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[앵커]
서울과 수도권 전세난 속에서 전국의 주택거래가 늘고 있습니다. 다음 달 아파트 청약제도가 바뀌고 또 새로운 주택담보대출도 생겨나면서 설 이후에 집을 살까 말까 하는 관심도 커지고 있는데요.
전문가와 함께 부동산 시장 전망해 보겠습니다. 박원갑 KB국민은행전문위원 나오셨습니다. 어서 오세요.
[인터뷰]
안녕하십니까?
[앵커]
지난 달 주택거래량이 역대 최다였다면서요?
[인터뷰]
그렇습니다, 한마디로 폭증했다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다. 지난달 전국 주택 거래량이 7만 9000건 정도가 되었는데요. 10년 만에 가장 많은 물량이다, 이렇게 보시면 되 것 같고. 전국적으로는 작년 1월에 비해서 34. 1% 정도가 늘어났습니다. 지역구분 없이 전반적으로 다 늘어났는데요.
수도권은 한 32. 5%, 지방 역시 35. 3% 늘어나서 전반적으로 지금 거래량은 순조롭게 늘어나고 있다, 이렇게 보시면 됩니다. 다만 지금 거래량이 크게 늘어난 것은 약간 착시현상도 있을 수가 있어요.
왜냐하면 작년 1월은 설이 있었거든요. 그러다 보니까 중개업소가 쉬었던 그런 측면이 있고 이번은 2월이죠. 그리고 12월에 거래됐던 게 약간 이월된 것도 포함되지 않았냐, 이런 생각이 듭니다.
왜냐하면 이것은 신고분이거든요. 그러니까 주택을 매매하고 나서 60일 안에 신고하면 되니까 아마 이번 1월 물량이 12월에 아마 밀려서 통계에 잡힌 것도 있지 않느냐, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그럼 12월하고 비교하면 어떨까요? 12월보다 많이 늘었나요, 1월이?
[인터뷰]
그래도 늘어났다고 보면 됩니다.
[앵커]
주목할 만은 아니더라도 늘었나요?
[인터뷰]
전반적으로 거래량은 늘어나고 있는 상황이다라고 볼 수 있는 상황입니다.
[앵커]
거래량 통계로 보면 많이 늘어났지만 이게 매매시장이 살아났다기보다 전세가 워낙에 비싸다 보니까 그냥 살겠다, 이렇게 늘어난 것 아닌가요?
[인터뷰]
그렇습니다, 바로 모든 거래에는 전세난이 매개를 하고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 거래가 늘어났다는 것은 어떻게 보면 이게 시장이 살아 있다는 것, 건강성의 징표라는 얘기를 많이 하거든요. 그런데 과연 이게 세입자들이 자발적으로 집값이 오를 것 같아서 산 게 아니고 전세가 워낙 오르다 보니까 결국 떠밀려서 집을 사는 것을 보고 이것을 보고 전세난 회피수요라고 얘기를 하거든요.
그래서 보면 세입자 입장에서는 잘못하면 깡통전세가 될지 몰라서 어떻게 보면 전재산이나 다름없는 전세보증금을 날릴 가능성이 있거든요. 왜냐하면 전세보증금을 올려준다는 것은 집주인한테 무이자로 돈을 더 빌려주는 거거든요.
그런 위험성이 커지다 보니까 결과적으로 선택할 수 있는 게집을 살 수밖에 없는 그런 구조가 아니냐, 그래서 거래량이 늘어났다는 단순한 통계만 볼 게 아니라 그 이면에는 바로 서글픈 전세난의 단면, 이게 있다, 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.
[앵커]
굉장히 중요한 얘기인데요, 이게. 어쨌건 원인이 어느 쪽이 됐건 앞으로 이것이 부동산, 그러니까 주택시장이 살아나는 어떤 청신호로 볼 수 있는 것이냐, 이것을. 아니면 일시적으로 이것이 잠깐 전세난이 워낙 심하니까 잠깐 늘어났다고 다시 꺾이는 쪽으로 갈 것이냐라는 게 지금 많은 분들이 제일 궁금해하는 거 아니겠습니까? 어떤 쪽으로 전망하십니까?
[인터뷰]
그것은 말씀드렸다시피 이것은 전세난이 앞으로 계속될 거냐 안 될 거냐 하고도 맥을 같이 하는 거겠죠. 지금 전세난은 적어도 올 연말까지는 지속될 수밖에 없다고 저는 보고 있습니다.
이게 어떻게 보면 입주물량도 많지 않고 또 저금리가 장기화되면서 전세에서 월세로 넘어가는, 이른바 전세종말이계속되고 있는 상황이기 때문에 그리고 일부는 재건축 이주수요도 있는 상황이기 때문에 전세수요는 계속해서 발생할 수밖에 없고 그렇지만 공급은 되지 않는, 이런 수급의 불안이 지속된다고 본다면 세입자의 입장에서는 아까 말씀드린 것처럼 일부 단지 같은 데 아보면 지금 전세값이 95%, 96%까지 된 소형단지들도 많거든요.
