를 해야 될까요?
[인터뷰]
예컨대 전세를 일부 월세로 바꾸는 것, 이것을 반전세라고 하거든요. 부담이 더해질 수 있을 거예요. 그렇더라도 반전세로 일부 전환하는 것도 필요해 보이고 전세보증보험 같은 것에 가입을 하셔서 어느 정도 안전장치를 미리 만들 필요가 있지 않느냐 그런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
전세값 상승이 멈출 기미는 아직 안 보이는 것인가요?
[인터뷰]
아마도 제 생각에는 입주물량이 언제 쏟아지느냐 이게 관심거리인데요. 아마 내년 하반기 정도까지는 전세가격이 좀더 고공비행할 가능성이 있지 않겠느냐 그런 생각이 들고요. 하지만 내년 하반기 이후에는 입주물량이 굉장히 많거든요.
그런 경우에는 오히려 전세값이 떨어지거나 역전세난이라고 하는데 집주인이 전세보증금을 제대로 못 돌려줘서 걱정을 하는 걸 역전세난이라고 하거든요. 그럴 가능성이 충분히 있기 때문에 집주인 입장에서도 지금 전셋값 돈을 받아서 이걸 갖다가 다른 데 투자하지 말고 이걸 나중에 되돌려줄 수 있는 그런 장치로 마련해야 되지 않느냐 그런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
양극화 현상이 주택시장도 마찬가지입니다. 지방은 거래량이 감소하고 집값까지 하락하고 있다고 하더라고요.
[인터뷰]
그동안 집값이 많이 올랐거든요. 그런 측면에서 보면 산이 높으면 골이 깊다 이런 얘기를 할 수가 있는 것 같고. 또 가뜩이나 지금 조선업이나 이런 쪽이 안 좋잖아요. 그리고 5월 2일부터 대출규제가 시행이 되다 보니까 전반적으로 거래량이 감소하고 일부 지역, 대구 같은 곳은 약간 약세를 보이고 있는 측면이 있는데 어떻게 보면 서울 같은 경우, 수도권 같은 경우에는 강남 고분양가 때문에 침체에서 예상보다 빨리 탈출한 측면이 있거든요.
그런데 비수도권 같은 경우에는 이렇다 할 모멘텀이 없는 상황이 아니겠습니까? 그렇다면 기간 조정이라든지 가격 조정이 조금 더 이어질 수 있겠다 이런 생각이 들고요. 다만 금리가 워낙 낮고 또 많이 오른 그런 버블이 생각보다 심하지는 않기 때문에 급락보다는 완만한 조정 쪽은 불가피하지 않느냐 이렇게 예상하고 있습니다.
[앵커]
지금까지 박원간 KB국민은행 수석위원과 함께 알아봤습니다. 수고하셨습니다.
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[앵커]
강남 재건축 열기에 서울 아파트 거래량 증가와 함께 분양가 또한 역대 최고가로 치솟았습니다. 3.3제곱미터에 4000만원이 넘는 분양가도 속출하고 있는데요. 집값이 하락하면서 거래량도 감소하고 있는 지방과는 대조적인 모습입니다.
자세한 소식, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 함께 하겠습니다. 안녕하십니까. 지난 2월부터 수도권 전역에 대출심사가 강화되면서 주택거래시장도 영향이 있을 것으로 봤는데 거래량이 늘었다고요?
[인터뷰]
그렇습니다. 생각보다 대출규제의 충격이 짧았던 것 같아요. 그게 가장 큰 원인이 강남 고분양가 영향으로 주변 시세가 들썩인 거죠. 이러다 보니까 가격이 좀 오르고 거래량도 늘어나면서 대출규제에 영향권에서 생각보다 빨리 벗어나는 그런 측면이 있는 것 같습니다.
아무래도 강남의 아파트들은 대체적으로 한 20년이 지난 곳이 많거든요. 그러니까 분양가를 저렇게 높게 책정을 하니까 우리도 저 정도 받을 수 있겠다하는 기대감이 형성될 수 있고 그러면 재건축 대상에 오를 것이고 또 인근에 일반 아파트까지 들쑤시는 그런 영향들 때문에 결과적으로 이런 현상들이 나타났다고 볼 수 있을 것 같고요.
그런데 모든 지역들이 그렇게 오른 것은 아니고요. 강북이라든지 이런 대형아파트 이런 곳은 대부분 또 제자리걸음을 하고 있어서 지역에 따라서 또 상품에 따라서 약간 차이는 있다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
지역에 따라서 조금 다르지만 일단 일반적으로 강남 재건축 영향을 많이 받고 있다 이렇게 보면 되겠군요?
[인터뷰]
전반적으로 물결효과, 풍선효과가 나타나고 있다고 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그런데 오르다 오르다 8년 만에 서울 아파트 분양가가 3. 3제곱미터당 평균 2000만 원을 넘어섰다고 합니다. 이게 지난해와 비교해서는 어떤가요?
