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[더뉴스] '부동산 표심' 겨눈 이재명 vs 윤석열...전문가 평가는?

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■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수, 한문도 / 연세대 정경대학원 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
더불어민주당 이재명, 국민의힘 윤석열 후보. 최대 현안인 부동산 문제를 시작으로 본격적인 정책 대결에 나섰습니다. 여야 대선 후보 부동산 공약 지금부터 분석해 보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수, 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 두 분 모셨습니다. 어서 오십시오. 안녕하십니까. 지금 여야 대선 후보, 부동산 정책들을 계속 내놓고 있는데 앞서 영상에서 보고 오셨지만 특히 보유세 관련해서 방향이 극과 극인 이런 상황입니다. 먼저 이재명 후보가 국토보유세를 신설하겠다, 이런 공약을 내걸었는데요. 이게 토지를 가진 사람이면 누구나 세금을 내야 되는 거고요. 이렇게 보면 이게 토지공개념에 기초한 개념이다 이렇게 보면 될까요?

[한문도]
맞습니다. 토지공개념의 헬리 조지의 개념을 이어받아서 제가 알기로는 세종대 이재만 교수가 여러 번 이 부분에 대해서 여러 번 국민 여론화시키려고 애를 쓰셨고 이재명 후보가 이 부분을 공약으로 들고 나왔습니다. 나와서 다같이 내는 거죠. 다 같이 내는데 개념의 핵심은 그것입니다. 토지를 많이 가지신 분들이 세금을 더 낸다, 그 세금을 다 균등 배분해서 국민들에게 준다는 건데 디테일이 안 나왔다고 하는데 계산한 게 나와 있습니다, 시안에. 30조를 더 걷었을 때 인구 5200만으로 나누면 한 65만 원꼴이 됩니다. 그 30조가 상위 10%라고 못을 박은 건 한쪽에 치우진 면이 있는데 현재 개인 토지보유상 상위 10%가 전국 개인토지의 70%를 가지고 있거든요. 치중돼 있죠, 편중되어 있다 보니까 이런 부분을 균등화하고 기본소득으로 재원화해서 내수활성화에 쓰겠다는 게 기본공약의 개념인 것 같습니다.

[앵커]
부의 재분배 효과를 기대할 수 있는, 그러니까 이재명 후보 같은 경우에는 이렇게 해서 세금을 걷은 돈을 기본소득으로 균등 지급을 하게 되면 80~90% 국민들은 오히려 내는 것보다 받는 게 더 많다 이런 개념이거든요.

[권대중]
그런데 이걸 왜 국민에게 돌려준다고 얘기하죠? 만약에 국토보유세를 걷는다면 중소기업을 육성하거나 국가가 도시기반시설을 설치하는 데 들어가는 비용을 충당한다면 문제가 없는데 국민들에게 90%씩 이렇게 혜택을 줄 수 있도록 돌아가게 한다면 노동의 대가가 아닌 불로소득이라고 봐요, 그것도 역시 마찬가지로. 노동의 대가로 받는 수익은 좋은데 국민에게 모두 지급하는 건 불로소득이 아닌가요? 그래서 이 국토보유세가 지금 재산세와 또는 종합부동산세와도 충돌될 수도 있고요. 더욱이 토지를 단 한 평이라도 갖고 있는 사람들은 모두 부과되기 때문에 이게 부의 편중이나 양극화를 줄이는 데는 도움이 되겠지만 오히려 조세반발이 일어나지 않겠나 하는 생각도 들어요.

[앵커]
그런데 땅은 한정돼 있고 이게 부가 편중되다 보니까 이걸 나누자, 이런 개념 아니겠습니까?

[권대중]
그러니까 나누는데 그걸 소득으로 돌려주냐는 거죠. 그걸 만약에 정부가 국세로 받아서 그걸 국가 발전을 위해서 써야죠. 오히려 중소기업을 육성하는 데 투자한다고 하면 오히려 일자리 창출되고 소득이 증가할 수 있는데 국민에게 몇십만 원 준다고 해서 그게 어느 정도 살림에 도움이 될지. 특히 그 대상자 중에는 소득이 고소득자도 있을 거란 말이죠. 부동산을 갖고 있지 않은 고소득자도 많거든요. 그런 사람들까지도 다 혜택을 준다는 것은 기회의 균등의 원칙에서는 좋을 수 있지만 이게 토지공개념을 도입하면서 편중된 재산을 일부 회수해서 국민들에게 돌려주기보다는 국가와 국민을 위해서 공유로 쓸 수 있는 게, 그래서 부동산은 공공성과 사회성이 있는 거거든요.

