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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2023년 5월 23일 (화요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 최근 사회적 문제로 떠오른 전세 사기 피해를 지원하기 위한 특별법 제정안이 우여곡절 끝에 국회 상임위 문턱을 넘었습니다. 여야가 그동안 지원 대상을 어디까지로 할지 또 전세 피해 보증금은 어떻게 보전해줄지 등을 놓고 줄다리기를 이어왔는데요. 어떤 내용으로 극적 합의를 이룰 수 있었는지 또 기대 효과는 어떤지 전문가와 함께 알아보도록 하겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장 연결하겠습니다. 안녕하십니까.
◆ 고종완 한국자산관리연구원장 (이하 고종완): 네 안녕하십니까. 고종완입니다.
◇ 이현웅: 예 반갑습니다. 원장님, 전세 사기 피해 지원 특별법 제정안 어제 상임위 문턱을 넘었는데 어떤 내용 담겨 있는지 주요 내용들 설명 좀 부탁드리겠습니다.
◆ 고종완: 가장 중요한 게 이번에 전체 사기 피해자 지원 특별법의 핵심 요인이 될 것 같은데요. 한 6가지로 요점을 정리할 수 있을 것 같습니다. 우선 가장 역시 경제적인 지원이 가장 중요하잖아요. 당초에는 보증금 3억 원이 나왔습니다마는 이번에는 최대 5억 원까지 지원을 해 준다는 게 가장 큰 중요한 내용인 것 같습니다. 사실 연립이나 다세대 주택이 전세 사기의 대상이 됐잖아요. 그러다 보니까 거의 한 98% 정도가 5억 원 이내이기 때문에 야당의 주장이라든지 의견이 반영된 것으로 보이고요. 두 번째는 우선 변제에서 제외되는 소액 임차인은 최우선 변제 제도가 있지 않습니까? 이 사람들에게 피해자에게는 해당 금액만큼 무이자 10년간 무이자 대출을 해 준다는 게 경제적인 지원 내용의 핵심이 되겠습니다. 다시 또 자세한 내용은 앞으로 이어질 것으로 보이고요. 세 번째는 그동안 전세대출을 받았던 분이 꽤 많잖아요. 그러다 보니까 기존의 전세대출이 있는 사람들은 지금 갚을 능력이 안 됩니다. 그런데 이런 사람에 대해서는 20년간 전세대출 무이자 지원을 하겠다는 거거든요. 그리고 이런 분들이 잘 갚아나간다면 연체 정보 등록을 면제해 주겠다 이런 내용이 포함돼 있고요. 그다음에 우리가 우선 매수권 부여 계속 논의가 됐지 않습니까? 그래서 경매에 들어갔을 때 피해자분들에게 우선 매수청구권을 부여한다는 점이고요. 그다음에 이제 다섯 번째는 만약에 우선 매수 청구를 통해서 내가 집을 매입하기를 원치 않으면 LH에서 공공임대라고 해서 LH가 이걸 경매를 받아서 피해자 분에게 공공임대주택을 제공한다는 내용입니다. 그리고 마지막으로 좀 알아두면 좋을 게 경공매를 할 때 굉장히 법적이나 법적으로나 시간적으로나 비용적으로 부담이 크지 않습니까? 그러다 보니까 피해자에 대해서는 주택도시보증공사(HUG)가 정부가 대행 수수료의 70%를 부담한다. 이런 내용이 주된 핵심 내용으로 보입니다.
◇ 이현웅: 지금 한 6가지 정도로 주요 내용들을 정리해 주셨고요. 전문가시니까 이번 특별법 피해자 목소리와 그동안의 논의 과정을 다 들어보셨을 텐데 0부터 100까지 부족하다 해서 충분하다까지 있다고 그러면 한 어느 정도 수준이 마련됐다고 보시는지요?
