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■ 진행 : 함형건 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난해 폭락하던 부동산 가격이 최근 들어 조금씩 상승하는 모습을 보이면서 이것이 일시적인 현상인지 아니면 추세가 바뀔 수 있다는 신호인지를 두고 여러 가지 이야기가 나오고 있습니다.
앞으로 부동산 시장 전망은 어떠한지, 지켜봐야 할 주요변수는 무엇인지 김인만 부동산경제연구소 소장과 짚어보겠습니다. 어서 오세요. 요즘 부동산 시장이 어디로 가고 있는 건지 상당히 궁금해하시는 분들이 많을 것 같습니다.
최근 들어서 서울의 아파트 가격을 중심으로 오르는 듯한 그런 모습을 보이고 있기 때문에 좀 어떻게 진단하고 계신지요?
[김인만]
최악의 상황은 벗어났다는 생각이고요. 작년 4분기였죠. 10월부터 올 1월까지 가파르게 떨어지던 집값이 1.3 대책이 발표가 되고 금리 인상이 사실상 거의 마무리 단계로 들어가면서 심리가 회복됐죠.
그래서 모든 통계 지표들이 주간변동률도 그렇고 매매수급지수도 그렇고 최근에 KB에서 발표된 선도 아파트 50지수를 보더라도 전체적으로 추이 자체는 비슷합니다. 1년 만에 회복을 했고요. 거의 마어너스자 떼고 플러스로 상승 전환이 됐는데. 우리가 눈여겨 봐야 될 건 지극히 정상적인 흐름입니다.
작년에 금리가 너무 가파르게 올랐기 때문에 비정상적으로 가격이 급락을 했고요. 거래량을 봐야 되는데 거래량을 보면 작년 10월, 11월, 12월 서울 아파트 거래량이 600개에서 800건 정도, 굉장히 낮은 수준이었습니다. 그래서 이것 자체도 저는 비정상으로 보고 있고요.
조정이 되더라도 하락 거래량이 뒷받침이 되면서 서서히 조정돼야 되는데 너무 가파르게 떨어졌기 때문에 지금은 기술적인 반등 단계고요. 이거를 대세 상승이다. 바닥 찍고 올라갈 일만 남았다, 이렇게 단정짓기는 어려울 것 같습니다.
선도 지수 잠깐 설명을 드리면 이게 시가총액이라고 보시면 됩니다. 아파트 세대수에 각 아파트의 매매 가격을 곱해서 시가총액이 나오는데요. 일반적으로 그러면 대단지 아파트에 가격이 높은 아파트.
우리가 일반적으로 알고 있는 좋은 지역의 인기 아파트 흐름은 어떻게 되느냐를 보는 게 선도 50개 아파트 지수인데 당연히 서울이 많겠죠. 서울이 대부분을 차지하고 있는데. 1년 전이죠, 작년 5월이 0.61이었고요. 그 후로 계속 마이너스로 가다가 최근에 0.1로 기록을 했는데.
부동산시장 흐름이 그렇습니다. 작년 7월 이후에 꺾였고요. 하락폭을 키우다가 1월 이후에 반등했기 때문에 역시 똑같은 흐름을 보여주고 있고 우리가 눈여겨봐야 될 건 반등을 하고 있는데 그래프의 기울기거든요.
추이를 봐야 되는데 이게 대세 상승이고 수요자들이 많이 유입된다면 기울기가 굉장히 가파르게 늘어나야 되는데. 선도 50 지수를 보더라도 마이너스 2.17%였죠. 1월이 1.17이고 3월이 -0.45, 5월이 0.1인데 굉장히 완만하게 둔화되는 양상을 보이고 있습니다.
이거는 기술적 반등에 최근에 너무 호가가 많이 오르다 보니까 매수자들이 주춤하고 있는 상황이지 이걸 상승폭을 키운다고 보시면 안 될 것 같습니다.
[앵커]
지금 말씀하신 KB 선도 아파트 50 지수라는 건 단지가 크고 가격도 비싸고 이런 아파트 50개를 모아서 지수를 만든 거죠. 이것도 역시 실거래가는 아니고 KB 시세, 호가를 기준으로 만든 거겠습니다마는 일단 많은 시장 참가자들이 눈여겨보는 지수 중의 하나는 맞는 거죠.
[김인만]
그렇죠. 그런데 제가 앞서 말씀드렸듯이 전체적인 모든 통계가 나오는 그래프가 공통적인 부분을 보이고 있습니다. 분명히 1월보다는 좋아진 건 맞고요. 마이너스에서 플러스로 전환된 건 맞는데 기울기 폭은 굉장히 완만하게 둔화되고 있다. 그 흐름을 보여주고 있습니다.
[앵커]
왜냐하면 지난번에 김 소장님이 대담에 출연하셔서 앞으로 3년 정도는 봐야 될 것 같다, 하락 혹은 조정 상황이. 그 기본 입장은 아직도 갖고 계신 거죠?
[김인만]
맞습니다. 저는 지극히 정상적인 흐름으로 보고 있습니다.
[앵커]
워낙에 그동안 단기간에 많이 떨어졌기 때문에 기술적인 반등일 가능성이 있다. 그러면 앞으로 하반기로 가면서 아니면 내년 상반기까지 쭉 보면서 우리가 눈여겨 봐야 할 변수가 뭔지를 하나하나 보겠습니다. 일단 대표적으로 변수 몇 개만 추려주시죠.
[김인만]
가장 중요한 게 금리 변수가 있을 것 같고요. 두 번째는 부동산 정책에 대한 변수가 있고. 내년에 총선이 있기 때문에 또 총선 변수가 있고 또 전세도 있겠죠. 전세 변수. 거기에 심리적인 영향까지 다 총괄해서 우리가 분석할 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
금리 같은 경우는 3연속 동결이 됐기 때문에 그리고 대출금리 같은 경우에는 이미 많이 내려오지 않았습니까? 이것이 심리에 어떤 영향을 줄지. 물론 대출금리 같은 경우에도 앞으로 변동성은 있어 보입니다마는. 어떻게 전망하시는지요?
