![[생생경제] ‘토론 아니면 수다,’ 공시지가+예비타당성 면제 후폭풍](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2019/0201/201902011732333677_d.jpg)
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 부동산 김인만 소장, 한문도 숭실사이버대학 교수
[생생경제] ‘토론 아니면 수다,’ 공시지가+예비타당성 면제 후폭풍
◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> YTN 생생경제, 2월부터요. 매주 금요일 이 시간은 ‘토론 아니면 수다’ 시간으로 함께 합니다. 부동산, 트렌드, 경제 진단 등 여러분이 관심 가지실 만한 경제 이슈들을 심도 있게 토론 아니고요. 수다 떠는 시간입니다. 토론 아니면 수다 시간이기 때문에 가슴 졸이며 들으실 필요 없고요. 재미있고, 편안한 마음으로 들으시면, 그래도 듣고 나서는 경제 문제에 대해 조금은 생각하게 되고, 정보를 알게 되는 시간이 될 겁니다. 오늘 첫 시간, 부동산 수다 떨어볼게요. 김인만 부동산의 김인만 소장님, 한문도 숭실사이버대 교수 나오셨어요. 안녕하세요?
◆ 김인만 부동산 김인만 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.
◆ 한문도 숭실사이버대학 교수(이하 한문도)> 안녕하세요.
◇ 김혜민> 오늘 부동산 이야기하면서 이 이야기를 안 할 수 없죠. 지난 24일이었어요. 국토부가 표준 단독주택 공시지가 상승률을 공개했습니다. 서울과 지방, 또 서울 중에서도 지역별로 차이가 있는데, 일단 두 분은 공시지가 현실화, 올 게 왔다, 이렇게 보십니까? 아니면 조금 성급했다, 혹은 할 필요 없었다? 어떻게 생각하세요?
◆ 김인만> 올 것이 왔다. 이게 사실 갑작스럽게 온 것은 아니고요. 계속 이야기가 나왔잖아요. 작년에 9.13 대책 발표하면서 이미 공정시장 가액비율이라든지, 종부세율을 올리면서 공시가격을 현실화하겠다고 계속 예고 방송을 했기 때문에 새삼스러운 내용은 아니지만, 당연히 시장에 영향이 있는 것은 분명한 사실이고요. 현실화해야 할 필요가 일부는 있어요. 그래서 충분히 공감은 하는데, 그 속도가 너무 빠르지 않나. 제가 볼 때는 어차피 최근의 부동산 시장이 안정을 찾아가고 있는데, 작년에 공정시장 가액비율이라든지, 여러 가지를 많이 올렸어요. 지금 굳이 이렇게 급하게. 조금씩 올리는 것은 괜찮은데, 너무 달리는 것이 아닌가, 생각합니다. 제가 며칠 전에 공시가격 관련해서 토론을 했거든요. 입장 차이가 있겠지만, 다른 입장도 충분히 이해는 합니다. 제가 제일 신선하게 느꼈던 것은 저 같은 경우는 너무 급하다, 조금 천천히 올려야 한다. 물론 부동산을 가진 사람들도 그동안 세금을 내고 있었잖아요. 취득세도 내고, 재산세도 내고, 또 금액이 높으면 종부세도 내고요. 팔 때도 양도세를 내는데, 반대편에서 말씀하시는 분이 그동안 부동산 가진 분들은 정부한테 보조금을 받고 있었다. 그런 표현을 쓰시더라고요. 깜짝 놀라서 무슨 보조금이냐고 하니까 세금을 더 거뒀어야 하는데, 공시가격을 빨리 현실화해서 더 많은 세금을 거뒀어야 하는데, 이게 오히려 늦어서 지금 더 빨리해야 한다. 그동안 빨리 안 올린 것에 대해서는 오히려 부동산을 가진 사람들이 혜택을 봤다. 보조금을 정부에서 준 것이라고 얘기하더라고요. 제 생각과는 다르게 그렇게 생각할 수도 있겠구나, 머리가 복잡했었습니다.
◇ 김혜민> 올 것은 왔는데, 속도가 빠르다고 말씀하신 것은 비율도 포함되어 있는 겁니까?
◆ 김인만> 그렇죠. 이번에 전국적으로 보면, 9.13% 올렸고요. 지역에 따라서 서울 같은 경우는 17.75%나 올렸고요. 지방, 경남이나 부동산 시장이 안 좋은 곳은 조금 낮게 올렸는데요. 이번이 끝이 아니라는 거죠, 문제는. 공시가격 같은 경우는 상가 빼고요. 주택과 토지에 대해서 이번에 발표한 게 표준 단독주택 공시가격이거든요. 이것을 근거로 이제 4월에 발표되죠? 공동주택하고 개별 단독주택 공시가격은 발표됩니다. 이게 기준이 올라가면, 연쇄 작용으로 전체적으로 오를 수밖에 없고요. 이게 시작이고, 내년에도 오르고, 계속 더 오르고, 오르고... 세 부담 상한이 있거든요. 그래서 전년도 대비 1.5배가 종합부동산세 세 부담이고, 그래서 그 기준에 맞춰서 매년 이렇게 올릴 예정입니다. 이번 한 번만 하고 멈춰주면 견딜 만 한데, 최저임금처럼 이렇게 계속 올려버리면, 여러 가지 부작용이 굉장히 크지 않을까, 조금 걱정이 됩니다.
◆ 한문도> 저는 소장님께서 말씀하신, 토론장에서 반대 의견을 내신 분이 있다고 하셨잖아요? 그분하고 적극 120% 동감합니다. 왜냐하면, 대한민국은 사회주의 국가가 아니고, 법치주의 국가고, 민주주의 국가잖아요. 법을 지켜야죠. 법에 나와 있습니다. 공시가격 및 감정평가에 관한 법률에 공시가격이라 함은 시장에서 통용되는 적정 가격을 얘기하고, 적정 가격이라 함은 매도, 매수 사이의 합리적인 시장, 통상적인 거래에서 제일 높이 받을 수 있는 가격을 말합니다. 쉽게 말하면 실거래가죠. 법에 나와 있는데, 법을 안 지키고 있던 거죠. 전 국가가 합심을 해서요. 왜 합심했을까요? 대한민국 부동산 땅의 45%는 상위 1%가 가지고 있어요. 분배가 안 되어 있죠. 그분들이 기득권을 지키기 위해서 세금을 적게 내는 혜택이 어디로 가죠? 본인들한테 가죠. 아까 말씀하신 역으로 혜택을 받고 있었다는 말에 해당합니다. 역으로 혜택 그만 받으셔야죠. 솔직히 있는 분들은 버실 만큼 버셨잖아요. 국민 여론조사에서도 나와요. 보유세에 대한 여론조사를 했었어요. 그때 찬성률이 82%, 거기서 특이한 점은 유주택자 중에 62%가 또 찬성이었어요. 국민 대다수가 찬성하는 이유는 왜일까요? 이건 조금 이상하다고 다 아시는 거죠. 그리고 이번에 국토부가 발표한 것에 나왔잖아요. 단독 주택가격, 특히 고가주택에 대해서 지금 정부가 타겟을 두고 있잖아요? 서민층에 대해서는 그런 것을 감안하지 않고 있다고 하고, 지금 소장님이 말씀하신 대로 충격이 안 가도록 애를 쓰고 있는 흔적이 보여요. 그래서 저는 충격이 있다고 보지는 않습니다. 본인들이 더 잘 알 거예요. 60억짜리 집 사시는 분이 20억 세금을 내는데, 말 안 해도 느꼈을 것 아니에요. 하늘이 알고, 땅이 알고, 국민이 아는데, 제가 볼 때는 적절한 것이고요. 현실화 얘기가 2005년부터 나왔거든요? 벌써 13년 전 얘기에요. 노무현 정부 때 단어는 다르지만, 과표 현실화. 그때도 똑같은 스토리에요. 월급 받는 분들은 다 내는데, 왜 이렇게 싸게 내느냐. 100억짜리인데, 왜 25억이냐. 소송 거는 사람도 있고, 또 이 이야기가 적절한지 모르겠는데, 에버랜드 있잖아요? 에버랜드가 시끄러웠던, 국민연금, 이재용 경영승계 과정에서 에버랜드 공시가격이 2016년도로 기억해요. 그때 국민연금 투표권 갖고, 삼성물산하고 주식 문제 있었잖아요? 그때 공시가격이 3.7배 올랐었습니다. 역으로 말하면 370%요. 올렸어요. 왜? 그 가치를 올려야 자기들 주주의 가치평가가 높아지니까 그렇게 올렸다가 그다음에는 낮췄습니다. 고무줄 튀듯이 이렇게 하는 것들의 혜택이 주로 기득권층이나 고소득자분들, 고가 주택에 집중되다 보니 형평성에 어긋난다고 주장하는 국토부의 주장은 제가 볼 때는 타당하다고 보고, 모든 국민이 공감한다는 것은 여론조사에서 다 나타났고요. 현재 일부 매체들에서 서울에 너무 치중됐다, 이렇게 몰아가는 형식이 있는데요. 냉정하게 몰아간 가격이 얼마예요? 그래봤자 평균이 단독 고가주택 포함해서 53%에요. 100원이라고 하면, 53원이라는 얘기에요. 형평성 맞춰야죠. 그래서 저는 아까 토론장의 그분에게 적극 120% 동참합니다.
