[생생경제] 진짜 최강이 나타났다, '세제·대출·청약' 다 옥죄는 12·16대책 분석

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 진짜 최강이 나타났다, '세제·대출·청약' 다 옥죄는 12·16대책 분석



◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 정부가 오늘 종합부동산 대책인 12·16 대책을 전격 발표했습니다. 기습적으로 발표됐어요. 저도 오늘 아침에야 알았는데요. 앞선 9·13 대책과 비슷한 강도를 가졌지만 이번 대책에는 세제, 대출, 청약 등 모든 대책이 담겨있어서 시장에 어떤 영향을 끼칠지 궁금해집니다. 김인만 부동산 김인만 소장 나오셨어요. 안녕하세요, 소장님?

◆ 김인만 김인만부동산 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 오늘 주택시장 안정화 방안 관련 관계부처 합동브리핑, 아셨어요?

◆ 김인만> 몰랐어요.

◇ 김혜민> 업계에서도 몰랐군요. 저도 오늘 아침에 저희 회의 들어가서야 알았고, 그리고 철저하게 발표한다는 내용까지도 비밀에 부쳤습니다. 그만큼 기습적이었고, 사실 지금 부동산 시장이 비수기잖아요? 전혀 예상 못했던 상황에 나왔는데, 아무래도 배경은 집값이겠죠?

◆ 김인만> 네, 최근에 집값이 굉장히 많이 올랐잖아요. 비정상적으로 많이 올라서 나올 수밖에 없었고요. 사실 지난주도, 저도 토론 여러 번 나가고 했는데, 이게 사실 이슈였고요. 언제 나오는 지가 이슈였거든요. 나오기는 나오는데 오늘 나올 줄은 몰랐고요. 오늘 갑자기 발표가 됐고요. 내용을 보면 생각보다는 조금 강하다.

◇ 김혜민> 생각보다 강하다.

◆ 김인만> 저는 이게 규제 지역을 늘리는 것, 분양가 상한제 지역을 늘리는 것은 충분히 공감을 하고, 양도세 정도 강화할 줄 알았는데, 생각보다 내용이 많아서요.

◇ 김혜민> 그러면 살펴보죠. 생각보다 어떤 부분이 강한지 살펴보겠습니다. 오늘 그 내용이 생각보다 강해서 소장님이 당황하셨다고 하는데요, 사실 9.13 대책을 내놓고도 계속 오르는 집값 때문에 당황한 분들이 놀라서 대책을 세운 거라고 저도 생각을 하고요. 여러 내용이 있던데, 크게 세 가지에요. 주택담보대출 강화하겠다. 종부세 세율 강화하겠다. 분양가 상한제 확대·적용하겠다. 당초에도 분양가 상한제 추가 지역을 내놓을 것이라고 예상을 하기는 했는데, 이번에 어디가 추가로 지정됐습니까?

◆ 김인만> 기존에 11.6 대책이었죠. 11.6 대책에 서울 27개 동, 말 그대로 ‘핀셋 규제’를 하겠다고 했는데, 그때도 우리 방송하면서 의아했던 게 왜 생뚱맞게 핀셋 규제냐, 하려면 다 해야지. 그래서 빠진 지역들이 풍선효과가 생기고, 규제 지역들도 오르는, 두 마리 토끼를 다 잃어버린 결과가 나왔는데요. 이번에는 조금 많이 적용했습니다. 서울 13개구 다 적용됐고요. 13개라고 하면 우리가 다 아는 강남 4구, 영등포, 마용성, 동작, 양천, 용산, 서대문, 다 포함됐고요.

◇ 김혜민> 지난번 1차 지정 때 빠졌던 목동, 흑석동, 용산, 과천, 다 들어간 거예요?

◆ 김인만> 추가됐고요. 이 13개구는, 동이 아니고 구고, 전 동이 들어간 거죠. 그리고 경기도가 포함됐어요. 당연히 과천, 광명, 하남, 적용됐고요. 또 정비사업 이슈라고 강서구, 노원구, 동대문, 성북, 은평도 들어갔습니다. 생각보다는, 처음에는 핀셋이라고 했다가 이제 핀셋이 커진 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 비판을 안 할 수가 없는 게 왜 애초에 이렇게 안 하고, 결국 1차 지정 때 빠졌던 목동, 흑석동, 용산, 과천이 집값이 엄청 올랐죠?

