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■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커
■ 출연 : 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
요즘 아파트 매매 전세 가격이 곳곳에서떨어지고 있다는 소식이 많이 들립니다. 서울 25개 자치구 중 절반가량이 하락하거나보합세 기록하고 있습니다. 정부가 대출을 계속 죄고 있고, 여기에 금리 인상까지 영향을 미치고 있습니다.무리하게 돈을 빌려 집을 산'영끌족'들은 오르는 대출 금리에 한숨이 깊어지고 있습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결합니다. 위원님, 나와 계시죠?
[박원갑]
안녕하십니까?
[앵커]
안녕하세요. 끝모르고 오르던 집값이 꺾이기 시작했습니다. 강남의 주요 아파트들 보니까 실거래 가격이기는 합니다마는 많이 떨어졌던데요. 어느 정도입니까?
[박원갑]
말씀하신 것처럼 주로 통계상으로는 아직까지 약세로 접어들고 있지 않고요. 그리고 실거래가 기준으로 아파트 값이 제법 떨어진 곳들이 속속 등장하고 있다, 이렇게 정리를 할 수 있을 것 같고요.
[앵커]
주요 아파트 알고 계신 실거래 가격 좀 소개해 주실래요?
[박원갑]
주로 아파트 값이 단기 고점이 작년 10월 정도인 것 같아요. 그런데 강남권에서는 극단적인 사례이기는 하지만 최고가 대비해서 4억에서 7억 정도까지 하락한 곳들이 제법 눈에 띄고 있고요. 그리고 강남뿐만 아니라 관악구 신림동에 있는 한 아파트 84제곱미터를 보니까 한 넉 달 사이에 1억 4000만 원 정도 떨어졌고요.
경기도 용인 성북동의 아파트도 84제곱미터 기준으로 보니까 한 두 달 사이에 9000만 원 정도 하락을 했는데 주로 하락한 단지들이 소단지보다 대단지들이 눈에 띄는 것 같습니다. 소단지들은 아예 거래가 안 되다 보니까 그나마 시세 포착이 되는 대단지에서 일부이기는 하지만 하락세가 두드러지게 나타나고 있다, 이렇게 정리를 하면 될 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요. 지금 저희가 그래픽을 준비한 걸 보면 강남권 아파트, 서울 아파트, 서울 주택 매매시장, 소비자 심리 지수 이런 걸 보여드렸는데 저렇게 전체적인 아파트 값이 아니라 부분적으로 아파트가 급락을 하면 언제쯤 저렇게 지표로도 반영이 됩니까?
[박원갑]
말씀하신 것처럼 실거래가가 지표보다는 선행하는 게 있습니다. 그래서 제 생각에는 아마 적어도 다음 달 정도가 되면 서울 아파트 값은 약세로 진입할 가능성이 있고요. 지금 한국부동산원 조사를 보면 이번 주 아파트값 동향이 전주 대비 0.01% 오른 겁니다. 경기도도 같고요.
인천 같은 경우는 0.04%인데 이렇게 되면 거의 안정 국면이라고 봐야 될 것 같은데 왜 이런 현상이 나타났냐 말씀을 드리면 일단은 거래가 안 되다 보니까 결국은 거래가 안 된다는 것은 수요자들이 관망세로 접어들었다고 볼 수 있거든요.
그러니까 매물이 많아서 집값이 약세를 보이는 게 아니라 수요자들이 금리도 오르고 또 대출 규제가 더 심해지니까 지금 사기보다는 조금 기다리자, 이런 관망세가 계속되다 보니까 결국 약세로 전입한다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
지금까지 매매 가격 중심으로 이야기를 해 주셨고 전셋값은 어떻습니까?
[박원갑]
전세도 거의 비슷한 상황이라고 보면 돼요. 왜냐하면 최근에 갭 투자가 많이 늘어났거든요. 그러다 보니까 매매하고 전세하고 지금 동조화 현상이 나타나고 있습니다. 그래서 결국은 지금 매매하고 전세하고 같이 움직이는 시장이기 때문에 두 시장을 같이 보셔도 저는 큰 무리가 없다, 이렇게 말씀을 드립니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금 금리도 많이 올랐잖아요. 주택담보대출 금리 5% 돌파했고요. 그렇다면 만약에 3억 원을 빌렸다면 갚아야 할 원금, 이자. 요즘 같이 갚으니까요. 원금, 이자가 작년에 비해서 얼마나 더 높아진 겁니까?