◇ 김혜민> 아까 말씀 중에 버실 만큼 버셨잖아요, 라는 말이 마음에 참 와닿네요. 그런데 김인만 소장님, 한 교수님 말씀하실 때 몸서리를 치셨어요?
◆ 김인만> 깜짝 놀랐습니다. 부동산학과 교수님께서 이외의 발언을 하셔서 깜짝 놀랐고요. 물론 저도 공감하는 부분은 충분히 있습니다.
◆ 한문도> 소장님 말씀대로 조금 과격하게, 급하게 간 것은 맞아요. 길게 갈 것 충격을 줄여야 하는데, 용돈을 100원 주다가 10원 줄이는 것하고, 100원을 주는데 90원, 80원, 이렇게 줄이는 것과는 차이가 있죠. 준비하는 시간을 너무 안 주고, 그런 부작용이 있다는 것은 저도 인정합니다.
◇ 김혜민> 그런데 2005년부터 나온 얘기라면서요? 벌써 10여 년이 넘었고, 저도 공시지가 이야기 발표됐을 때 인터뷰를 하기도 했었는데요. 아까 말씀하셨어요. 정부에서 중산층, 혹은 서민층의 충격을 최소화하기 위해 나름대로 기준을 세우려고 했었던 것 같고요. 그리고 표준이라고 해야 하나요? 유형별 공시가격 현실화율을 발표한 것은 바람직한 모습이 아니었나 싶습니다. 중요한 건 시장에 어떤 영향이 있는 지에요. 우리 시장 대표하는 김인만 소장님?
◆ 김인만> 저도 반대하는 것은 아니고요. 사실은 제가 부자들, 자산가들을 옹호할 생각은 전혀 없고요. 오히려 서민들 편에 서서 당연히 그렇게 되어야 하는데요. 우리나라 구조적으로 보면, 세 형평성이라고 해야 할까요? 보유세를 높이면, 거래세를 조금 낮춰주든지, 여러 가지 해야 하는데, 지금 제가 반대하는 부분은 작년에 집값이 많이 올랐잖아요. 그래서 허겁지겁 서울 집값에 대한 징벌적 과세 차원에서 공시가격을 올리는 것은 굉장히 반대하는 입장입니다. 올리려면, 미리 조금씩 해서 계속 현실화를 했어야 하는 부분이고, 저도 불합리하다. 너무 안 맞거든요. 현장에 가보면, 그나마 공동주택, 아파트 같은 경우는 시세 대비 70%? 어떤 부분은 80%까지 되는데, 단독주택 같은 경우는 50% 안 되는 곳들도 있고요. 50%도 있어요. 그런 부분은 충분히 공감합니다. 그리고 가진 사람들이 그 정도 가지고 있는데, 세 부담은 당연하다고 하는데요. 예를 들어서 한 30억짜리 서울에 단독주택? 한 30년 전에 사서 그동안 올라서 하나 가지고 있는 분이 현금이 아주 많은 것은 아니거든요. 진짜 현금 부자들은 괜찮지만, 1년에 몇백만 원씩 매년 이렇게 내는 것에 대해서는 제가 볼 때는 20억, 30억 정도의 자산. 우리가 볼 때는 자산가들도 부담을 느낄 수밖에 없고요. 시장 영향을 보자면, 저는 그렇게 생각해요. 한 20억 있는 분이 150만 원 내다가 300만 원 낸다, 물론 부담스러운데, 조금 더 기준을 낮춰서 서민들 같은 경우에 15만 원 내다가 30만 원 내는 게 부담이 안 되느냐고 하면, 그조차도 저는 부담이 된다고 생각합니다. 그래서 있는 사람 편드는 것이 아니라 어떻게든 서민 영향 최소화하겠다고 하지만, 안 오르는 것은 아니잖아요. 그래서 차원의 문제인데, 그분들이 몇백만 원 더 내는 것보다 저는 서민층이 몇십만 원 더 내는 게 훨씬 더 부담스럽지 않나 싶어서 굉장히 아프지 않을까. 아예 기준에 따라서 동결시키고, 위에만 하든지, 이렇게 하는 부분이 필요하지 않았나 싶고요. 시장 변화는 이게 사실 9.13 대책이 나오면서 작년에 이미 시장 분위기가 다운됐잖아요. 굉장히 안정되는 분위기에서 공시가격을 올려서 시장이 더 죽었냐고 하면, 물론 영향은 있어요. 분명히 영향은 있어요. 심리적으로. 왜냐하면, 아직까지 고지서를 받아본 것은 아니거든요. 종합부동산세 같은 경우는 올해 12월은 돼야 고지서를 받아보니까 직접적인 영향은 아닌데, 안 그래도 작년에 누적된 규제로 몸이 아픈데, 한 번 더 때리는 거거든요. 심리적인 영향은 분명히 있을 수밖에 없고요. 이것 때문에 부동산이 더 많이 죽고, 그런 것은 또 아닌 것 같고요. 어떻게 됐든지 요즘 굉장히 시장 분위기가 안 좋잖아요. 저도 요즘에 굉장히 한가합니다. 거의 문의도 없고, 그렇습니다.
◇ 김혜민> 저는 그 시장의 영향을 아주 구체적으로 이렇게 여쭤볼게요. 그러니까 아까 말씀하신 20억짜리 주택을 가지고 있지만, 현금이 없는, 그냥 실거주자들도 있을 수 있다. 이런 분들이 세금이 무서워서 지금 이 집을 내놓는, 그런 경향이 있나요?
◆ 김인만> 아직까지 뭔가 많이 나올 것 같아, 정도이지 아직까지 고지서를 안 받아봤잖아요. 그리고 고지서가 나와도 한 번이 아니고요. 제가 볼 때는 올해 12월에 받고, 내년에 받고, 한 3번, 4번 받고 나면 시장 분위기에 따라서 더 이상 못 견디겠다고 할 텐데요. 아직은 시장 분위기가 조금 기다려보자. 사겠다는 사람은 조금 더 떨어질 것 같으니까 기다려보는 것이고, 집을 가진 사람들도 이 정도 가지고 조금 불안하기는 한데, 그래도 조금 버텨보자는 심리가 있어서 그렇게 매물이 나오거나 그런 영향은 아닌 것 같습니다.
◇ 김혜민> 그런데 교수님, 지금 기사를 보면, 1월에 1,553건 매수자 감감무소식, 강남 89% 하락, 용산 98% 급감. 이런 기사들이 나왔는데요. 이거 공시지가 발표 때문이 아니에요?
◆ 한문도> 그럼요. 공시지가하고 상관없이 이미 9.13 대책 후에 제가 알기로는 11월 초? 10월 말부터 벌써 현장에서 매수자들이 관망세로 많이 돌아섰고, 매도자들도 다주택자분들이 고민스럽지만, 버티기 관망하고 계시다가 급매물이 조금 나오고, 시장이 정부에서 일관성을 유지하겠다고 강력하게 천명하니까 투자성으로 사셨던 분들은 매물을 내려고 준비 중이신 것 같고, 고민을 조금 하기 시작한 게 나타나면서 시장에서 실제로 거래가 확 줄었습니다. 매도자도 줄었는데, 매수자가 더 준 거예요. 그 상황을 정확히 보시면 되겠죠. 신규 청약시장만 조금 거래를 보이고 있지, 나머지 기존 주택시장은 제가 볼 때 당분간은 이런 기조가 이어질 것 같아요.
◇ 김혜민> 당분간은 이런 기조가 이어질 것 같다고 말씀하셨어요. 교수님께 하나 더 여쭤볼게요. 지금 단독주택 공시지가만 현실화되지 못한 게 아니잖아요? 그래서 공평과세를 하려면, 빌딩 공시가격도 현실화해라, 이런 목소리도 있던데요?
◆ 한문도> 그거 말 던지기는 쉬운데, 되게 민감한 부분인데요. 빌딩이 사실 집합건물이잖아요? 비주거용 집합건물에 대한 가격 공시 및 감정 평가 내용이 법안에도 들어 있어요. 지금 저희가 계속 나오는 공시지가, 땅하고, 개별 단독주택 공시가격하고 공동주택 공시가격하고 세 개만 알고 있는데요. 비집합 건물, 그러니까 상가나 건물, 빌딩, 그것에 대한 것도 명시가 되어 있습니다. 주택 쪽만, 우리가 주택 문제가 너무 많다 보니까 그쪽에 치중해서 준비하려고 하고 있는데, 국토교통부조차 양심 고백할 정도로 이 부분은 아직 해야 하는데, 못 하고 있다고 저는 개인적으로 질의를 해봤고요. 앞으로 어떻게 하냐고 했을 때, 여러 가지 불합리한 부분들이 많아요. 이 부분들을 대충 추산해보면, 그쪽 부분은 한 40% 수준이에요, 시가의. 그래서 그 부분도 제가 볼 때는 다음 타자로 나오지 않을까, 하는 거죠. 연말 쯤에? 빌딩 주인들 입장에서는 마음의 준비를 이미 하고 있을 거고, 국세청에서 과세하는 형태가 혼재되어 있는 부분이 있어요. 그 부분이 국세청하고 협의할 부분들을 아직 정부가 못 했어요. 그 부분은 제가 볼 때 아마 올해 안에 한 번 더 나오지 않을까 보고 있습니다. 그때는 이것과 비슷하게 훅 오를 거고, 건물주들은 이미 이 정보를 알고 계실 겁니다. 그래서 꼬마빌딩이라고 히트 쳤었잖아요? 그게 기사에도 뜨기 시작했는데, 실제로 그 관계되신 분들이 빌딩 매수 의뢰가 확 준 거예요. 거꾸로 매도량은 늘어났고요.
