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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 30일 (수요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈, <핫플! 거기 어때?> 시간 부동산 소식 짚어보도록 하겠습니다. 오늘은 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원 (이하 김효선) : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 경실련에서 자료를 하나 냈더라고요. ‘월급쟁이가 강남에서 30평 아파트를 사려면 한 푼도 안 쓰고 74년을 모아야 한다’ 한 푼도 안 쓰고 살 수는 없으니까 사실상 일반적인 월급쟁이들은 강남에서 집을 살 수 없다는 결론이 나온 것으로 봐야 될 것 같은데요. 최근에 강남 아파트가 역대 처음으로 3.3제곱미터당 1억 원까지 넘겼어요. 강남 쪽의 집값 오름세, 계속 이어지고 있는데 이 배경은 뭐로 봐야 합니까?
◇ 김효선 : 아무래도 최근 들어서 불확실성이 지배하는 자산 시장 이런 것들이 확산이 되다 보니까요. 금융 시장에서도 금이나 국채와 같은 안전 자산을 굉장히 선호하고 있잖아요. 부동산 시장은 예전에는 대체적으로 대부분의 부동산이 안전자산으로 평가를 받았었는데 최근 들어서는 지방에 굉장히 미분양이 적체되고 있고 서울 일부 지역만 안전하다는 경향이 강하게 인식이 되다 보니까 그중에서도 시간이 지나고 무슨 일이 있어도 가격이 견고하게 버틸 거라고 생각되는 일부 지역에만 수요가 굉장히 쏠리고 있고 대부분이 살지 못할 정도로 가격이 많이 올랐음에도 불구하고 여력이 되시는 일부 분들은 기존 거래가보다 호가로 거래를 하다 보니까 계속해서 치솟고 있는 그런 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 강남권이 부동산 시장이 어떻게 보면 안전자산이 됐다 이렇게 봐야 되는 건가요?
◇ 김효선 : 네, 이제는 안전 자산을 넘어서서 실물보다는 거의 상징적인 의미까지도 부여가 되고 있습니다. 마치 명품처럼 뭔가 성공을 하거나 그 안에 진입하고 싶다는 그런 욕망이 굉장히 커지고 있어서 이젠 가격에 상관없이 무조건 사야겠다는 그런 분위기까지 이어지고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : ‘나 강남 사는 사람이야’ 뭐 이렇게 되는 거네요.
◇ 김효선 : 그쵸. 특정 아파트 단지에까지요.
◆ 조태현 : 아파트 단지까지. ‘나는 무슨 단지에 사는 사람이야’ 말씀이시죠?
◇ 김효선 : 네, 맞습니다.
◆ 조태현 : 예전에도 이랬지만 갈수록 그런 현상이 더 심해진다. 알겠습니다. 씁쓸하긴 한데 어찌 됐건 집값이 오르면 그만큼 세금 부담도 커지게 되잖아요. 어제 발표한 공시 가격을 보니까 압구정현대나 반포 래미안 이런 데 보유세 세금 부담이 최대 40% 늘어날 것이라는 전망이 나오던데 어떻게 계산이 된 겁니까?
◇ 김효선 : 집값이 오른 만큼 아무래도 공시가격이 오를 수밖에 없는 상황이라서요. 거기에 따라서 그게 과세 표준이 되기 때문에 종부세나 재산세 같은 것들이 한꺼번에 같이 올라가는 상황이고요. 보유세뿐만 아니라 아마 의료보험이나 각종 사회 복지에 관련된 부담금도 올라갈 것으로 예상이 됩니다. 아무래도 지방은 가격이 떨어진 지역이 많다 보니까 서울에 국한된 얘기일 것 같고요. 말씀하신 현대아파트 같은 경우 공시가격이 작년 대비해서 약 한 7억 정도 오른 그런 30평대 아파트가
◆ 조태현 : 퍼센트로 하면 얼마나 되는 거죠 이거는?
◇ 김효선 : 거의 8% 넘게 올라갈 정도로 굉장히 높게 올라가는데요. 그러다 보니까 재산세랑 종부세를 합친 보유세 자체가 거의 한 40%까지도 육박하게 올라간 전망입니다.
◆ 조태현 : 서울에서도 일부 지역의 공시가격 같은 것들은 올라가고 있고 반대로 공시가격이 하락하는 지역도 있을 거 아니에요. 서울에도 있습니까?
