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■ 진행 : 호준석 앵커, 김선영 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제 연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스LIVE] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이 문제 짚어보겠습니다. 최근 금리 오르면서 부동산 거래는 급감하고 분양 시장은 찬바람이 불고 있습니다. 여기에 레고랜드 채무불이행 사태까지 겹치며건설사들도 유동성 위기에 허덕이고 있습니다. 관련 내용 전문가와 함께 짚어보겠습니다.
김인만 부동산경제 연구소장 나오셨습니다. 어서 오세요. 오늘 대통령이 출근길에 언급할 정도로 레고랜드 사태. 이게 생소한 분들도 있고, 어떻게 된 것인지 좀 전말을 친절하게 다시 한 번 해설해 주시면 좋을 것 같습니다.
[김인만]
우리 어린 아이들이 많이 놀러 가는 레고랜드인데요. 레고랜드 시작부터 사실 사업성이 아주 좋은 지역이 아닙니다. 경기도, 수도권 지역도 아니고 강원도다 보니까 만약에 제가 레고랜드 사업을 한다라면 돈을 빌리기가 쉽지 않겠죠. 금융권에서 돈을 빌려서 사업을 해야 되는데 그게 쉽지 않다 보니까 강원도 쪽을 설득을 하게 되고요.
지자체에서 지급보증을 서게 됩니다. 그러니까 옛날에 개인 간에도 보증을 많이 섰잖아요. 결국에는 회사가 부도 나게 되고 지급보증을 선 지자체에서 돈을 2000억 원을 갚아줘야 되는데 지자체에서도 2000억이 굉장히 큰 돈이거든요. 난색을 표하게 되니까 믿었던 공공에서 지급보증을 한 금융채도 문제가 되다 보니까 금융회사들이 리스크 관리에 들어가게 되고요.
일반 회사들은 돈을 빌려야 되는데 여기서 문제가 생기니까 금융회사들은 더 높은 금리를 요구하게 되고 결국에는 자금줄을 구하지 못한 건실한 건설회사들도 부도 위기에 내몰리게 되니까 정부에서는 굉장히 마음이 급해지죠. 이게 연쇄 작용이 발생하게 되면서 결국에는 경제의 파급 효과가 커지기 때문에 빨리 차단하기 위해서 지금 정부가 개입을 하고 있습니다.
[앵커]
나비효과처럼 레고랜드 사태가 지금 경제 전반으로 번지게 된 건데 그러면 이거를 지급 보증하고 돈을 많이 빌려서 시작을 한 건데 그만큼 수익성이 안 났던 건가요?
[김인만]
맞습니다. 이게 수익이 잘 났으면 괜찮은데 생각보다 수익성이 잘 나지 않았고요. 아마 처음부터 사업성 계획이 제가 볼 때는 문제가 있었던 것 같습니다. 에버랜드처럼 그 정도 규모도 아니고요. 어느 정도는 되겠지만 생각보다 수익이 잘 안 나오는 상태에서 무리하게 추진을 함으로써 지금 터져야 될 문제가 터지게 됐는데 이게 맞물리는 거죠. 부동산 시장 요즘 분위기가 안 좋잖아요.
집값도 떨어지니까 건설회사들은 분양도 잘 안 되게 되고 미분양이 늘어나니까 자금줄은 더 메말라지는데 돈 구하기도 어려워졌다. 결국에는 이게 돌고 돌아서 결국 자금 문제로 들어가게 됩니다.
[앵커]
연쇄적으로 영향을 미치게 있는데 단군 이래 최대 재건축사업이라고 했었던 서울 둔촌동 주공아파트. 여기도 영향을 받고 있다면서요?
[김인만]
맞습니다. 둔촌주공도 결국에는 건설회사들이 자기자본으로 하는 건 아니고요. 재무 쪽 사업 같은 경우는 일반적으로 일반분양을 해서 조합원들이 낸 돈, 또 일반분양을 해서 들어온 돈으로 공사비를 충당하게 되는데 둔촌주공 같은 경우는 일반분양이 늦어지게 되죠. 분양가 상한제 적용 때문에 일반분양을 아직도 못 하고 있거든요.
그동안 2조 원 넘는 공사대금을 건설회사들이 마련해서 하게 되는데 건설회사들이 자기 자본으로 하지 않았겠죠. 결국에는 회사 금융권 돈을 끌어들여서 공사하고 있는데 이런 사태가 발생하니까 연장을 한다든지 돈을 더 구하기가 굉장히 어려워진 상황입니다.
