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文 정부 8번째 부동산 대책 임박...이번엔 미친 집값 잡을까

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Posted : 2018-09-12 08:12
■ 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원

앵커

그래서 이번 주 안에 고강도 부동산 대책이 예고돼 있습니다. 이번 주가 얼마 안 남았죠. 오늘 아니면 내일일 것 같습니다. 과연 어떤 대책들이 담겨있을까요?

광풍이라고 불리는 집값, 과연 이번에는 잡을 수 있을지요. 전문가 연결돼 있습니다. 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원입니다. 안녕하십니까?

[인터뷰]
안녕하십니까?

앵커

일단 지금 현재 상황부터 간단히 점검해 보죠. 집값이 오를 대로 올랐는데 거래는 별로 없다고 합니다. 이런 걸 매도자 우위 시장이라고 하던데 매도자 우위라는 게 어떤 거고, 이게 어떤 심리를 갖고 있는 시장입니까?

[인터뷰]
지금 매도자 우위 지수가 이번 주에 171.6을 기록했는데요. 이게 2003년 7월 이후에 가장 높은 수치인데 매도자가 어떻게 보면 배짱이라는 거죠. 그러니까 매수 우위지수는 부동산중개업체 한 3600곳을 대상으로 팔 사람이 많느냐, 살 사람이 많느냐를 물어보는 겁니다.

그리고 기준점 100을 넘어서면 매수자가 상대적으로 많다는 뜻이고. 그러면 매도자 입장에서는 자기가 원하는 가격에 주택을 팔 수 있는 매도자 우위 시장이 되는 거죠. 그러니까 집값...

앵커

안 팔고 많다, 쉽게 말해서.

[인터뷰]
그렇죠. 상승 기대 심리가 높다 보니까 매물을 거두어들이거나 호가를 올리는 그런 상황이다. 한마디로 지금은 비이성적 과열이 극에 달해있다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

앵커

어차피 6억 가던 아파트 8억으로 지금 올랐는데 8억에 팔겠습니다 하니까 너무 비싸요, 그러면 사지 마세요. 어차피 8억 2000만 원 더 오를 것 같은데. 이런 얘기죠?

[인터뷰]
그렇습니다.

앵커

지금까지의 대책은 지방 집값만 잡았다 이런 얘기들이 많아요. 집값이 양극화되는 겁니까, 이러다 보면?

[인터뷰]
일종의 규제의 역설인데요. 서울을 대상으로 투기억제책을 계속 내놓았는데 서울은 오히려 거품 논란이 심할 정도로 뜨겁고 지방은 냉기가 도는 상황인 거고요.

지방 같은 경우 일부 동남권 벨트라고 하는데 이곳은 3년 내지 4년째 집값이 떨어지는 곳이 많죠. 공급 과잉에다가 지역경제 침체라는 구조적인 문제도 있지만 최근 들어서는 서울로 아파트를 사는 상경투자도 하나의 이슈가 되는 것 같습니다.

앵커

상경투자, 이거 설명 좀 해 주시죠.

[인터뷰]
서울로 와서 사는 거죠. 그러니까 여러 집을 보유하면 종부세 같은 데서 불이익을 받으니까 아예 서울 아파트 한 채로 올인하려는 경향인데요.

실제로 서울 아파트 매매 거래를 보면 서울 지역이 아닌 사람이 서울 아파트를 사는 비중이 2년 전에는 한 17% 정도가 됐는데 조금씩 오르더니 20% 정도가 왔고요. 강남이라든지 송파 같은 경우는 25%. 그러니까 4명 중에서 1명이죠.

이것은 서울 지역 아닌 사람들이 산다. 일종의 지금 지방에서는 집값이 계속 빠지는 양상이 나타나다 보니까 서울 아파트를 약간 안전자산으로 생각하는 경향. 그래서 과거에는 강남불패라는 이야기가 있었는데 요새는 서울불패라는 얘기가 나올 정도로 서울 쏠림 현상이 심각한 상황입니다.

앵커

그러니까 지방에 있는 집 두 채 갖고 있느니 두 채 팔아서 서울에 있는 똘똘한 거 하나 사자.

[인터뷰]
네, 그렇습니다. 바로 그 똘똘한 한 채라는 게 최근 서울 쏠림 현상의 어떤 또 다른 표현이다, 이렇게 말씀을 드립니다.

