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■ 진행 : 변상욱 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
임대차 3법 중에 계약갱인청구권제와 전월세상한제가 오늘부터 시행됩니다.
앞으로 어떻게 바뀌는 건지 참조은경제연구소 이인철 소장과 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다.
시청취자 여러분도 궁금하신 점 있으시면 #0945 문자로나 유튜브 댓글 남겨주시기 바랍니다.
이 소장님, 어서 오십시오.
임대차 보호법부터 축조심의를 해 봐야겠습니다. 전세나 월세로 살고 있는데 2년 살고 계약갱신해서 또 2년 살고 또 2년 살고 있는데 그러고 한 1년쯤 더 살고 있는 중인데 이게 시작이 됐습니다. 그러면 소급적용이라고 하는데 어떻게 해야 되는 겁니까?
[이인철]
맞습니다. 소급적용이 됩니다. 기존에 묵시적 계약갱신을 통해서 수년간 살았다 하더라도 법시행 이후에 한 번 더 계약갱신청구권을 발휘해서 추가로 2년을 더 거주할 수 있습니다. 그런데 제가 이 시간에 부동산을 너무 많이 다룬 것 같아요. 지금 주식은 하시는 분보다 안 하시는 분이 더 많아요, 600만 명. 그런데 집은 내 집에 살거나 남의 집에 살 거나 전 국민이 다 포함돼 있습니다. 그러다 보니까 지금 임대차 3법의 취지는 집주인을 위한 게 아니고 임차인을 보호하기 위한, 전월세 시장을 안정시키기 위한 겁니다. 그래서 이게 만일 소급적용이 안 되면 굉장히 부작용이 있을 수 있기 때문에 위헌 소지가 있음에도 불구하고 정부는 소급적용을 하고 있는 거고요.
그리고 이전에 했던 상가임대차보호법에도 소급적용을 했습니다. 이렇게 되면 소급적용해서 계약갱신청구권을 행사했다고 하면 이제 전월세 상한제. 직전 계약분의 5% 상한은 준수해야 합니다. 이게 특히나 서울과 같이 집값 변동률, 전셋값 상승폭이 큰 데는 지자체장의 권한에 따라서 5% 이하로 규정할 수도 있습니다. 이런 것에 대해서 특히나 오늘 두 개의 법안이 통과했기 때문에 7월 31일부터 시행이 되는 거고요. 다만 전월세신고제의 경우에는 전반적인 시스템 구축이 필요한 상황입니다. 그래서 아마 다음 주 초에 국회 본회의 통과가 유력하지만 시행은 내년 6월이고 나머지 전월세상한제 계약갱신청구권은 오늘부터 시행됩니다.
[앵커]
요즘 공인중개사 앞을 지나다 보면 사무실 앞에 하얗게 많은 안내문들이 붙어 있습니다. 다 보면 급매, 급매, 급매 이런 것들인데. 나름대로 재테크를 하려고 이리 저리 하다 보니까 안 되겠다, 급매물로 다 내놓고 나는 내 집으로 다시 들어가서 살아야 되겠다든가 이런 일이 생길 수 있는데 이때가 문제죠. 집주인은 세입자가 갱신을 요구하면 반드시 들어주고 연장해 줘야 되는 건지. 뭔가 나는 내 재산권을 어떻게든 발휘할 수 있었으면 좋겠는데 그럴 가능성이 있는 건지요?
[이인철]
물론 이제 집주인의 입장에서는 재산권 침해다, 과도한 재산권 침해 아니냐라는 반론을 이야기할 수 있겠지만 임차인 보호라는 공익적 목적이 더 크기 때문에 지금 이 법의 내용은 굉장히 제한적으로 계약갱신청구권 거절 요건을 제한적으로 하고 있습니다. 그러니까 이런 걸 임차인 입장, 세입자 입장에서는 네거티브 규제예요. 이거이거 빼고는 전부 다 가능하다는 겁니다, 사는 게. 그걸 좀 보게 되면 정말로 집주인이 실거주 할 거냐, 직계존비속이 실거주해야 되는데 실거주도 2년 이상 채워야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 손해배상 청구소송이 들어갈 수 있고요.