[인터뷰]
이게 한 15% 정도 오른 거다 이렇게 볼 수 있는데 한마디로 고공비행이라고 볼 수 있을 것 같거든요. 그러니까 분양가 상한제가 사실상 폐지되다 보니까 분양가가 계속해서 오를 수밖에 없는데 실제로 한 정보업체 조사를 보면 2016년 5월까지 평균 분양가가 3. 3제곱미터당 2237만 원 정도가 되거든요.
지난해에는 2000만 원이 채 안 됐으니까 아까 말씀을 드린 것처럼 2008년도 이후에 거의 8년 만에 2000만 원이 훌쩍 넘어섰다 이렇게 볼 수 있을 것 같고요. 이게 결국 강남 재건축 고분양가 여파로 전체 분양가가 올라간 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같거든요. 이렇게 되면 서울 지역에서 흔히 국민주택 규모라고 그러죠. 84제곱미터, 한 33평 아파트 분양을 받는 데 7억이 훨씬 넘어간다는 거거든요.
이렇게 되면 서민 입장에서는 훨씬 더 집 장만을 하는 데 많은 기간이 걸릴 수밖에 없지 않느냐 그런 걱정들을 많이 하고 있습니다.
[앵커]
결국 강남권 고분양가가 이제 서울아파트 분양가 상승을 주도하고 있다라고 보면 될 것 같은데요. 3.3제곱미터에 무려 4000만 원이 넘는 곳도 속출하고 있다고요?
[인터뷰]
이제는 강남에 4000만 원이 기본이다 이런 얘기를 할 정도니까요. 지난번에 자문동에 반포 한양을 재건축한 신반포자이가 4457만 원 정도 했고요. 그리고 개포주공 2단지를 재건축한 래미안블레 스티지가 3944만 원 정도에 공급이 됐는데 지금 7월에 개포주공3단지가 나올 예정입니다.
그런데 과연 분양가가 어느 정도로 책정이 될지가 시장에 태풍의 눈이라고 할 정도거든요. 4000만 원이 넘어설 것으로 예상이 되고요. 일부에서는 4300, 4500까지도 얘기를 하니까요. 이렇게 되면 흔히 84제곱미터 분양 하나 받는데 15억, 16억 하는 거니까 이게 샐러리맨 입장에서는 집안 하나 장하는 하는 게 머나먼 꿈이 되는 그런 걱정들이 많은 게 현실입니다.
[앵커]
그러면 이런 강남권 고분양 이런 고공행진 현상은 당분간 계속 된다고 봐야 될까요?
[인터뷰]
그렇다고 봐야 될 것 같습니다. 지금 주변뿐만 아니라 한남동이라든지 심지어 과천 그리고 성동구 그다음에 고덕동 이런 쪽도 계속해서 분양가가 올라가고 있어서 이게 참 서민 입장에서는 걱정이 커질 수밖에 없지 않느냐 이런 생각들을 많이 하고 있습니다.
[앵커]
그러니까 강남권의 고공 분양가로 인한 인근 지역까지의 고공현상이 지금 어느 정도로 나타나고 있나요?
[인터뷰]
지금 가장 관심이 한남더힐이라고 했습니다. 한남동에. 그게 분양가가 얼마냐. 그동안에는 임대를 놨었거든요. 이것을 분양을 할 예정인데 3.3제곱미터당 7000만 원이 넘는 게 아니냐 이런 걱정도 많이 하고 있고요.
그런데 문제는 분양가 이렇게 높게 책정이 되더라도 경쟁률이 높아버리는 게 문제거든요. 그래서 지난번에 과천에 한 아파트를 분양을 해 봤는데 평당 분양가가 2678만 원이었어요. 화면에도 나오는데 이게 경쟁률이 1순위에서 36 대 1이었으니까요.
이렇게 높다 보니까 결국 분양가가 올라가고 또 주변 시설을 자극하고 이러다 보니까 악순환이 반복되는 그런 측면들이 나타나고 있습니다.
[앵커]
또 이 영향이 강남 재건축 분양에 이어서 분양을 이미 하고 입주를 앞두고 있는 아파트들에도 프리미엄이 많이 붙고 있다고요? 무려 억대 웃돈이 형성돼 있다고 하는데 사실입니까?
[인터뷰]
그거는 약간 과장된 측면이 있는 것 같고요. 물론 판교신도시 같은 경우 주상복합 같은 경우 웃돈이 많게는 3억 6000만 원, 인생역전이라는 얘기를 할 정도인데요. 그렇게 많이 붙어있는 곳도 있고 또 강남 재건축, 옛날에 분양했던 곳들도 한 2, 3억 정도 붙어 있는 것도 사실입니다.
그래서 국토교통부에 신고된 분양가 실거래가를 현황을 보니까요. 올 들어서 4월까지 프리미엄을 보니까 한 1400만 원 정도가 평균적으로 붙어 있는데 아까 말씀드린 것처럼 분양가에서 많이 웃돈이 붙어 있는 것도 있고 오히려 마이너스 프리미엄이라고 그래요.
