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집값과의 전쟁...부동산 추가 대책 효과는?

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Posted : 2018-08-31 14:49
■ 정철진 / 경제 평론가

앵커

요즘 서울 집값을 이렇게 표현합니다. 미쳤다. 왜 이런 말이 나오냐면 호가, 다시 말해서 집주인이 부르는 값이 반나절 만에 4000만 원씩 오르는 곳이 나올 정도인데요. 정부가 이런 저런 대책을 내놓고 있는데 서울 부동산 정말 왜 이러는 걸까요.

어려운 경제 얘기 항상 쉽게 풀어주시는 분이죠. 정철진 경제 평론가 모시고 분석 들어보도록 하겠습니다. 어서 오십시오.

[인터뷰]
안녕하십니까.

앵커

제가 조금 전에 미쳤다, 이런 얘기를 했는데 자고 나면 오른다는 얘기가 있는데 우선 궁금한 게 조금 전에 저희가 보도도 해드렸는데실제로 그런 건지, 그러니까 무슨 말이냐면 실거래가가 그런 건지, 호가가 그런 것인지 국토부에서 조사한다고 하니까 약간 헷갈려요, 지금.

[인터뷰]
두 가지로 나누어서 살펴봐야 할 것 같은데 일단은 몇몇 조사기관이 실거래가 기준으로, 신고된 가격을 기준으로 체결한 상승률을 먼저 보겠습니다. 그런데 이것 역시도 상당히 올랐습니다. 8월 마지막째주가 주간 0.45% 상승률이거든요. 직전이 올 2월 말에 0.4% 올랐을 때가 일주일에 0.4% 오른 것은 부동산에서는 상당히 많이 오른 겁니다. 주식하고는 완전히 다르거든요.

그런데 그때가 최고치였다고 했는데 26주 만에 최고치이면서 한 주에 저렇게 0.4, 5% 오른 것은 역대 최고치의 상승률이고요. 뿐만 아니라 서울 같은 경우에 또 하나의 특징은 25개구 모두가 다 오르는, 그러니까 서울 전역이 다 오르는 그런 모습이었기 때문에 아마도 서울 집값이 미쳤다 이런 표현까지 나오고 있는 것 같고요.

또 다른 차원에서 지금 앞서 국토부가 과연 지금 가격들이 적절한지를 조사하겠다라는 것은요. 그 아파트와 그 가격은 글쎄요, 미쳤다라는 표현보다도 그 이상의 아파트 가격이거든요. 반포의 한 A 아파트 같은 경우 우리가 흔히 말하는 20평형이 실거래가로 1월에는 18억 정도였는데 지금은 25억을 넘어서면서 평당 1억이 넘게 체결됐다라는 소문이 돌고 있거든요. 파다하게 이 소문의 진위를 일단 국토부에서는 밝혀 보겠다고 나섰기 때문에 만약에 그게 밝혀진다면 허위 호가 이런 문제가 있을 것 아닙니까?

앵커

지금 국토부에서 일단 조사한다는 것은 아직 뭔가 이상하다는 거죠?

[인터뷰]
국토부에 안 들어왔다는 겁니다. 아직 신고가 안 들어왔기 때문에 현장에 가서 잡아보겠다는 건데 그건 그것대로 잡아보는 것이고 일단 신고된 부분에 있어서도 상당 폭 오른 것만큼은 사실인 거죠.

앵커

이번 국토부의 그 조사 있잖아요. A 아파트. A아파트의 3.3제곱미터당 1억. 소위 이른바 평당 1억. 상당한 기준점이 될 것 같아요, 조사 결과가.

[인터뷰]
그렇습니다. 저도 굉장히 의미 있게 보고 있는데 그 소문은 이번 주 초, 지난 주말에 굉장히 많이 업계에 돌았었거든요. 그랬는데 그때 당시에는 어떻게 돌았느냐면 30평형대가 드디어 30억이 넘었다라는 얘기가 있었습니다. 그때 30평형때 직전 최고가 거래가 29억 원 있었거든요.