◆ 고종완: 저는 이번에 완전하지는 않지만 생각보다 많은 내용이 지원 내용이 포함되었다는 점에서는 좀 긍정적으로 봅니다. 사실은 전세 사기 문제가 저도 이제 정부나 국회에 가서도 세미나도 많이 발표도 하고 관심도 가져서 방안을 제시한 적도 있는데요. 이게 박근혜 정부, 문재인 정부 때도 전세 사기는 발생했었습니다. 그런데 이때는 그냥 검토만 하고 행동으로 이렇게 법제화까지는 가지 않았거든요. 그런데 이번에 다행히 특히 여야가 합의를 하고 또 특별법도 만든 것은 저는 굉장히 잘한 일이고 긍정적이다 이렇게 평가하고 있고 저는 적어도 점수를 평가하자면 전문가의 한 사람으로서 좀 높이 평가하고 싶습니다. 그리고 부족했던 부분들은 앞으로 또 법률 개정을 통해서 보완해 나가지 않을까 기대를 합니다.
◇ 이현웅: 어쨌든 지난 4월 말에 정부가 발표했던 안과 비교해서 조금 더 진전된 부분이 있으니까 앞으로도 더 보완되고 진전될 수 있다고 내다보시는 것 같고요.
◆ 고종완: 그렇죠. 대상이 넓어졌다는 점도 그렇고 또 전세금 보증금을 돌려받지 못한 이런 사람들에 대해서는 신용회복 프로그램을 가동한다든지 또 대상이 보면 여러 가지로 범위가 넓어졌다는 점은 긍정적으로 평가합니다.
◇ 이현웅: 앞서서 정리해 주신 주요 내용들 한 가지씩 조금 더 짚어보도록 할 텐데 먼저 첫 번째로 말씀해 주신 게 피해자 지원 대상을 최대 5억 원까지로 넓혔다라는 부분이었습니다. 그런데 일각에서는 그러면 5억 원 이상 되는 전세 사기 피해자는 어쩌냐 그리고 계약이 유효하지 않은 입주 전에 사기 피해자들은 어떻게 하냐 이런 부분 좀 아쉽다는 반응도 있는 것 같은데 어떻게 보세요?
◆ 고종완: 그렇습니다. 5억을 넘어가는 그런 보증금에 대해서는 위법의 혜택을 특별법의 혜택을 받기가 좀 어렵습니다. 그리고 또 하나는 입주 전에 사고가 발생한 것도 지원 대상에서 제외됩니다. 그런 면에서 이번에 내용은 한계가 있다. 이렇게 보여지고 이 부분은 아마 개별적으로 대응을 해야 될 것으로 그렇게 보입니다.
◇ 이현웅: 앞서서 말씀해 주시기로 5억 원 이내가 98%다, 그러니까 거의 대다수다라고 말씀을 해 주셨는데 남은 2% 어쨌든 액수가 더 크다는 거니까요. 그만큼 개인이 느끼는 부담은 더 클 수도 있을 것 같은데 이렇게 보증금의 한도를 정해놓는 이유는 뭘까요?
◆ 고종완: 아무래도 이제 여기에 보면 앞으로 1인당 10년 동안 약 한 3776만 원 정도의 지원비가 든다. 이런 기사가 있습니다. 아마 정부가 법을 만들면서 그렇게 추정을 했던 것 같은데요. 그러니까 인당 지원 금액이 금액으로 환산하면 약 3776만 원의 이자를 절감하는 경제적 효과가 있을 것이라고 했잖아요. 그러니까 아무래도 이게 국민의 세금, 공적자금으로 지원을 해야 되니까 이 범위를 그리고 또 하나는 현실적으로 98.4%가 현재로는 보증금 5억 원 이하가 전세 사기의 대상이 되었다는 점인데 아마 전세금이 올라간다면 이것도 추후에는 이 금액이 상향 조정될 여지는 있다고 생각이 됩니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 지금 5억 원 이상 되는 한 2% 내의 분들도 좀 마음을 더 졸이고 있으실 텐데 일단은 좀 두고 봐야 될 것 같고요. 그리고 막판까지 쟁점이 됐던 게 정부가 피해자들에게 현 시점에 최우선 변제금을 최장 10년 동안 무이자로 대출해 준다라는 부분입니다. 아마 피해자분들께서는 당연히 보증금 전액을 그냥 돌려받고 싶은 마음이 컸겠습니다만 그래도 안 된다면 최우선 변제금 만큼은 받고 싶으셨을 수도 있을 것 같아요. 그런데 이게 그냥 주는 건 아니고 대출이라는 거죠.