◆ 김인만> 아무래도 영향이 없을 수는 없고요. 물론 우리가 자꾸 아파트, 주택 이야기만 이야기해서, 물론 서민 주거 안정에 영향이 있으니까 그런데요. 사실 아파트만 오른 것이 아니고, 꼬마빌딩도 많이 올랐어요. 아파트와 버금가게 오히려 더 많이 오른 부분도 있고요. 그래서 그런 많이 오른 부분에 대한 피로감도 존재하고요. 조정될 상황인 것 같아요. 그래서 빌딩 이야기도 많이 하고 있는데, 사실은 이게 정부 입장에서는 워낙 아파트와 서민 주거 문제가 심각하다 보니까 빌딩까지 신경 못 쓰고 있는 부분이고요. 보면, 그들만의 리그잖아요. 빌딩을 과세한다고 해서 저도 옹호해줄 생각도 없고요. 국민들도 빌딩 과세에 대해서 아마 관심 없는 사람이 95% 정도? 나하고 무슨 상관이야, 그건 아주 부자들 얘기야, 이렇게 하기 때문에요. 정부도 우선순위에서 공평 과세 차원에서는 해야 하지만, 우선순위를 보자면, 서민 주거 환경이 우선이니까 뒤로 밀린 것 같습니다. 걱정되는 부분은 이게 빌딩 공시가격을 올리게 되면, 건물주 입장에서는 아무래도 부담이 늘어나잖아요. 그 부담을 임대료로 전가시키면서 결국에는 장사하는 자영업자들, 서민들이 또 다른 영향, 타격을 받지 않을까 싶어서 걱정되는 부분도 있습니다.
◇ 김혜민> 그런 부분을 정부에서도 걱정하겠네요.
◆ 김인만> 그렇죠. 그래서 우선순위가 이것 먼저 건드리자면, 아무래도 준비를 더 많이 해야 하지 않을까 싶습니다.
◇ 김혜민> YTN 라디오 금요일 토론 아니면 수다. 오늘 부동산 수다 떨어보고 있습니다. 두 번째 이슈는 더 큰 놈이 온다, 아파트 공시지가 현실화입니다. 사실 아까 빌딩 이야기도 했지만, 저 같은 사람은 고가 주택, 그냥 주택도 저하고는 다른 이야기거든요. 그런데 아파트는 많은 분들이 관심을 가지실 것 같아요. 4월 말에 아파트 공시지가 현실화하겠다, 정부가 이렇게 천명했는데요. 아파트 공시지가, 얼마나 오를 것이라고 보세요?
◆ 김인만> 일단 기준부터 봐야 할 거 같아요. 현실화 비율이 얼마나 되느냐를 정부 발표로 보면, 공동주택은 68.1%로 거의 70%에 육박하고 있는데, 단독주택은 51.8%로 차이가 너무 많다. 아파트 사는 사람들은 월급쟁이처럼 꼬박꼬박 세금을 잘 내고 있는데, 단독주택은 많이 안 냈다고 해서 많이 올리게 되었고요. 아파트 같은 경우는 지금 현재 거의 70%에 육박하기 때문에 이것을 단기간에 100%로 올릴 수는 없을 것 같고요. 80% 수준에 맞춰서, 물론 올해 80%로 가지는 않을 것 같고요. 올리는 데 정부에서는 분명히 이야기했어요. 시세의 한 10억 원 이상 고가 아파트 대상으로 잡겠다. 그런 말을 했기 때문에 금액이 높지 않은 아파트들은 작년과 비슷한 수준으로 가지 않을까 싶습니다. 왜냐하면, 영향이 너무 커요. 이렇게 다 올려버리면 조세 부담도 크고, 새해에 반발이 크기 때문에 고가 아파트. 정부에서 지금 잡겠다는 게 다주택자와 고가 아파트잖아요. 투기를 잡겠다는 것이기 때문에 그 부분을 감안하시면, 서민들은 큰 영향은 없을 것 같고요. 다만, 서울 같은 경우에 조금 괜찮은 지역들, 강남이나 마용성이나 이런 지역들은 요즘 34평 아파트, 전용면적 84m²가 거의 15억 정도도 넘잖아요. 그런 서울의 좋은 지역 아파트 가지신 분들은 세 부담이 늘어나지 않을까 생각합니다.
◇ 김혜민> 교수님, 지금 15억 이상 되는 아파트가 많이 몰려있는 데가 강남구, 그리고 서초구, 마포구도 새롭게 뜨고 있고요.
◆ 한문도> 그런데 정확히 보셔야 할 게 시세가 13억 정도 가는 게 공시가격으로 9억 대에요. 68% 적용하면. 쉽게 말하면, 시세가 15억 돼야 공시가격이 9억을 넘죠. 넘을 때 적용되는데, 지금 소장님 말씀하신 것처럼 정부의 타겟이 정해졌잖아요? 다주택자, 고가주택, 그리고 급히 많이 오른 것들. 요즘이 뭐냐면, 여기서 우리 청취자분들이 아시는 분들도 계시겠지만, 평균이 68%잖아요. 서초동의 어디 아파트, 이런 것들은 50% 수준이에요. 가격이 많이 오른 것도 있지만요. 그런데 역으로 작년 국정감사 때 해운대에 있는 아파트는 공식가격 100% 현실화된 아파트가 실제로 있고, 중랑구의 3억, 4억짜리 아파트들은 다 90% 수준에 과표가 매겨졌어요. 그래서 평균이 68%가 된 거예요. 그러면 실제로 시세와 비슷하게 매긴 곳은 형평성을 잃었잖아요. 말은 고가주택 타겟이지만, 정부가 나름 형평성을 최대한 낮추려고 애를 쓰고 있는 것 같아요. 이번에 아파트 가격이 오를 것이다, 말 것이다, 하는데 실제로 공시가격 9억 넘는 아파트, 그러니까 13억 넘는 아파트들이 강남구에 많이 있잖아요. 이제 마포도 넘기 시작했고, 그쪽 비율이 공시가격 수준으로 데이터가 있어요. 작년 국감 때 것이요. 97% 정도가 9억 이하에요. 이것들은 제가 볼 때 특별히 올라갈 일이 없어요. 지금 68%고, 단독주택보다도 더 비싸고, 지가보다도 비싸기 때문에 급히 올릴 명분이 없어요. 그리고 내년에 총선이 있잖아요. 그거 급하게 올려가지고 무슨 일을 당하려고 정부에서 움직이겠어요. 그러니까 이 집값과 정책과 정부는 다 연관성이 있잖아요. 이런 것을 볼 때 제가 볼 때는 이번에도 상위 1%, 2%에 부동산이 몰려 있잖아요. 모든 것을 감안할 때 이번 정부의 전략, 전술 팀워크는 뛰어난 것 같습니다. 일반 서민들, 중산층 수준의 아파트에는 2%, 3% 정도 오를까, 10만 원 냈다고 하면, 10만 5천 원? 20만 원 냈다고 하면, 한 21만 원으로 큰 충격을 못 느낄 것이고, 다만, 10억이었는데, 갑자기 아파트가 20억 된 곳이 많잖아요. 한 2, 3년 사이에요. 그런 데에 계시던 분들이 300을 내다가 갑자기 400, 500이 되면, 부담을 느끼시겠죠. 그렇지만 그 부담이 적다. 2~3% 부분에만 해당되다 보니 정부에서 이번에 올릴 때도 물론 평균을 낼 거예요. 그러면 69%, 이렇게 해도 평균을 맞추려면 어디를 올려야 하잖아요. 해운대 같은 곳은 또 낮춰야겠죠, 100%니까. 제가 볼 때 시장에서는 생각하시는 것보다 중산층, 서민층, 10억 이하 아파트는 크게 부담 안 느끼셔도 될 것 같습니다.
◇ 김혜민> 김현미 장관도 아파트 공시가격 현실화율은 크게 변화가 없을 것이다, 가격 상승분은 적극적으로 반영할 것이다, 이렇게 이야기하기도 했습니다. 그런데 소장님, 아까 전에 우리가 꼬마빌딩 지금부터 매수하는 분들도 계신다고 얘기했는데요. 이것으로 아주 크게 타격받을 시가 15억 원 이상의 아파트들은 지금부터 움직임이 있습니까?