[박원갑]
5%는 좀 극단적인, 최대라고 보시면 될 것 같아요. 지금 보통 연 3.75에서 5.5 정도 대출을 하는데 제가 은행에 알아봤어요. 알아봤는데 일반적으로 샐러리맨들은 연 4% 정도에 빌리는 것 같아요. 이걸 6개월 코픽스 변동금리로 따져보면 30년 동안 원리금 균등분할상환한다는 전제를 달아야 합니다.
그렇게 달아보면 3억 원을 대출했을 때 매달 한 143만 원 정도 내야 된다, 이렇게 보시면 되고 1년 전에는 한 2.8% 정도 빌렸다고 보면 1년 전보다 20만 원 정도 늘어났다고 보면 되고 연간 단위로 따져보면 그러니까 20 곱하기 12 하면 되잖아요. 그래서 240만 원 정도 늘어난다. 이거는 원금이 같이 상환되기 때문에 단순 이자로 계산하는 것과는 차이가 있다, 이 점은 미리 말씀을 드립니다.
[앵커]
전세자금 은행대출 금리도 오르고 있기 때문에 여기도 영향을 미칠 것 같은데 일각에서는 차라리 월세 내는 게 조금 더 낫다 이런 이야기도 나오고 있거든요. 실제로 어떻습니까?
[박원갑]
신용도가 낮은 분들은 그 말씀이 맞는 것 같아요. 그러니까 지금 전세대출 같은 경우에도 사람에 따라 차이가 있는데 최대 4.8%까지도 내고 있거든요. 그런데 지금 서울 지역의 전월세 전환율, 그러니까 전세에서 월세로 바꿀 때 적용하는 이율이 4.1%거든요.
그러니까 당연히 신용도가 안 좋은 분들은 전세대출을 내는 것보다 월세로 내는 게 더 낫겠다, 이런 얘기도 할 수 있는데 보통 샐러리맨들을 기준으로 보니까 연 한 3.95% 정도 내는 것 같아요. 그러니까 약간 차이는 있을 건데 문제는 앞으로 금리가 더 오를 수 있잖아요.
이렇게 되면 앞으로 아까 말씀하신 것처럼 전세 이자가 결국은 월세보다 더 부담이 커지는 이런 역전 현상은 충분히 나타날 수 있겠다, 이렇게 보고. 아직까지는 케이스 바이 케이스라고 할까요. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 부동산 시장 분석은 여기까지 듣겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
요즘 아파트 매매 전세 가격이 곳곳에서떨어지고 있다는 소식이 많이 들립니다. 서울 25개 자치구 중 절반가량이 하락하거나보합세 기록하고 있습니다. 정부가 대출을 계속 죄고 있고, 여기에 금리 인상까지 영향을 미치고 있습니다.무리하게 돈을 빌려 집을 산'영끌족'들은 오르는 대출 금리에 한숨이 깊어지고 있습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결합니다. 위원님, 나와 계시죠?
[박원갑]
안녕하십니까?
[앵커]
안녕하세요. 끝모르고 오르던 집값이 꺾이기 시작했습니다. 강남의 주요 아파트들 보니까 실거래 가격이기는 합니다마는 많이 떨어졌던데요. 어느 정도입니까?
[박원갑]
말씀하신 것처럼 주로 통계상으로는 아직까지 약세로 접어들고 있지 않고요. 그리고 실거래가 기준으로 아파트 값이 제법 떨어진 곳들이 속속 등장하고 있다, 이렇게 정리를 할 수 있을 것 같고요.
[앵커]
주요 아파트 알고 계신 실거래 가격 좀 소개해 주실래요?
[박원갑]
주로 아파트 값이 단기 고점이 작년 10월 정도인 것 같아요. 그런데 강남권에서는 극단적인 사례이기는 하지만 최고가 대비해서 4억에서 7억 정도까지 하락한 곳들이 제법 눈에 띄고 있고요. 그리고 강남뿐만 아니라 관악구 신림동에 있는 한 아파트 84제곱미터를 보니까 한 넉 달 사이에 1억 4000만 원 정도 떨어졌고요.
경기도 용인 성북동의 아파트도 84제곱미터 기준으로 보니까 한 두 달 사이에 9000만 원 정도 하락을 했는데 주로 하락한 단지들이 소단지보다 대단지들이 눈에 띄는 것 같습니다. 소단지들은 아예 거래가 안 되다 보니까 그나마 시세 포착이 되는 대단지에서 일부이기는 하지만 하락세가 두드러지게 나타나고 있다, 이렇게 정리를 하면 될 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요. 지금 저희가 그래픽을 준비한 걸 보면 강남권 아파트, 서울 아파트, 서울 주택 매매시장, 소비자 심리 지수 이런 걸 보여드렸는데 저렇게 전체적인 아파트 값이 아니라 부분적으로 아파트가 급락을 하면 언제쯤 저렇게 지표로도 반영이 됩니까?