[김인만]
기준금리가 동결됐습니다. 그래서 추가적으로 인상하기는 굉장히 부담스러운 상황일 것 같아요. 한국은행 입장에서도 미국이 가파르게 올리지 않는 한 다시 올리기에는 굉장히. 왜냐하면 만약에 지금 3연속 동결을 했는데 여기에 0.25 정도 또 올려버리게 되면 또다시 금리 인상의 불확실성 시작 아닌가라는 두려운 마음 때문에 또다시 큰 폭의 하락으로 전환될 가능성이 있고요.
혹시라도 0.25라도 살짝 내려버리게 되면 다시 금리 내린다고 대기수요들이 많이 유입되면서 큰 폭의 반등이 있을 수도 있기 때문에 정부나 한국은행 입장에서는 둘 다 굉장히 부담스러운 거죠. 그래서 당분간은 제 생각에는 올해 말까지는 거의 동결모드로 갈 가능성이 굉장히 높습니다.
[앵커]
올해 안에 금리가 인하될 가능성은 굉장히 희박하다고 본다.
[김인만]
제가 볼 때는 굉장히 힘들지 않을까 싶습니다.
[앵커]
금리가 현재 상황에서 부동산 가격에 미치는 영향은 어느 정도입니까, 비중이?
[김인만]
원래는 금리하고 집값은 반비례 관계는 맞습니다. 맞는데 금리가 모든 것을 다 결정하지는 않거든요. 공급 물량도 있고 집값이 그동안 얼마나 올랐느냐. 경제 상황, 전세. 모든 걸 다 해야 되는데 최근에 금리 때문에 집값이 떨어져서 많은 분들이 금리가 모든 걸 결정한다고 생각하는데 사실은 떨어질 때가 됐죠.
2015년부터 2021년까지 집값이 너무 많이 급등을 했죠. 과다한 상승에 대한 피로감이 누적된 상태에서 금리가 우리 예상과는 다르게 너무 가파르게 오르다 보니까 심리적으로 굉장한 불안감을 느낀 일부 수요자들, 전세금을 반환해 주지 못하는 분들, 또 부모님 상속을 받은 물건, 일부 급매물들이 나오면서 집값이 떨어진 거거든요.
지금은 어떤 상황이냐면 매도자죠. 집주인 입장에서는 급매물이 소화되고 금리 인상도 사실상 멈췄으니까 또 세금 부담도 많이 줄어들 것 같으니까 급매물로 팔 생각은 전혀 없다, 나는 기다리면 앞으로 집값 올라갈 거라는 생각을 하고 있습니다.
그래서 당분간은 급매물이 잘 안 나올 것 같고요. 그러면 중요한 건 집을 사려는 매수자들인데. 매수자들이 불안한 마음에 집주인들이 올린 호가를 따라가주게 되면 상승폭을 키우게 되는데 매수자 입장에서 생각해보면 금리 인상이 동결은 됐지만 여전히 굉장히 높다. 3.5%, 높은 금리고요.
시중 대출금리가 내려가기는 했지만 선반영이 됐거든요. 기준금리가 내려가면서 대출금리가 내려간 게 아니고 미리 내려갈 걸 인하를 예상해서 내렸기 때문에 대출금리가 추가로 내려갈 가능성은 높고요. 오히려 더 올라갈 가능성도 있습니다.
[앵커]
왜 올라갑니까?
[김인만]
미래 내렸는데 기준금리가 생각보다 빨리 인하되지 않으면 은행 입장에서는 예금금리도 같이 내렸기 때문에 자금 조달에 문제가 생기고요. 그럼 채권 발행을 늘리고 있기 때문에 결국에는 부담을 느낀 은행들이 다시 대출금리를 올릴 가능성도 있습니다.
[앵커]
많이 올라가지는 않겠지만.
[김인만]
많이는 아니겠지만 그래도 지금보다는 더 내려갈 가능성은 없기 때문에 매수자들 입장에서는 여전히 부담스럽고요. 집값만 보더라도 이제 올랐다고 자꾸 이야기를 하는데 워낙 많이 올랐다가 떨어졌다가 다시 회복을 한 건데 매수자들 입장에서는 여전히 불안했죠.
PIR을 보더라도 이 정도 조정된 걸 보고 내가 굳이 지금 사야 되나라는 생각을 하고 있고요. 또 경제 상황도 굉장히 불안하고 가장 변수가 전세죠. 전세 가격이 올라가 주면 매매 가격을 밀어올리기도 하는데. 지금 전세 사기도 굉장히 많이 발생하고 있고 전세에 대한 불안감이 커진 상태에서 전세도 1년 동안 오히려 역전세가 더 많이 생길 것 같은데 과연 집값이 오를까?
결국에는 불안한 마음이 있기 때문에 앞서 제가 그래프가 굉장히 둔화된다고 했죠. 상승 그래프가 완만해진다고 한 게 매수자들이 점점 따라가기가 부담스러운 상황입니다. 그래서 거래량이 늘어나고 있지만 그 비율 자체는 굉장히 둔화되고 있다.
매수자들이 따라가기에는 불안하다. 당분간 이런 흐름이 매도자, 매수자 간 줄다리기가 팽팽하게 이어질 것 같습니다.
[앵커]
회복이라는 단어를 쓰기는 하셨습니다마는 이게 워낙 그동안 냉각됐었기 때문에 이게 마이너스 지표가 플러스로 잠깐 전환되는데. 이게 과연 추세적으로 가느냐, 쭉 가느냐, 안 가느냐 그 문제인 거죠.
[김인만]
그렇죠, 이게 쭉쭉 올라가 줘야 되는데 지금 상황으로 보면 쭉쭉 올라가지는 않고 이 정도 수준에서 올랐다 내렸다를 반복할 가능성이 있습니다.
[앵커]
지루하게 갈 가능성도 있다.
[김인만]
맞습니다.
