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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2022년 1월 24일 (월요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장님
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 부동산 세금이 복잡해지고 어려워지고 있습니다. 자연스럽게 부동산 투자 시 세금을 공부하는 분들도 늘고 있다고 하는데 오늘은 국세청에서 발간하는 책 중 세금절약 가이드 2 양도소득세 관련한 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 신한은행 부동산 투자자문센터 우병탁 팀장 연결돼 있습니다. 팀장님 안녕하십니까.
◆ 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장님(이하 우병탁): 안녕하세요.
◇ 이현웅: 반갑습니다. 오늘 화상을 통해서 함께하네요. 팀장님은 어디에 계십니까.
◆ 우병탁: 남대문 앞에 신한은행 본점입니다.
◇ 이현웅: 부동산 세금 상담 본격적으로 얘기를 좀 해볼 텐데 최근에 부동산 가격이 좀 크게 오르면서 이에 대한 공부를 하시는 분들이 좀 많은 걸로 알고 있어요. 은행에서도 이런 변화들을 좀 느끼고 계신가요?
◆ 우병탁: 은행에서 일하면서 최근 과거 그 어느 때보다도 부동산 세금에 대한 사람들의 문의가 많아진 것 같습니다. 주택 가격 안정을 위한 규제 때문에, 세금 제도가 워낙 복잡해지기도 했기 때문에 공부를 할 수 밖에 없는 상황이죠.
◇ 이현웅: 보통 어떻게들 공부하세요?
◆ 우병탁: 서점에 배포되어 있는 책들 통해서 공부하시는 경우들이 가장 많고요. 요즘에는 인터넷이나 유튜브로 설명하는 자료들을 보시는 경우들도 굉장히 많은 것 같습니다.
◇ 이현웅: 저도 그런 식으로 부동산에 관심 좀 갖고 공부 좀 해보자라고 접근을 했는데 사실 이게 또 그렇게 쉽지만은 않더라고요. 조금 쉽고 편리하게 공부할 수 있는 방법이 있다고 해서 오늘 연결을 한 거거든요. 어떤 방법입니까?
◆ 우병탁: 세금과 관련된 건 항상 다들 복잡하게 느끼시게 되는데요. 실제로 제도가 복잡해지기도 했고 다만 그것보다 더 중요한 이유는 많은 사람들이 복잡한 것만 찾고, 복잡한 것만 보셨기 때문입니다. 의외로 쉬운 답들도 굉장히 많은데요. 가장 대표적인 것이 국세청에서 발간하는 세금 절약 가이드에서 설명하고 있는 내용들입니다. 오늘은 거기에 있는 방법들을 소개해드리겠습니다.
◇ 이현웅: 국세청이 직접 세금 절약하는 방법을 알려준다. 굉장히 어떤 내용이 담겨 있을지 궁금한데 이게 돈 받고 파는 건가요, 아니면 무료로 배포하는 자료인가요?
◆ 우병탁: 둘 다 맞는데요. 오프라인 책으로 지면으로 출력돼 있는 것은 돈을 받고 팔게 되고 인터넷으로 전자책 형태로 가서 보게 되면 무료입니다. 이 책이 2016년도까지는 한 건에 3천 원이었고요. 21년 작년 기준으로는 한 건에 5천 원입니다. 제가 책 팔러 나온 거는 아닙니다만 책이 200페이지가 넘고 내용이 굉장히 잘 되어 있는데 그거에 비하면 가격이 굉장히 저렴한 거고요. 어떻게 보면 당연한 것이 이게 국민의 세금으로 국세청에서 만든 책이기 때문에 국민들에게 저렴하게 공급하기 때문에 이런 가격일 수 있는 것입니다.
◇ 이현웅: 실질적으로 도움이 되는 내용들이 많아야 될 것 같은데 안에 내용이 좀 어떻습니까?
