[뉴스라이더] "잇단 악재에 분양 미룬다"...청약 시장 양극화 심화?

[뉴스라이더] "잇단 악재에 분양 미룬다"...청약 시장 양극화 심화?

2023.05.19. 오전 08:55
댓글
글자크기설정
인쇄하기
AD
■ 진행 : 안보라 앵커
■ 출연 : 홍기빈 글로벌정치경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
국내·외 경제 이슈를 알기 쉽게 쏙쏙 배워보는 시간입니다. 금요일의 남자, 홍기빈 글로벌정치경제연구소장과 함께합니다. 어서 오십시오.

오늘은 부동산 이야기를 오랜만에 해보도록 하겠습니다. 하락세를 이어가나, 언제까지 이어갈까 싶었는데 이게 조금 보합세에 들어섰다, 이런 조사 결과가 나왔습니다. 이것이 의미하는 바가 뭔지 궁금해요. 조사 결과를 보면, 특히나 강남 3구, 용산구 이런 곳이 좀 반전한 모양입니다.

[홍기빈]
원론적인 얘기지만 이럴 때 우리가 조심해야 되는 게 일종의 착시현상 같은 것을 조심해야 됩니다. 지금같이 자산시장이 금리가 높아지고 자산시장 전체가 위험해지는데 유동성은 많이 떠돈다, 이럴 때는 쏠림현상이 나타나요.

그래서 자산 시장 전체가 올라갈 때는 고르게 말하자면 물이 들어오면 배가 다 떠오르듯이 다 가격이 오르는데 지금같이 물이 빠지고 금리가 높아지고 이럴 때는 된다 싶은 자산 가격은 더 많이 올라가고 좀 위험하다 싶은 자산 가격은 더 많이 빠져서 자산들끼리의 상대 가격 차이가 조금 더 커지는 현상이 있습니다.

이걸 우리가 쏠림현상이라고 말할 수가 있겠죠. 크게 보자면 아까 말씀하신 강남 3구라든가 이런 데서 부동산 가격이 보합세로 보합세로 돌아선다는 얘기가 나오는데 이걸 아직 부동산 시장 전체가 다시 살아난다고 보는 건 제가 보기에는 착시현상이 아닌가. 쏠림현상에 더 가깝다, 이렇게 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
그 쏠림현상 중 하나도 포함이 되는지 모르겠어요. 보니까 송파, 강남, 노원, 이렇게 재건축 단지들이 모여 있는 곳의 상승세가 더 또렷하게 보이는 것 같습니다. 이것은 규제 완화 영향 때문일까요?

[홍기빈]
그렇습니다. 그 영향이 크죠. 올해 초에 1월 3일에 부동산 규제 완화 조치가 있었잖아요. 이때 안전진단을 할 때 그 기준을 크게 완화시켰습니다. 50%를 30%로 내렸는데 이게 말하자면 재건축의 가능성을 굉장히 크게 만들었고 거기다가 재건축을 했을 때 초과이익 환수 조치 같은 것들이 저번 정권에 만들어진 게 있었는데 이 부분도 대폭 완화를 했습니다.

그래서 지금 들리는 얘기로는 영끌족의 현상이 있었잖아요. 이게 지금 다시 살아나는 조짐이 있는데 영끌을 하게 되는 경우에 이쪽이 많이 쏠리는 게 재건축 가능성이 높다 싶은 30년 이상의 아파트 단지, 이쪽으로 많이 쏠리고 있다, 이런 이야기가 들리고 있네요.

[앵커]
혹시 이것도 연관돼 있는 걸까요? 올해 1분기 서울 아파트 거래를 누가 샀는지를 보니까 25.8%가 서울에 살지 않는 다른 지역에 사는 사람들이 샀다, 이런 조사 결과가 있어요. 이거 아까 쏠림현상도 말씀해 주시고 영끌족도 말씀해 주셨는데 이것도 연장선상에서 말할 수가 있겠습니까?

