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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 16일 (수요일)
■ 대담 : 김인만부동산경제연구소 김인만 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 부동산 소식 짚어보도록 하겠습니다. 오늘은 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장과 함께하도록 하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김인만부동산경제연구소 김인만 소장(이하 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : SGI 서울보증 시스템 이거 몰랐는데 벌써 사흘째 먹통이라고요? 이거 어떡합니까?
◇ 김인만 : 그러게요. 이거 어떻게 해야 되죠?
◆ 조태현 : SGI 서울보증 시스템 모르시는 분들도 있을 것 같은데 뭐하는 데입니까?
◇ 김인만 : 이게 하는 일이 굉장히 많습니다. 보증보험 회사인데 우리가 HUG만 생각하는데 SGI도 있습니다. 전세금 불안하게 되면 보증보험도 가입하게 되고요. 전세 대출받을 때도 보증을 해 줘야 되잖아요. 그 은행한테 보증을 해주는 업무들도 하고 있고 휴대폰 할부 개통할 때도 보증을 해 줍니다. 우리 생활 곳곳에 많은 영향을 미치는 아주 중요한 회사인데 저도 이렇게 오래 먹통이 될 줄은 몰랐네요. 이게 랜섬웨어 공격을 받았다고 하는데 랜섬웨어 공격은 저도 은행 쪽에도 확인을 해보면 계속 공격은 들어온다고 합니다. 수없이 공격을 하고 막는 과정인데 결국에는 이게 뚫렸다는 얘기는 보안에 돈을 많이 투자하지 않지 않았나, 라는 생각밖에는 안 듭니다.
◆ 조태현 : 여기 상장사이긴 하지만 최대 주주가 예보니까 예금보험공사니까 어느 정도 한계는 있었을 것 같아요.
◇ 김인만 : 그럼에도 불구하고 수많은 공격은 계속 진행 중이다. 그래서 앞으로도 다른 기업들도 이런 유사 사례들이 많이 발생할 수 있잖아요. SK도 해킹에 뚫렸기 때문에 결국에는 돈을 더 많이 투입을 해서 방어막을 더 두툼하게 하는 방법밖에는 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 제가 그분들 편드는 건 아닌데 작정하고 들어오면은 못 막는 것 같아요.
◇ 김인만 : 그럼에도 불구하고 저 같은 사람은 뚫려도 됩니다. 그냥 개인적으로 데이터 날리면 되는데 은행이나 이런 업무를 하는 곳들은 뚫리면 우리 서민들이 너무나 큰 피해를 받으니까 어떻게든 안 뚫리려고 보호막을 3중으로 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 본격적인 이야기에 들어가서요. 6·27 대출 규제가 나온 지 벌써 3주가량이 됐습니다. 그동안 분위기를 보면 서울에서 한참 핫 했던 지역들 그런 곳은 많이 가라앉은 것 같은 분위기는 있는 것 같아요. 어떻습니까?
◇ 김인만 : 다행이죠. 저는 천만 다행이라고 생각하는데 안 가라앉으면 도대체 어떤 일이 발생할까에 대해서 상상하기도 싫은데요. 일단 미쳐도 너무 미쳤습니다. 6월 서울 아파트 보게 되면 우리 이번에 6·27 대책이 초강력 대출 규제가 나왔는데요. 6·27 대책이 나온 직접적인 배경 이 두 지역이잖아요. 성동구, 마포구. 이 두 지역이 문제거든요. 강남 3구, 용산구는 원래 말 안 듣는 우리 표현이 그렇습니다만 ‘말 안 듣는 개’라고 생각합니다. 그래서 아무리 잘해줘도 기분 나쁘면 물 수도 있는 자본주의 경제의 그런 강한 개인데 성동구가 6월 3주 차에 0.99%까지 올라갔거든요. 마포가 0.98% 이걸 연간으로 환산하게 되면 한 52% 정도 그러니까 10억,15억 올라가는 속도로 올랐기 때문에 정부 입장에서는 단속할 수밖에 없죠. 시속 200kg로 과속을 하다 보니 람보르기니가 강남을 람보르기니라고 한다면 얘는 G80인데 200km로 달리니까 이거는 이 문제가 돼도 너무 문제라고 생각을 한 것 같고요.
◆ 조태현 : 과속을 하면 교통사고가 나죠.
◇ 김인만 : 네 그래도 다행히 내려왔다면 성동구가 7월 1주차 통계를 보게 되면 좀 내려왔습니다. 0.7%까지 내려왔고요. 마포구는 0.6%까지 내려왔고 서울 전체적으로는 0.43%에서 0.29%까지 내려왔으니까 추세 흐름을 보면 더 내려갈 것 같습니다. 내려오는 중입니다. 그래서 속도가 급브레이크를 잡을 수는 없잖아요. 고속도로에서 급브레이크 잡으면 사고 나니까 서서히 감속을 해야 되기 때문에 지금 서서히 줄어들고 있고요. 7월 2주,3주,4주 8월까지 넘어가게 되면 제 생각으로는 평균은 한 0.1% 마포, 성동도 한 0.2% 까지는 충분히 내려올 수 있기 때문에 일단 급한 불은 껐다 단속을 해 가지고 일단 잡는 데는 성공했는데 얘가 계속 멈춰 있을지 다음에 어떻게 될지는 후속 대책도 좀 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 근데 여기서 저는 두 가지 우려되는 부분이 있어요. 하나는 서울 0.2%, 성동구 0.7%, 마포구 0.6% 이거는 객관적으로 봤을 때 대단히 높은 수준이 아직 유지가 되고 있잖아요.
◇ 김인만 : 여전히 높습니다. 여전히 달리고는 있습니다.
◆ 조태현 : 그게 잘 가라앉을 수 있을지가 하나가 불안한 점이고요. 두 번째는 금천이나 관악이나 구로나 나머지 외곽 지역이라든지 이런 쪽으로 풍선 효과가 나오고 있다는 점 이거 두 가지가 걱정이 되거든요. 소장님 어떻게 보세요?