[앵커]
기회균등일 수 있지만 또 다른 불로소득이 될 수 있다, 이런 지적을 해 주셨는데. 지금 이미 재산세와 종부세가 있는데 이걸 또 걷게 되면 이중과세 지적도 나오고요. 또 한편에서는 지금 말씀하신 대로 없던 세금을 만들다 보니까 조세저항이 클 것이다. 위헌 소지도 있다 이런 지적도 나오는데 어떻게 보십니까?

[한문도]
이중과세 부분은 이미 이재명 후보가 발표한 것 같습니다. 재산세하고 종부세하고 합쳐서 국토보유세로 가는 방향인데 물론 충돌 부분이 있어서 이 부분은 세부적인 안이 안 나왔지만 제가 볼 때는 캠프에서 아마 준비를 해서 조속한 시일 내에 빨리 발표를 해야 지금 우리 교수님 말씀처럼 이중과세 문제에서 탈피할 수가 있고요. 부의 양극화가 전 세계적으로 심각하지 않습니까. 그래서 IMF에서 최근에 고액 자산가와 부유 자산가들이 세금을 더 내서 그걸 분배하는 효과를 가지는 게 좋겠다고 권고를 했습니다, 전 세계에. 그래서 이미 영국하고 미국에서 법안이 작년부터 계속 제출되고 있거든요. 이게 전 세계적인 추세인데요. 지대라는 것이 불로소득이라는 것은 누구나 알고 있고. 예를 들어서 강남 예를 들어보면 강남이 좋아진 것이 국가에서 우리가 개발도상국 시절에 국가 혁신 발전을 위해서 서울에 집중해서 역량을 키우기 위해서 세금을 많이 투입하지 않았습니까? 그러면 국민의 혈세가 투입됐지 않습니까? 그래서 가격이 올랐다면 그것이 자기네 노동이나 노력으로 인해서 된 것보다는 국가의 보이지 않는 공익적 요소가 가세해서 지금 소득을 얻었잖아요. 일부를 다시 회수해서 분배한다는 배려 차원으로 본다면 이게 조세저항에서 벗어날 수 있다고 봅니다. 그래서 이 부분을 이재명 후보가 자꾸 10%의 부자들 것을 뺏는다는 개념을 도입하니까 이게 저항이 생기는데 제가 볼 때는 협조를 요하는 게 좋을 것 같습니다. 협조를 구한다면 국민 모두가 다 세금을 내고 내는데 많이 버신 분들이 조금 더 내서 그게 내수 활성화에 도움이 되면 그 부분은 누구나 찬성을 할 것 같습니다.

[앵커]
설득을 해야 될 일이다.

[권대중]
사실 지금 재산세 자체도 누진과세되어 있습니다. 0.1~0.4까지 금액이 많으면 더 많이 내고 있습니다. 이건 종합부동산세도 마찬가지고요. 이 누진세를 좀 더 강화하는 차원이 좋은 거지 새로운 세목을 만들어서 세금을 걷어서 그것을 국민 기본소득으로 제공하는 것은 바람직하지 않을 수 없습니다. 정말 저소득층에게 우리가 주택바우처제도를 도입하듯이 소득이 없는 낮은 계층에게 지원하는 건 당연히 국가가 해야 될 일입니다. 그러니까 모든 국민에게 나눠준다고 하는 것은 이건 선거용이 아닌가 하는 생각도 들어요, 저는.

[앵커]
선거용이 아닌가, 이런 생각도 드신다. 어쨌든 부의 재분배 효과 기대도 나옵니다마는 말씀하신 대로 부작용 우려도 나오고요. 부동산 시장 영향만 조금 따져서 보겠습니다. 부동산 정책을 선의로 내놨는데 그 선의대로 부동산 시장이 움직이지 않는다는 경험을 몇 차례 했기 때문에 만약에 이런 세금이 도입되면 오른 세금을 세입자들이 또, 집주인들이 세입자에게 전가할 수 있다, 이런 우려도 한편에서는 나오거든요.