◆ 우병탁: 웬만한 책들보다 훨씬 더 알차고 좋은 내용들이 굉장히 많고요. 가이드 1권에서는 부가가치세와 종합소득세 편을 다루고 있고, 2권에서는 양도소득세와 상속 증여세를 다루고 있는데 부동산 관련해서는 양도세와 상속세가 중요하기 때문에 2권의 내용을 자세히 살펴보시면 도움이 됩니다. 이 책에 맨 처음 초반에 나오는 내용 중 하나가 이혼하면서 재산을 나눌 때는 재산 분할로 나눠서 받으라는 얘기가 있습니다. 얘기를 드리면 국세청 책에 무슨 이런 내용이 나오냐 거짓말이다
◇ 이현웅: 굉장히 원론적인 개요 같은 것들이 나올 것 같은데.
◆ 우병탁: 굉장히 재미있을 만한 요소들 그리고 실생활에서도 의외로 이것 말고도 많이 생길 수 있는 내용들을 잘 짜놓고 있는 책이고요. 방금 말씀드렸던 이혼 시 재산 분할 같은 경우에도 실제로 법적으로는 굉장히 어렵지만 이혼 시 재산분할로 부동산을 나누게 되면 원래 자기 거였던 거를 자기 몫을 가져가는 거기 때문에 양도세가 안 나오지만 이혼 위자료로 받게 되면 양도한 것이 돼서 양도세가 나오기 때문에 이 점을 주의하라는 의미로 현실적인 조언을 주고 있는 것입니다.
◇ 이현웅: 이혼하면서 좀 얘기할 것들이 좀 많아지겠네요. 다른 내용들은 또 어떤 게 있습니까?
◆ 우병탁: 다음은 부부가 공동 명의로 부동산을 취득하면 팔 때 세금을 줄일 수 있다 입니다. 양도세 계산은 사람 즉 인별로 하게 되는데요. 양도세는 세율이 누진세율 체계로 되어 있기 때문에 누진세율이은 이익이 커지면 커질수록 세금도 더 많이 나오는 구조입니다. 공동 명의로 하게 되면 이익이 부부 간에 둘로 나눠지게 되니까 더 낮은 세율을 적용받게 돼서 양도세가 줄어들게 돼요. 다만 다주택의 경우에는 공동 명의로 하게 될 경우에는 오히려 종부세가 좀 커질 수 있는 부분도 있기 때문에 양도세에서는 유리하다 다만 다른 세금은 조금 더 살펴봐야 된다 이런 내용들이 나와 있습니다.
◇ 이현웅: 그러니까 1주택일 때에는 공동 명의가 이득이 나중에 났을 때 유리한 부분이 있다.우리 팀장님도 이렇게 하고 계신가요?
◆ 우병탁: 이 이유 때문은 아니고 와이프를 위해서 당연히 공동명의를 했습니다.
◇ 이현웅: 어떻게 보면 들어보면 간결하고 쉬운 정보들인 것 같은데 이걸 접하기 전까지는 전혀 모르고 있었던 것이기도 하거든요. 좀 더 설명을 해 주시면 좋을 것 같아요.
◆ 우병탁: 책에 보면 공동 명의가 세금에 유리하다는 얘기가 있고 비슷한 예로 이 부분과 관련된 것들은 이미 알고 계시는 경우들이 굉장히 많은데 일관되게 이런 것도 있었나 싶은 것들이 좀 있습니다. 예를 들어서 따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 건강보험 같은 이유 때문에 함께 해놓은 경우가 있다면 집을 팔기 전에 사실대로 정리하는 것이 좋다. 즉 직접 거주하시는 위치대로 주민등록을 옮겨놓고 양도하시는 것이 좋다는 내용도 나옵니다. 실제로는 따로 살고 있는데 건강보험이나 이런 것들 때문에 주민등록을 자녀 앞으로 두시는 경우들이 많이 있거든요. 그런데 주택을 팔게 되면 세무서에서는 1차적으로 주민등록상 세대 구분이 어떻게 돼 있는지를 가지고 집이 한 채인지 두 채인지를 판단하게 되기 때문에 굳이 이런 논란에 휩싸이지 않도록 미리 부모님이 따로 살고 계시는 부모님의 집을 주소를 옮겨놓게 되면 국세청 입장에서도 이런 부분들 굳이 조사해서 따로 번거롭게 하는 일이 없다는 내용도 담겨 있습니다.