[앵커]
그래서 지금 시중에서는 돈맥경화다, 이런 말까지. 돈이 안 풀리고 있는 상황이고 지금 앞서 저희가 짚어본 레고랜드발 위기로 제2금융권이 부실 사태가 연쇄적으로 일어나지 않을까 우려하는 시각이 많더라고요.
[김인만]
맞습니다. 금융회사들이 레고랜드에만 돈을 빌려준 건 아니잖아요. 이런 경우들이 여러 사례들이 있는데 여기서 가장 안정성이 높다라는 지자체에서 보증한 곳에서 이런 문제가 생기다 보니까 최근에는 대기업 건설사들도 돈 구하기가 굉장히 어려워지게 되고요.
중소 건설사들은 더 어렵게 되고 거기에 물려 있는 또 금융회사들, 제2금융권은 연쇄 도산 위기에 내몰리고 있기 때문에 이거는 계속 산 넘어 산이 될 것 같고요. 연쇄 작용이 부동산 시장에도 영향을 주게 됩니다. 이렇게 되면 건설회사들은 공급물량을 늘릴 수가 없죠. 더 리스크를 줄여야 되고요.
있는 사업장도 하지 않고 오히려 땅을 팔아야 되는 상황이기 때문에 장기적으로 공급 물량은 더 줄어들 수밖에 없고 지금 금리인상으로 물가 잡기 위해서 한국은행에서 금리인상을 하고 있는데 지금 정부에서는 금융시장을 살리기 위해서 돈을 더 푼단 말이에요. 결국 이렇게 된다면 물가는 더 빨리 잡기 어렵고요. 금리 인상이 더 오래 지속이 되면서 우리 경제, 부동산 시장에는 더 악영향을 줄 수 있습니다.
[앵커]
어쨌든 조금 전 대통령도 유동성 공급해서 일단 급한 불 끄겠다, 그리고 불법 사금융 철저하게 단속하겠다라고 했는데 그러면 이게 이 문제에서는 충분한 대책이 될 수 있는지. 그리고 돈이 풀리면 또 우려되는 걸 말씀하셨는데 장기적으로는 어떤 영향을 미치게 될지 좀 더 설명을 해 주십시오.
[김인만]
장기적으로는 굉장히 걱정되는 부분인데요. 이게 한 번 문제가 생기면 연쇄 작용이 생기거든요. 집값은 일단 꺾였고요. 내수 경제도 줄어들게 되고 결국에는 경제 자체도 굉장히 위축이 되는 상태인데 레고랜드도 맞물려 있는 거죠. 우리가 경제가 좀 좋고 부동산, 집값이 오를 때는 놀러도 많이 가는데 앞으로 레고랜드는 더 힘들어질 겁니다.
지금 레고랜드 놀러 가는 사람들이 더 줄어들 거고요. 결국 건설회사들은 기존에는 3% 정도 회사채 금리를 주면 돈을 쉽게 구했는데 지금은 4%를 줘도 금융권에서 돈을 빌려주지 않거든요. 5%, 6%, 더 높은 금리를 지불해야 되니까 더 부실화가 되고. 앞서서 제가 말씀드렸듯이 정부는 270만 호 공급 계획을 자신 있게 추진하겠다고 하는데 결국에는 공급을 하는 건 건설회사들이거든요.
돈을 구하지 못하는 건설회사들이 과연 공급을 할 수 있을까. 특히 어설픈 곳에 분양을 하게 되면 요즘 다 미분양이 나거든요. 분양도 잘 안 되는 상황이기 때문에 이게 여러 가지가 맞물려지면서 우리 경제에는 굉장히 안 좋은 영향을 줄 것 같습니다.
[앵커]
일단 정부에서 지금 상황이 워낙 급하다 보니까 50조를 풀겠다는 거잖아요. 이 푸는 규모 자체는 어느 정도 효과는 있는 겁니까?
[김인만]
어느 정도는 영향을 주겠죠. 영향을 주는데 저는 부작용이 더 우려가 됩니다. 앞서서 말씀드렸듯이 50조가 풀리면 어느 정도 숨통은 트여야 되는데 지금 가장 문제가 부동산 시장도 그렇고요. 금융 시장도 그렇고 심리가 급격히 위축되고 있거든요.
우리가 예상치 못하는 변수, 돌발의 상황이 발생했을 때 굉장히 당황하게 되고 여러 가지 더 위험관리를 하게 되는데 지금은 예상치 못하는 상황. 믿었던 지자체에서 지급보증한 사업까지도 안 되게 되니까 빌려줘야 되는, 정상적으로 사업을 해야 되는 사업체조차도 진행이 안 되고 있기 때문에 이 50조가 제대로 곳곳에 흘러들어가서 돈맥경화를 풀어줄 수 있을까에 대해서 저는 굉장히 걱정되는 부분도 있고요.
