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[슬기로운라디오] "공시가격 인상으로 세금 부담, 내년 6월 이후 매물 늘 것"

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[슬기로운라디오] "공시가격 인상으로 세금 부담, 내년 6월 이후 매물 늘 것"

2020년 10월 30일 12시 04분 댓글
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[슬기로운라디오] "공시가격 인상으로 세금 부담, 내년 6월 이후 매물 늘 것"
YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 10월 30일 금요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 양지영 R&C연구소장

- 전세가 상승 전국적 문제, 전월세 상승은 만성적인 물량부족 문제
- 시세보다 떨어지는 비현실적 공시가격
- 고가 단독주택의 낮은 공시가격으로 인한 세금 등 형평성 논란
- 공시가격 현실화 영향 내년 6월이후 매물 발생...가격 하락에 도움 될 것
- 보유세 등 중저가 1주택자 대상 부담 절충 방안
- 토지 지분의 20~25% 취득하면 입주 가능한 지분적립형 분양주택, 현실화 위해선 입지 중요


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 1부는 현장의 목소리로 생활 속 이야기를 들어봅니다. 정부가 2030년까지 아파트 등 부동산의 공시가격을 시세의 90%까지 단계적으로 높이는 방안을 검토 중입니다. 공시가격 현실화 얘기가 나올 때마다 함께 등장하는 게 '세금' 문젠데요. 그동안 고가 주택 등 시세 반영률이 낮게 반영 돼 발생했던 과세 불공정을 잡을 기회라는 의견과 저가 1주택 소유자의 세부담 상승을 우려하는 의견이 엇갈리기도 하는데요. 공시가격, 도대체 무엇이고 우리 부동산 시장에 어떤 영향을 끼치는지 최근 부동산 이슈 몇 가지와 함께 자세히 살펴보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 양지영 R&C연구소장 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 양지영 R&C연구소장(이하 양지영): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 본격적인 내용 살피기 전에 전세가격이 지금 70주 연속 상승했습니다. 71주 연속 상승할 가능성이 높습니까?

◆ 양지영: 상당히 높죠. 지금 같은 경우에는 전세난이 서울만의 문제가 아니라 전국적인 문제가 되고 있거든요. 말씀하신 것처럼 지금 서울 전세가격은 70주 연속 오르고 있고요. 이번 주 전국 상승률은 2015년 4월 이후에 가장 높게 나타나고 있습니다. 서울 같은 경우에는 이번 주에 0.10%가 올랐는데, 지방 같은 경우에 더 많이 오르고 있는 상황이거든요. 세종시가 1.24%가 올랐고, 일산이 0.51%로 해서 지방 전세값 상승이 눈에 띠고요. 뉴스 등으로 들어보셨을 테지만 전세난이 얼마나 심각하냐면 전세 매물을 보자고 아파트 복도에 줄을 서거나 면접을 보는 풍경까지 나타나고 있는 상황입니다.

◇ 최형진: 지금 임대차 3법이 통과가 된지 3개월 정도가 지났거든요. 그러면 그것에 대한 역효과가 나고 있다, 이렇게 보십니까?

◆ 양지영: 그렇죠. 왜냐하면 지금 임대차 3법 시행 이후에 오히려 전세난이 월세난으로까지 번지고 있는 상황이거든요. 그러니까 지금 현재 서울의 전월세 거래 중에 월세 비중이 상당히 커졌습니다. 월세 물건 역시도 빠르게 소진되면서 남아 있는 매물을 찾기가 어려운 상황이고요. 지금 이렇게 월세난이 계속해서 이어지고 있는 이유는 임대차 3법의 영향이 크다고 볼 수 있습니다. 그러니까 만성적인 물량 부족인데다가 실거주 요건이 강화되면서 집주인 역시 거주를 해야 하는 상황이 된 거고요. 그리고 임대차 3법이 시행되면서 사실 집주인들이 한 번 정한 가격을 4년 동안 못 올린다고 하는 두려움이 있기 때문에 임대차법 때문에 전세도 없어서 지금은 월세마저 부르는 게 값인 최악의 상황이 된 거죠.

