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[이슈인사이드] "자칫하면 전세금 날린다"...'깡통 전세' 주의보

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■ 진행 : 박상연 앵커, 김영수 앵커
■ 출연 : 조세영 / 부동산 전문 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다. 인용시 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
최근 집값이 조정 국면에 들어가면서 이른바 '깡통 전세'가 속출하고 있습니다.

[앵커]
사기 피해로까지 이어질 수 있는 만큼특히 전세 계약 앞두고 있는 분들 주의가 필요합니다. 전문가와 함께 어떤 부분을 조심해야 하는지 짚어보겠습니다. 조세영 변호사와 함께합니다. 어서 오십시오.

[조세영]
안녕하세요.

[앵커]
일단 깡통전세 개념부터 정리해야 될 것 같습니다. 간단히 얘기하면 집주인이 전세금을 다시 돌려주기 어려운 상태를 말하는 거죠?

[조세영]
맞습니다. 주택 매매가와 보증금이 비슷하거나 같은 경우 이것을 깡통전세라고 부르는데요. 집주인에게 경제적 문제가 발생하면 돈을 돌려주기 어려운 구조입니다.

[앵커]
문제는 이게 범죄에 악용될 수 있다는 거겠죠.

[조세영]
맞습니다. 깡통전세는 무조건 범죄로 이어진다고 볼 수는 없습니다. 왜냐하면 계속 임대차 계약이 이어져서 새 세입자로부터 전 세입자가 돈을 받아서 나가고 이렇게 계속 연결이 된다면 별 문제가 일어나지 않죠. 다만 집주인에게 경제적 문제가 발생을 해서 집에 압류고 들어오고 경매가 넘어가면 이제 문제가 되는 겁니다. 경매 낙찰가는 통상 70~80%로 매매가보다 많이 떨어지는데 그렇게 되면 보증금을 당연히 전액 돌려받기 어려운 구조가 되는 겁니다.

[앵커]
지금부터 실제 피해 사례를 저희가 하나씩 짚어볼 텐데 전세 지금 알아보시는 분들 잘 들으시면 좋을 것 같습니다. 대리 중이신 피해 사례가 있으실 것 아닙니까? 그것 한 가지 소개해 주실래요?

[조세영]
아직 소송 중이기는 한 사건인데요. 소위 빌라왕이라고 불리는 집주인이 있었습니다. 임대사업자를 내서 본인 명의로 수백 채의 빌라를 소유하고 있으면서 각 빌라를 깡통전세로 세입자들을 다 받은 거죠. 그래놓고는 종부세 같은 세금을 밀려서 집에 압류가 들어왔는데 세입자들이 항의를 하자 나는 세금들이 많이 밀려서 신용불량이 됐으니까 집을 사가든지 알아서 해라, 이렇게 나 몰라라 하고 있는 상황입니다.

[앵커]
그러니까 이게 전세로 살고 있는 주택을 경매로 판다고 하더라도 이게 세금이 먼저 나가기 때문에 전세금을 완전히 다 돌려받기는 어렵게 되는 거고요. 이게 만약에 전세가율이 낮았다면 이런 문제도 없었던 거겠죠.

[조세영]
전세가율이 낮았다면 피해가 줄어들 수는 있었을 겁니다. 경매가 넘어가고 낙찰을 받잖아요. 낙찰대금에서 경매비용과 세금을 공제하고 나머지 금액을 세입자가 받아오실 수 있는데 그 금액이 크면 클수록 보증금이 많이 보전이 되는 거니까 보증금 금액이 낮았다면 그만큼 내가 가지고 올 수 있는 보증금 퍼센티지가 높아지는 거겠죠.

[앵커]
그렇죠. 그러면 경매로 일단 넘어가는 순간 그 금액이 확 낮아지기 때문에 그때부터 피해가 발생하는 거고요. 또 하나는 만약 집주인이 세금을 내지 못했다면 사실 세입자가 알 수 있었다면 피해를 예방할 수 있었을 텐데.

[조세영]
그렇죠. 계약 당시부터 집주인이 국세가 밀렸다는 사실을 알고 있었다면 당연히 계약을 체결을 하지 않으셨을 겁니다. 그런데 문제는 현재 제도상 집주인이 반드시 국세완납증명서나 지방세완납증명서를 보여줘야 될 의무가 없다는 점이에요. 그래서 그를 거절하면 여기는 좀 이상하구나 해서 그냥 계약을 안 하는 방법 외에는 세입자는 딱히 취할 수 있는 방법이 없는 상황입니다.

[앵커]
그러면 이 세금을 은행 이자로 바꿔서 대입해 봐도 피해가 있을 수 있겠다는 생각이 드는데요.

