금싸라기 땅 한전 부지...새주인 찾은 뒤 운명은? [장재현, 리얼투데이 리서치팀장]

[앵커]

삼성과 현대차가 맞붙은 이번 입찰에서 현대차그룹이 낙찰을 받았는데요.

부동산 전문가 연결해 자세한 내용 좀 더 짚어보겠습니다.

이 지역이 어떻게 개발될지 강남지역이 들썩인다고 하는데 전문가는 어떻게 보는지도 살펴보도록 하겠습니다.

장재현 리서치 팀장 연결되어 있습니다.

안녕하십니까.

우선 가격 10조 5000억원.

예상보다 높은 가격입니다.

아까 한상옥 기자의 말로는 전문가들은 5조원대라고 예상을 했다던데.

우리 팀장님께서는 어떻게 보십니까, 10조 원.

왜 이렇게 높았을까요.

[인터뷰]

일단 현대차그룹 자체에서 본격적으로 강남권 개발 그리고 한전 부지의 개발에 대한 의지가 좀 강하지 않았나 이렇게 생각이 됩니다.

현대차에서도 이미 낙찰 전에 발표한 것들을 보면 오히려 삼성전자보다 좀더 구체적인 어떤 계획들을 발표하면서 아무래도 삼성보다 현대차 그룹쪽이 높은 금액을 내놓지 않을까 이렇게 예상을 하고 있었지만 예상보다는 짐작하고 있었지만 이정도까지 높은 가격으로 써낼 줄은 몰랐었거든요.

보통 삼성 같은 경우도 보도에 나온 것을 보면 4조 5000억에서 5조 6000억 정도 써낸것으로 나오고 있는데, 실제 이것보다도 두 배 이상 높은 금액을 냈기 때문에 아무래도 현대차에서 지금 한전부지에 의미부여를 하는 것이 조금 크지 않나, 이렇게 생각됩니다.

[앵커]

그만큼 갖겠다는 의지가 높았다라고 볼 수 있는데 부동산 전문가이시긴 합니다마는 제가 이렇게 질문 드려볼까요.

현대차그룹은 정몽구 회장이 결정권자가 있습니다.

물론 삼성전자도 결정권자도 있습니다마는 삼성그룹의 십주는 일반적인 표현.

10조라는 투자를 결정하려면 오너의 결단이 없으면 안 될 것 같아요.

그런 면에서 현대차그룹의 정몽구 회장의 의미가 부여됐다고 볼 수가 있겠습니까?

[인터뷰]

크게 작용하고 있는 것 같습니다.

그런 면도 예상할 수 있었던 부분 같지만 그 부분보다도 현대차 그룹이 한국전력 본사터에 어떤 개발의 청사진을 미리 예고했던 것들이 사실 좀더 구체적이었거든요.

그런 면과 아까 방금 앵커님께서 말씀하신 그런 부분들이사실은 이 개발과 이 낙찰 과정에서 좀 큰 영향이 됐다고 봅니다.

[앵커]

그러면 10조 원을 투자할 만한 땅이었는가를 한번 분석해 주시죠.

왜 금싸라기 땅입니까, 이 지역이.

[인터뷰]

우선 보시면 한국에서 가장 비싸다는 삼성현대아이파크가 들어가 있다는 자체만으로 이쪽이땅 값이 가장 비싸다는 그런 지역 중에 하나고요.

한국전력 본사 맞은편에는 코엑스와 또 봉은사, 경기고등학교, 휘문고등학교, 대치동, 삼성, 강남에서 가장 비싼.

서울에서, 한국에서 가장 비싼 그런 땅이 있는 게바로 이 한전본사 터입니다.

그렇기 때문에 보통 평균 청담동만 하더라도 실제 평당 2013년 부동산 거래가격을 보면 3억원 정도 호가하고 있는데 그에 비해서 한국 전력 터 역시 그에 상승하는 그 정도의 가격을 호가하지 않을까 이렇게 생각이 되고.

실제 감정평가도 한 3. 3제곱미터당한 1억 4000정도가 나왔거든요.

그런 것들을 따졌을 때 보면 실제 이 지역이한국에서 제일 비싼 땅이라고 보여집니다.

[앵커]

평당 4억이 넘억원.

3. 3 제곱미터당으로 따지면 이게 지금 10조원으로 낙찰.

땅값만이에요, 땅값만.

여기에다 개발비용이라는 걸 해야 되지 않습니까?

건물짓고 이건 어느 정도로 대략 예상이 됩니까.

뭘 지을 때 어느 정도로 투자해야 될까요?

