[생생경제] 3기 신도시 발표, 수도권 공급 확대하고 서울 집값까지 잡을까?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장



[생생경제] 3기 신도시 발표, 수도권 공급 확대하고 서울 집값까지 잡을까?




◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 초등학교 때 제 첫사랑이 있었는데요. 이사를 가면서 헤어졌습니다. 어디로 이사를 갔느냐? 바로 분당이었습니다. 그 당시 제가 어린 나이였는데도 분당이라는 동네가 너무 낯설었습니다. 요즘은 천당 밑에 분당이라고 아주 핫한 지역이 됐지만요. 우리 아들의 첫사랑도 오늘 발표한 3기 신도시로 이사 가는 날이 올 것 같습니다. 3기 신도시 관련 이야기, 창조도시경제연구소 이제문 소장과 어느 곳이, 왜 선정됐는지, 자세한 정보, 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 3기 신도시가 발표됐어요. 남양주, 하남, 인천 계양이 결정됐는데, 일각에서는 허를 찔렀다는 표현까지 나오는데, 예상과 달랐습니까?

◆ 이제문> 현재 오늘 발표된 지역 대부분이 다 거론된 지역들인데요. 여기에서 과천하고 광명 역세권 쪽에서 예전에 보금자리 주택이 추진되다가 해제된 지역이 이번에 빠졌기 때문에 약간 의외였다는 평이 있는 것 같습니다. 발표된 지역 대부분은 어느 정도 예상이 되던 지역이었습니다.

◇ 김혜민> 남양주, 하남, 인천 계양. 그리고 과천도 들어갔죠?

◆ 이제문> 네.

◇ 김혜민> 무엇을 주요 기준으로 삼고 선정했을까요?

◆ 이제문> 오늘 발표 난 지역들을 유심히 보게 되면, 익히 아시겠지만 GTX 쪽 건설라인 선상에 있다는 것 하나 하고요.

◇ 김혜민> 교통의 편의성.

◆ 이제문> 그다음에 지하철 연장선이 가능한 곳들. 그런 것들이 있으면서 주변 도시의 인프라들이 어느 정도 형성되어 있기 때문에 사업성 타당성이라든지, 이런 것을 검토할 때 상당히 좋은 점수를 받고, 사업 추진이 딜레이 되지 않으면서 적극 추진이 가능한 지역에서 우선적으로 발표됐다고 보입니다. 예를 들어서 남양주 왕숙 같은 경우에는 인근에 다산 신도시라고 있거든요? 왕숙 지구 같은 경우는 6만 6천 세대가 들어오는데, 인근에 다산 지구까지 합치게 되면, 10만 호 정도의 가구가 들어오니까 규모 자체가 되고, 거기에 따른 GTX-B 라인. 마석서부터 지나가는 노선이 들어오게 되고, 별내선 연장선까지 들어오게 된다고 하면, 상당히 교통 인프라에 따른 수혜를 많이 볼 수 있는 지역이기 때문에 우선적으로 선정된 것 같습니다.

◇ 김혜민> 쉽게 말하면 너무 생뚱맞은 곳이 아니라 이미 주변에 인프라가 어느 정도 갖춰져 있고, 또 교통망이 앞으로 갖춰질 수 있는 곳. 그리고 수도권에서, 서울과 접근성이 좋은 곳이요.

◆ 이제문> 2기 신도시의 반성과 고찰이 있지 않았나 싶습니다. 사실 2기 신도시 한 10개 발표된 지역 중에 성공했다고 꼽히는 곳은 한두 지역에 불과하니까요.

◇ 김혜민> 판교 정도죠.

◆ 이제문> 그리고 나머지는 먼저 계획을 발표하고, 그다음부터 인프라를 갖추고 하다 보니까 시간도 오래 걸리고, 실질적으로 지금 2기 신도시에 살고 있는 많은 분들이 교통의 불편함이라든지, 이런 것을 많이 겪고 있지 않습니까? 또 도시에서 너무 먼 곳으로 갔었고요. 그런 것들을 개선해서 1기와 2기 쪽에 들어와서 2기 신도시에서부터 오는 교통 라인의 사업 타당성도 높이고, 그다음에 이동 수단의 편리성이라든지, 이런 것을 상당히 강조한 것 같습니다.

◇ 김혜민> 2기에 대한 반면교사를 삼고, 3기에서는 이런 부분들을 보완해서 선정했다고 설명해주셨어요. 아까 말씀 주셨지만 광명은 거의 확실시되는 분위기였는데, 떨어졌거든요? 왜 안 됐을까요?