◆ 김인만> 네. 굉장하죠. 저도 그게 아직까지 의문인데요. 높으신 분 만나면 물어보고 싶은 게 왜 그랬느냐고 물어보고 싶어요. 사실은 지금 나온 대책이 11.6 대책에 합쳐져서 나왔으면 조금 더 좋지 않았을까 싶고요. 제 개인적인 바람은 투기과열지구는 서울 전체를 다 지정했잖아요. 하려면 서울 다 지정했으면 더 좋지 않았을까. 그런데 결과적으로는 동작구 0.16% 올랐고요. 양천구 0.54%, 전체적으로 다 올랐는데, 0.16, 0.54라고 하면 사실 느낌이 안 오잖아요. 현장에 가보면 기본적으로 우리가 한 달 조금 더 넘었는데, 1억 이상은 기본적으로 다 올랐다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 왜냐하면 동작, 목동은 워낙 집값이 비싼 곳이니 0.56% 올랐다고 해도 그 가격이 1억이요?

◆ 김인만> 그렇죠. 통계가 그렇고요. 실제로 많은 수요자들이 원하는 새 아파트, 이런 것들은. 마포 같은 경우는 한 달, 두 달 전보다 1억 5000 이상씩 다 올랐으니까요. 사실 부르는 게 값이고, 그런 상황이었습니다.

◇ 김혜민> 부르는 게 값이다. 분양가 상한제가 서울 강남, 특정 지역의 부동산 시장 안정보다는 오히려 풍선효과에 따른 불안심리만 부추겼다는 지적이 결국은 이렇게 나오는 거예요. 결론적인 이야기지만. 이 말에 소장님은 어느 정도 동의를 하시는 거고요.

◆ 김인만> 네.

◇ 김혜민> 정부가 이번 대책을 통해서 갭 투자를 막겠다는 쪽에 방점을 찍은 것 같아요. 대출규제 사각지대를 완전히 없애겠다. 대출 받아서 갭 투자를 아예 못하게 하겠다고 했는데, 일단 내용을 설명해주세요.

◆ 김인만> 이번에 조금 파격이라고 하기에는 그렇지만, 우리가 분양가 상한제라든지, 대출규제는 다 예상을 했던 부분인데요. 이번에 나왔던 게 전세. 갭 투자를 막겠다고 하는 게 저는 방향성은 맞는 것 같아요. 사실은 우리나라 아파트 시장이 이렇게 과열된 이유 중 하나가 전세제도잖아요. 전세는 따지고 보면 무이자대출이잖아요. 예를 들어서 20억 아파트인데, 전세가 10억이면 내 돈 10억만 있으면 투자할 수 있는 건데요. 토지나 빌딩이나 다른 시장은 이렇게 전세보증제도가 약하다 보니까 대출은 안 받으면 안 되는데, 그래서 대출 규제를 하면 약발이 잘 먹힙니다. 그런데 아파트는 굳이 대출을 안 받아도 전세 끼고 사면 되니까 정부 대책의 약발이 잘 안 먹힌 거죠. 정부에서 전세로 눈을 돌린 것은 바람직하다고 생각합니다. 하지만 내용을 보면 전세 대출을 규제를 하는 내용들이 많아요. 기존에는 9억 초가 집에 대해서는 허그(HUG)죠. 허그 보증은 제한됐지만, 서울보증보험, 그러니까 사적 전세대출보증은 제한되지 않았는데요. 이번에 이 부분도 건드렸고요. 고가 주택에 대해서도 전세자금 대출을 못 받게 하고 받아서 집을 못 사게, 대출을 환수할 수 있는 이런 규제를 마련했습니다. 저는 조금 아쉬운 게 전세제도 문제가 전세자금 대출만 있는 것은 아니거든요. 내 돈 주고 전세 들어간 집, 예를 들어서 세입자가 20억 집에 10억 전세가 있으면 내가 내 돈 10억 원이 있으면 20억 아파트를 살 수 있잖아요. 사실 이런 전세자금 대출을 활용 안 하고도 하시는 분들이 굉장히 많은데, 그 부분이 빠졌다는 점에 대해서는 아쉬움이 있고요. 지금이라도, 사실 전세자금 대출은 시작부터 잘못된 제도라고 생각하거든요. 이게 MB 정부 때 나타난 것으로 기억하는데, 처음부터 이렇게 안 했더라면 이 지경까지 안 됐을 텐데, 이미 지난 일이지만 아쉽고요. 지금이라도, 물론 서민들, 돈이 부족한 서민 주거안정에 위협이 되는 그런 층에 대해서는 지원을 해줘야겠지만, 그 이상의 층에 대해서는 저는 이런 규제들은 바람직하다고 생각합니다.