그러면 세입자 입장에서는 아까 말씀드린 것처럼 이게 전세가 어떻게 보면 위험한 자산이 될 수 있기 때문에 결국 또 집을 선택할 수밖에 없다면 거래량은 올해 아마 늘어나는 모습이 나타나지 않을까 보고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 전세자금으로 전세수요가 매매로 몰리다 보니까 아무래도 큰 평수보다는 작은 평수들을 많이 사겠군요?
[인터뷰]
그렇습니다. 지금 거래의 대부분은 아마 소형 중심으로 이렇게 되고 있다는 겁니다. 과거에 평수가 클수록 이런 일종의 실물제, 혹은 재산이라는 이런 가치들을 사라이고 실속소비현상들이 나타나다 보니까 이런 현상이 두드러지게 나타나고 있는데요. 그래서 지금 아파트 시장의 큰 특징 중 하나가 어떻게 보면 과거에는 주로 아파트가 인기있고 거래가 많이 되고 다세대, 연립 이런 것들은 거래가 거의 안 됐거든요.
그런데 이번 1월 통계를 보면 아파트보다 특히 수도권에서 다세대, 다가구나 연립주택그리고 단독주택의 거래량이 훨씬 더 많았다는 겁니다. 이게 바로 어떻게 보면 전세난을 피해서 집을 사는 이런 수요들이 결과적으로 상대적으로 저렴한 쪽으로 수요가 몰리다 보니까 약간 열등제라고 했었죠, 과거에. 이런 종교에 거래량이 늘어나는 것도 하나의 특징이다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
지역으로 봐도 외곽이라고 하는 강서나 강북, 서울에서. 그쪽이 많이 늘고 있다면서요?
[인터뷰]
그렇습니다, 최근에 주택시장의 두드러진 또 다른 특징인데요. 과거에는 이게 물길효과 라고 했거든요. 인기지역의 집값이 올라가면 나머지 지역도 물결, 파도처럼 상승한다, 이런 쪽의 논리인데 이게 최근 들어서 깨진 상황이거든요.
왜그러냐 하면 투자수요는 없고 결과적으로 전세난에 떠밀려서 집을 산다면 강남에 비싼 집을 살 수 있겠습니까? 결국은 외곽으로 가서 작은 집이라도 장만하려는 간절함이 통계로도 반영되고 있다.
[앵커]
집값 차이가 많이 나죠?
[인터뷰]
그렇습니다. 실제로 보면 1월달 아파트 기준으로 보면 강남구가 0. 2%, 전 달에 대비해서 올랐지만 수원 영통구라든지 이천시 같은 경우에는 0. 34%가 올랐어요. 훨씬 더 많이 오르죠. 과거와 다른 패턴이라고 보시면 될 것 같고요.
또 하나의 특징은 과거에는 거래량이 늘어나면 가격이 올랐죠. 그래서 거래량이 가격의 선행지표적인 성격이 있었습니다. 왜냐하면 거래가 된다는 것은 싼 거부터 팔릴 테니까요.
예전 참여정부 때 기억하실 겁니다. 주로 계단 형식으로 집값이 올랐거든요. 그런데 지금 그렇지 않습니다. 오히려 집주인들이 계속해서 물건을 공급하는 모양새고요. 그리고 세입자들을 집값이 과거처럼 크게 오르는 양상이 아니기 때문에 추격매수를 하지 않는다는 거예요, 기다린다는 거거든요.
이러다 보니까 전반적으로 거래는 늘어나더라도 가격은 박스권에서 크게 벗어나지 못하는 양상, 이걸 저성장의 새로운 패러다임이다 이렇게 말씀을 드립니다.
[앵커]
그래서 결국 올해도 전세난이 계속될 것이고 이것이 매매시장에 영향을 상호 영향을 줄 텐데. 전세시장을 좀더 구체적으로 올해 전세시장 어떻게 움직일 것으로 보시는지 전망을 자세히 더 해 주시죠.
[인터뷰]
일단 당장 중개업소에 가 보시면 전세 매물은 씨가 말랐다, 이런 말을 많이 하거든요. 예년에 비해서 지금 이사들이 빨라졌습니다. 겨울 이사철이 1월부터 시작되는데 12월부터 이번에는 시작된 측면이 있고요.
그리고 봄 이사철도 앞당겨질 가능성이 있기 때문에 설 연휴가 끝나면 아마 본격적인 봄 이사철이 시작되지 않을까 하는 생각이 듭니다. 그리고 올해는 이사가 많다는 홀수해이기도 하고 입주물량도 많지 않고. 특히 서울이 많지 않습니다.
그리고 아까 말씀드린 것처럼 전세종말 이것도 빨라지는 상황이기 때문에. 전세종말이라고 그러죠, 전세가 월세로 대체되면서 전세제도 자체가 흔들리는. 이걸 보고 전세종말 혹은 전세소멸 시대라는 얘기도 많이 하거든요.
올해는 이게 아마 보다 더 본격화되는 양상이 나타날 걸로 예상되는데 아마도 금리가 지금 낮아진다는 얘기가 있지 않습니까. 한 번 더 낮아진다면 집주인들이 보증금을 받아서 은행에다 맡기기보다 아마 월세로 대체하는 이런 전세소멸이 좀더 빨라질 가능성이 있겠다는 생각이 들고요.