◆ 김인만> 교수님께서 말씀하셨듯이 사실 가격이 낮은 서민들 아파트는 제가 볼 때는 영향이 없고요. 정치권에서, 정부에서도 그것을 건드릴 명분도 없고요. 사실 비싼 집들은 공시가격이 못 따라간 것은 분명한 사실이거든요. 평균이 68%라고 하는 것은 우리 평균을 잘 알아야 해요. 학교 다닐 때 반 평균이 70이라고 하면, 모두가 70점이 아니고, 공부 잘하는 친구는 95점이고요. 공부 안 하면, 50점이 나오는 것이거든요. 이것도 마찬가지예요. 이게 평균 통계의 함정에 빠져버리면 모두가 이 정도라고 생각하는데, 교수님이 말씀하신 것처럼 고가 아파트들은 못 따라가서 최근 3년 동안 거의 2배 이상 올랐잖아요. 올랐는데, 공시가격은 그렇게 안 올랐단 말이에요. 이런 부분을 현실화하는 것은 분명히 필요하고요. 아마 알 거예요. 고가 아파트들, 자산가들은 아마 서민들보다 계산이 더 빠르잖아요. 자산이 많으면 계산이 빠를 수밖에 없거든요. 지정 세무사들도 있으니까 시뮬레이션을 해보면, 내가 세 부담이 얼마나 늘어날 것인지를 분명히 알 것이고요. 많이 가지고 계신 분들은 아마 굉장히 머릿속이 복잡해지면서 주택 수를 줄여야 하나, 이런 고민들을 분명히 할 것 같습니다.
◇ 김혜민> 그러면 새 아파트들은 새 공시지가의 영향을 받을 것 아니에요?
◆ 한문도> 잘 된다고 하면, 세금이 무서워서 장사 못 하지 않는 것처럼 지금 아파트들은 시세 대비 다 저렴하잖아요. 또 요즘 주택 좋잖아요. 그건 소비자들의 트렌드에서 전혀 문제가 안 됩니다. 저는 그렇게 봅니다.
◆ 김인만> 최근 분양시장을 보면, 어떻게 보면 양극화라고도 할 수 있는데요. 투자자, 또는 구매자들은 냉정합니다. 우리가 호떡 하나 사 먹는 것도 아니고요. 큰돈이 들어가는데, 분명히 내가 메리트가 있어야 합니다. 계산을 했을 때 주변 시세보다 저렴하다든지, 분양가 상한제가 적용되든지, 아니면 이번 신혼 희망타운처럼 정부에서 어떤 혜택을 줘서 내가 해 볼 만 하다고 했을 때 사람들이 몰리는 것이거든요. 분명히 유리한데, 이런 세 부담 때문에 그런 유리함을 뒤엎기에는, 그 정도 부담은 아니라고 생각하거든요. 물론 약간의 영향은 있겠지만, 그것보다는 오히려 각 아파트에 따라서 주변 시세 대비 얼마나 저렴하고, 새 아파트가 그냥 좋잖아요. 그런 개별성, 경쟁력에 따라서 선호도가 차이가 날 것 같습니다.
◇ 김혜민> 마지막 주제 한 번 이야기해볼게요. 어제 저도 예비타당성 조사 면제 사업 심도 있는 인터뷰를 나누기도 했는데요. 이게 지방 빼고요. 일단 3기 신도시. 계양과 남양주, 그리고 서울과 잇는 GTX-B 노선. 이 부분 걱정하는 목소리 있어요. 어떻게 생각하세요?
◆ 한문도> 이번에 균형 발전을 기치로 내세워서 문재인 정부에서 예타 면제라고 하는 과감한 수를 던지셨는데, 법적으로는 문제가 없어요. 국무회의에서 의결됐을 때 예타를 면제할 수 있는 조항이 법에 있어요. 김대중 정부 때 만들었고 그것을 활용한다는 명분을 내세웠거든요. 다만, 아쉬운 것은 문재인 대통령 공약 23개 중에 11개가 포함되어 있어요. 이 부분은 약간 국민의 합의가 필요한 것 같고, 무조건 세금만 부을 수는 없잖아요. 균형 발전도 맞지만, 그렇다고 너무 퍼부어도 안 되는데요. 이번에 소외된 지역이 수도권이잖아요? 특히 이슈가 된 게 GTX-B 노선. A, C는 잘 나가는데, B가 잘 안 나가요. 다행인 게 국토부에서 이번에 발표했어요. 인천 계약 테크노밸리 계획도 있고, 신도시도 있고, 남양주도 있고, 여러 가지 복합적으로 연관된 지역이 많고, 지역 주민들의 반대 여론이 높은데, 기다렸다는 듯이, 제가 누누이 말씀드리지만 이번 정부는 전략을 아주 잘 짜고, 연기를 아주 잘하는 정부에요. 예타라는 것을 경제성, 정책성, 지역 균형 발전. 세 파트로 해서 점수를 매겨요. 경제성이 제일 중요하죠. 그래서 그게 비용 대 편익으로 해서 B/C인데요. 그게 1은 나와야 투자분에 비해서 1 정도 유지되는 선인데요. 그것은 나와야 할 수 있다는 게 경제성이고, 정책성. 정부 정책은 사업만 하는 사람이 아니잖아요. 전 국민을 대상으로 하니까 지역 균형 발전도 고려해야 하잖아요? 그래서 SOC 사업을 하는데, 그 부분도 30% 정도 있어요. 이번에 정부가 얘기하는 것은 뭐냐면, 신도시 발표한 지금 남양주, 인천 계양 지역에 인구가 늘어나면, 그 인구가 늘어난 수요가 발생하잖아요. 그것을 투입하면, 예타가 재작년에 했을 때 1인데, 0.3밖에 안 나왔어요. 그것을 넣으면, 0.5, 0.6까지는 갈 것이고, 그 비중과 지역 균형 발전이라는 것과 아까 말씀드린 정책성. 이 부분을 통합해가지고 AH라는 전문용어긴 한데, 계층화단법이라고 해서 이런 요소들을 나열하다 보면, 그 수치가 0.8 나오고, 그 정도면 균형적으로 국가 발전과 공공적으로 괜찮다고 판단하는 기법이 있어요. 이번에 발표한 거예요. 국토부에서 이것을 하겠다, 그래서 너무 걱정 마시라, 이것을 대대적으로 하면 좋은데, 한 언론에만 살짝 올린 거예요. 아까 제가 말씀드렸잖아요. 전략적이다. 통과될 가능성이 있으니 만약에 통과가 안 되면 난리 날 것 아니에요? 또 총선에도 영향이 있겠죠. 이 정부가 아주 준비를 많이 하신 정부 같아요.
◇ 김혜민> 제가 아까 말씀을 잘못 드렸어요. GTX-B 노선이 예비타당성 조사를 받게 된 거죠. 그러니까 면제를 못 받은 거죠. 그러면 소장님, 이 부분이 이런 것처럼 예타 면제 사업이 부동산에 영향을 미칠 만한 것이 있습니까?
◆ 김인만> 지금 발표된 면제 사업 지역을 말하는 거죠? 온도 차이를 보면, 일단 사람들은 뉴스에 나오는 단편적인 내용만 보잖아요. 속을 들여다보면, GTX-B 노선도 사실 추진이 돼요. 안 되는 게 아니고, 사업성이 개선되는데, 문재인 대통령께서 후보 시절에 경기 부양을 위한 토목 사업을 하지 않겠다고 했거든요. 이번에 제목을 보면, 경기 부양이 아니라 국가 균형 발전이에요. 균형 발전 명분을 내세워서 어떻게 보면 돈을 푸는 거죠. 지방에서는 안 그래도 지방 경제가 어려운데, 여러 가지 환영의 목소리가 나오고, 어떻게 됐든 부동산 입장에서는 플러스알파죠. 어떻게든 돈이 투입되면, 토지 보상비도 늘어날 수밖에 없고요. 사실 타당성이 없는 새만금 공항, 이런 것 같은 경우는 저도 황당하기는 한데, 그래도 돈이 투입되면, 지방 입장에서 경제 활성화에 도움이 되고, 땅값도 올라가고, 주변 인프라도 좋아지니까 안 하는 것보다는 경제적인 면에서 보면, 아무래도 효과는 있겠죠. 부동산 입장에서 보면, 마이너스보다는 플러스 영향이 크다. 토지 보상비도 늘어날 수밖에 없거든요. 현재 발표된 공공사업의 토지 보상비가 22조 정도 되는데, 더 늘어나겠죠. MB 시절에 30 몇 조 됐잖아요. 그렇게 보자면, 부동산 입장에서는 나쁠 것이 없다. 나쁘게 말하면, 투기 수요가 몰리면서 또다시 투기 바람이 불 가능성도 있어서 이런 부분은 면밀하게 검토해서 준비해야 될 것 같습니다.
◇ 김혜민> 그런데 상생이라고 아까 정부가 대의명분을 내세웠는데, 상생하기 위해서 선정된 지역들이 이제 경제적으로 어렵거나 낙후된 지역들이잖아요? 거기에 투기까지는 아니더라도 투자의 바람은 정부에서는 원하는 것 같아요. 그래서 토목 사업 안 하겠다고 했지만, 결국은 이렇게 된 것 아닐까요?
◆ 한문도> 이런 식이죠. 아들이 있는데, 아들만 편애하니까 딸이 반응하는 거죠. 그래서 아들을 위하지만, 말은 가족을 위한 것이다. 이런 뉘앙스 같아요. 제가 볼 때는.
◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 부동산 토론 아니면 수다에서 관련된 내용 나눠봤고요. 저희 다음 달에 모여서 재미있는 부동산 수다 떨어보도록 하겠습니다. 지금까지 김인만 소장, 한문도 교수님이었어요. 새해 복 많이 받으세요.
◆ 김인만> 네, 새해 복 많이 받으세요.