◇ 김혜민> 주택담보대출 규제 강화에 대한 내용을 구체적으로 설명을 해주셨습니다. 제가 요약을 하면 15억 이상 주택담보대출 금지, 9억 초과되는 아파트 LTV를 40%에서 20%로 낮추고요. 국가대출기준 공시가격 9억 원을 시가 9억원으로 현실화하겠다는 거죠. 그러면서 아쉬운 점에 대한 지적을 김인만 소장님이 해주셨어요.

◆ 김인만> 어차피 전세자금 대출은 지금도 받기 어려워요. 그래서 지금 강화는 됐지만 어차피 받기 어렵기 때문에 아마 실수요자들한테 얼마나 이게 먹힐지에 대해서는 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 실수요자한테 이게 얼마나 먹힐지 지켜봐야 한다는 게 무슨 뜻이에요?

◆ 김인만> 이미 전세자금이나 대출규제가 안 나오는 것은 대한민국 전 국민이 알고 있고요. 1주택자 실수요자들은 그래도 대출을 받을 수 있거든요. 최근에 집을 산 수요자들을 보면 기존의 투자, 나쁘게 말하면 투가를 했던 3주택, 5주택 분들이 더 사는 게 아니고 지금까지 기다렸던 분들이 불안해서 1주택자들이나 무주택자들이 사는 경우가 많았거든요. 최근의 양상을 보면요. 그래서 그런 분들은 정부의 규제 대상이 아니란 말이에요. 최근에, 오늘 부총리 발표를 보면 투기세력, 이런 이야기를 자꾸 하는데, 최근 몇 달간 시장 상황을 보면 투기가 아니고 기다리다 지친 실수요자들이 움직인 부분이 있어서 그 부분은 맞지 않다고 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 투기가 아니라 부동산 정책의 여파를 보고 기다리고, 기다리던, 집을 사려고 기다리고, 기다리던 사람들이 움직인 거다?

◆ 김인만> 이제는 더 이상 못 기다리겠다, 5년을 기다렸는데 이러다가는 제일 많이 듣던 이야기가 그거였어요. 이러다가 서울에 영원히 집 못 살 것 같다. 도저히 불안해서 지금 무리해서라도 모은 돈 다 모아서 집을 사야겠다는 이야기를 제가 굉장히 많이 들었거든요.

◇ 김혜민> 지금 5336님이 “양도세를 50% 이상으로 하고, 다주택은 꿈도 꿀 수 없게 다주택 보유세를 때리면 간단할 것을.” 이렇게 보내주셨어요. 그래서 지금 세금 관련된 부분도 이번 것에 들어가 있잖아요? 공시가격 현실화해서 종부세든 보유세 비율을 높이겠다는 건데요. 종부세 세율이 강화되죠?