◇ 김인만 : 둘 다 걱정되죠. 이게 속도 단속을 한 번 해가지고 앞으로 나 절대 과속 안 할게요. 음주운전도 안 할게요, 라고 한다고 해도 하는 사람은 계속하더라고요. 그러면 이번에도 과연 멈출 수 있을까라고 본다면 대출 규제가 강력하긴 했는데요. 생각해 보면 666이잖아요. 6억까지 담보 대출받고 6개월 내에 기존 집을 팔아야 되고 6개월 내에 내가 전입신고를 해야 되는데 생각해 보면 충분히 가능하거든요. 6억 이상 대출받는 게 얼마나 힘듭니까? 부부가 YTN 다녀도 쉽지 않은 일인데 그러니까 일반적으로는 강남 쪽 아니면 6억 이상 대출받기 쉽지 않고요. 제가 마포에 가서도 현장 부동산 사장님한테 물어보니까 실제로 6억 이상 대출받는 사람이 많지는 않았답니다. 자기 자본을 가지고 일정 부분 한 5억~6억 정도로 대출을 받았고 영끌 하시는 분들, 소위 말해서 6억 이상 받는 분들이 아주 많지는 않았기 때문에 그러면 이들 지역을 제외하면 충분히 다들 그냥 가능한 불편해도 입주하면 되니까 지금은 눈치를 보고 있는데요. 매수자들은 이게 왜 떨어지나 ‘기다려 봐야 돼?’라고 해서 지금 발을 빼고 있고 집주인들은 굳이 내가 금요일로 왜 팔아야 돼 기다려 볼래, 라고 해서 서로 기다리는 상황이니까 거래량은 떨어지고 상승률은 떨어지는데 나 빨리 팔아야겠다라는 마음 그러면 가격이 떨어질 수도 있고요. 매수자들이 빨리 사야겠다고 하면 올라가는데 지금 둘 다 그런 상황은 아니니까 잠시 우리 권투 경기로 따지면 쉬는 시간 정도로 생각을 해야 될 것 같습니다. 완전히 경기가 끝난 건 아닌 것 같고요. 두 번째 걱정되는 건 풍선 효과인데 지금 풍선 효과가 아주 강하게 나타나지는 않습니다만 그래도 노도강 쪽의 거래량은 늘어났습니다. 그래서 사는 사람들은 왜냐하면 노도강이나 금관구나 경기, 인천 경기도도 과천과 분당을 빼버리면 6억 대출받을 일이 전혀 별로 없죠. 별로가 아니라 불가능합니다. 그래서 그럼에도 불구하고 투자 심리는 위축이 되더라고요. 인천 검단 신도시 제가 전화를 해보니까 검단은 가장 좋은 아파트가 8억이거든요. 전용 84㎡가 제일 좋은 게 그러면 지하철역에서 거리가 있는 아파트들은 6억,7억짜리 아파트들도 많이 있는데 그러면 한 3억,4억 정도가 일반적으로 대출을 받아 그러면 영향이 없음에도 불구하고 투자 심리가 위축이 되니까 매수 문의가 뚝 떨어졌다고 하더라고요. 그래서 심리적으로 영향을 받는데 이게 우리가 자녀들한테도 야단을 치면 처음에는 눈을 껌뻑껌뻑 대고 눈치를 보다가 이게 며칠이 지나니까 똑같아지더라고요. 그래서 똑같은 강도로 야단을 치면 씨알도 안 먹힙니다.
◆ 조태현 : 문재인 정부 때 우리가 경험했던 일이죠.
◇ 김인만 : 그래서 또 다른 강도로 아니면 다른 규제를 해야 되는 문제들이 생기기 때문에 심리 효과가 그렇게 오래 가지는 않고요. 실질 효과가 나오기 전까지는 아마 이런 지역들 외곽 지역들이 심리 효과가 제거가 되면 다시 거래량 늘어날 가능성은 충분히 있을 것 같고요. 정부가 어떤 후속 대책 준비하고 있잖아요. 급한 불은 껐다 브레이크 단속은 했는데 야 기다려 봐 우리가 이렇게 공급 대책을 준비하고 있고 2탄 준비하고 있으니까 이게 맛보기니까 기다려서 그게 충분히 공감할 수 있는 대책 내용들이 나온다면 이게 앞으로 좀 더 당분간은 더 안정이 될 수도 있고요. 이거 뭐야 이 정도 가지고 지금 맛보기라고 했어, 라는 반응이 나온다면 전혀 반대 방향으로 튈 수도 있기 때문에 후속 대책 잘 만들어야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 정밀하게 준비를 해 주셨으면 좋겠고요. 여기서 해명을 할 거는 저는 급여가 그렇게 많지 않습니다. 두 번째는 심리적인 영향을 말씀을 해 주셨는데 지금 올해 새 아파트 입주 물량이 10년 만에 최저 수준이다. 그러면 이것도 심리적으로는 불안 요인 아닙니까?
◇ 김인만 : 불안 요인이죠. 이게 6월에 갑자기 사람들이 막 너도 나도 빨리 사야 돼 지금 아니면 안 돼 우리가 갑자기 패닉바잉이 생긴 이유가 뜬금없이 토지 거래허가구역을 푼 것도 물론 영향입니다만 저는 많은 이유 중에 하나가 기준 금리가 내려간 것도 있습니다만 입주 물량 부족이 가장 큰 원인인 것 같습니다. 올해 입주 물량이 전국적으로 15% 정도 감소를 했고요. 그런데 서울은 올해가 한 60% 정도 늘었어요. 서울이 늘었는데 이게 뭐가 문제야, 라고 할 수도 있는데 서울이 작년이 줄었거든요. 작년이 서울이 한 2만 7천 호 정도 되다가 올해가 한 4만 7천 호 정도야 그 정도 나오는데 두 가지를 우리가 따져봐야 됩니다. 사람들이 생각하는 건 그게 올해는 좋아 그러면 앞으로는 이라고 할 때 내년부터 입주 물량이 반토막이 나거든요. 그래서 이게 한 2028년~2029년까지 갑니다. 입주 물량은 3년 전에 착공 물량이거든요. 착공 물량이 2023년에 뚝 떨어집니다. 2022년까지는 많았다가 2023년에 떨어진 게 3년,4년,5년 올해까지도 착공 물량이 적습니다. 내년에도 적을 겁니다. 그럼 그에 대한 불안한 마음을 잠재울 수 있는 뭔가가 나와 줘야 되는 부분이고요. 이게 부동산 R114가 발표한 자료인데 부동산 R114가 항상 서울시나 국토부 발표하고는 차이가 났거든요. 그런데 이번에는 균형을 맞췄습니다. 왜 맞췄냐면 서울시나 국토부에서 불렀습니다. 통계 표본이 다르니까 그러면 국토부나 서울시 입장에서는 청년 주택이라든지 공공주택들을 다 포함한 물량을 입주 물량이라고 하고 부동산 R114는 아니야 우리는 민간만 조사할래 사람들이 원하는 게 레미안, 힐스테이트, 자이 같은 아파트라고 해서 했는데 이게 차이가 나다 보니 사람들이 불안한 거죠. 뭐야 부동산 R114 자료를 보니까 너무 부족한 것처럼 보이죠.
◆ 조태현 : 이거 조율할 필요가 있기는 하겠다.