◇ 김효선 : 서울에도 일부는 있는 걸로 보여지는데요. 작년에 전체적인 아파트 가격들을 보면은 서울의 외곽 지역 같은 경우에는 오히려 집값이 하락한 경우들도 있었거든요. 아무래도 시세를 반영해서 공시가격이 산정이 되다 보니까 몇 개의 아파트 단지 같은 경우에는 오히려 부담금이 줄어들 수도 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 서울 내에서도 양극화 현상이 어느 정도 있었다고 봐야 될 것 같고요. 서울의 공동주택 공시가격. 공동주택은 아파트죠 사실상. 1년 전보다 8% 가까이 올랐다는 소식도 있었습니다. 그런데 최근 들어서는 분위기가 약간 달라진 것 같아요. 4월 들어서는 서울 아파트 가격의 가격 오름세도 약간 둔화하는 그런 흐름이 감지되는데 아무래도 시장에 숨 고르기 현상이 분명히 있는 것 같습니다. 이런 숨 고르기는 언제까지 계속될까요?
◇ 김효선 : 아무래도 조기 대선이 확정이 된 만큼 정책적으로 있으면 뭔가 정확하게 방향성이 정해진다고 생각을 하니까 선거 공약이라든가 이런 게 나올 때까지는 적어도 기다리시는 그런 수요들이 많을 것 같고요. 정권이 새롭게 들어서고 정책 방향성이 잡히기 전까지는 이런 상황들이 이어질 수 있을 걸로 보여지고 이전에 혹시라도 금리가 큰 폭으로 인하가 되거나 하는 상황들이 생긴다면 거래가 될 수도 있을 것 같지만 당장은 매수를 하고자 하시는 분들도 지켜보자는 그런 심리가 더 강한 상황입니다.
◆ 조태현 : 역시 큰 선거가 있으니까 관망세가 있을 수밖에 없는 것 같고, 4월 달에 그렇다면 거래량도 별로 안 늘었을 것 같은데. 오히려 줄었을 것 같은데, 현장 분위기는 어떻습니까?
◇ 김효선 : 1분기 때 이례적으로 굉장히 거래가 늘었었거든요. 최근에 한 2년 정도는 1분기가 거래가 굉장히 급감을 했었습니다. 직전 연도 연말에 보통 금융 규제가 강하다 보니까 그게 1분기까지는 이어지는 패턴을 반복했었는데 올해는 서울만의 얘기이긴 하지만 이례적으로 1분기 아파트 거래량이 거의 2만 건에 육박해서 부동산 활황기였던 거의 4년 만에 최고로 거래가 많이 됐었거든요. 그런데 이런 분위기가 3월에 토지거래허가구역 확대 재지정이 되다 보니까 이후에는 거래가 급감을 해서 아마도 이번 달 집계 같은 경우에는 지난달 대비해서 절반도 못 미칠 정도로 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 역시 토허제 다시 지정한 게 큰 영향을 미친 것 같은데, 전에 대선 이야기 나왔으니까요. 시야를 한번 대선 정국으로 돌려보도록 하겠습니다. 30일 조금 더 남은 정도, 정말 코앞에 다가왔는데 양당의 부동산 정책들 나오고 있어요. 어떤 내용들 담겼습니까?
◇ 김효선 : 아직까지는 후보도 확정이 안 된 당도 있기 때문에 더 지켜볼 필요는 있긴 하지만 일단 지난 여당이었던 국민의힘 같은 경우에는 전 정권과 크게 다른 내용은 제한적으로 보여집니다. 동일하게 공급을 굉장히 집중을 하는 모습이 있었고요. 재건축 초과이익 환수제 폐지가 국회에서 계류가 돼서 통과를 못 했잖아요. 그런 부분들을 지속적으로 하겠다는 내용이나 임대차 입법을 완화하겠다는 등 이전과 동일하게 수요에 있어서는 확대할 수 있는 완화책을 쓰겠다 이런 내용이 대부분이었고요.
◆ 조태현 : 규제 완화랑 공급 확대 이쪽에 초점을 맞췄다 이거죠.
◇ 김효선 : 네, 맞습니다. 지난 정권과 거의 동일한 기조라고 보여지고요. 반면 민주당은 이재명 후보가 확정이 됐잖아요. 근데 지난번 선거 때 공약은 굉장히 강화하는 내용들이 많이 담겼었거든요. 예를 들어 대표적으로 국토보유세를 하겠다 기본 주택 이런 내용들이 많았는데, 아무래도 부동산 시황이 그때와는 다른 탓인지 굉장히 완화된 발언들을 많이 하고 계십니다. 국토보유세는 지금은 수용하기가 힘든 단계일 것 같다는 얘기도 하셔가지고 그런 부분들은 공약에서 빠질 걸로 보여지고요. 아무래도 최근엔 공급 부족이 가장 이슈다 보니까 공급을 확대하겠다는 내용 중에서 특히 재정비 사업은 지난 문재인 정권 때는 계속해서 규제를 했었는데 그걸 어느 정도 완화하고 용적률 인센티브도 주겠다는 식으로 공급을 확대하는 쪽에 초점을 맞추겠다는 얘기들이 많이 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 헨리 조지 시대 수준의 정책이 나오지는 않아서 다행이긴 한데, 이것도 어떻게 진행될지는 지켜보긴 해야겠죠. 선거 때마다 세종시로 수도를 옮긴다 아니면 국회가 간다 여러 가지 이야기들이 나오잖아요. 그러다 보니까 또 세종 집값이 들썩이고 있다고 하는데 상황이 어때요?