[앵커]
지금 통계를 보니까 월세로 바뀌는 가속화 추세가 굉장히 가파르게 올라가고 있네요?
[인터뷰]
그렇습니다. 이게 지금 작년말 기준으로 보면 이미 월세가 전세 비중을 넘어섰죠. 이미 월세화 시대. 전세 소멸시대는 성큼 우리 앞으로 다가온 겁니다. 이 속도가 앞으로 좀더 빨라지지 않겠느냐는 생각이 들고요.
그리고 강남 재건축 같은 경우도 문제이긴 한데. 이주물량이 쏟아지거든요. 그래서 올해 1만3000가구 정도예상을 하고 있는데 내년까지 합하면 한 2만 1000가구 정도가 된다면 이 일대가 좀더 전세난이 가속화될 수 있겠다는 생각이 듭니다.
그런데 원래는 세입자들이 재건축 단지의 80% 정도 거주하고 있다고 보거든요. 집주인은 20% 정도밖에 되지 않는데. 그 주변 지역에 살아야 되는데 워낙 전셋값이 오르다 보니까 외곽으로 연쇄적으로 이동할 수밖에 없는 그런 측면도 있는 것 같습니다. 이러다 보니까 하남이나 성남, 구리 이 일대까지 전세값이 많이 오르는 이런 상황들이 빚어지고 있는 상황입니다.
[앵커]
지금 전세가율도 계속 오르고 있는 추세인 거죠?
[인터뷰]
전세가율도 지금 보면 아무래도 오를 수밖에 없는데 통계적으로 보면 6, 70%밖에 되지 않는데 새 아파트 그리고 소형단지로 가보면 거의 제가 본 것 중에서 97% 정도까지 봤습니다.
[앵커]
매매가랑 차이가 없는 거네요?
[인터뷰]
거의 없다고 보면 됩니다. 그리고 이론적으로 보면 사실상 전세 가격이 매매 가격을 추월할 수도 있겠죠. 아마 올해는 힘들 것 같고 한 2, 3년 후에는 충분히 아마 전세가가 결국 매매가를 추월하는 그런 단지도 나오지 않을까, 조심스럽게 예상을 하고 있습니다.
[앵커]
지방 신도시는 요즘 어떻습니까?
[인터뷰]
지방은 지금 굉장히 호황이죠. 최장 8년 이상 호황이라는 얘기를 하거든요. 그래서 많은 전문가들의 예상이 틀린 것 중의 하나가 하나가 왜 지방이 이렇게까지 호황이냐. 주로 지방 같은 경우는 집 사지 말라는 이야기많이 했지 않습니까?
그런데 제가 봤을 때는 어차피 전반적으로 입주물량이 많지는 않았고 또 혁신도시나 기업도시가 내려가면서 수도권에 있는 주택수요가 지방으로 약간 남하한, 내려간 측면도 있지 않을까. 혁신도시나 기업도시에 근무하는 사람들이 주로 공기업 임직원들이지 않습니까?
그러면 소득이나 직장이 안정적이다 보니까 수요측이 튼실하지 않느냐? 그러다 보니까 이게 호황이 길어졌는데. 그래도 달도 차면 기운다는 얘기를 하지 않습니까. 그래서 거의 정점에 왔거나 곧 도달할 수가 있기 때문에 좀 조심하는 게 좋을 것 같고요.
다만 이게 지방은 수도권에 비해서 투기적 수요가 없거든요. 그렇기 때문에 하락을 하더라도 완만한 조정 가능성에 염두에 두고 있는 상황입니다.
[앵커]
이제 다음 달부터 아파트청약 제도가 바뀌지 않습니까? 정부가 부동산 매매시장을 활성화하려고 바꿨는데 어떻게 바뀌는지 구체적으로 설명을 해 주시죠.
[인터뷰]
일단은 원래 다음 달부터 바꾸려고 그랬어요, 청약제도인데. 그런데 27일부터 예정은 되어 있습니다. 건설사들이 이달 말부터 물량을 쏟아내니까 계획을 좀 앞당겼다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
가장 중요한 것은 수도권에서 청약통장 1순위가 2년 동안 불입을 했어야 되죠. 그런데 27일부터는 1년만 불입을 해도 1순위가 될 수 있다, 이게 가장 큰 달라진 겁니다.
그리고 2주택 이상 보유자한테는 청약가점제를 적용할 때 불이익을 줬습니다. 이런 제도도 같이 없어지게 되는데요. 4월부터는 민간택지에 대해서 분양가를 사실상 자율화를 하게 됩니다. 그래서 그 이전에 아마 청약하려는 사람들이 많지 않겠느냐, 이렇게 내다 보고 있습니다.
[앵커]
어디서 주로 올해 아파트들이 나옵니까?
[인터뷰]
전국적으로 몰려있는 상황입니다. 지금 다음 달에 전국적으로 5만 5000가구 정도가 분양 예정되어 있는데요. 올해 연중 분양물량의 11% 정도가 됩니다. 그런데 지역적으로 보면 경기도 용인이나 시흥, 화성, 동탄 2신도시 이런 쪽에 관심이 모아지고 있고요 1계속해서 건설업체들은 어떻게든 상반기 이전에 밀어내려는 경향이 강한 것 같습니다.