분양가보다 훨씬 더 낮게 거래되는 곳도 있었는데. 이게 전체 거래량이 한 7. 4%는 오히려 손해 본 경우도 있었다, 그래서 분양받으면 무조건 돈이 되는 게 아니라 시장이 양극화가 되고 있으니까 이런 부분들은 좀 가려서 청약을 할 필요가 있지 않느냐 이렇게 분석하고 있습니다.
[앵커]
그러니까 말씀을 하신 것처럼 고분양가 그러니까 매매값이 상승하고 있는 게 극히 일부 지역에 일부 아파트 얘기라고 볼 수 있겠군요.
[인터뷰]
그렇죠. 전체적으로 보면 약간은 시장은 좋아지고 있는 것은 맞지만 모든 곳이 그렇게 많이 오르고 있는 것은 아니다 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
매매가뿐만 아니라 전세가 고공행진도 어제오늘 일이 아니죠. 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율 사상 처음으로 75%를 돌파했다고 하던데요. 이거 어떻게 봐야 될까요?
[인터뷰]
75%면 어떻게 보면 매매 가격이 1억원이라면 전세가격이 7500만 원이라는 얘기죠. 그러면 사실상 집주인이 집을 사는데 세입자가 거의 대부분의 돈을 그것도 무이자로 빌려준 상황이라고 보면 되거든요.
전세는 이게 사금융이자 일종의 대출행위라고 보면 된다면 세입자 입장에서는 많이 걱정을 할 수밖에 없습니다. 지금 평균적으로 서울지역에서 전셋값 비율이 75%지만 일부 지역, 가령 성북구라든지 이런 곳은 전셋값 비율이 85%에 달할 정도고요.
성동구, 구로구, 중구, 동작구 이런 곳도 거의 80%가 넘어선 상황이고요. 수도권 같은 경우에도 의왕이나 안양 그리고 고양, 군포 이런 데도 다 80%를 넘어섰는데 이게 자칫 그러면 전세가격이 떨어지면 나중에 어떻게 보면 전세를 빼오기 힘들겠죠. 집값이 떨어진다고 할 경우에는 깡통전세의 위험이 커질 거라고 보거든요.
그래서 지금은 관계가 없지만 내년부터는 세입자 입장에서는 잘 생각을 하셔야 되는데 깡통전세 위험성이 굉장히 커질 것 같거든요. 그렇게 된다면 좀 준비를 하셔야 됩니다.
[앵커]
어떤 준비를 해야 될까요?
[인터뷰]
예컨대 전세를 일부 월세로 바꾸는 것, 이것을 반전세라고 하거든요. 부담이 더해질 수 있을 거예요. 그렇더라도 반전세로 일부 전환하는 것도 필요해 보이고 전세보증보험 같은 것에 가입을 하셔서 어느 정도 안전장치를 미리 만들 필요가 있지 않느냐 그런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
전세값 상승이 멈출 기미는 아직 안 보이는 것인가요?
[인터뷰]
아마도 제 생각에는 입주물량이 언제 쏟아지느냐 이게 관심거리인데요. 아마 내년 하반기 정도까지는 전세가격이 좀더 고공비행할 가능성이 있지 않겠느냐 그런 생각이 들고요. 하지만 내년 하반기 이후에는 입주물량이 굉장히 많거든요.
그런 경우에는 오히려 전세값이 떨어지거나 역전세난이라고 하는데 집주인이 전세보증금을 제대로 못 돌려줘서 걱정을 하는 걸 역전세난이라고 하거든요. 그럴 가능성이 충분히 있기 때문에 집주인 입장에서도 지금 전셋값 돈을 받아서 이걸 갖다가 다른 데 투자하지 말고 이걸 나중에 되돌려줄 수 있는 그런 장치로 마련해야 되지 않느냐 그런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
양극화 현상이 주택시장도 마찬가지입니다. 지방은 거래량이 감소하고 집값까지 하락하고 있다고 하더라고요.
[인터뷰]
그동안 집값이 많이 올랐거든요. 그런 측면에서 보면 산이 높으면 골이 깊다 이런 얘기를 할 수가 있는 것 같고. 또 가뜩이나 지금 조선업이나 이런 쪽이 안 좋잖아요. 그리고 5월 2일부터 대출규제가 시행이 되다 보니까 전반적으로 거래량이 감소하고 일부 지역, 대구 같은 곳은 약간 약세를 보이고 있는 측면이 있는데 어떻게 보면 서울 같은 경우, 수도권 같은 경우에는 강남 고분양가 때문에 침체에서 예상보다 빨리 탈출한 측면이 있거든요.
그런데 비수도권 같은 경우에는 이렇다 할 모멘텀이 없는 상황이 아니겠습니까? 그렇다면 기간 조정이라든지 가격 조정이 조금 더 이어질 수 있겠다 이런 생각이 들고요. 다만 금리가 워낙 낮고 또 많이 오른 그런 버블이 생각보다 심하지는 않기 때문에 급락보다는 완만한 조정 쪽은 불가피하지 않느냐 이렇게 예상하고 있습니다.
[앵커]
지금까지 박원간 KB국민은행 수석위원과 함께 알아봤습니다. 수고하셨습니다.
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