◇ 김인만 : 그래서 지금 균형을 맞춰서 늘어나긴 했는데 중요한 거는 내년부터 줄어드는 거는 기정사실이기 때문에 이 부족한 부분에 대한 답을 정부가 줘야 됩니다. 내년에 입주 물량 줄어들고 한 3,4년 계속 줄어드는데 그럼에도 불구하고 우리가 불안하지 않아야 될 이유를 제시를 해줘야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 방법이 뭘까 딱히 떠오르는 게 없는데 잘 고민을 해 주셔야 겠죠.
◇ 김인만 : 그래도 여러 가지로 강구는 할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 재건축 재개발밖에 없지 않나요.
◇ 김인만 : 재건축 재개발도 아마 민간한테 많은 혜택을 주지는 않을 것 같고요. 지금 나오는 얘기들이 국토부 장관께서 인선이 됐는데 LH가 기존에는 민간한테 땅을 많이 분양을 했거든요. 민간 건설사들이 지었는데 LH가 집적하는 방안을 많이 고려를 한다고 합니다. 그러면 민간한테 주게 되면 사업 기간이 길어지고 빨리빨리 안 나오니까 LH가 직접 많은 시행을 해서 직접적으로 짓겠다는 안도 고려하고 있으니 그럼 시간은 단축될 수는 있겠죠.
◆ 조태현 : 효과가 있을까요?
◇ 김인만 : 두 가지 문제가 있습니다. 예산 문제 LH가 지금 빚이 157조 원인데 직접 하게 되면 결국에는 LH가 이익을 많이 가지고 가게 되면 우리 국민들이 메리트가 없어지는 거니까 LH가 빚을 더 늘려야 된다는 문제가 있고요.
◆ 조태현 : 거기는 적자가 날 수밖에 없는 구조니까 그렇다고 치고.
◇ 김인만 : 157조에서 적자가 얼마나 늘어나느냐가 문제고 두 번째는 우리 국민들이 요즘 눈높이가 굉장히 높아졌는데 LH가 짓는 집을 얼마나 공감을 하고 그걸 기다리고 할까 완전히 터무니없는 가격으로 주면 받겠는데 가격이 어지간히 높다 그러면 이 높은 국민 눈높이를 맞추기에는 그러면 퀄리티를 높여야 되는데 퀄리티를 높일수록 예산이 많이 들어가고 그러면 주택 수도 줄어들거든요. 그래서 이 딜레마를 어떻게 풀지가 가장 관건이 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 정말 주택 문제는 들을 때마다 굉장히 어려운 과제라는 생각이 드는데 답이 없습니다. 세법 개정안도 지금 얘기를 하고 있잖아요. 여기에 보면은 부동산 관련 세제는 빠질 가능성이 크다고 해요. 이거는 무슨 의미가 있는 겁니까?
◇ 김인만 : 일단 뜨거운 감자고요. 대통령께서 세금 규제 안 한다라고 했는데 아직 내부적으로 정리가 안 된 것 같습니다. 지금 정부 정책의 스탠스는 대출 규제, 금융 규제로 일단 수요를 억제하겠다는 방침이고 세금 규제에 대해서 조심스러운 이유는 문재인 정부 때의 학습 효과가 있습니다. 이게 문재인 정부 때는 보유세도 올리고 양도세도 올렸는데 집값은 폭등했습니다. 이 뜨거운 감자를 어떻게 해결할 것인가 원론적으로 보자면 종부세 살짝 올리고 양도세를 감면해 주면
◆ 조태현 : 보유세는 높이고 거래세는 낮추고 이게 원칙이죠.
◇ 김인만 : 그게 원칙인데 매물도 나오고 주택 시장은 안정될 수는 있는데 그러면 부자 감세 논란이 있죠. 아니 부동산 투자해 가지고 10년 동안 한 20억 시세 차익이 났는데 세금을 감면해 준단 말이야 이걸 왜 감면을 해줘, 라는 정서적인 문제도 있고 이번 집값 올라간 것도 정서적인 문제가 크기 때문에 정부가 이 부분에 대한 명확한 답을 아직 내지는 못한 것 같습니다. 징벌적 과세 문제도 있고 지금 문제가 되는 게 내년 규제 지역에 양도세 중과세가 시행이 되고는 있는데요. 한시적 유예를 했거든요. 내년까지 2026년 5월 9일까지인데 5월 9일 지나면 중과세가 부활을 하는데 이거를 연장을 해 줄지.
◆ 조태현 : 이것도 어떻게 해야 되나 진짜.
◇ 김인만 : 부활을 해 줄지 이걸 부활하게 되면 매물 잠김 현상이 생기면서 집주인들이 안 팝니다. 그럼 안 파는 집주인들의 옷을 벗기는 방법은 우리 이솝우화에 나오잖아요. 따뜻한 빛을 주든지 바람을 더 세게 불어서 종부세를 더 많이 올리든지 아니면 따뜻하게 해주던지 이 두 가지를 아직은 정하지 못한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 종부세 두 차례 앞서서 실패가 있었기 때문에 이 부분도 고민이 많이 될 것 같습니다. 세금 문제까지 살펴봤고요. 올해 상반기 서울 강남 3구를 살펴보면 거래된 아파트 10채 가운데 7채가 50대 이상 집주인들이 매도를 했다는 게 신문 보도가 나왔더라고요. 왜 중장년층이 이렇게 강남 아파트를 팔고 있는 겁니까?
◇ 김인만 : 저는 이유를 세 가지로 보고 있습니다. 왜 팔까, 우리의 마음은 똑같죠. 제가 집주인이라고 생각을 한다면 참고로 저는 강남에 아파트가 없습니다. 속상합니다. 대부분 국민들이 아마 이런 생각을 하고 있는데 강남에 집이 없어도 먹고 사는 데는 문제가 없는데 아무튼 간에 왜 팔았을까 저도 이렇게 갖고 싶은 집을 생각을 해보게 되면 첫 번째 갈아타기입니다. 강남도 모든 아파트들이 똑같은 건 아니죠. 대치동에 있는 분들은 반포로 가고 싶고 반포에서는 압구정을 가고 싶고 개포에서는 대치를 가고 싶고 잠실에서는 개포나 대치로 넘어가고 싶은 이 갈아타기 수요들. 팔았다는 얘기는 더 높은 상급지로 아마 샀을 가능성이 높을 것 같고요. 두 번째는 자녀들이 결혼을 하거나 자녀들이 독립할 때 도와줘야 되기 때문에 증여를 하는 경우도 있겠죠. 증여해서 자식도 주고 나는 다운사이징을 한다든지 지역을 살짝 옮긴다든지.
