[YTN플러스 경제전망] 수익형 부동산 광고의 함정과 확인방법

김찬종 파인컨설팅 대표


불경기가 심화되면서 수익형 부동산의 경우 기사를 가장한 과장 광고의 유혹에 쉽게 빠질 우려가 커지고 있다. 김찬종 파인 건설 대표는 일반인들이 손쉽게 판단할 수 있는 구체적인 사례를 포함한 칼럼을 기고했다.

플래카드나 지면 광고를 보면 ‘연 수익률 10%∼15%지급!’ 또는 ‘1∼5년간 확정 지급!’이라는 문구를 보게 된다.

수익형 부동산 광고는 대개 '연간 10% 이상 수익률 지급!' '1억원 투자 월 100만원이상 임대수익' 등 모두 고수익을 내걸고 있는 것이 특징이다. 과연 이러한 보장 수익률이 가능한 것일까? 1%대 저금리 시대에 많은 사람들이 이런 광고에 현혹되기 쉽다. 실제 계약으로 이어진 후 어려움을 겪게 되는 경우도 많이 보아왔다.

수익형 부동산 광고의 허점을 짚어본다. '수년간 수익률 확정 보장제' 조건을 내걸어 소비자를 안심시키지만 임대기간 완료 후 임대료 하향과 공실 가능성은 전혀 고려하지 않는다. 보통 분양가를 높게 받아 고분양가를 월세에 추가 지급하여 수익률을 맞추는 방식을 쓴다.

이런 광고에 마음을 뺏겨 몇 년 간 안심할 수 있다는 조건에 계약을 했다가는 몇 년 후 일어날 수익률 하락의 책임은 전적으로 소비자가 지게 된다.

또한 현행법에는 분양사업자가 약속한 수익금 지급이 지연 되더라도 과장광고에 대한 처벌만 가능 할 뿐 법적 보호를 받을 수 있는 장치가 거의 없다는 허점이 덫으로 도사리고 있다.

계약서에 명시 하더라도 계약불이행으로 인한 민사소송부담은 금전손실과 시간적 피해가 불가피하기 때문에 소송을 하더라도 계약자가 고초를 겪게 마련이다.

그렇다면 부동산 임대수익률 과장광고의 고수익은 어떻게 높이는지 사례를 보자. 수익률이 달라지는 원인이 대출금 비중에 따라 다르다는 점을 주목하여 살펴보면 도움이 될 것이다.

연수익률을 계산할 때의 기본 공식은 다음과 같다.
[연수익률 = 연수익 합계(월세×12월) ×100 ÷ 투자금액]

분양가 2억원, 보증금 2천만원, 월세 70만원의 상품을 가정하고, 대출금이 전혀 없는 연수익률을 먼저 계산해 보자.

[(월세70만×12월=840만원) ×100 ÷ (2억-보증2천=1억8천만원투자) = 4.6%]
4.6%의 연수익률이 나온다.

다음으로 과장광고에서 자주 쓰는 사례로써, 대출을 60%하고 월세를 10만원 추가하여 수익률을 계산해보자. 위의 사례와 같이 분양가 2억원, 보증금 2천만원이며 월세는 10만원이 추가된 80만원이다. 대출은 60%로 대출 1억2천만원, 대출금리는 2.9%이다. 이 때의 연수익률은 얼마일까?

[{ (월세80만×12월=960만원) - (1억2천×2.9%=348만) = 612만 } ×100 ÷ (2억-보증2천-대출금1억2천=6천투자) = 10.2%]
즉, 10.2%의 연수익률이 도출된다.

같은 조건이지만 대출을 60%하고 월세를 10만원 추가하니, 연수익률이 훌쩍 높아진 것을 발견할 수 있다.

수익형 부동산광고에 속지 않으려면 다음과 같은 확인 작업이 필수적이다. 첫째, 대출금액과 비율의 적정성과 금리를 따져보면 일단 쉽게 알 수 있다. 둘째, 주변의 임대료 시세를 알아보고 광고의 임대료가 적정가격인지 확인해야 한다. 셋째, 수익형 부동산의 상품이 그 지역에 사업성이 있는 상품인지 따져 봐야 한다. 넷째, 등기방식이 구분등기인지, 지분등기인지 살펴 봐야 한다. 지분등기는 공동소유 개념으로 재산권 행사가 쉽지 않다.

부동산 시장은 앞으로도 양극화 현상이 심화 될 전망이다. 따라서 수익형 부동산 투자는 보수적으로 접근하여야 한다. 지역적으로 개발 면적이 확장 가능한 지역보다 확장이 어려운 분지형 지역이 유리하다. 또 일반적으로 역세권 지역, 저평가 지역, 개발이 지속 가능한 지역, 소형부동산 투자가 유리하다.

파인컨설팅 (건축 · 부동산시행) 대표 김찬종
파인건설 / 파인컨설팅 대표
융복합 부동산 개발 전문가
YTN 플러스 객원논설위원
부동산 경제TV 전문위원