◆ 한문도> 새해 복 많이 받으세요.
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■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 부동산 김인만 소장, 한문도 숭실사이버대학 교수
[생생경제] ‘토론 아니면 수다,’ 공시지가+예비타당성 면제 후폭풍
◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> YTN 생생경제, 2월부터요. 매주 금요일 이 시간은 ‘토론 아니면 수다’ 시간으로 함께 합니다. 부동산, 트렌드, 경제 진단 등 여러분이 관심 가지실 만한 경제 이슈들을 심도 있게 토론 아니고요. 수다 떠는 시간입니다. 토론 아니면 수다 시간이기 때문에 가슴 졸이며 들으실 필요 없고요. 재미있고, 편안한 마음으로 들으시면, 그래도 듣고 나서는 경제 문제에 대해 조금은 생각하게 되고, 정보를 알게 되는 시간이 될 겁니다. 오늘 첫 시간, 부동산 수다 떨어볼게요. 김인만 부동산의 김인만 소장님, 한문도 숭실사이버대 교수 나오셨어요. 안녕하세요?
◆ 김인만 부동산 김인만 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.
◆ 한문도 숭실사이버대학 교수(이하 한문도)> 안녕하세요.
◇ 김혜민> 오늘 부동산 이야기하면서 이 이야기를 안 할 수 없죠. 지난 24일이었어요. 국토부가 표준 단독주택 공시지가 상승률을 공개했습니다. 서울과 지방, 또 서울 중에서도 지역별로 차이가 있는데, 일단 두 분은 공시지가 현실화, 올 게 왔다, 이렇게 보십니까? 아니면 조금 성급했다, 혹은 할 필요 없었다? 어떻게 생각하세요?
◆ 김인만> 올 것이 왔다. 이게 사실 갑작스럽게 온 것은 아니고요. 계속 이야기가 나왔잖아요. 작년에 9.13 대책 발표하면서 이미 공정시장 가액비율이라든지, 종부세율을 올리면서 공시가격을 현실화하겠다고 계속 예고 방송을 했기 때문에 새삼스러운 내용은 아니지만, 당연히 시장에 영향이 있는 것은 분명한 사실이고요. 현실화해야 할 필요가 일부는 있어요. 그래서 충분히 공감은 하는데, 그 속도가 너무 빠르지 않나. 제가 볼 때는 어차피 최근의 부동산 시장이 안정을 찾아가고 있는데, 작년에 공정시장 가액비율이라든지, 여러 가지를 많이 올렸어요. 지금 굳이 이렇게 급하게. 조금씩 올리는 것은 괜찮은데, 너무 달리는 것이 아닌가, 생각합니다. 제가 며칠 전에 공시가격 관련해서 토론을 했거든요. 입장 차이가 있겠지만, 다른 입장도 충분히 이해는 합니다. 제가 제일 신선하게 느꼈던 것은 저 같은 경우는 너무 급하다, 조금 천천히 올려야 한다. 물론 부동산을 가진 사람들도 그동안 세금을 내고 있었잖아요. 취득세도 내고, 재산세도 내고, 또 금액이 높으면 종부세도 내고요. 팔 때도 양도세를 내는데, 반대편에서 말씀하시는 분이 그동안 부동산 가진 분들은 정부한테 보조금을 받고 있었다. 그런 표현을 쓰시더라고요. 깜짝 놀라서 무슨 보조금이냐고 하니까 세금을 더 거뒀어야 하는데, 공시가격을 빨리 현실화해서 더 많은 세금을 거뒀어야 하는데, 이게 오히려 늦어서 지금 더 빨리해야 한다. 그동안 빨리 안 올린 것에 대해서는 오히려 부동산을 가진 사람들이 혜택을 봤다. 보조금을 정부에서 준 것이라고 얘기하더라고요. 제 생각과는 다르게 그렇게 생각할 수도 있겠구나, 머리가 복잡했었습니다.
◇ 김혜민> 올 것은 왔는데, 속도가 빠르다고 말씀하신 것은 비율도 포함되어 있는 겁니까?
◆ 김인만> 그렇죠. 이번에 전국적으로 보면, 9.13% 올렸고요. 지역에 따라서 서울 같은 경우는 17.75%나 올렸고요. 지방, 경남이나 부동산 시장이 안 좋은 곳은 조금 낮게 올렸는데요. 이번이 끝이 아니라는 거죠, 문제는. 공시가격 같은 경우는 상가 빼고요. 주택과 토지에 대해서 이번에 발표한 게 표준 단독주택 공시가격이거든요. 이것을 근거로 이제 4월에 발표되죠? 공동주택하고 개별 단독주택 공시가격은 발표됩니다. 이게 기준이 올라가면, 연쇄 작용으로 전체적으로 오를 수밖에 없고요. 이게 시작이고, 내년에도 오르고, 계속 더 오르고, 오르고... 세 부담 상한이 있거든요. 그래서 전년도 대비 1.5배가 종합부동산세 세 부담이고, 그래서 그 기준에 맞춰서 매년 이렇게 올릴 예정입니다. 이번 한 번만 하고 멈춰주면 견딜 만 한데, 최저임금처럼 이렇게 계속 올려버리면, 여러 가지 부작용이 굉장히 크지 않을까, 조금 걱정이 됩니다.
◆ 한문도> 저는 소장님께서 말씀하신, 토론장에서 반대 의견을 내신 분이 있다고 하셨잖아요? 그분하고 적극 120% 동감합니다. 왜냐하면, 대한민국은 사회주의 국가가 아니고, 법치주의 국가고, 민주주의 국가잖아요. 법을 지켜야죠. 법에 나와 있습니다. 공시가격 및 감정평가에 관한 법률에 공시가격이라 함은 시장에서 통용되는 적정 가격을 얘기하고, 적정 가격이라 함은 매도, 매수 사이의 합리적인 시장, 통상적인 거래에서 제일 높이 받을 수 있는 가격을 말합니다. 쉽게 말하면 실거래가죠. 법에 나와 있는데, 법을 안 지키고 있던 거죠. 전 국가가 합심을 해서요. 왜 합심했을까요? 대한민국 부동산 땅의 45%는 상위 1%가 가지고 있어요. 분배가 안 되어 있죠. 그분들이 기득권을 지키기 위해서 세금을 적게 내는 혜택이 어디로 가죠? 본인들한테 가죠. 아까 말씀하신 역으로 혜택을 받고 있었다는 말에 해당합니다. 역으로 혜택 그만 받으셔야죠. 솔직히 있는 분들은 버실 만큼 버셨잖아요. 국민 여론조사에서도 나와요. 보유세에 대한 여론조사를 했었어요. 그때 찬성률이 82%, 거기서 특이한 점은 유주택자 중에 62%가 또 찬성이었어요. 국민 대다수가 찬성하는 이유는 왜일까요? 이건 조금 이상하다고 다 아시는 거죠. 그리고 이번에 국토부가 발표한 것에 나왔잖아요. 단독 주택가격, 특히 고가주택에 대해서 지금 정부가 타겟을 두고 있잖아요? 서민층에 대해서는 그런 것을 감안하지 않고 있다고 하고, 지금 소장님이 말씀하신 대로 충격이 안 가도록 애를 쓰고 있는 흔적이 보여요. 그래서 저는 충격이 있다고 보지는 않습니다. 본인들이 더 잘 알 거예요. 60억짜리 집 사시는 분이 20억 세금을 내는데, 말 안 해도 느꼈을 것 아니에요. 하늘이 알고, 땅이 알고, 국민이 아는데, 제가 볼 때는 적절한 것이고요. 현실화 얘기가 2005년부터 나왔거든요? 벌써 13년 전 얘기에요. 노무현 정부 때 단어는 다르지만, 과표 현실화. 그때도 똑같은 스토리에요. 월급 받는 분들은 다 내는데, 왜 이렇게 싸게 내느냐. 100억짜리인데, 왜 25억이냐. 소송 거는 사람도 있고, 또 이 이야기가 적절한지 모르겠는데, 에버랜드 있잖아요? 에버랜드가 시끄러웠던, 국민연금, 이재용 경영승계 과정에서 에버랜드 공시가격이 2016년도로 기억해요. 그때 국민연금 투표권 갖고, 삼성물산하고 주식 문제 있었잖아요? 그때 공시가격이 3.7배 올랐었습니다. 역으로 말하면 370%요. 올렸어요. 왜? 그 가치를 올려야 자기들 주주의 가치평가가 높아지니까 그렇게 올렸다가 그다음에는 낮췄습니다. 고무줄 튀듯이 이렇게 하는 것들의 혜택이 주로 기득권층이나 고소득자분들, 고가 주택에 집중되다 보니 형평성에 어긋난다고 주장하는 국토부의 주장은 제가 볼 때는 타당하다고 보고, 모든 국민이 공감한다는 것은 여론조사에서 다 나타났고요. 현재 일부 매체들에서 서울에 너무 치중됐다, 이렇게 몰아가는 형식이 있는데요. 냉정하게 몰아간 가격이 얼마예요? 그래봤자 평균이 단독 고가주택 포함해서 53%에요. 100원이라고 하면, 53원이라는 얘기에요. 형평성 맞춰야죠. 그래서 저는 아까 토론장의 그분에게 적극 120% 동참합니다.