◆ 김인만> 종부세 세율 강화되죠. 그래서 이 부분도 저는 강화될 줄은 알았지만, 생각보다 빨리 강화됐고요. 기존 사실 9.13 대책이었잖아요. 작년 9.13 대책에 규제내용이 들어갔는데, 이번에 더 강화됐어요. 9.13 대책을 보면, 3주택 이상이나 조정대상 지역인 중과대상이 아닌 분들은 0.5~2.7%였는데요. 이번에 0.6~3%로 올렸고요. 또 중과대상은 0.6~3.2%였는데, 0.8~4%로 굉장히 올렸습니다. 이것만 올린 것은 아니고요. 조정대상 지역 2주택자들 세부담 상한도 200%에서 300%로 올리고요. 공시가격도 현실화한다고 했거든요. 그래서 이게 저는 한편으로는 그런 생각도 들어요. 이게 물론 집값을 안정화시키겠다는 목적이겠지만, 이렇게 세금을 많이 거둬서 결국에는 세수확보가 또 하나의 목적이 아닐까 하는 생각도 안 할 수가 없는 게 고지서가 이번에 나왔단 말이에요. 아직까지 실질적인 효과를 확인도 하기 전에 또 내년에 나올 종합부동산세를, 어차피 내년은 더 오르거든요. 공정시장 가액비율도 오르고, 내년에도 공시가격 현실화를 한다고 했는데 내년 결과를 보기도 전에 또 세율을 올렸다는 게 왜 이렇게 급하게 올리나.

◇ 김혜민> 그러니까 세율 지난번에 올린 것도 아직 반영이 안 됐는데, 또 올리는 게 정부가 왜 그렇게 안달이 났는지. 그것은 그냥 세수를 확보하기 위한 의도가 아니냐.

◆ 김인만> 그런 생각을 할 수밖에 없는 게, 그리고 이번 대책의 주관 부서가 기획재정부였거든요, 국토부가 아니고. 그리고 종합부동산세를 보면 과연 이렇게 올려서 집값이 잡히면 다행인데, 지금 사람들 마음이 그렇잖아요. 종합부동산세가 굉장히 부담스러워요. 고지서 받아보면. 그런데 500만 원 올랐는데, 집값은 5억 올랐단 말이에요. 1년 동안, 따지고 보면. 그러면 집을 팔까요, 안 팔까요?

◇ 김혜민> 안 팔겠죠.

◆ 김인만> 안 팔죠. 그래서 이런 분위기에서는 세금을 어지간히 올려서는 사람들이 계속 버티면서 저항을 하게 되고, 만약에 몇 년이 지나서 시장이 꺾였을 때 집값이 안 오를 때는 굉장히 부담스럽잖아요. 그러면 갑자기 또 매물이 많이 늘어나서 반대로 정부에서 부양을 해야 하는 상황까지 벌어지지 않을까 하는 걱정도 되고요. 그래서 오늘 박원순 시장님이 다음 정권의 규제가 풀릴 것을 기대하지 말라는 식의 발언도 나왔더라고요. 그런데 정부에서 일관성이 없는 게 저번 11.6 대책을 보면 부산의 조정대상 지역을 풀어줬거든요.

◇ 김혜민> 그래서 엄청 뛰었잖아요.

◆ 김인만> 저는 그게 굉장히 잘못된 시그널이라는 게 한 번 규제를 했으면 설사 분위기가 조금 안 좋아도 우리는 안 풀어줘, 하는 것을 밀고 나갔어야 하는데요. 조금 분위기가 안 좋다고 풀어줘 버렸잖아요. 그래서 많은 시장에서는 봐, 기다리면, 시장이 안 좋아지면 풀어주지 않겠느냐, 하고 다 생각을 하고 있거든요. 그래서 말로만 우리 안 풀어줘, 안 풀어줘, 하면서 실행은 풀어줘 버렸기 때문에 저는 그것도 잘못하지 않았나 싶습니다.

◇ 김혜민> 방향성도 중요하고, 한 번 방향을 잡았다면 끈질기게 버티면서 시장 상황을 보는 것도 중요하다는 말씀을 하셨습니다. 사실 종부세 관련해서 논란은 예전부터 있었고요. 꼭 종부세를 내지 않는 사람도 찬반은 많이 있어요. 아까 말씀하신 것처럼 5억 올랐는데, 500만 원 정도 내는 세금은 당연히 내야 하는 거라고 생각하는 사람들도 있고요. 자유시장 경제에서 그것은 너무한 거다, 하는 사람도 있고요.