◆ 이제문> 워낙 핫 이슈 지역이었던 반면, 사전에 정보가 노출됐고, 그러다 보니까 그 인근 지역에 있어서의 부동산 투기 심리와 그래도 여전히 나올 것이라는 기대심리에 의해서 거래가 유지되고, 이런 부분들을 제거하고, 투기 요인을 제거하기 위해서 뺀 것이 아닌가. 저는 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 이미 투기 심리가 높아진 지역이기 때문에 투기 위험이 있어서 뺐다고 하셨어요. 고양 원흥은 아무래도 정보 유출로 제외됐다고 보면 되겠죠?

◆ 이제문> 정보 유출이라고 볼 수 있죠.

◇ 김혜민> 그런데 과천은 지정됐어요. 물론 소규모지만요. 중규모라고 할 수 있을까요?

◆ 이제문> 그런데 중규모 정도면, 7천 5백 세대 정도 들어오는데요. 과천 주변의 인프라를 그냥 내버려 두기에는 상당히 아까운 측면도 있고, 또 주민들이 거기에 집이 들어왔을 때 거주 요건이라든지, 거주 인프라, 주거 환경들이 상당히 좋다고 얘기했기 때문에 과천은 여전히 앞으로도 계속 논란이 될 것이라고 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 어떤 면에서 논란이 될까요?

◆ 이제문> 주택 가격하고, 제일 좋은 게 신도시급의 도시들이 들어오면 주변 환경이 중요한데요. 이미 과천 같은 경우는 다 거의 갖춰졌다고 봐야 하기 때문에요.

◇ 김혜민> 그렇죠. 정부 기관도 많고요. 학교도 제가 알기로는 학군도 좋은 것으로 알고 있어요.

◆ 이제문> 그리고 공원이라든지, 아니면 생활 문화 시설이라든지, 이런 것이 상당히 갖추어져 있기 때문에요. 또 많은 사람들이 살고 싶어 하는 지역 중 한 곳입니다. 가급적이면, 가용성 있는 토지가 있다고 하면, 여전히 앞으로도 논란이 될 것이라고 봅니다.

◇ 김혜민> 과천은 신도시의 의미가 더 이상 없다는 거죠.

◆ 이제문> 그렇죠.

◇ 김혜민> 어느 지역인지 알아봤고요. 규모를 살펴보죠. 330만m² 이상의 대규모 공공택지란 말입니다. 그러면 이 정도 땅에 몇 가구 정도의 새집이 들어설 수 있는 겁니까?

◆ 이제문> 우리가 통상적으로 330만m²면, 지금 단위는 평으로 안 쓰지만, 우리가 익숙한 규모가 평이기 때문에 평으로 본다면, 약 100만 평 정도가 되거든요. 100만 평이라고 보면, 이번에 3기 신도시의 발표에서 봤을 때 1만 7천 가구에서 1만 8천 가구 전후가 될 것 같고요. 또 200만 평 정도 된다고 하면, 3만 2천에서 3만 3천 가구. 그다음에 남양주가 340만 평 정도 되니까 한 6만 6천 가구 정도가 들어와서 그렇게 계획이 발표되었습니다.

◇ 김혜민> 그렇다면 신도시 크기 면으로 봐서는 우리나라 전체 규모에서 어느 정도 수준입니까?

◆ 이제문> 하남 정도가 6만 6천 정도 되니까 지금 남양주가 발표된 것은 위례 신도시 정도가 들어온다고 보시면 되고요. 그다음에 2만에서 2만 4천 가구 정도 된다고 하면, 우리나라 중규모 정도의 신규 도시에서, 2기 신도시의 규모가 작은 단위의 도시라고 보시면 됩니다.

◇ 김혜민> 문재인 정부가 이렇게 신도시를 계속 발표하는 이유는 결국 집값 안정 때문이지 않습니까? 정부에서 공급을 꾸준히 한다는 시그널을 시장에 주려고 의도일 텐데요. 소장님께서는 3기 신도시로 수도권 공급이 늘어나면, 집값 안정에 도움이 된다, 이렇게 보십니까?