◇ 김혜민> 아까 말씀 중에 버실 만큼 버셨잖아요, 라는 말이 마음에 참 와닿네요. 그런데 김인만 소장님, 한 교수님 말씀하실 때 몸서리를 치셨어요?
◆ 김인만> 깜짝 놀랐습니다. 부동산학과 교수님께서 이외의 발언을 하셔서 깜짝 놀랐고요. 물론 저도 공감하는 부분은 충분히 있습니다.
◆ 한문도> 소장님 말씀대로 조금 과격하게, 급하게 간 것은 맞아요. 길게 갈 것 충격을 줄여야 하는데, 용돈을 100원 주다가 10원 줄이는 것하고, 100원을 주는데 90원, 80원, 이렇게 줄이는 것과는 차이가 있죠. 준비하는 시간을 너무 안 주고, 그런 부작용이 있다는 것은 저도 인정합니다.
◇ 김혜민> 그런데 2005년부터 나온 얘기라면서요? 벌써 10여 년이 넘었고, 저도 공시지가 이야기 발표됐을 때 인터뷰를 하기도 했었는데요. 아까 말씀하셨어요. 정부에서 중산층, 혹은 서민층의 충격을 최소화하기 위해 나름대로 기준을 세우려고 했었던 것 같고요. 그리고 표준이라고 해야 하나요? 유형별 공시가격 현실화율을 발표한 것은 바람직한 모습이 아니었나 싶습니다. 중요한 건 시장에 어떤 영향이 있는 지에요. 우리 시장 대표하는 김인만 소장님?
◆ 김인만> 저도 반대하는 것은 아니고요. 사실은 제가 부자들, 자산가들을 옹호할 생각은 전혀 없고요. 오히려 서민들 편에 서서 당연히 그렇게 되어야 하는데요. 우리나라 구조적으로 보면, 세 형평성이라고 해야 할까요? 보유세를 높이면, 거래세를 조금 낮춰주든지, 여러 가지 해야 하는데, 지금 제가 반대하는 부분은 작년에 집값이 많이 올랐잖아요. 그래서 허겁지겁 서울 집값에 대한 징벌적 과세 차원에서 공시가격을 올리는 것은 굉장히 반대하는 입장입니다. 올리려면, 미리 조금씩 해서 계속 현실화를 했어야 하는 부분이고, 저도 불합리하다. 너무 안 맞거든요. 현장에 가보면, 그나마 공동주택, 아파트 같은 경우는 시세 대비 70%? 어떤 부분은 80%까지 되는데, 단독주택 같은 경우는 50% 안 되는 곳들도 있고요. 50%도 있어요. 그런 부분은 충분히 공감합니다. 그리고 가진 사람들이 그 정도 가지고 있는데, 세 부담은 당연하다고 하는데요. 예를 들어서 한 30억짜리 서울에 단독주택? 한 30년 전에 사서 그동안 올라서 하나 가지고 있는 분이 현금이 아주 많은 것은 아니거든요. 진짜 현금 부자들은 괜찮지만, 1년에 몇백만 원씩 매년 이렇게 내는 것에 대해서는 제가 볼 때는 20억, 30억 정도의 자산. 우리가 볼 때는 자산가들도 부담을 느낄 수밖에 없고요. 시장 영향을 보자면, 저는 그렇게 생각해요. 한 20억 있는 분이 150만 원 내다가 300만 원 낸다, 물론 부담스러운데, 조금 더 기준을 낮춰서 서민들 같은 경우에 15만 원 내다가 30만 원 내는 게 부담이 안 되느냐고 하면, 그조차도 저는 부담이 된다고 생각합니다. 그래서 있는 사람 편드는 것이 아니라 어떻게든 서민 영향 최소화하겠다고 하지만, 안 오르는 것은 아니잖아요. 그래서 차원의 문제인데, 그분들이 몇백만 원 더 내는 것보다 저는 서민층이 몇십만 원 더 내는 게 훨씬 더 부담스럽지 않나 싶어서 굉장히 아프지 않을까. 아예 기준에 따라서 동결시키고, 위에만 하든지, 이렇게 하는 부분이 필요하지 않았나 싶고요. 시장 변화는 이게 사실 9.13 대책이 나오면서 작년에 이미 시장 분위기가 다운됐잖아요. 굉장히 안정되는 분위기에서 공시가격을 올려서 시장이 더 죽었냐고 하면, 물론 영향은 있어요. 분명히 영향은 있어요. 심리적으로. 왜냐하면, 아직까지 고지서를 받아본 것은 아니거든요. 종합부동산세 같은 경우는 올해 12월은 돼야 고지서를 받아보니까 직접적인 영향은 아닌데, 안 그래도 작년에 누적된 규제로 몸이 아픈데, 한 번 더 때리는 거거든요. 심리적인 영향은 분명히 있을 수밖에 없고요. 이것 때문에 부동산이 더 많이 죽고, 그런 것은 또 아닌 것 같고요. 어떻게 됐든지 요즘 굉장히 시장 분위기가 안 좋잖아요. 저도 요즘에 굉장히 한가합니다. 거의 문의도 없고, 그렇습니다.
◇ 김혜민> 저는 그 시장의 영향을 아주 구체적으로 이렇게 여쭤볼게요. 그러니까 아까 말씀하신 20억짜리 주택을 가지고 있지만, 현금이 없는, 그냥 실거주자들도 있을 수 있다. 이런 분들이 세금이 무서워서 지금 이 집을 내놓는, 그런 경향이 있나요?
◆ 김인만> 아직까지 뭔가 많이 나올 것 같아, 정도이지 아직까지 고지서를 안 받아봤잖아요. 그리고 고지서가 나와도 한 번이 아니고요. 제가 볼 때는 올해 12월에 받고, 내년에 받고, 한 3번, 4번 받고 나면 시장 분위기에 따라서 더 이상 못 견디겠다고 할 텐데요. 아직은 시장 분위기가 조금 기다려보자. 사겠다는 사람은 조금 더 떨어질 것 같으니까 기다려보는 것이고, 집을 가진 사람들도 이 정도 가지고 조금 불안하기는 한데, 그래도 조금 버텨보자는 심리가 있어서 그렇게 매물이 나오거나 그런 영향은 아닌 것 같습니다.
◇ 김혜민> 그런데 교수님, 지금 기사를 보면, 1월에 1,553건 매수자 감감무소식, 강남 89% 하락, 용산 98% 급감. 이런 기사들이 나왔는데요. 이거 공시지가 발표 때문이 아니에요?
◆ 한문도> 그럼요. 공시지가하고 상관없이 이미 9.13 대책 후에 제가 알기로는 11월 초? 10월 말부터 벌써 현장에서 매수자들이 관망세로 많이 돌아섰고, 매도자들도 다주택자분들이 고민스럽지만, 버티기 관망하고 계시다가 급매물이 조금 나오고, 시장이 정부에서 일관성을 유지하겠다고 강력하게 천명하니까 투자성으로 사셨던 분들은 매물을 내려고 준비 중이신 것 같고, 고민을 조금 하기 시작한 게 나타나면서 시장에서 실제로 거래가 확 줄었습니다. 매도자도 줄었는데, 매수자가 더 준 거예요. 그 상황을 정확히 보시면 되겠죠. 신규 청약시장만 조금 거래를 보이고 있지, 나머지 기존 주택시장은 제가 볼 때 당분간은 이런 기조가 이어질 것 같아요.
◇ 김혜민> 당분간은 이런 기조가 이어질 것 같다고 말씀하셨어요. 교수님께 하나 더 여쭤볼게요. 지금 단독주택 공시지가만 현실화되지 못한 게 아니잖아요? 그래서 공평과세를 하려면, 빌딩 공시가격도 현실화해라, 이런 목소리도 있던데요?
◆ 한문도> 그거 말 던지기는 쉬운데, 되게 민감한 부분인데요. 빌딩이 사실 집합건물이잖아요? 비주거용 집합건물에 대한 가격 공시 및 감정 평가 내용이 법안에도 들어 있어요. 지금 저희가 계속 나오는 공시지가, 땅하고, 개별 단독주택 공시가격하고 공동주택 공시가격하고 세 개만 알고 있는데요. 비집합 건물, 그러니까 상가나 건물, 빌딩, 그것에 대한 것도 명시가 되어 있습니다. 주택 쪽만, 우리가 주택 문제가 너무 많다 보니까 그쪽에 치중해서 준비하려고 하고 있는데, 국토교통부조차 양심 고백할 정도로 이 부분은 아직 해야 하는데, 못 하고 있다고 저는 개인적으로 질의를 해봤고요. 앞으로 어떻게 하냐고 했을 때, 여러 가지 불합리한 부분들이 많아요. 이 부분들을 대충 추산해보면, 그쪽 부분은 한 40% 수준이에요, 시가의. 그래서 그 부분도 제가 볼 때는 다음 타자로 나오지 않을까, 하는 거죠. 연말 쯤에? 빌딩 주인들 입장에서는 마음의 준비를 이미 하고 있을 거고, 국세청에서 과세하는 형태가 혼재되어 있는 부분이 있어요. 그 부분이 국세청하고 협의할 부분들을 아직 정부가 못 했어요. 그 부분은 제가 볼 때 아마 올해 안에 한 번 더 나오지 않을까 보고 있습니다. 그때는 이것과 비슷하게 훅 오를 거고, 건물주들은 이미 이 정보를 알고 계실 겁니다. 그래서 꼬마빌딩이라고 히트 쳤었잖아요? 그게 기사에도 뜨기 시작했는데, 실제로 그 관계되신 분들이 빌딩 매수 의뢰가 확 준 거예요. 거꾸로 매도량은 늘어났고요.