앵커

그러면 1억에 거의 안 됐던, 조금 밑에 있는 거네요?

[인터뷰]
안 됐죠. 그런데 그게 30평형대에 1억 원이 넘게 체결됐다는 것이 그쪽 동네 부동산 중개업소에 돌았는데 이번에 국토부에서 나온 것도 20평형도 25억이 넘으니까 평당 1억이 됐다는 거 아닙니까? 그래서 야마도 30, 20평형 이 소문의 진위를 국토부가 한번 직접 파악해보는 것도 상당히 의미가 있다. 왜냐하면 한켠에서는 계속해서 허위 매물에 대한 이야기들, 아파트 부녀회의 담합 때문에 집값이 올랐다는 이런 의견과 이런 팩트 주장들도 함께 나오고 있거든요.

그래서 반포의 A 아파트입니다. 말 그대로 A 아파트네요. 국토부의 실제 평당 1억에 대한 상황 조사 결과가 앞으로의 그 부분에 있어서 또 상당한 의미를 가질 것 같습니다.

앵커

실제로 진짜로 그렇게 거래가 됐는지 아닌지 진짜 아니면 호가 때문에 누가 장난을 친 것인지 드러나면 부동산 가격 서울 집값에도 상당히 영향이 있겠죠?

[인터뷰]
그렇죠. 그동안 많이 나온 허위 매물에 대한 이야기들, 가격 담합에 대한 이야기도 굉장히 한켠에서는 커질 수 있을 것 같습니다.

앵커

어쨌든 지금 상황이 심각하기 때문에 서울 지역 같은 경우에는 개발사업이 연기되거나 보류되거나 좌초되는 경우가 많은데 조금 전에 들어온 소식 보면 도시재생뉴딜사업, 이것 대통령 공약 사업인데 마지막에 서울만 빼버렸더라고요.

[인터뷰]
그렇습니다. 앞서 말한 반포 A아파트는 극단적인 폭등이고요. 서울아파트가 상승한 것은 맞거든요. 그것도 꽤 많이 오른 것은 일단 맞는 사실입니다. 그래서 도시재생뉴딜정책이 있었는데 이건 뭐냐, 낡은 도시 같은 경우 낡은 집도 많고 공원도 허물어지고 변변한 체육관도 없고 그러니까 과거처럼 싹쓸어버리는 재개발 방식이 아니라 아기자기하게 오순도순하게 현실적으로 고쳐나가는 게 도시재생 뉴딜 사업인데 여기에서 지금 보니까 서울은 빠져있고요.

거의 대규모, 우리가 봤을 때 대규모 뉴딜이다라는 것들도 지금 싹 다 빠져가지고 전체 100곳, 99곳 중에서 아주 그야말로 소규모 정도만 일단은 통과가 됐습니다. 제 생각에는 아마 이 직전에 박원순 시장의 어쨌든 싱가포르 선언이 시장에 잘못된 메시지를 줬던 부분이 있지 않습니까?

이것들을 많이 의식해서 도시재생뉴딜도 만에 하나 뜨거운 상황에서 시장이 이것도 만약 오해를, 정부 생각에서 오해를 하고 또 오를까봐 이번에는 극히 작은 규모의 사업만 일단 통과시켰다 이렇게 볼 수 있고요. 그렇다고 해서 서울, 우리가 고쳐야 할 도시재생뉴딜이 아예 취소되거나 그런 것은 아니라 일단은 보류하면서 시장 반응을 봤다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

앵커

서울 부동산 관련해서 또 한 가지 궁금한 게요. 거래가 많이 되면서 가격이 올라가는 건지 아니면 거래는 얼마 안 되는데 실제 가격만 올라가는 건지 이것도 궁금합니다.