오히려 더 부작용이 생겨서 이 돈이 결국은 유동성 증가로 연결이 되면서 물가는 더 올라가게 되면 금리 인상은 더 많이 해야 되고 우리 부동산 시장뿐만 아니라 경제도 또 오히려 더 내려가는 그런 악순환이, 부메랑 효과가 발생하지 않을까 싶습니다.
[앵커]
듣고 보니까 정부가 더 정밀하게 점검하고 잘 집행하는 역할을 놓고 노력을 해야겠다는 생각이 들고요. 그래서 지금 집값은 안정세, 하향세까지 접어들어 있는데 공급이 잘 안 될 것 같다고 하시니까 그러면 집값이 다시 높아질 가능성도 있는 겁니까?
[김인만]
지금 당장은 그럴 가능성은 없습니다. 제가 앞서서 공급이 줄어든다는 얘기는 중장기적으로 우리가 공급이라고 하면 타성기간이라고 해서 땅을 구입을 하고요. 인허가를 받고 공사를 하게 되면 일반적인 사업장도 5년에서 6년 정도 시간이 필요하거든요. 줄어든다는 얘기고요.
여기서 공급이 줄어든다는 얘기는 5년 후에 입주 물량이 줄어든다는 얘기고요. 지금 부동산 시장에 영향을 주는 건 입주물량인데 현재는 서울 같은 경우에는 입주물량이 부족한 상태지만 전국 수도권 전체적으로 보면 최근에 분양을 많이 했기 때문에 입주 물량이 부족하지 않고요.
오히려 집값 상승에 대한 기대감이 금리 인상으로 꺾였기 때문에 오히려 하락세가 더 가팔라지고 있고 뉴스로 보시는 분들은 큰일 났다, 경제가 더 안 좋아지는데 이런 상황에서 내가 대출을 받아서 집을 사는 게 맞을까? 이런 생각까지도 하기 때문에 오히려 더 위축이 될 것 같습니다.
[앵커]
은마아파트. 사람으로 따지면 43살인데 43살에 재건축이 통과된 거잖아요, 이번에. 그래서 오랫동안 재건축 호재 노렸던 지역들도 이게 물꼬가 트인 것 아닌가, 기대감 높아지는 것 같고요. 이게 부동산 시장에는 어떤 효과를 가져옵니까?
[김인만]
이게 만약에 작년에 이렇게 통과가 됐으면 아마 굉장히 영향을 주게 되고요. 너도나도 우리도 된다, 난리가 났을 텐데 사실은 지금 분위기에서는 그렇지 않을 것 같습니다. 일부 재건축을 추진하는 단지들은 우리도 되겠구나 희망을 가질 수는 있지만 사실은 이게 가장 초기 단계거든요.
추진위를 만들고 이제 재건축을 해도 된다라는 그냥 허가를 해 줄 뿐이지 앞으로 넘어야 될 산은 조합을 설립해야 되고요. 또 사업시행 계획도 받아야 되고 관리처분도 받아야 되고 산 넘어 산인데 이게 제 생각에는 아무리 빨라도 입주까지 10년이 걸릴 것 같고요. 일반적으로는 한 15년 정도 걸릴 수 있거든요.
그리고 은마아파트 같은 경우는 사업 승인이 현재 용적률이 204% 정도인데 이번 계획안을 보면 250%로 일반분양의 676세대밖에 안 됩니다. 앞서서 둔촌주공이 조합원이 6100명, 일반분양이 4000세대가 넘어도 지금 여러 가지 어려움이 많잖아요.
분양가라든지 여러 가지어려움이 있는데 은마아파트가 일반분양이 적기 때문에 조합원들 부담도 굉장히 크고요. 또 지하에 들어가는 GTX 문제, 상가를 가지고 있는 상가동과의 갈등, 여러 가지가 있기 때문에 정상적으로 순조롭게 흘러갈지도 굉장히 의문입니다.
[앵커]
지금 그러면 어떻게 해야 됩니까? 실수요자들 입장에서는 지금 집값이 이렇게 떨어지고 있을 때 지금 사는 게 맞습니까? 아니면 더 기다려야 됩니까?
[김인만]
실수요자들 그런 질문 많이 하시는데요. 저는 일단 금리인상이 멈출 때까지 좀 기다려주시면 좋을 것 같고요. 가격 하락 폭을 좋을 것 같습니다. 가격이 고점 대비 어느 정도 떨어졌느냐. 지금 서울 기준에서는 단지마다 좀 다르겠지만 10~15% 정도 조정되고 있거든요.
