아파트 팔아서 현금으로 주는 게 이득? 사망 전 자녀에게 미리 재산 증여하려면 이렇게

□ 방송일시 : 2025년 8월 29일 (금)
□ 진행 : 조인섭 변호사
□ 출연자 : 임경미 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조인섭 변호사(이하 조인섭) : 당신을 위한 law하우스, <조담소> 임경미 변호사와 함께 합니다. 안녕하세요?

◇ 임경미 변호사(이하 임경미) : 안녕하세요. 법무법인 신세계로의 임경미 변호사입니다.

◆ 조인섭 : 자... 오늘의 고민 사연은 어떤 내용일까요?

■ 사연자 : 제 인생을 돌아보면, 참 억척스럽게 살아온 것 같습니다. 40년 전, 남편과 결혼했을 때, 저희 재산이라곤 다 허물어져 가는 집 한 채가 전부였습니다. 남편은 직업도 일정치 않아, 고정 수입조차 없었죠. 남매를 낳고 아이들이 밥술이라도 뜨게 되자, 저는 지하철에서 껌 파는 일부터 여관 청소까지, 돈이 되는 일이라면 뭐든지 닥치는 대로 했습니다. 그러던 어느 날, 제가 청소하는 여관의 사장님이 빚 때문에 폐업을 하게 됐는데, 제 성실함을 믿는다면서 여관을 그냥 넘겨주셨습니다. 그 작은 여관을 발판 삼아 30년 동안 악착같이 절약하고 돈을 모은 끝에 강남에 아파트 두 채를 마련할 수 있었습니다. 최근에는 집 근처에 가게를 얻어 프랜차이즈 김밥집도 열었습니다. 주변에서는 다들 말렸지만, 남편과 함께 운영한 덕분에 지금은 큰 수익을 내며 잘되고 있습니다. 하지만 최근 남편의 건강이 나빠지면서, 이제는 저희 부부도 모든 걸 내려놓고 싶다는 생각이 들었습니다. 그래서 자식들 사이에 다툼이 생기기 전에 미리 재산을 증여하려고 합니다. 아들에게는, 지금 잘되는 김밥집을 물려주고 싶습니다. 그런데 가게를 증여할 경우, 서류상의 보증금 2천만 원만 증여액으로 보게 되는 건지, 아니면 영업 가치까지 포함되는 건지 궁금합니다. 아파트도 고민입니다. 그대로 증여하는 것이 나을지, 아니면 팔아서 현금으로 주는 것이 분쟁의 소지를 줄일지... 나중에라도 아이들 사이에 다툼이 생기지 않으려면 어떤 방법이 더 좋은지 알고 싶습니다.

◆ 조인섭 : 오늘은 상속에 관한 사연이었습니다. 이렇게, 노후를 맞이하면서 상속에 대해 고민하고 찾아오시는 분들이 많죠? 만약에 사연자분이 부동산을 자녀에게 증여했는데, 사연자분이 사망하기 전에 부동산을 팔아서 현금으로 만들었습니다. 그렇다면 나중에 유류분을 계산할 때 그 가치는 실제 판 금액으로 계산되나요? 아니면 사연자분 사망 당시의 부동산 시가로 계산되나요?

◇ 임경미 : 예를 들면, 사연자가 1억 상당의 부동산을 자녀 A, B 에게 각각 증여하고, 몇 년 뒤 사연자 생존시 A는 해당 부동산을 5억에 매도하고 이후 사연자가 사망한 경우, 부동산을 처분하지 아니한 B가 보유한 부동산 시가는 20억 원이 되었다고 가정해보면, A의 증여재산 가액은 매도한 가격 5억 원에 물가변동률을 반영한 금액인 반면, B의 증여재산 가액은 20억이 되는 것입니다. 즉 부동산을 이미 처분하였더라도 해당 부동산의‘상속개시시점’의 시가를 기준으로 유류분을 산정한 사례가 많았습니다. 이로 인하여 부동산을 처분하였음에도 이후의 가치상승분까지 수증자가 부담하게 되는 불합리한 결과가 발생하였습니다. 그런데 대법원 판례(대법원 2023. 5. 18.선고 2019다222867판결)는 상속인간의 실질적인 형평을 고려하여 부동산을 처분한 시점의 매매대금에 물가변동률을 반영한 가액을 기준으로 보아야 한다고 하여 좀 더 현실적인 계산 방법을 제시하였습니다.

