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[앵커]
가파르게 치솟는 전세가로 고민하는 세입자들이 많습니다.
9·1 부동산 대책이 발표된 지 두 달이 다 돼가지만 전세난은 여전합니다.
여기에 초저금리 기조가 이어짐에 따라 전세값 상승에 대한 우려는 더욱 커지고 있습니다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 김은경 삼성증권 부동산 전문위원 모시고 자세한 내용 짚어보겠습니다.
안녕하십니까?
[인터뷰]
안녕하십니까?
[앵커]
우선 전세값 상승에 대해서 정말 많은 걱정과 불만의 목소리가 높은 게 사실인데요.
우리 시민들의 이야기 한번 들어보고 이야기를 나누어보도록 하겠습니다.
[인터뷰]
"고민이 많죠, 여기저기 알아보고, 지방도 알아보고, 경기도 쪽도 알아보고..."
[인터뷰]
"지금 (전셋)집 구하기가 너무 힘들고요. 그리고 너무 올라서 옮기는 것도 너무 힘들고..."
[인터뷰]
"내년에 저희가 재계약을 해야 하는데 저희가 들어왔을 때보다 훨씬 많이 전셋값이 올라서 이럴 거면 집을 좀 사는 게 어떻겠냐..."
[앵커]
함께 보셨는데요.
남얘기 같지 않습니다.
저도 지금 이사를 두 번 연속, 도시를 옮겨가면서 살고 있는 입장인데 일단 가을 이사철이 이제 막 지났습니다.
숨쉴 틈이 있을 거라고 봐야 될 것 같은데요.
최근 상황 어떻습니까?
[인터뷰]
전반적으로 매매는 오름세가 한풀 꺾인 것 같습니다.
한 부동산 정보업체 조사를 보면 지난주 서울 아파트 매매가격이 14주 만에 상승세가 멈춘 것으로 나타났습니다.
말씀하신 것처럼 가을 이사철은 마무리 됐고, 그리고 금융시장이 불안하면서 그리고 단기간 가격이 많이 올랐다는 인식이 퍼지면서 매수세가 약간 주춤한 모양새라고 보시면 될 것 같고요.
전세 가격은 그렇지만 계속해서 지금 고공비행을 하고 있습니다.
가을 이사철이 끝나기는 했지만 또 내년에 이사갈 사람들이 지금 구하는 이런 모양새들.
말하자면 전세시장이 전반적으로 불안한 모습들이 계속되면서 전세시장은 계속해서 지금 상승세가 이어지고 있는 상황입니다.
[앵커]
전세값 상승, 말씀해 주셨고요.
잠시 그래픽이 나오기도 했는데요.
조금 더 그래픽을 보면서 자세히 정리해 보도록 하겠습니다.
전국의 아파트 전세 가격. 5월 12일 조사한 이후 24주 연속 지금 오름세라는 걸 볼 수가 있고요.
서울도 19조 연속 상승을 했습니다.
오름폭을 좀 살펴볼 필요가 있을 것 같은데요.
지난 13일 조사에서 전국 아파트 전세가, 전주 대비 0. 15% 상승했습니다.
한 주가 지난 뒤에 조사를 했습니다.
20일 조사에서 0. 12%가 올라서 상승폭은 둔화된 모습이었습니다.
서울 아파트 보시죠.
전세가 역시 0. 13%에서 소폭이지만 0. 12%로 역시 오름폭은 조금 주춤하는 모습이었습니다.
정리를 하자면 전세값 상승 추세는 여전한데 폭은 둔화되는 모습입니다.
어쨌든 전셋값이 오르는 이유가 어디 있는지 궁금한데요.
어떻게 정리할 수 있을까요?
[인터뷰]
일단은 절대적으로 전세 매물 물량 자체가 많이 부족한 상황이라고 할 수 있습니다.
매물 품귀다, 또 씨가 말랐다 이런 말 많이 들으셨을 텐데요.
공급량이 지금 수요량을 따라가지 못하고 있는 그런 상황이라고 볼 수 있습니다.
전체적으로 보면 일단 입주물량이 연평균 봤을 때 과거 30여 만 가구 정도 안팎에 형성됐던 것이 2012년부터 2013년까지 연평균 18만 가구에서 19만 가구 정도로 급격하게 줄었고요.
올해도 지금 한 25만여 가구 정도가 예정이 되어 있지만 여전히 부족한 그런 실정입니다.
더군다나 저금리 기조가 계속되면서 집주인들의 입장에서 월세로 전환하는 이런 사례들이 굉장히 많아지고 있습니다.
전체 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 2011년에 한 34% 정도에서 이제 40%를 넘어서는 그런 상황이 되고 있습니다.
아무래도 시장에서 순수 전세물량이 급격하게 줄어들고 있다 보니까 가격이 올라갈 수밖에 없는 그런 상황입니다.
[앵커]
그러니까 일단 집주인들이 전세로 많이 안 내놓는 게, 월세로 바꾸려는 게 주원인인 것 같은데 일단 더 우려되는 건 지금 강남에 재건축 규제가 풀리면서 한 2만 가구 정도가 재건축에 들어갈 것으로 추정되고 있습니다.
강남에서 재건축을 한 가정들이 또 전세로 들어가려고 하고요.
그러면 그게 차근차근 또 퍼져나갈 수 있는 게 문제가 될 수 있지 않을까요.
가중치가 더 붙을 수 있는 거 아닙니까, 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
그렇습니다.
지금 전세가 계속해서 공급되지 않고 있는 상황에서 재건축 새로운 수요가 생기면 시장에 병목현상이 더 가중될 수밖에 없는 그런 측면이 있는 것 같고요.
기존 재건축이 사실은 세입자분들이 상대적으로 저가 소형 이쪽에 더 가깝죠.