[앵커]
지금 전세 얘기하셨습니다마는 역전세난과 관련한 여러 가지 우려들 많이 제기되고 있습니다. 그동안 전세 가격이 많이 떨어지면서 집주인들이 계약기간이 다시 돌아오면 도리어 전세보증금 일부를 되돌려줘야 되는 그런 상황에 처한 분들이 많아서요. 어느 정도의 리스크가 있는 겁니까?
[김인만]
전세가 굉장히 중요하죠. 전세는 무이자 대출과 같습니다. 그래서 은행에서 대출을 받지 않더라도 세입자한테 전세금을 받게 되면 무이자 대출 역할을 해주는, 레버리지 역할을 해 주는데. 그동안에는 전세 가격이 계속 올랐죠. 전세 가격이 오르는 만큼 매매 가격은 더 많이 오르게 되는데 최근에 전세 가격이 떨어진 걸 확인했습니다.
왜냐하면 전세자금대출을 다 받고 있기 때문에 금리하고 연동이 되는 거죠. 금리가 올라가게 되면 대출 이자 부담은 늘어날 수밖에 없기 때문에 앞으로는 금리하고 굉장히 전세도 중요한 부분이 되고요.
전세가 떨어졌는데 2020년 2+2 계약갱신 청구를 하면서 왜곡이 많이 됐거든요.
급등한 전세 가격이 2021년 말 또는 2022년 작년 상반기까지도 이어졌기 때문에 올해 말이나 내년 상반기까지는 아마 급등했던 전세 가격이 갱신할 때 전세가격이 내려가는 이런 역전세가 많이 생길 것 같습니다.
그럼 전세 가격이 오히려 가격이 떨어진다, 역전세난이 생긴다고 하면 집주인 입장에서는 굉장히 고통스럽죠. 작년에 급매물이 많이 나온 물건 중에서도 대다수의 집주인들은 굳이 내가 지금 팔아야 될까, 더 기다려볼까라고 했지만 전세금 돌려줘야 되는 압박이 큰 집주인들은 급매물로 내던졌거든요.
결국에는 전세가 굉장히 중요한 변수가 될 것 같고. 오히려 지금은 금리가 오르거나 내리지 않는다면 오히려 전세가 더 중요한 변수가 될 수도 있을 것 같습니다.
[앵커]
결국 집주인들이 어느 정도 자금 여력이 있는지, 얼마나 무리한 대출을 끼고 있는지, 얼마나 버틸 수 있을지 이게 관건일 것 같은데요.
[김인만]
대부분 집주인들은 자금 여력이 굉장히 없을 겁니다. 아마 현금흐름이 굉장히 좋지 않은 분들이 많거든요. 집을 살 때 거의 영끌해서 집을 사고 대출 아니면 전세 레버리지를 활용하기 때문에 전세 가격이 떨어지게 되면 아마 굉장한 고통을 받을 것이고요.
이게 1000~2000만 원 하는 수준이 아니기 때문에 아마 심적 압박은 굉장히 클 것 같습니다.
[앵커]
그렇다면 올 하반기에 들어가면서 가을 넘어서 지금 말씀하신 급매물이 다시 쏟아져 나올 가능성은 있는 건지. 아니면 경매시장 같은 것도 눈여겨봐야 되는 건지 어떻습니까?
[김인만]
일단 올 하반기까지는 쏟아져 나오지는 않을 것 같습니다. 집주인들 입장에서는 일단 심리가 굉장히 중요한데요. 세금 부담도 많이 줄어들었고 사실 집값이라는 거는 집주인 입장에서 보면 집값이 오르지 않으면 손실이거든요.
유지만 하더라도 보합세라고 하더라도 대출이자 내야 되죠, 재산세, 종부세를 내야 되기 때문에 오르지 않으면 손실이 발생하는데 1년, 2년 정도는 버틸 수가 있습니다. 올라가겠지라는 희망을 가지고 손실을 보더라도 버티는데.
이게 1년에서 2년, 2년에서 3년차 넘어가게 되면 그래도 큰 폭의 반등이 없다면 아마 심리적으로 굉장히 압박을 받을 거고요. 말씀하신 것처럼 집주인들이 하락 매물들을 많이 내놓을 때는 3년차 정도 접어들어서 3년차가 되더라도 큰 폭의 반등이 없다면 굉장한 부담을 느끼고 급매물을 내놓을 가능성이 높습니다.
[앵커]
지금 3년이라는 기간을 보시는 게 바로 역전세난까지 감안해서 말씀하시는 거군요. 바로 그런 이유 때문에 정부에서는 전세대출을 포함해서 올 초부터 여러 가지 부동산 규제를 푼 부분들이 있었죠.
대출 규제라든가 여러 가지 규제를 풀면서 거기서 수요가 발생해서 그나마 부동산시장이 다시 일부나마 반등하고 있는 것이 아닌가 이렇게 보는 시간도 있던데요. 그러면 정책 변수가 어떻게 작용할 것 같습니까?
[김인만]
부동산 정책도 굉장히 중요하죠. 이렇게 기술적 반등도 단순히 기술적 반등이라기보다는 규제를 많이 풀어줬죠. 강남3구와 용산구를 빼고는 규제지역을 다 전면 해제했고요. 대출규제도 특례보금자리라고 해서 9억 이하 주택에 대해서는 5억 원까지 DSR을 적용하지 않기 때문에 사실은 혜택을 굉장히 많이 줬습니다.
그런데 우리가 눈여겨봐야 될 건 1월달에 발표된 규제완화 대책 이후에는 추가 규제완화 대책들이 나오지 않고 있다는 거죠. 그 이야기는 뭐냐 하면 정부의 기준은 정확합니다. 집값이 지나치게 과열되면 규제를 하고요.
집값이 지나치게 떨어져서 냉각이 되면 규제를 풀어주는데. 지금처럼 보합 양상으로 가게 되면 절대 규제를 풀어주지도 않고요. 또 규제를 하지도 않습니다. 그 얘기는 하반기 상황이 이런 보합세를 유지한다면 어떻게 보면 정부가 가장 바라는 입장이죠.