그래서 제가 볼 때는 이런 분위기가 지속이 되면 좀 더 내려갈 수도 있기 때문에 고점 대비 한 30% 정도 이상 조정되는 물건이 있다면 실수요자라면 용기를 내서 내 집 마련을 해도 좋을 것 같고요. 실수요자 아니고 자금이 부족한데 작년처럼 불안한 마음에 막 영끌을 해야 되는, 그렇게 많이 했잖아요. 이제는 그렇게 하지 않으면 좋을 것 같습니다. 차분하게 기다렸다가 서울이 규제지역이 풀리고 여러 가지 바닥에 시그널들이 나올 때 그때 내 집 마련을 하셔도 늦지 않을 것 같습니다.
[앵커]
기다리라고 하면 언제까지 기다려야 되나 고민하는 분들도 있을 거고 요즘에 집값 막 찾아보잖아요. 그러면 거래가 워낙 없다 보니까 급매로 나온 집값이기 때문에 이게 평균 시세를 반영하는 것은 아니지 않나 이런 시각도 있고요. 어떻게 보세요?
[김인만]
맞습니다. 이게 거래가 일반적으로 많이 원활하게 되면 정상적인 가격이 되는데 사실 우리가 통계를 잡더라도 아파트 단지에서 1개가 통계가 잡히면 그걸 안 쳐주거든요. 이거는 예외 거래라고 보기 때문에 2~3개가 거래가 되어야 정상 통계에 반영이 되는데 최근에 거래가 워낙 안 되다 보니까 사실 거래량만 보면 우리가 글로벌 금융위기나 2012년도 어려웠을 때보다 더 많이 줄어들었습니다. 그 얘기는 저는 거래가 줄어들었기 때문에 오히려 가격이 덜 떨어지는 것 같거든요. 그래서 거래가 줄어드는 부분도 예의주시를 해야 될 것 같고요. 지금은 성급하게 움직이기보다는 차분하게 지켜보면서 가격이 고점 대비 30% 정도 조정이 되느냐, 또 서울이 규제지역이 풀리느냐 여러 가지 시그널들을 확인한 다음에 들어가셔도 늦지 않을 것 같습니다.
[앵커]
전세 들어가 계신 분들, 전세자금대출받으신 분들 이런 분들한테도 조언을 해 주시죠.
[김인만]
최근에 전세 가격도 떨어지고 있거든요. 그래서 떨어지면 일단 세입자 입장에서는 부담이 줄어드니까 다행이라고 생각할 수도 있겠지만 반대로 내 전세금이 더 위험해질 수도 있습니다. 역전세난이 생기고요. 집주인 입장에서는 돈을 가지고 있다가 세입자한테 돌려주는 건 아니거든요. 전세를 끼고 투자를 하기 때문에 오히려 역전세난 문제가 있어서 아파트는 좀 괜찮겠지만 오피스텔이나 빌라 같은 경우는. 저는 요즘은 전세대출 이자도 많이 올라갔기 때문에 월세도 고려하는 게 좋겠다. 오히려 월세가 더 유리할 수도 있거든요. 만약에 전세가 2억이고요. 월세가 보증금 1000에 70만 원 정도 된다면 그 돈을 은행에 넣으면 요즘 은행 예금금리가 4.5% 정도 나오거든요. 그러면 그 돈을 받으면 이자 정도 충분히 충당이 가능하기 때문에 요즘 같은 상황, 역전세난이 우려되는 상황에서는 월세를 고려해 보셔도 좋을 것 같습니다.
[앵커]
요즘 같은 경우에 집값도 계속 떨어지고 그리고 또 사고 팔고 하려면 세금도 많이 내야 되고 이럴 바에 증여하겠다, 이런 사람들이 많아졌다 그러더라고요.
[김인만]
아무래도 그렇죠. 사실 거래 자체가 안 되고요. 거래라도 되면 팔겠는데 거래가 안 되다 보니까 선택지는 두 가지가 있습니다. 그냥 차라리 전세로 돌릴게. 아니면 어차피 내 자식한테 주려고 생각했으니까 증여를 할게라고 판단하고 있기 때문에 지금 분위기라면 당분간 증여도 늘어나고요. 전세 매물도 더 늘어날 것 같습니다.
[앵커]
오늘 부동산 시장을 점검해 봤고요. 레고랜드 사태 파장에 대해서 들었습니다.
[앵커]
지금까지 김인만 부동산경제 연구소장이었습니다. 감사합니다.
