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[뉴있저] 尹 정부 첫 주택 공급 대책 발표...내집마련 전략 어떻게?

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■ 진행 : 함형건 앵커
■ 출연 : 김인만 / 김인만부동산경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스가 있는 저녁] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
윤석열 정부가 출범 이후 첫 주택 공급 대책을 발표했습니다. 앞으로 5년간 전국에 270만 호를 공급하겠다는 건데요. 구체적인 내용과 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 김인만 김인만부동산경제연구소 소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요? 오늘 발표된 정부의 첫 주택공급 대책, 일단은 수요보다 공급에 더 방점을 둬서 주택정책을 끌고 가겠다. 특히 민간 부분에 무게중심을 두려고 하는 것 같아요.

[김인만]
맞습니다. 총 250만 호 플러스 알파라고 나왔었는데 이번에 270만 호로 최종 확정됐고요. 내용을 본다면 도심 공급 확대를 해서 신규 정비구역을 지정해서 22만 호 정도, 서울 10만 호 정도 추가적으로 더 발굴하겠다는 내용이 있고요. 여러 가지 내용들이 굉장히 많이 담겨 있습니다. 신규 택지 15만 호 정도 추가 발굴하는 내용들도 있고요. 1기 신도시 특별법을 만들어서 추진하겠다, GTX도 조기 착공하겠다는 내용이 있고요. 또 공급을 빨리 하기 위해서 시찰을 단축해서 인허가 절차를 단순화하겠다. 그리고 주거 사다리 복원해서 저소득층들이 주거의 질을 올릴 수 있는 원가 주택이라든지 저렴한 주택을 공급하겠다. 마지막으로 품질, 층간소음이라든지 그런 내용들까지 다 포함해서 굉장히 많은 내용들이 들어가 있는데요.

이렇게 본다면 이전 문재인 정부 시절에도 공급 계획들이 많이 나왔고요. 크게 본다면 공급 물량이 늘어나고 주거 사다리를 강화하는 측면에서는 비슷하다고 볼 수 있는데 다른 점이라면 이전 정부에서는 공공이 주도해서 신도시 개발이라든가 택지개발 공공택지개발지구에 좀 더 초점을 맞췄다면 이번에는 민간에 중심을 둬서 정비사업을 좀 더 활성화시키겠다, 규제를 좀 풀어서 서울 도심에 공급 물량을 더 늘리겠다는 게 차이점이라면 차이점입니다.

[앵커]
그러면 일단 5년간 270만 호라는 이 숫자에 대해서 분석을 해 보겠습니다. 사실 말씀하신 대로 전 정부, 이전에도 공급대책은 추진돼 오던 게 있었고 이전 계획과 비교해 보면 어떤 차이가 있는 겁니까?

[김인만]
이전 계획에도 공급 내용을 보면 2018년에서 2022년까지 주택 공급 인허가 물량을 보면 257만 호였거든요. 그래서 아마 이번에도 270만 호 정도로 맞춘 것 같고요. 내용 자체를 본다면 서울 수도권에 158만 호 공급 계획이 되어 있고요. 서울은 한 50만 호 계획되어 있습니다. 비수도권은 112만 호 정도 계획이 되어 있고 정비 사업 주체별로 본다면 기타지역이 한 130만 호, 기타 사업이 130만 호 정도 되고요. 공공택지가 한 88만 호, 정비사업이 52만 호 정도 되는데 이 52만 호 중에 한 22만 호 정도는 추가로 발굴하겠다. 신규 택지도 88만 호 중에서 한 15만 호 정도는 공공택지 추가로 더 하겠다라는 내용인데 이 정도 내용만 보면 굉장히 많아 보이죠.

이 물량이 과연 나오면 어떤 일이 벌어지고 과연 가능할까라는 생각이 드는데 우리가 알아야 할 부분이 있는데요. 하나는 우리가 생각하는 모든 아파트, 아파트가 270만 호가 공급이 되는 게 아니고요. 아파트, 빌라, 연립, 도시형 생활주택 다 포함해서 270만 호가 공급이 된다는 점. 또 하나는 뉴스를 보시는 분들이 생각을 하는 게 입주하는 거 아니야? 2023년에서 2027년까지 270만 호가 입주하거나 아니면 늦어도 착공하는 거 아니야라는 생각을 하는데 이거는 인허가입니다. 주택을 짓기 위해서 허가를 해 주는 것이고요.