정부는 집값 많이 오르는 것도 굉장히 부담스럽고요. 떨어지는 것도 PF대출 문제까지도 맞물리기 때문에 지금 흐름이 정부 입장에서는 가장 원하는 수준이고. 그렇다면 추가 규제가 나올 가능성, 규제를 풀어줄 가능성도 저는 굉장히 희박하다. 그래서 하반기에는 당분간 보합세로 갈 가능성이 높습니다.
[앵커]
내년에 총선이 있단 말이죠. 총선과 결부지어 생각해볼 수 있을까요?
[김인만]
총선이 있으면 개발호재들은 나올 수도 있습니다. 각 지역에 따라서 지하철 호재라든지 지지부진한 지역 현안에 대해서 개발사업들은 나올 수 있겠지만 부동산 정책을 직접적으로 건드리기는 아마 굉장히 부담스러울 겁니다. 만약에 풀어줘서 집값이 급등하게 되면 그 역시도 부담이 되고요.
혹시라도 규제를 해서 집값이 떨어지는 것도 부담스럽기 때문에 정부 입장에서는 지하철이라든지 이런 지역 현안에 대한 호재 정도만 나오지 직접적인 부동산 규제에 대해서는 아마 손을 대지 않을 것 같습니다.
[앵커]
전체적으로는 가격이 크게 올라가지도 크게 내려가지도 않는 안정적 관리 쪽으로 지향할 것이다. 부동산시장의 중요한 지표 중의 하나가 또 미분양 물량인데요. 미분양 물량은 최근에 어떻습니까?
[김인만]
미분양 물량도 1월까지는 굉장히 가파르게 증가하다가 멈췄습니다. 그리고 소폭 줄어들고 있는데. 그 비율을 보게 되면 굉장히 소폭이고요. 여전히 지금 4월 미분양 통계가 나왔는데 7만 1365가구거든요. 올해 1월이 7만 5000가구 정도 됐으니까 조금 줄어들긴 했는데 7만 이상 여전히 부담스럽고요.
더 이상 늘어나지 않는 것만 하더라도 다행이라고 이야기할 수 있겠지만 빠르게 소진되고 있지 않다는 점에서는 여전히 시장의 매수자들이 빠르게 미분양을 사고 있지 않다라는 생각입니다. 그래서 당분간은 이런 흐름. 7만에서 왔다갔다하는 수준이 유지될 가능성이 높고요.
결국에는 전체 부동산 시장 흐름 자체가 투자심리가 굉장히 회복돼야만 미분양도 소진되는데 지금 분양 물량들도 계속 나오고 있고요. 인기 지역의 미분양은 소진되고 있지만 그렇지 않은 지역들은 미분양이 늘어나고 있어서 전체적인 미분양 물량이 빠르게 소진되기는 어려울 것 같습니다.
[앵커]
미분양 물량이 아주 속시원하게 소진되는 그런 상황은 아닌데. 그럼 시행사들이 담보 없이 제2금융권에서 빌려온 대출들. 이른바 프로젝트 파이낸싱과 관련해서 리스크를 봄부터 계속 얘기했습니다마는. 그동안 리스크가 어떻게 누적돼 온 겁니까? 더 심해진 겁니까? 아니면 그대로입니까? 어떻게 보시는지요.
[김인만]
지금도 아마 계속 누적되고 있을 겁니다. 건설사업이라는 게 1, 2년 만에 뚝딱 만들어지는 건 아니고요. 토지 단계부터 브릿지론을 일으켜서 PF 대출을 일으키고 인허가를 받고 5년 정도 프로젝트거든요.
그렇다면 분위기 좋았을 때 2020년, 2021년에 추진한 물량들이 올해, 내년까지도 계속 물량이 나옵니다. 그러면 물론 최악의 상황, 패닉 상황은 벗어났기 때문에 경쟁력이 있는 수도권이라든지 역세권 지역들은 충분히 소화가 되겠지만 그렇지 않은 지역들은 여전히 PF대출이 굉장히 우려스러운 수준이고요.
지금도 연체율이 10%가 넘고 PF대출 금액도 굉장히 높기 때문에 긴장의 끈을 놓쳐서도 안 되고요. 오히려 더 하반기 되면 심각해질 수 있습니다. 이게 빠르게 소진되지 않는다면 아마 시행사들도 지금도 리스크 관리를 하고 있고요. 하반기 상황도 굉장히 예의주시하면서 위험관리를 하고 있습니다.
[앵커]
그 부분은 주택시장뿐만 아니고 우리 경제에 큰 영향을 끼칠 수 있는 뇌관일 수 있어서요.
[김인만]
정부 입장에서는 집값이 떨어지는 것보다 오히려 PF가 더 신경이 쓰이고요. PF 연체율이 늘어난다면 결국에는 금융시장 자체가 흔들릴 수도 있기 때문에 정부 입장에서는 아마 미분양과 PF 문제가 가장 심각한 문제일 수도 있습니다.
[앵커]
시간이 거의 다 돼서 정리를 해야 될 것 같은데. 그럼 요약을 해 보면 지금 부동산시장은 어디로 가고 있는가. 일단은 조금 더 관망해 봐야겠다는 말씀이시죠?
[김인만]
저는 지극히 정상적인 흐름이다. 작년에 너무 가파르게 떨어진 게 비정상이고 기술적 반등을 한 다음에 아마 1년, 2년 정도는 올랐다 내렸다 등락을 거듭하면서 보합세를 유지할 가능성이 높습니다.
[앵커]
거래량이나 매물량도 같이 봐야 되는 거죠?
[김인만]
거래량이 굉장히 중요하죠. 지금 거래량이 2021년 수준의 60% 정도밖에는 되지 않습니다. 작년 말하고 비교해보면 늘어났지만 여전히 낮은 수준이기 때문에 집값이 조정되려면 하락 거래량이 많이 늘어나야 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난해 폭락하던 부동산 가격이 최근 들어 조금씩 상승하는 모습을 보이면서 이것이 일시적인 현상인지 아니면 추세가 바뀔 수 있다는 신호인지를 두고 여러 가지 이야기가 나오고 있습니다.