그런데 기존 거주지에서 그렇게 벗어나지 않으려면 그런 경향들이 있다고 보면 아무래도 강남 주변지역이 내년 시장에, 전세시장에 다소 불안한 측면이 있는 것 같고요.
그리고 서울 지역에 내년에 또 입주물량이 그렇게 많지 않습니다.
한 2만 가구 정도가 되는데요.
올해 3만 7000가구 정도를 감안해 보면 한 45% 정도 줍니다.
그리고 내년에는 또 이사가 상대적으로 많다는 홀수해거든요.
그래서 글로벌 금융위기 이후에 지금 홀수 해의 전셋값이 많이 오르는 패턴이 나타나서 아무래도 이런 주택의 월세화 경향도 강하게 나타나고 있기 때문에 내년에 전세시장은 다소 불안하게 보고 있는 게 대체적인 시각인 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요.
일단 수요와 공급의 원칙에 의해서 집을 찾는 사람은 많은데 없다면 오르는 게 당연한 이치인 것 같은데 지금 정리한 대로 본다면 공급물량이 계속 줄어들 수밖에 없는 조건인데요.
좀 근본적인 얘기가 될 수도 있는데 전세자금 대출금리가 낮아지다 보니까 , 전세자금을 많이 빌리다보니까 아무래도 전세값을 올렸다, 이런 지적도 있습니다.
어떻게 보시는지요?
[인터뷰]
일단 전세대출금리가 낮다보니까 이제 오르는 전세금에 대해서는 충당분을 대출을 이용해서 좀더 지켜보자는 수요가 많은 것은 사실입니다.
하지만 거꾸로 생각을 해 보면 만약에 집값이 상승하는 구조였다면 주택담보대출금리가 더 높았더라도 오히려 집을 샀을 겁니다.
그런데 현재의 경우에는 집을 샀을 때 기대이익보다는 오히려 집값이 떨어질 수도 있다는 불안감이나 두려움이 여전히 공존하고 있는 그런 상황이기 때문에 같은 대출금리라고 하더라도 매매를 택하기보다는 전세를 택하는 수요가 여전히 많은 것이고요.
실제로 정부가 DTI나 LTV규제를, 대출규제를 완화해 주고 실제로 시장금리가 떨어지고 있기 때문에 대출금리도 낮아지는 데도 불구하고 여러 가지 사실 집값을 또 부양하면서 집에 매매전환으로 유도하려는 이런 측면이 많음에도 불구하고 실제로 수요자들은 좀더 신중하게 시장을 바라보면서 매매를 택하지 않고 전세를 택하고 있는 거죠.
[앵커]
신중하다고 말씀해 주셨는데 이 정도 되면 9. 1부동산대책이 나온 지가 벌써 두 달이 다 지나갑니다.
이 정도면 신중이라고 표현할 수 있는 걸 뛰어넘어서요.
이렇게 얘기하더라고요.
약발이 안 받는 거 아니냐고 얘기를 하는데 어떻게 보시는지요?
[인터뷰]
전반적으로 우리나라의 주택시장의 수요가 그렇게 탄탄하지는 않습니다.
지금 우리나라 주택시장의 가장 큰 축이라고 할 수 있는 베이비부머들이 본격적으로 은퇴를 하고 또 30대들이 구매력이 되지 않죠.
이런 여러 가지를 감안해 보면 정부 입장에서는 어쨌든 간에 이런 줄어든 수요에 맞게끔 공급을 줄이겠다, 그렇게 발표를 하지 않았습니까?
그런데 막상 또 분양이 많이 되다 보니까 이게 어떻게 보면 매매시장까지 크게 연결을 시켜주지 못하는 그런 측면이 있는 것 같고요.
그래서 지금 이런 전반적인 추세로 본다면 9. 1대책의 약발은 거의 아마 마무리되지 않았느냐, 이렇게 보고 있고요.
아마 이게 계속해서 이어지기 위해서는 실수요자들이 어느 정도 시장에 참여하느냐 이에 따라서 달라질 텐데요.
아무래도 실수요자들이 가을 이사철이 끝나고 또 우리 김은경 전문위원님이 말씀하신 것처럼 집값 상승에 대한 기대심리가 크지 않기 때문에 아마도 이게 본격적인 회복세라고 하기에는 여전히 지금 주택시장은 취약한 구조다.
이렇게 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
기초 정보를 질문드리고 싶은데요.
일단 저금리 기조가 이어지면 사실 예전 같으면 돈을 빌려서 집을 샀었잖아요.
보통 저금리 기조가 이어지면 부동산에 어떤 영향을 끼칩니까?
[인터뷰]
일반적으로는 호재지요.
그래서 금리와 부동산 가격은 반비례한다는 얘기를 하는 거거든요.
시장이 투자에 대한 기대심리가 컸을 때는 이게 금리가 낮아지면 금융비용이 낮아지는 거니까 어떻게 보면 보유비용이 낮아지는 거고 이게 수익률이 올라가기 때문에 가격 자체는 상승압력을 받게 되죠.
그런데 상품에 따라서 민감도가 다를 수가 있거든요.
지금 말씀하신 것처럼 예컨대 이자가 좀 낮아진다고 해서 덜컥 집 사는 사람들은 그렇게 많지 않을 것 같고요.
오히려 전세 시장에 영향을 더 많이 주게 되죠.
그리고 아마 상가 시장 같은 데 이런 수익형 부동산 쪽에 훨씬 영향을 더 많이 주는 구조가 되지 않느냐.
특히 전세 시장 같은 경우에는 굉장히 민감한 상황입니다.
지금 월세로 돌리면, 말하자면 월세전환율이라고 하는데 그게 한 6% 정도 되거든요.
[앵커]
이자보다 훨씬 높군요.
[인터뷰]
그러면 1년 정기예금 금리가 2% 정도 된다고 보면 되거든요.