◇ 이현웅: 이 책은 사례집으로 봐야 되나요?
◆ 우병탁: 책 자체는 사례를 중심으로 해서 그것과 관련돼 있는 법 조항 그리고 왜 그런지에 대한 설명까지 되어 있는 그런 구조이고요 되게 읽기가 편하게 돼 있습니다.
◇ 이현웅: 2021년 판부터 5천 원이라고 하셨고 1권, 2권 각각 5천 원씩인 건가요?
◆ 우병탁: 네, 맞습니다.
◇ 이현웅: 2권이 부동산 관련된 내용이 많이 담겨 있다고 하니까 참고해서 필요하신 분들은 구매하시거나 아니면 온라인을 통해서 열람하는 거는 무료라고 하셨죠?
◆ 우병탁: 국세청 홈페이지 들어가시면 온라인으로 전자책을 다운받으실 수 있는데 그거는 무료입니다.
◇ 이현웅: 그렇게 활용을 해보시면 좋을 것 같습니다. 세금절약 가이드에 아주 절세 팁이 잘 설명이 돼 있는 것 같으니까요. 저희가 다음 기회에 더 자세한 내용들 다룰 시간이 있다면 한층 더 깊이 들어가 보는 시간도 갖도록 하겠습니다. 부동산 세금과 관련한 질문들이 많이 들어오고 있어서 책 소개랑 도움은 여기까지로 하고 상담으로 넘어가 보도록 하겠습니다. 2963님께서요. 저는 상가주택 한 채 1주택자입니다. 2층에 직접 거주도 하고 있고요 작년 말까지 팔았으면 비과세를 받을 수 있다고 했는데 사정상 팔지 못했습니다. 지금은 팔아도 비과세를 못 받게 되는 건가요라고 질문하셨습니다.
◆ 우병탁: 전에는 만약 주택의 면적이 상가보다 더 큰 경우에는 상가까지 포함해서 건물 전체를 주택으로 봐서 전체에 대해서 비과세와 1주택에 대한 연 8% 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었는데 올해 1월 1일부터는 만약에 그 상가 주택이 12억을 초과하게 되면 주택의 면적이 상가보다 더 크다고 하더라도 전체를 주택으로 인정해 주지 않게 됩니다. 상가 부분에 대해서는 과거처럼 비과세를 받을 수 없고 세금을 내셔야 된다는 내용입니다. 말씀하신 이해하신 대로가 맞고요. 다만 주택 부분에 대해서는 여전히 비과세는 받으실 수 있는 거고 이 상가 주택의 가격이 12억을 넘지 않을 때는 역시 아직 전체 비과세도 가능합니다.
◇ 이현웅: 지난해 같은 경우에는 단 1%라도 주택 면적이 더 컸다면 비과세였지만 지금은 해당하는 만큼만 비과세를 받을 수 있다고 이렇게 이해하면 될 거 같습니다. 8064님 오늘 설명해 주신 국세청 세금 책은 어디서 사나요? 하셨는데 이건 어디서 사는 겁니까?
◆ 우병탁: 아주 중요한 질문을 주신 것 같고요. 전국 서점에서 구입이 가능하고요. 인터넷 검색창에 ‘세금 절약 가이드’로 검색하시면 재고가 있는 판매처가 나오더라고요. 구입하시는 대신 아까 아나운서님 말씀하신 것처럼 홈페이지에서 전자책으로도 보실 수 있기 때문에 구입을 직접 하시는 것도 가능하고 인터넷으로 보시는 것도 가능하겠습니다.