◆ 이제문> 저는 당연히 도움이 된다고 보고요. 3기 신도시에 대해서 정부에서 장기 주택 계획에 따르는, 2022년까지의 장기 주거 계획이라든지, 이런 것은 어느 정도 만들어져 있었고, 여기에 따르는 주택 공급 계획에 따라서 그렇게 크게 공급이 부족하지 않다고 판단했는데요. 2017년, 2018년에 부동산 가격이 많이 폭등하면서 여전히 시장의 공급 부족의 논란이 끊임없이 지적되었고, 또 거기에 따라서 공급 부족의 논란에 다시 수요 과잉이라든지, 이런 것들이 덧입혀지면서 부동산 가격이 폭동하는 악순환을 겪지 않았습니까? 그래서 조금 더 중장기적인 계획으로 놓고 봐서 2022년 이후부터 한 4, 5년 이상 주택 공급 계획이 확실하게 서 있다고 하면, 최소한 2019년부터 7, 8년 이상의 주택 공급 계획에 따르는 수요 분산으로 주택 가격도 안정될뿐더러 지역에 따라서 교통의 편의성이 확보된다고 하면, 인구가 어느 정도 분산될 것이라고 봤죠. 그렇게 된다고 했을 때는 주택 가격이 장기적으로 봤을 때 상당히 안정적으로 갈 것이고, 장기적으로 안정적으로 갔을 때는 투기 수요가 사그라드는 효과를 가져올 것이라고 보고, 3기 신도시를 적극적으로 추진한 것으로 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 장기간의 확실한 공급 계획이기 때문에 안정적인 집값이 형성될 수 있다고 하셨지만, 지정 지역 집값의 단기 폭등 우려도 있지 않을까요?

◆ 이제문> 물론 교통의 수혜를 본다든지, 어떤 주요 발표된 지역에서 핵심 노른자위 지역이 된다고 했을 때는 거기에서 주택 가격이 폭등할 수는 있는데, 이번에 발표된 지역은 철저히 청약을 중심으로 주택을 받을 수 있고요. 지구 지정에 따른 토지 거래 허가 구역이라든지, 개발 행위 제한 금지를 묶어놓고, 그다음에 거기에 따르는 혜택을 받아서 입주하시는 분들 자체도 거주 요건을 채워야 하고요. 보유 기간을 채워야 하는 제도적인 시스템이 만들어지기 때문에 단기적으로 주택 가격의 폭등을 유발하거나 주택 시장의 큰 불안을 가져올 것이라고 보지는 않습니다.

◇ 김혜민> 이제 이런 생각이 들어요. 분당하고 판교를 우리가 성공한 신도시라고 하는데, 결국 강남하고의 접근성이 좋은 지역이었고요. 결국, 분당과 판교도 지금 집값이 어마어마하게 올라서 사실 일반 서민들이 살 수 있는 곳이 아니거든요? 그러면 이번에 신도시로 선정된 곳들도 결국 강남과 접근성 있는 곳만 서울에 있는 주민들이나 시민들이 선택하지 않을까, 이런 의문도 드는데, 어떻습니까?

◆ 이제문> 우리가 거주하기 좋은 환경이라고 얘기할 때는 다양한 시각이 있지 않겠습니까? 결국에 GTX의 철도가 완성되고, 그 철도의 이용 금액이 어느 정도로 현실성이 있다고 봤을 때는 틀림없이 분산효과가 저는 있을 것이라고 봅니다. 물론 많은 분들이 얘기하듯이 1기 신도시의 대표적인 도시는 사실 분당이었고요. 2기 신도시에서는 판교고. 그러다 보니까 강남 접근성에 따르는 분당과 판교에 이은 나머지 광교라든지, 이쪽으로 파급돼서 가는 것들이 주택 시장의 강세를 유지하지 않을까 하는 궁극적인 전망에는 저도 동의를 하는데요. 사실 저는 그렇게 판교가 성공한 도시라고 보지는 않습니다.

◇ 김혜민> 어떤 이유로요?

◆ 이제문> 어쨌든 상업 시설이라든지, 상가라든지, 이런 것들이 공급 과잉이 되고 있고, 거기에 따른 공실률이라든지, 수익률이 지금 많이 떨어져 있는 상태에서 최근에 주택 시장 가격 폭등에 따르는 주택 시장 가격만 사실 올라갔다고 보고 있고요. 아직 많은 인프라나 이런 것을 갖춰서 자족도시의 기능을 갖기에는 아직 갈 길이 멀다고 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 자족도시로서 아직까지 갈 길은 멀다. 그러면 결국 3기 신도시도 자족도시의 방향으로 나아가야 하지 않겠습니까? 하남도 그렇고, 오늘 시장들이 자족도시로 이루어질 수 있게 여러 가지 인프라와 함께 갖추어야 할 것들을 준비하겠다고 얘기했는데, 저는 그중 하나가 학교인 것 같아요. 왜냐하면, 제 친구들도 신혼을 김포나 인천 같은 수도권 지역에서 시작한 친구들이 많은데, 아이들 학교 갈 때 되면 결국 서울로 들어옵니다. 그리고 어제 저희가 경기도 대변인 하고 말씀 나눌 때, 청취자 문자가 오기는 했지만, 김포에 보낼 유치원이 없다는 거예요. 이런 것처럼 학교가 굉장히 중요할 것 같은데, 아까 김현미 장관 말에 따르면 유치원을 전부 국공립으로 짓겠다, 이런 이야기를 했단 말이에요. 이게 도움이 되겠습니까?