만에 하나 직계존비속 중에 배우자만 별도로 거주하면 되느냐. 안 됩니다. 이건 이제 위장해서 악용할 소지가 있기 때문에 자식이나 부모님은 되지만 배우자가 가서 직접 거주하니까 나가주십시오는 안 된다는 겁니다. 또 하나가 그리고 명백하게 임차인이 잘못하는 경우가 있어요. 전월세 계약을 했더니 월세를 2회분 이상, 2개월치 이상을 연체했다 이런 경우에는 명백한 잘못이 있는 거죠. 또 하나는 세입자 모르게 다른 사람한테 또 세를 줬다더라. 아니면 정말 건물 구조에 이상이 갈 만큼 중대한 과실, 증축했다라는 과실이 있다라고 하면 정말 제한적인 범위 내에서 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 권리가 있지 나머지 대부분에 대해서는 임차인한테 굉장히 유리하게 되어 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 그리고 이런 경우는 어떻습니까? 세를 살고 있는 사람이 코로나19로 정말 어렵습니다. 이번에는 그냥 넘어가주시죠. 그대신 다음 번에는 제가 10% 올리겠습니다. 약속이 묵시적으로 돼버렸는데 지금 이 법이 따라 5% 못 받고 말았습니다. 이러면 어떨까 될까요?
[이인철]
두 가지 선택지가 있습니다. 우선 예를 들어서 전월세상한제는 5%인데 10%를 주겠다고 이미 약속이 돼 있는 거예요. 그러면 무슨 이야기냐. 나는 이번에 법 시행되고 난 다음이니까 55% 미만으로 하고 5% 되돌려달라. 계약갱신청구권을 쓰는 거죠. 이런 경우가 있고 또 다른 경우는 어떤 경우냐. 그래, 이번에는 집주인이 사정이 딱하니까 10% 증액요구를 들어주되 그러니까 계약갱신청구권을 안 쓴 거죠. 2년 후 만류시점에서 당시에 계약갱신청구권을 쓰면 2년 더 살 수 있고 당시에도 계약할 때는 상한제 5%를 지켜야 되니까 이 경우 4년을 살 수 있습니다. 그러니까 이번에 수정하느냐, 아니면 다음 계약갱신에 수정하느냐. 1회에 한해서 쓸 수 있는 겁니다.
[앵커]
그렇군요. 그런데 이런 경우도 있을 수 있습니다. 어떻게 해야 될까요. 세입자가 바뀝니다. 그런데 이제 세입자들 입장에서는 어떤 한 집에 세를 놓는다고 한다면 그 물건은 지난번에 예를 들면 월세 100만 원이었으면 최소한 105만 원 선에서 끝나야지 사람이 바뀔 때 그걸 갖다가 확 늘리고, 확 늘리고 하면 집값 안정이라고 또 월세 안정이라고 하는 게 이게 되겠나. 그런데 주인 입장에서는 사람이 바뀔 때는 다시 계약하면 안 되나 이렇게 되는 거죠?
[이인철]
맞습니다. 이게 가장 우려되는 부분입니다. 사실은 기존에 2+2, 4년을 거주해서 이렇게 새로운 세입자로 바뀔 경우에는 전월세상한제가 적용이 안 됩니다. 그러니까 새로운 세입자가 들어올 경우에는 그 주변시세에 맞춰서 집주인의 경우에는 올리겠죠. 그러다 보니까 앞서서 가장 큰 맹점이 뭐냐. 4년 주기마다 그러면 전세값이나 월세가 폭등할 수 있다는 우려가 나오고 있는데 이게 과거에 우리가 1988년, 89년 전세단위 기간을 1년에서 2년 연장할 때 보니까 똑같은 현상이 나타났어요. 그러니까 전세 물건이 2년으로 확대되면서 잠기는 물건에 대해서 아, 2년 동안은 안정적으로 살았는데 2년 후에는 다시 오릅니다. 그런 부분에 대해서는 이번에 다소 아쉬운 측면이 있습니다.