[인터뷰]
올해 같은 경우 거래가 작년에 비하면 확연히 낮습니다. 우리가 보통 서울 아파트가 한 달에 열기가 열풍이다 하면 만 건 이상은 매매 거래가 나와야 하거든요. 1만 2000건 정도, 작년 같은 경우 매달 나오면이건 정말 활황장인데 현재는 거의 5000건 정도거든요. 그러니까 작년 거래양의 절반이고 우리가 비싸다고 하는 강남 3구 같은 경우는 거의 7분의 1, 10분의 1 수준으로 거래가 폭감을 한 그런 상황입니다.

그렇기 때문에 일부 현재 부동산 집값이 버블이라고 주장하는 쪽은 이거봐라 거래가 안 터졌기 때문에 지금 나오는 가격들은 신뢰할 수가 없다라고 주장하는 것이고요. 반대 켠에서 앞으로 더 오를 것이다라고 얘기하는 것들은 거래가 안 될 수밖에 없는 게 이게 허위 가격이어서 안 된 게 아니라 집주인들이 매물을 안 내놓는, 이걸 매물 잠김 현상이라고 하거든요.

그것 때문에 거래가 안 되는 것이기 때문에 만에 하나 일정 가격이 나오면 거래가가 더 터질 것이다, 그러면 걷잡을 수 없을 것이다. 이 두 의견이 현재는 팽팽하게 맞서고 있습니다. 그러나 상황은 거래는 작년에 비해서는 확연히 급감한 그런 상태입니다.

앵커

제가 그다음 질문 그거 드리려고 했는데 이미 말씀하셨으니까. 지금 고용 쇼크다, 경기 불황이다 이런 얘기가 많은데요. 서울 집값 왜 오르는지 지난번에 한번 나오셨을 때 이른바 부동자금, 투자처를 찾지 못하는 부동자금 1100조. 이게 원인인가요?

[인터뷰]
그렇습니다. 상상 이상으로 이 부동자금이 부동산에 몰리는 밀어붙이는 힘이라고 할까요? 그게 굉장히 강력하다 이렇게 볼 수 있겠고요. 고용쇼크, 경기 불황 또 지역 경제의 조선이라든가 철강이라든가 화학, 자동차의 쇠퇴가 역설적으로 여기 있는 돈들을 다 끌어다가 서울에 있는 부동산으로 가게 하는, 또 이런 악순환까지 나오게 되면서 결과적으로 고용도 힘들고 내수침체는 점점점 진해지고 있는데 돈들은 부동산으로만 자꾸 가는 그런 역설적 현상이 결국 집값 상승의 원인이 아닌가 보고 있습니다.

앵커

말씀하신 대로 지금 상황이 이렇게 나쁘다보니까 집값을 이른바 규제라고 해야 하나요? 어떤 정책, 정부 개입으로 잡는다저는 개인적으로 잡는다는 표현은 별로 좋아하지 않지만 이것 자체를 포기해야 되는 것, 하지 말아야 되는 게 아니냐는 이런 회의적인 시각까지 있어요.

[인터뷰]
그렇게 할 수 없겠죠. 여기서 정부가 여기까지 왔는데 규제를 포기한다고 하면 이건그야말로 판도라의 뚜껑을 열어버린 그런 격이 될 텐데. 규제에 있어서 그동안 문제가 뭐였을까.

되돌아봐서 생각해 보면 일관성에서 조금 흐트러지지 않았나. 쭉 뽑아갈 때, 가령 최초에 잡아가면서 6.4, 8.2대책 잡아갈 때 김상곤 교육부총리, 이제는 새로 또 후보자가 나왔지만, 아직까지는 부총리죠. 그런데 그때 자사고, 외고, 특목고 없애는 이 문제를 얘기하니까 그렇게 되면 결국 이런 고등학교가 없어지면 강남고등학교가 또 위너가 되겠구나, 대치동이 또 뜨겠구나 하니까 그 메시지가 부동산에 잘못된 신호를 전해주고 그다음에 8.2대책 나오고 가장 강력한 규제책이라고 했던 보유세 개편안을 많이들 기대했는데 막상 권고안도 그렇고 개편안 내용을 보니까 이건 보유세 폭탄이 아니라 보유세 무슨 탄이다 이런 정도까지 굉장히 약했단 말이죠.