그래서 지금 6월달까지 분양 물량이 한 19만 2000 가구 정도가 되는데요. 올 한 해 계획물량의 64%가 상반기에만 몰려 있다, 이렇게 보면 될 것 같은데요. 이렇게 되면 시장은 좋지만 미분양 물량이 다소 늘어날 수는 있겠다, 이렇게 예상을 해 보고있습니다.
[앵커]
그렇군요. 그리고 다음 달부터, 그리고 요즘 워낙 금리도 낮은데 다음 달에 초저금리 1%대 수익공유형 담보대출이 나온다고 하는데요. 이게 부동산 시장에 영향을 좀 줄까요?
[인터뷰]
아무래도 주택 수요기반을 확대하는 측면이 있을 것 같고요. 싼 금리는 결과적으로 주택시장에 혈액을 공급하는 그런 측면이 있는 것 같습니다. 이게 억대 연봉자도 빌릴 수 있다고 그래서 관심이 많았죠.
[앵커]
소득제한이 없는 거죠?
[인터뷰]
없습니다. 은행하고 대출 소비자가 이익이 생기면 서로 나눠 갖는 그런 구조라고 보시면 됩니다. 3월달에 3000가구 정도를 시범 물량으로 내놓는다고 하거든요.
그런데 이게 올해 같은 상황에서는 어떻게 보면 어느 정도 시장에서 팔릴 수 있다는 생각이 답니다. 왜냐하면 이게 집값이 너무 올라버리면 오히려 안 팔릴 수가 있거든요. 왜냐하면 집값이 많이 오른다면 내가 혼자 독식하고 싶은 생각이 들 건데 올해처럼 집값이 크게 오르지 않는다는 인식이 팽배해 있는 상황이라면 오히려 주거비를 좀 낮춘다는 측면, 이런 측면에서 아마 실수요자들이 접근을 하지 않을까, 이런 생각이 듭니다.
그런데 아마도 지금 과연 계속해서 늘어날 수 있느냐, 이런 부분에 대해서 회의적인 시각도 있습니다. 왜냐하면 이게 미래의 자산가격, 주택가격이 어떻게 될 거냐에 따라서 이 수요, 공형모기지 수요가 굉장히 탄력적으로 움직일 수 있다는 생각이 듭니다. 일단은 3000가구는 팔리겠지만 그 이외에는 시장 동향을 좀더 살펴봐야 한다, 이런 얘기를 하고 있습니다.
[앵커]
어쨌건 정부는 계속 집을 사라는 쪽으로 정책을 내놓고 있고 전세난은 계속 심할 것 같고. 그나마 월세로 점점바뀐다는 것 아닙니까. 그래서 고민인데. 제가 박 박사님의 동생이나 친척이라고 생각하시고, 제가 집이 없다고 생각하시고 저한테 지금 집을 사라고 하실 것인지 아니면 그래도 사지 마라 하실 것인지, 솔직한 조언을 부탁을 드리겠습니다.
[인터뷰]
저는 너무 조바심을 낼 필요가 없다는 생각이 듭니다. 본질적으로 지금은 주택수요가 과거처럼 많지 않기 때문에 이것은 저성장 국면에서 저는 크게 벗어나지 못한다고 생각을 갖고 있고요. 지금이라도 상승열차에 올라타야 된다는 조바심 때문에 집을 산다면 저는 말리고 싶다는 생각이 듭니다.
[앵커]
제가 그러면 집으로 돈을 벌 생각은 없다, 옛날처럼. 집값이올라서 그것으로 재산을 증식할 생각은 없다. 그렇지만 전세를 계속 살 것이냐, 집을 사는 게 나을 것이냐, 주거형 목적으로. 그것이라면 어떻게?
[인터뷰]
저는 두 마디만 말씀드릴게요. 꼭 사야겠다는 생각이 들면 분양을 통해서 내집 장만이 나을 것 같습니다. 내가 장기간 무주택상태라고 보시면 될 것 같고요, 지금 말씀하신 경향으로 보면. 그래서 분양가 상한제 아파트 아직 있습니다.
그리고 공공분양 쪽으로 관심을 가져 보는 것도 저는 괜찮겠다는 생각이 들고요. 그리고 하반기 때는 금리가 올라갈 수가 있습니다.
그래서 만약에 집을 굳이 산다면 전체적으로 매입가의 한 30% 이내에서 대출을 내는 게 바람직하지 않느냐, 이런 생각이 들고요.
그리고 결과적으로 지금 많은 분들이 고민하시는 게 반전세하고. 반전세 이율이 수도권 아파트 기준으로 연 6% 정도 되거든요. 대출은 보통 한 3% 정도가 채 안 되는 경우가 있습니다. 그것을 비교를 해서 결과적으로 집을 살 건지 말 건지 결정하시는데. 저는 지금 와서 집을 사기에는 조금 늦었다는 생각도 좀 들기도 하고요. 그래서 집을 사는 것보다는 좀더 전세로 앉아 보는 것도 괜찮지 않을까 그런 생각도 갖고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 어렵네요. 지금까지 박원갑 KB국민은행 전문위원과 함께 말씀 나눴습니다. 말씀 잘 들었습니다.
[인터뷰]
고맙습니다.