◆ 이제문> 아무래도 토지를 수용해서 하고, 학교 문제를 LH공사라든지, 도시공사에서 분할할 때 공립으로 가겠다는 개발 목적은 저도 동의합니다. 그리고 신규 도시로서 인프라를 갖추는 가운데에서 교육 문제라는 것을 되게 중요한데, 실질적으로 거기를 보낼 수 있는 명문 학교라든지, 초·중·고등학교로 이어지는 연계 시스템이 잘 만들어져 있기 않기 때문에 아이들을 다른 곳으로 보내야 한다든지, 이런 부분도 조금 있고요. 제가 알고 있기로는 아직까지 경기도 같은 경우는 입시를 보는 것으로 알고 있거든요? 입시를 보게 된다고 했을 때는 일단 거주 지역에서의 입시도 중요하지만, 안 될 경우에는 외부 지역으로 나가는 경우도 많고, 살고 있는 신도시에서의 교육 수준이라든지, 이런 것을 믿지 않기 때문에요. 그래도 아이들이 좋은 대학을 가고, 그러기 위해서는 서울에서 교육을 해야 한다는 부분들이 교육 문제라든지, 이런 부분이 풀어줘야 하는데, 최소한 도시들이 만들어질 때는 교육 시스템과 단계별 교육을 지정해서 조금 더 체계적이고, 계획적으로 만들어야 할 것이라고 보고요. 아직까지 신도시들의 추세가 베드타운의 성격을 많이 띠고 있지 않습니까? 낮에는 다 돈을 벌기 위해서 다 서울로 오고, 그러다 보니까 그러한 유치원이라든지, 초등학교에 의존하는 부모들이 많죠. 30대 이후의 부모들이 아이가 자랄 때까지는 그런 것에 의존하는데, 그렇기 위해서는 공공 교육 시스템이 너무 부분적으로 되어 있어서 그런 것을 일괄 체계로 갖춘다는 것은 애초에 도시 계획을 할 때, 또는 처음부터 반영을 해서 만든다고 하면, 과거보다는 조금 더 다른 모습이 나오지 않을까 생각합니다.

◇ 김혜민> 도시 계획을 할 때 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 이렇게 생애주기별까지 갈 것은 없지만, 아이들의 학군, 학교의 문제를 고려해야 한다. 도시 계획 단계에서부터요. 그래야 계속해서 살 수 있는 동네를 만들 수 있으니까요. 오늘 YTN 라디오 생생 인터뷰, 3기 신도시 발표, 어느 지역인지, 왜 이 지역이 지정됐는지 이제문 소장과 함께 말씀 나누고 있는데요. 관련된 궁금한 사항 있으시면, 여러분들 #0945로 보내주십시오. 제가 대신해서 질문 드리도록 하겠습니다. 오늘 발표된 신도시, 인천 제외하고는 대부분 경기도 지자체 소속 도시들인데요. 어제 저희 방송에 경기도 대변인이 나오기도 했지만, 이재명 지사가 지금 불꽃 추진하고 있는 분양 원가 공개 여부에 따라서 분양가도 달라질 것 같아요. 쉽지는 않겠지만, 이 부분을 어떻게 전망하십니까?

◆ 이제문> 저는 정치인은 아니기 때문에 정치의 어떤 색깔을 놓고 본다고 하기에는 그렇지만, 성남시장을 했을 때 분양 원가에 따른 일부 정책이 상당히 성과를 보지 않았습니까? 또 경기도 같은 경우는 우리나라 인구의 상당수가 경기도에 모여서 살고, 경기도의 부동산 가격이 거리에 따라서 상당히 양극화를 보이는 모습이라서 서울에 가까운, 접근성이 좋은 지역일수록 상당히 비싼 가격에 분양되던 모습들이 분양가 공개를 통해서, 특히 공공택지에 있어서의 분양가 공개를 통한다고 얘기하면, 그것이 민간 시장에도 영향을 미치기 때문에 상당히 분양가 책정에 영향을 미칠 것이라고 보고 있습니다. 일부 지역은 그린벨트를 해제해서 해야 하고, 또 토지거래 허가 지역이라든지, 이런 것을 사전 규제를 통해서 간다고 했을 때는 분양가가 상당히 진정될 것이라고 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 그런 측면에서 정말 집값 안정에 도움이 될 것이고요. 분양 원가 공개 여부가요. 이제 알아볼 건 다 알아본 것 같아서요. 제일 중요한 부분인 것 같아요. 3기 신도시에 내가 들어가 봐야겠다. 아까 소장님께서 조건이 여러 가지 까다롭고, 준비해야 할 것도 많다고 하셨는데, 청약 제도가 개편되었기 때문에 내가 어디에 청약을 넣을 수 있는지, 어디가 확률이 높은지, 이걸 많이들 헷갈린다고 하세요. 어떤 분이 하면 좋을까요? 일단 신혼부부.