그러니까 이건 왜 갑자기 약해지지라는 또 다른 다른 메시지. 또 그다음에 7월에 박원순 시장의 전혀 다른 여의도 마포의 통개발 얘기. 그러니까 시장 규제가 가면 한켠으로 계속 몰아붙여야 하는데 중간중간에 결이 다른 사항들이 나오게 되면서 규제가 폭발력을 갖지 못한 그런 부분도 있고요.

또 하나의 측면들은 앞서 말씀드린 대로 과수요, 과잉 유동성을 너무 만만하게 보지 않았는가. 이 정도는 이런 규제로 끝낼 수 있다는 생각, 그런 과신이 실은 이런 역공을 맞았다 이렇게도 볼 수가 있겠습니다.

앵커

정부 규제 얘기 한 번 더 말씀드리면 이런 얘기 그렇지만 자꾸 참여정부가 생각나요. 노무현 정부 때 이른바 집값을 잡겠다고 하면 저만큼 가 있고, 잡겠다고 하면 저만큼 가 있고 규제의 역설이라고 해야 하나요. 규제를 하면 집값이 올라갈 것이다 이렇게 생각하는 시장 분위기가 있는 거예요. 이거 어떻게 판단해야 할까요?

[인터뷰]
우리가 돈의, 자본의 성격을 봐야 할 것 같은데요. 자본 같은 경우에 극단적으로 누르게 될 경우 극단적인 반발이 나오는 작용, 반작용 이런 법칙들이 있는 것으로 파악이 됩니다.

그래서 지난 2006년의 상황도 보면 정말로 초강력한 부동산 규제책으로 억눌렀는데 결과적으로 거기에 반대만큼의 급부의 힘이 또 터지게 되면서 오히려 돈들이 부동산을 계속 끌어올리는 역설이 나왔었고. 결과적으로 이 부동산은 언제 잡혔냐. 우리의 규제나 내부가 아니라 외부의, 미국의 서브프라임 모기지, 이미 세월도 많이 지났지만 2008년 말세계 금융위기가 터지면서 결과적으로 버블이 함께 다 터졌죠. 그런 상황이 나왔는데.

앵커

내적 요인보다 외적 요인에 의해 잡혔다는 거죠?

[인터뷰]
그래서 2008, 9년에 완전히 꺾이는 상황이었거든요. 이번에도 역시 자본을 다루는 상황에 있어서 이런 표현이 맞지는 모르겠지만 능글맞게 지금 때렸다가 얼렀다가 이렇게 다루는 그런 측면도 필요하지 않았을까. 가령 한 예를 들어보면 4월부터 다주택자양도세중과방안이 나오지 않았습니까. 그렇게 돼서 그 4월 이후에 팔게 되면 2주택 3주택은 중과하게 된다. 그러니까 아니면 임대사업자 등록해라. 이게 대책이었단 말이에요.

앵커

4월을 한번 분기점으로 봤었어요.

[인터뷰]
그런데 잘 생각해봐서 2월, 3월. 1, 2, 3월에 거래가 다 터졌단 말이죠. 폭발을 했습니다. 즉 다주택자 중에서라도 세금을 못 견디는 사람들은 다 집을 팔아서 일단 현찰을 갖고 있었습니다. 그러면 4월 이후 버텼던 사람들은 진짜 돈이 많기 때문에, 우리는 6년간 집 안 팔아도 돼 하는 분들은 임대사업자 등록됐죠. 그러면 집 판 사람들의 돈이 있을 거 아닙니까?

그런데 그 돈을 어디론가 빠질 출구를 마련해 주거나 했어야 하는데 그 돈이 다시 또 5월, 6월, 7월, 8월에 다시 또 집을 사면서 이중으로 끌어올리는 그러니까 앞에서 끌어올렸던 그 돈들은 이미 한 번 팔아서 차액 실현을 하고 또 여기에서 돈이 아파트 가격을 끌어올린단 말이죠. 그러니까 굉장히 자본의 속설이라고 할까요. 여기에 있어서는 진짜로 가혹하게 가거든요. 그런 부분에 있어서 너무 낙관하거나 얕잡아봤던 그런 측면도 있었던 것 같습니다.