◆ 조태현 : 하긴 그럼 노후 자금도 생기고.
◇ 김인만 : 네네, 그런 분들도 꽤 계십니다. 그래서 실리를 찾는 분들이 있고요. 세 번째는 앞서서 말씀하신 것처럼 인생 리모델링을 하는 거죠. 내가 굳이 서울에서 내가 왜 이렇게 살아야 될까, 그러면 반대로 수도권에 신도시만 가더라도 집값이 강남의 아파트 한 채 팔면 도대체 이게 얼마가 남습니까?
◆ 조태현 : 한 200평 아파트 살 수 있죠.
◇ 김인만 : 200평까지는 청소하기 힘들어 가지고요. 그런 거 사면은 엄청 야단을 맞습니다. 그러면 작은 집 신축 아파트 하나 사고 자동차를 바꿔도 내 노후 자금이 충분하기 때문에 그런 분들이 파는 것 같습니다. 그래서 제가 현장에서 볼 때는 일단 갈아타기 수요가 가장 많은 것 같고 두 번째, 세 번째 경우들도 있기 때문에 팔 사람은 팔고 그러면 그분들이 다른 분들이 사줘야 되잖아요. 다른 하급지에서 팔았던 분들이 사기도 하고 요즘 3040 중에서도 고소득층들이 많이 있더라고요. 코인으로 돈 버신 분들도 있고 주식으로 돈 버신 분들도 생각보다 많고요. 우리가 생각하지 못하는 업종들이 많더라고요. 쇼핑몰 같은 것도 돈을 많이 벌더라고요. 그래서 최근에 갤러리아 포레 사시는 분한테 얘기 들어보니까 최근에 젊은 분들이 눈에 굉장히 많이 띈다. 엘리베이터를 타면. 그래서 직업이 뭔지 궁금해서 물어보니까 쇼핑몰 같은 걸 한다고 하더라고요. 그래서 이런 자기만의 새로운 기성세대들이 못하는 사업이나 재테크 방법을 가지고 자금을 축적하신 분들이 고급 아파트를 사고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출 규제 여파가 전월세 시장에 직접적으로 오는 것 같아요. 전세 가격 많이 오른 것 같습니다. 어떻습니까?
◇ 김인만 : 일단 전세 가격이 올라갑니다. 올라가는데, 관건은 내년이 더 올라갑니다. 내년에 입주 물량이 급감하기 때문에 입주 물량이 줄어들게 되면 집값은 금리라든지 정책이라든지 여러 가지가 영향을 미치는데 전세는 입주 물량에 직접적인 영향을 받거든요. 유일한 변수가 지금 나오는 정부의 후속 대책이 전세 가격을 올라가지 않도록 서민 전세대출에 대해서 DSR도 적용하고 한도도 3억으로 제한할 수도 있다는 얘기들이 나오고 있습니다. 그렇게 되면 전세 가격 상승이 제한이 될 수는 있는데 그걸 그냥 내버려 두게 되면 일단 전세 가격 상승은 지금 불가피할 것 같고요. 그래서 현장에서 나오는 게 최근에 우리가 갱신 계약을 하잖아요. 만기가 되면 그러면 두 가지 방법이 있습니다. 계약 갱신 청구권이나 5%만 그냥 조금만 올리고 아니면 거의 안 올리고 내가 2년 연장할게 하시는 분들이 있고 새롭게 나가시는 분들이 있고 ‘나는 이 집 안 살래. 다른 집을 구해서 나갈래’ 하시는 분들이 있고 돈을 더 주고 그냥 갱신하시는 분들이 있는데 최근에는 골고루가 다 늘어나고는 있는데 돈을 더 주고 갱신하시는 분들이 있어요. 계약 갱신 청구를 사용하지 않으신 분들이 계십니다. 왜일까요? 생각을 해보면 2년 후가 더 올라갈 것 같아 가지고 그럼 지금은 5천만 원만 올려주면 되는데 2년 후에는 1억 원을 올려줘야 될 것 같은데 차라리 지금 올리는 게 낫다, 지금 올리고 2년 후에 계약 갱신 청구는 한 번은 언제든지 사용할 수가 있거든요. 그래서 한 번을 아껴서 정해두는 경우들도 발생을 하고 있습니다. 그래서 지금 우리 서민들은 셈법이 굉장히 복잡합니다. 치열한 눈치 싸움인데 그렇게 하는 게 옳은 건지 정부가 전세 대출 규제가 나오게 되면 나는 전세금을 못 받게 되면 월세로 밀려나는 거 아닌가라는 불안한 마음도 있고 여러 가지가 있죠. 집이라는 건 안 사도 되잖아요. 문제가 아니고 집값 너무 올랐네 나는 안 살래, 하고 안 사도 되는데 전세나 월세 같은 경우는 선택의 폭이 별로 없습니다. 나 전세 안 할래 그럼 집을 살까요? 아니면 지역을 다운그레이드 가기도 어렵고요. 전세에서 월세 가기도 쉽지 않은 문제이기 때문에 전세 문제만은 정부가 꼭 안정을 시켜야 될 문제인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 참 임대차 문제 어려워요. 그런데 제가 지금 실수요자고 전세를 살고 있어요. 그런데 내 집 마련에 대한 생각도 있거든요. 지금 타이밍에서는 어떻게 행동하는 게 좋습니까?
◇ 김인만 : 이건 정말 어려운 문제이고요. 지금 후속 대책에 뭐가 나올지도 모르겠고요. 저는 그런 생각이에요. 분위기에 휩쓸려서 지금 아니면 안 돼, 라는 마음을 일단 버리셔야 될 것 같고요. 집은 한 번 사면 7년 정도 보유합니다. 평균 7년에서 10년 보유하니까 내 가족이 7년 10년 보유하고 잘 살 수 있는 집을 내가 자금이 되고 자금에 맞춰서 산다고 하면 저는 사라고 합니다. 그러다가 설사 내년에 만약에 집값이 떨어지더라도 7년 후는 서울은 올라가 있을 가능성이 높으니까 내 집 마련하는 게 좋은데 6월처럼 올라가니까 내 친구가 집 샀는데 나도 지금 빨리 사야된다. 벼락거지가 막기 위해서 준비되지 않은 내 집 마련을 무리하게 할 필요는 저는 없다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드릴게요.