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서울과 수도권 전세난 속에서 전국의 주택거래가 늘고 있습니다. 다음 달 아파트 청약제도가 바뀌고 또 새로운 주택담보대출도 생겨나면서 설 이후에 집을 살까 말까 하는 관심도 커지고 있는데요.
전문가와 함께 부동산 시장 전망해 보겠습니다. 박원갑 KB국민은행전문위원 나오셨습니다. 어서 오세요.
[인터뷰]
안녕하십니까?
[앵커]
지난 달 주택거래량이 역대 최다였다면서요?
[인터뷰]
그렇습니다, 한마디로 폭증했다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다. 지난달 전국 주택 거래량이 7만 9000건 정도가 되었는데요. 10년 만에 가장 많은 물량이다, 이렇게 보시면 되 것 같고. 전국적으로는 작년 1월에 비해서 34. 1% 정도가 늘어났습니다. 지역구분 없이 전반적으로 다 늘어났는데요.
수도권은 한 32. 5%, 지방 역시 35. 3% 늘어나서 전반적으로 지금 거래량은 순조롭게 늘어나고 있다, 이렇게 보시면 됩니다. 다만 지금 거래량이 크게 늘어난 것은 약간 착시현상도 있을 수가 있어요.
왜냐하면 작년 1월은 설이 있었거든요. 그러다 보니까 중개업소가 쉬었던 그런 측면이 있고 이번은 2월이죠. 그리고 12월에 거래됐던 게 약간 이월된 것도 포함되지 않았냐, 이런 생각이 듭니다.
왜냐하면 이것은 신고분이거든요. 그러니까 주택을 매매하고 나서 60일 안에 신고하면 되니까 아마 이번 1월 물량이 12월에 아마 밀려서 통계에 잡힌 것도 있지 않느냐, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그럼 12월하고 비교하면 어떨까요? 12월보다 많이 늘었나요, 1월이?
[인터뷰]
그래도 늘어났다고 보면 됩니다.
[앵커]
주목할 만은 아니더라도 늘었나요?
[인터뷰]
전반적으로 거래량은 늘어나고 있는 상황이다라고 볼 수 있는 상황입니다.
[앵커]
거래량 통계로 보면 많이 늘어났지만 이게 매매시장이 살아났다기보다 전세가 워낙에 비싸다 보니까 그냥 살겠다, 이렇게 늘어난 것 아닌가요?
[인터뷰]
그렇습니다, 바로 모든 거래에는 전세난이 매개를 하고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 거래가 늘어났다는 것은 어떻게 보면 이게 시장이 살아 있다는 것, 건강성의 징표라는 얘기를 많이 하거든요. 그런데 과연 이게 세입자들이 자발적으로 집값이 오를 것 같아서 산 게 아니고 전세가 워낙 오르다 보니까 결국 떠밀려서 집을 사는 것을 보고 이것을 보고 전세난 회피수요라고 얘기를 하거든요.
그래서 보면 세입자 입장에서는 잘못하면 깡통전세가 될지 몰라서 어떻게 보면 전재산이나 다름없는 전세보증금을 날릴 가능성이 있거든요. 왜냐하면 전세보증금을 올려준다는 것은 집주인한테 무이자로 돈을 더 빌려주는 거거든요.
그런 위험성이 커지다 보니까 결과적으로 선택할 수 있는 게집을 살 수밖에 없는 그런 구조가 아니냐, 그래서 거래량이 늘어났다는 단순한 통계만 볼 게 아니라 그 이면에는 바로 서글픈 전세난의 단면, 이게 있다, 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.
[앵커]
굉장히 중요한 얘기인데요, 이게. 어쨌건 원인이 어느 쪽이 됐건 앞으로 이것이 부동산, 그러니까 주택시장이 살아나는 어떤 청신호로 볼 수 있는 것이냐, 이것을. 아니면 일시적으로 이것이 잠깐 전세난이 워낙 심하니까 잠깐 늘어났다고 다시 꺾이는 쪽으로 갈 것이냐라는 게 지금 많은 분들이 제일 궁금해하는 거 아니겠습니까? 어떤 쪽으로 전망하십니까?
[인터뷰]
그것은 말씀드렸다시피 이것은 전세난이 앞으로 계속될 거냐 안 될 거냐 하고도 맥을 같이 하는 거겠죠. 지금 전세난은 적어도 올 연말까지는 지속될 수밖에 없다고 저는 보고 있습니다.
이게 어떻게 보면 입주물량도 많지 않고 또 저금리가 장기화되면서 전세에서 월세로 넘어가는, 이른바 전세종말이계속되고 있는 상황이기 때문에 그리고 일부는 재건축 이주수요도 있는 상황이기 때문에 전세수요는 계속해서 발생할 수밖에 없고 그렇지만 공급은 되지 않는, 이런 수급의 불안이 지속된다고 본다면 세입자의 입장에서는 아까 말씀드린 것처럼 일부 단지 같은 데 아보면 지금 전세값이 95%, 96%까지 된 소형단지들도 많거든요.