◆ 조인섭 : 자녀들에게 재산을 증여할 때, 부동산을 그대로 주는 것과 팔아서 현금으로 주는 것 중 어떤 방법이 더 나을까요?

◇ 임경미 : 사실 사연자의 증여행위가 문제가 되는 것은 자녀들 간 유류분소송을 하는 경우입니다. 앞서 말했듯이 유류분액을 계산할 때, 현금을 증여한 경우에는 물가변동률을 반영하여 한국은행에서 매년 공개하는‘GDP 디플레이터’를 이용하여 계산을 하고 부동산 증여의 경우‘개별 부동산 가액’이 그 기준이 되기 때문에 현금증여와는 달리 어떤 부동산을 증여받았는지, 어느 시점에 가액이 평가되는지에 따라 값이 크게 달라질 수 있습니다. 앞서 설명한 것처럼 대법원이 현실적인 방법으로 판시하였기에 차이가 없을 수 있으나, 사실상 대한민국에서 물가변동률을 반영하여도 부동산 시세 상승을 따라갈 수 없기에 자녀에게 현금을 주어 부동산을 사게 하는 것이 현명한 방법인 것 같습니다.

◆ 조인섭 : 아들에게 김밥집을 증여하면, 보증금 2,000만 원 외에 가게의 영업 가치도 증여 재산에 포함되나요?

◇ 임경미 : 결론부터 말하자면, 가게를 아들에게 증여하게 되면 가게 보증금액 2,000만 원뿐이 아니라 가게의 가치인 권리금도 증여한 것으로 산정됩니다. 쉽게 말하면 권리금이나 영업 가치도 산정하여 증여액에 포함하여야 합니다. 이러한 사안의 경우 판례는 증여금액은 가게 보증금 만이 아니라 가게의 권리금, 영업 가치에 대한 감정을 하여 그 감정가액도 증여재산으로 평가하였습니다.

◆ 조인섭 : 사연자분은 아들에게 더 많은 재산을 물려고 싶어 하는데요. 아파트를 팔아서 아들과 손자에게 현금을 나눠서 증여하려고 하는데, 이 경우 딸이 손자 몫까지 자신의 유류분이라며 돌려달라고 할 수 있나요?

◇ 임경미 : 우선 민법은 상속인이 아닌 제3자가 피상속인으로부터 증여를 받은 경우 피상속인 사망 1년 이내 증여재산에 대하여 유류분반환을 구할 수 있습니다. 따라서 사연자님의 딸이 자신의 유류분 부족액이 생기면 손자에게 이루어진 증여를 문제 삼을 수 있는 것은 당연한데 만약 손자에게 한 증여의 경우 아들에게 한 것과 다름이 없다고 보여지는 경우에는 상속인인 아들의 특별수익, 즉 아들에게 증여한 것으로 보아서 딸이 바로 아들에게 유류분 반환청구를 할 수 있습니다. 판례는 증여나 유증의 경우 증여나 유증 된 물건의 가치, 성질, 수증자와 관계된 상속인이 실제 받은 이익 등을 고려하여 실질적으로 피상속인으로부터 상속인에게 직접 증여된 것과 다르지 않다고 인정되는 경우에는 상속인의 직계비속에게 이루어진 증여나 유증도 특별수익으로써 이를 고려할 수 있다고 하였습니다. 따라서 손자에게 증여하는 금액이 상당한 금액이라면 문제가 될 수 있을 것입니다.

◆ 조인섭 : 지금까지 상담 내용을 정리해 보자면... 증여받은 부동산을 미리 처분했다면 유류분은 사망 당시의 시가가 아닌, 실제 처분한 금액에 물가변동률을 반영하여 계산합니다. 한국에서는 부동산 가격 상승률이 물가상승률보다 높기 때문에 자녀에게 부동산을 직접 증여하는 것보다
현금으로 증여하는 것이 유류분 분쟁에서 유리할 수 있습니다. 가게를 증여할 경우, 단순한 보증금 2,000만 원뿐만 아니라 법원 감정을 통해 평가된 권리금과 영업 가치까지 모두 증여 재산에 포함됩니다. 손자에게 거액을 증여하더라도, 법원은 이를 실질적으로 아들에게 증여한 ‘특별수익’으로 보기 때문에 딸이 아들을 상대로 유류분 반환을 청구할 수 있습니다. 지금까지 법무법인 신세계로의 임경미 변호사와 함께 했습니다.

◇ 임경미 : 감사합니다.

YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)