◇ 김인만 : 6·27 대책이 나왔으니까 일단 저는 방학. 여름방학 한 것 같고요. 이게 방학이 될지 휴학이 될지는 후속 대책에 달려 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 예 알겠습니다. 지금까지 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장과 함께 다양한 부동산 시장의 이슈들 살펴봤습니다. 오늘 말씀도 잘 들었습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 16일 (수요일)
■ 대담 : 김인만부동산경제연구소 김인만 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 부동산 소식 짚어보도록 하겠습니다. 오늘은 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장과 함께하도록 하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김인만부동산경제연구소 김인만 소장(이하 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : SGI 서울보증 시스템 이거 몰랐는데 벌써 사흘째 먹통이라고요? 이거 어떡합니까?
◇ 김인만 : 그러게요. 이거 어떻게 해야 되죠?
◆ 조태현 : SGI 서울보증 시스템 모르시는 분들도 있을 것 같은데 뭐하는 데입니까?
◇ 김인만 : 이게 하는 일이 굉장히 많습니다. 보증보험 회사인데 우리가 HUG만 생각하는데 SGI도 있습니다. 전세금 불안하게 되면 보증보험도 가입하게 되고요. 전세 대출받을 때도 보증을 해 줘야 되잖아요. 그 은행한테 보증을 해주는 업무들도 하고 있고 휴대폰 할부 개통할 때도 보증을 해 줍니다. 우리 생활 곳곳에 많은 영향을 미치는 아주 중요한 회사인데 저도 이렇게 오래 먹통이 될 줄은 몰랐네요. 이게 랜섬웨어 공격을 받았다고 하는데 랜섬웨어 공격은 저도 은행 쪽에도 확인을 해보면 계속 공격은 들어온다고 합니다. 수없이 공격을 하고 막는 과정인데 결국에는 이게 뚫렸다는 얘기는 보안에 돈을 많이 투자하지 않지 않았나, 라는 생각밖에는 안 듭니다.
◆ 조태현 : 여기 상장사이긴 하지만 최대 주주가 예보니까 예금보험공사니까 어느 정도 한계는 있었을 것 같아요.
◇ 김인만 : 그럼에도 불구하고 수많은 공격은 계속 진행 중이다. 그래서 앞으로도 다른 기업들도 이런 유사 사례들이 많이 발생할 수 있잖아요. SK도 해킹에 뚫렸기 때문에 결국에는 돈을 더 많이 투입을 해서 방어막을 더 두툼하게 하는 방법밖에는 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 제가 그분들 편드는 건 아닌데 작정하고 들어오면은 못 막는 것 같아요.
◇ 김인만 : 그럼에도 불구하고 저 같은 사람은 뚫려도 됩니다. 그냥 개인적으로 데이터 날리면 되는데 은행이나 이런 업무를 하는 곳들은 뚫리면 우리 서민들이 너무나 큰 피해를 받으니까 어떻게든 안 뚫리려고 보호막을 3중으로 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 본격적인 이야기에 들어가서요. 6·27 대출 규제가 나온 지 벌써 3주가량이 됐습니다. 그동안 분위기를 보면 서울에서 한참 핫 했던 지역들 그런 곳은 많이 가라앉은 것 같은 분위기는 있는 것 같아요. 어떻습니까?
◇ 김인만 : 다행이죠. 저는 천만 다행이라고 생각하는데 안 가라앉으면 도대체 어떤 일이 발생할까에 대해서 상상하기도 싫은데요. 일단 미쳐도 너무 미쳤습니다. 6월 서울 아파트 보게 되면 우리 이번에 6·27 대책이 초강력 대출 규제가 나왔는데요. 6·27 대책이 나온 직접적인 배경 이 두 지역이잖아요. 성동구, 마포구. 이 두 지역이 문제거든요. 강남 3구, 용산구는 원래 말 안 듣는 우리 표현이 그렇습니다만 ‘말 안 듣는 개’라고 생각합니다. 그래서 아무리 잘해줘도 기분 나쁘면 물 수도 있는 자본주의 경제의 그런 강한 개인데 성동구가 6월 3주 차에 0.99%까지 올라갔거든요. 마포가 0.98% 이걸 연간으로 환산하게 되면 한 52% 정도 그러니까 10억,15억 올라가는 속도로 올랐기 때문에 정부 입장에서는 단속할 수밖에 없죠. 시속 200kg로 과속을 하다 보니 람보르기니가 강남을 람보르기니라고 한다면 얘는 G80인데 200km로 달리니까 이거는 이 문제가 돼도 너무 문제라고 생각을 한 것 같고요.
◆ 조태현 : 과속을 하면 교통사고가 나죠.
◇ 김인만 : 네 그래도 다행히 내려왔다면 성동구가 7월 1주차 통계를 보게 되면 좀 내려왔습니다. 0.7%까지 내려왔고요. 마포구는 0.6%까지 내려왔고 서울 전체적으로는 0.43%에서 0.29%까지 내려왔으니까 추세 흐름을 보면 더 내려갈 것 같습니다. 내려오는 중입니다. 그래서 속도가 급브레이크를 잡을 수는 없잖아요. 고속도로에서 급브레이크 잡으면 사고 나니까 서서히 감속을 해야 되기 때문에 지금 서서히 줄어들고 있고요. 7월 2주,3주,4주 8월까지 넘어가게 되면 제 생각으로는 평균은 한 0.1% 마포, 성동도 한 0.2% 까지는 충분히 내려올 수 있기 때문에 일단 급한 불은 껐다 단속을 해 가지고 일단 잡는 데는 성공했는데 얘가 계속 멈춰 있을지 다음에 어떻게 될지는 후속 대책도 좀 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 근데 여기서 저는 두 가지 우려되는 부분이 있어요. 하나는 서울 0.2%, 성동구 0.7%, 마포구 0.6% 이거는 객관적으로 봤을 때 대단히 높은 수준이 아직 유지가 되고 있잖아요.
◇ 김인만 : 여전히 높습니다. 여전히 달리고는 있습니다.
◆ 조태현 : 그게 잘 가라앉을 수 있을지가 하나가 불안한 점이고요. 두 번째는 금천이나 관악이나 구로나 나머지 외곽 지역이라든지 이런 쪽으로 풍선 효과가 나오고 있다는 점 이거 두 가지가 걱정이 되거든요. 소장님 어떻게 보세요?
