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■ 진행 : 나경철 앵커, 윤보리 앵커
■ 출연 : 정철진 경제 평론가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
코스피가 하락세를 보이며 '숨 고르기'에 들어선 모습입니다. 외국인과 기관의 순매도가 이어지고 있는데요. 주식시장부터 물가 상황까지, 정철진 경제 평론가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까. 코스피가 잘 올라가더니 지금 하락세를 보이고 있습니다. 숨 고르기를 하고 있다, 이렇게 봐도 되겠습니까?
[정철진]
현재까지만 놓고 보면 숨 고르기 국면이다, 이렇게 볼 수 있고요. 코스피, 지지선으로 말씀드리면 3100을 뚫었다가 다시 쉬었다가 뚫었다가 다시 쉬었다가. 오늘 경우에는 외국인들이 최근 계속 팔고 있거든요. 큰 폭의 낙폭을 보이면서 3000대 초반까지 나왔는데요. 아직은 뚜렷한 악재 때문에 밀렸다, 이렇게 보이기는 힘듭니다. 또 하나 기억하셔야 될 포인트가 원-달러 환율 1350원입니다. 1350원이라는 라인은 달러 인덱스의 98% 정도 되거든요. 달러 같은 경우에는 98을 깨고 96까지 내려오는 달러 약세 흐름이 나왔는데 거기에 해당하는 지지선이 1350원. 원래대로라면 훨씬 더 밑으로 내려와야 됩니다. 지금 1340원대는 와야 되는데 3100이 하나의 기준선이 된 것처럼 환율도 1350원을 깼다가 올라갔다가 깼다가 올라갔다가. 오늘 같은 경우에는 오히려 달러 하락에도 불구하고 달러 인덱스, 환율은 올라가고 있거든요. 아마 이 레벨에서 쉬어가면서 향후 흐름을 지켜보는 그런 모양새다 생각하시면 되겠습니다.
[앵커]
뚜렷한 악재는 없다고 하셨는데 그래도 외인과 기관이 동반 매도를 하고 있단 말이죠. 뭐라고 봐야 될까요?
[정철진]
매도세는 기관보다는 외국인에 집중돼 있고요. 연기금 같은 경우에도 팔기는 하는데 결과적으로 외국인 쪽을 많이 주목하셔야 될 것 같은데 무엇이 있을까? 역시 트럼프 대통령, 트럼프의 상호관세 유예의 연장 여부입니다. 7월 8일이 되면 트럼프 대통령이 말했던 상호관세 유예기간이 모두 끝나잖아요. 그런데 당초에는 시장에서는 또 해 줄 거야, 또 연기해 줄 거야. 그리고 미국에서 스콧 베센트 재무장관 같은 경우에는 9월 1일까지 생각해본다는 말을 하면서 긴장이 확 풀어졌는데. 간밤에 트럼프 대통령이 연기 없을 수도 있어라고 얘기를 또 했고요. 특히 일본에 대해서 상당히 심기가 상했는지, 몽니를 부렸는지 일본의 상호관세율 많게는 35%까지 올릴 수도 있다, 이런 얘기를 하게 되면서 일본과 미국의 관세협상, 여기에 하는 세부 디테일들이 우리와 매우 흡사하거든요. 그렇다면 자칫 우리와 한미 관세협상이 틀어질 경우, 그리고 트럼프의 상호관세 유예가 정말로 7월 8일날 칼같이 딱 끊고 한국에 대해서는 몇 프로. 관세율에 대한 부과가 바로 나올 수도 있기 때문에 이런 불확실성에서 지켜보기가 나오지 않느냐 이런 해석이 가능합니다.
[앵커]
이런 외부적인 불안요인 속에서도 새 정부가 들어서면서 코스피가 주요 증시 1위로 올랐다고 하더라고요. 얼마나 오른 겁니까?