그러면 한 2, 3배 정도 수익이 더 높다고 본다면 아무래도 집주인 입장에서는 어떻게든지간에 전세를 월세로 돌린다, 이런 경향성이 나타나고 있는데요.
실제로 잠실 같은 데를 제가 여쭤보니까 재계약의 한 30에서 50%가 월세로 돌아간다고 합니다.
그러니까 이처럼 빠른 월세화 속도가 결국 전세 공급을 줄이는 거겠죠. 이게 결국 전세 시장 불안에 굉장히 큰 원인이 되고 있는 상황입니다.
[앵커]
정리를 해야 될 것 같습니다.
일단 수요와 공급의 차원에서 일단 수요는 많고 공급은 적어요.
공급이 적어지는 이유는 앞으로 분양물량도 줄어드는 부분도 있겠지만 집을 가진 사람들이 전세를 안 내준다는 거예요.
말씀하신 것처럼 월세로 돌린다는 건데 어떻게 보면 그 심리가 이런 게 기본이 되고 여기서 시작되는 물량난이 있는 것인데요.
문제는 수급 불균형.
과연 얼마나 진행될까라는 부분입니다.
계속 진행될까요, 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
일단 당분간 저금리 기조가 이렇게 유지된다고 본다면 집주인의 입장에서 사실 월세를 더 늘리면 늘렸지 줄일 가능성이 적게 되고요.
이런 추세는 사실 좀 계속될 수밖에 없는 구조라고 볼 수가 있습니다.
앞서 말씀하신 것처럼 집주인의 입장에서는 월세의 이율이 훨씬 높다보니까 전세보다는 월세로 전환하는 속도가 더 빠르고요.
또 과거에 비해서 집을 샀을 때 어떤 레버리지 효과를 기대할 수 있는 시장이 아니다 보니까 자금여력이 충분히 있는 집주인들의 경우에도 전세를 끼고 집을 더 사는 사례가 지금 적어지고 있죠.
한 채만 있으면 된다고 해서 추가로 집을 사지 않고 있기 때문에 자급여력이 있는 분들조차 그렇다 보니까 실제로 임대시장에서 출시되는 전세매물 자체가 더 줄어들 수밖에 없는 구조이고요.
반면에 세입자의 입장에서 본다면 전세가 사실 가장 유리한 주거 형태가 되고 있습니다.
전세자금 대출을 한 3%대에 받더라도 월세보다는 오히려 오른 충당금을 전세자금 대출을 받아서 충당하는 것이 오히려 더 유리하고요.
또한 매월 현금으로 지출되는 월세는 굉장히 서민들에게 부담이 될 수밖에 없습니다.
또 집값이, 만약에 집을 사게 되는 경우도 생각을 해 본다면 집값이 떨어질 경우에 어떤 하방리스크를 오히려 전세는 보호해 줄 수 있는 원금을 그대로 찾을 수가 있으니까요.
그런 점에서 본다면 세입자의 입장에서 사실 또 가장 유리한 주거 형태가 전세일 수밖에 없다 보니까 결국 세입자는 전세가 유리하고, 집주인은 월세가 유리하다면 이런 상황이 팽팽하게 유지되는 한 당분간 좀 전세 가격이 오를 수밖에 없는 것이죠.
[인터뷰]
그런데 장기적으로 보면 전세는 종말쪽으로 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
전세는 더 이상 망하지 않을 것이다.
[인터뷰]
전세가 존립하기 위한 가장 큰 조건이 고금리의 고성장이라는 얘기를 하거든요.
고성장이라면 집값이 크게 오르는 거죠.
[앵커]
내가 집을 사도 집값이 오르기 때문에 사는 거잖아요.
[인터뷰]
충분히 보상을 받았죠.
이런 저성장 국면으로 본격적으로 접어들었다면 집주인은 어떻게 해서든지 월세로 바꿀 텐데 문제는 이게 월세로 넘어가는 주택이 주로 보증금 상환이 유리한, 쉬운 소형저가주택에서 이렇게 월세화가 빠르게 진행되고 있다는 게 문제겠죠.
[앵커]
단순히 본다면 이렇게 되면 월세가 많아지는 거고요.
집을 사야 하는 3, 40대들이 일단 월세로 돈이 많이 들어가게 되면 결국은 소비가 위축되고, 경기부양이 안 되는 이런 돌고 도는 나쁜 그런 순환 아니겠습니까?
[인터뷰]
그런 악순환이 반복될 수밖에 없는데요.
사실상 전세가 불안하기는 하죠.
그런데 이게 내 집 마련으로 가는 일종의 징검다리 역할을 해 왔던 거고요.
또 미래를 저축하는 그런 강제 저축 기능, 여러 가지 그런 긍정적인 측면이 있었는데요.
이게 전세가 이런 완충기능을 잃어버리게 되면 사회가 약간 불안해지는 그런 측면도 있지 않을까, 걱정을 하고 있습니다.
[앵커]
그러면 어떤 해법이 있을까요?
지금 정부에서 나오는 이야기는 전세임대차보호 기간을 2년에서 3년으로 늘리겠다, 이런 방안이 검토되고 있어요.
주변에서 이 뉴스를 보고 기대하는 분 많았습니다.
어떻게 보시는지, 이게 해법이 될 수 있을지 먼저 김은경 전문위원님께 질문을 드리겠습니다.
[인터뷰]
사실 3년으로 연장이 된다면 세입자 입장에서는 굉장히 유리한 부분이겠죠.
그런 부분이겠죠.
하지만 역으로 생각해 보면 집주인의 입장에서는 3년이나 자금이 묶인다는 위험한 그런 억울한 그런 부분도 있게 되고요.
과거의 사례도 보게 되면 과거의 주택임대차보호법이 개정됐던 89년 당시를 보게 되면 1년에서 2년으로 늘어날 당시에 89년과 90년에 전세가격이 20%나 넘게 급등했던 그런 전례가 있었습니다.