[홍기빈]
그렇습니다. 같은 현상으로 봐야 될 텐데요. 우리가 기억을 살려서 한 3년 전, 4년 전쯤에 어떤 풍조가 있었냐 하면 이제 서울 진입은 끝이다. 서울 지역 아파트 가격하고 바깥쪽 가격하고 워낙 격차가 커지고 이러니까 그야말로 서울특별시민이다라고 하는 그런 회의적이고 비관적인 전망이 있었는데 지금 서울 아파트값이 낮아지고 최근에 급매물 나온 것들이 거의 소진이 됐어요.

그러니까 이때가 지금 살 타이밍이 아니냐라고 해서 이때를 기회로 해서 서울로 한번 들어가 보자. 특히 지금 외부에서 많이 들어온 지역 같은 경우에는 마포구에 있는 아파트는 올해 지금까지 벌어진 거래 중에 43%가 외지인, 서울 바깥에 있는 사람이 산 것으로 나타났습니다. 그러니까 지금이 말하자면 서울 아파트로 들어올 수 있는 기회가 아니냐 이렇게 판단하는 분들이 많은 거죠.

[앵커]
그러면 부동산 불패라기보다는 서울 불패 의식이, 인식이 아직까지 남아있다, 이렇게 해석을 해야 됩니까? 그렇군요. 지난 1년을 정리를 해 보면 사실 전무후무하다, 이런 얘기가 나올 정도로 거래량이 실종이 됐다거나 하락 폭이 낙폭이 크다거나 이런 현상들이 발견이 됐습니다.

올해 들어서 조금씩 조금씩 회복하고 있는 모습이긴 하고 앞서 급매물 소화도 말씀해 주셨는데 사실 6월을 기점으로 부동산 세금이 결정이 되잖아요. 그래서 4월, 5월에 반짝 거래량이 는 것인지, 아니면 지금 살짝 보합세라든지 회복세를 보이는 모습이 6월을 지나고 하반기가 들어서면 조금 소강이 될지 궁금합니다. 어떻게 전망하세요?

[홍기빈]
우선 올해 이렇게 추세가 바뀌게 된 제일 중요한 원인은 우선 정부의 조치들이 있었죠. 규제를 푸는 조치들이 있었는데 정부로서는 이건 안 할 수가 없습니다. 왜냐하면 우리나라 부동산 문제는 금융 시스템의 안정성 문제와 관련이 있기 때문에 할 수 있는 조치는 정말 거의 다 했다라고 말할 수 있어요.

이게 지금 효과를 발휘하는 부분이 있고 맞물려서 지금 금리, 대출금리도 많이 안정되지 않았습니까? 그런데 또 하나 중요한 요인이 있어요. 말하자면 보합세로 돌아서고 있는. 시중의 유동성이 너무 많이 풀려 있고 흡수가 되지 않았습니다.

[앵커]
그런데 유동성 얘기는 저희가 작년부터 계속해서 하던 얘기인데.

[홍기빈]
그렇습니다. 그래서 부동산이 안 좋을 적에, 그러니까 올해 초라든가 이럴 적에는 이게 증권 쪽으로, 주식 쪽으로 밀려서 증권사 쪽에서 호황이 벌어지는 일도 있었죠. 지금도 주식 쪽으로 많이 갑니다마는 아무래도 돈이 이렇게 많이 돌고 있기 때문에 자산 가격 전체가 하락하는 데도 한계가 있어요.

이런 것들이 맞물려서 결국은 나타나는데 이게 전체가 살아나는 게 아니라 말씀드린 대로 자산가격의 상대 가격차가 쏠림현상으로 나타나는 이런 일이 벌어지는 겁니다. 그런데 이게 아까 말한 대로 쏠림현상이기 때문에 자산 시장 전체에 상승 국면이 왔다, 이렇게 말하는 것보다는 다른 현상이니까 이걸 그렇게 본다면 제가 보기에는 착시현상이 아닌가 이런 생각입니다.

[앵커]
정리하면 지금의 보합세로 돌아선 것은 정부의 규제 완화, 대출금리 인하, 그리고 여전히 늘어나 있는 유동성이 원인이 되고 있다는 점을 정리를 해봤고요. 쏠림현상 말씀해 주셨는데 서울과는 다르게, 또 비수도권은 상황이 많이 안 좋다고 하는데 온도차가 얼마나 다른 겁니까?