[조세영]
보증금보다 선순위 근저당권이 있는 경우에는 문제가 됩니다. 보통 근저당권은 채권 최고액과 실제 채무액에 차이가 있는데 채권 최고액은 1억이지만 실제 채무액은 7~8천밖에 안 되니까 그다음에 내 보증금이 그 후순위니까 크게 문제가 안 될 거다라고 보통 설명을 듣고 들어가거든요. 그런데 이자가 많아져서 못 갚게 되면 채권 최고액만큼 꽉 찰 수 있는 거고요.

그리고 이자를 못 갚게 되면 당연히 은행에서 압류가 들어오고 경매에 넘어가게 되겠죠. 그러면 바로 문제가 일어나게 됩니다.

[앵커]
지금 말씀해 주신 게 조금 어렵게 들릴 수도 있는데 그러면 계약할 당시와 그 이후의 상황이 변할 수 있다라는 거죠?

[조세영]
그렇습니다.

[앵커]
그렇게 되는 거고요. 다른 사례도 보겠습니다. 최근 세 모녀 전세사기 사건 있지 않습니까? 굉장히 컸던 것으로 기억하는데 앞의 사례와는 조금 다르죠. 어떻게 되는 건지 설명을 해 주실래요?

[조세영]
피해를 입으신 피해자분들 시각에서 설명을 드리자면 아주 깨끗하고 신축인 빌라가 전세로 나와 있습니다. 옵션도 빵빵하고 너무 좋아보여요. 등기부도 깨끗합니다. 그래서 3억짜리 빌라라고 하기에 2억 6000~7000 정도면 안전하겠다 싶어서 들어가시는 거죠. 그리고 살고 있는데 집에 압류가 들어오고 경매가 넘어갑니다.

그러고 보니까 경매 당시 감정가를 보니까 이 집은 사실 3억짜리가 아니라 한 2억 5000도 안 되는 집이었고 낙찰대금은 그보다 훨씬 떨어져서 2억 아래로 떨어지는 거죠. 나는 2억 6000~7000을 주고 들어왔는데 실제로 낙찰대금에서 보전받는 금액은 1억 몇 천 수준이 되는 겁니다. 그래서 피해를 보게 되시는 거죠.

[앵커]
이게 또 실제 계약한 이후에 명의자가 바뀌는 것도 잘 봐야 될 것 같은데요.

[조세영]
집주인의 세금 체납이라든지 이런 부분이 생기면 그 집주인 명의의 집에다가 압류가 들어오는 부분이기 때문에 사실 오랜 기간 집을 소유하신 집주인의 경우에는 조금 안전하다고 볼 수 있잖아요. 계속 세를 놓고 계셨으니까. 그런데 나도 모르게 집주인이 바뀌는 경우에는 그런 경우를 담보할 수 없으니까 위험성이 커지는 거죠.

[앵커]
이게 이른바 바지사장이라고 하죠. 바지사장이거나 자본 없이 투자한 사람일 수도 있는 거잖아요. 명의를 받은 사람이. 그걸 구분을 해서 설명을 해 주시면 좋을 것 같은데.

[조세영]
이런 전세사기의 경우에는 브로커가 중간에 껴서 신용불량자나 이런 사람의 명의를 사와서 명의만 빌려서 매매계약을 체결하는 경우가 있고 또 세 모녀 같은 경우처럼 임대사업자 본인이 적극적으로 나서서 몇백 채를 스스로 소유하면서 감당하지 못할 수준으로 벌려놓는 경우가 있습니다. 하지만 두 가지 모두 다 보증금 문제가 생겼을 때 스스로 자력으로 이 보증금을 돌려줄 수 없다는 점은 같습니다.

[앵커]
그러면 궁금한 게 집주인이 바뀌면 이걸 반드시 통보를 해야 한다거나 이런 건 없나요?

[조세영]
그렇죠. 그렇게 해야 맞는 건데 현재 제도상에는 그런 통지시스템이 없습니다. 그래서 현실적으로는 세입자가 계속 살면서 내 집 등기부를 수시로 떼보는 방법밖에는 없는데 실제로 그렇게 하시는 분들은 잘 없잖아요.

[앵커]
이 수법의 경우에 신축 빌라에서 주로 발생한다고 하는데 그 이유가 있습니까?

[조세영]
신축 빌라의 경우에는 시세를 잘 알 수 없다는 점을 악용한 겁니다. 구축은 거래기록들이 있으니까 시세가 나오는데 신축은 감정가를 부풀려서 시세를 높여서 건축주, 브로커 그리고 어떤 경우에는 중개사까지 껴서 이 사기행위를 같이 가담하는 경우들이 많습니다.

[앵커]
계약할 때 주변 시세와 비교를 해서 볼 필요가 있는데 신축 같은 경우에는 그런 주택 공시가격 같은 게 바로 나오지 않기 때문에 그런 점을 악용할 수도 있다, 이런 말씀이신가요?