◇ 김효선 : 세종시 같은 경우에는 태생 자체가 행정 복합 수도로 지어진 데이기 때문에 아무래도 선거철마다 이런 추세가 반복되고 있습니다. 최근에 또 세종으로 국회와 청와대가 다 옮긴다는 얘기가 나오니까 또다시 집값이 굉장히 크게 올라가고 있는 상황이고요. 특히 최근에 많이 하락을 한 만큼 호가가 굉장히 높게 형성이 되어 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 네, 그러면 이거는 최근에 조정이 심했으니까 반등할 여지가 있어서 올라가는 것도 있는 겁니까?
◇ 김효선 : 그런 부분도 어느 정도는 있지만 아무래도 개발 호재가 확실한 지역 중에 하나다 보니까 굉장히 또 최근에는 대부분이 하락세를 계속 이어가고 있는 상황에서 더 투자나 이런 심리들이 한 곳으로 집중되는 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 실수요자 수요도 물론 있겠지만 아무래도 투자 수요들이 많을 것 같은데, 제가 여윳돈이 있어 갖고 세종에 투자를 하고 싶어요. 이런 분들에게 어떻게 조언을 하시겠어요?
◇ 김효선 : 일단 단기적인 투자 같은 경우에는 이렇게 마찬가지로 확정이 된 부분은 아무것도 없기 때문에 지향을 하셔야겠지만 세종시 자체가 서울이나 수도권 외에는 전국의 투자 수요들이 보고 있는 지역은 거의 유일하게 세종시라고 보여지거든요. 그렇기 때문에 굉장히 등락도 심한 건데 그래서 단기간에 나는 여기서 뭔가 이익을 보고 나오겠다는 결심이시면 신중하게 보셔야 되지만 장기적인 그런 호흡을 가지고 지금처럼 집값이 굉장히 급락했을 때 매입을 해두는 것은 그렇게 큰 리스크는 제한적이라고 생각이 돼서요. 완전한 주식 같은 그런 투자 수단으로는 보지 마시고 중장기적인 호흡으로 지켜보시는 거는 추천을 드리고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 중장기적인 호흡. 주식이나 부동산이나 언제나 중장기적인 호흡 보는 게 좋긴 좋은 것 같습니다. 이 이슈도 관심을 많이 끌었던 것 같아요. 정부가 1억 원으로 10억 원짜리 내 집을 마련하는 ‘지분형 모기지’ 제도를 발표를 했어요. 무슨 말입니까?
◇ 김효선 : 얼핏 들으면 기획 부동산의 홍보 문구 같이 굉장히 혹하는 문구인데요. 아무래도 최근에 DSR 규제 때문에 서민들의 주거 마련이 어렵다 보니까 은행에서 대출을 조달하는 게 아니라 주택금융공사가 일부 지분을 가져오면서 같이 매입을 하는 데 도움을 주는 겁니다. 개인의 입장에서 장점을 말씀드리면 주담대는 DSR에 제한이 되지만 주담대에서 배제되기 때문에 거기에 부담이 덜하고요. 그리고 주담대는 원리금을 같이 상환해야 되지만 이거 같은 경우에는 주택의 일종의 사용료처럼 이자 정도 수준으로 사용료만 지불하면 되기 때문에 가계를 운영함에 있어서 내 집 마련과 한 달간의 주거비 부담이 굉장히 줄어드는 장점이 있습니다. 반면에 주금공에서 이런 지원금으로 여러 가지 임대주택이나 다른 주거복지에 지원을 해야 되는데 그런 금액들을 개개인의 주택을 마련하는 데 사용이 될 수 있고 이익이 나면 지분대로 나눌 수 있어 있지만 손실이 나면 주금공에서 떠안는 구조거든요. 그래서 마치 최근에 LH들도 굉장히 적자가 많이 나서 지적을 받는데 그것처럼 손해만 떠안는 그 구조를 과연 주금공에서 해야 되느냐는 논란이 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 안 그래도 시장이 썩 좋지 않은 상황 속에서 과연 이런 것들이 실현가능한 정책인지는 잘 모르겠는데 어 과거에도 비슷한 사례가 있다가 다 잘 안됐잖아요. 위원님 이거는 다르다고 보세요?