[정철진]
한 달간 기준으로도 1위, 연초 이후로도 1위, 이렇게 기억하시면 될 것 같습니다. 먼저 연초 올해 코스피 상승률을 보면 28%가 넘었고요. 한 달간, 그러니까 이재명 대통령 취임 이후를 놓고 보면 14.4%, 그러니까 올 한 해 전체 상승률의 절반은 이재명 정부 출범 이후에 상승이 나타났다, 이렇게 기억하시면 될 것 같은데요. 지금 표가 함께 나오고 있을 텐데. 역대 정부들의 취임 후 한 달간을 놓고 보면 성적들이 그렇게 좋지가 않죠. 그 이유는 보통은 해당 정부에 대한 기대감 때문에 이전에 뭔가 상황은 벌어지고 취임 이후에는 오히려 주가는 조정을 받게 되는 그런 경우가 있었는데. 이번 같은 경우에는 현재 이재명 정부는 역대 정부 중에서 가장 강력한 주가 부양 정책을 후보 때도 피력을 했고 이후에도 지금 계속적으로 이것을 하나하나 해 나가고 있지 않습니까? 여기에 대한 기대감이 굉장히 많이 반영됐다, 이렇게 보여집니다.
[앵커]
상법개정이나 세제개편을 추진하면 더 오를 거다, 이런 기대감이 많은데 일부 증권사들에서는 코스피 4000 전망까지 나오더라고요.
[정철진]
그렇습니다. 일단 상법 개정안 같은 경우가 내일모레죠, 7월 4일 큰 이변이 없는 한 이번에는 국민의힘도 굉장히 전향적으로 나왔기 때문에 통과할 가능성이 굉장히 높고요. 이렇게 되면 직접적인 수혜주인 지주사 같은 경우. 그런데 지주사들은 오늘 조정이 나오거든요. 그전에 거의 80%, 100% 올랐다가 약간 셀 온이 나오고 있는 것이고요. 상법 개정안이 목요일날 정말 통과됐다. 그다음부터는 지주사라든가 저PBR 이런 것에 국한하지 않고 그동안 한국 증시에서 횡행했던 말도 안 되는 일들, 혹자는 못된 일들, 이렇게 이야기하는데 뒤통수 치는 물적 분할이라든가 쪼개기 상장이라든가 아니면 현금을 많이 쌓아놓고 있으면서도 또 유상증자를 한다든가 이런 행태들에 대해서 기존의 주주들이 목소리를 낼 수 있거든요. 그런 활성화 기대감이 크다고 보고 있고요. 증권사들의 4000 이야기는 일종의 지표를 따지는 것 같아요. 우리나라의 PBR이라는 기준으로 보면 이제 겨우 3100 되면서 한 배를 채워줬는데. 세계 증시에서 가장 저평가하고 제대로 평가 못 받는다. 일본 증시거든요. 일본 증시는 1.3배, 1.4배. 그러니까 일본처럼 못 올라 하는 곳도 우리보다 PBR이 높아요. 거기에 맞춰진다면 3600선, 3800선을 이야기하고 있고 대만 같은 경우에는 PBR이 거의 1.8배, 2배 가깝습니다. 그 밸루에이션을 적용한다면 4000이라는 이야기까지 하고 있는 것 같고요. 참고로 미국의 나스닥은 PBR은 4.4배입니다. 그러니까 우리가 얼마나 저평가돼 있었는지를 알 수 있죠.
[앵커]
증시는 모처럼 호황인데 물가 상승률이 6월에 2.2%로 한 달 만에 다시 2%대로 올라섰습니다. 뭐 때문이라고 봐야 될까요?
[정철진]
세 가지인 것 같습니다. 다시 1%대 가다가 5월, 6월에 반등해서 다시 또 2%를 기록했는데. 첫 번째가 유가입니다. 유가가 5월에는 거의 폭락을 했었죠. 그런데 6월부터 다시 상승하다가 사건 터지고 나서부터도 상당 부분 유가가 튀어오르면서 유가 부분이 상당 부분 오른 것이 하나가 있었고요.두 번째가 축산물 가격이 상당히 오르는데요. 돼지고기 삼겹살은 6, 7, 8, 9까지 가는 여름에 굉장히 많이 오르는 부분이 있습니다. 이게 반영이 돼 있고 세 번째, 이게 비중이 큰데 가공식품, 그중에서도 먹거리 가공식품에 대한 가격이 굉장히 많이 올랐습니다. 이게 5월에도 반영이 되나 했더니 6월에는 집중적으로 반영이 되면서 6월 물가를 다시 2% 위로 끌어올렸습니다.
[앵커]
먹거리 물가가 제일 빨리 떨어져야 체감이 될 것 같은데 언제쯤 떨어질까요?