허가를 해 주면 빨라야 1~2년 후에 착공에 들어가고 한 3년 후에 완공이 되는데 그마저도 30~40% 정도는 착공이 안 들어갈 가능성도 있습니다. 그래서 이게 인허가 물량이라는 점은 우리가 살펴봐야 하는데 그러면 이전의 문재인 정부에서는 주택공급 막 공급을 많이 했고 지금도 많이 하고 있는데 왜 이렇게 공급을 많이 하는가라고 생각을 해 보면 진짜 주택이 부족한가라는 걸 생각해야 되는데 서울 같은 경우는 진짜 주택이 부족합니다.

그래서 서울은 도심에 정비사업을 통해서 공급을 늘려야 하는 것은 맞는데 또 하나 문재인 정부 시절에도 집값을 잡기 위해서, 집값이 많이 올라가는데 수요억제 규제만 해서는 집값이 잡히지 않았기 때문에 공급을 늘려야 된다라는 쪽으로 갔는데 지금 주택시장이 과도한 상승의 부담감이라든지 금리 인상 때문에 굉장히 투자심리가 위축된 상황에서 과연 집값을 잡기 위해서 이런 많은 공급 물량이 필요한가에 대해서는 한번 더 고민해야 하는 부분이고요. 이전과 마찬가지로 여전히 주택 공급이 부족해라는 시점에서 계속 이렇게 많은 지방을 포함해서 많은 물량을 공급하는 건 제가 볼 때는 이게 나중에 공급 과잉의 우려도 있기 때문에 시간이 좀 지나면 원점에서 다시 재검토를 해야 하는 상황이 올 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]
정리하면 270만 호라는 그 숫자 자체는 일단 인허가를 기준으로 한 숫자기 때문에 인허가를 준 숫자하고 실제로 집이 지어져서 공급되고 입주하는 것과는 다른 차원이다. 전 정부에서도 인허가를 내준다거나 아니면 청사진은 발표하지만 실제하고는 차이가 항상 있었거든요. 그리고 순수하게 새로운 집이, 없었던 집이 270만 호가 공급된다라기보다는 기존의 주택을 허물고 다시 재건축하거나 이런 걸 다 포함한 숫자 아닙니까?

[김인만]
특히 서울 같은 경우는 신규 택지가 없죠. 경기도나 지방 같은 경우 수도권 지역이나 지방은 신규택지가 많아서 신규택지를 개발한다든지 3기 신도시라든지 이렇게 새롭게 공급되는 물량들이 많지만 서울은 정비사업, 재건축, 재개발 정비사업인데 정비사업의 기본조건은 기존 주택을 멸실해야 하거든요. 그렇다면 서울 같은 경우는 5년에 걸쳐서 50만 호 정도 신규 주택 공급을 하겠다고 하는데 멸실주택까지 따져본다면 실질적으로 주택 공급 되는 숫자는 상당히 줄어들고요. 이마저도 쉽지 않습니다. 지금까지 1년에 10만 호씩 서울이 공급된 적은 없었기 때문에 목표는 이렇게 되지만 실제로는 굉장히 어려운 목표 달성이 될 것 같습니다.

[앵커]
사실 관심사 중의 하나가 재건축, 재개발 규제 완화였는데 이 규제 완화, 재건축 규제 완화 그러면 사람들이 가장 관심을 두는 부분이 안전진단 기준 조정이라든가 이른바 초과이익환수제 개선 부분 아닙니까? 여기에 대한 구체적인 방안은 오늘은 빠졌더라고요.

[김인만]
내용이 담겨는 있는데 구체적인 방안은 빠졌습니다. 그 내용이 있습니다. 안전진단 같은 경우는 재건축이 가장 초기 단계, 안전진단을 포함해야만 조합설립이 나고요. 다음 단계가 진행되는데 안전진단이 막혀 있죠. 구조안정점수, 구조안정점수가 뭐냐 하면 주민들이 주차장이 불편하다, 녹물이 나온다, 살기 힘들다, 못 살겠다 해도 아파트가 튼튼해서 굳이 재건축을 안 해도 돼라는 구조안정성 점수가 높게 나온다면 재건축이 추진이 안 되거든요. 그래서 원래는 점수가 낮았는데 문재인 정부 시절에 점수를 올렸습니다. 그렇다면 무너질 정도로 그렇게 아주 부실하지 않다면 재건축이 현실적으로 어려웠는데 문제가 있다, 개선을 하겠다라고는 했지만 지금 당장 구체적인 안이 나오지는 않았고요. 연말까지 충분히 모니터링을 한 다음에 개선을 하겠다는 입장을 발표했고요.