앵커

저는 조금 전에 평론가님이 하신 얘기 중에 외적 요인이라는 이 단어에 꽂혀 있습니다. 계속 말씀하시는데. 이번에도 외적 요인이 작용할 가능성 이걸 짚어줄 수 있습니까?

[인터뷰]
대외 상황을 봐야 되는데요. 미국 같은 경우가 오늘 새벽, 어제 저녁에 나왔던 게 인플레이션이 미국 이야기이기는 하지만 타깃이라고 하죠, 목표 물가상승률이 근원 물가도 2%가 나왔습니다, 연2%, 그렇다면 미국도 공격적인 금리 인상이 들어가야 되는데 미국은 경기가 좋아서, 경제가 좋아서 금리를 계속 올릴 것 아닙니까.

이렇게 되는데 우리 같은 입장에서는 경기는 안 좋지만 어쨌든 미국이 계속 금리를 올린다면 자금 유출, 금리 역전 이런 것 때문에 우리도 뒤따라서 올려야 되는 이런 상황이 하나의 대외적인 변수라고 있게 될 텐데 그렇게 되면 1500조에 달하는 가계부채가 과연 미국이 더 빨리 금리를 올릴수록 우리가 버텨낼 수 있을까, 시중금리는 오를 텐데. 특히 또 하나 비교해봤는데 2006년에 우리 정말 부동산이 뜨거웠거든요.

그때 가계부채가 6400조였거든요. 지금 뜨겁다는 이때는 1500조입니다. 그러니까 가계부채가 거의 2배 이상이죠. 이상으로 커졌는데 우리 가계가 가계 소득, 가계 평균 자산이 그새 2배 이상 커졌을까? 가계부채가 감내할 만한 체력이 있을까 이런 상태에서 시중금리가 오른다거나 이런 문제들이 과연 버텨낼 수 있을까, 이런 외생 변수에 대한 걱정도 서서히 해 봐야 될 것 같습니다.

앵커

알겠습니다. 어쨌든 이런 상황이라서 당정청회의, 어제 새로 민주당 대표가 선출이 된 이후에, 당선된 이후에 당정청 회의를 처음으로 국회에서 했는데 첫 일성이 부동산이었어요. 일단 한번 들어보겠습니다.

[인터뷰]
제가 2005년도에 총리할 때도 이와 비슷한 현상이 있어서 그때 여러 가지 대책을 세웠었는데 투기로 의심되는 동향이 있으면 필요한 조치를 즉각 조치를 해야 되는데 특히 3주택 이상이거나 아니면 초고가 주택 이런 경우에 대해서는 종부세를 도입하는 것을 검토를 좀 해야 되지 않을까 하는 그런 생각을 하고 있습니다.

앵커

종부세 도입이라는 게 지금 있는 거 아닙니까. 도입이 아니고 종부세를 인상하는 거죠?

[인터뷰]
그리고 개편안도 있는데 어제 당정청, 장하성 실장도 있었고 이낙연 총리, 이해찬 대표 다 모인 자리에서 이런 얘기를 한 것은 이른바 이번에 보유세 개편안이 약했다. 미풍이었고 앞서 말한 규제 폭발력을 전혀 주지 못했다. 그러면 새로운 보완책이 필요하다는 차원에서 얘기를 한 것 같고요.

그래서 다주택자, 3주택자 이상 같은 경우에는 이번 개편안의 0.3%포인트 정도추가 세율을 더 얹게 되는 건데 지금 얘기 나오는 건 1%포인트 정도는 더 해야 된다는 것이고 1가구 1주택 같은 경우 초고가 주택 같은 경우에 종부세율을 구간율을 더 올려야 되지 않겠느냐아마 그런 운을 뗀 것 같아서. 글쎄요, 기획재정부가 공을 받고 다시 이번에 어떻게 정부안을 낼지 지켜봐야 할 것 같습니다.