◆ 고종완: 이게 가장 큰 이번에 피해자 단체에서 가장 큰 불만이랄까 좀 미흡하다고 아쉬워하는 부분인데요. 그러나 또 정부나 이런 입장에서 또 전문가들조차도 사실은 민간 계약인데 공적자금이나 국민의 세금으로 완전하게 이를 보장해 주는 것은 형평성의 원리에 맞지 않다. 그러니까 좀 예가 다를 수 있습니다마는 주식 투자하는 것도 그렇고 전세는 투자는 아닙니다마는 어쨌든 민간 사적인 계약 관계에 정부가 이걸 다 공공에서 지원해 준다면 이런 유사한 일이 벌어졌을 때 재정 부담이 그만큼 커진다. 또 형평성의 원칙에도 맞지 않다. 그런 주장도 꽤 있거든요. 그런 면에서 보면 저는 개인적으로는 소위 말하면 최우선 변제금 정도는 사회적 재난으로 생각하고, 너무 억울하니까 여기에 개인적으로는 전세 재단 같은 걸 좀 만들어서 이런 분들에 대해서 100%는 아니어도 이번에 생계비 대책도 나왔습니다마는 그래도 생활은 할 수 있도록 생계비라든지 어느 정도는 보상해 주는 게 필요하지 않을까 하는 생각은 저는 개인적으로 가지고 있습니다.
◇ 이현웅: 그러니까 지금 피해자들 입장에서는 전세 사기가 사회적 재난이다라고 보고 지금 요구를 하고 있는 상태인데 어쨌든 지금 나온 대책을 보면 아직까지는 사인간 거래 측면에서 다루고 있는 게 좀 맞는 것 같네요.
◆ 고종완: 네 그렇습니다. 그래서 사실은 저는 이런 부분은 이번에 첫 걸음이니까요. 이걸로 끝이 아닙니다. 앞으로 이런 일이 계속 나올 수도 있고 또 법적으로 제도적으로 필요한 부분은 보완해야 될 여지는 있다고 봅니다.
◇ 이현웅: 최우선 변제금 금액이 어느 정도 수준이죠?
◆ 고종완: 최우선 변제금 제도가 좀 복잡한데요. 그러니까 전세 보증금이 서울 같은 경우에는 1억 6,500 만 원 이하가 돼야 됩니다. 그리고 이럴 때 받을 수 있는 게 5,500만원이 상한선입니다.
◇ 이현웅: 최대 5,500만 원요.
◆ 고종완: 그리고 인천이나 광역시, 경기도의 주요 도시 같은 경우에는 1억 4,500만 원의 보증금이 소액 보증금이어야 하니까요. 그렇게 되고 최우선 변제금은 4,800만 원 정도 됩니다.
◇ 이현웅: 그렇군요. 물론 적은 돈은 아닙니다만 이 정도까지는 사회적 재난으로 보고 그래도 정부에서 지원을 해줬으면 어떨까라는 개인적인 아쉬움이 좀 있으신 거죠.
◆ 고종완: 저는 한 50% 정도는 앞으로 좀 법률을 개정할 때 제도를 개선할 때 그렇게 해 주는 건 어떤가. 이건 좀 개인적인 생각입니다.
◇ 이현웅: 전액은 아니더라도 일부라도 좀 보전을 해 주면 좋았겠다라는 아쉬움이 있으신 것 같고요.
◆ 고종완: 지금 다 특히 젊은 계층이 전세대출 기준의 대출금도 다 날린 셈이 되고 또 최우선 변제금도 못 받게 되는 상황에서 물론 정부는 공공임대주택을 제공한다고 하고 또 생계비라든지 의료비 지원 대책도 내놓은 것은 진일보하고 상당히 종전보다는 많이 나아진 것이지만 최우선 변제금만 놓고 보면 경매에 들어가서 한 푼도 못 가졌잖아요. 선순위 근저당을 주고 나면 선순위 담보권자, 채권자에게 밀리기 때문에 그래서 소액 임차인의 보호제도라는 측면에서 또 사기를 당했다는 억울함 측면에서는 어느 정도 보상해 주는 제도도 검토할 필요가 있다고 봅니다.