◇ 김인만 : 둘 다 걱정되죠. 이게 속도 단속을 한 번 해가지고 앞으로 나 절대 과속 안 할게요. 음주운전도 안 할게요, 라고 한다고 해도 하는 사람은 계속하더라고요. 그러면 이번에도 과연 멈출 수 있을까라고 본다면 대출 규제가 강력하긴 했는데요. 생각해 보면 666이잖아요. 6억까지 담보 대출받고 6개월 내에 기존 집을 팔아야 되고 6개월 내에 내가 전입신고를 해야 되는데 생각해 보면 충분히 가능하거든요. 6억 이상 대출받는 게 얼마나 힘듭니까? 부부가 YTN 다녀도 쉽지 않은 일인데 그러니까 일반적으로는 강남 쪽 아니면 6억 이상 대출받기 쉽지 않고요. 제가 마포에 가서도 현장 부동산 사장님한테 물어보니까 실제로 6억 이상 대출받는 사람이 많지는 않았답니다. 자기 자본을 가지고 일정 부분 한 5억~6억 정도로 대출을 받았고 영끌 하시는 분들, 소위 말해서 6억 이상 받는 분들이 아주 많지는 않았기 때문에 그러면 이들 지역을 제외하면 충분히 다들 그냥 가능한 불편해도 입주하면 되니까 지금은 눈치를 보고 있는데요. 매수자들은 이게 왜 떨어지나 ‘기다려 봐야 돼?’라고 해서 지금 발을 빼고 있고 집주인들은 굳이 내가 금요일로 왜 팔아야 돼 기다려 볼래, 라고 해서 서로 기다리는 상황이니까 거래량은 떨어지고 상승률은 떨어지는데 나 빨리 팔아야겠다라는 마음 그러면 가격이 떨어질 수도 있고요. 매수자들이 빨리 사야겠다고 하면 올라가는데 지금 둘 다 그런 상황은 아니니까 잠시 우리 권투 경기로 따지면 쉬는 시간 정도로 생각을 해야 될 것 같습니다. 완전히 경기가 끝난 건 아닌 것 같고요. 두 번째 걱정되는 건 풍선 효과인데 지금 풍선 효과가 아주 강하게 나타나지는 않습니다만 그래도 노도강 쪽의 거래량은 늘어났습니다. 그래서 사는 사람들은 왜냐하면 노도강이나 금관구나 경기, 인천 경기도도 과천과 분당을 빼버리면 6억 대출받을 일이 전혀 별로 없죠. 별로가 아니라 불가능합니다. 그래서 그럼에도 불구하고 투자 심리는 위축이 되더라고요. 인천 검단 신도시 제가 전화를 해보니까 검단은 가장 좋은 아파트가 8억이거든요. 전용 84㎡가 제일 좋은 게 그러면 지하철역에서 거리가 있는 아파트들은 6억,7억짜리 아파트들도 많이 있는데 그러면 한 3억,4억 정도가 일반적으로 대출을 받아 그러면 영향이 없음에도 불구하고 투자 심리가 위축이 되니까 매수 문의가 뚝 떨어졌다고 하더라고요. 그래서 심리적으로 영향을 받는데 이게 우리가 자녀들한테도 야단을 치면 처음에는 눈을 껌뻑껌뻑 대고 눈치를 보다가 이게 며칠이 지나니까 똑같아지더라고요. 그래서 똑같은 강도로 야단을 치면 씨알도 안 먹힙니다.
◆ 조태현 : 문재인 정부 때 우리가 경험했던 일이죠.
◇ 김인만 : 그래서 또 다른 강도로 아니면 다른 규제를 해야 되는 문제들이 생기기 때문에 심리 효과가 그렇게 오래 가지는 않고요. 실질 효과가 나오기 전까지는 아마 이런 지역들 외곽 지역들이 심리 효과가 제거가 되면 다시 거래량 늘어날 가능성은 충분히 있을 것 같고요. 정부가 어떤 후속 대책 준비하고 있잖아요. 급한 불은 껐다 브레이크 단속은 했는데 야 기다려 봐 우리가 이렇게 공급 대책을 준비하고 있고 2탄 준비하고 있으니까 이게 맛보기니까 기다려서 그게 충분히 공감할 수 있는 대책 내용들이 나온다면 이게 앞으로 좀 더 당분간은 더 안정이 될 수도 있고요. 이거 뭐야 이 정도 가지고 지금 맛보기라고 했어, 라는 반응이 나온다면 전혀 반대 방향으로 튈 수도 있기 때문에 후속 대책 잘 만들어야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 정밀하게 준비를 해 주셨으면 좋겠고요. 여기서 해명을 할 거는 저는 급여가 그렇게 많지 않습니다. 두 번째는 심리적인 영향을 말씀을 해 주셨는데 지금 올해 새 아파트 입주 물량이 10년 만에 최저 수준이다. 그러면 이것도 심리적으로는 불안 요인 아닙니까?
◇ 김인만 : 불안 요인이죠. 이게 6월에 갑자기 사람들이 막 너도 나도 빨리 사야 돼 지금 아니면 안 돼 우리가 갑자기 패닉바잉이 생긴 이유가 뜬금없이 토지 거래허가구역을 푼 것도 물론 영향입니다만 저는 많은 이유 중에 하나가 기준 금리가 내려간 것도 있습니다만 입주 물량 부족이 가장 큰 원인인 것 같습니다. 올해 입주 물량이 전국적으로 15% 정도 감소를 했고요. 그런데 서울은 올해가 한 60% 정도 늘었어요. 서울이 늘었는데 이게 뭐가 문제야, 라고 할 수도 있는데 서울이 작년이 줄었거든요. 작년이 서울이 한 2만 7천 호 정도 되다가 올해가 한 4만 7천 호 정도야 그 정도 나오는데 두 가지를 우리가 따져봐야 됩니다. 사람들이 생각하는 건 그게 올해는 좋아 그러면 앞으로는 이라고 할 때 내년부터 입주 물량이 반토막이 나거든요. 그래서 이게 한 2028년~2029년까지 갑니다. 입주 물량은 3년 전에 착공 물량이거든요. 착공 물량이 2023년에 뚝 떨어집니다. 2022년까지는 많았다가 2023년에 떨어진 게 3년,4년,5년 올해까지도 착공 물량이 적습니다. 내년에도 적을 겁니다. 그럼 그에 대한 불안한 마음을 잠재울 수 있는 뭔가가 나와 줘야 되는 부분이고요. 이게 부동산 R114가 발표한 자료인데 부동산 R114가 항상 서울시나 국토부 발표하고는 차이가 났거든요. 그런데 이번에는 균형을 맞췄습니다. 왜 맞췄냐면 서울시나 국토부에서 불렀습니다. 통계 표본이 다르니까 그러면 국토부나 서울시 입장에서는 청년 주택이라든지 공공주택들을 다 포함한 물량을 입주 물량이라고 하고 부동산 R114는 아니야 우리는 민간만 조사할래 사람들이 원하는 게 레미안, 힐스테이트, 자이 같은 아파트라고 해서 했는데 이게 차이가 나다 보니 사람들이 불안한 거죠. 뭐야 부동산 R114 자료를 보니까 너무 부족한 것처럼 보이죠.
◆ 조태현 : 이거 조율할 필요가 있기는 하겠다.