그러면 세입자 입장에서는 아까 말씀드린 것처럼 이게 전세가 어떻게 보면 위험한 자산이 될 수 있기 때문에 결국 또 집을 선택할 수밖에 없다면 거래량은 올해 아마 늘어나는 모습이 나타나지 않을까 보고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 전세자금으로 전세수요가 매매로 몰리다 보니까 아무래도 큰 평수보다는 작은 평수들을 많이 사겠군요?
[인터뷰]
그렇습니다. 지금 거래의 대부분은 아마 소형 중심으로 이렇게 되고 있다는 겁니다. 과거에 평수가 클수록 이런 일종의 실물제, 혹은 재산이라는 이런 가치들을 사라이고 실속소비현상들이 나타나다 보니까 이런 현상이 두드러지게 나타나고 있는데요. 그래서 지금 아파트 시장의 큰 특징 중 하나가 어떻게 보면 과거에는 주로 아파트가 인기있고 거래가 많이 되고 다세대, 연립 이런 것들은 거래가 거의 안 됐거든요.
그런데 이번 1월 통계를 보면 아파트보다 특히 수도권에서 다세대, 다가구나 연립주택그리고 단독주택의 거래량이 훨씬 더 많았다는 겁니다. 이게 바로 어떻게 보면 전세난을 피해서 집을 사는 이런 수요들이 결과적으로 상대적으로 저렴한 쪽으로 수요가 몰리다 보니까 약간 열등제라고 했었죠, 과거에. 이런 종교에 거래량이 늘어나는 것도 하나의 특징이다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
지역으로 봐도 외곽이라고 하는 강서나 강북, 서울에서. 그쪽이 많이 늘고 있다면서요?
[인터뷰]
그렇습니다, 최근에 주택시장의 두드러진 또 다른 특징인데요. 과거에는 이게 물길효과 라고 했거든요. 인기지역의 집값이 올라가면 나머지 지역도 물결, 파도처럼 상승한다, 이런 쪽의 논리인데 이게 최근 들어서 깨진 상황이거든요.
왜그러냐 하면 투자수요는 없고 결과적으로 전세난에 떠밀려서 집을 산다면 강남에 비싼 집을 살 수 있겠습니까? 결국은 외곽으로 가서 작은 집이라도 장만하려는 간절함이 통계로도 반영되고 있다.
[앵커]
집값 차이가 많이 나죠?
[인터뷰]
그렇습니다. 실제로 보면 1월달 아파트 기준으로 보면 강남구가 0. 2%, 전 달에 대비해서 올랐지만 수원 영통구라든지 이천시 같은 경우에는 0. 34%가 올랐어요. 훨씬 더 많이 오르죠. 과거와 다른 패턴이라고 보시면 될 것 같고요.
또 하나의 특징은 과거에는 거래량이 늘어나면 가격이 올랐죠. 그래서 거래량이 가격의 선행지표적인 성격이 있었습니다. 왜냐하면 거래가 된다는 것은 싼 거부터 팔릴 테니까요.
예전 참여정부 때 기억하실 겁니다. 주로 계단 형식으로 집값이 올랐거든요. 그런데 지금 그렇지 않습니다. 오히려 집주인들이 계속해서 물건을 공급하는 모양새고요. 그리고 세입자들을 집값이 과거처럼 크게 오르는 양상이 아니기 때문에 추격매수를 하지 않는다는 거예요, 기다린다는 거거든요.
이러다 보니까 전반적으로 거래는 늘어나더라도 가격은 박스권에서 크게 벗어나지 못하는 양상, 이걸 저성장의 새로운 패러다임이다 이렇게 말씀을 드립니다.
[앵커]
그래서 결국 올해도 전세난이 계속될 것이고 이것이 매매시장에 영향을 상호 영향을 줄 텐데. 전세시장을 좀더 구체적으로 올해 전세시장 어떻게 움직일 것으로 보시는지 전망을 자세히 더 해 주시죠.
[인터뷰]
일단 당장 중개업소에 가 보시면 전세 매물은 씨가 말랐다, 이런 말을 많이 하거든요. 예년에 비해서 지금 이사들이 빨라졌습니다. 겨울 이사철이 1월부터 시작되는데 12월부터 이번에는 시작된 측면이 있고요.
그리고 봄 이사철도 앞당겨질 가능성이 있기 때문에 설 연휴가 끝나면 아마 본격적인 봄 이사철이 시작되지 않을까 하는 생각이 듭니다. 그리고 올해는 이사가 많다는 홀수해이기도 하고 입주물량도 많지 않고. 특히 서울이 많지 않습니다.
그리고 아까 말씀드린 것처럼 전세종말 이것도 빨라지는 상황이기 때문에. 전세종말이라고 그러죠, 전세가 월세로 대체되면서 전세제도 자체가 흔들리는. 이걸 보고 전세종말 혹은 전세소멸 시대라는 얘기도 많이 하거든요.
올해는 이게 아마 보다 더 본격화되는 양상이 나타날 걸로 예상되는데 아마도 금리가 지금 낮아진다는 얘기가 있지 않습니까. 한 번 더 낮아진다면 집주인들이 보증금을 받아서 은행에다 맡기기보다 아마 월세로 대체하는 이런 전세소멸이 좀더 빨라질 가능성이 있겠다는 생각이 들고요.