앵커

죄송하지만 퍼센트 포인트 이렇게 하니까 제가 안 와닿거든요. 이게 돈으로 따지면 얼마나 오른다는 거예요? 만약에 실현이 되면.

[인터뷰]
집이 3채가 있습니다. 개인이 있고요. 3채 합친 것의 공시가격이 한 25억 정도가 됩니다. 그러니까 시가는 훨씬 더 비싸겠죠, 3채 다 합쳐서. 그런데 3채의 공시가격이 25억 되는 분이 현재 종합부동산세로 한 790만 원, 800만 원 정도 되는데, 790만 원 정도가 되는데 지금 이해찬 신임 대표 얘기 말대로 정말 종부세를 1%포인트 올리고 공정시장 가액비율이라고 해서 약간 어렵기는 하지만 반영하는 것도 거의 90%까지를 빠르게 반영하고 김현미 장관이 얘기했던 공시가격 현실까지도 지금 50%인 것을 60, 70% 까지 끌어올린다면 글쎄요, 거의 이게 다 통과되면 한순간에 한 1400만 원대까지도 튀어오를 수가 있는데.

앵커

이제 와닿습니다. 곱하기 2네요.

[인터뷰]
곱하기 2인데 현재 우리의 보유세는 상한선이 있습니다. 150% 이상으로 그다음 해에 자르거든요. 그런데 지금 공시가격 현실화를 얼마만큼 할지 모르겠는데 앞서 말한 A아파트, 반포 A아파트 같은 경우에 29억이 시가라고 하지만 지금 공시가격은 15억으로 잡혀 있거든요. 그러니까 이걸 가령 80%까지 현실화한다.

그러면 이 아파트는 상한선도 다 채우게 되고 만에 하나 이걸 정말 강력하게 보유세 인상 상한선도 없앤다라고 하면 한 4배 정도까지도 경우에 따라서는 ... 공시가격 현실화까지도 정말 80%까지 올린다면 그 정도까지 파워풀한...

앵커

이해찬 대표의 저 말은 정말 잘못하면 실제로 강풍이 될 수 있겠네요?

[인터뷰]
그렇죠. 다주택자나 초고가, 다주택자에게 그렇게 될 수 있겠습니다.

앵커

그런데 이런 부분을 지적하시는 분들이 있어요. 종부세 기준을 높이면 초고가 주택. 집 1채 갖고 있는 은퇴자나, 집 1채만 갖고 그냥 투기하지 않는 분, 이른바 실거주자. 이런 사람들은 어떻게 되느냐. 괜히 세금만 더 내는 거 아니냐, 오히려 피해자가 되는 게 아니냐 이런 얘기가 있어요.

[인터뷰]
그런 지적들이 많이 있어서 1가구 1주택자들은 봐줘야 되지 않냐. 항상 종부세 때마다 나오게 되는데. 지금도 나오는 정부의 반응을 보면 가령 1채라고 하더라도 정말 20억 이상이 된다라면, 아직까지 초고가, 고가 주택 기준은 안 정해졌습니다마는 된다면 보유세에 대해서는 함께 내야 되지 않겠냐는 쪽으로 예외는 두지 않는. 왜냐하면 또 그렇게 예외를 두게 되면 규제에 있어서 또 이탈자가 생기고 또 구멍이 생길 수 있는 것 아닙니까?

그런 모양새이기는 한데 하지만 1가구 1주택자들. 수십년간 한 집에 살아서 집값이 오른 분들에 대한 강력한 조세저항, 불만, 이런 것들은 반드시 일어날 수밖에 없습니다.

앵커

하더라도 부작용, 그런 부작용을 충분히 살펴야 할 것 같습니다. 규제로 잡을 것인지 아니면 말씀하신 외적 요인이 작용할 것인지 지켜봐야 할 것 같습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 정철진 평론가였습니다. 고맙습니다.

[인터뷰]
감사합니다.
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