[한문도]
그 부분은 우리가 크게 봐야 될 것 같습니다. 그런 말씀하신 부분은 분명히 시장에 발생할 수 있습니다. 그 여파가 전체 시장에 반영되는 정도를 우리가 유추해 봐야 되겠는데요. 일단 조세저항에 해당되는 부분들이 세입자에게 전가를 하는 부분들은 고가주택에 해당됩니다. 그러면 전 국민이 2000만 가구인데 그중에 고가주택의 비율은 한 5% 수준이거든요. 그런 부분을 같이 본다면 어떤 것이 과연 정의롭고 국가 균형발전이나 이런 부분에 더 합당한지를 생각한다면 물론 조세저항 부분에 있어서 이런 부분이 부족한 건 사실입니다. 1주택자 중에 소득이 없다든지 또 여러 가지 사유들이 있지 않습니까? 이런 부분에 대해서 현재 1주택자 중에 국가유공자나 장애인은 감면 제도가 있지만 소득에 따라서 차등을 두는 어떤 구분이 우리나라는 부족합니다. 그냥 재산을 갖고 있는 것 말고 소득의 역량을 보고서 구분을 했다면 조세저항을 적을 수가 있거든요. 소득이 없는 분들이 건물만 갖고 있다고 돈을 어디서 창출하는 것도 아니기 때문에 이런 부분에 대한 게 캠프도 마찬가지고 두 후보도 마찬가지지만 조세전문가들도 이런 부분을 같이 논의한다면 좋은 방안으로 해결책이 나오지 않을까, 예측해 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
기대와 우려가 동시에 나오는 만큼 세부 정책들이 나올 때는 정교하게 다듬어질 필요는 있겠다, 이런 생각은 드는데. 윤석열 후보는 반면에 오히려 보유세를 완화해야 된다, 이런 기조를 보이고 있고요. 특히나 종합부동산세를 전면 재검토하겠다. 그리고 1주택자, 특히 은퇴하신 분들 장기적으로는 이분들한테는 폐지하는 것도 맞지 않느냐. 이런 방안까지 검토하는 것으로 전해지고 있거든요. 어떻게 보십니까?

[권대중]
종합부동산산세가 2005년도 5월에 출범할 당시에 1%의 부유세로 시작했습니다. 지금 KB국민은행 지수 지난달 것을 보면 서울의 중위권 평균가격이 12억이 넘었습니다. 그 당시 5월달에 발표할 당시에 가구별 합산이 6억이었어요. 그러다가 2018년도에 MB정부 당시에 다시 바꿔서 2009년부터는 1가구 1주택은 9억 원으로 바꾸었거든요. 2009년도 9억이 12년이 지난 지금 9억이 과연 고가주택인가. 다시 말하면. 11억으로 이번에 올렸죠. 그런데 그 11억이 고가주택인가를 봐야 돼요. 서울의 평균가격이 12억이에요. 그러면 서울의 평균 반 이상이 해당된다고 봐야 되거든요.

[앵커]
9억이었을 때 그 당시에 평균가격은 얼마였습니까?

[권대중]
그 당시에는 6억 정도, 7억 정도 됐었다고 자료를 보면 나오는데. 문제는 종합부동산세를 부과하는데 다주택자들은 시장 안정화를 위해서 규제한다고 하더라도 그건 이해가 가는데 1주택자 같은 경우는 자본이득 아닙니까, 소득 이득이 아니고. 소득이 생긴 곳에는 과세를 하는 게 공평과세인데 자본이득은 10억짜리 주택이 20억 됐을 때 과연 그 8~9억 짜리 두 개 살 수 있느냐. 아닙니다. 다시 20억짜리를 다시 살 수 없을 정도로 세금을 내기 때문에 불로소득이라고는 하지만 사실 돈을 손에 쥐는 게 아니기 때문에 자본 소득에 대한 과세는 좀 조심해야 되지 않느냐. 그래서 윤석열 후보가 이번에 1가구 1주택에 대해서는 폐지 얘기를 한 이유가 아마 거기 있지 않나 생각이 들고요. 다주택자들에 대한 과세가 아마 전 세계적으로 가장 높을 것 같아요. 지금 1가구 3주택은 지방세를 포함해서 82.5%입니다.

[앵커]
다주택자의 과세가 세계적으로 높다는 건 보유세와 거래세를 다 합해서 말씀하시는 거죠?