◇ 이현웅: 일반 소설책이라든가 에세이 같은 거 살 때처럼 일반 서점들 가도 있다는 거죠?
◆ 우병탁: 다만 연 초 지나서 새로 그 해 년도 책이 발간이 되기 때문에 물량이 일반 서점에서는 하반기에 들어서면 떨어지는 경우들도 많이 있어서 지금 한 3월, 4월 정도까지 미리 서점에 구입을 하시는 게 좋습니다.
◇ 이현웅: 이 책은 근데 매년 그럼 발간이 되는 건가요?
◆ 우병탁: 연도별로 세금이 바뀌고 있기 때문에 바뀐 내용들을 반영해서 계속 나오고 있습니다.
◇ 이현웅: 다주택자였다가 정리를 하고 이제 한 채만 남았습니다. 아파트라고 하시네요. 그런데 법이 바뀌어서 새로 거주를 해야 한다고 하네요. 정부 방침대로 정리를 했는데 이건 너무 하는 것 같다고 문자 주셨습니다.
◆ 우병탁: 심정적으로 좀 화가 나실 수는 있는데요. 안타깝지만 다주택을 정리하신 것이 21년 1월 1일 이후라면 작년 이후라면 최종 하나의 집을 갖게 된 때로부터 다시 비과세 요건을 채우시도록 강화가 됐습니다. 2년 이상 추가로 더 보유를 좀 하셔야 되고 언제 사셨는지에 따라서는 추가로 2년 거주도 다시 하셔야만 되는 부분이 생기게 됐습니다. 이 개정 사항은 아까 말씀드린 것처럼 작년 1월 1일 시점 그 이전에 정리를 하셨다면 이런 조건 없이도 비과세는 가능했던 상황이었어서 지금으로서는 어쩔 수 없는 것 아닌가 싶습니다.
◇ 이현웅: 참고해 주시면 좋을 것 같고 좀 긴 내용인데 5273님께서 안 바쁘실 때 고민 상담 좀 해달라고 하시면서 시흥 배곧 아파트에 사시는 분인데요. 충남 천안에 30년 넘은 부모님 주택을 상속으로 누나와 5대 5로 나눠서 받게 되는데 이 상속 주택을 어머님께 드리면 재 소유 시흥 아파트는 비과세가 되나요? 현재는 조정지역입니다 라고 하십니다.
◆ 우병탁: 집을 한 채 배곧에 갖고 계시는 상황이고 천안에 있는 부모님의 집을 상속을 받게 되실 거라고 얘기를 했는데 아마 아직 건강이 안 좋으신 상황이시고 연로하신 상황이셔서 추후에 상속으로 받게 되는 상황이신 것 같습니다. 우선 첫 번째는 이 지분을 받지 않으시고 예를 들면 아버님이 돌아가시게 되면 어머님한테만 지분을 가져가고 자녀분이 상속을 받지 않게 되면 집을 받은 적이 없기 때문에 시흥에 있는 걸 비과세 받는데 아무 문제가 안 생기고요. 더 중요한 것은 지분을 5대 5 그러니까 일부 지분을 받게 되더라도 소수 지분인 경우에 지분을 갖고 있는 사람 중에 내가 소유 지분이 좀 적은 경우에는 갖고 계셔도 역시 1주택 비과세를 받는데 문제가 안 생기고요 지분이 설사 큰 최대 지분자가 되거나 아니면 지금 말씀하신 것처럼 경제 간의 5 대 5 이렇게 가지고 계시는 경우에도 기본적으로는 나이가 가장 많은 사람 그러니까 주된 상속자라고 얘기를 합니다. 나이가 많은 자녀분이 아닌 경우에는 역시 빠지는 부분이 있고요. 여기에 하나 또 더 있습니다. 나이도 많고 최대 지분자여서 상속 주택이 주택 수에 포함되는 경우에도 부모님과 따로 살고 계시던 상태에서 상속으로 인해서 받은 경우에는 시흥에 있는 집을 팔 때는 역시 비과세 받는데 문제가 없게 됩니다. 여러 가지 조건으로 양도세는 비과세를 받는 데는 문제는 없고요. 다만 상속으로 받게 되면 양도세는 그렇지만 종부세 같은 것들에 있어서는 합산이 되는 부분들이 비율에 따라서 있기 때문에 그 점은 좀 주의를 하실 필요가 있겠습니다.