◇ 김효선 : 저는 예전과 유사하다는 생각이 드는데요. 2013년에도 공유형 모기지라고 해서 상승분은 정부가 분할하는 이런 유사한 형태가 있었고 또 20년도에도 지분 적립형 주택 거의 유사한 형태거든요. 근데 이런 부분들이 처음에 집을 매입할 때 분양가의 일부만 지불하기 때문에 굉장히 잘될 걸로 보여지지만 실제 분양까지는 이어지지 않고 많이 활성화되지 않은 사례들이 있긴 해서 이번에도 정확한 지원 대상이나 이런 게 나오기 전이지만 더 지켜볼 필요는 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 머릿속에 물음표가 많이 떠오르는 그런 사업이라고 할 수 있겠습니다. 이번에는 주제를 바꿔봐서요. 약간 무거운 주제가 되겠습니다. 지난주에 용인에서 일가족 5명을 살해한 남성이 검거되는 그런 사건이 발생을 했어요. 상상도 할 수 없는 이런 일들이 벌어졌는데, 이 남성을 보니까 협동조합형 민간임대주택 사업을 벌였다는 소식이 전해지더라고요. 뭡니까?
◇ 김효선 : 최근처럼 주택시장 사업을 할 시장 환경이 마련이 안 됐을 때는 다양한 형태의 주택 공급 이런 것들이 나오는데요. 이거는 민간이 자율적으로 조합을 만들어서 주택을 매입하거나 또는 건축을 하고 이거를 분양이 아닌 임대 사업 형태로 운영한다는 그런 사업 모델입니다. 조합원들한테 출자금을 모아서 주택을 공동으로 소유하고 그걸 배당 형태로 나누는 방식을 가져가는 건데 굉장히 시장에서는 나올 수 없는 연 7%, 10% 이상의 배당을 주겠다는 걸 강조하는 그런 경우라서 사실상 수익 달성이 불가능한 경우들이 많습니다.
◆ 조태현 : 하긴 모든 사기는 일단 투기성을 어느 정도는 안고 가기 때문에 당하는 분들에게도 투기성이 없다면 이런 것들을 어느 정도는 피할 수 있다라는 지적도 나옵니다. 민간이 자율적으로 한다는 부분부터 어떤 한계 같은 게 느껴지는데, 이런 비슷한 피해 없도록 하려면 어떻게 해야 됩니까?
◇ 김효선 : 일단 이렇게 시장에서는 말이 안 되는 수익성이 강조가 된다고 하면은 의심을 해보셔야 할 것 같아요. 그리고 이런 경우는 법적으로 등록을 임대 사업으로 하지 않고 하는 경우도 많기 때문에 법적으로 어떻게 되어 있는지도 한번 파악을 하셔야 될 것 같고요. 그리고 조합이기 때문에 조합의 정관이나 출자금에 관련된 내용들이 기재가 되어 있을 거거든요. 혹시 사업이 잘 안됐을 때는 반환을 받을 수 있는지에 대한 그런 부분들을 잘 숙지를 하셔야 될 것 같고요. 그리고 아무래도 전문 분야가 아닌 분들이 많이 할 수 있기 때문에 사업을 하고 있는 주체들도 살펴보시고 해당 그 주택이 정말 그 정도 사업성이 나올 수 있는지도 주변에 전문가들한테 문의를 해 보는 게 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 투기성을 빼고 사업을 객관적으로 보면 보이는 것들이 상당히 많을 겁니다. 그리고 가족은 자기의 종속물이 아닙니다. 이런 일은 없어야겠어요. 자 끝으로 이번 주 부동산 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 김효선 : 최근 작년부터 시장이 경제적인 상황도 좋지 않은 상황에서 정책적으로도 방향성이 잡히지 못해서 굉장히 힘들었는데 이번 주도 갈 길 잃은 부동산 시장에서 서울은 눈치 보게 하고 지방은 출구 찾기 중이라고 이렇게 한 줄 평을 할 수 있을 것 같습니다. 서울에는 매수세도 많고 매물도 많은 상황인데도 정책이 어떻게 될지 모르고 또 경제 상황이 잘 될지 잘 모르기 때문에 서로 눈치 보기를 하고 있는 상황이고요. 지방은 아무래도 인구도 감소하고 매물은 적재되고 미분양까지 늘어나고 있기 때문에 어떻게 이 상황들을 빠져나가야 될지 출구 찾기를 하는 상황이라서 어떤 정권이 들어서든 정책적으로 방향성을 잘 잡아줬으면 하는 바람입니다.