◆ 김인만> 사실 팔고 싶어도 양도세도 강화됐잖아요. 균형이 거래세를 올리면 원래 양도세는 낮춰줘서 출구전략을 만들어줘야 하는데요. 그 부분이 아쉬웠는데, 다행히 이번에 그 출구전략 대책은 나왔어요.

◇ 김혜민> 어떤 걸까요?

◆ 김인만> 내년 6월까지 집을 팔면, 원래 양도세, 중과세 적용되는 부분이 있잖아요? 조정대상 지역 2주택 이상 10%P, 3주택 이상은 20%P인데, 내년 6월까지는 한시적으로 출구를 열어줬어요.

◇ 김혜민> 그런데 요즘 부동산 시장이 활발해요? 다들 대기하고 있는 중 아니에요? 6개월 안에 팔 사람 빨리 팔라는 건데요. 그게 생각처럼 쉽지는 않잖아요.

◆ 김인만> 쉽지는 않은데, 이게 최근에 집값이 왜 올랐냐고 하면 분명히 정부도 모니터링을 했을 거예요. 매물이 안 나오는데, 서울이 신규 주택 공급이 부족한 것은 당연한 사실이고요. 주택 공급을 보면 두 가지로 볼 수 있잖아요. 새 아파트가 실질적으로 공급되는 절대적인 공급이 있고, 사람들이 매물을 내놓는 상대적인 공급이 있는데요. 최근에는 집값도 올랐고요. 또 양도세도 강화돼서 팔고 싶어도 양도세 50~60% 내고 나라 좋은 일 시켜 주냐. 5억 원이 올랐는데, 양도세 2억, 3억 내고 나면 그거 뭐하는 짓이냐, 나 안 팔래, 하는 분들이 많았거든요. 그래서 아마 정부도 이런 부분을 의견을 수렴한 것 같고요. 그래서 한시적으로 양도세를 출구전략을 열어준 것 같습니다. 그러면 아마도, 지금도 팔고 싶어 하는 분들이 계시거든요. 그래서 매물이 조금은 나오지 않을까 싶습니다.

◇ 김혜민> 이런 부동산 정책 때문에 마음이 위로 올라갔다, 내려갔다 피곤한 분들은 빨리 6개월 안에 처리를 하시는 게 더 좋겠네요. 오늘 관련된 대책에 대해서 김인만 소장님과 이야기 나눴는데, 이거보다 더 센 것이 나올 수도 있습니까?

◆ 김인만> 지금 예고는 했죠. 예고는 했는데, 새로운 대책은 나올 게 없고요. 국토부에서도 얘기했잖아요. 민간택지 분양가 상한제가 마지막 퍼즐이라고 했고, 역대 정권을 보면 지금까지 나온 대책들이 새로운 게 아니고요. 예전에 나온 대책들을 다 재탕, 삼탕하고 있습니다. 더 이상 새로운 것은 없고요. 여기서 더 강화되는 것. 양도 세율을 올리게 되고, 다른 종합부동산 세율을 올리고, 대출을 더 강화하고, 전세 대출이나.

◇ 김혜민> 강도의 문제군요?

◆ 김인만> 그렇죠. 그래서 나왔던 대책들을 더 업그레이드하는 일만 남았다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 네, 오늘 서울집값 잡는 종합선물대책이 정말 나왔습니다. 이게 선물일지, 재앙일지는 다들 다르지만, 어쨌거나 집값이 비정상적으로 오르는 것은 우리 모두에게 재앙입니다. 그것은 확실합니다.

◆ 김인만> 맞습니다. 굉장히 바람직하지 않고요. 제가 얼마 전에 일본 갔다 왔는데, 제일 부러운 게 그거더라고요. 일본 사람들은 원래 고정관념이 작은 집을 선호한다고 했는데, 일본 담당자한테 물어보니까 그건 아니고 소득수준이 되고 능력이 되면 큰 집을 좋아하는데 무리해서 욕심을 내서 투기로 집을 사지는 않는다는 거예요. 필요한 나의 능력에 맞춰서 집을 구매하는 것은 좋은 거거든요. 우리도 하루 빨리 이렇게 안정적인 시장이 되었으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 네, 김인만부동산의 김인만 소장이었습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.