또 초과이익환수 같은 경우는 추진위부터 완공시점까지 발생한 이익에 대해서 조합원 1인당 3000만 원이 넘는 부분에 대해서 10~50%까지 환수를 하는데 마지막 단계죠, 다 짓고 나서 환수를 하는데 굉장히 부담스럽다. 지방에도 한 1~2억까지 실제로 부과될 수 있는 사례가 있더라라고 인정은 했는데 이 부분도 지금 당장 해 주는 건 아니고 9월달에 상황을 보면서 추가적으로 하겠다라고 나왔기 때문에 구체적인 안이 빠진 건 아쉽고요.

시간이 지나면 아무래도 개선된 방안이 나올 것 같습니다.

[앵커]
초과이익환수제라든가 결국 재건축 부담금 손질 문제는 기준과 액수가 어떻게 조정되느냐에 따라서 특정 재건축 단지는 사업이 추진되느냐 멈추느냐 이게 관건일 것 같은데요. 사실 이 부분은 국회의 문을 통과해야 돼요.

[김인만]
맞습니다. 법개정도 필요한 부분이고 안전진단은 법개정이 필요 없고 지자체한테 권한을 주겠다고 해서 권한을 위임했지만 초과이익환수제는 복잡한 문제가 있고요. 법개정도 필요한 부분이기 때문에 지켜봐야 하는데 분명한 것은 지금 원희룡 국토부 장관께서도 폐지 얘기는 안 했습니다. 초과이익환수가 필요하다, 필요하지만 과도한 부분에 대해서는 개선을 하겠다라고 했기 때문에 전면 폐지는 어려울 것 같고요. 아마 최소 3000만 원 넘는 부분에 대해서 부과되는 부분이 1억까지 상향 조정될 가능성이 있을 것 같습니다.

[앵커]
혹시 이렇게 재개발, 재건축 규제 완화 얘기가 계속 나오면 일부 지역에는 그나마 최근에 집값이 하향 안정화 경향을 보인다고는 하는데 다시 집값을 자극할 우려는 없습니까?

[김인만]
단지에 따라서 그럴 가능성은 있습니다. 재건축이 추진되는데 초과이익환수에 막혀 있다든지 안전진단이 막혀 있는 그런 단지들, 목동이라든지 상계동 같은 경우는 안전진단이 막혀 있는데 이런 단지들이나 일부 지역들은 자극을 받을 수는 있을 것 같은데 전체적인 시장에는 영향을 주지 않을 것 같습니다. 왜냐하면 이게 우리가 정책을 바라볼 때는 시장의 상황, 투자심리, 소비자들의 심리 상태를 봐야 하는데 작년같이 집이 더 오를 것 같고 불안한 마음 같았으면 이런 대책이 발표됐으면 아마 난리가 났을 것 같은데 지금은 금리도 상당히 올랐고요. 더 안 오를 것 같은데, 과연 더 오를까에 대한 기대심리가 굉장히 낮아진 상태기 때문에 일부 단지들은 자극을 받겠지만 전체적인 부동산 시장에는 큰 영향은 주지 않을 것 같습니다.

[앵커]
최근 주택시장을 보면 이른바 거래 절벽이라는 얘기도 나오고 조금씩은 집값이 떨어지기 시작했다라는 그런 얘기들이 많이 나오고 있습니다마는 어쨌든 이러한 집값의 흐름은 아무래도 금리의 영향을 많이 받는 것 같아요. 그런데 오늘 발표된 공급대책도 향후에는 중요한 변수가 될까요? 어떻게 보시는지요?