◇ 이현웅: 어쨌든 지금 현재로서는 최우선 변제금 수준만큼 10년 동안 무이자로 대출을 해주고 있고요. 또 일부 금액까지는 저리로 대출을 해주는 상황입니다. 요즘 같은 고금리에서는 무이자 혹은 1, 2%대 대출만 해도 큰 힘이 되기는 하겠습니다만 이게 전세 사기 피해자 분들이라는 특수성을 생각하면 아쉬움도 조금 남는 부분이 있습니다. 앞서서 말씀해 주신 생계지원금 같은 경우는 다 받을 수 있는 건가요? 어떤가요?
◆ 고종완: 생계지원금은 다 이렇게 피해자로 확정이 되고 나면 지원이 가능한 것으로 보입니다. 다만 지금 이번에는 아주 구체적인 것들은 아직이고 금액은 상한선만 제시가 된 상황이고요. 개별적인 것에 따라서는 아마 시행령이나 시행규칙에서 자세하게 지원 금액 내용, 조건 이런 것은 정하지 않을까 예상이 됩니다.
◇ 이현웅: 그게 긴급 주거복지 지원에 대한 내용인 거죠?
◆ 고종완: 네 그렇습니다. 의료비 이런 것들이 지원 대상이 됩니다. 생계비 같은 경우는 생활비로 최대 160만 원 정도 이렇게 기간이 정해져 있겠지만 이런 대책들이 나온 것은 그나마 좀 만시지탄이지만 천만 다행이 아닌가 보여 집니다. 그러니까 피해자분들은 이런 제도를 잘 아시고 활용을 하는 것도 중요하지 않을까 봅니다.
◇ 이현웅: 앞서서 말씀하신 부분들 외에 혹시나 여야도 지금 보안 입법을 더 추가로 할 수도 있다는 입장이니까요. 더 보완되어야 할 부분이 있다면 어떤 게 있을까요?
◆ 고종완: 저는 이번에 좀 아쉬운 점 중에 하나가 아까 피해자분들의 의견을 다 담지 못했던 그런 부족함이랄까 미흡한 점도 있고요. 두 번째는 전세 계약이 문제가 발생하는 게 소위 사후 수습보다는 사전 예방이 중요하잖아요. 이번에는 사후 수습에 방점이 있는데 사전 예방하는 조치가 중요할 것 같고요. 예를 들면 공인중개사가 전세 계약을 작성하지 않습니까? 그렇게 본다면 공인중개사들에게 중개물건 중 대상물 확인 설명서 제도가 있거든요. 또 특약도 있고 그래서 중개사들이 거래 정보라든지 가격 정보, 임차인 정보를 가장 잘 알 수밖에 알 수 있는 그런 상황에 있거든요. 그러니까 세입자는 이걸 알 수가 없죠. 그래서 중개사분들이 좀 수고롭지만 작성할 때 중개대상물 확인서에 전세에 관한 내용들, 예를 들면 빌라의 매매가격, 전세 가격, 거래 정보, 집주인이 어떤 사람인지 국세 체납을 포함해서 믿을 만한 사람인지 이런 것들을 중개대상물 확인 설명서에 써준다든지 아니면 전세 사기 방지 리스트 같은 걸 만들어서 그러니까 전세 계약 매뉴얼 같은 것들을 국토부가 만들어서 전세 계약할 때는 전체 사기가 발생하지 않도록 특별히 주의라든지 절차라든지 계약서 내용을 좀 꼼꼼하게 작성하는 그런 것들이 오히려 사전 예방에는 도움이 되지 않을까 생각합니다.
◇ 이현웅: 사전 예방과 관련한 부분이 조금 더 보완이 됐으면 좋겠다라고 말씀을 하신 거고요. 앞서서 공인중개사 이야기도 해 주셨는데 정말 말씀해 주신 것처럼 일반 임차인들은 공인중개사의 말이 거의 전부처럼 느껴지고 정답인 것처럼 느껴지는 경우가 많거든요 이번에 그런데 또 일부 못된 공인중개사에는 이런 전세 사기에 가담하는 경우도 있었습니다. 그러다 보니까 책임이나 역할을 더 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있는 것 같아요.