◇ 최형진: 어제 문재인 대통령이 네 번째 국회 시정연설을 하면서 임대차 3법을 조기에 정착시키겠다, 라고 말했는데요. 결국 공급이 이 문제를 해결할 수 있다고 보십니까?

◆ 양지영: 사실 지금의 집값 상승 원인은 공급부족이라고 볼 수 있어요. 공급 부족이 나타나는 것은 매매시장에 불안을 낳는다고 생각하잖아요. 그런데 이게 공급부족이 매매시장 불안뿐만 아니라 전세 매물이 될 수 있는 입주물량이 줄어드는 거기 때문에 결국에는 공급부족의 영향이죠.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 지금 또 하나 궁금한 게 이렇게 전세가 줄고, 월세가 늘어나면 사실 월세 가격이 조금 내려가야 정상 아닙니까?

◆ 양지영: 네, 그렇죠.

◇ 최형진: 그런데 방금 말씀하신 것처럼 월세도 동시에 오르고 있습니다. 이게 어떤 이유에서 이런 상황이 발생하는 겁니까?

◆ 양지영: 그렇죠. 이게 원래 전세가격이 오르고, 전세를 찾는 수요자들이 전세난이 심각하면 월세 같은 경우 가격이 떨어져야 정상인 건데요. 지금 자체는 만성적인 물량부족입니다. 그래서 전세매물이 부족하기 때문에 오히려 월세의 물량까지도 당연히 같이 줄어드는 거죠.

◇ 최형진: 어제 문재인 대통령이 시정연설에서 질 좋은 중형 공공임대 아파트를 공급해서 전세시장 잡겠다, 이렇게 말씀하셨는데 지켜봐야 할 것 같고요. 지금 정부가 부동산 공시가격을 90%까지 높이겠다, 이런 목표를 정했는데 먼저 부동산 공시가격 잘 모르시는 분들도 계실 텐데, 어떤 건지 설명을 좀 해주시죠.

◆ 양지영: 공시가격이라고 한다면 세무당국이 과세 기준으로 삼는 가격이에요. 그러니까 정부가 매년 전국적으로 대표적인 토지나 건물에 대해서 조사를 해서 발표하는 부동산 가격이고요. 아시겠지만 공시가격은 부동산 세금의 기준이 되는데, 재산세라든가, 종합부동산세의 기준이 되고요. 이외에도 건강보험료, 기초생활보장급여대상 선정, 감정평가 등에서 사용되고 있습니다.

◇ 최형진: 지금 정부가 공시가격을 정하지 않습니까? 인위적으로 조정해서 부동산 세금을 거둬왔다는 논란이 있었는데, 이런 부분은 사실입니까?

◆ 양지영: 글쎄요. 예민한 문제여서요. 그 논란들이 있죠.

◇ 최형진: 지금 이 공시가격이 지금은 50~70% 정도 되는 겁니까?

◆ 양지영: 그렇죠. 지금 현재의 기준은 50~70% 정도입니다. 시세보다도 현저히 떨어지는 수준이죠. 특히나 단독주택은 더 비현실적으로 낮고요.

◇ 최형진: 이렇게 실거래가와 공시가격 간에 차이가 발생하는 이유가 뭘까요?

◆ 양지영: 공시가격하고 실가격 간 격차는 이유가 있어요. 과세 기준이 되는 공시가격은 1년 동안 변하지 않잖아요. 그런데 시세는 수시로 변하기 때문에 시세가 만약에 급락해서 공시가격 밑으로 떨어질 경우에는 세금에 대한 부담이 가격은 떨어졌는데 세금의 부담은 오히려 높아지는 거잖아요. 그래서 과거 정부는 공시가격을 시세보다 30% 이상 낮게 유지를 해왔던 거고요. 결국에는 시장이 냉각기를 겪으면 집값은 떨어지는데 공시가격이 올라서 세금 부담이 급증하는 사례가 나타나는 이런 것을 막기 위한 거죠.

◇ 최형진: 정부가 이런 차이를 줄여서 공시가격을 현실화하겠다는 건데요. 올리게 된다고 하면 어떤 효과가 발생합니까?

