주담대 금리 오르는데...내일부터 스트레스 DSR 도입

주담대 금리 오르는데...내일부터 스트레스 DSR 도입

2024.02.25. 오후 4:38
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■ 진행 : 조진혁 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 윤지해 부동산R114 수석연구원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
은행권이 주택담보대출 금리를 올리는 가운데내일부터 은행권 대출 한도가 줄어들 전망입니다.

스트레스 DSR, 총부채 원리금 상환 비율을 적용하기 때문인데요. 부동산 시장 여파,윤지해 부동산114 수석연구원과하나씩 따져보겠습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
내일부터 적용된다고 하는데 스트레스 DSR 구체적으로 뭔지 그리고 앞으로 어떻게 달라지는 건지에 대해서 설명해 주실까요.

[윤지해]
우리가 DSR이라는 제도가 2022년 하반기에 도입됐습니다. 그때는 점진적으로 도입하다 보니까 소비자 인식이 약했다면 현재 2024년 기준으로 봤을 때는 DSR 총부채원리금상환비율에 대한 인지도가 넓어져 있습니다.

그래서 구체적으로 보시면 총부채원리금상환비율은 과거에 이자부분들을 고려하던 대출한도 책정 부분보다 본인이 가지고 있는 대출들의 원리금, 전체 연간 상환액을 소득 대비 따지는 형태다 보니까 과거보다 대출한도가 크게 축소됩니다.

다만 이런 축소 경향에도 불구하고 가계대출 규모가 지속적으로 늘어나면서 GDP의 100%를 초과하는 형태들이 되다 보니까 정부나 한국은행 입장에서는 관리가 필요하다, 이렇게 보는 부분이고요. 이번에 도입하는 스트레스 DSR 제도 자체는 기준은 이렇습니다.

최근 5년 동안 최고 금리 수준과 현재 금리 수준을 비교해서 그 편차에 해당되는 부분을 우리가 최고 금리, 최저 금리 이 사이를 1.5~3.0% 정도로 본 다음에 이걸 적용하는 형태들을 상반기에는 25% 정도만 반영하든지 아니면 하반기에는 50% 반영하든지 이렇게 점진적으로 스트레스 금리 수준을 변동금리 형태로 도입해서 대출한도가 금리변동에 따른 위험 부분들을 고려해서 기존의 DSR 제도 대비 대출한도가 줄어드는 효과들을 주게 됩니다.

[앵커]
말씀하신 대출한도가 줄어들게 될 텐데도 이렇게 DSR 제도를 도입한 가장 큰 이유가 뭘까요?

[윤지해]
우리가 작년 기준으로 보게 되면 가계부채 전체 규모가 있고요. 거기에 주택담보대출과 관련된 전체 규모가 있습니다. 그걸로 봤을 때 작년 기준으로 보시게 되면 작년 1분기에 가계대출 규모가 1738조 원 정도 됐습니다.

그게 작년 4분기 기준으로 1768조 원이니까 30조 원 정도 늘어났죠. 그중에서 주택담보대출 부분만 따로 빼서 보게 되면 1분기에 1017조 원, 그리고 4분기에 1064조 원이니까 50조 원 가까이가 주택담보대출에서 늘어난 거죠. 그러다 보니까 DSR 제도 체제 안에서도 이게 관리가 쉽지 않은 부분들이 특히 주택담보대출에서 쉽지 않다 보니까 차제에 이 부분들은 도입해서 유동성 부분들을 양질의 형태들로 더 전환해 보자는 취지에서 도입하고 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
지금 고금리 상황이 이어지고 있는데도 가계대출이 늘다 보니까 한마디로 금리를 올려서 대출을 줄이겠다는 의도인 거잖아요. 그런데 그렇게 되면 집을 살 수 있는 수요가 더 줄어드는 건 아닌지 이런 걱정도 나오고 있는데 매매거래 같은 부동산 시장 영향은 어떻게 보십니까?