◆ 김인만> 아무래도 영향이 없을 수는 없고요. 물론 우리가 자꾸 아파트, 주택 이야기만 이야기해서, 물론 서민 주거 안정에 영향이 있으니까 그런데요. 사실 아파트만 오른 것이 아니고, 꼬마빌딩도 많이 올랐어요. 아파트와 버금가게 오히려 더 많이 오른 부분도 있고요. 그래서 그런 많이 오른 부분에 대한 피로감도 존재하고요. 조정될 상황인 것 같아요. 그래서 빌딩 이야기도 많이 하고 있는데, 사실은 이게 정부 입장에서는 워낙 아파트와 서민 주거 문제가 심각하다 보니까 빌딩까지 신경 못 쓰고 있는 부분이고요. 보면, 그들만의 리그잖아요. 빌딩을 과세한다고 해서 저도 옹호해줄 생각도 없고요. 국민들도 빌딩 과세에 대해서 아마 관심 없는 사람이 95% 정도? 나하고 무슨 상관이야, 그건 아주 부자들 얘기야, 이렇게 하기 때문에요. 정부도 우선순위에서 공평 과세 차원에서는 해야 하지만, 우선순위를 보자면, 서민 주거 환경이 우선이니까 뒤로 밀린 것 같습니다. 걱정되는 부분은 이게 빌딩 공시가격을 올리게 되면, 건물주 입장에서는 아무래도 부담이 늘어나잖아요. 그 부담을 임대료로 전가시키면서 결국에는 장사하는 자영업자들, 서민들이 또 다른 영향, 타격을 받지 않을까 싶어서 걱정되는 부분도 있습니다.
◇ 김혜민> 그런 부분을 정부에서도 걱정하겠네요.
◆ 김인만> 그렇죠. 그래서 우선순위가 이것 먼저 건드리자면, 아무래도 준비를 더 많이 해야 하지 않을까 싶습니다.
◇ 김혜민> YTN 라디오 금요일 토론 아니면 수다. 오늘 부동산 수다 떨어보고 있습니다. 두 번째 이슈는 더 큰 놈이 온다, 아파트 공시지가 현실화입니다. 사실 아까 빌딩 이야기도 했지만, 저 같은 사람은 고가 주택, 그냥 주택도 저하고는 다른 이야기거든요. 그런데 아파트는 많은 분들이 관심을 가지실 것 같아요. 4월 말에 아파트 공시지가 현실화하겠다, 정부가 이렇게 천명했는데요. 아파트 공시지가, 얼마나 오를 것이라고 보세요?
◆ 김인만> 일단 기준부터 봐야 할 거 같아요. 현실화 비율이 얼마나 되느냐를 정부 발표로 보면, 공동주택은 68.1%로 거의 70%에 육박하고 있는데, 단독주택은 51.8%로 차이가 너무 많다. 아파트 사는 사람들은 월급쟁이처럼 꼬박꼬박 세금을 잘 내고 있는데, 단독주택은 많이 안 냈다고 해서 많이 올리게 되었고요. 아파트 같은 경우는 지금 현재 거의 70%에 육박하기 때문에 이것을 단기간에 100%로 올릴 수는 없을 것 같고요. 80% 수준에 맞춰서, 물론 올해 80%로 가지는 않을 것 같고요. 올리는 데 정부에서는 분명히 이야기했어요. 시세의 한 10억 원 이상 고가 아파트 대상으로 잡겠다. 그런 말을 했기 때문에 금액이 높지 않은 아파트들은 작년과 비슷한 수준으로 가지 않을까 싶습니다. 왜냐하면, 영향이 너무 커요. 이렇게 다 올려버리면 조세 부담도 크고, 새해에 반발이 크기 때문에 고가 아파트. 정부에서 지금 잡겠다는 게 다주택자와 고가 아파트잖아요. 투기를 잡겠다는 것이기 때문에 그 부분을 감안하시면, 서민들은 큰 영향은 없을 것 같고요. 다만, 서울 같은 경우에 조금 괜찮은 지역들, 강남이나 마용성이나 이런 지역들은 요즘 34평 아파트, 전용면적 84m²가 거의 15억 정도도 넘잖아요. 그런 서울의 좋은 지역 아파트 가지신 분들은 세 부담이 늘어나지 않을까 생각합니다.
◇ 김혜민> 교수님, 지금 15억 이상 되는 아파트가 많이 몰려있는 데가 강남구, 그리고 서초구, 마포구도 새롭게 뜨고 있고요.
◆ 한문도> 그런데 정확히 보셔야 할 게 시세가 13억 정도 가는 게 공시가격으로 9억 대에요. 68% 적용하면. 쉽게 말하면, 시세가 15억 돼야 공시가격이 9억을 넘죠. 넘을 때 적용되는데, 지금 소장님 말씀하신 것처럼 정부의 타겟이 정해졌잖아요? 다주택자, 고가주택, 그리고 급히 많이 오른 것들. 요즘이 뭐냐면, 여기서 우리 청취자분들이 아시는 분들도 계시겠지만, 평균이 68%잖아요. 서초동의 어디 아파트, 이런 것들은 50% 수준이에요. 가격이 많이 오른 것도 있지만요. 그런데 역으로 작년 국정감사 때 해운대에 있는 아파트는 공식가격 100% 현실화된 아파트가 실제로 있고, 중랑구의 3억, 4억짜리 아파트들은 다 90% 수준에 과표가 매겨졌어요. 그래서 평균이 68%가 된 거예요. 그러면 실제로 시세와 비슷하게 매긴 곳은 형평성을 잃었잖아요. 말은 고가주택 타겟이지만, 정부가 나름 형평성을 최대한 낮추려고 애를 쓰고 있는 것 같아요. 이번에 아파트 가격이 오를 것이다, 말 것이다, 하는데 실제로 공시가격 9억 넘는 아파트, 그러니까 13억 넘는 아파트들이 강남구에 많이 있잖아요. 이제 마포도 넘기 시작했고, 그쪽 비율이 공시가격 수준으로 데이터가 있어요. 작년 국감 때 것이요. 97% 정도가 9억 이하에요. 이것들은 제가 볼 때 특별히 올라갈 일이 없어요. 지금 68%고, 단독주택보다도 더 비싸고, 지가보다도 비싸기 때문에 급히 올릴 명분이 없어요. 그리고 내년에 총선이 있잖아요. 그거 급하게 올려가지고 무슨 일을 당하려고 정부에서 움직이겠어요. 그러니까 이 집값과 정책과 정부는 다 연관성이 있잖아요. 이런 것을 볼 때 제가 볼 때는 이번에도 상위 1%, 2%에 부동산이 몰려 있잖아요. 모든 것을 감안할 때 이번 정부의 전략, 전술 팀워크는 뛰어난 것 같습니다. 일반 서민들, 중산층 수준의 아파트에는 2%, 3% 정도 오를까, 10만 원 냈다고 하면, 10만 5천 원? 20만 원 냈다고 하면, 한 21만 원으로 큰 충격을 못 느낄 것이고, 다만, 10억이었는데, 갑자기 아파트가 20억 된 곳이 많잖아요. 한 2, 3년 사이에요. 그런 데에 계시던 분들이 300을 내다가 갑자기 400, 500이 되면, 부담을 느끼시겠죠. 그렇지만 그 부담이 적다. 2~3% 부분에만 해당되다 보니 정부에서 이번에 올릴 때도 물론 평균을 낼 거예요. 그러면 69%, 이렇게 해도 평균을 맞추려면 어디를 올려야 하잖아요. 해운대 같은 곳은 또 낮춰야겠죠, 100%니까. 제가 볼 때 시장에서는 생각하시는 것보다 중산층, 서민층, 10억 이하 아파트는 크게 부담 안 느끼셔도 될 것 같습니다.
◇ 김혜민> 김현미 장관도 아파트 공시가격 현실화율은 크게 변화가 없을 것이다, 가격 상승분은 적극적으로 반영할 것이다, 이렇게 이야기하기도 했습니다. 그런데 소장님, 아까 전에 우리가 꼬마빌딩 지금부터 매수하는 분들도 계신다고 얘기했는데요. 이것으로 아주 크게 타격받을 시가 15억 원 이상의 아파트들은 지금부터 움직임이 있습니까?