[권대중]
양도세를 말하는 겁니다. 이렇게 양도세가 너무 과중하기 때문에 주택시장이 오히려 더 경직되고 거래가 안 되는 거 아닌가. 다주택자가 집을 팔지 못하고 있는 거거든요. 그래서 이런 물꼬를 트기 위해서 재검토하겠다고 하는 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 양도세 얘기는 잠시 뒤에 좀 더 해 보도록 하고요.

[한문도]
종부세가 지금 11억으로 일단 상한을 올렸기 때문에 일단 세 부담이 일단 언론에서 나오는 것보다는 그렇게 심하지는 않습니다. 이 사례를 제가 하나 말씀드리면 18억짜리 만약에 집이 있다고 하면 공시가격 현실화가 지금 70%니까 계산을 하면 12억 6000 되죠. 만약에 부부 공동명의를 가지고 있다고 하면 1인당 6억 원씩 공제가 됩니다. 공제가 되고 나서 계산을 해 보면 18억짜리 집을 부부 공동명의로 갖고 있는 분이 세금을 59만 원 냅니다. 이것이 과연 많다고 할 수 있을까요? 저는 그렇게 보지 않거든요. 그래서 일부 언론상에서 왜 9000만 원, 1억 낸다. 폭탄이다 이런 표현들이 있지 않습니까? 그 표현들이 한쪽으로 치우친 건데 왜냐하면 그건 30억짜리 반포자이와 올림픽선수촌 27억짜리 아파트 2개를 합친 겁니다. 2주택자입니다, 일단. 2주택자와 3주택자는 지금 세금 중과를 했기 때문에 교수님 말씀대로 상한을 300%까지 뒀기 때문에 2배, 3배 늘어날 수가 있습니다. 그래서 다주택자들은 집을 팔라는 신호를 준 것이지 1주택자들은 도리어 종부세 개정안이 통과가 되면 세금 부담이 줄어드는 효과가 이미 다 나와 있습니다. 그래서 이 부분을 정확히 시청자들이 알아주셨으면 합니다.

[앵커]
그런데 지금 말씀하셨지만 다주택자들이 팔려고 해도 지금 다주택자의 양도 소득세가 중중과세 아니겠습니까?

[한문도]
맞습니다. 저는 예전에도 한번 나와서 말씀드렸지만 집권여당이 잘못하고 있는 부분이 그 부분인 것 같습니다. 일단 주택을 팔라고 했으면 퇴로를 분명히 열어줘야 되는데 양도세중과를 묶어놔서 3주택자는 원래 75%에서 계산을 하면 10% 지방세, 소득세를 추가하면 82.5%가 되고요. 2주택자는 71.5%입니다. 그러면 10억이 남았는데 1억 5000을 손에 쥐고 8억 5000을 나라한테 낸다는 게 그게 사실 일반적인 사람이라면 팔지 않지 않습니까? 그러니까 퇴로가 없는 거죠. 그러니까 제가 볼 때는 윤석열 후보가 말씀하신 양도세 일시적 완화를 집권여당에서 먼저 해야 된다고 봅니다. 그래서 국민을 진짜 생각한다면 지금 모양은 집값 안정이라고 말씀하시고, 집권여당에서. 지금 종부세에 대해서 이렇게 다주택자에 대해서는 잡고 있는데 그러면 팔 기회를 줘야 되지 않습니까? 그러면 정당성과 당위성은 분명히 있는데 타당성이 없는 거죠. 수정을 해야 되는데 이 부분에 대해서 제가 이 말이 진짜인지 모르지만 이미 법안 만들었는데 안 해 보고 살 수는 없지 않느냐. 이런 일부 정치인들이 있는 것 같아요, 제가 볼 때는. 그런 부분이 아니라 국민을 진짜 생각한다면 지금 이 피해를 무주택 서민들이 보고 있지 않습니까? 그렇다면 과감하게 국민을 보는 정책적 시나리오에 입각해서 양도세 일시적 완화를 집권여당에서 먼저 해야 된다고 저는 개인적으로 보고 있습니다. 3기 신도시가 공급이 되는 시간이 필요하지 않습니까? 그런 부분을 생각한다면 그 부분을 저는 지금 해야 된다고 보는 입장입니다.