[홍기빈]
지역을 얘기하기는 그렇습니다마는 대구 같은 경우에는 상황이 더 안 좋아졌어요. 그래서 미분양이 지금 많이 발생을 했고 다른 지방 도시들도 지금 그렇게 추세가 바뀔 만한 조짐이 보이고 있는 것 같지는 않습니다. 그래서 쏠림현상이라고 말씀드립니다.

[앵커]
걱정이 좀 큰 상황이네요. 고금리와 전세사기 여파로 전세 시장의 하락 곡선은 완만해졌다고 합니다, 조사 결과를 보면. 그런데 전세시장의 하락 곡선이 완만해졌다는 게 어떤 이유가 있을지. 최근에 전세사기 때문에 불안감이 많이 있었잖아요. 그런데 이 불안감이 해소된 건지, 아니면 금리가 떨어진 것이 영향을 미친 건지 어떤 영향이 있다고 보십니까?

[홍기빈]
많은 사람들이 워낙 빌라 전세 사태라든가 이런 불안감이 크니까 이게 오래가지 않을까 했는데 최소한 지금으로서는 조금 돌아선 상태예요. 가장 중요한 원인은 사람들이 금리 인하. 그러니까 전세대출을 받기가 쉬워졌기 때문에 . 그리고 이게 전세에 대한 수요라고 하는 게 맨날 바뀔 수 있는, 조변석개할 수 있는 건 아니잖아요.

사람들의 삶하고 관련이 있으니까. 그러다 보니까 어느 정도 지금 전세가격이 회복되는 여세는 나타나는데 많은 사람들이 이것을 전세시장이 다시 오름의 추세로 돌아가는 것으로 보기까지는 한계가 있을 것이다. 하락세가 어느 정도 진정됐다, 이 정도로 보는 게 최소한 지금까지로는 합리적인 판단이 아니냐 이런 얘기입니다.

[앵커]
앞서 대구도 그렇고 비수도권의 미분양 사태 말씀을 해 주셨는데 지금 부동산 시장에서 주목해야 할 뉴스로 꼽히는 부분 중의 하나가 10대 건설사들이 줄줄이 분양을 연기하고 있다라는 기사였습니다. 이거 미분양 공포 때문인가요?

[홍기빈]
그렇죠. 지금 미분양 사태가 공급 물량에 비해서 지금 분양, 청약이 이루어져서 입주가 된 게 지금은 한 3분의 1밖에 되지 않아요. 그러면 한 3분의 2 정도는 지금 미분양 상태로 남아있다는 얘기인데 이 상태에서 지금 분양을 계속한다라는 것은 위험한 일이겠죠.

[앵커]
그런데 분양가는 왜 오르는 걸까요? 미분양이 났다라고 하면 할인 분양을 한다거나 분양가를 조금 낮춰서 시대 흐름에 맞게 간다거나 이런 부분이 있었는데 분양가는 왜오 르는 겁니까?

[홍기빈]
세상이 그렇게 단순하면 얼마나 좋겠습니까? 분양가를 올리는 데도 다 이유가 있는데 원자재 가격 상승하고 인건비 상승이 워낙 컸다라고 하는 얘기입니다. 작년에 있었던 사태 때문에 원자재들 우리 수입하는 게 많잖아요. 이 비용이 올라가고 인건비가 올라가는데 시공사 쪽에서는 처음에, 그러니까 시행사라든가 원주민들하고 계약을 한 비용이 있을 것 아닙니까.

애초에 생각했던 비용보다 지금 급박한 사태로 작년에 비용이 훨씬 더 올라갔으니까 이걸 가지고 다시 협상을 하려고 해요. 그런데 시행사라든가 공사를 준 쪽에서는 이거를 또 그냥 받아들이기는 힘들잖아요, 처음에 공사한 돈이 있으니까. 그것 때문에 상승한 비용 분을 놓고 이걸 어떻게 할 거냐를 놓고 상당한 진통을 겪고 있는 경우들이 많다고 해요. 이게 지금 분양이 미루어지고 있는 중요한 원인 중의 하나라고 합니다.