[조세영]
맞습니다.

[앵커]
현재 빌라 전세 알아보시는 분들 계실 것 같은데 어쨌든 이게 계속 얘기를 들어보면 현재 제도를 보면 스스로 조심하는 수밖에 없을 것 같아요. 어떤 예방법이 있을까요?

[조세영]
전입신고 확정일자 받아두시는 것은 모두 다 알고 계시고 필수적인 절차입니다. 그리고 전세보증보험을 가입할 수 있다면 그런 물건을 찾아서 계약하시는 것이 안전하겠고요. 그리고 집주인이나 중개사가 안전해요, 이 정도면 문제없어요라고 하는 말만 믿지 마시고 스스로 등기부 받아보시고 그 내용에 선순위 근저당권이 없는지, 압류 들어온 건 없는지 이런 것을 살펴보시기 바랍니다.

그리고 시세, 아까 말씀하셨듯이 발품을 좀 팔아서 이 주변 빌라 시세가 어느 정도 되는지 알아보는 게 좋고 간혹 인터넷에서 신축 빌라, 깨끗한 신축 빌라를 임대를 놓는데 전세 세입자를 구합니다. 이사비도 지원해 주고 전세대출 이자도 어느 정도 우리가 보전을 해 드릴게요 하는 광고들이 나옵니다. 그런데 이처럼 이유 없이 금융지원을 해 주겠다는 건 아무래도 위험하겠죠. 이런 건 거절하시는 게 좋겠습니다.

[앵커]
손해보는 사업자는 없다는 점 꼭 명심하시면 좋을 것 같고요. 그리고 오늘 아마 뉴스 보시고 등기 떼보시는 분들이 있을 수 있어요. 그런데 내가 계약했던 사람이랑 달라졌네 이렇게 확인이 되면 어떻게 해야 됩니까?

[조세영]
이게 법상 임대차 계약이 있더라도 중간에 임대인이 바뀌는 경우에 물론 임대대인의 모든 권리가 승계되는 게 맞지만 임차인 지위에서는 내가 임대인이 바뀌는 게 싫을 수 있잖아요. 그렇다면 나는 임대인이 바뀐 걸 받아들일 수 없다. 이 시점에서 이 임대차를 해지하고 전 집주인에게서 보증금을 받아서 나는 나가겠다라고 주장을 할 수 있는 권리가 있습니다. 그래서 그런 조치를 취하실 수 있습니다.

[앵커]
어쨌든 저희가 사례들을 짚어봤는데 모두 빌라의 매매 시세를 파악하기 어렵다는 것, 전세가가 너무 높게 책정이 됐기 때문에 피해가 생긴다라는 걸로 정리를 해 볼 수 있을 것 같은데 정부 대책도 정비가 될 필요가 있을까요?

[조세영]
아파트처럼 빌라의 시세도 한눈에 알아볼 수 있게 시스템화되면 좋을 것 같고요. 임대차 계약 시 임대인의 세금 완납증명서를 의무화하도록 규제하면 좋을 것 같고 전세계약 내용을 등기부나 아니면 따로 공시 시스템을 만들어서 누구나 쉽게 찾아볼 수 있도록 한다면 주변의 전세 시세를 알 수 있으니까. 그런 시스템도 좋고 주택 소유자 변동이 있다면 아까 앵커님 말씀하셨던 대로 직접 세입자에게 바로 통지하는 시스템을 마련해 주셨으면 좋겠습니다.

[앵커]
이게 최근에 이렇게 갑자기 논란이 되는 겁니까? 아니면 예전부터 있었던 수법들입니까?

[조세영]
예전부터 암암리에 있었던 부분인데 과거 한 3~4년간 너무 아파트 가격이 급등하면서 아파트 전세가격을 감당하지 못하는 사회초년생이나 신혼부부들이 빌라로 많이 선택지를 바꾸시면서 이 문제가 많이 불거졌습니다.

[앵커]
아마 설명해 주신 대로라면 내가 빌라를 알아보고 있을 때 어떤 부분을 의심해 봐야 되는지, 어떤 게 있을 때 이거 이상한데? 이런 의심을 해야 되는지 그런 거 찾기도 어려울 것 같아요.

[조세영]
현실적으로 전세 물건 자체가 구하기 어렵기 때문에 참 저도 말씀드리면서도 이게 너무 탁상공론이 아닌가 이런 생각이 들기는 합니다마는 전세가율 자체가 너무 높은 건, 80% 이상인 건은 되도록 피하시고 전세보증보험 가입요건을 잘 확인하셔서 가입할 수 있는 물건을 찾으시는 게 가장 안전한 방법이겠습니다.

[앵커]
오늘 알려드린 내용들 잘 기억을 해 두시면 좋겠습니다. 지금까지 조세영 변호사와 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

[조세영]
감사합니다.


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