◇ 김인만 : 그래서 지금 균형을 맞춰서 늘어나긴 했는데 중요한 거는 내년부터 줄어드는 거는 기정사실이기 때문에 이 부족한 부분에 대한 답을 정부가 줘야 됩니다. 내년에 입주 물량 줄어들고 한 3,4년 계속 줄어드는데 그럼에도 불구하고 우리가 불안하지 않아야 될 이유를 제시를 해줘야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 방법이 뭘까 딱히 떠오르는 게 없는데 잘 고민을 해 주셔야 겠죠.
◇ 김인만 : 그래도 여러 가지로 강구는 할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 재건축 재개발밖에 없지 않나요.
◇ 김인만 : 재건축 재개발도 아마 민간한테 많은 혜택을 주지는 않을 것 같고요. 지금 나오는 얘기들이 국토부 장관께서 인선이 됐는데 LH가 기존에는 민간한테 땅을 많이 분양을 했거든요. 민간 건설사들이 지었는데 LH가 집적하는 방안을 많이 고려를 한다고 합니다. 그러면 민간한테 주게 되면 사업 기간이 길어지고 빨리빨리 안 나오니까 LH가 직접 많은 시행을 해서 직접적으로 짓겠다는 안도 고려하고 있으니 그럼 시간은 단축될 수는 있겠죠.
◆ 조태현 : 효과가 있을까요?
◇ 김인만 : 두 가지 문제가 있습니다. 예산 문제 LH가 지금 빚이 157조 원인데 직접 하게 되면 결국에는 LH가 이익을 많이 가지고 가게 되면 우리 국민들이 메리트가 없어지는 거니까 LH가 빚을 더 늘려야 된다는 문제가 있고요.
◆ 조태현 : 거기는 적자가 날 수밖에 없는 구조니까 그렇다고 치고.
◇ 김인만 : 157조에서 적자가 얼마나 늘어나느냐가 문제고 두 번째는 우리 국민들이 요즘 눈높이가 굉장히 높아졌는데 LH가 짓는 집을 얼마나 공감을 하고 그걸 기다리고 할까 완전히 터무니없는 가격으로 주면 받겠는데 가격이 어지간히 높다 그러면 이 높은 국민 눈높이를 맞추기에는 그러면 퀄리티를 높여야 되는데 퀄리티를 높일수록 예산이 많이 들어가고 그러면 주택 수도 줄어들거든요. 그래서 이 딜레마를 어떻게 풀지가 가장 관건이 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 정말 주택 문제는 들을 때마다 굉장히 어려운 과제라는 생각이 드는데 답이 없습니다. 세법 개정안도 지금 얘기를 하고 있잖아요. 여기에 보면은 부동산 관련 세제는 빠질 가능성이 크다고 해요. 이거는 무슨 의미가 있는 겁니까?
◇ 김인만 : 일단 뜨거운 감자고요. 대통령께서 세금 규제 안 한다라고 했는데 아직 내부적으로 정리가 안 된 것 같습니다. 지금 정부 정책의 스탠스는 대출 규제, 금융 규제로 일단 수요를 억제하겠다는 방침이고 세금 규제에 대해서 조심스러운 이유는 문재인 정부 때의 학습 효과가 있습니다. 이게 문재인 정부 때는 보유세도 올리고 양도세도 올렸는데 집값은 폭등했습니다. 이 뜨거운 감자를 어떻게 해결할 것인가 원론적으로 보자면 종부세 살짝 올리고 양도세를 감면해 주면
◆ 조태현 : 보유세는 높이고 거래세는 낮추고 이게 원칙이죠.
◇ 김인만 : 그게 원칙인데 매물도 나오고 주택 시장은 안정될 수는 있는데 그러면 부자 감세 논란이 있죠. 아니 부동산 투자해 가지고 10년 동안 한 20억 시세 차익이 났는데 세금을 감면해 준단 말이야 이걸 왜 감면을 해줘, 라는 정서적인 문제도 있고 이번 집값 올라간 것도 정서적인 문제가 크기 때문에 정부가 이 부분에 대한 명확한 답을 아직 내지는 못한 것 같습니다. 징벌적 과세 문제도 있고 지금 문제가 되는 게 내년 규제 지역에 양도세 중과세가 시행이 되고는 있는데요. 한시적 유예를 했거든요. 내년까지 2026년 5월 9일까지인데 5월 9일 지나면 중과세가 부활을 하는데 이거를 연장을 해 줄지.
◆ 조태현 : 이것도 어떻게 해야 되나 진짜.
◇ 김인만 : 부활을 해 줄지 이걸 부활하게 되면 매물 잠김 현상이 생기면서 집주인들이 안 팝니다. 그럼 안 파는 집주인들의 옷을 벗기는 방법은 우리 이솝우화에 나오잖아요. 따뜻한 빛을 주든지 바람을 더 세게 불어서 종부세를 더 많이 올리든지 아니면 따뜻하게 해주던지 이 두 가지를 아직은 정하지 못한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 종부세 두 차례 앞서서 실패가 있었기 때문에 이 부분도 고민이 많이 될 것 같습니다. 세금 문제까지 살펴봤고요. 올해 상반기 서울 강남 3구를 살펴보면 거래된 아파트 10채 가운데 7채가 50대 이상 집주인들이 매도를 했다는 게 신문 보도가 나왔더라고요. 왜 중장년층이 이렇게 강남 아파트를 팔고 있는 겁니까?
◇ 김인만 : 저는 이유를 세 가지로 보고 있습니다. 왜 팔까, 우리의 마음은 똑같죠. 제가 집주인이라고 생각을 한다면 참고로 저는 강남에 아파트가 없습니다. 속상합니다. 대부분 국민들이 아마 이런 생각을 하고 있는데 강남에 집이 없어도 먹고 사는 데는 문제가 없는데 아무튼 간에 왜 팔았을까 저도 이렇게 갖고 싶은 집을 생각을 해보게 되면 첫 번째 갈아타기입니다. 강남도 모든 아파트들이 똑같은 건 아니죠. 대치동에 있는 분들은 반포로 가고 싶고 반포에서는 압구정을 가고 싶고 개포에서는 대치를 가고 싶고 잠실에서는 개포나 대치로 넘어가고 싶은 이 갈아타기 수요들. 팔았다는 얘기는 더 높은 상급지로 아마 샀을 가능성이 높을 것 같고요. 두 번째는 자녀들이 결혼을 하거나 자녀들이 독립할 때 도와줘야 되기 때문에 증여를 하는 경우도 있겠죠. 증여해서 자식도 주고 나는 다운사이징을 한다든지 지역을 살짝 옮긴다든지.