앞으로 부동산 시장 전망은 어떠한지, 지켜봐야 할 주요변수는 무엇인지 김인만 부동산경제연구소 소장과 짚어보겠습니다. 어서 오세요. 요즘 부동산 시장이 어디로 가고 있는 건지 상당히 궁금해하시는 분들이 많을 것 같습니다.
최근 들어서 서울의 아파트 가격을 중심으로 오르는 듯한 그런 모습을 보이고 있기 때문에 좀 어떻게 진단하고 계신지요?
[김인만]
최악의 상황은 벗어났다는 생각이고요. 작년 4분기였죠. 10월부터 올 1월까지 가파르게 떨어지던 집값이 1.3 대책이 발표가 되고 금리 인상이 사실상 거의 마무리 단계로 들어가면서 심리가 회복됐죠.
그래서 모든 통계 지표들이 주간변동률도 그렇고 매매수급지수도 그렇고 최근에 KB에서 발표된 선도 아파트 50지수를 보더라도 전체적으로 추이 자체는 비슷합니다. 1년 만에 회복을 했고요. 거의 마어너스자 떼고 플러스로 상승 전환이 됐는데. 우리가 눈여겨 봐야 될 건 지극히 정상적인 흐름입니다.
작년에 금리가 너무 가파르게 올랐기 때문에 비정상적으로 가격이 급락을 했고요. 거래량을 봐야 되는데 거래량을 보면 작년 10월, 11월, 12월 서울 아파트 거래량이 600개에서 800건 정도, 굉장히 낮은 수준이었습니다. 그래서 이것 자체도 저는 비정상으로 보고 있고요.
조정이 되더라도 하락 거래량이 뒷받침이 되면서 서서히 조정돼야 되는데 너무 가파르게 떨어졌기 때문에 지금은 기술적인 반등 단계고요. 이거를 대세 상승이다. 바닥 찍고 올라갈 일만 남았다, 이렇게 단정짓기는 어려울 것 같습니다.
선도 지수 잠깐 설명을 드리면 이게 시가총액이라고 보시면 됩니다. 아파트 세대수에 각 아파트의 매매 가격을 곱해서 시가총액이 나오는데요. 일반적으로 그러면 대단지 아파트에 가격이 높은 아파트.
우리가 일반적으로 알고 있는 좋은 지역의 인기 아파트 흐름은 어떻게 되느냐를 보는 게 선도 50개 아파트 지수인데 당연히 서울이 많겠죠. 서울이 대부분을 차지하고 있는데. 1년 전이죠, 작년 5월이 0.61이었고요. 그 후로 계속 마이너스로 가다가 최근에 0.1로 기록을 했는데.
부동산시장 흐름이 그렇습니다. 작년 7월 이후에 꺾였고요. 하락폭을 키우다가 1월 이후에 반등했기 때문에 역시 똑같은 흐름을 보여주고 있고 우리가 눈여겨봐야 될 건 반등을 하고 있는데 그래프의 기울기거든요.
추이를 봐야 되는데 이게 대세 상승이고 수요자들이 많이 유입된다면 기울기가 굉장히 가파르게 늘어나야 되는데. 선도 50 지수를 보더라도 마이너스 2.17%였죠. 1월이 1.17이고 3월이 -0.45, 5월이 0.1인데 굉장히 완만하게 둔화되는 양상을 보이고 있습니다.
이거는 기술적 반등에 최근에 너무 호가가 많이 오르다 보니까 매수자들이 주춤하고 있는 상황이지 이걸 상승폭을 키운다고 보시면 안 될 것 같습니다.
[앵커]
지금 말씀하신 KB 선도 아파트 50 지수라는 건 단지가 크고 가격도 비싸고 이런 아파트 50개를 모아서 지수를 만든 거죠. 이것도 역시 실거래가는 아니고 KB 시세, 호가를 기준으로 만든 거겠습니다마는 일단 많은 시장 참가자들이 눈여겨보는 지수 중의 하나는 맞는 거죠.
[김인만]
그렇죠. 그런데 제가 앞서 말씀드렸듯이 전체적인 모든 통계가 나오는 그래프가 공통적인 부분을 보이고 있습니다. 분명히 1월보다는 좋아진 건 맞고요. 마이너스에서 플러스로 전환된 건 맞는데 기울기 폭은 굉장히 완만하게 둔화되고 있다. 그 흐름을 보여주고 있습니다.
[앵커]
왜냐하면 지난번에 김 소장님이 대담에 출연하셔서 앞으로 3년 정도는 봐야 될 것 같다, 하락 혹은 조정 상황이. 그 기본 입장은 아직도 갖고 계신 거죠?
[김인만]
맞습니다. 저는 지극히 정상적인 흐름으로 보고 있습니다.
[앵커]
워낙에 그동안 단기간에 많이 떨어졌기 때문에 기술적인 반등일 가능성이 있다. 그러면 앞으로 하반기로 가면서 아니면 내년 상반기까지 쭉 보면서 우리가 눈여겨 봐야 할 변수가 뭔지를 하나하나 보겠습니다. 일단 대표적으로 변수 몇 개만 추려주시죠.
[김인만]
가장 중요한 게 금리 변수가 있을 것 같고요. 두 번째는 부동산 정책에 대한 변수가 있고. 내년에 총선이 있기 때문에 또 총선 변수가 있고 또 전세도 있겠죠. 전세 변수. 거기에 심리적인 영향까지 다 총괄해서 우리가 분석할 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
금리 같은 경우는 3연속 동결이 됐기 때문에 그리고 대출금리 같은 경우에는 이미 많이 내려오지 않았습니까? 이것이 심리에 어떤 영향을 줄지. 물론 대출금리 같은 경우에도 앞으로 변동성은 있어 보입니다마는. 어떻게 전망하시는지요?