[앵커]
시청취자 분들 중에서 6804님이 의견을 주셨는데. 사정이 넉넉한 세입자를 만났는지 둘이 합의를 했는데 그러면 10% 했다고 합의가 되면 됩니까라고
[이인철]
합의를 했다고 하더라도 세입자가 괜히, 앞서 두 가지 케이스예요 정말로 세입자 법적으로는 안 됩니다. 법적으로는 5%를 되돌려주는 게 맞습니다. 그런데 만에 하나 나는 이 집에서 2년이 아니라 4년을 살고 싶다 이럴 경우에는 이번에 10%를 내주고 다음에 계약갱신청구권을 2년 후 전세 만기일 때 사용하게 되면 그 당시에는 오른 집값의 직전 계약분의 5%니까 10%가 아닌 5%만 인상이 되는 거죠. 그러면서 단위기간이 4년으로 늘어나는 겁니다.
[앵커]
또 그렇게 되는군요. 알겠습니다.
어떤 케이스가 생길지 현장에서는 또 지켜봐야 별 희안한 케이스가 있을 건데.
[이인철]
너무 많은 다양한 Q&A가 발생하고 있어서 특히 어떤 문제가 생기고 있느냐면 지금 집주인 입장에서는 이게 전세 보증금 인상분에 대해서 보증을 아예 거절하겠다는 이야기가 나오고 있어요. 이게 어제, 그제 굉장히 인터넷 포털을 달궜습니다. 사실은 전세보증이라는 건 주택보증공사에서 해당 물건에 대한 담보를 잡아야 되기 때문에 집주인 허락이 있어야 했거든요. 은행은 집주인의 허락 없으면 대출 안 해 줍니다. 전세보증금 증액을 안 해 줬는데 국토부의 설명은 뭐냐. 증액하는 거. 전세보증금 증액에 대해서는 집주인 동의 없이도 가능하다라고 이야기하고 있는데 아직 이 부분이 은행 실무진한테 전달이 안 됐기 때문에 창구에서 혼선이 나타나고 있습니다.
[앵커]
그런데 제일 걱정은 나름대로 우리나라에만 있는 독특한 전세라는 제도, 그래도 어느 정도 목돈을 좀 모아놓은 세입자라면 이게 안정된 그래도 주거를 보장하는 건데. 다들 월세로 돌린다거나 내가 들어가 살겠다고 하거나 이렇게 되면 전세 물건이 너무 고갈되는 게 아닌가 제일 걱정하는 게 이 부분인데 어떻게 예상하십니까?
[이인철]
맞습니다. 사실 전세제도는 무주택 서민들한테는 유용했어요. 은행 이자를 못 받는 대신에 2년 후에 원금은 받을 수 있습니다. 그런데 이게 반월세라고 하면 주거비 부담이 좀 커지는 거죠. 그런데 지금 상황에서 보면 집주인들은 어쨌든 전세물건보다는 월세 혹은 반전세로 돌리는 경향이 많아지고 있고 그리고 지금 나온 임대차 3법의 경우에는 한정된 임대시장, 민간 임대시장을 규제를 통해서 통제하려는 수단이거든요. 궁극적으로 장기 임대주택 공급이 늘어나야지 되는 부분이지 이걸 규제로 억누른다고 해서 시장이 안정될 수는 없거든요.
그러다 보니까 아마 다음 주에 발표될 정부의 서울과 수도권지역의 주택공급 방안에 과연 이런 패닉바잉을 일으키지 않을 정도로 공급이 좀 안정적으로 돼서 정말로 내가 주거비 걱정 없이 안정적으로 살 수 있는 장기임대주택이 얼마나 공급하는 그런 시그널을 주느냐가 굉장히 중요합니다.
[앵커]
알겠습니다. 사회를 갖다 취재하다 보니까 결국 인간다운 삶을 살려면 그 사람이 살아갈 삶의자리가 보장되고 특별한 이유로 인해서 차별받지 않고 환대받을 권리가 보장이 되고 이 두 가지만 있어도 어떻게든 살아갈 수 있는데 그중에 하나가 주거권 문제인데 아직 이게 완성된 것이 아니기 때문에 계속 온 국민이 안전하게 자기의 주거권을 확보할 수 있도록 건강한 논의들은 계속 진행됐으면 좋겠습니다.