어쨌든 집주인의 입장에서는 앞으로 장기간 자금이 묶이게 되기 때문에 그것에 대한 위험부담을 미리 전가를 해서 전세가격을 올리거나 또는 아예 전세 대신 월세로 택해서 월세 전환 속도가 오히려 더 빨라지는 그런 일이 일어 날 수가 있기 때문에 단기적으로 본다면 전세가격이 오히려 더 급등할 위험성이 있다고 보입니다.
[앵커]
박 위원님 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
저도 거기에 대해서는 생각이 비슷하고요.
어쨌든 만약에 3년으로 갈 경우에는 한 번은 파동이 있을 수밖에 없습니다.
실제로 아까 우리 김 위원님 말씀하셨는데 그때 주택임대차보호법이 개정이 되면서 임대기간이 1년에서 2년으로 갔을 그때 당시가 사실상 90년이죠.
그때 전셋값이 한 20% 이상 올랐거든요.
그래서 이번에도 아마 집주인들이 오르기 전에 한꺼번에 인상하려는 그런 경향들이 나타나고요.
저는 시장에 대해서 이렇게 인위적으로 불이익을 주는 것보다는, 집주인을 어떻게 보면 약간 괴롭힌다고 봐야 되나요.
집주인에게 불이익을 주는 것보다는 뭔가 인센티브를 주는 게 낫지 않을까 이런 생각을 하고 있습니다.
그러면 전세로 임대료를 놓을 경우에 여러 가지 재산세라든지 양도소득세, 소득세 이런 부분에 대해서 감면을 해 주는 그런 정책이 필요하다는 생각이 들고요.
그리고 지금 우리나라의 공공임대주택이 거의 월세지요.
그런데 전세로 좀 많이 공급을 해 보는 게 어떻겠느냐.
아파트 같은 경우에 짓는 데 1억 가까이 들거든요.
도심 같은 데는 소형 다가구 주택 같은 걸 매입을 하든지 장기임대를 해서 이걸 좀 전세로 공급을 한다면 빠른 월세화 속도를 어떻게 보면 늦추는 완충역할을 어느 정도 해 줄 수 있지 않을까, 이렇게 생각해 보고 있습니다.
[앵커]
그동안 말씀해 주신 부분들이 어떻게 보면 시도가 안 됐던 부분인 것 같아요.
집을 사는데 있어서 금리를 낮춘다는 형식으로 집을 살 때 어떤 이익을 줬지만 집을 이미 가지고 있는 사람들한테 전세로 주는 사람들한테 인센티브를 주는 이 부분에 대해서는 아직 실행이 안 됐던 것 같은데 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
앞서 박원갑 위원님께서 말씀하신 대로 전세제도라는 것이 우리나라에 있는 특수하게 있는 임대차 시장의 형태인데 과거 투기시대 산물이다라는 얘기도 있을 정도로 어떤 레버지리 효과를 기대하고 집주인에게 유리한 그런 사금융의 형태의 띠고 있었죠.
그런 것들을 감안하면 정부에서도 그렇고 전세보다는 월세로 자연스럽게 선순환을 유도하면서 그것에 대한 임대소득이나 이런 것들을 과세할 수 있는 부분들에 대해서도 고민을 하고 있는 것으로 보여지고요.
또 어차피 시대적으로, 시기적으로 전세가 종말을 고하고 월세로 가는 흐름이라면 오히려 월세 사는 사람에게 유리한 공제혜택 등을 더 확대할 필요가 있다고 봅니다.
[앵커]
시간은 많지 않은데요.
두 분께 짧게 질문을 드리겠습니다.
지금 집을 사야 할까요, 미뤄야 할까요.
[인터뷰]
일단 신규쪽은 저는 그렇게 권해 드리고 싶지 않습니다.
그리고 집을 처음 사시려는 분들은 전세난을 피해서 작은 집이라도 장만하겠다, 그런 생각을 하시는데요.
소형주택들은 생각보다 많이 올랐습니다.
오히려 역설적으로 신고점을 경신할 정도로 가격이 많이 올라서 신규로 사시는 거는 좀 느긋하게 하셔도 괜찮겠다는 생각이 들고요.
다만 집을 이렇게 바꾸는 분들 계시죠.
교체수요 이런 얘기는 많이 하는데요.
이런 경우라면 지금이 거래가 좀 될 때 무난하지 않느냐, 이렇게 보고 있고요.
[앵커]
리스크가 적은 부분 아니겠습니까?
은행에 빌리는 게 아닌 형식일 테니까요.
[인터뷰]
그래서 저는 꼭 말씀드리고 싶은 게 지금 부동산 시장은 여러 가지 인구구조라든지 이런 걸 감안해 보면 저성장 국면이기 때문에 굳이 그렇게 집값이 갑자기 오를 가능성은 낮다고 봅니다.
그래서 조금 시간을 갖고 천천히 집을 사셔도 늦지 않다.
이런 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
김 전문위원님께서는 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
무주택분들의 경우에는 아직까지 내년에 청약제도가 바뀌게 되면 무주택인 분들은 사실 많이 불리해지는 부분이 많이 있습니다.
그렇기 때문에 무주택인 세입자분들 중에서는 연내에 좀 신규분양물량 중에서는 신규분양인 경우에 주변 시세보다 저렴하다면 충분히 경쟁력이 있다고 판단하기 때문에요 그런 곳들을 중심으로 해서 경쟁력 있는 곳을 판단을 해서 접근하는 것이 좋겠다는 생각입니다.
[앵커]
알겠습니다.
짧은 시간이지만 전세가부터 해서 전체적인 부동산시장의 흐름까지 짚어봤습니다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 김은경 삼성증권 부동산 전문위원과 함께 이야기 나누어봤습니다.
고맙습니다.
[인터뷰]
고맙습니다.