[인터뷰]

개발 전에 나왔던 이야기들을 살펴보면 실제 토지 매각가를 한 4조에서 5조 정도로 예측하고 있었거든요.

그리고 그 쪽에 초대형 건물 이을 것까지 생각했을 때 총 개발비가 약 10조원을 예상을 했습니다.

그렇다면 토지매각비용을 약 5조원을 빼더라도 그 건물을 짓는 데 5조 정도가 비용이 들어가는 거였는데 이렇게 따졌을 때 보면 실제 지금 10조 5500억원의 토지 비용을 지금 어쨌든 낙찰가로 배정 받았기 때문에 실제 여기서 한 5조에서 6조 정도를 실제 건축비용이라든지 개발비용으로 쓰지 않을까 이렇게 예상이 됩니다.

[앵커]

그러면 한 전체 예상 비용은 한 15조가 넘을 수도 있는 거네요.

[인터뷰]

그 정도로 예상하고 있습니다.

[앵커]

15조 투자해서 현대차가 15조를 투자해서 그걸 뭐라고 합니까.

개발이익, 수익이거까지 계산할 때 전문가가 보시기엔 15조원을 투자할 때 개발이익은 어느 정도로 보십니까?

[인터뷰]

일단 가장 중요한 게 누가 샀느냐.

결국에는 브랜드의 가치거든요.

현대자동차가 강남권에 그리고 가장 비싸다는 땅에 개발계획을 발표한 것을 보면 글로벌 비즈니스 센터를 건립하겠다고 했습니다.

글로벌 비즈니스 센터가 들어가게 되면 현대차본사라든지 지역 재개발들이 되고 그 지역 주변에 호텔이라든지 자동차 박물관, 전시장 이런 것들을 만드는 대형 컨벤션 센터를 만들겠다는 복안을 내놨거든요.

그런데 실제 이런 것들을 보면 코엑스가 들어서기 전만 하더라도 실제 그 주변에 평당 가격이 한 평당 1억에서 1억 5000정도 됐던 것들이 실제 이제 그 주변에 청담동과 코엑스 개발과 함께 하면서 실거래 가격이 약 1억 4000을 호황할 정도로 호환기때는 가격이 급등했었거든요.

[앵커]

알겠습니다, 팀장님, 죄송하고요.

지금 막 이렇게 얘기를 하니까 감이 안와서 그런데요.

10억, 10조 그러니까 이게 지금 개발이 됩니다.

그러면 강남 지역, 벌써 부터 기대감이 아주 높습니다.

낙수 효과도 있을 것이고, 강남 지역 부동산 시장에 현대차가 투자하는 거 어떤 효과가 있을까요?

[인터뷰]

우선 그 주변에 현재강남권에 수익형 부동산이 상당히 위축되어 있거든요.

IT 회사들이 좀더 저렴한 지역들로 빠져나가면서 많은 공실들이 생겨나고 있는데.

이런 부분이 강남권에다시 활력으로 작용하면서 장기적으로 봤을 때 현대차와 관련된 기업들이 들어오고 또 인원들이 늘어나면서 주변의 상권이라든지 혹은 오피스시장이 활발하게 발전할 수 있는 그런 기대감이 모아지고 있는 상태입니다.

[앵커]

그러니까 클라이언트가 오셔서 여기다 투자를 할까요 그러면 너무 제 질문이 노골적입니까?

어떻게 생각을 하십니까?

[인터뷰]

일단 지금 현재로써 들어선다는 계획이기 때문에 당장 개발되거나 그건 아니기 때문에 비싼 가격으로 들어오게 되면 당연히 장기적으로 봤을 때 좋지 않은 거고요.

물론 이제 개인투자자들이 봤을 때는 개인투자자들이어느 정도 투자하는데 한계가 있기 때문에 아마 투자하기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

다만 주변의 어떤 건물이라든지 소형 빌딩 이런 것들과거 IT업체들이 강남권에 많이 들어왔을 때 사업이 활성화됐던 것처럼 지금 개인 투자자들을 본다면 결국에는 10억, 20억 많게는 100억까지 투자할 수 있는 분들이많이 있으시거든요, 강남권에는.

그런 분들 같은 경우에는 기존에 소형 빌딩이라든지 중소오피스텔 같은 경우 투자 여건들이 좋아졌다고 보고 장기적으로 내다보고 투자하기는 게 좋을것 같고요.

당장 지금 강남권에 닥쳐있는 수익이 떨어져있는 부분들을 해결하기에는 당장은 역부족이지 않나 그렇게 봅니다.

[앵커]

알겠습니다.

지금까지 리얼투데이 리서치 팀장이었습니다.

오늘 말씀 고맙습니다.

[인터뷰]

감사합니다.