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YTN라디오(FM 94.5) [황보선의 출발 새아침]
□ 방송일시 : 2021년 5월 31일 (월요일)
□ 진행 : 김우성 PD
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원
-전월세 신고제, 임대차 3법 중 마지막으로 시행
-전세 보증금 6천만 원, 월세 30만 원 이상 신고해야
-주로 지방의 군 지역은 대상에서 제외
-허위 신고에 대해서는 과태료 100만 원 차등부과
-신고, 임대인·임차인 모두 가능. '렌트홈' 이용도
-임대차 3법 시행 후에 당분간 반전세 대세로
-양도세, 앞으로 분양권 매도하는 분들 신경써야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 김우성 PD(이하 김우성): 뜨거운 부동산 이슈로 준비되어 있습니다. 내일부터 전월세 신고제가 전국적으로 시행됩니다. 본격 시행에 앞서 일부 자치구에서 현재 시범 운영 중이기도 한데요. 아직은 신고제 자체를 모르는 사람이 꽤나 많습니다. 또 다주택 양도세 중과 등의 제도도 유예기간이 1년이 지나 시행될 예정입니다. 두 가지 모두 주거 약자를 위한 시장조정을 기대한 조치입니다. 실제 부동산 시장 반응이 어떨지는 논란이 많습니다. 다양한 조치들, 과연 시장엔 어떤 영향을 미칠 것이며 또 이 제도들 자체는 어떤 내용인지, 좀 더 정확히 알아볼까요. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 전화연결 했습니다. 위원님, 안녕하세요?
◆ 박원갑 부동산전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하세요.
◇ 김우성: 전월세 신고제, 일부 자치구에서는 시행 중이지만 아직 모르시는 분들이 많은 것 같아요. 이거 어떤 건가요?
◆ 박원갑: 말 그대로 전월세 계약을 하면 신고를 지자체에 하라, 이런 얘기인데요. 지난해에 입법된 임대차 3법 중 마지막으로 시행되는 제도라고 보면 되고요. 계약을 체결하고 나서 30일 이내에 매매하는 것처럼 같이 전월세도 신고하시면 되고, 다만 이제 전세는 보증금 6천만 원 이상, 월세는 30만 원이 넘어서면 신고가 의무적으로 적용된다고 보면 되고요. 보통 아파트나 다세대 주택은 당연한 거고, 오피스텔이라든지 고시원, 심지어 판잣집도 신고해야 된다, 이런 점은 체크를 하시면 좋을 것 같습니다.
◇ 김우성: 보증금 6천만 원 이상, 월세 30만 원이 넘으면 신고해야 됩니다. 신고제 대상 지역도 전국 대부분인가요?
◆ 박원갑: 주로 지방의 군 지역은 대상에서 제외되는데요. 거래량이 워낙 적고 소액 계약이 많다보니 신고를 굳이 하지 않으셔도 된다, 이런 말씀입니다.
◇ 김우성: 이거 신고 안하면 어떻게 됩니까?
◆ 박원갑: 허위 신고에 대해서는 과태료 100만 원이 부과되고요. 만약 신고를 하지 않았다면, 신고하지 않은 기간이라든지 보증금, 월세액에 따라서 최소 4만 원에서 100만 원 정도까지 차등부과 된다고 보면 되고요. 다만, 계도기간이 내년 5월 31일까지거든요. 그때까지는 과태료를 부과하지 않습니다.
◇ 김우성: 이제 신고해야 된다, 내일부터다, 라고 하니 마음이 급한 분들도 많으실 텐데, 이미 계약을 하신 분들은 대상이 아닌 거죠?
◆ 박원갑: 그렇죠. 이미 계약하신 분들은 해당이 되진 않고요. 당연히 새로 전월세 계약을 하거나 갱신할 때, 이때 신고하시면 되는데 갱신할 때도 종전과 전월세 금액에 차이가 없다, 그러면 따로 신고를 하지 않으셔도 됩니다.
◇ 김우성: 아무래도 임차임대를 보호하기 위한 여러 배경도 있긴 할 텐데요. 신고, 임대인·임차인 모두 할 수 있을까요?
◆ 박원갑: 네. 모두 다 할 수 있고요. 주로 세입자들이 전입신고를 할 때 많이 하게 될 거예요. 그 때에 주택임대차계약신고서를 작성해서 서로 날인을 해야 되겠죠. 그 다음에 이제 직접 주민 센터, 동사무소에 접수를 하면 되고요. 요즘은 인터넷이 워낙 좋잖아요. 그래서 부동산 거래관리시스템에 접속을 해서 신고를 하시면 되고, 그게 어려우면 공인중개사한테도 위임을 할 수가 있고요. 임대사업자 분들도 계신데, 이런 분들은 따로 신고할 것 없이 ‘렌트홈’이라고 있거든요. 거기에서 별도로 신고를 하시면 이중으로 하지 않으셔도 된다, 이런 말씀 드립니다.