[윤지해]
맞습니다. 우리가 최근 1~2년을 보게 되면 급격하게 기준금리 수준이 올라오면서 수요가 위축되는 현상들을 보게 됐고요. 이게 2022년과 2023년 작년까지 해서 일정 부분 거래량이 회복한 부분들은 있었습니다마는 여전히 총거래량 자체는 우리가 시장이 정상이다, 혹은 평균적으로 최근 5년, 최근 10년 정도의 주택거래량 수준에서 보시게 되면 역대 최소 수준에 여전히 머물러 있습니다.

다만 그럼에도 불구하고 우리가 중심지라고 할 수 있는 지역들 중심으로 가격 회복이 빠르게 형성되는 부분들이 있다 보니까 이 주택담보대출 총부채 규모는 계속 늘어나고 있는 거죠. 그런 와중에 수요자는 여전히 위축돼 있긴 합니다.

다만 그럼에도 불구하고 우리가 대전제라고 할 수 있는 가계부채의 질적인 부분들을 개선해야 된다는 취지에는 정부도 한국은행도 공감하고 있다는 거죠. 다만 그 과정에서 소득 기반이 낮으시거나 혹은 자산 여건이 떨어지시거나 혹은 신용도가 낮으신 분들이라면 이러한 스트레스 DSR 제도에 좀 더 취약한 구조들을 가지고 있으니까 주택에 대한 의사결정 자체를 못하게 되는 경우가 많이 늘어날 거라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
그리고 이 스트레스 DSR이 도입되면 금리가 고정금리가 있고 변동금리도 있지 않습니까? 이 변동금리보다 고정금리가 더 유리할 것이다라는 평가가 있던데 이건 왜 그런 건가요?

[윤지해]
우리가 이렇게 생각해 보시면 될 것 같습니다. 변동금리로 하게 되면 거기에 대한 리스크를 수요자가 지는 거죠. 반면에 고정금리로 하게 되면 그 금리변동에 대한 리스크를 은행이 지죠. 최근에 특이한 점은 고정금리와 변동금리, 대출금리 수준이 비슷하다는 거죠.

비슷한 경우에서는 스트레스DSR 제도의 취지 자체는 금리 변동에 따른 스트레스 금리 수준을 좀 더 도입하자는 취지잖아요. 그러다 보니까 금리가 비슷하다고 전제했을 때는 고정금리를 하는 것이 대출 한도가 최소 수천만 원 이상 더 높게 나오는 형태가 됩니다.

우리가 보통 주택을 마련하려고 할 때 웬만하면 부족합니다. 이 부족한 부분들 때문에 웬만하면 은행에서 나오는 대출한도만큼 최대한 받으려고 하거든요. 그런 취지가 있기 때문에 이게 장기 모지기다 보니까 아무래도 몇천만 원에도 민감하게 고정금리로 일단 받자는 취지로 가는 형태라고 보면 될 것 같습니다.

[앵커]
그리고 얼마 전에 한국은행이 3.5%로 기준금리를 9번 연속으로 동결했습니다. 이렇게 기준금리는 그대로인데 최근에 대출금리는 계속 오르고 있거든요. 은행들이 대출금리는 왜 올리는 겁니까?

[윤지해]
이렇게 보시면 될 것 같습니다. 작년 하반기에 수요자의 인식은 빠르면 올해 상반기에 금리인하를 할 수 있겠구나에 대한 인식이 있었습니다. 그러다 보니까 우리가 기준금리가 있고 시중금리가 있습니다. 시중금리는 채권금리와 연동이 되거든요.

채권금리는 시중의 기대감 요소들이 반영이 됩니다. 거기에 따라서 은행권들은 기준금리 플러스 가산금리라는 것들을 같이 도입하거든요. 그래서 채권금리도 당장은 금리인하하기가 어렵겠구나를 반영하고 있고 은행권도 리스크 관리를 해야 되기 때문에 가산금리를 조금 얹는 그런 형태가 되니까 사실 기준금리는 똑같지 않습니까? 동결했으니까. 그럼에도 불구하고 시중금리는 오름세다, 이렇게 평가할 수 있는 부분들이 있습니다.