◇ 이현웅: 조정 지역이다. 아니다. 이런 거랑은 관련이 없이 해당 설명이 다 적용이 되는 거죠?
◆ 우병탁: 양도세에 있어서는 전적으로 그렇습니다.
◇ 이현웅: 5273님 잘 아마 이해를 하셨을 것 같습니다. 굉장히 복잡할 수도 있는 내용인데 바로 알아들으시고 아주 적절한 상담을 또 해 주셨습니다. 7222님 자녀와 전세 계약을 해도 세금상에 문제가 없습니까 질문하십니다.
◆ 우병탁: 다소 좀 어려울 수 있는데요. 부모 자식 간에는 세법상 특수관계자에 해당됩니다. 다만 그렇다고 하더라도 부모와 따로 살고 있는 독립해서 생계를 유지하고 있는 자녀가 실제로 부모와 전세 계약을 체결하고 전세금을 지급했다면 전세 계약 자체는 인정될 수 있습니다. 이때 전세금이 실제로 지급됐는지 여부를 반드시 확인하게 되고 지급 내역이 분명해야 됩니다. 지급을 했을 뿐만 아니라 전세금을 지급을 했다면 나중에 전세 계약을 종료하는 시점에는 자금을 다시 반환받아야 되거든요. 반환하는 과정까지도 명확하게 실제 계약에 따라서 이루어진 경우에만 인정될 수가 있습니다. 실제 사실관계가 실제 전세 계약과 완전히 일치하는 경우에만 인정이 되고 형식적으로 돈을 준 것처럼 꾸미는 경우에는 어떠한 경우에도 인정되지 않는다 이렇게 좀 나눠서 생각하셔야 됩니다.
◇ 이현웅: 주의하실 부분이 좀 있겠네요. 2347님께서는 일시적 2주택 기간을 지나서 매도한 경우에 세금 어떻게 되나요? 이렇게 물어보십니다.
◆ 우병탁: 가장 많은 질문 중에 하나인데요. 대표적인 게 서울과 같은 조정 대상 지역에서 새로 옮겨가려는 지역도 조정 대상 지역이다. 이사를 가시는 경우에는 앞전 집을 비과세 받기 위해서 나중 집을 산 날로부터 1년 이내에 기존 집을 처분을 하고 새로 산 집에 전입도 1년 안에 하셔야 됩니다. 다만 지금 말씀하신 것처럼 1년을 넘겨서 1년 에 못 들어가시고 1년을 안에 매각을 못하고 1년을 넘어가게 되면 바로 중과세가 되는 건 아니고요. 3년까지는 일반 세율을 적용받을 수 있고 3년이 넘어가게 되면 그때부터는 2주택으로 중과세가 됩니다.
◇ 이현웅: 기간에 따라서 달라지는 점이 있으니까 좀 참고를 하시면 좋을 것 같네요. 5273님께서는여러 케이스로 따로 예를 들면서 설명을 해 주셔서 진심으로 감사하다는 후기도 보내주셨습니다. 5585님께서 단독 주택인데 지금은 한 사람 명의로 돼 있는데 부부 공동명의로 할 때 세금은 어떻게 되나요. 이렇게 질문을 주시네요.