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■ 출연 : 김인만 부동산경제 연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스LIVE] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이 문제 짚어보겠습니다. 최근 금리 오르면서 부동산 거래는 급감하고 분양 시장은 찬바람이 불고 있습니다. 여기에 레고랜드 채무불이행 사태까지 겹치며건설사들도 유동성 위기에 허덕이고 있습니다. 관련 내용 전문가와 함께 짚어보겠습니다.
김인만 부동산경제 연구소장 나오셨습니다. 어서 오세요. 오늘 대통령이 출근길에 언급할 정도로 레고랜드 사태. 이게 생소한 분들도 있고, 어떻게 된 것인지 좀 전말을 친절하게 다시 한 번 해설해 주시면 좋을 것 같습니다.
[김인만]
우리 어린 아이들이 많이 놀러 가는 레고랜드인데요. 레고랜드 시작부터 사실 사업성이 아주 좋은 지역이 아닙니다. 경기도, 수도권 지역도 아니고 강원도다 보니까 만약에 제가 레고랜드 사업을 한다라면 돈을 빌리기가 쉽지 않겠죠. 금융권에서 돈을 빌려서 사업을 해야 되는데 그게 쉽지 않다 보니까 강원도 쪽을 설득을 하게 되고요.
지자체에서 지급보증을 서게 됩니다. 그러니까 옛날에 개인 간에도 보증을 많이 섰잖아요. 결국에는 회사가 부도 나게 되고 지급보증을 선 지자체에서 돈을 2000억 원을 갚아줘야 되는데 지자체에서도 2000억이 굉장히 큰 돈이거든요. 난색을 표하게 되니까 믿었던 공공에서 지급보증을 한 금융채도 문제가 되다 보니까 금융회사들이 리스크 관리에 들어가게 되고요.
일반 회사들은 돈을 빌려야 되는데 여기서 문제가 생기니까 금융회사들은 더 높은 금리를 요구하게 되고 결국에는 자금줄을 구하지 못한 건실한 건설회사들도 부도 위기에 내몰리게 되니까 정부에서는 굉장히 마음이 급해지죠. 이게 연쇄 작용이 발생하게 되면서 결국에는 경제의 파급 효과가 커지기 때문에 빨리 차단하기 위해서 지금 정부가 개입을 하고 있습니다.
[앵커]
나비효과처럼 레고랜드 사태가 지금 경제 전반으로 번지게 된 건데 그러면 이거를 지급 보증하고 돈을 많이 빌려서 시작을 한 건데 그만큼 수익성이 안 났던 건가요?
[김인만]
맞습니다. 이게 수익이 잘 났으면 괜찮은데 생각보다 수익성이 잘 나지 않았고요. 아마 처음부터 사업성 계획이 제가 볼 때는 문제가 있었던 것 같습니다. 에버랜드처럼 그 정도 규모도 아니고요. 어느 정도는 되겠지만 생각보다 수익이 잘 안 나오는 상태에서 무리하게 추진을 함으로써 지금 터져야 될 문제가 터지게 됐는데 이게 맞물리는 거죠. 부동산 시장 요즘 분위기가 안 좋잖아요.
집값도 떨어지니까 건설회사들은 분양도 잘 안 되게 되고 미분양이 늘어나니까 자금줄은 더 메말라지는데 돈 구하기도 어려워졌다. 결국에는 이게 돌고 돌아서 결국 자금 문제로 들어가게 됩니다.
[앵커]
연쇄적으로 영향을 미치게 있는데 단군 이래 최대 재건축사업이라고 했었던 서울 둔촌동 주공아파트. 여기도 영향을 받고 있다면서요?
[김인만]
맞습니다. 둔촌주공도 결국에는 건설회사들이 자기자본으로 하는 건 아니고요. 재무 쪽 사업 같은 경우는 일반적으로 일반분양을 해서 조합원들이 낸 돈, 또 일반분양을 해서 들어온 돈으로 공사비를 충당하게 되는데 둔촌주공 같은 경우는 일반분양이 늦어지게 되죠. 분양가 상한제 적용 때문에 일반분양을 아직도 못 하고 있거든요.
그동안 2조 원 넘는 공사대금을 건설회사들이 마련해서 하게 되는데 건설회사들이 자기 자본으로 하지 않았겠죠. 결국에는 회사 금융권 돈을 끌어들여서 공사하고 있는데 이런 사태가 발생하니까 연장을 한다든지 돈을 더 구하기가 굉장히 어려워진 상황입니다.