◆ 조태현 : 같은 관망세지만은 배경은 완전히 다른 곳, 이런 것들도 차기 정부에서는 정밀한 정책을 통해서 극복해 내야 하겠습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네, 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 30일 (수요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈, <핫플! 거기 어때?> 시간 부동산 소식 짚어보도록 하겠습니다. 오늘은 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원 (이하 김효선) : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 경실련에서 자료를 하나 냈더라고요. ‘월급쟁이가 강남에서 30평 아파트를 사려면 한 푼도 안 쓰고 74년을 모아야 한다’ 한 푼도 안 쓰고 살 수는 없으니까 사실상 일반적인 월급쟁이들은 강남에서 집을 살 수 없다는 결론이 나온 것으로 봐야 될 것 같은데요. 최근에 강남 아파트가 역대 처음으로 3.3제곱미터당 1억 원까지 넘겼어요. 강남 쪽의 집값 오름세, 계속 이어지고 있는데 이 배경은 뭐로 봐야 합니까?
◇ 김효선 : 아무래도 최근 들어서 불확실성이 지배하는 자산 시장 이런 것들이 확산이 되다 보니까요. 금융 시장에서도 금이나 국채와 같은 안전 자산을 굉장히 선호하고 있잖아요. 부동산 시장은 예전에는 대체적으로 대부분의 부동산이 안전자산으로 평가를 받았었는데 최근 들어서는 지방에 굉장히 미분양이 적체되고 있고 서울 일부 지역만 안전하다는 경향이 강하게 인식이 되다 보니까 그중에서도 시간이 지나고 무슨 일이 있어도 가격이 견고하게 버틸 거라고 생각되는 일부 지역에만 수요가 굉장히 쏠리고 있고 대부분이 살지 못할 정도로 가격이 많이 올랐음에도 불구하고 여력이 되시는 일부 분들은 기존 거래가보다 호가로 거래를 하다 보니까 계속해서 치솟고 있는 그런 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 강남권이 부동산 시장이 어떻게 보면 안전자산이 됐다 이렇게 봐야 되는 건가요?
◇ 김효선 : 네, 이제는 안전 자산을 넘어서서 실물보다는 거의 상징적인 의미까지도 부여가 되고 있습니다. 마치 명품처럼 뭔가 성공을 하거나 그 안에 진입하고 싶다는 그런 욕망이 굉장히 커지고 있어서 이젠 가격에 상관없이 무조건 사야겠다는 그런 분위기까지 이어지고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : ‘나 강남 사는 사람이야’ 뭐 이렇게 되는 거네요.
◇ 김효선 : 그쵸. 특정 아파트 단지에까지요.
◆ 조태현 : 아파트 단지까지. ‘나는 무슨 단지에 사는 사람이야’ 말씀이시죠?
◇ 김효선 : 네, 맞습니다.
◆ 조태현 : 예전에도 이랬지만 갈수록 그런 현상이 더 심해진다. 알겠습니다. 씁쓸하긴 한데 어찌 됐건 집값이 오르면 그만큼 세금 부담도 커지게 되잖아요. 어제 발표한 공시 가격을 보니까 압구정현대나 반포 래미안 이런 데 보유세 세금 부담이 최대 40% 늘어날 것이라는 전망이 나오던데 어떻게 계산이 된 겁니까?
◇ 김효선 : 집값이 오른 만큼 아무래도 공시가격이 오를 수밖에 없는 상황이라서요. 거기에 따라서 그게 과세 표준이 되기 때문에 종부세나 재산세 같은 것들이 한꺼번에 같이 올라가는 상황이고요. 보유세뿐만 아니라 아마 의료보험이나 각종 사회 복지에 관련된 부담금도 올라갈 것으로 예상이 됩니다. 아무래도 지방은 가격이 떨어진 지역이 많다 보니까 서울에 국한된 얘기일 것 같고요. 말씀하신 현대아파트 같은 경우 공시가격이 작년 대비해서 약 한 7억 정도 오른 그런 30평대 아파트가
◆ 조태현 : 퍼센트로 하면 얼마나 되는 거죠 이거는?
◇ 김효선 : 거의 8% 넘게 올라갈 정도로 굉장히 높게 올라가는데요. 그러다 보니까 재산세랑 종부세를 합친 보유세 자체가 거의 한 40%까지도 육박하게 올라간 전망입니다.
◆ 조태현 : 서울에서도 일부 지역의 공시가격 같은 것들은 올라가고 있고 반대로 공시가격이 하락하는 지역도 있을 거 아니에요. 서울에도 있습니까?