[김인만]
기준금리가 동결됐습니다. 그래서 추가적으로 인상하기는 굉장히 부담스러운 상황일 것 같아요. 한국은행 입장에서도 미국이 가파르게 올리지 않는 한 다시 올리기에는 굉장히. 왜냐하면 만약에 지금 3연속 동결을 했는데 여기에 0.25 정도 또 올려버리게 되면 또다시 금리 인상의 불확실성 시작 아닌가라는 두려운 마음 때문에 또다시 큰 폭의 하락으로 전환될 가능성이 있고요.
혹시라도 0.25라도 살짝 내려버리게 되면 다시 금리 내린다고 대기수요들이 많이 유입되면서 큰 폭의 반등이 있을 수도 있기 때문에 정부나 한국은행 입장에서는 둘 다 굉장히 부담스러운 거죠. 그래서 당분간은 제 생각에는 올해 말까지는 거의 동결모드로 갈 가능성이 굉장히 높습니다.
[앵커]
올해 안에 금리가 인하될 가능성은 굉장히 희박하다고 본다.
[김인만]
제가 볼 때는 굉장히 힘들지 않을까 싶습니다.
[앵커]
금리가 현재 상황에서 부동산 가격에 미치는 영향은 어느 정도입니까, 비중이?
[김인만]
원래는 금리하고 집값은 반비례 관계는 맞습니다. 맞는데 금리가 모든 것을 다 결정하지는 않거든요. 공급 물량도 있고 집값이 그동안 얼마나 올랐느냐. 경제 상황, 전세. 모든 걸 다 해야 되는데 최근에 금리 때문에 집값이 떨어져서 많은 분들이 금리가 모든 걸 결정한다고 생각하는데 사실은 떨어질 때가 됐죠.
2015년부터 2021년까지 집값이 너무 많이 급등을 했죠. 과다한 상승에 대한 피로감이 누적된 상태에서 금리가 우리 예상과는 다르게 너무 가파르게 오르다 보니까 심리적으로 굉장한 불안감을 느낀 일부 수요자들, 전세금을 반환해 주지 못하는 분들, 또 부모님 상속을 받은 물건, 일부 급매물들이 나오면서 집값이 떨어진 거거든요.
지금은 어떤 상황이냐면 매도자죠. 집주인 입장에서는 급매물이 소화되고 금리 인상도 사실상 멈췄으니까 또 세금 부담도 많이 줄어들 것 같으니까 급매물로 팔 생각은 전혀 없다, 나는 기다리면 앞으로 집값 올라갈 거라는 생각을 하고 있습니다.
그래서 당분간은 급매물이 잘 안 나올 것 같고요. 그러면 중요한 건 집을 사려는 매수자들인데. 매수자들이 불안한 마음에 집주인들이 올린 호가를 따라가주게 되면 상승폭을 키우게 되는데 매수자 입장에서 생각해보면 금리 인상이 동결은 됐지만 여전히 굉장히 높다. 3.5%, 높은 금리고요.
시중 대출금리가 내려가기는 했지만 선반영이 됐거든요. 기준금리가 내려가면서 대출금리가 내려간 게 아니고 미리 내려갈 걸 인하를 예상해서 내렸기 때문에 대출금리가 추가로 내려갈 가능성은 높고요. 오히려 더 올라갈 가능성도 있습니다.
[앵커]
왜 올라갑니까?
[김인만]
미래 내렸는데 기준금리가 생각보다 빨리 인하되지 않으면 은행 입장에서는 예금금리도 같이 내렸기 때문에 자금 조달에 문제가 생기고요. 그럼 채권 발행을 늘리고 있기 때문에 결국에는 부담을 느낀 은행들이 다시 대출금리를 올릴 가능성도 있습니다.
[앵커]
많이 올라가지는 않겠지만.
[김인만]
많이는 아니겠지만 그래도 지금보다는 더 내려갈 가능성은 없기 때문에 매수자들 입장에서는 여전히 부담스럽고요. 집값만 보더라도 이제 올랐다고 자꾸 이야기를 하는데 워낙 많이 올랐다가 떨어졌다가 다시 회복을 한 건데 매수자들 입장에서는 여전히 불안했죠.
PIR을 보더라도 이 정도 조정된 걸 보고 내가 굳이 지금 사야 되나라는 생각을 하고 있고요. 또 경제 상황도 굉장히 불안하고 가장 변수가 전세죠. 전세 가격이 올라가 주면 매매 가격을 밀어올리기도 하는데. 지금 전세 사기도 굉장히 많이 발생하고 있고 전세에 대한 불안감이 커진 상태에서 전세도 1년 동안 오히려 역전세가 더 많이 생길 것 같은데 과연 집값이 오를까?
결국에는 불안한 마음이 있기 때문에 앞서 제가 그래프가 굉장히 둔화된다고 했죠. 상승 그래프가 완만해진다고 한 게 매수자들이 점점 따라가기가 부담스러운 상황입니다. 그래서 거래량이 늘어나고 있지만 그 비율 자체는 굉장히 둔화되고 있다.
매수자들이 따라가기에는 불안하다. 당분간 이런 흐름이 매도자, 매수자 간 줄다리기가 팽팽하게 이어질 것 같습니다.
[앵커]
회복이라는 단어를 쓰기는 하셨습니다마는 이게 워낙 그동안 냉각됐었기 때문에 이게 마이너스 지표가 플러스로 잠깐 전환되는데. 이게 과연 추세적으로 가느냐, 쭉 가느냐, 안 가느냐 그 문제인 거죠.
[김인만]
그렇죠, 이게 쭉쭉 올라가 줘야 되는데 지금 상황으로 보면 쭉쭉 올라가지는 않고 이 정도 수준에서 올랐다 내렸다를 반복할 가능성이 있습니다.
[앵커]
지루하게 갈 가능성도 있다.
[김인만]
맞습니다.