앵커

인구 1000만이 넘게 사는 도시 서울이 일종의 투자처가 되어 가고 있다는 생각도 듭니다. 제일 궁금한 거 지금 대책 발표한다고 하는데 아마 오늘내일 나올 것 같다고 해요. 부동산 대책, 이번 대책 어떤 게 담길 것으로 보십니까?

[인터뷰]
일단 공급과 수요억제라는 양동작전 가능성이 있고요. 구체적으로 세 가지 정도인데 아까 말씀하신 그 똘똘한 한 채, 1주택자, 특히 고가1주택에 대한 양도세 강화, 그리고 임대주택 사업자에 대한 혜택이 너무 많았다. 이걸 기준을 좀 더 강화하는 거하고요.

그리고 그린벨트를 어디까지 과연 풀 수 있겠느냐, 이 부분들이 주요 관점인데 실수요자 측면에서는 좀 조심해야 될 게 지금 고가 1주택에 대한 종부세는 강화하겠다고 많이 언급해서 시행이 될 것 같고요.

그리고 집 한 채 오랫동안 갖고 있으면 1주택자에 대해서는 10년에 80%까지 장기보유특별공제를 해 줍니다. 말하자면 이익에서 비용을 빼주는 겁니다, 계산을 할 때. 이게 좀 낮아질 가능성이 있어 보이고요.

그리고 보통 집을 옮기는 분들. 새 집을 사놓고 옛날 집을 팔 때 3년 안에 팔면 그게 양도세가 비과세되지 않습니까? 이걸 2년으로 줄일 가능성도 있고 또 조정대상지역이라고 해서 전국에 43곳 정도가 있는데 서울도 있습니다.

이곳에서 보통 1세대 1주택자가 비과세를 받을, 9억 이하겠죠. 비과세를 받기 위해서는 2년 보유에 2년 거주를 해야 되잖아요. 이게 3년을 늘어날 가능성이 좀 있지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

앵커

3년 보유로요?

[인터뷰]
3년 보유에서 3년 거주가 되겠죠. 같이 맞물려갈 가능성이 크고 임대주택 등록에 대한 혜택이 과도하다, 이걸 악용한다. 이런 이야기도 있지 않습니까?

앵커

고가임대주택이요?

[인터뷰]
그렇습니다. 그러니까 이 부분에 대해서 과연 대출이라든지 종부세, 양도세 감면받는 걸 까다롭게 할 수는 있을 것 같고. 기존 등록자는 그대로 혜택을 유지할 가능성은 있어 보이고요.

다만 기존의 집을 갖고 있는 사람이 새로 임대주택 등록을 했을 경우에 과연 어떻게 지금 혜택을 유지할 거냐, 아니면 강화된 기준으로 할 것이냐. 이것은 좀 뚜껑을 열어봐야 할 것 같습니다.

앵커

조금 아까 말씀하신 것처럼 고가의 전세 세입자, 그러니까 9억이 넘어요, 전세가격이. 9억이 넘으면 사실 차라리 그냥 사는 게 낫지 않을까 이런 생각도 드는데 왜 그분들은 9억이 넘는 아파트를 전세로 사는지 또 여기에 대해서 왜 종부세를 매기자는 건지 쉽게 간단하게 설명해 주시겠습니까?

[인터뷰]
이런 이야기죠. 집 살 때 취득세 팔 때 양도세 내고 재산세 다 내는데 비싼 세입자들은 같은 주거 효용을 누리면서 세금을 안 내니까 억울하다는 거예요.

인터넷에 그런 얘기가 나오는데 그런데 지금 충분히 이야기는 되지만 전세보증금에 대해서 세금을 매기기가 좀 어려운 측면이 있는 것 같고요. 왜냐하면 전세보증금에 대해서는 일정 소득이 발생하지 않고 있기 때문에 어떻게 보면 전세보증금은 집주인한테 받아야 할 채권 같은 거니까요.

채권에다 세금을 매기기가 좀 어렵다, 이런 얘기들 하고 또 어떻게 보면 세입자 입장에서는 집주인한테 돈을 이미 지불하는 거잖아요. 그런데 그게 2년이 지나고 나서 나오게 되면 명목가치는 변화가 없잖아요.