[정철진]
일단 가공식품 먹거리 물가는 가장 안 오를 겁니다. 왜냐하면 지금 가공식품도 먹거리 물가가 올랐던 것이 작년으로 돌아가 보면 12월에 계엄 사태 있고 1, 2, 3월 이때 여러 가지 정치적인 혼란들이 있지 않았었습니까? 이틈을 이용해서 먹거리 업체들이 너나 할 것 없이 가격을 올렸고요. 가격 인상분이 지금 반영돼 있거든요. 그런데 신 정부 들어서게 되면 가격 통제라든가 이런 부분들이 있을 것이기 때문에 아마도 추가적인 먹거리 가공식품의 상승분은 제약되지 않을까 이렇게 예상해 봅니다.
[앵커]
이번에는 대출규제 이야기도 나눠볼게요. 지금 수도권 주담대 한도가 6억 원으로 제한되는데 어제부터는 스트레스 DSR 3단계까지 시행이 되면서 6억 원 이하 대출 문턱까지 높아지게 됐습니다. 대출 한도가 그러니까 어느 정도로 줄어들게 되는 건가요?
[정철진]
스트레스DSR 3단계가 뭔가를 개념을 잡고 가시면 되는데요. 금리라는 게 우리가 2022년, 2023년 봤지만 느닷없이 급등을 하게 될 경우에 변동금리 차주들이 3%대였던 것이 7%대까지 올라가면서 그때 집값도 급락이 나왔었고 힘들어하지 않았었습니까? 그래서 스트레스 DSR 시뮬레이션을 넣는 겁니다. 현 빌린 대출금리에서 좀 더 올라갈 부분. 이번에는 1.5%를 적용하거든요. 거기도 함께 적용했을 때에 한해서 대출 규모를 제약을 두는 건데요. 예를 들어서 연봉 6000만 원인 차주를 삼도록 하겠습니다. DSR 2단계 때만 해도 3억 6000만 원대를 빌릴 수 있었는데 이번에 어제부터 DSR 3단계를 적용하면 3억 5000만 원대. 한 1000만 원에서 2000만 원 정도가 줄어들게 되고요. 1억 원 기준으로 봤을 때도 2000만 원 정도가 줄어들게 되는 효과가 있어서 크게 보면 전반적인 6억으로 자르는 이번에 나온 주택담보대출 전체 규제가 있고. 그러면 6억 이내에서는 큰 문제가 없나? 여기에서는 본인의 DSR 3단계를 적용했을 때 나는 얼마 받을 수 있는지를 또 한 번 체크해 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
그렇다면 이런 규제를 시행하면 집값을 잡을 수 있을 것이냐 이게 가장 궁금하거든요.
[정철진]
우리가 보통 집값을 잡는다는 의미는 크게 두 가지가 있죠. 소극적인 의미는 더 올라가지 못하도록. 우리가 미친 집값, 미친 집값 얘기하는데 더 미치지 않도록 하는 그런 소극적인 조정이 하나가 있고요. 두 번째 집값 잡는다는 건 뭐냐? 얘를 떨어뜨라는 그런 집값 잡는 그런 정책이 있지 않습니까? 이번에 수도권에서 주담대 6억 규제 같은 경우에는 상방은 완전히 막아놨다, 이렇게 볼 수 있습니다. 가령 서울의 평균시세가 13억, 14억이잖아요. 최대 빌릴 수 있는 게 6억이라면 본인의 실탄이 적어도 7억은 갖고 있어야 집을 살 수 있는 그런 레벨로 오지 않았습니까?
특히 강남구만 보면 강남구의 평균 집값은 30억입니다. 30억이니까 6억 받으면 본인이 24억이 있는 사람들 정도, 현금이. 소위 말하는 강남구 안으로 뛰어들 수 있기 때문에 집값의 상방은 막아놨다라고 볼 수가 있는데, 그러면 집값을 떨어뜨릴 수 있는가. 이건 좀 생각해볼 문제가 많이 있는 것 같아요. 거기에는 금리가 더 튀어올라야 되는 부분들이 있고 돈들이 부동산으로 가기보다는 증시로 향해 가는 빠르게 물꼬를 돌려야 되는 그런 부분들도 함께 있겠고요. 전세 시장의 안정도 필요하게 되겠고 이런 여러 가지 복합적인. 그리고 더욱 중요한, 공급에 대해서 우리 국민들에 대해서 좀 더 청사진. 지금 이렇게 패닉 바잉을 하지 않아도 되는 이런 공급에 대한 비전까지도 보여주는 그런 것들이 있어야 본격적으로 집값을 떨어뜨리는 그런 정책이 될 수 있지 않을까 생각합니다.