◆ 우병탁: 이미 갖고 계시는 상태이고 한 사람 명의로 갖고 계시는 건데 이걸 공동 명의로 바꾸시려면 예 명의 자체를 진짜로 바꾸시려면 두 가지입니다. 증여를 하시거나 양도를 하셔야 되는데 아마도 부부 간 이실 가능성이 클 것 같아요. 증여를 하셔야 되는데 증여할 때는 주의하실 점 중에 하나가 공시가격이 3억을 넘는 집일 경우에 아마 그렇게 될 가능성이 클 것 같고요. 아주 작은 집이 아닌 한 증여 취득세가 좀 세게 나옵니다. 13.4%까지 증여 취득세를 좀 세게 내실 수밖에는 없고 공동 명의로 하는 지분에 해당하는 금액에 대해서는 증여를 무상으로 받는 거기 때문에 역시 증여세도 고려를 하셔야 됩니다. 다만 부부 간에는 6억까지는 증여세가 공제가 되기 때문에 그걸 넘는 금액에 대해서는 증여세가 나올 수 있다.
◇ 이현웅: 한 사람 명의로 계속 가지고 있다가 이득분에 대해서 세금을 내는 것과 말씀하신 것처럼 공동 명의로 전환을 할 때 발생하는 세금과 비교할 필요가 있겠네요.
◆ 우병탁: 100개의 경우에는 추가로 집을 더 사실 요량이 아니신 하는 1주택이라고 한다면 다른 특별한 이유가 있지 않는 한 중간에 이미 취득해서 갖고 있는 집을 배우자에게 증여하는 것은 그렇게까지 큰 실익은 없어 보입니다. 좀 신중하실 필요는 있겠습니다.
◇ 이현웅: 꿀팁을 알려주셨습니다. 마지막 질문이 될 것 같은데 2104님께서요. 장기보유특별공제의 실거주 기간 계산과 관련한 문의를 드립니다. 사정상 가족이 다 전입하지 못하고 처와 아들만 전입을 해야 하는데 이런 경우 장기보유특별공제 때 거주로 인정받을 수 있나요? 이렇게 질문을 주셨습니다.
◆ 우병탁: 원칙은 거주 요건 같은 경우에는 세대를 기준으로 하기 때문에 가족, 세대원 전체가 이주에서 살아야 되는 것으로 되어 있습니다만 세대원 중의 일부가 어떤 사정 때문에 전입을 하지 못한 경우라도 거주가 인정될 수 있습니다. 배우자와 자녀만 전입을 하셨다고 하더라도 가족 전체가 전입한 것처럼 장기보유특별공제 같은 데에서 인정될 수 있는데요. 다만 이제 이 경우에는 배우자와 자녀는 최소한 실제로 전입해서 거주를 하셔야 되고요. 이 부분이 사실관계에 대해서 역시 다툼이 생길 경우에는 정말로 이 배우자와 자녀는 여기서 거주를 했다라는 것들을 여러 가지 증빙을 통해서 입증해야 될 수도 있습니다.
◇ 이현웅: 지금 질문 주신 분은 아버지이신 것 같은데 예외 조건이라든가 요건 같은 거 없이도 처와 아들만 전입해도 인정을 받을 수 있다는 거죠?
◆ 우병탁: 기본적으로 그렇습니다. 실제 저와 아이들이 전입을 했다면 인정받으실 수 있습니다
◇ 이현웅: 큰 도움이 됐으면 좋겠습니다. 오늘 정말 많은 상담까지도 진행을 해봤습니다. 부동산 세금과 관련한 것은 계속해서 머리가 아파서 쥐어짜시는 분들도 많으실 것 같은데 오늘 말씀이 조금 도움이 됐으면 좋겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠고요 저희가 더 상담 많이 들어오면 또 추가로 연결해서 다음에 여쭤보도록 하겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
YTN 김우성 (wskim@ytnradio.kr)
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