[앵커]
그래서 지금 시중에서는 돈맥경화다, 이런 말까지. 돈이 안 풀리고 있는 상황이고 지금 앞서 저희가 짚어본 레고랜드발 위기로 제2금융권이 부실 사태가 연쇄적으로 일어나지 않을까 우려하는 시각이 많더라고요.
[김인만]
맞습니다. 금융회사들이 레고랜드에만 돈을 빌려준 건 아니잖아요. 이런 경우들이 여러 사례들이 있는데 여기서 가장 안정성이 높다라는 지자체에서 보증한 곳에서 이런 문제가 생기다 보니까 최근에는 대기업 건설사들도 돈 구하기가 굉장히 어려워지게 되고요.
중소 건설사들은 더 어렵게 되고 거기에 물려 있는 또 금융회사들, 제2금융권은 연쇄 도산 위기에 내몰리고 있기 때문에 이거는 계속 산 넘어 산이 될 것 같고요. 연쇄 작용이 부동산 시장에도 영향을 주게 됩니다. 이렇게 되면 건설회사들은 공급물량을 늘릴 수가 없죠. 더 리스크를 줄여야 되고요.
있는 사업장도 하지 않고 오히려 땅을 팔아야 되는 상황이기 때문에 장기적으로 공급 물량은 더 줄어들 수밖에 없고 지금 금리인상으로 물가 잡기 위해서 한국은행에서 금리인상을 하고 있는데 지금 정부에서는 금융시장을 살리기 위해서 돈을 더 푼단 말이에요. 결국 이렇게 된다면 물가는 더 빨리 잡기 어렵고요. 금리 인상이 더 오래 지속이 되면서 우리 경제, 부동산 시장에는 더 악영향을 줄 수 있습니다.
[앵커]
어쨌든 조금 전 대통령도 유동성 공급해서 일단 급한 불 끄겠다, 그리고 불법 사금융 철저하게 단속하겠다라고 했는데 그러면 이게 이 문제에서는 충분한 대책이 될 수 있는지. 그리고 돈이 풀리면 또 우려되는 걸 말씀하셨는데 장기적으로는 어떤 영향을 미치게 될지 좀 더 설명을 해 주십시오.
[김인만]
장기적으로는 굉장히 걱정되는 부분인데요. 이게 한 번 문제가 생기면 연쇄 작용이 생기거든요. 집값은 일단 꺾였고요. 내수 경제도 줄어들게 되고 결국에는 경제 자체도 굉장히 위축이 되는 상태인데 레고랜드도 맞물려 있는 거죠. 우리가 경제가 좀 좋고 부동산, 집값이 오를 때는 놀러도 많이 가는데 앞으로 레고랜드는 더 힘들어질 겁니다.
지금 레고랜드 놀러 가는 사람들이 더 줄어들 거고요. 결국 건설회사들은 기존에는 3% 정도 회사채 금리를 주면 돈을 쉽게 구했는데 지금은 4%를 줘도 금융권에서 돈을 빌려주지 않거든요. 5%, 6%, 더 높은 금리를 지불해야 되니까 더 부실화가 되고. 앞서서 제가 말씀드렸듯이 정부는 270만 호 공급 계획을 자신 있게 추진하겠다고 하는데 결국에는 공급을 하는 건 건설회사들이거든요.
돈을 구하지 못하는 건설회사들이 과연 공급을 할 수 있을까. 특히 어설픈 곳에 분양을 하게 되면 요즘 다 미분양이 나거든요. 분양도 잘 안 되는 상황이기 때문에 이게 여러 가지가 맞물려지면서 우리 경제에는 굉장히 안 좋은 영향을 줄 것 같습니다.
[앵커]
일단 정부에서 지금 상황이 워낙 급하다 보니까 50조를 풀겠다는 거잖아요. 이 푸는 규모 자체는 어느 정도 효과는 있는 겁니까?
[김인만]
어느 정도는 영향을 주겠죠. 영향을 주는데 저는 부작용이 더 우려가 됩니다. 앞서서 말씀드렸듯이 50조가 풀리면 어느 정도 숨통은 트여야 되는데 지금 가장 문제가 부동산 시장도 그렇고요. 금융 시장도 그렇고 심리가 급격히 위축되고 있거든요.
우리가 예상치 못하는 변수, 돌발의 상황이 발생했을 때 굉장히 당황하게 되고 여러 가지 더 위험관리를 하게 되는데 지금은 예상치 못하는 상황. 믿었던 지자체에서 지급보증한 사업까지도 안 되게 되니까 빌려줘야 되는, 정상적으로 사업을 해야 되는 사업체조차도 진행이 안 되고 있기 때문에 이 50조가 제대로 곳곳에 흘러들어가서 돈맥경화를 풀어줄 수 있을까에 대해서 저는 굉장히 걱정되는 부분도 있고요.