[권대중]
1가구 1주택에 대한 보유세 자체가 얼마나 올랐냐면 지금 한문도 교수가 그렇게 부담이 안 간다고 했는데 이번 정부 들어와서 2017년도 5월달부터 지난 10월달까지 한국부동산원에서 발표한 중위권 평균 가격의 상승률이 119.07%입니다. 그리고 이 집값 상승률뿐 아니라 공정시장가격 비율이 금년도에 95% 적용하고 있습니다. 70%였어요. 여기에다가 또 표준공시지가도 역시 마찬가지로 상당히 많이 올라서 서울만 해도 10.37% 올랐어요. 그런데 지난해 물가 상승률은 0.5% 올랐습니다. 코로나 사태로 소득도 줄고 자영업자도 어려운데 집을 갖고 있는 자영업자는 50만 원, 100만 원도 1000만 원만큼 큰 시기예요. 그런데 그 지가나 또는 공시지가나 공정사이 가격비율도 올랐는데도 불구하고 세율마저 올랐거든요. 그러니까 부담이 가중될 수밖에 없죠.

[앵커]
지금 종부세 고지서가 22일에 발송이 되는 상황이라서 정치권도 촉각을 곤두세우고 있는 이런 상황 아니겠습니까? 아무래도 서울에 있는 특히, 강남3구에 해당자가 많을 것 같은데 지금 내가 종부세 대상이 아니더라도 집값이 지금 계속 많이 올랐기 때문에 그리고 앞으로 오를 수도 있기 때문에 나도 대상자가 될 수 있다, 이런 시각을 가지신 분들도 꽤 있는 것 같습니다. 저희가 부동산정책 관련한 시민 설문조사를 한 게 있어서 봤는데 서울 아파트의 보유세 증세와 관련해서 의견을 물었더니 서울에 거주하시는 분은 증세에 대해서 반대하는 분들이 많고요. 그리고 서울에 안 계신 분들은 증세하는 데 찬성하는 분들이 많거든요. 한문도 교수님은 어떻게 보십니까?

[한문도]
비율을 보니까 서울 거주하시는 분들이 찬성이 35고 반대가 46인데요. 그래프에 나오고 있네요. 그런데 비서울 거주라고 하면 나머지 전국 국민이지 않습니까? 비율을 계산하면 가중 계산을 대충 해 보면 과반수 이상은 전 국민을 대상으로 할 때, 과반수 이상은 보유세 증세가 이미 낮다고 지금 표현을 했는데 보면 대한민국은 선진국이 되는 것 같습니다. 서울도 지금 35%인데 이게 유주택자, 무주택자 구분이 없어서 제가 정확히 파악이 안 되는데 찬성하시는 분의 비율을 가중치를 계산하면 조금 더 높은 것 같아요. 그러면 제가 볼 때는 대한민국 국민이 선진화 국민이 되기 때문에 이런 부분에 대해서 어느 정도 받아들일 준비가 된 것 같다고 저는 파악을 하고요.

다만 아까 교수님 말씀주신 대로 1주택자들에 대한 부담되는 부분들에 대한 그런 대안들이 부재한 것 같습니다. 그래서 그런 대안들이 같이 제시가 된다면 제가 볼 때는 국민들을 설득하고 협조를 구한다면 충분히 국민들이 협조할 마음이 있는 부분들이 제가 볼 때는 90%는 해당되니까 이걸 전향적으로 검토하는 것이 좋을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금 세금 위주로 정책들을 봤는데 공급 공약 한 가지씩만 지금 질문을 드려보겠습니다. 이재명, 윤석열 여야 두 대선 후보, 주택 공급 공약도 내놨는데 임기 내 250만 호 공급하겠다. 규모는 사실 비슷합니다. 그런데 공급방식이 공공주도냐, 민간주도냐. 여기에서 확연히 갈리는 거죠.

[권대중]
이번 문재인 정부의 부동산 정책이 공공주도형 서민주택 정책이었어요. 이번 이재명 후보도 같은 것 같아요. 특히 기본주택이라고 하는 게 100만 가구가 있습니다. 물론 100만 가구를 어디에 지을지 모르겠습니다. 그리고 또 특히 환매조건부입니다. 그래서 이게 임대주택으로 100만 가구를 공급한다면 상당히 주택시장에 영향을 줄 텐데 윤석열 후보도 마찬가지예요. 원가주택을 30만 가구를 짓는다고 했는데 이거 역시 환매조건부입니다, 일부가. 나중에 5년 이후에 팔 때 30%는 공공기관이나 정부에 내야 됩니다, 오르는 상승폭에 대해서. 두 후보 다 역시 마찬가지로 기존에 210만 6000가구라는 주택이 있습니다, 공급 계획이. 무슨 얘기냐면 김현미 장관이 장관 시절에 127만 가구를 공급하겠다고 공언한 게 있고요.