◆ 고종완: 저도 그렇게 생각하는데요. 사실은 현장 전문가인 공인중개사 우리는 개업공인중개사라고 부르는데 그냥 약칭으로 중개사라고 표현하겠습니다. 이분들이 다 나쁜 것은 아니고 일부가 일탈한 거잖아요. 그래서 저는 두 가지 하나는 당근과 채찍이 동시에 필요하다. 예를 들면 중개사분들은 전세 계약을 할 때 법률 지식 이런 것은 시험에 다 통과했기 때문에 알 수밖에 없거든요. 그런데 우리 젊은이들은 경험도 없고 또 젊은이들 같은 경우에는 부동산 공부를 제대로 하는 사람이 많지 않다 보니까 문제가 발생하는 건데 그래서 저는 공인중개사 분들에게 교육 훈련 특히 전세 계약이라든지 또 무사고로 계약 했을 때는 어떠한 혜택을 준다든지 미국도 그렇게 하고 있거든요. 그래서 이런 인센티브도 주고 그다음에 교육 훈련 같은 것들은 필수로 보여져요. 그래서 교육 훈련을 지금 거의 국가가 지원하는 게 없는데 도덕성과 전문성에 대한 교육도 할 수 있도록 해 주고요. 그다음에 여기 무사고로 또 모범적인 사람에 대해서는 사실은 인센티브 교육 훈련이 대표적이라고 볼 수 있는데 전문성, 도덕성 이런 교육을 할 수 있는 기회 같은 걸 주는 것도 필요해 보입니다. 그리고 저는 이참에 공인중개사협회를 임의단체에서 법정단체로 하는 것도 한번 고려할 만하다.
◇ 이현웅: 현재는 임의 단체인가요?
◆ 고종완: 임의 단체죠. 왜냐하면 자정 노력이라고 그래서 소위 지도 단속관이 있는 건 변호사 협회가 대표적이잖아요. 변호사가 불법을 하거나 일탈 행위를 하면 협회에서 징계권을 갖고 있거든요. 그런데 공인중개사는 자체 정화 노력을 위한 지도 단속관이 없습니다. 그러니까 문제가 될 만한 사람을 가장 잘 아는 사람은 누구겠어요? 그거는 결국 공인중개사 협회고 동료들이지 않겠습니까? 그래서 이런 잘 아는 사람이 문제를 발생하지 않도록 하고 정부는 아까 말씀드린 대로 전세 사기 방지 리스트나 전세계약 매뉴얼 이런 것들은 꼭 만들어서 공인중개사들이 이를 숙지하고 이를 이행할 수 있도록 이렇게 하는 것도 가장 효과적인 방법이 아닌가 생각합니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 이번에 전세 사기 피해 사례들을 보면 대부분 다 터지고 나서 내가 피해자라는 걸 안 경우들이 많았습니다. 그래서 지금 방송 듣는 분들 중에서 전세 세입자분들이 계시다면 우리 집은 괜찮은 걸까 이런 걱정을 하실 수도 있겠거든요. 혹시 지금 이 시점에서 전세 사기 피해를 확인해 볼 수 있는 방법 같은 것도 소개해 주시면 좋을 것 같아요.
◆ 고종완: 여러 가지 방법이 있는데요. 시간 상 세 가지만 꼭 지켜야 할 수칙을 좀 말씀드리면 우선은 그런데 제 얘기는 매매가격과 전세 가격 정도는 꼭 확인할 필요가 있습니다.
◇ 이현웅: 그게 너무 붙어 있으면 안 되는 거죠.
◆ 고종완: 이 부분은 부동산1 자료도 있고 국민은행 자료도 있고 부동산 114에도 정보가 나와 있어서 조금만 관심을 가지면 어렵지 않지 알 수 있고요. 그러니까 매매가격이 1억이라면 전세 가격은 8천만 원을 넘지 않아야 합니다. 이 부분은 반드시 파악하고 지켜야 해요. 그럴 경우에는 차라리 월세를 한다든지 반전세로 이렇게 하는 게 낫고요. 두 번째는 등기부 등본입니다. 등기부 등본을 일반인들은 법률 용어가 어려워서 그런데 이걸 보면 갑부와 을부가 있고, 소위 근저당이나 가압류 같은 것들이 있거든요. 그런데 이런 것들이 말하자면 선순위 근저당 금액하고 그다음에 근저당뿐만 아니라 가압류 가처분 이런 것들이 된 곳들은 피하는 게 안전하겠죠. 세 번째는 집주인에 대한 정보인데요. 집주인이 체납을 했는지 아니면 많은 부동산을 이거 외에도 집단적으로 많이 가지고 있지 않는지. 그리고 직업은 있는지 자금력은 있는지 무자본 갭 투자가 문제가 된 거니까요. 이런 부분은 관심을 가지고 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있겠습니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 오늘 시간이 다 돼서 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
◆ 고종완: 네 감사합니다.