◇ 김효선 : 서울에도 일부는 있는 걸로 보여지는데요. 작년에 전체적인 아파트 가격들을 보면은 서울의 외곽 지역 같은 경우에는 오히려 집값이 하락한 경우들도 있었거든요. 아무래도 시세를 반영해서 공시가격이 산정이 되다 보니까 몇 개의 아파트 단지 같은 경우에는 오히려 부담금이 줄어들 수도 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 서울 내에서도 양극화 현상이 어느 정도 있었다고 봐야 될 것 같고요. 서울의 공동주택 공시가격. 공동주택은 아파트죠 사실상. 1년 전보다 8% 가까이 올랐다는 소식도 있었습니다. 그런데 최근 들어서는 분위기가 약간 달라진 것 같아요. 4월 들어서는 서울 아파트 가격의 가격 오름세도 약간 둔화하는 그런 흐름이 감지되는데 아무래도 시장에 숨 고르기 현상이 분명히 있는 것 같습니다. 이런 숨 고르기는 언제까지 계속될까요?
◇ 김효선 : 아무래도 조기 대선이 확정이 된 만큼 정책적으로 있으면 뭔가 정확하게 방향성이 정해진다고 생각을 하니까 선거 공약이라든가 이런 게 나올 때까지는 적어도 기다리시는 그런 수요들이 많을 것 같고요. 정권이 새롭게 들어서고 정책 방향성이 잡히기 전까지는 이런 상황들이 이어질 수 있을 걸로 보여지고 이전에 혹시라도 금리가 큰 폭으로 인하가 되거나 하는 상황들이 생긴다면 거래가 될 수도 있을 것 같지만 당장은 매수를 하고자 하시는 분들도 지켜보자는 그런 심리가 더 강한 상황입니다.
◆ 조태현 : 역시 큰 선거가 있으니까 관망세가 있을 수밖에 없는 것 같고, 4월 달에 그렇다면 거래량도 별로 안 늘었을 것 같은데. 오히려 줄었을 것 같은데, 현장 분위기는 어떻습니까?
◇ 김효선 : 1분기 때 이례적으로 굉장히 거래가 늘었었거든요. 최근에 한 2년 정도는 1분기가 거래가 굉장히 급감을 했었습니다. 직전 연도 연말에 보통 금융 규제가 강하다 보니까 그게 1분기까지는 이어지는 패턴을 반복했었는데 올해는 서울만의 얘기이긴 하지만 이례적으로 1분기 아파트 거래량이 거의 2만 건에 육박해서 부동산 활황기였던 거의 4년 만에 최고로 거래가 많이 됐었거든요. 그런데 이런 분위기가 3월에 토지거래허가구역 확대 재지정이 되다 보니까 이후에는 거래가 급감을 해서 아마도 이번 달 집계 같은 경우에는 지난달 대비해서 절반도 못 미칠 정도로 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 역시 토허제 다시 지정한 게 큰 영향을 미친 것 같은데, 전에 대선 이야기 나왔으니까요. 시야를 한번 대선 정국으로 돌려보도록 하겠습니다. 30일 조금 더 남은 정도, 정말 코앞에 다가왔는데 양당의 부동산 정책들 나오고 있어요. 어떤 내용들 담겼습니까?
◇ 김효선 : 아직까지는 후보도 확정이 안 된 당도 있기 때문에 더 지켜볼 필요는 있긴 하지만 일단 지난 여당이었던 국민의힘 같은 경우에는 전 정권과 크게 다른 내용은 제한적으로 보여집니다. 동일하게 공급을 굉장히 집중을 하는 모습이 있었고요. 재건축 초과이익 환수제 폐지가 국회에서 계류가 돼서 통과를 못 했잖아요. 그런 부분들을 지속적으로 하겠다는 내용이나 임대차 입법을 완화하겠다는 등 이전과 동일하게 수요에 있어서는 확대할 수 있는 완화책을 쓰겠다 이런 내용이 대부분이었고요.
◆ 조태현 : 규제 완화랑 공급 확대 이쪽에 초점을 맞췄다 이거죠.
◇ 김효선 : 네, 맞습니다. 지난 정권과 거의 동일한 기조라고 보여지고요. 반면 민주당은 이재명 후보가 확정이 됐잖아요. 근데 지난번 선거 때 공약은 굉장히 강화하는 내용들이 많이 담겼었거든요. 예를 들어 대표적으로 국토보유세를 하겠다 기본 주택 이런 내용들이 많았는데, 아무래도 부동산 시황이 그때와는 다른 탓인지 굉장히 완화된 발언들을 많이 하고 계십니다. 국토보유세는 지금은 수용하기가 힘든 단계일 것 같다는 얘기도 하셔가지고 그런 부분들은 공약에서 빠질 걸로 보여지고요. 아무래도 최근엔 공급 부족이 가장 이슈다 보니까 공급을 확대하겠다는 내용 중에서 특히 재정비 사업은 지난 문재인 정권 때는 계속해서 규제를 했었는데 그걸 어느 정도 완화하고 용적률 인센티브도 주겠다는 식으로 공급을 확대하는 쪽에 초점을 맞추겠다는 얘기들이 많이 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 헨리 조지 시대 수준의 정책이 나오지는 않아서 다행이긴 한데, 이것도 어떻게 진행될지는 지켜보긴 해야겠죠. 선거 때마다 세종시로 수도를 옮긴다 아니면 국회가 간다 여러 가지 이야기들이 나오잖아요. 그러다 보니까 또 세종 집값이 들썩이고 있다고 하는데 상황이 어때요?