고맙습니다.
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■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
임대차 3법 중에 계약갱인청구권제와 전월세상한제가 오늘부터 시행됩니다.
앞으로 어떻게 바뀌는 건지 참조은경제연구소 이인철 소장과 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다.
시청취자 여러분도 궁금하신 점 있으시면 #0945 문자로나 유튜브 댓글 남겨주시기 바랍니다.
이 소장님, 어서 오십시오.
임대차 보호법부터 축조심의를 해 봐야겠습니다. 전세나 월세로 살고 있는데 2년 살고 계약갱신해서 또 2년 살고 또 2년 살고 있는데 그러고 한 1년쯤 더 살고 있는 중인데 이게 시작이 됐습니다. 그러면 소급적용이라고 하는데 어떻게 해야 되는 겁니까?
[이인철]
맞습니다. 소급적용이 됩니다. 기존에 묵시적 계약갱신을 통해서 수년간 살았다 하더라도 법시행 이후에 한 번 더 계약갱신청구권을 발휘해서 추가로 2년을 더 거주할 수 있습니다. 그런데 제가 이 시간에 부동산을 너무 많이 다룬 것 같아요. 지금 주식은 하시는 분보다 안 하시는 분이 더 많아요, 600만 명. 그런데 집은 내 집에 살거나 남의 집에 살 거나 전 국민이 다 포함돼 있습니다. 그러다 보니까 지금 임대차 3법의 취지는 집주인을 위한 게 아니고 임차인을 보호하기 위한, 전월세 시장을 안정시키기 위한 겁니다. 그래서 이게 만일 소급적용이 안 되면 굉장히 부작용이 있을 수 있기 때문에 위헌 소지가 있음에도 불구하고 정부는 소급적용을 하고 있는 거고요.
그리고 이전에 했던 상가임대차보호법에도 소급적용을 했습니다. 이렇게 되면 소급적용해서 계약갱신청구권을 행사했다고 하면 이제 전월세 상한제. 직전 계약분의 5% 상한은 준수해야 합니다. 이게 특히나 서울과 같이 집값 변동률, 전셋값 상승폭이 큰 데는 지자체장의 권한에 따라서 5% 이하로 규정할 수도 있습니다. 이런 것에 대해서 특히나 오늘 두 개의 법안이 통과했기 때문에 7월 31일부터 시행이 되는 거고요. 다만 전월세신고제의 경우에는 전반적인 시스템 구축이 필요한 상황입니다. 그래서 아마 다음 주 초에 국회 본회의 통과가 유력하지만 시행은 내년 6월이고 나머지 전월세상한제 계약갱신청구권은 오늘부터 시행됩니다.
[앵커]
요즘 공인중개사 앞을 지나다 보면 사무실 앞에 하얗게 많은 안내문들이 붙어 있습니다. 다 보면 급매, 급매, 급매 이런 것들인데. 나름대로 재테크를 하려고 이리 저리 하다 보니까 안 되겠다, 급매물로 다 내놓고 나는 내 집으로 다시 들어가서 살아야 되겠다든가 이런 일이 생길 수 있는데 이때가 문제죠. 집주인은 세입자가 갱신을 요구하면 반드시 들어주고 연장해 줘야 되는 건지. 뭔가 나는 내 재산권을 어떻게든 발휘할 수 있었으면 좋겠는데 그럴 가능성이 있는 건지요?
[이인철]
물론 이제 집주인의 입장에서는 재산권 침해다, 과도한 재산권 침해 아니냐라는 반론을 이야기할 수 있겠지만 임차인 보호라는 공익적 목적이 더 크기 때문에 지금 이 법의 내용은 굉장히 제한적으로 계약갱신청구권 거절 요건을 제한적으로 하고 있습니다. 그러니까 이런 걸 임차인 입장, 세입자 입장에서는 네거티브 규제예요. 이거이거 빼고는 전부 다 가능하다는 겁니다, 사는 게. 그걸 좀 보게 되면 정말로 집주인이 실거주 할 거냐, 직계존비속이 실거주해야 되는데 실거주도 2년 이상 채워야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 손해배상 청구소송이 들어갈 수 있고요.