[앵커]
지금 통계를 보니까 월세로 바뀌는 가속화 추세가 굉장히 가파르게 올라가고 있네요?
[인터뷰]
그렇습니다. 이게 지금 작년말 기준으로 보면 이미 월세가 전세 비중을 넘어섰죠. 이미 월세화 시대. 전세 소멸시대는 성큼 우리 앞으로 다가온 겁니다. 이 속도가 앞으로 좀더 빨라지지 않겠느냐는 생각이 들고요.
그리고 강남 재건축 같은 경우도 문제이긴 한데. 이주물량이 쏟아지거든요. 그래서 올해 1만3000가구 정도예상을 하고 있는데 내년까지 합하면 한 2만 1000가구 정도가 된다면 이 일대가 좀더 전세난이 가속화될 수 있겠다는 생각이 듭니다.
그런데 원래는 세입자들이 재건축 단지의 80% 정도 거주하고 있다고 보거든요. 집주인은 20% 정도밖에 되지 않는데. 그 주변 지역에 살아야 되는데 워낙 전셋값이 오르다 보니까 외곽으로 연쇄적으로 이동할 수밖에 없는 그런 측면도 있는 것 같습니다. 이러다 보니까 하남이나 성남, 구리 이 일대까지 전세값이 많이 오르는 이런 상황들이 빚어지고 있는 상황입니다.
[앵커]
지금 전세가율도 계속 오르고 있는 추세인 거죠?
[인터뷰]
전세가율도 지금 보면 아무래도 오를 수밖에 없는데 통계적으로 보면 6, 70%밖에 되지 않는데 새 아파트 그리고 소형단지로 가보면 거의 제가 본 것 중에서 97% 정도까지 봤습니다.
[앵커]
매매가랑 차이가 없는 거네요?
[인터뷰]
거의 없다고 보면 됩니다. 그리고 이론적으로 보면 사실상 전세 가격이 매매 가격을 추월할 수도 있겠죠. 아마 올해는 힘들 것 같고 한 2, 3년 후에는 충분히 아마 전세가가 결국 매매가를 추월하는 그런 단지도 나오지 않을까, 조심스럽게 예상을 하고 있습니다.
[앵커]
지방 신도시는 요즘 어떻습니까?
[인터뷰]
지방은 지금 굉장히 호황이죠. 최장 8년 이상 호황이라는 얘기를 하거든요. 그래서 많은 전문가들의 예상이 틀린 것 중의 하나가 하나가 왜 지방이 이렇게까지 호황이냐. 주로 지방 같은 경우는 집 사지 말라는 이야기많이 했지 않습니까?
그런데 제가 봤을 때는 어차피 전반적으로 입주물량이 많지는 않았고 또 혁신도시나 기업도시가 내려가면서 수도권에 있는 주택수요가 지방으로 약간 남하한, 내려간 측면도 있지 않을까. 혁신도시나 기업도시에 근무하는 사람들이 주로 공기업 임직원들이지 않습니까?
그러면 소득이나 직장이 안정적이다 보니까 수요측이 튼실하지 않느냐? 그러다 보니까 이게 호황이 길어졌는데. 그래도 달도 차면 기운다는 얘기를 하지 않습니까. 그래서 거의 정점에 왔거나 곧 도달할 수가 있기 때문에 좀 조심하는 게 좋을 것 같고요.
다만 이게 지방은 수도권에 비해서 투기적 수요가 없거든요. 그렇기 때문에 하락을 하더라도 완만한 조정 가능성에 염두에 두고 있는 상황입니다.
[앵커]
이제 다음 달부터 아파트청약 제도가 바뀌지 않습니까? 정부가 부동산 매매시장을 활성화하려고 바꿨는데 어떻게 바뀌는지 구체적으로 설명을 해 주시죠.
[인터뷰]
일단은 원래 다음 달부터 바꾸려고 그랬어요, 청약제도인데. 그런데 27일부터 예정은 되어 있습니다. 건설사들이 이달 말부터 물량을 쏟아내니까 계획을 좀 앞당겼다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
가장 중요한 것은 수도권에서 청약통장 1순위가 2년 동안 불입을 했어야 되죠. 그런데 27일부터는 1년만 불입을 해도 1순위가 될 수 있다, 이게 가장 큰 달라진 겁니다.
그리고 2주택 이상 보유자한테는 청약가점제를 적용할 때 불이익을 줬습니다. 이런 제도도 같이 없어지게 되는데요. 4월부터는 민간택지에 대해서 분양가를 사실상 자율화를 하게 됩니다. 그래서 그 이전에 아마 청약하려는 사람들이 많지 않겠느냐, 이렇게 내다 보고 있습니다.
[앵커]
어디서 주로 올해 아파트들이 나옵니까?
[인터뷰]
전국적으로 몰려있는 상황입니다. 지금 다음 달에 전국적으로 5만 5000가구 정도가 분양 예정되어 있는데요. 올해 연중 분양물량의 11% 정도가 됩니다. 그런데 지역적으로 보면 경기도 용인이나 시흥, 화성, 동탄 2신도시 이런 쪽에 관심이 모아지고 있고요 1계속해서 건설업체들은 어떻게든 상반기 이전에 밀어내려는 경향이 강한 것 같습니다.