오히려 더 부작용이 생겨서 이 돈이 결국은 유동성 증가로 연결이 되면서 물가는 더 올라가게 되면 금리 인상은 더 많이 해야 되고 우리 부동산 시장뿐만 아니라 경제도 또 오히려 더 내려가는 그런 악순환이, 부메랑 효과가 발생하지 않을까 싶습니다.
[앵커]
듣고 보니까 정부가 더 정밀하게 점검하고 잘 집행하는 역할을 놓고 노력을 해야겠다는 생각이 들고요. 그래서 지금 집값은 안정세, 하향세까지 접어들어 있는데 공급이 잘 안 될 것 같다고 하시니까 그러면 집값이 다시 높아질 가능성도 있는 겁니까?
[김인만]
지금 당장은 그럴 가능성은 없습니다. 제가 앞서서 공급이 줄어든다는 얘기는 중장기적으로 우리가 공급이라고 하면 타성기간이라고 해서 땅을 구입을 하고요. 인허가를 받고 공사를 하게 되면 일반적인 사업장도 5년에서 6년 정도 시간이 필요하거든요. 줄어든다는 얘기고요.
여기서 공급이 줄어든다는 얘기는 5년 후에 입주 물량이 줄어든다는 얘기고요. 지금 부동산 시장에 영향을 주는 건 입주물량인데 현재는 서울 같은 경우에는 입주물량이 부족한 상태지만 전국 수도권 전체적으로 보면 최근에 분양을 많이 했기 때문에 입주 물량이 부족하지 않고요.
오히려 집값 상승에 대한 기대감이 금리 인상으로 꺾였기 때문에 오히려 하락세가 더 가팔라지고 있고 뉴스로 보시는 분들은 큰일 났다, 경제가 더 안 좋아지는데 이런 상황에서 내가 대출을 받아서 집을 사는 게 맞을까? 이런 생각까지도 하기 때문에 오히려 더 위축이 될 것 같습니다.
[앵커]
은마아파트. 사람으로 따지면 43살인데 43살에 재건축이 통과된 거잖아요, 이번에. 그래서 오랫동안 재건축 호재 노렸던 지역들도 이게 물꼬가 트인 것 아닌가, 기대감 높아지는 것 같고요. 이게 부동산 시장에는 어떤 효과를 가져옵니까?
[김인만]
이게 만약에 작년에 이렇게 통과가 됐으면 아마 굉장히 영향을 주게 되고요. 너도나도 우리도 된다, 난리가 났을 텐데 사실은 지금 분위기에서는 그렇지 않을 것 같습니다. 일부 재건축을 추진하는 단지들은 우리도 되겠구나 희망을 가질 수는 있지만 사실은 이게 가장 초기 단계거든요.
추진위를 만들고 이제 재건축을 해도 된다라는 그냥 허가를 해 줄 뿐이지 앞으로 넘어야 될 산은 조합을 설립해야 되고요. 또 사업시행 계획도 받아야 되고 관리처분도 받아야 되고 산 넘어 산인데 이게 제 생각에는 아무리 빨라도 입주까지 10년이 걸릴 것 같고요. 일반적으로는 한 15년 정도 걸릴 수 있거든요.
그리고 은마아파트 같은 경우는 사업 승인이 현재 용적률이 204% 정도인데 이번 계획안을 보면 250%로 일반분양의 676세대밖에 안 됩니다. 앞서서 둔촌주공이 조합원이 6100명, 일반분양이 4000세대가 넘어도 지금 여러 가지 어려움이 많잖아요.
분양가라든지 여러 가지어려움이 있는데 은마아파트가 일반분양이 적기 때문에 조합원들 부담도 굉장히 크고요. 또 지하에 들어가는 GTX 문제, 상가를 가지고 있는 상가동과의 갈등, 여러 가지가 있기 때문에 정상적으로 순조롭게 흘러갈지도 굉장히 의문입니다.
[앵커]
지금 그러면 어떻게 해야 됩니까? 실수요자들 입장에서는 지금 집값이 이렇게 떨어지고 있을 때 지금 사는 게 맞습니까? 아니면 더 기다려야 됩니까?
[김인만]
실수요자들 그런 질문 많이 하시는데요. 저는 일단 금리인상이 멈출 때까지 좀 기다려주시면 좋을 것 같고요. 가격 하락 폭을 좋을 것 같습니다. 가격이 고점 대비 어느 정도 떨어졌느냐. 지금 서울 기준에서는 단지마다 좀 다르겠지만 10~15% 정도 조정되고 있거든요.