만에 하나 직계존비속 중에 배우자만 별도로 거주하면 되느냐. 안 됩니다. 이건 이제 위장해서 악용할 소지가 있기 때문에 자식이나 부모님은 되지만 배우자가 가서 직접 거주하니까 나가주십시오는 안 된다는 겁니다. 또 하나가 그리고 명백하게 임차인이 잘못하는 경우가 있어요. 전월세 계약을 했더니 월세를 2회분 이상, 2개월치 이상을 연체했다 이런 경우에는 명백한 잘못이 있는 거죠. 또 하나는 세입자 모르게 다른 사람한테 또 세를 줬다더라. 아니면 정말 건물 구조에 이상이 갈 만큼 중대한 과실, 증축했다라는 과실이 있다라고 하면 정말 제한적인 범위 내에서 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 권리가 있지 나머지 대부분에 대해서는 임차인한테 굉장히 유리하게 되어 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 그리고 이런 경우는 어떻습니까? 세를 살고 있는 사람이 코로나19로 정말 어렵습니다. 이번에는 그냥 넘어가주시죠. 그대신 다음 번에는 제가 10% 올리겠습니다. 약속이 묵시적으로 돼버렸는데 지금 이 법이 따라 5% 못 받고 말았습니다. 이러면 어떨까 될까요?
[이인철]
두 가지 선택지가 있습니다. 우선 예를 들어서 전월세상한제는 5%인데 10%를 주겠다고 이미 약속이 돼 있는 거예요. 그러면 무슨 이야기냐. 나는 이번에 법 시행되고 난 다음이니까 55% 미만으로 하고 5% 되돌려달라. 계약갱신청구권을 쓰는 거죠. 이런 경우가 있고 또 다른 경우는 어떤 경우냐. 그래, 이번에는 집주인이 사정이 딱하니까 10% 증액요구를 들어주되 그러니까 계약갱신청구권을 안 쓴 거죠. 2년 후 만류시점에서 당시에 계약갱신청구권을 쓰면 2년 더 살 수 있고 당시에도 계약할 때는 상한제 5%를 지켜야 되니까 이 경우 4년을 살 수 있습니다. 그러니까 이번에 수정하느냐, 아니면 다음 계약갱신에 수정하느냐. 1회에 한해서 쓸 수 있는 겁니다.
[앵커]
그렇군요. 그런데 이런 경우도 있을 수 있습니다. 어떻게 해야 될까요. 세입자가 바뀝니다. 그런데 이제 세입자들 입장에서는 어떤 한 집에 세를 놓는다고 한다면 그 물건은 지난번에 예를 들면 월세 100만 원이었으면 최소한 105만 원 선에서 끝나야지 사람이 바뀔 때 그걸 갖다가 확 늘리고, 확 늘리고 하면 집값 안정이라고 또 월세 안정이라고 하는 게 이게 되겠나. 그런데 주인 입장에서는 사람이 바뀔 때는 다시 계약하면 안 되나 이렇게 되는 거죠?
[이인철]
맞습니다. 이게 가장 우려되는 부분입니다. 사실은 기존에 2+2, 4년을 거주해서 이렇게 새로운 세입자로 바뀔 경우에는 전월세상한제가 적용이 안 됩니다. 그러니까 새로운 세입자가 들어올 경우에는 그 주변시세에 맞춰서 집주인의 경우에는 올리겠죠. 그러다 보니까 앞서서 가장 큰 맹점이 뭐냐. 4년 주기마다 그러면 전세값이나 월세가 폭등할 수 있다는 우려가 나오고 있는데 이게 과거에 우리가 1988년, 89년 전세단위 기간을 1년에서 2년 연장할 때 보니까 똑같은 현상이 나타났어요. 그러니까 전세 물건이 2년으로 확대되면서 잠기는 물건에 대해서 아, 2년 동안은 안정적으로 살았는데 2년 후에는 다시 오릅니다. 그런 부분에 대해서는 이번에 다소 아쉬운 측면이 있습니다.