[김인만]
변수가 될 수도 있는데 금리 인상만 바라보더라도 진짜 금리 인상 때문에 주택시장이 침체가 되고 거래절벽이 됐느냐. 하나의 트리거는 되지만 그 내면에는 집값이 너무 많이 오른 거 아니야? 더 이상 오르기는 힘들 것 같은데라는 기대심리가 꺾인 상태에서 금리가 올랐기 때문에 이게 트리거 역할이 된 것이고요. 공급계획도 마찬가지입니다. 작년같이 집값이 막 오를 때에는 이 정도 대책이 발표되면 큰일 났는데, 집값 더 오르겠는데라는 생각이 들겠지만 지금 분위기에서는 대체적인 대책을 바라보는 수요자들은 왜곡 인지를 하게 되죠. 집값 오히려 안정되겠는데 이렇게 많은 물량이 나오면 오히려 집값이 떨어질 것 같으니까 오히려 더 차분하게 기다려봐도 좋겠다라는 생각을 하시는 분들이 많기 때문에 오히려 주택시장 안정에 더 도움이 될 것 같습니다.

[앵커]
사실 내집마련 전략이라고 하면 상당히 좀 지역마다 다를 것이고 각자의 사정에 따라서 접근법은 달라질 것 같기는 한데요. 전반적으로 봤을 때는 그러면 이런 금리 인상 추세이고 장기적으로는 공급 대책도 나왔고 내집마련 전략 어떻게 가져가야 할까요?

[김인만]
이제 조금 여유를 가지셔도 좋을 것 같습니다. 작년까지는 굉장히 마음이 급했잖아요. 지금 안 사면 안 돼. 많이 오른 것 같지만 더 사야 돼, 지금 빨리 사야 돼라는 조급증이 있었다면 이제는 그런 마음은 가질 필요는 없을 것 같고요. 실제로 필요하신 분들, 내집마련이 필요하고 또 세대를 합친다든지 자녀 교육 때문에 내집마련이 필요하신 분들이라면 내 집 마련을 한 다음에 이렇게 장기 거주하면 장기적으로 우상향할 수도 있는데 그렇지 않은 분들. 우리 특히 2030 세대들 같은 경우에 나 5년 후에, 10년 후에 내 집 마련해도 충분해라는 생각을 가진 분들이라면 서두르지 마시고요. 3기 신도시 좋은 물량들 나오고 이번에도 원가주택이라든지 좋은 70% 정도 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 그런 프로젝트들도 마련되고 있기 때문에 차분하게 지켜보면서 앞으로 다가올 기회들을 잡아보는 것도 좋을 것 같습니다.

[앵커]
좀 더 긴 호흡으로 바라볼 필요가 있다. 특히 보면 주택대책이라고 하면 취약계층의 주거대책도 상당히 중요한데 오늘 공급대책 중에서 청년 원가주택 내용이 포함됐죠. 여기에 대해서는 어떻게 평가하십니까?

[김인만]
원가주택 굉장히 좋은 제도입니다. 주변 시세 대비 70% 정도 거의 원가 수준에서 공급이 되고요. 계약금 한 20% 정도만 내면 나머지 80%는 또 저리 대출까지도 해 준다고 하는데 대상을 만 19세에서 39세 청년이거나 아니면 신혼부부, 결혼한 지 7년 이내의 신혼부부들이 대상이 되기 때문에 저는 굉장히 좋은 기회 같습니다. 50만 호 계획을 하고 있는데요. 50만 호면 분당신도시의 5개 규모거든요. 그래서 실질적으로는 이 정도 50만 호까지는 어려울 것 같은데 저는 10만 호라도 공급이 돼도 굉장히 좋을 것 같고요. 이게 굉장히 좋은 기회이기 때문에 3기 신도시뿐만 아니라 혹시라도 원가주택이나 역세권 첫 집, 내 집 마련 기회가 되는 자격 요건이 되는 분들이라면 놓치지 말고 적극 도전하는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
청년 원가주택이 있고 역세권 첫 집 공급 이렇게 계획이 있는데 일단 시세의 70% 이하 가격이라고 이야기했어요. 충분히 현실성 있게 그렇게 추진될 수 있는 거라고 보십니까?

[김인만]
이게 왜 가능성이 있냐면 여러 가지 방법이 있는데요. 국공유지, 그러니까 나라 땅에 민간건설업자들이 와서 이렇게 지어서 낮추는 방법이 있고요. 또 하나는 용적률을 올려줘서 서울에는 한 250% 정도 되는데 이걸 이걸 500%까지 올려서 늘어난 부분에 대해서 기부채납을 받아서 사업을 진행한다라고 하니까 이론적으로는 충분히 가능할 것 같고요. 단 물량이 계획보다는 줄어들 수는 있어도 저는 줄어든 물량이라도 기회가 된다면 반드시 잡아야 할 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.



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