[앵커]
지금 전세 얘기하셨습니다마는 역전세난과 관련한 여러 가지 우려들 많이 제기되고 있습니다. 그동안 전세 가격이 많이 떨어지면서 집주인들이 계약기간이 다시 돌아오면 도리어 전세보증금 일부를 되돌려줘야 되는 그런 상황에 처한 분들이 많아서요. 어느 정도의 리스크가 있는 겁니까?
[김인만]
전세가 굉장히 중요하죠. 전세는 무이자 대출과 같습니다. 그래서 은행에서 대출을 받지 않더라도 세입자한테 전세금을 받게 되면 무이자 대출 역할을 해주는, 레버리지 역할을 해 주는데. 그동안에는 전세 가격이 계속 올랐죠. 전세 가격이 오르는 만큼 매매 가격은 더 많이 오르게 되는데 최근에 전세 가격이 떨어진 걸 확인했습니다.
왜냐하면 전세자금대출을 다 받고 있기 때문에 금리하고 연동이 되는 거죠. 금리가 올라가게 되면 대출 이자 부담은 늘어날 수밖에 없기 때문에 앞으로는 금리하고 굉장히 전세도 중요한 부분이 되고요.
전세가 떨어졌는데 2020년 2+2 계약갱신 청구를 하면서 왜곡이 많이 됐거든요.
급등한 전세 가격이 2021년 말 또는 2022년 작년 상반기까지도 이어졌기 때문에 올해 말이나 내년 상반기까지는 아마 급등했던 전세 가격이 갱신할 때 전세가격이 내려가는 이런 역전세가 많이 생길 것 같습니다.
그럼 전세 가격이 오히려 가격이 떨어진다, 역전세난이 생긴다고 하면 집주인 입장에서는 굉장히 고통스럽죠. 작년에 급매물이 많이 나온 물건 중에서도 대다수의 집주인들은 굳이 내가 지금 팔아야 될까, 더 기다려볼까라고 했지만 전세금 돌려줘야 되는 압박이 큰 집주인들은 급매물로 내던졌거든요.
결국에는 전세가 굉장히 중요한 변수가 될 것 같고. 오히려 지금은 금리가 오르거나 내리지 않는다면 오히려 전세가 더 중요한 변수가 될 수도 있을 것 같습니다.
[앵커]
결국 집주인들이 어느 정도 자금 여력이 있는지, 얼마나 무리한 대출을 끼고 있는지, 얼마나 버틸 수 있을지 이게 관건일 것 같은데요.
[김인만]
대부분 집주인들은 자금 여력이 굉장히 없을 겁니다. 아마 현금흐름이 굉장히 좋지 않은 분들이 많거든요. 집을 살 때 거의 영끌해서 집을 사고 대출 아니면 전세 레버리지를 활용하기 때문에 전세 가격이 떨어지게 되면 아마 굉장한 고통을 받을 것이고요.
이게 1000~2000만 원 하는 수준이 아니기 때문에 아마 심적 압박은 굉장히 클 것 같습니다.
[앵커]
그렇다면 올 하반기에 들어가면서 가을 넘어서 지금 말씀하신 급매물이 다시 쏟아져 나올 가능성은 있는 건지. 아니면 경매시장 같은 것도 눈여겨봐야 되는 건지 어떻습니까?
[김인만]
일단 올 하반기까지는 쏟아져 나오지는 않을 것 같습니다. 집주인들 입장에서는 일단 심리가 굉장히 중요한데요. 세금 부담도 많이 줄어들었고 사실 집값이라는 거는 집주인 입장에서 보면 집값이 오르지 않으면 손실이거든요.
유지만 하더라도 보합세라고 하더라도 대출이자 내야 되죠, 재산세, 종부세를 내야 되기 때문에 오르지 않으면 손실이 발생하는데 1년, 2년 정도는 버틸 수가 있습니다. 올라가겠지라는 희망을 가지고 손실을 보더라도 버티는데.
이게 1년에서 2년, 2년에서 3년차 넘어가게 되면 그래도 큰 폭의 반등이 없다면 아마 심리적으로 굉장히 압박을 받을 거고요. 말씀하신 것처럼 집주인들이 하락 매물들을 많이 내놓을 때는 3년차 정도 접어들어서 3년차가 되더라도 큰 폭의 반등이 없다면 굉장한 부담을 느끼고 급매물을 내놓을 가능성이 높습니다.
[앵커]
지금 3년이라는 기간을 보시는 게 바로 역전세난까지 감안해서 말씀하시는 거군요. 바로 그런 이유 때문에 정부에서는 전세대출을 포함해서 올 초부터 여러 가지 부동산 규제를 푼 부분들이 있었죠.
대출 규제라든가 여러 가지 규제를 풀면서 거기서 수요가 발생해서 그나마 부동산시장이 다시 일부나마 반등하고 있는 것이 아닌가 이렇게 보는 시간도 있던데요. 그러면 정책 변수가 어떻게 작용할 것 같습니까?
[김인만]
부동산 정책도 굉장히 중요하죠. 이렇게 기술적 반등도 단순히 기술적 반등이라기보다는 규제를 많이 풀어줬죠. 강남3구와 용산구를 빼고는 규제지역을 다 전면 해제했고요. 대출규제도 특례보금자리라고 해서 9억 이하 주택에 대해서는 5억 원까지 DSR을 적용하지 않기 때문에 사실은 혜택을 굉장히 많이 줬습니다.
그런데 우리가 눈여겨봐야 될 건 1월달에 발표된 규제완화 대책 이후에는 추가 규제완화 대책들이 나오지 않고 있다는 거죠. 그 이야기는 뭐냐 하면 정부의 기준은 정확합니다. 집값이 지나치게 과열되면 규제를 하고요.
집값이 지나치게 떨어져서 냉각이 되면 규제를 풀어주는데. 지금처럼 보합 양상으로 가게 되면 절대 규제를 풀어주지도 않고요. 또 규제를 하지도 않습니다. 그 얘기는 하반기 상황이 이런 보합세를 유지한다면 어떻게 보면 정부가 가장 바라는 입장이죠.