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가파르게 치솟는 전세가로 고민하는 세입자들이 많습니다.
9·1 부동산 대책이 발표된 지 두 달이 다 돼가지만 전세난은 여전합니다.
여기에 초저금리 기조가 이어짐에 따라 전세값 상승에 대한 우려는 더욱 커지고 있습니다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 김은경 삼성증권 부동산 전문위원 모시고 자세한 내용 짚어보겠습니다.
안녕하십니까?
[인터뷰]
안녕하십니까?
[앵커]
우선 전세값 상승에 대해서 정말 많은 걱정과 불만의 목소리가 높은 게 사실인데요.
우리 시민들의 이야기 한번 들어보고 이야기를 나누어보도록 하겠습니다.
[인터뷰]
"고민이 많죠, 여기저기 알아보고, 지방도 알아보고, 경기도 쪽도 알아보고..."
[인터뷰]
"지금 (전셋)집 구하기가 너무 힘들고요. 그리고 너무 올라서 옮기는 것도 너무 힘들고..."
[인터뷰]
"내년에 저희가 재계약을 해야 하는데 저희가 들어왔을 때보다 훨씬 많이 전셋값이 올라서 이럴 거면 집을 좀 사는 게 어떻겠냐..."
[앵커]
함께 보셨는데요.
남얘기 같지 않습니다.
저도 지금 이사를 두 번 연속, 도시를 옮겨가면서 살고 있는 입장인데 일단 가을 이사철이 이제 막 지났습니다.
숨쉴 틈이 있을 거라고 봐야 될 것 같은데요.
최근 상황 어떻습니까?
[인터뷰]
전반적으로 매매는 오름세가 한풀 꺾인 것 같습니다.
한 부동산 정보업체 조사를 보면 지난주 서울 아파트 매매가격이 14주 만에 상승세가 멈춘 것으로 나타났습니다.
말씀하신 것처럼 가을 이사철은 마무리 됐고, 그리고 금융시장이 불안하면서 그리고 단기간 가격이 많이 올랐다는 인식이 퍼지면서 매수세가 약간 주춤한 모양새라고 보시면 될 것 같고요.
전세 가격은 그렇지만 계속해서 지금 고공비행을 하고 있습니다.
가을 이사철이 끝나기는 했지만 또 내년에 이사갈 사람들이 지금 구하는 이런 모양새들.
말하자면 전세시장이 전반적으로 불안한 모습들이 계속되면서 전세시장은 계속해서 지금 상승세가 이어지고 있는 상황입니다.
[앵커]
전세값 상승, 말씀해 주셨고요.
잠시 그래픽이 나오기도 했는데요.
조금 더 그래픽을 보면서 자세히 정리해 보도록 하겠습니다.
전국의 아파트 전세 가격. 5월 12일 조사한 이후 24주 연속 지금 오름세라는 걸 볼 수가 있고요.
서울도 19조 연속 상승을 했습니다.
오름폭을 좀 살펴볼 필요가 있을 것 같은데요.
지난 13일 조사에서 전국 아파트 전세가, 전주 대비 0. 15% 상승했습니다.
한 주가 지난 뒤에 조사를 했습니다.
20일 조사에서 0. 12%가 올라서 상승폭은 둔화된 모습이었습니다.
서울 아파트 보시죠.
전세가 역시 0. 13%에서 소폭이지만 0. 12%로 역시 오름폭은 조금 주춤하는 모습이었습니다.
정리를 하자면 전세값 상승 추세는 여전한데 폭은 둔화되는 모습입니다.
어쨌든 전셋값이 오르는 이유가 어디 있는지 궁금한데요.
어떻게 정리할 수 있을까요?
[인터뷰]
일단은 절대적으로 전세 매물 물량 자체가 많이 부족한 상황이라고 할 수 있습니다.
매물 품귀다, 또 씨가 말랐다 이런 말 많이 들으셨을 텐데요.
공급량이 지금 수요량을 따라가지 못하고 있는 그런 상황이라고 볼 수 있습니다.
전체적으로 보면 일단 입주물량이 연평균 봤을 때 과거 30여 만 가구 정도 안팎에 형성됐던 것이 2012년부터 2013년까지 연평균 18만 가구에서 19만 가구 정도로 급격하게 줄었고요.
올해도 지금 한 25만여 가구 정도가 예정이 되어 있지만 여전히 부족한 그런 실정입니다.
더군다나 저금리 기조가 계속되면서 집주인들의 입장에서 월세로 전환하는 이런 사례들이 굉장히 많아지고 있습니다.
전체 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 2011년에 한 34% 정도에서 이제 40%를 넘어서는 그런 상황이 되고 있습니다.
아무래도 시장에서 순수 전세물량이 급격하게 줄어들고 있다 보니까 가격이 올라갈 수밖에 없는 그런 상황입니다.
[앵커]
그러니까 일단 집주인들이 전세로 많이 안 내놓는 게, 월세로 바꾸려는 게 주원인인 것 같은데 일단 더 우려되는 건 지금 강남에 재건축 규제가 풀리면서 한 2만 가구 정도가 재건축에 들어갈 것으로 추정되고 있습니다.
강남에서 재건축을 한 가정들이 또 전세로 들어가려고 하고요.
그러면 그게 차근차근 또 퍼져나갈 수 있는 게 문제가 될 수 있지 않을까요.
가중치가 더 붙을 수 있는 거 아닙니까, 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
그렇습니다.
지금 전세가 계속해서 공급되지 않고 있는 상황에서 재건축 새로운 수요가 생기면 시장에 병목현상이 더 가중될 수밖에 없는 그런 측면이 있는 것 같고요.
기존 재건축이 사실은 세입자분들이 상대적으로 저가 소형 이쪽에 더 가깝죠.