◆ 양지영: 그동안은 세금 부과의 기준이 되는 공시가격이 시세와 동 떨어진다. 특히 고가 단독주택의 공시가격이 현저히 낮아서 형평성에 어긋난다는 게 논란이 계속되어 왔잖아요. 그리고 최근에 몇 년간 집값 상승이 계속되어 오고 있고, 이 원인 중 하나가 여러 집을 사는 사람들이라고 판단을 하고 있어요. 여러 채의 집을 사는 사람들. 공시가격을 시세와 가깝게 만약에 끌어올린다고 한다면, 그만큼 부동산 세금이 늘어난다는 뜻이거든요. 특히나 비싼 집을 가지고 있거나 집을 여러 채 가지고 있는 사람들은 내야 할 세금들이 확 늘어나기 때문에 아무래도 공시가격을 현실화할 시에는 보유에 대한 부담이 커지면서 자연스럽게 다주택자들이 집을 내놓을 사례가 늘어나겠죠.

◇ 최형진: 여기서 한 가지만 여쭤보겠습니다. 그동안 양도세 중과 등에 늘어나는 세금에도 버텼거든요. 다주택자들이요. 정부의 거듭된 압박에도 급매물을 내놓기보다는 부동산 시장 추이를 관망하는 모양새였는데, 이번 이 대책으로 다주택자들 집을 내놓겠습니까?

◆ 양지영: 그렇죠. 다주택자들에 대한 양도세를 중과하면서 다주택자들은 어떤 선택을 했냐면 주택임대사업자로 등록을 하거나 아니면 증여를 한 사례들이 많이 늘어났잖아요. 결국에 이것은 가지고 있는 게 훨씬 이득이라는 판단을 한 거라고 보거든요. 그게 왜 그러냐 하면 앞으로 집값이 더 오를 것이다. 시세 차익이 더 클 것이라고 하는 기대감 때문이라고 보고 있고. 보유세에 대한 부담감은 이제는 가지고 있으면 상당히 부담이 되는 부분들이거든요. 거기에다가 여기에서 조금 더 지켜봐야 할 부분들이 이게 와 닿지가 않는 거죠, 아직까지는. 그런데 내년 6월부터는 확실하게 재산세라든가, 부담이 가시화가 되는 거고요. 거기에다가 중요한 것은 결국에는 다주택자들이 가장 무서워하는 것이 매물이 쌓여 가는 거거든요. 그런데 현재 같은 경우에는 조금 더 지켜보겠다, 아직까지 기간이 있기 때문에. 그래서 다주택자들이 매물이 나오지 않는 상황이고. 6월부터는 어느 정도 매물이 나올 거예요. 그런데다가 공급대책이 내년 6월부터 가시화가 되는 거기 때문에 매물이 나오는데 매수자는 선뜻 그 매물을 덥석 물지 않을 거기 때문에 조금은 다급해지지 않을까. 그래서 조금 더 매물이 쌓이지 않을까 하는 생각을 합니다.

◇ 최형진: 내년 6월까지는 관망세가 계속될 것이다, 이렇게 보십니까?

◆ 양지영: 지금 상황에서는 아직까지는 가격이 바로 떨어지지는 않을 것 같아요. 내년 상반기까지는 조금 더 지켜봐야 하지 않을까 싶습니다.

◇ 최형진: 그러면 중저가 주택 소유자들은 집값이 비싸지도 않은데 세금만 올라가는 것 아니냐, 이런 걱정을 하고 계시거든요. 실제로 어떻습니까?

◆ 양지영: 그렇죠. 지금 같은 경우에는 조금 더 지켜봐야 할 부분들이기는 한데요. 정부가 공시가격 현실화 로드맵을 내놓은 뒤에 중저가 주택에 사는 사람들이 세금까지 늘어난 것이다, 라는 이야기들이 많이 나오면서 중저가 주택을 한 채만 보유한 사람들에 대한 재산세를 낮추는 방안을 고민 중에 있거든요. 구체적인 방안으로는 1주택자에 한해서 과세표준별로 재산세율을 각각 0.05%씩 낮추는 방안이 거론되고 있고. 이 경우에 현행 6000만 원 이하 적용됐던 0.1% 재산율은 0.05%로 재산세 부담이 절반까지 줄게 됩니다. 그러니까 공시가격 감면대상을 고민 중에 있기 때문에. 또 9억 원 이하로 확대를 만약에 할 경우에는 중저가 주택에 대한 부담을 장기적으로 보면 고가의 주택보다는 덜하다고 봐야겠죠.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 비싼 집을 가지고 계시거나 주택을 여러 채 가지고 있을 경우 부담스러워서 집을 내놓으실 것 같은데 결과적으로 그렇다고 하면 집값이 잡히겠습니까?