그 이후에 변창흠 장관이 83만 6000호가 있습니다. 이 2개를 합치면 210만 6000가구인데 두 후보가 250만 가구면 각자는 한 40만 가구 정도 주택공급만 하겠다는 겁니다, 이거 두 개 포함한다면. 만약에 별도라면 500만 가구 가까이 됩니다. 그렇게는 아닐 거라고 보이고요. 그러면 결국 기존의 주택정책을 그대로 이어받고 거기에 누구나 집, 소위 기본주택이나 원가주택을 30만 가구나 또 100만 가구를 포함시킨 거라고 생각이 돼요.

[앵커]
이재명, 윤석열 두 후보 공급정책, 한문도 교수님은 어떻게 보십니까?

[한문도]
두 분 다 일단 기존 정부에서, 현재 문재인 정부에서 217만 호 계획은 발표하지 않았습니까? 그중에 30만 호가 재개발 재건축 물량이니까 유동성이 있으니까 그걸 빼면 한 180만 호 정도는 이미 택지가 확보되어 있습니다. 그래서 거기에다가 250만이라고 수치를 넣었는데 그 부분에 대해서 세부적인 안들은 두 캠프 다 없습니다. 없고 그냥 공약으로 포퓰리즘으로 던진 것 같습니다. 그러니까 250만 호는 그때 가봐야 알 것 같습니다. 빈 공약이 될 가능성이 많고. 두 후보의 내용을 보면 이재명 후보는 재원 부족에 기본주택하고 기본소득하고 연계가 되어 있는데 기본주택 100만 호에 대한 재원에 대해서 명료한 해법이 없습니다.

일단 후보가 ABS, 자산유동화증권을 활용해서 하겠다고 했는데 그게 어떤 발행하는 폭이 볼륨이 상당하거든요. 그 부분에 대해서 디테일한 로드맵이 없습니다. 그 부분이 난제인 것 같고요. 윤석열 후보는 원가주택을 저는 좋게 봤는데 유승민 후보가 아마 대선 경선 시절에 포퓰리즘이라고 반박을 했는데 1800조가 나라에 손실이 일어난다고 했습니다. 그래서 저게 도대체 어떻게 나온 것인가 제가 계산을 해 봤거든요. 30만 호니까 예를 들어서 10억짜리가 시세인데 5억짜리 집을 원가에 준다고 하면 그러면 나중에 5년 뒤에 70%에 다시 환매를 해 주고 다음 매수자한테 또 준다는 얘기인데. 그러면 차익이 한 2억 발생하지 않습니까?

그 2억의 30만 호면 60조거든요. 60조를 5번만 30년 뒤에 계산하면 제가 계산해 보니까 한 500조 가까이 되더라고요. 그런데 유승민 후보는 거기다가 뭘 더 추가했는지 모르겠지만 1800조라고 했거든요. 중요한 것은 일단 국민의 혈세 600조가 30년이나 들어간다는 얘기죠. 이런 부분에 대해서는 다시 한 번 재고해야 된다는 문제가 발생을 해요. 그래서 제가 볼 때는 두 캠프 다 조금 포퓰리즘 쪽으로 가고 있어서 디테일한 안을 가지고 명료할 때 차라리 내놓지, 이렇게 할 계획이다라고 발표하고 국민들을 선동하지 말고 이러한 계획인데 세부안은 언제까지 발표하겠다 해서 신뢰를 줬으면 좋겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 혼선만 가중시키기보다는 조금 정치간 대책들이 나와야 된다는 말씀이신데요.

[권대중]
두 후보가 과연 수요자가 원하는 주택 형태인지를 봐야 돼요. 환매조건부나 또는 토지임대부가 수요자가 원하는 주택인가, 그걸 먼저 봐야 되고요. 100만 가구가 말만 100만 가구지 1기 신도시가 30년입니다, 올해. 입주 30년인데 1기 신도시를 다 합쳐도 29만 2000가구입니다. 엄청난 양이거든요. 이걸 좀 더 깊이 있게 우리 한문도 교수처럼 디테일하게 생각해야 될 것 같아요.