[앵커]
규제에 따른 우려도 잇따르고 있습니다. 그러니까 이렇게 고강도로 대출을 규제하면 청약시장이나 전세가격 상승에 영향을 미치지 않겠느냐 이런 것들이거든요.
[정철진]
가장 먼저 나왔던 게 노도강 풍선효과. 이건 많이 언급이 됐었을 겁니다. 그러니까 6억밖에 못 빌리니까 6억 내에서 빌릴 수 있는 분들이 패닉 바잉. 나는 집 사야 돼 하고 뛰어들게 되면 일부죠. 노도강 지역에서 8억, 9억대가 10억으로 튀어오르는 이 풍선효과에 대한 부분이 하나가 있고. 두 번째는 앵커께서도 방금 이야기했던 전세에 대한 부분입니다. 전세라는 것이 전세 수요가 많이 나오면 전세값은 올라가잖아요. 그런데 이렇게 대출규제가 나오고 DSR 3단계가 나오면서 집 사기가 어려워졌다. 그러면 이런 분들은 다 전세로 가게 될 것 아니겠습니까? 전세 수요도 들어가게 되고. 그런데 이와 함께 이번 같은 규제에 보면 6억 대출규제도 있지만 다주택자에 대한 강력 규제가 있거든요. 그리고 주담대를 받았으면 6개월 내에 들어가서 살아야 되는 실거주 의무가 있습니다. 그런데 전세라는 것은 집 여러 개 분이 평균적으로. 자기는 이 집 살고 나머지 집을 전세를 주는 거 아니겠습니까? 그러니까 전세 공급은 더 줄어들 수밖에 없어서 아마 당국에서는 노도강 풍선효과도 있지만 전세시장에 대해서 저는 상당 부분 모니터링을 하고 전셋값이 올여름 지나서 가을에 튀어오르는 부분에 대한 우려를 갖고 굉장히 긴장감 있게 추가적인 정책을 준비해야 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 정철진 경제 평론가와 함께했습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 정철진 경제 평론가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
코스피가 하락세를 보이며 '숨 고르기'에 들어선 모습입니다. 외국인과 기관의 순매도가 이어지고 있는데요. 주식시장부터 물가 상황까지, 정철진 경제 평론가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까. 코스피가 잘 올라가더니 지금 하락세를 보이고 있습니다. 숨 고르기를 하고 있다, 이렇게 봐도 되겠습니까?
[정철진]
현재까지만 놓고 보면 숨 고르기 국면이다, 이렇게 볼 수 있고요. 코스피, 지지선으로 말씀드리면 3100을 뚫었다가 다시 쉬었다가 뚫었다가 다시 쉬었다가. 오늘 경우에는 외국인들이 최근 계속 팔고 있거든요. 큰 폭의 낙폭을 보이면서 3000대 초반까지 나왔는데요. 아직은 뚜렷한 악재 때문에 밀렸다, 이렇게 보이기는 힘듭니다. 또 하나 기억하셔야 될 포인트가 원-달러 환율 1350원입니다. 1350원이라는 라인은 달러 인덱스의 98% 정도 되거든요. 달러 같은 경우에는 98을 깨고 96까지 내려오는 달러 약세 흐름이 나왔는데 거기에 해당하는 지지선이 1350원. 원래대로라면 훨씬 더 밑으로 내려와야 됩니다. 지금 1340원대는 와야 되는데 3100이 하나의 기준선이 된 것처럼 환율도 1350원을 깼다가 올라갔다가 깼다가 올라갔다가. 오늘 같은 경우에는 오히려 달러 하락에도 불구하고 달러 인덱스, 환율은 올라가고 있거든요. 아마 이 레벨에서 쉬어가면서 향후 흐름을 지켜보는 그런 모양새다 생각하시면 되겠습니다.
[앵커]
뚜렷한 악재는 없다고 하셨는데 그래도 외인과 기관이 동반 매도를 하고 있단 말이죠. 뭐라고 봐야 될까요?