◆ 조태현 : 하긴 그럼 노후 자금도 생기고.
◇ 김인만 : 네네, 그런 분들도 꽤 계십니다. 그래서 실리를 찾는 분들이 있고요. 세 번째는 앞서서 말씀하신 것처럼 인생 리모델링을 하는 거죠. 내가 굳이 서울에서 내가 왜 이렇게 살아야 될까, 그러면 반대로 수도권에 신도시만 가더라도 집값이 강남의 아파트 한 채 팔면 도대체 이게 얼마가 남습니까?
◆ 조태현 : 한 200평 아파트 살 수 있죠.
◇ 김인만 : 200평까지는 청소하기 힘들어 가지고요. 그런 거 사면은 엄청 야단을 맞습니다. 그러면 작은 집 신축 아파트 하나 사고 자동차를 바꿔도 내 노후 자금이 충분하기 때문에 그런 분들이 파는 것 같습니다. 그래서 제가 현장에서 볼 때는 일단 갈아타기 수요가 가장 많은 것 같고 두 번째, 세 번째 경우들도 있기 때문에 팔 사람은 팔고 그러면 그분들이 다른 분들이 사줘야 되잖아요. 다른 하급지에서 팔았던 분들이 사기도 하고 요즘 3040 중에서도 고소득층들이 많이 있더라고요. 코인으로 돈 버신 분들도 있고 주식으로 돈 버신 분들도 생각보다 많고요. 우리가 생각하지 못하는 업종들이 많더라고요. 쇼핑몰 같은 것도 돈을 많이 벌더라고요. 그래서 최근에 갤러리아 포레 사시는 분한테 얘기 들어보니까 최근에 젊은 분들이 눈에 굉장히 많이 띈다. 엘리베이터를 타면. 그래서 직업이 뭔지 궁금해서 물어보니까 쇼핑몰 같은 걸 한다고 하더라고요. 그래서 이런 자기만의 새로운 기성세대들이 못하는 사업이나 재테크 방법을 가지고 자금을 축적하신 분들이 고급 아파트를 사고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출 규제 여파가 전월세 시장에 직접적으로 오는 것 같아요. 전세 가격 많이 오른 것 같습니다. 어떻습니까?
◇ 김인만 : 일단 전세 가격이 올라갑니다. 올라가는데, 관건은 내년이 더 올라갑니다. 내년에 입주 물량이 급감하기 때문에 입주 물량이 줄어들게 되면 집값은 금리라든지 정책이라든지 여러 가지가 영향을 미치는데 전세는 입주 물량에 직접적인 영향을 받거든요. 유일한 변수가 지금 나오는 정부의 후속 대책이 전세 가격을 올라가지 않도록 서민 전세대출에 대해서 DSR도 적용하고 한도도 3억으로 제한할 수도 있다는 얘기들이 나오고 있습니다. 그렇게 되면 전세 가격 상승이 제한이 될 수는 있는데 그걸 그냥 내버려 두게 되면 일단 전세 가격 상승은 지금 불가피할 것 같고요. 그래서 현장에서 나오는 게 최근에 우리가 갱신 계약을 하잖아요. 만기가 되면 그러면 두 가지 방법이 있습니다. 계약 갱신 청구권이나 5%만 그냥 조금만 올리고 아니면 거의 안 올리고 내가 2년 연장할게 하시는 분들이 있고 새롭게 나가시는 분들이 있고 ‘나는 이 집 안 살래. 다른 집을 구해서 나갈래’ 하시는 분들이 있고 돈을 더 주고 그냥 갱신하시는 분들이 있는데 최근에는 골고루가 다 늘어나고는 있는데 돈을 더 주고 갱신하시는 분들이 있어요. 계약 갱신 청구를 사용하지 않으신 분들이 계십니다. 왜일까요? 생각을 해보면 2년 후가 더 올라갈 것 같아 가지고 그럼 지금은 5천만 원만 올려주면 되는데 2년 후에는 1억 원을 올려줘야 될 것 같은데 차라리 지금 올리는 게 낫다, 지금 올리고 2년 후에 계약 갱신 청구는 한 번은 언제든지 사용할 수가 있거든요. 그래서 한 번을 아껴서 정해두는 경우들도 발생을 하고 있습니다. 그래서 지금 우리 서민들은 셈법이 굉장히 복잡합니다. 치열한 눈치 싸움인데 그렇게 하는 게 옳은 건지 정부가 전세 대출 규제가 나오게 되면 나는 전세금을 못 받게 되면 월세로 밀려나는 거 아닌가라는 불안한 마음도 있고 여러 가지가 있죠. 집이라는 건 안 사도 되잖아요. 문제가 아니고 집값 너무 올랐네 나는 안 살래, 하고 안 사도 되는데 전세나 월세 같은 경우는 선택의 폭이 별로 없습니다. 나 전세 안 할래 그럼 집을 살까요? 아니면 지역을 다운그레이드 가기도 어렵고요. 전세에서 월세 가기도 쉽지 않은 문제이기 때문에 전세 문제만은 정부가 꼭 안정을 시켜야 될 문제인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 참 임대차 문제 어려워요. 그런데 제가 지금 실수요자고 전세를 살고 있어요. 그런데 내 집 마련에 대한 생각도 있거든요. 지금 타이밍에서는 어떻게 행동하는 게 좋습니까?
◇ 김인만 : 이건 정말 어려운 문제이고요. 지금 후속 대책에 뭐가 나올지도 모르겠고요. 저는 그런 생각이에요. 분위기에 휩쓸려서 지금 아니면 안 돼, 라는 마음을 일단 버리셔야 될 것 같고요. 집은 한 번 사면 7년 정도 보유합니다. 평균 7년에서 10년 보유하니까 내 가족이 7년 10년 보유하고 잘 살 수 있는 집을 내가 자금이 되고 자금에 맞춰서 산다고 하면 저는 사라고 합니다. 그러다가 설사 내년에 만약에 집값이 떨어지더라도 7년 후는 서울은 올라가 있을 가능성이 높으니까 내 집 마련하는 게 좋은데 6월처럼 올라가니까 내 친구가 집 샀는데 나도 지금 빨리 사야된다. 벼락거지가 막기 위해서 준비되지 않은 내 집 마련을 무리하게 할 필요는 저는 없다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드릴게요.
◇ 김인만 : 6·27 대책이 나왔으니까 일단 저는 방학. 여름방학 한 것 같고요. 이게 방학이 될지 휴학이 될지는 후속 대책에 달려 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 예 알겠습니다. 지금까지 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장과 함께 다양한 부동산 시장의 이슈들 살펴봤습니다. 오늘 말씀도 잘 들었습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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