정부는 집값 많이 오르는 것도 굉장히 부담스럽고요. 떨어지는 것도 PF대출 문제까지도 맞물리기 때문에 지금 흐름이 정부 입장에서는 가장 원하는 수준이고. 그렇다면 추가 규제가 나올 가능성, 규제를 풀어줄 가능성도 저는 굉장히 희박하다. 그래서 하반기에는 당분간 보합세로 갈 가능성이 높습니다.
[앵커]
내년에 총선이 있단 말이죠. 총선과 결부지어 생각해볼 수 있을까요?
[김인만]
총선이 있으면 개발호재들은 나올 수도 있습니다. 각 지역에 따라서 지하철 호재라든지 지지부진한 지역 현안에 대해서 개발사업들은 나올 수 있겠지만 부동산 정책을 직접적으로 건드리기는 아마 굉장히 부담스러울 겁니다. 만약에 풀어줘서 집값이 급등하게 되면 그 역시도 부담이 되고요.
혹시라도 규제를 해서 집값이 떨어지는 것도 부담스럽기 때문에 정부 입장에서는 지하철이라든지 이런 지역 현안에 대한 호재 정도만 나오지 직접적인 부동산 규제에 대해서는 아마 손을 대지 않을 것 같습니다.
[앵커]
전체적으로는 가격이 크게 올라가지도 크게 내려가지도 않는 안정적 관리 쪽으로 지향할 것이다. 부동산시장의 중요한 지표 중의 하나가 또 미분양 물량인데요. 미분양 물량은 최근에 어떻습니까?
[김인만]
미분양 물량도 1월까지는 굉장히 가파르게 증가하다가 멈췄습니다. 그리고 소폭 줄어들고 있는데. 그 비율을 보게 되면 굉장히 소폭이고요. 여전히 지금 4월 미분양 통계가 나왔는데 7만 1365가구거든요. 올해 1월이 7만 5000가구 정도 됐으니까 조금 줄어들긴 했는데 7만 이상 여전히 부담스럽고요.
더 이상 늘어나지 않는 것만 하더라도 다행이라고 이야기할 수 있겠지만 빠르게 소진되고 있지 않다는 점에서는 여전히 시장의 매수자들이 빠르게 미분양을 사고 있지 않다라는 생각입니다. 그래서 당분간은 이런 흐름. 7만에서 왔다갔다하는 수준이 유지될 가능성이 높고요.
결국에는 전체 부동산 시장 흐름 자체가 투자심리가 굉장히 회복돼야만 미분양도 소진되는데 지금 분양 물량들도 계속 나오고 있고요. 인기 지역의 미분양은 소진되고 있지만 그렇지 않은 지역들은 미분양이 늘어나고 있어서 전체적인 미분양 물량이 빠르게 소진되기는 어려울 것 같습니다.
[앵커]
미분양 물량이 아주 속시원하게 소진되는 그런 상황은 아닌데. 그럼 시행사들이 담보 없이 제2금융권에서 빌려온 대출들. 이른바 프로젝트 파이낸싱과 관련해서 리스크를 봄부터 계속 얘기했습니다마는. 그동안 리스크가 어떻게 누적돼 온 겁니까? 더 심해진 겁니까? 아니면 그대로입니까? 어떻게 보시는지요.
[김인만]
지금도 아마 계속 누적되고 있을 겁니다. 건설사업이라는 게 1, 2년 만에 뚝딱 만들어지는 건 아니고요. 토지 단계부터 브릿지론을 일으켜서 PF 대출을 일으키고 인허가를 받고 5년 정도 프로젝트거든요.
그렇다면 분위기 좋았을 때 2020년, 2021년에 추진한 물량들이 올해, 내년까지도 계속 물량이 나옵니다. 그러면 물론 최악의 상황, 패닉 상황은 벗어났기 때문에 경쟁력이 있는 수도권이라든지 역세권 지역들은 충분히 소화가 되겠지만 그렇지 않은 지역들은 여전히 PF대출이 굉장히 우려스러운 수준이고요.
지금도 연체율이 10%가 넘고 PF대출 금액도 굉장히 높기 때문에 긴장의 끈을 놓쳐서도 안 되고요. 오히려 더 하반기 되면 심각해질 수 있습니다. 이게 빠르게 소진되지 않는다면 아마 시행사들도 지금도 리스크 관리를 하고 있고요. 하반기 상황도 굉장히 예의주시하면서 위험관리를 하고 있습니다.
[앵커]
그 부분은 주택시장뿐만 아니고 우리 경제에 큰 영향을 끼칠 수 있는 뇌관일 수 있어서요.
[김인만]
정부 입장에서는 집값이 떨어지는 것보다 오히려 PF가 더 신경이 쓰이고요. PF 연체율이 늘어난다면 결국에는 금융시장 자체가 흔들릴 수도 있기 때문에 정부 입장에서는 아마 미분양과 PF 문제가 가장 심각한 문제일 수도 있습니다.
[앵커]
시간이 거의 다 돼서 정리를 해야 될 것 같은데. 그럼 요약을 해 보면 지금 부동산시장은 어디로 가고 있는가. 일단은 조금 더 관망해 봐야겠다는 말씀이시죠?
[김인만]
저는 지극히 정상적인 흐름이다. 작년에 너무 가파르게 떨어진 게 비정상이고 기술적 반등을 한 다음에 아마 1년, 2년 정도는 올랐다 내렸다 등락을 거듭하면서 보합세를 유지할 가능성이 높습니다.
[앵커]
거래량이나 매물량도 같이 봐야 되는 거죠?
[김인만]
거래량이 굉장히 중요하죠. 지금 거래량이 2021년 수준의 60% 정도밖에는 되지 않습니다. 작년 말하고 비교해보면 늘어났지만 여전히 낮은 수준이기 때문에 집값이 조정되려면 하락 거래량이 많이 늘어나야 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
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