◆ 김인만> 교수님께서 말씀하셨듯이 사실 가격이 낮은 서민들 아파트는 제가 볼 때는 영향이 없고요. 정치권에서, 정부에서도 그것을 건드릴 명분도 없고요. 사실 비싼 집들은 공시가격이 못 따라간 것은 분명한 사실이거든요. 평균이 68%라고 하는 것은 우리 평균을 잘 알아야 해요. 학교 다닐 때 반 평균이 70이라고 하면, 모두가 70점이 아니고, 공부 잘하는 친구는 95점이고요. 공부 안 하면, 50점이 나오는 것이거든요. 이것도 마찬가지예요. 이게 평균 통계의 함정에 빠져버리면 모두가 이 정도라고 생각하는데, 교수님이 말씀하신 것처럼 고가 아파트들은 못 따라가서 최근 3년 동안 거의 2배 이상 올랐잖아요. 올랐는데, 공시가격은 그렇게 안 올랐단 말이에요. 이런 부분을 현실화하는 것은 분명히 필요하고요. 아마 알 거예요. 고가 아파트들, 자산가들은 아마 서민들보다 계산이 더 빠르잖아요. 자산이 많으면 계산이 빠를 수밖에 없거든요. 지정 세무사들도 있으니까 시뮬레이션을 해보면, 내가 세 부담이 얼마나 늘어날 것인지를 분명히 알 것이고요. 많이 가지고 계신 분들은 아마 굉장히 머릿속이 복잡해지면서 주택 수를 줄여야 하나, 이런 고민들을 분명히 할 것 같습니다.
◇ 김혜민> 그러면 새 아파트들은 새 공시지가의 영향을 받을 것 아니에요?
◆ 한문도> 잘 된다고 하면, 세금이 무서워서 장사 못 하지 않는 것처럼 지금 아파트들은 시세 대비 다 저렴하잖아요. 또 요즘 주택 좋잖아요. 그건 소비자들의 트렌드에서 전혀 문제가 안 됩니다. 저는 그렇게 봅니다.
◆ 김인만> 최근 분양시장을 보면, 어떻게 보면 양극화라고도 할 수 있는데요. 투자자, 또는 구매자들은 냉정합니다. 우리가 호떡 하나 사 먹는 것도 아니고요. 큰돈이 들어가는데, 분명히 내가 메리트가 있어야 합니다. 계산을 했을 때 주변 시세보다 저렴하다든지, 분양가 상한제가 적용되든지, 아니면 이번 신혼 희망타운처럼 정부에서 어떤 혜택을 줘서 내가 해 볼 만 하다고 했을 때 사람들이 몰리는 것이거든요. 분명히 유리한데, 이런 세 부담 때문에 그런 유리함을 뒤엎기에는, 그 정도 부담은 아니라고 생각하거든요. 물론 약간의 영향은 있겠지만, 그것보다는 오히려 각 아파트에 따라서 주변 시세 대비 얼마나 저렴하고, 새 아파트가 그냥 좋잖아요. 그런 개별성, 경쟁력에 따라서 선호도가 차이가 날 것 같습니다.
◇ 김혜민> 마지막 주제 한 번 이야기해볼게요. 어제 저도 예비타당성 조사 면제 사업 심도 있는 인터뷰를 나누기도 했는데요. 이게 지방 빼고요. 일단 3기 신도시. 계양과 남양주, 그리고 서울과 잇는 GTX-B 노선. 이 부분 걱정하는 목소리 있어요. 어떻게 생각하세요?
◆ 한문도> 이번에 균형 발전을 기치로 내세워서 문재인 정부에서 예타 면제라고 하는 과감한 수를 던지셨는데, 법적으로는 문제가 없어요. 국무회의에서 의결됐을 때 예타를 면제할 수 있는 조항이 법에 있어요. 김대중 정부 때 만들었고 그것을 활용한다는 명분을 내세웠거든요. 다만, 아쉬운 것은 문재인 대통령 공약 23개 중에 11개가 포함되어 있어요. 이 부분은 약간 국민의 합의가 필요한 것 같고, 무조건 세금만 부을 수는 없잖아요. 균형 발전도 맞지만, 그렇다고 너무 퍼부어도 안 되는데요. 이번에 소외된 지역이 수도권이잖아요? 특히 이슈가 된 게 GTX-B 노선. A, C는 잘 나가는데, B가 잘 안 나가요. 다행인 게 국토부에서 이번에 발표했어요. 인천 계약 테크노밸리 계획도 있고, 신도시도 있고, 남양주도 있고, 여러 가지 복합적으로 연관된 지역이 많고, 지역 주민들의 반대 여론이 높은데, 기다렸다는 듯이, 제가 누누이 말씀드리지만 이번 정부는 전략을 아주 잘 짜고, 연기를 아주 잘하는 정부에요. 예타라는 것을 경제성, 정책성, 지역 균형 발전. 세 파트로 해서 점수를 매겨요. 경제성이 제일 중요하죠. 그래서 그게 비용 대 편익으로 해서 B/C인데요. 그게 1은 나와야 투자분에 비해서 1 정도 유지되는 선인데요. 그것은 나와야 할 수 있다는 게 경제성이고, 정책성. 정부 정책은 사업만 하는 사람이 아니잖아요. 전 국민을 대상으로 하니까 지역 균형 발전도 고려해야 하잖아요? 그래서 SOC 사업을 하는데, 그 부분도 30% 정도 있어요. 이번에 정부가 얘기하는 것은 뭐냐면, 신도시 발표한 지금 남양주, 인천 계양 지역에 인구가 늘어나면, 그 인구가 늘어난 수요가 발생하잖아요. 그것을 투입하면, 예타가 재작년에 했을 때 1인데, 0.3밖에 안 나왔어요. 그것을 넣으면, 0.5, 0.6까지는 갈 것이고, 그 비중과 지역 균형 발전이라는 것과 아까 말씀드린 정책성. 이 부분을 통합해가지고 AH라는 전문용어긴 한데, 계층화단법이라고 해서 이런 요소들을 나열하다 보면, 그 수치가 0.8 나오고, 그 정도면 균형적으로 국가 발전과 공공적으로 괜찮다고 판단하는 기법이 있어요. 이번에 발표한 거예요. 국토부에서 이것을 하겠다, 그래서 너무 걱정 마시라, 이것을 대대적으로 하면 좋은데, 한 언론에만 살짝 올린 거예요. 아까 제가 말씀드렸잖아요. 전략적이다. 통과될 가능성이 있으니 만약에 통과가 안 되면 난리 날 것 아니에요? 또 총선에도 영향이 있겠죠. 이 정부가 아주 준비를 많이 하신 정부 같아요.
◇ 김혜민> 제가 아까 말씀을 잘못 드렸어요. GTX-B 노선이 예비타당성 조사를 받게 된 거죠. 그러니까 면제를 못 받은 거죠. 그러면 소장님, 이 부분이 이런 것처럼 예타 면제 사업이 부동산에 영향을 미칠 만한 것이 있습니까?
◆ 김인만> 지금 발표된 면제 사업 지역을 말하는 거죠? 온도 차이를 보면, 일단 사람들은 뉴스에 나오는 단편적인 내용만 보잖아요. 속을 들여다보면, GTX-B 노선도 사실 추진이 돼요. 안 되는 게 아니고, 사업성이 개선되는데, 문재인 대통령께서 후보 시절에 경기 부양을 위한 토목 사업을 하지 않겠다고 했거든요. 이번에 제목을 보면, 경기 부양이 아니라 국가 균형 발전이에요. 균형 발전 명분을 내세워서 어떻게 보면 돈을 푸는 거죠. 지방에서는 안 그래도 지방 경제가 어려운데, 여러 가지 환영의 목소리가 나오고, 어떻게 됐든 부동산 입장에서는 플러스알파죠. 어떻게든 돈이 투입되면, 토지 보상비도 늘어날 수밖에 없고요. 사실 타당성이 없는 새만금 공항, 이런 것 같은 경우는 저도 황당하기는 한데, 그래도 돈이 투입되면, 지방 입장에서 경제 활성화에 도움이 되고, 땅값도 올라가고, 주변 인프라도 좋아지니까 안 하는 것보다는 경제적인 면에서 보면, 아무래도 효과는 있겠죠. 부동산 입장에서 보면, 마이너스보다는 플러스 영향이 크다. 토지 보상비도 늘어날 수밖에 없거든요. 현재 발표된 공공사업의 토지 보상비가 22조 정도 되는데, 더 늘어나겠죠. MB 시절에 30 몇 조 됐잖아요. 그렇게 보자면, 부동산 입장에서는 나쁠 것이 없다. 나쁘게 말하면, 투기 수요가 몰리면서 또다시 투기 바람이 불 가능성도 있어서 이런 부분은 면밀하게 검토해서 준비해야 될 것 같습니다.
◇ 김혜민> 그런데 상생이라고 아까 정부가 대의명분을 내세웠는데, 상생하기 위해서 선정된 지역들이 이제 경제적으로 어렵거나 낙후된 지역들이잖아요? 거기에 투기까지는 아니더라도 투자의 바람은 정부에서는 원하는 것 같아요. 그래서 토목 사업 안 하겠다고 했지만, 결국은 이렇게 된 것 아닐까요?
◆ 한문도> 이런 식이죠. 아들이 있는데, 아들만 편애하니까 딸이 반응하는 거죠. 그래서 아들을 위하지만, 말은 가족을 위한 것이다. 이런 뉘앙스 같아요. 제가 볼 때는.
◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 부동산 토론 아니면 수다에서 관련된 내용 나눠봤고요. 저희 다음 달에 모여서 재미있는 부동산 수다 떨어보도록 하겠습니다. 지금까지 김인만 소장, 한문도 교수님이었어요. 새해 복 많이 받으세요.
◆ 김인만> 네, 새해 복 많이 받으세요.
◆ 한문도> 새해 복 많이 받으세요.
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