◇ 김우성: 이렇게 해서 투명화 할 수 있다, 여러 가지 임대시장에도 정확하게 얼마만큼의 금액, 또 어떤 사람들이 오고가는지도 알 수 있다고 하긴 하는데, 이렇게 투명화 되면 임대소득의 부담이 생겼을 때 이걸 임차인에게 다시 전가할 수 있다, 이런 우려도 나오고 있거든요. 이건 어떻게 보십니까?
◆ 박원갑: 글쎄요. 저는 쉽지는 않을 것 같은데요. 왜냐하면 내가 이것을 가령 보증금이나 월세를 올리게 되면 공실이라고 해서 빈집으로 이어질 수가 있잖아요. 과연 임대료가 노출된다고 해서 세입자한테 떠넘기거나 공급위축을 우려하는 경우가 많은데, 저는 쉽지는 않을 것 같고요. 오히려 공급위축이라든지 세입자에게 떠넘기는 문제는 보유세 부담이 크게 높아졌잖아요. 그런 거라든지 아니면 이번에 임대사업자, 특히 매입임대사업자 폐지 같은 그런 제도가 영향을 더 많이 줄 수 있겠다는 생각이 들어요. 그래서 그렇게 이 자체만으로 증가는 과도한 해석이라는 생각이 들고요. 다만, 지금 집주인 분들은 걱정이 되는 게, 이번에 신고를 하게 되면 자료가 확보가 되잖아요. 이게 과세당국으로 이어져서 혹시 그쪽으로 활용되지 않느냐, 이런 걱정을 하고 있는데요. 정부는 일단은 과세와는 전혀 관련이 없다고 했어요. 선을 긋고 있는데 이 부분이 저는 좀 지켜지는 것도 필요하지 않을까, 이런 생각을 해보고 있습니다.
◇ 김우성: 세금, 건보료 올라간다고 해서 임차인에게 부담하기 당장 개별거래를 쉽지 않다, 이렇게 전망을 하셨는데요. 지금 저희 문자로 한 청취자 분이 ‘상가 임대료도 신고 대상인지요?’라고 문의를 주셨습니다. 모든 임대 거래에 대해서 해당되는 건가요?
◆ 박원갑: 이번에는 해당이 되지 않고요. 원래 상가는 다 신고를 해야 되죠.
◇ 김우성: 원래 다 신고해야 된다는 점 저희가 다시 알려드립니다. 서울의 아파트의 경우에는 임대차 3법 시행 후에 월세와 반전세 거래비중이 높아졌다는 소식도 있더라고요. 어떤 내용입니까?
◆ 박원갑: 전반적으로 지금 전세종말, 전세소멸 얘기를 많이 하고 있잖아요. 다만 이게 곧바로 순수월세로 넘어가기보다는 집주인이 보증금을 반환해야 월세로 돌릴 수 있으니까요. 당분간 반전세가 대세를 이룰 거다, 이렇게 보시면 될 것 같고요. 실제로 임대차 3법, 그게 이제 지난해 7월 말부터 사실상 두 개가 시행이 된 거잖아요. 그 이후에 지금 주로 월세라든지 반전세 거래가 조금 늘어났어요. 아주 큰 폭은 아닌데, 전반적으로 늘어나는 추세인데, 앞으로 제 생각에는 이런 추세가 좀 더 가팔라질 가능성은 있다, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.
◇ 김우성: 전월세신고제라든지 여러 제도들, 사실은 주거 약자 보호를 위해서 규제정책 차원에서 나온 성격도 잇는데 오히려 역효과나 반대 현상에 대한 우려들이 많습니다. 지금 문자나 의견도 그렇게 주고 계세요. 오히려 집값 오르는 것 아니냐, 임대료 오르는 것 아니냐, 이런 걱정이 있는데, 이 부분에 대해서도 전문가로서 어떻게 보고 계시는지요?
◆ 박원갑: 지금 만약에 이게 여러 가지 논의가 돼야 되고 실제로 아까 말씀드린 것처럼 이 제도 자체가 임대료를 올리지는 저는 못할 거라고 봐요. 그러니까 아까 말씀드린 것처럼 종부세라든지 그거보다 지난해 7월에 도입된 전월세상한제하고 계약갱신청구권이 있잖아요. 그게 훨씬 더 시장에 영향을 많이 미친다고 저는 보고 있어요. 그래서 이번에 이제 임대차 3법이 사실상 마무리 되는 측면이 있는데, 전반적으로 봤을 때는 지금 전월세 시장 불안이 좀 급증되는 있는 것은 사실이에요. 특히 아까 말씀드린 임대차 3법외에도 매입임대사업자가 그동안 시장의 완충제 역할을 해왔거든요. 그런데 그게 어떻게 보면 다주택자들의 투기의 수단으로 변질되었다는 그런 지적들은 있는데, 그것 못지않게 세입자들이 보통 2년에 5% 올려주고 최장 10년까지 안심하고 살 수 있는 그런 장점도 있었거든요. 그런데 이 제도가 사실상 사라지게 되면 앞으로 전월세 시장 불안이 시장의 핵심 포인트가 되지 않을까 예상을 해보고 있습니다.