그런데 기존 거주지에서 그렇게 벗어나지 않으려면 그런 경향들이 있다고 보면 아무래도 강남 주변지역이 내년 시장에, 전세시장에 다소 불안한 측면이 있는 것 같고요.
그리고 서울 지역에 내년에 또 입주물량이 그렇게 많지 않습니다.
한 2만 가구 정도가 되는데요.
올해 3만 7000가구 정도를 감안해 보면 한 45% 정도 줍니다.
그리고 내년에는 또 이사가 상대적으로 많다는 홀수해거든요.
그래서 글로벌 금융위기 이후에 지금 홀수 해의 전셋값이 많이 오르는 패턴이 나타나서 아무래도 이런 주택의 월세화 경향도 강하게 나타나고 있기 때문에 내년에 전세시장은 다소 불안하게 보고 있는 게 대체적인 시각인 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요.
일단 수요와 공급의 원칙에 의해서 집을 찾는 사람은 많은데 없다면 오르는 게 당연한 이치인 것 같은데 지금 정리한 대로 본다면 공급물량이 계속 줄어들 수밖에 없는 조건인데요.
좀 근본적인 얘기가 될 수도 있는데 전세자금 대출금리가 낮아지다 보니까 , 전세자금을 많이 빌리다보니까 아무래도 전세값을 올렸다, 이런 지적도 있습니다.
어떻게 보시는지요?
[인터뷰]
일단 전세대출금리가 낮다보니까 이제 오르는 전세금에 대해서는 충당분을 대출을 이용해서 좀더 지켜보자는 수요가 많은 것은 사실입니다.
하지만 거꾸로 생각을 해 보면 만약에 집값이 상승하는 구조였다면 주택담보대출금리가 더 높았더라도 오히려 집을 샀을 겁니다.
그런데 현재의 경우에는 집을 샀을 때 기대이익보다는 오히려 집값이 떨어질 수도 있다는 불안감이나 두려움이 여전히 공존하고 있는 그런 상황이기 때문에 같은 대출금리라고 하더라도 매매를 택하기보다는 전세를 택하는 수요가 여전히 많은 것이고요.
실제로 정부가 DTI나 LTV규제를, 대출규제를 완화해 주고 실제로 시장금리가 떨어지고 있기 때문에 대출금리도 낮아지는 데도 불구하고 여러 가지 사실 집값을 또 부양하면서 집에 매매전환으로 유도하려는 이런 측면이 많음에도 불구하고 실제로 수요자들은 좀더 신중하게 시장을 바라보면서 매매를 택하지 않고 전세를 택하고 있는 거죠.
[앵커]
신중하다고 말씀해 주셨는데 이 정도 되면 9. 1부동산대책이 나온 지가 벌써 두 달이 다 지나갑니다.
이 정도면 신중이라고 표현할 수 있는 걸 뛰어넘어서요.
이렇게 얘기하더라고요.
약발이 안 받는 거 아니냐고 얘기를 하는데 어떻게 보시는지요?
[인터뷰]
전반적으로 우리나라의 주택시장의 수요가 그렇게 탄탄하지는 않습니다.
지금 우리나라 주택시장의 가장 큰 축이라고 할 수 있는 베이비부머들이 본격적으로 은퇴를 하고 또 30대들이 구매력이 되지 않죠.
이런 여러 가지를 감안해 보면 정부 입장에서는 어쨌든 간에 이런 줄어든 수요에 맞게끔 공급을 줄이겠다, 그렇게 발표를 하지 않았습니까?
그런데 막상 또 분양이 많이 되다 보니까 이게 어떻게 보면 매매시장까지 크게 연결을 시켜주지 못하는 그런 측면이 있는 것 같고요.
그래서 지금 이런 전반적인 추세로 본다면 9. 1대책의 약발은 거의 아마 마무리되지 않았느냐, 이렇게 보고 있고요.
아마 이게 계속해서 이어지기 위해서는 실수요자들이 어느 정도 시장에 참여하느냐 이에 따라서 달라질 텐데요.
아무래도 실수요자들이 가을 이사철이 끝나고 또 우리 김은경 전문위원님이 말씀하신 것처럼 집값 상승에 대한 기대심리가 크지 않기 때문에 아마도 이게 본격적인 회복세라고 하기에는 여전히 지금 주택시장은 취약한 구조다.
이렇게 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
기초 정보를 질문드리고 싶은데요.
일단 저금리 기조가 이어지면 사실 예전 같으면 돈을 빌려서 집을 샀었잖아요.
보통 저금리 기조가 이어지면 부동산에 어떤 영향을 끼칩니까?
[인터뷰]
일반적으로는 호재지요.
그래서 금리와 부동산 가격은 반비례한다는 얘기를 하는 거거든요.
시장이 투자에 대한 기대심리가 컸을 때는 이게 금리가 낮아지면 금융비용이 낮아지는 거니까 어떻게 보면 보유비용이 낮아지는 거고 이게 수익률이 올라가기 때문에 가격 자체는 상승압력을 받게 되죠.
그런데 상품에 따라서 민감도가 다를 수가 있거든요.
지금 말씀하신 것처럼 예컨대 이자가 좀 낮아진다고 해서 덜컥 집 사는 사람들은 그렇게 많지 않을 것 같고요.
오히려 전세 시장에 영향을 더 많이 주게 되죠.
그리고 아마 상가 시장 같은 데 이런 수익형 부동산 쪽에 훨씬 영향을 더 많이 주는 구조가 되지 않느냐.
특히 전세 시장 같은 경우에는 굉장히 민감한 상황입니다.
지금 월세로 돌리면, 말하자면 월세전환율이라고 하는데 그게 한 6% 정도 되거든요.
[앵커]
이자보다 훨씬 높군요.
[인터뷰]
그러면 1년 정기예금 금리가 2% 정도 된다고 보면 되거든요.