◆ 양지영: 그렇죠. 지금 같은 경우에는 앞서서 말씀을 드렸듯이 다주택자들이 매물이 많이 나오는 상황은 아니에요. 조금 더 지켜보겠다고 하는 의지가 보이는 건데요. 앞서서 말씀드렸듯이 내년 6월 이전까지는 조금 더 지켜봐야 할 것 같고. 자산이 많지 않은 고가 주택자의 입장에서는 세금 부담이 상당히 커지는 거기 때문에 가격 부분에 있어서는 매물을 내놓지 않을까. 세금 부담이 커지는 만큼. 그렇게 생각을 합니다. 매물이 이제 나오게 되면 결국에는 쌓여갈 거라고 보고요. 그래서 집값을 확실하게 잡는다기보다는 어느 정도 가격을 떨어뜨리는 데는 도움이 되지 않을까. 중장기적으로 봐야 할 것 같아요.

◇ 최형진: 지금 말씀하신 내용을 듣다 보니까 이런 걱정도 사실 됩니다. 세금을 부담할 여력이 되시는 분들은 집을 계속해서 가지고 계실 거고. 여력이 안 되시는 분들은 집을 내놓거나 조금 저가형으로 이동을 하실 텐데, 그러면 결국에는 부동산의 양극화가 더 심해지지 않겠습니까?

◆ 양지영: 지금도 확실하게 부동산의 양극화가 심각한 상황이거든요. 사실상은 대출도 안 되는 상황이기 때문에 현금이 있는 사람들만 집을 매입을 할 수 있는 상황이에요. 그리고 가지고 있을 때나 팔 때나 보유하고 있을 때나 세금들이 많아지다 보니까 결국에는 똘똘한 한 채에 집중하는 분위기예요. 그래서 입지가 좋고, 상품이 좋고, 누구나 봐도 살고 싶어 하는 그런 아파트 가격은 계속해서 지금도 오르고 있는 상황입니다. 그러니까 지금 같은 경우에도 공시가격이 현실화가 될 경우에는 말씀하셨던 것처럼 그런 양극화가 더 커질 수도 있죠. 세금 부담이 덜한 사람들은 가지고 있으면서 시세차익을 볼 거고요.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 지금 공시가격 상승과 함께 또 하나 이야기되고 있는 게 지분적립형 분양주택입니다. 지금 시장에서는 어떻게 보고 있습니까?

◆ 양지영: 시장에서는요. 의견이 많아요. 그래도 저가로 초기 비용을 적게 들이면서 내 집 마련을 할 수 있는 기회라고 하고, 긍정적으로 보는 분들도 계시고요.

◇ 최형진: 이게 일단 집값의 1/4만 내면 살 수 있는 그런 거잖아요?

◆ 양지영: 네, 맞습니다. 지분적립형 분양주택이라고 하면, 먼저 말씀을 드리면 분양자가 최초 분양 시에 건물이라든지, 토지 지분에 20~25%만 취득하면 주택에 입주할 수 있는 주택이에요. 그런 부분들이 어떻게 보면 앞서 긍정적으로 생각하시는 분들도 계시지만 결국에는 임대주택 아니냐. 그렇게 보시는 분들도 있죠.

◇ 최형진: 지금 시장에서는 현실 가능성 어느 정도로 보십니까?

◆ 양지영: 현실 가능성이요? 현실 가능성은 정부가 지분적립형 분양주택을 본격적으로 진행할 건데 이게 현실화되는 것은 아무래도 정부의 의지가 강하니까 되겠지만 결국에는 소비자들이 국민들이 이 주택에 대해서 긍정적으로 생각하고, 많이 입주를 하느냐, 하는 부분들일 거고요. 중요한 것은 입지가 중요하겠죠.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 양지영: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 양지영 R&C연구소장이었습니다.


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