급변하는 부동산 시장, 어떻게 대처해야 할까?

[앵커]
앞서 보신 것처럼 내 집 마련은 전 세계적으로 점점 더 어려운 목표가 되고 있습니다.

우리나라 부동산 시장 역시 예외는 아닌데요.

불안정한 흐름이 지속되는 배경은 무엇인지, 또 정부와 개인은 어떤 대응 전략을 세워야 할지,

함영진 우리은행 부동산리서치랩장 모시고 관련 얘기 나눠봤습니다.

일단은 현재 우리나라 부동산 시장을 좀 짚어주실까요?

[함영진 / 우리은행 부동산리서치랩장]
특히 올해는 부동산 시장의 정책 불확실성도 크고 또 거래량 또는 시장의 가격 움직임들이 연초 1분기에 크게 상승을 하긴 했지만, 서울 지역이라든지 또 지역이나 상품에 따른 시장 양극화가 그 어느 때보다 큰 편이라고 보여집니다. 흔히 부동산 시장에 영향을 미치는 것들이 정부의 정책, 그리고 금리 시장의 경제 상황이라고 할 수 있는데요, 아시다시피 1분기 올해 경제성장률이 마이너스 0.2%로 역성장을 했습니다. 연내 경제성장률이 1%대에 머물 것이라는 우려의 목소리도 커지고 있고요. 특히 트럼프 정부의 상호 관세에 대한 우려라든지 또는 물가 상승에 대한 우려 때문에 기준금리 인하 시점이 2.75%에서 더 인하되지 못하고 지연되고 있는 상황이기도 하고요. 다만 금리가 낮다고 해서 주택 수요자들이 대출을 해서 무리하게 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'이나 패닉 바잉을 하진 않을 것으로 보여집니다. 금리 관련한 문제 외에도 경기가 썩 좋지 못하고 특히 스트레스 DSR이라고 해서 차주의 상환 능력에 따라서 대출을 갚을 수 있는 총액을 결정하는 대출 규제가 시행되고 있기 때문에 사실 수요자 입장에서는 과거보다는 좀 신중하게 상급지 내지는 똘똘한 한 채 위주로 주택 구매와 관련된 선택을 하고 있다고 보여집니다.

[앵커]
부동산 시장의 가장 큰 문제 중의 하나가 이런 서울을 중심으로 한 부동산 시장의 양극화 현상이 참 문제가 되고 있는데요, 이렇게 되는 가장 큰 원인은 어디에 있다고 보시나요?

[함영진 / 우리은행 부동산리서치랩장]
패닉 바잉이 나타났었던 코로나 팬데믹 당시만 하더라도 기준금리가 0.5%대였죠. 굉장히 낮은 저리 대출을 이용해서 주택 구입이 가능했고요, 유동자금이 굉장히 많이 풀려 있는 상황이었습니다. 전국 어느 지역의 주택을 구입하더라도 집값이 다 올랐기 때문에 수요자 입장에서는 굳이 선택과 집중을 할 필요가 없었죠. 하지만 그 이후에 금리가 2022년 하반기부터 크게 오르기 시작했고요, 뭐 지방 지역은 상대척으로 수요 부족이라든지 또 경기에 대한 위축 우려 그리고 일부 지역에서는 정비 사업도 분양가에 대한 부담 때문에 원활치 못한 반면에 서울이나 수도권 지역은 자족 기능부터 교육이나 쇼핑, 의료 이런 부분의 인프라가 탄탄한 데다가 공급의 희소성이 부각되면서 서울을 안전 재산이라고 생각하는 경향이 굉장히 높아진 것으로 보여집니다.

[앵커]

청년층이나 무주택자, 노년층들이 바라보는 부동산 시장에 대한 체감 온도라는 게 좀 다르다라고 얘기들 많이 하는데 실제로 어떻습니까?

[함영진 / 우리은행 부동산리서치랩장]
아무래도 세대 간 자산의 양극화가 이제 부동산 시장의 양극화랑 궤를 같이 하고 있는 것으로 보여지고 있습니다. 뭐 사회 초년생들 최근에 이제 연봉이 2500에서 2900만 원 정도라고 할 수 있다면 서울 지역의 아파트 호당 평균 가격이 13억 8천 정도입니다. 그러니까 소득 대비 주택 가격의 비율을 보면 거의 한 47%에서 55% 정도 나오게 되는데요. 이런 면에서 정부가 이제 분양 시장을 통해서 사회 초년생이라든지 또는 신혼부부 대상에 초기 자금이 부족한 계층에 대한 특별 공급의 공급 비중을 좀 높이고 분양가 상한제가 적용될 수 있는 주택을 많이 공급하는 것들이 필요하다고 보여지고요. 요즘 이제 정부가 추진하고 있는 지분형 주택 담보 대출이라고 하죠. 그러니까 순수하게 이제 대출 비중을 너무 크게 가지 않고 정부에서 일정 비율의 비율을 가지고 지분 투자를 하고 그 지분에 대한 2% 저리 대출을 통해서 수도권에서도 이제 소액으로도 장기적으로 주택을 마련할 수 있고 이런 종잣돈으로 후에 갈아탈 수 있게 만들어주는 초기 자산을 형성할 수 있는 대출의 프로그램들이 많이 나올 필요가 있는 것으로 보여집니다.

[앵커]
아무래도 이제 이런 집값의 문제가 우리나라만의 문제는 아니잖아요. 다른 나라들 역시 중요한 지역의 집값은 오르고 다른 지역들도 좀 노후화되고 이런 문제들이 발생하는데 우리가 참고할 만한 사례들이 있을까요?

[함영진 / 우리은행 부동산리서치랩장]
호주의 시드니나 멜버른 같이 이제 역세권을 개발해서 고밀화해주는 전략들도 도심과 같이 주택 공급이 부족한 지역에서는 의미가 있을 것으로 보여지고요. 예를 들어 미국의 허드슨 야드 같은 이제 지역의 상업이나 또는 지역 내 주거 시설을 공유화해서 상대적으로 주택이 부족한 지역 그리고 상업 기능과 같이 겸할 수 있는 지역을 복합 개발해 주는 전략들도 도심의 주택 공급 문제를 해소할 수 있는 방법이라고 보여집니다.

다만 이제 서울과 같은 지역의 주택 가격이 지금보다 더 높게 상승하거나 불안해진다면 특히 중국이 이제 상해라든지 북경 쪽에서 대표적으로 수요를 좀 억제할 수 있는 부분에 고가의 특정 가액 이상의 주택 담보 대출 모기지론을 규제하는 방향들도 도입할 수 있는 부분이라고 보여지기는 하는데요. 다만 이제 규제 완화 규제 강화 이런 부분들은 시장의 변동성을 높이기도 합니다."

[앵커]
이 넓은 땅에 내 집 한 채 없다는 사실은 무척 서글프게 만드는데요, 투기 목적이 아닌 실수요자들을 위한 정책은 무엇인지 깊은 고민이 필요하겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다."