[정철진]
매도세는 기관보다는 외국인에 집중돼 있고요. 연기금 같은 경우에도 팔기는 하는데 결과적으로 외국인 쪽을 많이 주목하셔야 될 것 같은데 무엇이 있을까? 역시 트럼프 대통령, 트럼프의 상호관세 유예의 연장 여부입니다. 7월 8일이 되면 트럼프 대통령이 말했던 상호관세 유예기간이 모두 끝나잖아요. 그런데 당초에는 시장에서는 또 해 줄 거야, 또 연기해 줄 거야. 그리고 미국에서 스콧 베센트 재무장관 같은 경우에는 9월 1일까지 생각해본다는 말을 하면서 긴장이 확 풀어졌는데. 간밤에 트럼프 대통령이 연기 없을 수도 있어라고 얘기를 또 했고요. 특히 일본에 대해서 상당히 심기가 상했는지, 몽니를 부렸는지 일본의 상호관세율 많게는 35%까지 올릴 수도 있다, 이런 얘기를 하게 되면서 일본과 미국의 관세협상, 여기에 하는 세부 디테일들이 우리와 매우 흡사하거든요. 그렇다면 자칫 우리와 한미 관세협상이 틀어질 경우, 그리고 트럼프의 상호관세 유예가 정말로 7월 8일날 칼같이 딱 끊고 한국에 대해서는 몇 프로. 관세율에 대한 부과가 바로 나올 수도 있기 때문에 이런 불확실성에서 지켜보기가 나오지 않느냐 이런 해석이 가능합니다.
[앵커]
이런 외부적인 불안요인 속에서도 새 정부가 들어서면서 코스피가 주요 증시 1위로 올랐다고 하더라고요. 얼마나 오른 겁니까?
[정철진]
한 달간 기준으로도 1위, 연초 이후로도 1위, 이렇게 기억하시면 될 것 같습니다. 먼저 연초 올해 코스피 상승률을 보면 28%가 넘었고요. 한 달간, 그러니까 이재명 대통령 취임 이후를 놓고 보면 14.4%, 그러니까 올 한 해 전체 상승률의 절반은 이재명 정부 출범 이후에 상승이 나타났다, 이렇게 기억하시면 될 것 같은데요. 지금 표가 함께 나오고 있을 텐데. 역대 정부들의 취임 후 한 달간을 놓고 보면 성적들이 그렇게 좋지가 않죠. 그 이유는 보통은 해당 정부에 대한 기대감 때문에 이전에 뭔가 상황은 벌어지고 취임 이후에는 오히려 주가는 조정을 받게 되는 그런 경우가 있었는데. 이번 같은 경우에는 현재 이재명 정부는 역대 정부 중에서 가장 강력한 주가 부양 정책을 후보 때도 피력을 했고 이후에도 지금 계속적으로 이것을 하나하나 해 나가고 있지 않습니까? 여기에 대한 기대감이 굉장히 많이 반영됐다, 이렇게 보여집니다.
[앵커]
상법개정이나 세제개편을 추진하면 더 오를 거다, 이런 기대감이 많은데 일부 증권사들에서는 코스피 4000 전망까지 나오더라고요.
[정철진]
그렇습니다. 일단 상법 개정안 같은 경우가 내일모레죠, 7월 4일 큰 이변이 없는 한 이번에는 국민의힘도 굉장히 전향적으로 나왔기 때문에 통과할 가능성이 굉장히 높고요. 이렇게 되면 직접적인 수혜주인 지주사 같은 경우. 그런데 지주사들은 오늘 조정이 나오거든요. 그전에 거의 80%, 100% 올랐다가 약간 셀 온이 나오고 있는 것이고요. 상법 개정안이 목요일날 정말 통과됐다. 그다음부터는 지주사라든가 저PBR 이런 것에 국한하지 않고 그동안 한국 증시에서 횡행했던 말도 안 되는 일들, 혹자는 못된 일들, 이렇게 이야기하는데 뒤통수 치는 물적 분할이라든가 쪼개기 상장이라든가 아니면 현금을 많이 쌓아놓고 있으면서도 또 유상증자를 한다든가 이런 행태들에 대해서 기존의 주주들이 목소리를 낼 수 있거든요. 그런 활성화 기대감이 크다고 보고 있고요. 증권사들의 4000 이야기는 일종의 지표를 따지는 것 같아요. 우리나라의 PBR이라는 기준으로 보면 이제 겨우 3100 되면서 한 배를 채워줬는데. 세계 증시에서 가장 저평가하고 제대로 평가 못 받는다. 일본 증시거든요. 일본 증시는 1.3배, 1.4배. 그러니까 일본처럼 못 올라 하는 곳도 우리보다 PBR이 높아요. 거기에 맞춰진다면 3600선, 3800선을 이야기하고 있고 대만 같은 경우에는 PBR이 거의 1.8배, 2배 가깝습니다. 그 밸루에이션을 적용한다면 4000이라는 이야기까지 하고 있는 것 같고요. 참고로 미국의 나스닥은 PBR은 4.4배입니다. 그러니까 우리가 얼마나 저평가돼 있었는지를 알 수 있죠.