그러면 한 2, 3배 정도 수익이 더 높다고 본다면 아무래도 집주인 입장에서는 어떻게든지간에 전세를 월세로 돌린다, 이런 경향성이 나타나고 있는데요.
실제로 잠실 같은 데를 제가 여쭤보니까 재계약의 한 30에서 50%가 월세로 돌아간다고 합니다.
그러니까 이처럼 빠른 월세화 속도가 결국 전세 공급을 줄이는 거겠죠. 이게 결국 전세 시장 불안에 굉장히 큰 원인이 되고 있는 상황입니다.
[앵커]
정리를 해야 될 것 같습니다.
일단 수요와 공급의 차원에서 일단 수요는 많고 공급은 적어요.
공급이 적어지는 이유는 앞으로 분양물량도 줄어드는 부분도 있겠지만 집을 가진 사람들이 전세를 안 내준다는 거예요.
말씀하신 것처럼 월세로 돌린다는 건데 어떻게 보면 그 심리가 이런 게 기본이 되고 여기서 시작되는 물량난이 있는 것인데요.
문제는 수급 불균형.
과연 얼마나 진행될까라는 부분입니다.
계속 진행될까요, 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
일단 당분간 저금리 기조가 이렇게 유지된다고 본다면 집주인의 입장에서 사실 월세를 더 늘리면 늘렸지 줄일 가능성이 적게 되고요.
이런 추세는 사실 좀 계속될 수밖에 없는 구조라고 볼 수가 있습니다.
앞서 말씀하신 것처럼 집주인의 입장에서는 월세의 이율이 훨씬 높다보니까 전세보다는 월세로 전환하는 속도가 더 빠르고요.
또 과거에 비해서 집을 샀을 때 어떤 레버리지 효과를 기대할 수 있는 시장이 아니다 보니까 자금여력이 충분히 있는 집주인들의 경우에도 전세를 끼고 집을 더 사는 사례가 지금 적어지고 있죠.
한 채만 있으면 된다고 해서 추가로 집을 사지 않고 있기 때문에 자급여력이 있는 분들조차 그렇다 보니까 실제로 임대시장에서 출시되는 전세매물 자체가 더 줄어들 수밖에 없는 구조이고요.
반면에 세입자의 입장에서 본다면 전세가 사실 가장 유리한 주거 형태가 되고 있습니다.
전세자금 대출을 한 3%대에 받더라도 월세보다는 오히려 오른 충당금을 전세자금 대출을 받아서 충당하는 것이 오히려 더 유리하고요.
또한 매월 현금으로 지출되는 월세는 굉장히 서민들에게 부담이 될 수밖에 없습니다.
또 집값이, 만약에 집을 사게 되는 경우도 생각을 해 본다면 집값이 떨어질 경우에 어떤 하방리스크를 오히려 전세는 보호해 줄 수 있는 원금을 그대로 찾을 수가 있으니까요.
그런 점에서 본다면 세입자의 입장에서 사실 또 가장 유리한 주거 형태가 전세일 수밖에 없다 보니까 결국 세입자는 전세가 유리하고, 집주인은 월세가 유리하다면 이런 상황이 팽팽하게 유지되는 한 당분간 좀 전세 가격이 오를 수밖에 없는 것이죠.
[인터뷰]
그런데 장기적으로 보면 전세는 종말쪽으로 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
전세는 더 이상 망하지 않을 것이다.
[인터뷰]
전세가 존립하기 위한 가장 큰 조건이 고금리의 고성장이라는 얘기를 하거든요.
고성장이라면 집값이 크게 오르는 거죠.
[앵커]
내가 집을 사도 집값이 오르기 때문에 사는 거잖아요.
[인터뷰]
충분히 보상을 받았죠.
이런 저성장 국면으로 본격적으로 접어들었다면 집주인은 어떻게 해서든지 월세로 바꿀 텐데 문제는 이게 월세로 넘어가는 주택이 주로 보증금 상환이 유리한, 쉬운 소형저가주택에서 이렇게 월세화가 빠르게 진행되고 있다는 게 문제겠죠.
[앵커]
단순히 본다면 이렇게 되면 월세가 많아지는 거고요.
집을 사야 하는 3, 40대들이 일단 월세로 돈이 많이 들어가게 되면 결국은 소비가 위축되고, 경기부양이 안 되는 이런 돌고 도는 나쁜 그런 순환 아니겠습니까?
[인터뷰]
그런 악순환이 반복될 수밖에 없는데요.
사실상 전세가 불안하기는 하죠.
그런데 이게 내 집 마련으로 가는 일종의 징검다리 역할을 해 왔던 거고요.
또 미래를 저축하는 그런 강제 저축 기능, 여러 가지 그런 긍정적인 측면이 있었는데요.
이게 전세가 이런 완충기능을 잃어버리게 되면 사회가 약간 불안해지는 그런 측면도 있지 않을까, 걱정을 하고 있습니다.
[앵커]
그러면 어떤 해법이 있을까요?
지금 정부에서 나오는 이야기는 전세임대차보호 기간을 2년에서 3년으로 늘리겠다, 이런 방안이 검토되고 있어요.
주변에서 이 뉴스를 보고 기대하는 분 많았습니다.
어떻게 보시는지, 이게 해법이 될 수 있을지 먼저 김은경 전문위원님께 질문을 드리겠습니다.
[인터뷰]
사실 3년으로 연장이 된다면 세입자 입장에서는 굉장히 유리한 부분이겠죠.
그런 부분이겠죠.
하지만 역으로 생각해 보면 집주인의 입장에서는 3년이나 자금이 묶인다는 위험한 그런 억울한 그런 부분도 있게 되고요.
과거의 사례도 보게 되면 과거의 주택임대차보호법이 개정됐던 89년 당시를 보게 되면 1년에서 2년으로 늘어날 당시에 89년과 90년에 전세가격이 20%나 넘게 급등했던 그런 전례가 있었습니다.