[앵커]
부동산 얘기도 해 볼게요. 부동산 시장에도 작은 변화가 있는데 분양가상한제 아파트의 실거주 의무를 3년 유예하는 법안이 이제 시행을 앞두고 있습니다. 법이 시행되면 전세물량이 조금 풀리지 않을까라는 기대도 있는데 서울 전셋값 많이 심각하잖아요. 여기에 영향을 줄 수 있을까요?

[윤지해]
일단 전셋값 추위를 보면 작년 7월부터 상승세로 전환을 했고요. 현재 2월까지 누적적으로 8개월 정도 오르고 있습니다. 그러다 보니까 수요자가 3월부터 본격적으로 성수기라고 할 수 있는 시기인데. 이 실거주 의무와 관련된 대상을 보실 때 규모가 굉장히 중요합니다. 대상이 굉장히 많으면 시중 전셋값에 영향을 미칠 수 있거든요.

보시면 전국 77개 단지, 한 4만 9000 정도 되니까 5만 가구 정도 됩니다. 이 가구에서 모든 가구가 다 전월세 물량으로 나오는 건 아니죠. 그러다 보니까 이중에서 일부는 매매가 될테고 일부는 본인이 거주할 테고 일부는 전월세를 줄 겁니다.

그러다 보니까 전국 규모에서 한 5만 채 되는 규모가 시장 전월세 가격에 영향을 미칠 수 있나, 이렇게 보면 회의적이라고 볼 수 있는 거고요. 다만 국소적으로 봤을 때 유망한 단지 중 하나가 둔촌주공 이런 단지가 있지 않습니까? 여기는 1만 2000세대 정도 됩니다.

그래서 강동구에서 이 정도 대규모 단지가 입주를 하게 되면 여기서 전월세 물량이 나오게 되면 그 지역 강동구나 송파구 이런 지역에는 영향을 미칠 정도는 된다고 볼 수 있으나 이것도 마찬가지로 1만 2000여 세대에서 일부만 전월세 물량으로 나오기 때문에 서울 전체에 영향을 미칠 정도는 아니다, 이렇게 평가할 수 있습니다.

[앵커]
전셋값 변동에 큰 영향은 없을 것이다, 이렇게 보고 계시는 거고요. 그리고 말씀해 주신 대로 실거주 의무가 3년 유예된 것이지, 폐지된 건 아닙니다. 이런 결정 때문에 몇 가지 부작용이 나올 것으로 우려되고 있는데 대표적인 우려점 뭐가 있을까요?

[윤지해]
계약이라는 것, 전세와 월세라는 것들은 계약주기가 있습니다. 1년에서 2년, 혹은 2년에서 4년 정도의 주기가 있거든요. 그런 걸 고려했을 때 3년 정도 유예가 됐으니까 3년 안에서 사인과 사인 사이에 거래를 할 때 2년으로 못 박게 되면 나중에 3년에 대한 남은 1년이 있지 않습니까?

이게 사인 간에 진통이 있고 다툼의 여지가 있다는 거죠. 그래서 일반적으로 계약이라는 부분들이 이뤄질 때 3년이라는 유예요소가 이미 확정돼 있지 않습니까? 그러면 임대인과 임차인 사이에 3년 정도의 계약기간에 관련된 특약을 명시하지 않으면 향후에 계약갱신청구권과 관련된 진통이 발생할 수 있습니다.

[앵커]
구체적으로 본다면 계약 갱신을 청구하려는 사람이 2+2인데 3년 후에 실거주 의무를 채우려는 집주인과 갈등이 생길 수 있다고 이해하면 될까요?

[윤지해]
원래 계약갱신청구권은 본인이 직접 거주할 때 혹은 직계존비속이 거주할 때는 거절의사를 할 수 있습니다. 그런데 이 부분들은 2년 플러스 1년으로 하는 부분에 있어서는 애매한 조건이 되지 않습니까? 그러다 보니까 처음에 계약할 때부터 2년 혹은 2년 뒤에 1년 정도 연장을 할 수 있다는 부분들을 사전에 계약자, 당사자들끼리 인식하는 수밖에 없습니다.