[박원갑]
말씀하신 것처럼 실거래가가 지표보다는 선행하는 게 있습니다. 그래서 제 생각에는 아마 적어도 다음 달 정도가 되면 서울 아파트 값은 약세로 진입할 가능성이 있고요. 지금 한국부동산원 조사를 보면 이번 주 아파트값 동향이 전주 대비 0.01% 오른 겁니다. 경기도도 같고요.
인천 같은 경우는 0.04%인데 이렇게 되면 거의 안정 국면이라고 봐야 될 것 같은데 왜 이런 현상이 나타났냐 말씀을 드리면 일단은 거래가 안 되다 보니까 결국은 거래가 안 된다는 것은 수요자들이 관망세로 접어들었다고 볼 수 있거든요.
그러니까 매물이 많아서 집값이 약세를 보이는 게 아니라 수요자들이 금리도 오르고 또 대출 규제가 더 심해지니까 지금 사기보다는 조금 기다리자, 이런 관망세가 계속되다 보니까 결국 약세로 전입한다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
지금까지 매매 가격 중심으로 이야기를 해 주셨고 전셋값은 어떻습니까?
[박원갑]
전세도 거의 비슷한 상황이라고 보면 돼요. 왜냐하면 최근에 갭 투자가 많이 늘어났거든요. 그러다 보니까 매매하고 전세하고 지금 동조화 현상이 나타나고 있습니다. 그래서 결국은 지금 매매하고 전세하고 같이 움직이는 시장이기 때문에 두 시장을 같이 보셔도 저는 큰 무리가 없다, 이렇게 말씀을 드립니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금 금리도 많이 올랐잖아요. 주택담보대출 금리 5% 돌파했고요. 그렇다면 만약에 3억 원을 빌렸다면 갚아야 할 원금, 이자. 요즘 같이 갚으니까요. 원금, 이자가 작년에 비해서 얼마나 더 높아진 겁니까?
[박원갑]
5%는 좀 극단적인, 최대라고 보시면 될 것 같아요. 지금 보통 연 3.75에서 5.5 정도 대출을 하는데 제가 은행에 알아봤어요. 알아봤는데 일반적으로 샐러리맨들은 연 4% 정도에 빌리는 것 같아요. 이걸 6개월 코픽스 변동금리로 따져보면 30년 동안 원리금 균등분할상환한다는 전제를 달아야 합니다.
그렇게 달아보면 3억 원을 대출했을 때 매달 한 143만 원 정도 내야 된다, 이렇게 보시면 되고 1년 전에는 한 2.8% 정도 빌렸다고 보면 1년 전보다 20만 원 정도 늘어났다고 보면 되고 연간 단위로 따져보면 그러니까 20 곱하기 12 하면 되잖아요. 그래서 240만 원 정도 늘어난다. 이거는 원금이 같이 상환되기 때문에 단순 이자로 계산하는 것과는 차이가 있다, 이 점은 미리 말씀을 드립니다.
[앵커]
전세자금 은행대출 금리도 오르고 있기 때문에 여기도 영향을 미칠 것 같은데 일각에서는 차라리 월세 내는 게 조금 더 낫다 이런 이야기도 나오고 있거든요. 실제로 어떻습니까?
[박원갑]
신용도가 낮은 분들은 그 말씀이 맞는 것 같아요. 그러니까 지금 전세대출 같은 경우에도 사람에 따라 차이가 있는데 최대 4.8%까지도 내고 있거든요. 그런데 지금 서울 지역의 전월세 전환율, 그러니까 전세에서 월세로 바꿀 때 적용하는 이율이 4.1%거든요.
그러니까 당연히 신용도가 안 좋은 분들은 전세대출을 내는 것보다 월세로 내는 게 더 낫겠다, 이런 얘기도 할 수 있는데 보통 샐러리맨들을 기준으로 보니까 연 한 3.95% 정도 내는 것 같아요. 그러니까 약간 차이는 있을 건데 문제는 앞으로 금리가 더 오를 수 있잖아요.
이렇게 되면 앞으로 아까 말씀하신 것처럼 전세 이자가 결국은 월세보다 더 부담이 커지는 이런 역전 현상은 충분히 나타날 수 있겠다, 이렇게 보고. 아직까지는 케이스 바이 케이스라고 할까요. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 부동산 시장 분석은 여기까지 듣겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다. 고맙습니다.
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