어쨌든 집주인의 입장에서는 앞으로 장기간 자금이 묶이게 되기 때문에 그것에 대한 위험부담을 미리 전가를 해서 전세가격을 올리거나 또는 아예 전세 대신 월세로 택해서 월세 전환 속도가 오히려 더 빨라지는 그런 일이 일어 날 수가 있기 때문에 단기적으로 본다면 전세가격이 오히려 더 급등할 위험성이 있다고 보입니다.
[앵커]
박 위원님 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
저도 거기에 대해서는 생각이 비슷하고요.
어쨌든 만약에 3년으로 갈 경우에는 한 번은 파동이 있을 수밖에 없습니다.
실제로 아까 우리 김 위원님 말씀하셨는데 그때 주택임대차보호법이 개정이 되면서 임대기간이 1년에서 2년으로 갔을 그때 당시가 사실상 90년이죠.
그때 전셋값이 한 20% 이상 올랐거든요.
그래서 이번에도 아마 집주인들이 오르기 전에 한꺼번에 인상하려는 그런 경향들이 나타나고요.
저는 시장에 대해서 이렇게 인위적으로 불이익을 주는 것보다는, 집주인을 어떻게 보면 약간 괴롭힌다고 봐야 되나요.
집주인에게 불이익을 주는 것보다는 뭔가 인센티브를 주는 게 낫지 않을까 이런 생각을 하고 있습니다.
그러면 전세로 임대료를 놓을 경우에 여러 가지 재산세라든지 양도소득세, 소득세 이런 부분에 대해서 감면을 해 주는 그런 정책이 필요하다는 생각이 들고요.
그리고 지금 우리나라의 공공임대주택이 거의 월세지요.
그런데 전세로 좀 많이 공급을 해 보는 게 어떻겠느냐.
아파트 같은 경우에 짓는 데 1억 가까이 들거든요.
도심 같은 데는 소형 다가구 주택 같은 걸 매입을 하든지 장기임대를 해서 이걸 좀 전세로 공급을 한다면 빠른 월세화 속도를 어떻게 보면 늦추는 완충역할을 어느 정도 해 줄 수 있지 않을까, 이렇게 생각해 보고 있습니다.
[앵커]
그동안 말씀해 주신 부분들이 어떻게 보면 시도가 안 됐던 부분인 것 같아요.
집을 사는데 있어서 금리를 낮춘다는 형식으로 집을 살 때 어떤 이익을 줬지만 집을 이미 가지고 있는 사람들한테 전세로 주는 사람들한테 인센티브를 주는 이 부분에 대해서는 아직 실행이 안 됐던 것 같은데 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
앞서 박원갑 위원님께서 말씀하신 대로 전세제도라는 것이 우리나라에 있는 특수하게 있는 임대차 시장의 형태인데 과거 투기시대 산물이다라는 얘기도 있을 정도로 어떤 레버지리 효과를 기대하고 집주인에게 유리한 그런 사금융의 형태의 띠고 있었죠.
그런 것들을 감안하면 정부에서도 그렇고 전세보다는 월세로 자연스럽게 선순환을 유도하면서 그것에 대한 임대소득이나 이런 것들을 과세할 수 있는 부분들에 대해서도 고민을 하고 있는 것으로 보여지고요.
또 어차피 시대적으로, 시기적으로 전세가 종말을 고하고 월세로 가는 흐름이라면 오히려 월세 사는 사람에게 유리한 공제혜택 등을 더 확대할 필요가 있다고 봅니다.
[앵커]
시간은 많지 않은데요.
두 분께 짧게 질문을 드리겠습니다.
지금 집을 사야 할까요, 미뤄야 할까요.
[인터뷰]
일단 신규쪽은 저는 그렇게 권해 드리고 싶지 않습니다.
그리고 집을 처음 사시려는 분들은 전세난을 피해서 작은 집이라도 장만하겠다, 그런 생각을 하시는데요.
소형주택들은 생각보다 많이 올랐습니다.
오히려 역설적으로 신고점을 경신할 정도로 가격이 많이 올라서 신규로 사시는 거는 좀 느긋하게 하셔도 괜찮겠다는 생각이 들고요.
다만 집을 이렇게 바꾸는 분들 계시죠.
교체수요 이런 얘기는 많이 하는데요.
이런 경우라면 지금이 거래가 좀 될 때 무난하지 않느냐, 이렇게 보고 있고요.
[앵커]
리스크가 적은 부분 아니겠습니까?
은행에 빌리는 게 아닌 형식일 테니까요.
[인터뷰]
그래서 저는 꼭 말씀드리고 싶은 게 지금 부동산 시장은 여러 가지 인구구조라든지 이런 걸 감안해 보면 저성장 국면이기 때문에 굳이 그렇게 집값이 갑자기 오를 가능성은 낮다고 봅니다.
그래서 조금 시간을 갖고 천천히 집을 사셔도 늦지 않다.
이런 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
김 전문위원님께서는 어떻게 보십니까?
[인터뷰]
무주택분들의 경우에는 아직까지 내년에 청약제도가 바뀌게 되면 무주택인 분들은 사실 많이 불리해지는 부분이 많이 있습니다.
그렇기 때문에 무주택인 세입자분들 중에서는 연내에 좀 신규분양물량 중에서는 신규분양인 경우에 주변 시세보다 저렴하다면 충분히 경쟁력이 있다고 판단하기 때문에요 그런 곳들을 중심으로 해서 경쟁력 있는 곳을 판단을 해서 접근하는 것이 좋겠다는 생각입니다.
[앵커]
알겠습니다.
짧은 시간이지만 전세가부터 해서 전체적인 부동산시장의 흐름까지 짚어봤습니다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 김은경 삼성증권 부동산 전문위원과 함께 이야기 나누어봤습니다.
고맙습니다.
[인터뷰]
고맙습니다.
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