그래서 제가 볼 때는 이런 분위기가 지속이 되면 좀 더 내려갈 수도 있기 때문에 고점 대비 한 30% 정도 이상 조정되는 물건이 있다면 실수요자라면 용기를 내서 내 집 마련을 해도 좋을 것 같고요. 실수요자 아니고 자금이 부족한데 작년처럼 불안한 마음에 막 영끌을 해야 되는, 그렇게 많이 했잖아요. 이제는 그렇게 하지 않으면 좋을 것 같습니다. 차분하게 기다렸다가 서울이 규제지역이 풀리고 여러 가지 바닥에 시그널들이 나올 때 그때 내 집 마련을 하셔도 늦지 않을 것 같습니다.
[앵커]
기다리라고 하면 언제까지 기다려야 되나 고민하는 분들도 있을 거고 요즘에 집값 막 찾아보잖아요. 그러면 거래가 워낙 없다 보니까 급매로 나온 집값이기 때문에 이게 평균 시세를 반영하는 것은 아니지 않나 이런 시각도 있고요. 어떻게 보세요?
[김인만]
맞습니다. 이게 거래가 일반적으로 많이 원활하게 되면 정상적인 가격이 되는데 사실 우리가 통계를 잡더라도 아파트 단지에서 1개가 통계가 잡히면 그걸 안 쳐주거든요. 이거는 예외 거래라고 보기 때문에 2~3개가 거래가 되어야 정상 통계에 반영이 되는데 최근에 거래가 워낙 안 되다 보니까 사실 거래량만 보면 우리가 글로벌 금융위기나 2012년도 어려웠을 때보다 더 많이 줄어들었습니다. 그 얘기는 저는 거래가 줄어들었기 때문에 오히려 가격이 덜 떨어지는 것 같거든요. 그래서 거래가 줄어드는 부분도 예의주시를 해야 될 것 같고요. 지금은 성급하게 움직이기보다는 차분하게 지켜보면서 가격이 고점 대비 30% 정도 조정이 되느냐, 또 서울이 규제지역이 풀리느냐 여러 가지 시그널들을 확인한 다음에 들어가셔도 늦지 않을 것 같습니다.
[앵커]
전세 들어가 계신 분들, 전세자금대출받으신 분들 이런 분들한테도 조언을 해 주시죠.
[김인만]
최근에 전세 가격도 떨어지고 있거든요. 그래서 떨어지면 일단 세입자 입장에서는 부담이 줄어드니까 다행이라고 생각할 수도 있겠지만 반대로 내 전세금이 더 위험해질 수도 있습니다. 역전세난이 생기고요. 집주인 입장에서는 돈을 가지고 있다가 세입자한테 돌려주는 건 아니거든요. 전세를 끼고 투자를 하기 때문에 오히려 역전세난 문제가 있어서 아파트는 좀 괜찮겠지만 오피스텔이나 빌라 같은 경우는. 저는 요즘은 전세대출 이자도 많이 올라갔기 때문에 월세도 고려하는 게 좋겠다. 오히려 월세가 더 유리할 수도 있거든요. 만약에 전세가 2억이고요. 월세가 보증금 1000에 70만 원 정도 된다면 그 돈을 은행에 넣으면 요즘 은행 예금금리가 4.5% 정도 나오거든요. 그러면 그 돈을 받으면 이자 정도 충분히 충당이 가능하기 때문에 요즘 같은 상황, 역전세난이 우려되는 상황에서는 월세를 고려해 보셔도 좋을 것 같습니다.
[앵커]
요즘 같은 경우에 집값도 계속 떨어지고 그리고 또 사고 팔고 하려면 세금도 많이 내야 되고 이럴 바에 증여하겠다, 이런 사람들이 많아졌다 그러더라고요.
[김인만]
아무래도 그렇죠. 사실 거래 자체가 안 되고요. 거래라도 되면 팔겠는데 거래가 안 되다 보니까 선택지는 두 가지가 있습니다. 그냥 차라리 전세로 돌릴게. 아니면 어차피 내 자식한테 주려고 생각했으니까 증여를 할게라고 판단하고 있기 때문에 지금 분위기라면 당분간 증여도 늘어나고요. 전세 매물도 더 늘어날 것 같습니다.
[앵커]
오늘 부동산 시장을 점검해 봤고요. 레고랜드 사태 파장에 대해서 들었습니다.
[앵커]
지금까지 김인만 부동산경제 연구소장이었습니다. 감사합니다.
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