◆ 이제문> 주택 공급에 관한 규칙이 개정돼서 올해 12월 11일부터 시행되고 있습니다. 거기에 따라서 무주택자라든지, 신혼부부 같은 경우에 주택 공급 규칙이 개정되면서 과거의 제도하고 혼선이 오고 있는데요. 구체적으로 본다고 하면 투기 과열 지구라든지, 청약 과열 지역, 그리고 수도권, 광역시에서는 입주자 선정을 하는 경우에는 추첨제로 많이 하는데요. 그 추첨제에서 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급합니다. 그리고 잔여 주택, 그러니까 25% 주택이 남았겠죠? 그 잔여 주택의 경우에는 무주택자하고 1주택 실수요자. 왜 우리가 1주택 실수요자라고 얘기하면 여기에는 한시적으로 1가구 1주택자가 있습니다. 그런데 이 1가구 1주택자가 집을 키워서 간다는지, 아니면 집을 바꾸기 위해서 새 주택으로 간다고 했을 때는 기존 주택을 처분하겠다고 하는 승낙서를 작성한 분들이 있기 때문에 1주택 실수요자라고 하는데요. 그분들한테 우선 공급이 됩니다. 그리고 미분양이 됐을 때, 이 주택이 미분양 됐을 때는 1순위 유주택자에게도 공급을 하게끔 되어 있거든요. 그런데 여기에서 우리가 신혼부부의 청약을 했을 때 가장 우선순위인 것은 뭐냐면, 유자녀 신혼부부. 자녀가 있는 신혼부부요.

◇ 김혜민> 5년 인가, 제가 들었던 것 같은데요.

◆ 이제문> 자녀가 있는 신혼부부고, 2순위가 무자녀 신혼부부, 그리고 시행일 이전에, 그러니까 규칙 개정안이 시행되기 이전에 기존 주택을 매각했어요. 매각했는데, 내가 2년 동안 집이 없었다고 하면 이분들한테도 혜택이 가는 거죠. 그렇게 해서 신혼부부들은 주택은 그렇게 공급하고, 여기에 분양가 상한제까지 적용한다고 하면, 주택가격이 아무래도 조금 낮게 공급될 것이기 때문에 상당히 혜택을 볼 것이므로 청약에 따르는 가점제에 대한 기준을 갖추고 거기에 따라서 자료를 찾아보거나 문의를 해서 실력을 배양하는 것이 필요하다고 봅니다.

◇ 김혜민> 일단 무주택자, 그리고 신혼부부, 이런 분들이 90%의 확률이 있는 거잖아요? 그니까 이런 분들은 일단 관심을 갖고, 지금 새로 지정된 3기 신도시의 정보를 알아보시고, 나머지는 다 상황에 따라 다르니까요. 구체적인 것들은 준비하시면 되겠습니다.

◆ 이제문> 또 언론에서 많이 얘기하겠지만, 교통 인프라와 접근성에 대해서 많이 얘기할 것이라고 보는데요. 현재까지 발표된 지역의 10만 호 이상 공급되는 지역은 GTX와 지하철과 모든 교통 인프라가 어느 정도 갖춰진 지역이기 때문에 그런 지역에서 인구가 어느 정도 모여 있는 지역이라고 보면, 나름대로의 큰 시세 차익이라든지, 이런 것보다는 거주한다든지, 자녀를 키운다든지, 이런 부분에는 큰 불편은 없을 것이라고 봅니다. 이게 3기 신도시의 가장 큰 특징이 아닐까 생각합니다. 물론 계획대로 시행이 됐을 때를 전제로요.

◇ 김혜민> 네, 이제 시세차익 노리려고 집 사는 일은 하지 말아야죠. 그렇습니다. 오늘 3기 신도시 발표 관련된 내용, 창조도시경제연구소 이제문 소장과 자세히 말씀 나눴습니다. 고맙습니다.

◆ 이제문> 네, 수고하셨습니다.