그래서 지금 6월달까지 분양 물량이 한 19만 2000 가구 정도가 되는데요. 올 한 해 계획물량의 64%가 상반기에만 몰려 있다, 이렇게 보면 될 것 같은데요. 이렇게 되면 시장은 좋지만 미분양 물량이 다소 늘어날 수는 있겠다, 이렇게 예상을 해 보고있습니다.
[앵커]
그렇군요. 그리고 다음 달부터, 그리고 요즘 워낙 금리도 낮은데 다음 달에 초저금리 1%대 수익공유형 담보대출이 나온다고 하는데요. 이게 부동산 시장에 영향을 좀 줄까요?
[인터뷰]
아무래도 주택 수요기반을 확대하는 측면이 있을 것 같고요. 싼 금리는 결과적으로 주택시장에 혈액을 공급하는 그런 측면이 있는 것 같습니다. 이게 억대 연봉자도 빌릴 수 있다고 그래서 관심이 많았죠.
[앵커]
소득제한이 없는 거죠?
[인터뷰]
없습니다. 은행하고 대출 소비자가 이익이 생기면 서로 나눠 갖는 그런 구조라고 보시면 됩니다. 3월달에 3000가구 정도를 시범 물량으로 내놓는다고 하거든요.
그런데 이게 올해 같은 상황에서는 어떻게 보면 어느 정도 시장에서 팔릴 수 있다는 생각이 답니다. 왜냐하면 이게 집값이 너무 올라버리면 오히려 안 팔릴 수가 있거든요. 왜냐하면 집값이 많이 오른다면 내가 혼자 독식하고 싶은 생각이 들 건데 올해처럼 집값이 크게 오르지 않는다는 인식이 팽배해 있는 상황이라면 오히려 주거비를 좀 낮춘다는 측면, 이런 측면에서 아마 실수요자들이 접근을 하지 않을까, 이런 생각이 듭니다.
그런데 아마도 지금 과연 계속해서 늘어날 수 있느냐, 이런 부분에 대해서 회의적인 시각도 있습니다. 왜냐하면 이게 미래의 자산가격, 주택가격이 어떻게 될 거냐에 따라서 이 수요, 공형모기지 수요가 굉장히 탄력적으로 움직일 수 있다는 생각이 듭니다. 일단은 3000가구는 팔리겠지만 그 이외에는 시장 동향을 좀더 살펴봐야 한다, 이런 얘기를 하고 있습니다.
[앵커]
어쨌건 정부는 계속 집을 사라는 쪽으로 정책을 내놓고 있고 전세난은 계속 심할 것 같고. 그나마 월세로 점점바뀐다는 것 아닙니까. 그래서 고민인데. 제가 박 박사님의 동생이나 친척이라고 생각하시고, 제가 집이 없다고 생각하시고 저한테 지금 집을 사라고 하실 것인지 아니면 그래도 사지 마라 하실 것인지, 솔직한 조언을 부탁을 드리겠습니다.
[인터뷰]
저는 너무 조바심을 낼 필요가 없다는 생각이 듭니다. 본질적으로 지금은 주택수요가 과거처럼 많지 않기 때문에 이것은 저성장 국면에서 저는 크게 벗어나지 못한다고 생각을 갖고 있고요. 지금이라도 상승열차에 올라타야 된다는 조바심 때문에 집을 산다면 저는 말리고 싶다는 생각이 듭니다.
[앵커]
제가 그러면 집으로 돈을 벌 생각은 없다, 옛날처럼. 집값이올라서 그것으로 재산을 증식할 생각은 없다. 그렇지만 전세를 계속 살 것이냐, 집을 사는 게 나을 것이냐, 주거형 목적으로. 그것이라면 어떻게?
[인터뷰]
저는 두 마디만 말씀드릴게요. 꼭 사야겠다는 생각이 들면 분양을 통해서 내집 장만이 나을 것 같습니다. 내가 장기간 무주택상태라고 보시면 될 것 같고요, 지금 말씀하신 경향으로 보면. 그래서 분양가 상한제 아파트 아직 있습니다.
그리고 공공분양 쪽으로 관심을 가져 보는 것도 저는 괜찮겠다는 생각이 들고요. 그리고 하반기 때는 금리가 올라갈 수가 있습니다.
그래서 만약에 집을 굳이 산다면 전체적으로 매입가의 한 30% 이내에서 대출을 내는 게 바람직하지 않느냐, 이런 생각이 들고요.
그리고 결과적으로 지금 많은 분들이 고민하시는 게 반전세하고. 반전세 이율이 수도권 아파트 기준으로 연 6% 정도 되거든요. 대출은 보통 한 3% 정도가 채 안 되는 경우가 있습니다. 그것을 비교를 해서 결과적으로 집을 살 건지 말 건지 결정하시는데. 저는 지금 와서 집을 사기에는 조금 늦었다는 생각도 좀 들기도 하고요. 그래서 집을 사는 것보다는 좀더 전세로 앉아 보는 것도 괜찮지 않을까 그런 생각도 갖고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 어렵네요. 지금까지 박원갑 KB국민은행 전문위원과 함께 말씀 나눴습니다. 말씀 잘 들었습니다.
[인터뷰]
고맙습니다.
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