◇ 이현웅: 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 함께했습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2023년 5월 23일 (화요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 최근 사회적 문제로 떠오른 전세 사기 피해를 지원하기 위한 특별법 제정안이 우여곡절 끝에 국회 상임위 문턱을 넘었습니다. 여야가 그동안 지원 대상을 어디까지로 할지 또 전세 피해 보증금은 어떻게 보전해줄지 등을 놓고 줄다리기를 이어왔는데요. 어떤 내용으로 극적 합의를 이룰 수 있었는지 또 기대 효과는 어떤지 전문가와 함께 알아보도록 하겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장 연결하겠습니다. 안녕하십니까.
◆ 고종완 한국자산관리연구원장 (이하 고종완): 네 안녕하십니까. 고종완입니다.
◇ 이현웅: 예 반갑습니다. 원장님, 전세 사기 피해 지원 특별법 제정안 어제 상임위 문턱을 넘었는데 어떤 내용 담겨 있는지 주요 내용들 설명 좀 부탁드리겠습니다.
◆ 고종완: 가장 중요한 게 이번에 전체 사기 피해자 지원 특별법의 핵심 요인이 될 것 같은데요. 한 6가지로 요점을 정리할 수 있을 것 같습니다. 우선 가장 역시 경제적인 지원이 가장 중요하잖아요. 당초에는 보증금 3억 원이 나왔습니다마는 이번에는 최대 5억 원까지 지원을 해 준다는 게 가장 큰 중요한 내용인 것 같습니다. 사실 연립이나 다세대 주택이 전세 사기의 대상이 됐잖아요. 그러다 보니까 거의 한 98% 정도가 5억 원 이내이기 때문에 야당의 주장이라든지 의견이 반영된 것으로 보이고요. 두 번째는 우선 변제에서 제외되는 소액 임차인은 최우선 변제 제도가 있지 않습니까? 이 사람들에게 피해자에게는 해당 금액만큼 무이자 10년간 무이자 대출을 해 준다는 게 경제적인 지원 내용의 핵심이 되겠습니다. 다시 또 자세한 내용은 앞으로 이어질 것으로 보이고요. 세 번째는 그동안 전세대출을 받았던 분이 꽤 많잖아요. 그러다 보니까 기존의 전세대출이 있는 사람들은 지금 갚을 능력이 안 됩니다. 그런데 이런 사람에 대해서는 20년간 전세대출 무이자 지원을 하겠다는 거거든요. 그리고 이런 분들이 잘 갚아나간다면 연체 정보 등록을 면제해 주겠다 이런 내용이 포함돼 있고요. 그다음에 우리가 우선 매수권 부여 계속 논의가 됐지 않습니까? 그래서 경매에 들어갔을 때 피해자분들에게 우선 매수청구권을 부여한다는 점이고요. 그다음에 이제 다섯 번째는 만약에 우선 매수 청구를 통해서 내가 집을 매입하기를 원치 않으면 LH에서 공공임대라고 해서 LH가 이걸 경매를 받아서 피해자 분에게 공공임대주택을 제공한다는 내용입니다. 그리고 마지막으로 좀 알아두면 좋을 게 경공매를 할 때 굉장히 법적이나 법적으로나 시간적으로나 비용적으로 부담이 크지 않습니까? 그러다 보니까 피해자에 대해서는 주택도시보증공사(HUG)가 정부가 대행 수수료의 70%를 부담한다. 이런 내용이 주된 핵심 내용으로 보입니다.