[앵커]
증시는 모처럼 호황인데 물가 상승률이 6월에 2.2%로 한 달 만에 다시 2%대로 올라섰습니다. 뭐 때문이라고 봐야 될까요?
[정철진]
세 가지인 것 같습니다. 다시 1%대 가다가 5월, 6월에 반등해서 다시 또 2%를 기록했는데. 첫 번째가 유가입니다. 유가가 5월에는 거의 폭락을 했었죠. 그런데 6월부터 다시 상승하다가 사건 터지고 나서부터도 상당 부분 유가가 튀어오르면서 유가 부분이 상당 부분 오른 것이 하나가 있었고요.두 번째가 축산물 가격이 상당히 오르는데요. 돼지고기 삼겹살은 6, 7, 8, 9까지 가는 여름에 굉장히 많이 오르는 부분이 있습니다. 이게 반영이 돼 있고 세 번째, 이게 비중이 큰데 가공식품, 그중에서도 먹거리 가공식품에 대한 가격이 굉장히 많이 올랐습니다. 이게 5월에도 반영이 되나 했더니 6월에는 집중적으로 반영이 되면서 6월 물가를 다시 2% 위로 끌어올렸습니다.
[앵커]
먹거리 물가가 제일 빨리 떨어져야 체감이 될 것 같은데 언제쯤 떨어질까요?
[정철진]
일단 가공식품 먹거리 물가는 가장 안 오를 겁니다. 왜냐하면 지금 가공식품도 먹거리 물가가 올랐던 것이 작년으로 돌아가 보면 12월에 계엄 사태 있고 1, 2, 3월 이때 여러 가지 정치적인 혼란들이 있지 않았었습니까? 이틈을 이용해서 먹거리 업체들이 너나 할 것 없이 가격을 올렸고요. 가격 인상분이 지금 반영돼 있거든요. 그런데 신 정부 들어서게 되면 가격 통제라든가 이런 부분들이 있을 것이기 때문에 아마도 추가적인 먹거리 가공식품의 상승분은 제약되지 않을까 이렇게 예상해 봅니다.
[앵커]
이번에는 대출규제 이야기도 나눠볼게요. 지금 수도권 주담대 한도가 6억 원으로 제한되는데 어제부터는 스트레스 DSR 3단계까지 시행이 되면서 6억 원 이하 대출 문턱까지 높아지게 됐습니다. 대출 한도가 그러니까 어느 정도로 줄어들게 되는 건가요?
[정철진]
스트레스DSR 3단계가 뭔가를 개념을 잡고 가시면 되는데요. 금리라는 게 우리가 2022년, 2023년 봤지만 느닷없이 급등을 하게 될 경우에 변동금리 차주들이 3%대였던 것이 7%대까지 올라가면서 그때 집값도 급락이 나왔었고 힘들어하지 않았었습니까? 그래서 스트레스 DSR 시뮬레이션을 넣는 겁니다. 현 빌린 대출금리에서 좀 더 올라갈 부분. 이번에는 1.5%를 적용하거든요. 거기도 함께 적용했을 때에 한해서 대출 규모를 제약을 두는 건데요. 예를 들어서 연봉 6000만 원인 차주를 삼도록 하겠습니다. DSR 2단계 때만 해도 3억 6000만 원대를 빌릴 수 있었는데 이번에 어제부터 DSR 3단계를 적용하면 3억 5000만 원대. 한 1000만 원에서 2000만 원 정도가 줄어들게 되고요. 1억 원 기준으로 봤을 때도 2000만 원 정도가 줄어들게 되는 효과가 있어서 크게 보면 전반적인 6억으로 자르는 이번에 나온 주택담보대출 전체 규제가 있고. 그러면 6억 이내에서는 큰 문제가 없나? 여기에서는 본인의 DSR 3단계를 적용했을 때 나는 얼마 받을 수 있는지를 또 한 번 체크해 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
그렇다면 이런 규제를 시행하면 집값을 잡을 수 있을 것이냐 이게 가장 궁금하거든요.