[앵커]
청약시장, 그러니까 분양이 미뤄지고 있고 혹은 미분양 우려 때문에 분양을 하지 않고 있고. 이런저런 이유로 청약시장이 얼어붙어버리면 우리 부동산 시장에는 어떤 영향이 올까 궁금합니다.

[홍기빈]
지금 정부에서 했었던 중요한 조치가 있는데요. 청약통장이 없다 하더라도 이렇게 들어오는 청약이 있잖아요. 이게 저번 정권에서는 규제가 됐었는데 이번에는 풀어버렸어요. 그러니까 많이들 여기서도 쏠림현상이 벌어져서 청약을 하시는 분들이 괜찮다 싶은 아파트들로 쭉 가는데 아까 말한 대로 쏠림에서 쏠리지 않는 부분에서는 지금 청약이 줄어들고 오히려 미분양 사태가 나타나잖아요.

제일 먼저 우려되는 것은 우리 여러 번 얘기했지만 부동산 프로젝트파이낸싱 문제입니다. 여기서 분양시장에서 청약이 제대로 이루어지지 않고 이것 때문에 분양이 미루어지고 있게 되면 장시간 동안 이루어졌던 프로젝트파이낸싱은 이게 굉장히 위험해지게 되는데 이건 일파만파로 금융 시스템, 제2금융권을 시작으로 해서 영향을 줄 수가 있습니다. 이것부터 우선 걱정할 문제인 것 같아요.

[앵커]
그 부분도 해결하고 그리고 쏠림현상을 계속해서 짚어주고 계시는데 뭔가 물의 흐름이 아랫목까지 잘 흐를 수 있도록 대책을 마련하는 것도 필요해 보이는 것 같습니다.

다음 주제로 넘어가볼게요. 나이 얘기를 좀 해보겠습니다. 굉장히 가슴 아픈 부분이기는 한데, 제 나이는 아니고 한국의 나이입니다. 늙어가고 있어요. 아이를 낳지 않으니까 저출생이 심각하다 심각하다 얘기를 하는데 지금 2050년 우리나라의 GDP가 28% 이상 감소할 수 있다, 이런 지적이 나왔습니다. 이거 어떤 말입니까?

[홍기빈]
그러니까 성장률이라고 하는 게 잠재성장률이라고 하는 게 있는데 일종의 역량이죠. 그래서 역량이 어느만큼 발휘되느냐에 따라서 실제 GDP가 나타나가 되는데 잠재성장률을 결정하는 가장 중요한 요소가 인구거든요. 그런데 인구가 지금 추세로 줄어들게 되면 이것은 도리가 없죠. 경제 사이즈 전체가 줄어들기 때문에 2050년이 되면 그 정도, 28%까지 줄어들 거다, 이런 얘기인데요.

여기서 사람들이 조금 착각하는 얘기 좀 짚고 넘어갈 게 있어요. 사람들이 지금 노동시장이 일자리도 없고 그러니까 인구가 줄어들면 오히려 좋은 것 아니냐. 실업 사태가 줄어들지 않겠느냐, 이렇게 생각하시는 분이 있는데 이거는 다른 조건이 다 동일할 때 인구만 줄었을 경우에 벌어지는 일이고요.

인구가 줄면 무서운 일이, 다른 조건이 동일하다면이라는 말이 사라집니다. 모든 조건이 다 바뀌어요. 그래서 경제 사이즈 자체가 줄어들기 때문에 구직하는 사람들의 숫자도 줄지만 일자리의 숫자도 줄어들게 돼요. 그러니까 만약에 이 정도의 변화가 나타났다 그러면 이것만 변하는 게 아니라 우리가 상상하기 힘든 여러 가지 종류의 나쁜 변화가 함께 벌어질 수 있다는 것도 염두에 두셔야 됩니다.

[앵커]
큰 충격으로 다가옵니다, 그렇게 설명을 해 주시니까. 너무 시급한 문제인데 그렇다고 아이를 모두가 다 낳을 수는 없고 어떻게든 인구를 늘려야 하다 보니까 한국경제연구원이 이런 결과 보고서를 냈습니다. 고용률을 제고하고 규제를 완화하고 외국인 근로자를 활용해야 한다. 이런 정책을 모색할 필요가 있다라고 지적을 했습니다. 이거 저출생에 따른 인구 정책의 변화를 예고하는 것 같은데 어떤 변화가 구체적으로 필요하다고 얘기하는 건가요?