[앵커]
시청취자 분들 중에서 6804님이 의견을 주셨는데. 사정이 넉넉한 세입자를 만났는지 둘이 합의를 했는데 그러면 10% 했다고 합의가 되면 됩니까라고
[이인철]
합의를 했다고 하더라도 세입자가 괜히, 앞서 두 가지 케이스예요 정말로 세입자 법적으로는 안 됩니다. 법적으로는 5%를 되돌려주는 게 맞습니다. 그런데 만에 하나 나는 이 집에서 2년이 아니라 4년을 살고 싶다 이럴 경우에는 이번에 10%를 내주고 다음에 계약갱신청구권을 2년 후 전세 만기일 때 사용하게 되면 그 당시에는 오른 집값의 직전 계약분의 5%니까 10%가 아닌 5%만 인상이 되는 거죠. 그러면서 단위기간이 4년으로 늘어나는 겁니다.
[앵커]
또 그렇게 되는군요. 알겠습니다.
어떤 케이스가 생길지 현장에서는 또 지켜봐야 별 희안한 케이스가 있을 건데.
[이인철]
너무 많은 다양한 Q&A가 발생하고 있어서 특히 어떤 문제가 생기고 있느냐면 지금 집주인 입장에서는 이게 전세 보증금 인상분에 대해서 보증을 아예 거절하겠다는 이야기가 나오고 있어요. 이게 어제, 그제 굉장히 인터넷 포털을 달궜습니다. 사실은 전세보증이라는 건 주택보증공사에서 해당 물건에 대한 담보를 잡아야 되기 때문에 집주인 허락이 있어야 했거든요. 은행은 집주인의 허락 없으면 대출 안 해 줍니다. 전세보증금 증액을 안 해 줬는데 국토부의 설명은 뭐냐. 증액하는 거. 전세보증금 증액에 대해서는 집주인 동의 없이도 가능하다라고 이야기하고 있는데 아직 이 부분이 은행 실무진한테 전달이 안 됐기 때문에 창구에서 혼선이 나타나고 있습니다.
[앵커]
그런데 제일 걱정은 나름대로 우리나라에만 있는 독특한 전세라는 제도, 그래도 어느 정도 목돈을 좀 모아놓은 세입자라면 이게 안정된 그래도 주거를 보장하는 건데. 다들 월세로 돌린다거나 내가 들어가 살겠다고 하거나 이렇게 되면 전세 물건이 너무 고갈되는 게 아닌가 제일 걱정하는 게 이 부분인데 어떻게 예상하십니까?
[이인철]
맞습니다. 사실 전세제도는 무주택 서민들한테는 유용했어요. 은행 이자를 못 받는 대신에 2년 후에 원금은 받을 수 있습니다. 그런데 이게 반월세라고 하면 주거비 부담이 좀 커지는 거죠. 그런데 지금 상황에서 보면 집주인들은 어쨌든 전세물건보다는 월세 혹은 반전세로 돌리는 경향이 많아지고 있고 그리고 지금 나온 임대차 3법의 경우에는 한정된 임대시장, 민간 임대시장을 규제를 통해서 통제하려는 수단이거든요. 궁극적으로 장기 임대주택 공급이 늘어나야지 되는 부분이지 이걸 규제로 억누른다고 해서 시장이 안정될 수는 없거든요.
그러다 보니까 아마 다음 주에 발표될 정부의 서울과 수도권지역의 주택공급 방안에 과연 이런 패닉바잉을 일으키지 않을 정도로 공급이 좀 안정적으로 돼서 정말로 내가 주거비 걱정 없이 안정적으로 살 수 있는 장기임대주택이 얼마나 공급하는 그런 시그널을 주느냐가 굉장히 중요합니다.
[앵커]
알겠습니다. 사회를 갖다 취재하다 보니까 결국 인간다운 삶을 살려면 그 사람이 살아갈 삶의자리가 보장되고 특별한 이유로 인해서 차별받지 않고 환대받을 권리가 보장이 되고 이 두 가지만 있어도 어떻게든 살아갈 수 있는데 그중에 하나가 주거권 문제인데 아직 이게 완성된 것이 아니기 때문에 계속 온 국민이 안전하게 자기의 주거권을 확보할 수 있도록 건강한 논의들은 계속 진행됐으면 좋겠습니다.
고맙습니다.
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