[앵커]
알겠습니다. 공급정책을 하되 이게 수요자가 원하는 주택인가, 이 형태까지 고민을 해야 된다는 지적을 해 주셨는데. 최근에 부동산 시장은 지금 상승세가 꺾이고 있는 건지 내년 부동산 시장은 어떻게 되는 건지 이 부분도 얘기를 나눠보겠습니다. 홍남기 부총리, 최근에 시장 상황에 대해서 부동산 불안심리가 꺾였다, 이런 분석을 연일 내놓고 있는데요. 어제 발언 듣고 오겠습니다.

[홍남기 / 부총리 겸 기획재정부 장관 (17일) : 주택시장은 9월 이후의 가격 상승세 둔화 흐름이 이어지는 가운데, 최근 매물은 늘어나고 매수심리는 둔화하면서 시장 참여자들의 인식에도 본격 반영되는 모습입니다. 중개업소 대상 주택가격 인식조사에 따르면 3개월 후 소재지 주택가격이 더 오르지 않을 것이라는 비중이 약 80%였으며, 하락할 것이라고 응답한 비중이 9월에 비해 10월에 약 4배 이상 증가한 양상이었습니다.]

[앵커]
홍남기 부총리, 일단 불안심리는 좀 꺾였다, 이렇게 보고 있는 것 같은데 한문도 교수님, 상승 흐름이 꺾였다는 데 동의하십니까?

[한문도]
거의 동의합니다. 다만 아쉬운 건 일단 주택 거래량이 사실 주식시장이나 일단 우리 경제 시장에서 수요, 공급의 원칙에 의하면 거래량이 일단 기본적인 상황이잖아요, 시장 상황을 말해 주는. 그렇다면 대한민국 서울에, 서울에 국한해서 보면 서울의 아파트 월평균 거래량이 5000~7000 사이 왔다갔다 하는 게 평균적인 거래량입니다, 통계를 내보면. 제가 2006년부터 통계의 평균을 내 보니까 그 정도 되더라고요. 그리고 IMF라든지 글로벌금융위기 그리고 정부가 강력한 대책을 냈을 때 일시적으로 주춤할 때 거래량들이 1500~2500 사이입니다.

그런데 9월달에 거래량이 2699를 기록했거든요. 최초로 올해 들어서 제일 낮은 거래량인데 10월달 거래량은 한 달 유예기간이 있으니까 11월 말이 돼야 거래량이 나오는데 지금 18일니까 한 열흘 정도 남지 않습니까. 비율을 계산해 보면 지금 현재 1800개더라고요. 그러면 10월달도 2000대에서 머물 가능성이 높거든요. 그러면 우리가 지금 글로벌 금융위기나 IMF가 아니고 코로나 위기를 극복하는 분위기로 가고 있는데 이 수치는 뭘 대변하겠습니까? 그리고 반대 수치가 하나 있는데 가격부담지수라고 있습니다.

주택구입 가격부담지수라고 금융연구원에서 주택금융공사에서 매년 발표하는데요, 분기마다. 이게 2006년도에 최고의 주택부담지수가 164를 찍었거든요. 그런데 저번 분기에 173을 찍었습니다. 이게 200이라는 수치에 도달하게 되면 계산을 하면 편하게 말씀드리면 중위가격의, 중위소득의 아파트를 샀을 때 자기 소득의 50%를 원리금 상환에 투입이 되는 겁니다. 그러면 지금 한 43%거든요. 상당히 높은 수준이에요. 그래서 시장에서 가격의 부담에 대한 시장의 관망세가 시작됐고 그것이 거래량이 주는 것으로 나타나는 것으로 저는 보고 있습니다.

그런데 게다가 아시는 바와 같이 대출규제가 강화 추세로 가고 있고 금리인상이라는 또 부동산에 하방압력을 주는 요인까지 가세를 하니 전체적인 요인을 봤을 때는 서울의 입주물량이 내년에 부족하다는 호재 외에는 좋은 호재가 없거든요. 그렇다면 이건 하방압력의 가능성이 높다라고 저는 보고 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 그러니까 대출규제, 금리인상 영향 때문에 앞으로도 관망세가 이어질 거다.

[한문도]
관망 내지는 하방 압력, 하향화로 변곡점을 틀 것 같습니다.