[앵커]
특약 같은 것까지 기록을 하는 것이 좋겠군요.

[윤지해]
그렇지 않으면 나중에 진통이 커질 수 있는 부분들이 있습니다.

[앵커]
말씀을 들으면서 궁금해지는 게 서울 전셋값이 아까 말씀하셨듯이 40주 연속 오르고 있단 말이죠. 그런데 전국 아파트 가격은 13주 연속 하락세입니다. 왜 이렇게 반대현상이 나타나는 걸까요?

[윤지해]
우리가 생애주기의 관점에서 보시면 집이라는 부분들은 의식주 범주에 들어가 있지 않습니까? 그래서 특정 시기, 특정 연령, 특정 계절적인 부분들에 반드시 이사하는 수요가 있습니다. 중요한 점은 이사 수요가 매매 수요냐 전월세 수요냐. 임대차 수요냐 혹은 내 집 마련 수요냐로 양분돼 있다는 거죠.

그러다 보니까 과거에 우리가 2008년 글로벌 금융위기 때를 반추해서 설명해 드리면 그때 당시에 이명박 정부 당시 굉장히 매매시장은 침체돼 있었습니다. 반면에 전월세 시장은 급등기였다는 거죠. 그래서 이 차이점이 어디서 오냐면 결국 매매를 하든 임대차를 하든 본인이 거주할 공간에 대한 필수적인 수요가 있다는 거죠. 그게 매매 쪽으로 못 가게 되면 전월세 시장으로 들어오게 됩니다. 그래서 양분된 시장들이 다르게 놀고 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
시간관계상 마지막 질문이 될 것으로 보이는데, 정부가 비수도권을 중심으로 그러니까 6개 광역시에서 그린벨트를 대폭 완화하기로 했습니다. 이게 앞으로 어떻게 달라지는 거고 또 난개발 우려도 나오던데 이건 어떻게 보시는지 궁금합니다.

[윤지해]
그린벨트와 관련된 최근의 이슈는 결국 수도권은 그대로 두고 지방광역시 산업단지 중심으로 퍼져 있는. 특히 부산, 울산 혹은 창원 이런 지역들 중심으로 그린벨트 때문에 개발을 못 하는 지역들이 있습니다.

그래서 이 지역들에서 정부가 총량규제를 하는 부분들이 있습니다. 그린벨트 총량규제. 그래서 이 규제 부분들을 정부에서 통제하다 보니까 지자체에서 어떤 개발을 하려고 해도 총량규제 때문에 할 수가 없는 경우가 굉장히 많았다는 거죠. 더불어서 1급지, 2급지 같은 경우는 아예 개발을 할 수 없게 못 박아놨습니다.

반면에 최근에 논의되는 사항들은 1급지, 2급지여도 개발을 하게 하고 거기에 해당되는 면적을 따로 대체지를 마련하면 개발할 수 있는 형태들로 바꾸게 됩니다. 그러다 보니까 산업단지가 지방 쪽에서 균형발전을 하려면 그린벨트와 관련된 해제요소가 반드시 필요하거든요. 그걸 이번 기회에 건드려보자, 이런 취지고요.

다만 이런 형태들에서 우리가 볼 때 농지규제도 최근에 완화한다는 부분이 있는데 워낙에 규제사항들이 촘촘하게 있습니다. 그러다 보니까 이 규제들을 이번에 철폐를 해보자, 이런 취지인데. 규제를 철폐하는 과정에서 난개발이라든지 혹은 투기적인 수요들이 들어올 수 있는데 이런 부분들은 예를 들어서 토지거래허가구역 같은 토지와 관련된 인허가 제도를 통해서 보완하는 절차들이 필요합니다.

[앵커]
여기까지 들어야 될 것 같습니다. 윤지해 부동산114 수석연구원과 함께했습니다. 고맙습니다.

[윤지해]
감사합니다.




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