만약 10억이면 그대로 10억인데 그런데 실질적으로 물가가 오르니까 실질가치는 물가만큼 떨어지다 보니까 약간 이게 과세를 한다는 게 실정법상 다소 논란이 있는 것 같습니다.

앵커

그렇습니다. 그러니까 한 5억짜리 집 가지신 분은 아니, 나는 집이 5억밖에 안 되는데 세금 내고 전세 가지신 분은 9억 전세에 사는데 강남에 9억 전세 사는데 세금 안 내고, 이런 얘기를 했는데 전세는 내 돈이 아니다, 채권이다, 현재로서는. 그런 얘기인 것 같습니다.

[인터뷰]
맞습니다.

앵커

또 하나가 용산 얘기를 안 할 수가 없습니다. 용산이 지금 개발된다, 박원순 시장 발표 이후에 계속 뜨니까 청와대 게시판에 그런 청원이 있대요.

용산 공원 한복판에다가 임대주택을 짓자. 거기다 임대주택 지으면 참 주민들 반발 거셀 것 같은데 공원으로 만들기로 했던 곳을 임대주택을 짓는다. 이 부분은 어떻게 생각하십니까?

[인터뷰]
그게 쉽지 않은 것 같습니다. 지금 청와대 게시판에 거의 2주 사이 200건 정도가 청원이 올라왔다는 건데 면적이 여의도 전체 면적과 거의 비슷합니다.

그런데 현재로는 문재인 대통령 공약이 생태공원으로 개발하자는 것도 있고 그리고 용산공원 조성특별법이라는 것도 있지 않습니까? 이걸 법을 바꾸어야 해요, 만약 주택을 지으려면.

그리고 당장 서울시장도 임대주택 짓는 것을 반대하고 있는 상황인데 무주택자 특히 젊은 층들의 청원한 심정은 충분히 공감을 하지만 그렇게 쉬운 문제는 아닌 것 같다. 그래서 이번 대책에는 포함될 가능성이 그렇게 높지는 않아 보이고요.

일부에서는 지금 미세먼지 때문에 숨도 못 쉬겠다. 그리고 미래 세대를 위해서 남겨야 될 유산이 아니냐, 그 숲은. 그런 얘기가 있어서 어쨌든 이런 용산 부분보다는 아마도 가용 토지를 최대한 확보하지 않을까.

그래서 도로라든지 철도 그런 부지들도 있고 또 공공기관 이전 부지들도 있고 또 여러 가지 역세권에 용적률을 많이 올려줄 수 있는 이런 것들도 개발해서 아마 여러 가지 부지 확보에 총공세 이런 식으로 가지 않을까 보고 있습니다.

앵커

대표님, 시간이 없기 때문에 짧게 한 가지만 더 간단하게 부탁드리겠습니다. 이해찬 대표가 어제 토지공개념 얘기했어요. 토지공개념이라는 게 이미 노태우 정부 때부터 만들어졌던 건데 헌법소원 가서 패소하고 그랬었거든요.

과연 이해찬 대표가 말했던 토지공개념, 쉽게 말해서 뭘 어떻게 강화할 것으로, 만약에 실행이 된다면 전망하십니까?

[인터뷰]
지금 재건축 같은 경우는 초과이익환수제가 시행이 되고 있고요. 그리고 주거복지 기능이 좀 더 강화될 가능성이 있고요. 전월세상한제있지 않습니까? 이것도 어떻게 보면 시행할 수 있는 충분한 어떤 기반이 될 수 있는 거고요.

분양가상한제도 지금 할 수 있도록 해 놨는데 이런 걸 시행한다든지. 그리고 종부세라든지 이런 보유세 부담이 훨씬 더 무거워질 수 있는 그런 측면들이 다분히 있지 않을까 생각해 봅니다.

앵커

보유세가 강화된다고요?

[인터뷰]
그렇죠. 이번에 보유세가 아마 강화되는 건데 지금 종부세뿐만 아니라 재산세 같은 전반적으로 비싼 집에 사는 사람들은 그에 상응하는 세금을 내는 게 맞지 않느냐 이런 쪽으로 전반적 분위기가 가지 않을까 생각이 됩니다.

앵커

알겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[인터뷰]
네, 고맙습니다.
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