[홍기빈]
지금 외국인 노동자 이 부분을 집중해서 말씀을 드릴게요. 당연한 얘기지만 지금 같은 경제에서 외국에서 우리에게 소중한 인력들이 항상 들어와서 일할 수 있도록 개방된 모습을 갖는 것은 중요하겠습니다마는 이게 이 정도의 인구 감소에 대해서 과연 대책으로 작동할 수 있는가에 대해서는 좀 회의적인 의견이 있습니다.

왜냐하면 첫 번째로 외국인 노동자들이 들어와서 일할 만한 우리나라의 조건에서 들어와서 일할 만한 부분은 이미 굉장히 많이 들어와 있어요. 이게 속칭, 제가 좋아하는 표현은 아닙니다마는 노동생산성이 낮고 부가가치가 낮은 부분이다라고 하는 부분인데 이 부분에서는 이미 외국인 노동자가 굉장히 많습니다.

관건은 그러면 좀 더 부가가치가 높고 좀 더 많은 숙련을 필요로 하는 부분에서는 외국인 인력들이 들어와줘야 되는데 여기 제도적인 폐쇄성이 있고 사회적인 폐쇄성이 있어요. 우리나라의 제도적인 폐쇄성 때문에 어느 정도 높은 숙련의 외국인이 들어와서 일하기가 굉장히 힘듭니다.

한 예로 우리나라에 있는 대학에서 외국인 교수가 채용되어 있는 비율이 굉장히 낮습니다. 이건 우리가 싱가포르에 있는 국립대학이나 호주에 있는 대학들하고 비교해 보면 비교도 되지 않을 정도로 외국인 교수는 채용을 안 해요. 그러면 이런 상황에서 훌륭한 인력들이 한국에서 일을 하려고 하겠느냐. 이런 제도적인 폐쇄성이 있고요.

두 번째로 우리나라가 사회적인 폐쇄성이 있기 때문에 외국인들에 대한 편견이라든지 거리감이 있고요. 이게 다시 우리나라에 영어라든가 이런 언어 장벽 문제랑도 관계가 있어서 인구 감소 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 대책이 될 수 있느냐, 이거에 대한 회의론이 나오는 거죠.

[앵커]
제도적으로 사회적으로 폐쇄성이 있는 특징을 개선을 해야 된다라는 부분을 짚어주셨습니다. 시스템적으로도 바뀌어야 되는데 당연히 저희가 방송을 통해서든 어떤 사회적인 인식에 대한 변화도 필요하겠습니다마는 제도적으로, 구체적으로 필요한 부분들은 그러면 어떤 부분이에요? 숙련되고 우수한 인재를 한국으로 들여오게 하려면요.

[홍기빈]
말할 것도 없이 좀 더 개방된 사회를 만들어나가고 사회 전체 분위기도 바꿔나가고 이래야 되거든요. 그런데 아직도 우리는 한국 사람들끼리의 정실주의라든가 이런 게 크게 작용하죠. 그래서 우리가 지금 그 대책보다 더 중요한 대책은 아무래도 다음 문제가 될 텐데 우리나라의 50대 이상의 노동력을 다시 잘 활용하는 방법이 훨씬 더 중요하다, 이런 지적이 나와요.

[앵커]
시니어들의 재고용 말씀이십니까?

[홍기빈]
그렇습니다. 지금 인구 절벽이라든가 인구가 감소하는 현상이 나타나면 문제가 하나 더 있습니다. 생산 가능 인구가 줄어드는 것뿐만 아니라 피부양 인구가 늘어납니다. 지금 어마어마한 차이로 아마 나타날 텐데 그러면 일할 사람은 적은데 이걸 부양해야 될 나이 든 사람들은 많아진다. 그러면 이 두 가지 문제를 한꺼번에 해결하는 방법은 나이 든 사람들도 계속 일할 수 있도록 만들어주는 거예요.