[정철진]
우리가 보통 집값을 잡는다는 의미는 크게 두 가지가 있죠. 소극적인 의미는 더 올라가지 못하도록. 우리가 미친 집값, 미친 집값 얘기하는데 더 미치지 않도록 하는 그런 소극적인 조정이 하나가 있고요. 두 번째 집값 잡는다는 건 뭐냐? 얘를 떨어뜨라는 그런 집값 잡는 그런 정책이 있지 않습니까? 이번에 수도권에서 주담대 6억 규제 같은 경우에는 상방은 완전히 막아놨다, 이렇게 볼 수 있습니다. 가령 서울의 평균시세가 13억, 14억이잖아요. 최대 빌릴 수 있는 게 6억이라면 본인의 실탄이 적어도 7억은 갖고 있어야 집을 살 수 있는 그런 레벨로 오지 않았습니까?
특히 강남구만 보면 강남구의 평균 집값은 30억입니다. 30억이니까 6억 받으면 본인이 24억이 있는 사람들 정도, 현금이. 소위 말하는 강남구 안으로 뛰어들 수 있기 때문에 집값의 상방은 막아놨다라고 볼 수가 있는데, 그러면 집값을 떨어뜨릴 수 있는가. 이건 좀 생각해볼 문제가 많이 있는 것 같아요. 거기에는 금리가 더 튀어올라야 되는 부분들이 있고 돈들이 부동산으로 가기보다는 증시로 향해 가는 빠르게 물꼬를 돌려야 되는 그런 부분들도 함께 있겠고요. 전세 시장의 안정도 필요하게 되겠고 이런 여러 가지 복합적인. 그리고 더욱 중요한, 공급에 대해서 우리 국민들에 대해서 좀 더 청사진. 지금 이렇게 패닉 바잉을 하지 않아도 되는 이런 공급에 대한 비전까지도 보여주는 그런 것들이 있어야 본격적으로 집값을 떨어뜨리는 그런 정책이 될 수 있지 않을까 생각합니다.
[앵커]
규제에 따른 우려도 잇따르고 있습니다. 그러니까 이렇게 고강도로 대출을 규제하면 청약시장이나 전세가격 상승에 영향을 미치지 않겠느냐 이런 것들이거든요.
[정철진]
가장 먼저 나왔던 게 노도강 풍선효과. 이건 많이 언급이 됐었을 겁니다. 그러니까 6억밖에 못 빌리니까 6억 내에서 빌릴 수 있는 분들이 패닉 바잉. 나는 집 사야 돼 하고 뛰어들게 되면 일부죠. 노도강 지역에서 8억, 9억대가 10억으로 튀어오르는 이 풍선효과에 대한 부분이 하나가 있고. 두 번째는 앵커께서도 방금 이야기했던 전세에 대한 부분입니다. 전세라는 것이 전세 수요가 많이 나오면 전세값은 올라가잖아요. 그런데 이렇게 대출규제가 나오고 DSR 3단계가 나오면서 집 사기가 어려워졌다. 그러면 이런 분들은 다 전세로 가게 될 것 아니겠습니까? 전세 수요도 들어가게 되고. 그런데 이와 함께 이번 같은 규제에 보면 6억 대출규제도 있지만 다주택자에 대한 강력 규제가 있거든요. 그리고 주담대를 받았으면 6개월 내에 들어가서 살아야 되는 실거주 의무가 있습니다. 그런데 전세라는 것은 집 여러 개 분이 평균적으로. 자기는 이 집 살고 나머지 집을 전세를 주는 거 아니겠습니까? 그러니까 전세 공급은 더 줄어들 수밖에 없어서 아마 당국에서는 노도강 풍선효과도 있지만 전세시장에 대해서 저는 상당 부분 모니터링을 하고 전셋값이 올여름 지나서 가을에 튀어오르는 부분에 대한 우려를 갖고 굉장히 긴장감 있게 추가적인 정책을 준비해야 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 정철진 경제 평론가와 함께했습니다. 고맙습니다.
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