◇ 김효선 : 세종시 같은 경우에는 태생 자체가 행정 복합 수도로 지어진 데이기 때문에 아무래도 선거철마다 이런 추세가 반복되고 있습니다. 최근에 또 세종으로 국회와 청와대가 다 옮긴다는 얘기가 나오니까 또다시 집값이 굉장히 크게 올라가고 있는 상황이고요. 특히 최근에 많이 하락을 한 만큼 호가가 굉장히 높게 형성이 되어 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 네, 그러면 이거는 최근에 조정이 심했으니까 반등할 여지가 있어서 올라가는 것도 있는 겁니까?
◇ 김효선 : 그런 부분도 어느 정도는 있지만 아무래도 개발 호재가 확실한 지역 중에 하나다 보니까 굉장히 또 최근에는 대부분이 하락세를 계속 이어가고 있는 상황에서 더 투자나 이런 심리들이 한 곳으로 집중되는 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 실수요자 수요도 물론 있겠지만 아무래도 투자 수요들이 많을 것 같은데, 제가 여윳돈이 있어 갖고 세종에 투자를 하고 싶어요. 이런 분들에게 어떻게 조언을 하시겠어요?
◇ 김효선 : 일단 단기적인 투자 같은 경우에는 이렇게 마찬가지로 확정이 된 부분은 아무것도 없기 때문에 지향을 하셔야겠지만 세종시 자체가 서울이나 수도권 외에는 전국의 투자 수요들이 보고 있는 지역은 거의 유일하게 세종시라고 보여지거든요. 그렇기 때문에 굉장히 등락도 심한 건데 그래서 단기간에 나는 여기서 뭔가 이익을 보고 나오겠다는 결심이시면 신중하게 보셔야 되지만 장기적인 그런 호흡을 가지고 지금처럼 집값이 굉장히 급락했을 때 매입을 해두는 것은 그렇게 큰 리스크는 제한적이라고 생각이 돼서요. 완전한 주식 같은 그런 투자 수단으로는 보지 마시고 중장기적인 호흡으로 지켜보시는 거는 추천을 드리고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 중장기적인 호흡. 주식이나 부동산이나 언제나 중장기적인 호흡 보는 게 좋긴 좋은 것 같습니다. 이 이슈도 관심을 많이 끌었던 것 같아요. 정부가 1억 원으로 10억 원짜리 내 집을 마련하는 ‘지분형 모기지’ 제도를 발표를 했어요. 무슨 말입니까?
◇ 김효선 : 얼핏 들으면 기획 부동산의 홍보 문구 같이 굉장히 혹하는 문구인데요. 아무래도 최근에 DSR 규제 때문에 서민들의 주거 마련이 어렵다 보니까 은행에서 대출을 조달하는 게 아니라 주택금융공사가 일부 지분을 가져오면서 같이 매입을 하는 데 도움을 주는 겁니다. 개인의 입장에서 장점을 말씀드리면 주담대는 DSR에 제한이 되지만 주담대에서 배제되기 때문에 거기에 부담이 덜하고요. 그리고 주담대는 원리금을 같이 상환해야 되지만 이거 같은 경우에는 주택의 일종의 사용료처럼 이자 정도 수준으로 사용료만 지불하면 되기 때문에 가계를 운영함에 있어서 내 집 마련과 한 달간의 주거비 부담이 굉장히 줄어드는 장점이 있습니다. 반면에 주금공에서 이런 지원금으로 여러 가지 임대주택이나 다른 주거복지에 지원을 해야 되는데 그런 금액들을 개개인의 주택을 마련하는 데 사용이 될 수 있고 이익이 나면 지분대로 나눌 수 있어 있지만 손실이 나면 주금공에서 떠안는 구조거든요. 그래서 마치 최근에 LH들도 굉장히 적자가 많이 나서 지적을 받는데 그것처럼 손해만 떠안는 그 구조를 과연 주금공에서 해야 되느냐는 논란이 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 안 그래도 시장이 썩 좋지 않은 상황 속에서 과연 이런 것들이 실현가능한 정책인지는 잘 모르겠는데 어 과거에도 비슷한 사례가 있다가 다 잘 안됐잖아요. 위원님 이거는 다르다고 보세요?