이건 나라마다 문화가 달라서, 가령 프랑스 같은 데서는 나이 든 사람들이 일하고 싶어하지 않는 그런 사회 분위기가 있는데, 이건 나라마다 다르죠. 우리나라의 경우에는 대부분의 사람들이 한 70살까지 일을 하고 싶어 합니다. 그리고 지금 닥쳐 있는 큰 문제인데 인구 출산이 제일 많았던 때가 60년대생인데요. 지금 대거 은퇴할 나이가 됐거든요.

그러면 이 연령에 있는 사람들을 더 많이 교육하고 의료라든가 보건을 강화해서 튼튼하게, 또 부가가치가 높은 부분에서 충분히 자신들의 숙련을 발휘할 수 있는 이런 식으로 노동시장을 바꿔서 노동력을 다시 활용할 수 있도록 70세, 75세까지 일할 수 있도록 하는 방침. 이게 가장 유력하고 효과적인 방침이 아니냐 이런 이야기들 나옵니다.

[앵커]
숙련된 고령의 노동력을 활용하자라는 방침이었고요. 끝으로 이 질문 하나 드릴게요. 세계 인구학 분야의 권위자가 있습니다. 데이비드 콜먼이라는 옥스퍼드대 명예교수인데 한국은 2750년에 소멸될 위험이 있다라고 경고했습니다. 그 해법으로 이런 걸 제시했어요.

성 평등, 가족 친화적인 노동시장 개혁 이런 부분을 꼽았는데 사실 출산율을 높이는 것도 중요한 부분인 것 같고 가족 친화적이라든가 성평등이라는 단어 자체에 우리 사회가 해결해야 할 많은 고민들이 담겨있는 것 같아요. 어떤 방법이 필요하겠습니까?

[홍기빈]
굉장히 중요한 지적입니다. 지금까지 있었던 저출산 정책에 대한 비판적 목소리는 이를테면 무슨 혜택을 준다, 보조금, 장려금을 준다 이런 거였는데 사실 여성들이 아이를 출산할 때 몇 가지 돈 계산에 의거해서 아이를 낳을지 말지를 결정하는지는 저는 의심스럽습니다.

여성들에게 있어서 출산이라고 하는 것은 자기 인생 전체의 문제고 좋은 삶의 문제이기 때문에 이런 종류의 보조금 장려금 문제가 아니라 지금 그 교수가 지적한 문제는 1930년도에 스웨덴이 부딪혔던 문제랑도 같습니다.

문제의 본질은 사회 구조 전체가 여성들이 일도 하고 아이도 낳는 것에 있어서 많은 부담을 가질 수밖에 없도록 사회 구조는 낙후되고 있고 산업 구조는 굉장히 빠르게 앞으로 나가 있는 이 괴리 때문에 발생한다는 얘기거든요. 그 얘기는 본질은.

그렇기 때문에 예를 들어서 성평등 구조를 만든다는 건 가장 중요한 쟁점 하나는 남성들한테 육아휴가를 줘야 돼요, 의무적으로. 육아휴직을 줘야 됩니다. 이걸 스웨덴이 60년대에 했기 때문에 이것 때문에 아주 획기적인 큰 효과가 있었는데 아이들을 여성들만 키운다는 통념을 바꾸고 육아하고 출산이라고 하는 것을 남성, 여성 함께, 더 나아가서는 사회 전체가 맡아서 한다고 하는 것으로 큰 차원에서의 사회 구조적인 변화를 가져와야 출산율이 올라가지, 몇 가지 보조금, 장려금 이런 걸로 되는 것인지 회의적인 의견들이 많습니다.

[앵커]
아빠든 엄마의 육아휴직이 개인의 선택이 아니라 사회 구조적으로 당연히 해야 하는 것으로 해야 그래야 출산율이 늘 수 있다. 그게 아이 키우기 좋은 세상이다.

[홍기빈]
스웨덴의 경험입니다.

[앵커]
이게 60년대 스웨덴이 경험했다고 하니까 우리는 너무 늦은 것 같아요. 빨리 도입해야 할 필요성이 있어보입니다.

여기까지 들을게요. 금요일의 남자 홍기빈 글로벌정치경제연구소장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.


[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
YTN 프로그램 개편 기념 특별 이벤트