◇ 김우성: 다른 부분들도 얘기를 해보겠습니다. 양도세 중과 얘기를 여쭤봐야 될 것 같습니다. 집을 팔아서 남는 세금에 대해서 매기는 게 바로 양도세, 그리고 중과인 경우에는 주택의 숫자에 따라서 달라지는 건데, 1년 정도 유예를 했어요. 아주 강력하게 세금을 매길 테니까 1년 사이에 파십시오, 이런 메시지였던 것 같은데, 내일부터 적용입니다. 어떻게 변화되는 건가요?
◆ 박원갑: 그렇죠. 사실상 조정대상지역이라고 해서 서울의 대부분이 조정대상지역이죠. 그 다음에 경기, 부산, 이런 데도 다 적용이 되는데, 이게 주로 다주택자에 대한 얘기입니다. 지금보다 10%포인트가 더 올라간다고 보면 되고요. 3주택자가 최고세율이라고 해서 가장 높은 세율이 적용되는 경우에는 지방소득세까지 포함하면 최고, 지금이 71.5%거든요, 그런데 이게 82.5% 올라간다, 11%포인트 정도 올라간다고 보면 되고요. 그리고 2년 미만 단기보유양도세율도 60~70%로 올라가게 되고요. 특히 분양권 있지 않습니까. 이게 1년 안에 매도하면 최고 70%까지 적용이 되기 때문에 분양권 매도하시는 분들은 신경을 좀 쓰셔야 할 것 같습니다.
◇ 김우성: 이렇게 실제로 6.17 당시에 나온 종부세 관련된 기준들도 좀 적용됩니다. 다양한 변화들이 나오는 것 같은데 종부세는 어떻습니까?
◆ 박원갑: 종부세는 보통 집 한 채 작은 거 갖고 있는 분들은 큰 영향은 없다고 보고요. 물론 공시가격이 올라가면 비싼 집을 갖고 계신 분들은 부담이 되겠죠. 이번에 달라지는 걸 보면 주로 조정대상지역에서 2주택 이상 보유자, 이 분들은 세부담 상한기준이 전년대비 300% 정도로 올라가게 되고요. 그리고 법인으로 여러 주택을 갖고 있는 분들도 이제 종부세 부담이 커진다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
◇ 김우성: 지금 1주택 기준으로 집을 구하려는 무주택자 혹은 평수를 옮기시는 분들, 이런 실수요자들이 많이 궁금해 하고 있습니다. 왜냐하면 지금 이런 정책에서 불구하고 매물은 안 나오고 있고 집값은 오르고 있기 때문에 우리 같은 실수요자는 어떻게 해야 되나, 이런 고민들이 많은데요. 마지막으로 이 분들에 대한 조언 한 마디 부탁드립니다.
◆ 박원갑: 일단 부동산 시장은 정책에 예민하게 움직이는 특성이 있잖아요. 그런데 제 생각에는 중소형이나 중저가 쪽은 그렇게 가격이 하락할 것 같지는 않아요. 왜냐하면 이번에 주로 민주당특위에서 나온 내용을 보면 LTV, 이런 것들을 완화한다고 얘기를 하잖아요. 그리고 재산세 감면도 하기 때문에 그 쪽은 좀 긍정적으로 보셔도 되는데, 다만 단기급등지역들은 좀 조심해서 접근하시고 특히 초고가 주택 같은 경우는 이게 장기보유특별공제를 차등적용하기 때문에 세금부담이 많아질 수 있어요. 그래서 전반적인 트렌드가 이런 초고가 주택보다는 중저가, 중소형 쪽으로 갈 가능성이 있기 때문에 이 부분은 좀 주목하셔도 좋을 것 같습니다.
◇ 김우성: 이런 말씀 잘 들어보시고요. 저희가 아까 인터뷰에서 얘기했던 대상 얘기, 한 번만 정리해드리겠습니다. 주택임대차보호법 보호대상으로 임대차계약을 체결한 주택 아파트, 다세대 주택, 또 주택 외의 고시원, 기숙사, 준주택, 공장, 상가 안의 주택과 판잣집 등 비주택에도 해당됩니다. 즉, 건물 종류와 상관없이 주거 목적의 임대차계약을 했다면 신고 대상이라는 점 정리해드릴게요. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆ 박원갑: 고맙습니다.
박준범 PD[pyh@ytnradio.kr]
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