[앵커]
꺾일 것 같다, 어떻게 보십니까?

[권대중]
저는 지금 홍남기 부총리가 말씀하신 거나 한문도 교수가 얘기한 대로 부동산 가격이 상승세가 둔화된 거지 하락하는 대세의 하락은 아니에요.

[앵커]
상승세가 꺾인 것이지...

[권대중]
주간동향을 보면 3주 전에, 4주 전에 보면 0.01%씩 하락하고 있습니다. 지난주가 0.05% 올랐거든요. 오르고 있습니다. 거래량은 줄었습니다. 그러면서 정부가 지난 10월 26일날 가계부채 종합대책을 내놨잖아요. 이 대출규제가 시장을 누르고 있는 거거든요. 여기에 아까 말씀하신 대로 금리인상이나 또는 그동안 너무 많이 올랐다는 부담감도 있고요. 또 비수기철도 있고. 또 향후에 미국의 양적축소를 하게 되면 우리도 금리를 올릴 수밖에 없거든요.

그러면 것들의 복합적인 게 아닌가. 그러나 이런 현상이 내년 1월, 2월 가서 이사철이 되면 아마도 좀 더 움직이지 않겠나 보는데 대출 규제해 버리면 시장은 어느 정도 안정될 수밖에 없어요. 자기 자본을 가지고 주택을 모두 구입할 수는 없거든요. 변곡점은 저는 지금이 아니고 내년 3월 9일 대선이 아닐까 생각이 듭니다.

[앵커]
내년 3월 9일.

[권대중]
여야 후보의 부동산 정책 자체가 공급은 다 하겠다고 하지만 규제정책은 한쪽은 규제가 한쪽은 규제 완화이기 때문에 규제로만 간다면 지금처럼 하향안정세로 갈 가능성이 있고요. 또 만약에 규제 완화 쪽이 대통령 당선이 된다면 일시적으로 가격이 올랐다가 중장기적으로 안정을 취하지 않겠나 하는 생각이 들어요. 그래서 그 변곡점은 내년 3월 이후가 될 것 같습니다.

[앵커]
변곡점은 내년 3월 9일. 이때까지는 관망세가 이어질 수 있다고 보시는군요.

[권대중]
그렇습니다. 지금 규제로 인한 시장안정이지 공급부족으로 인한 시장안정은 아니라고 봐요.

[앵커]
마지막으로 중장기적으로 부동산 시장을 안정시키기 위해서 지금 가장 챙겨야 될 부분은 어느 부분입니까?

[한문도]
그거 말씀드리기 전에 내년 3월 대선 말씀 주셨잖아요. 그걸 말씀드리면 지금 집권여당이 180석이거든요. 윤석열 후보가 던진 공약들이 종부세법은 법안이 통과돼야 하지 않습니까? 그러면 국회에서 이게 막힐 공산이 큽니다. 진짜 빈 공약이 될 수 있고 도리어 국민들만 피곤하게 되는 상황이 되겠죠. 종부세를 가지신 분들이 윤석열 대통령을 믿고 만약에 당선이 됐다라면 왜 안 되냐고 아우성 칠 거고, 또 집권여당에서는 안 해 줄 것이고. 그런 피곤한 상황을 국민들에게 줄 수 있다는 상황이 도래하니까 제가 볼 때는 그것도 같이 보셔야 될 것 같고. 지금 말씀해 주신...

[앵커]
장기적으로 부동산 시장 안정화를 시키기 위해서 하방 곡선을 그릴 수도 있다고 말씀을 해 주셨는데 가장 지금 이 순간에 챙겨야 될 부분?

[한문도]
아까도 말씀올렸지만 양도세 중과 다주택자 완화가 시장에 매물을 상당히 내놓을 수 있습니다. 그리고 2025년이 되면 임대사업자가 완료돼서 임대사업자 완료되면서 일반 주택자로 바뀌기 때문에 매물도 나오거든요. 그러면 지금이 공급미스매치 기간이 딱 지금입니다. 지금부터 내년 사이거든요. 대선과 상관없이 정책을 생각한다면 양도세 완화를 했으면 좋겠다는 말씀드리겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 다주택자 매물 유도하는 거 포함해서 공급정책이 가장 중요할 것이다, 이런 얘기까지 들어봤습니다.

여기까지 듣겠습니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수 그리고 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 두 분과 함께했습니다. 고맙습니다.


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