◇ 김효선 : 저는 예전과 유사하다는 생각이 드는데요. 2013년에도 공유형 모기지라고 해서 상승분은 정부가 분할하는 이런 유사한 형태가 있었고 또 20년도에도 지분 적립형 주택 거의 유사한 형태거든요. 근데 이런 부분들이 처음에 집을 매입할 때 분양가의 일부만 지불하기 때문에 굉장히 잘될 걸로 보여지지만 실제 분양까지는 이어지지 않고 많이 활성화되지 않은 사례들이 있긴 해서 이번에도 정확한 지원 대상이나 이런 게 나오기 전이지만 더 지켜볼 필요는 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 머릿속에 물음표가 많이 떠오르는 그런 사업이라고 할 수 있겠습니다. 이번에는 주제를 바꿔봐서요. 약간 무거운 주제가 되겠습니다. 지난주에 용인에서 일가족 5명을 살해한 남성이 검거되는 그런 사건이 발생을 했어요. 상상도 할 수 없는 이런 일들이 벌어졌는데, 이 남성을 보니까 협동조합형 민간임대주택 사업을 벌였다는 소식이 전해지더라고요. 뭡니까?
◇ 김효선 : 최근처럼 주택시장 사업을 할 시장 환경이 마련이 안 됐을 때는 다양한 형태의 주택 공급 이런 것들이 나오는데요. 이거는 민간이 자율적으로 조합을 만들어서 주택을 매입하거나 또는 건축을 하고 이거를 분양이 아닌 임대 사업 형태로 운영한다는 그런 사업 모델입니다. 조합원들한테 출자금을 모아서 주택을 공동으로 소유하고 그걸 배당 형태로 나누는 방식을 가져가는 건데 굉장히 시장에서는 나올 수 없는 연 7%, 10% 이상의 배당을 주겠다는 걸 강조하는 그런 경우라서 사실상 수익 달성이 불가능한 경우들이 많습니다.
◆ 조태현 : 하긴 모든 사기는 일단 투기성을 어느 정도는 안고 가기 때문에 당하는 분들에게도 투기성이 없다면 이런 것들을 어느 정도는 피할 수 있다라는 지적도 나옵니다. 민간이 자율적으로 한다는 부분부터 어떤 한계 같은 게 느껴지는데, 이런 비슷한 피해 없도록 하려면 어떻게 해야 됩니까?
◇ 김효선 : 일단 이렇게 시장에서는 말이 안 되는 수익성이 강조가 된다고 하면은 의심을 해보셔야 할 것 같아요. 그리고 이런 경우는 법적으로 등록을 임대 사업으로 하지 않고 하는 경우도 많기 때문에 법적으로 어떻게 되어 있는지도 한번 파악을 하셔야 될 것 같고요. 그리고 조합이기 때문에 조합의 정관이나 출자금에 관련된 내용들이 기재가 되어 있을 거거든요. 혹시 사업이 잘 안됐을 때는 반환을 받을 수 있는지에 대한 그런 부분들을 잘 숙지를 하셔야 될 것 같고요. 그리고 아무래도 전문 분야가 아닌 분들이 많이 할 수 있기 때문에 사업을 하고 있는 주체들도 살펴보시고 해당 그 주택이 정말 그 정도 사업성이 나올 수 있는지도 주변에 전문가들한테 문의를 해 보는 게 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 투기성을 빼고 사업을 객관적으로 보면 보이는 것들이 상당히 많을 겁니다. 그리고 가족은 자기의 종속물이 아닙니다. 이런 일은 없어야겠어요. 자 끝으로 이번 주 부동산 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 김효선 : 최근 작년부터 시장이 경제적인 상황도 좋지 않은 상황에서 정책적으로도 방향성이 잡히지 못해서 굉장히 힘들었는데 이번 주도 갈 길 잃은 부동산 시장에서 서울은 눈치 보게 하고 지방은 출구 찾기 중이라고 이렇게 한 줄 평을 할 수 있을 것 같습니다. 서울에는 매수세도 많고 매물도 많은 상황인데도 정책이 어떻게 될지 모르고 또 경제 상황이 잘 될지 잘 모르기 때문에 서로 눈치 보기를 하고 있는 상황이고요. 지방은 아무래도 인구도 감소하고 매물은 적재되고 미분양까지 늘어나고 있기 때문에 어떻게 이 상황들을 빠져나가야 될지 출구 찾기를 하는 상황이라서 어떤 정권이 들어서든 정책적으로 방향성을 잘 잡아줬으면 하는 바람입니다.
◆ 조태현 : 같은 관망세지만은 배경은 완전히 다른 곳, 이런 것들도 차기 정부에서는 정밀한 정책을 통해서 극복해 내야 하겠습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네, 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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