◇ 이현웅: 지금 한 6가지 정도로 주요 내용들을 정리해 주셨고요. 전문가시니까 이번 특별법 피해자 목소리와 그동안의 논의 과정을 다 들어보셨을 텐데 0부터 100까지 부족하다 해서 충분하다까지 있다고 그러면 한 어느 정도 수준이 마련됐다고 보시는지요?
◆ 고종완: 저는 이번에 완전하지는 않지만 생각보다 많은 내용이 지원 내용이 포함되었다는 점에서는 좀 긍정적으로 봅니다. 사실은 전세 사기 문제가 저도 이제 정부나 국회에 가서도 세미나도 많이 발표도 하고 관심도 가져서 방안을 제시한 적도 있는데요. 이게 박근혜 정부, 문재인 정부 때도 전세 사기는 발생했었습니다. 그런데 이때는 그냥 검토만 하고 행동으로 이렇게 법제화까지는 가지 않았거든요. 그런데 이번에 다행히 특히 여야가 합의를 하고 또 특별법도 만든 것은 저는 굉장히 잘한 일이고 긍정적이다 이렇게 평가하고 있고 저는 적어도 점수를 평가하자면 전문가의 한 사람으로서 좀 높이 평가하고 싶습니다. 그리고 부족했던 부분들은 앞으로 또 법률 개정을 통해서 보완해 나가지 않을까 기대를 합니다.
◇ 이현웅: 어쨌든 지난 4월 말에 정부가 발표했던 안과 비교해서 조금 더 진전된 부분이 있으니까 앞으로도 더 보완되고 진전될 수 있다고 내다보시는 것 같고요.
◆ 고종완: 그렇죠. 대상이 넓어졌다는 점도 그렇고 또 전세금 보증금을 돌려받지 못한 이런 사람들에 대해서는 신용회복 프로그램을 가동한다든지 또 대상이 보면 여러 가지로 범위가 넓어졌다는 점은 긍정적으로 평가합니다.
◇ 이현웅: 앞서서 정리해 주신 주요 내용들 한 가지씩 조금 더 짚어보도록 할 텐데 먼저 첫 번째로 말씀해 주신 게 피해자 지원 대상을 최대 5억 원까지로 넓혔다라는 부분이었습니다. 그런데 일각에서는 그러면 5억 원 이상 되는 전세 사기 피해자는 어쩌냐 그리고 계약이 유효하지 않은 입주 전에 사기 피해자들은 어떻게 하냐 이런 부분 좀 아쉽다는 반응도 있는 것 같은데 어떻게 보세요?
◆ 고종완: 그렇습니다. 5억을 넘어가는 그런 보증금에 대해서는 위법의 혜택을 특별법의 혜택을 받기가 좀 어렵습니다. 그리고 또 하나는 입주 전에 사고가 발생한 것도 지원 대상에서 제외됩니다. 그런 면에서 이번에 내용은 한계가 있다. 이렇게 보여지고 이 부분은 아마 개별적으로 대응을 해야 될 것으로 그렇게 보입니다.
◇ 이현웅: 앞서서 말씀해 주시기로 5억 원 이내가 98%다, 그러니까 거의 대다수다라고 말씀을 해 주셨는데 남은 2% 어쨌든 액수가 더 크다는 거니까요. 그만큼 개인이 느끼는 부담은 더 클 수도 있을 것 같은데 이렇게 보증금의 한도를 정해놓는 이유는 뭘까요?
◆ 고종완: 아무래도 이제 여기에 보면 앞으로 1인당 10년 동안 약 한 3776만 원 정도의 지원비가 든다. 이런 기사가 있습니다. 아마 정부가 법을 만들면서 그렇게 추정을 했던 것 같은데요. 그러니까 인당 지원 금액이 금액으로 환산하면 약 3776만 원의 이자를 절감하는 경제적 효과가 있을 것이라고 했잖아요. 그러니까 아무래도 이게 국민의 세금, 공적자금으로 지원을 해야 되니까 이 범위를 그리고 또 하나는 현실적으로 98.4%가 현재로는 보증금 5억 원 이하가 전세 사기의 대상이 되었다는 점인데 아마 전세금이 올라간다면 이것도 추후에는 이 금액이 상향 조정될 여지는 있다고 생각이 됩니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 지금 5억 원 이상 되는 한 2% 내의 분들도 좀 마음을 더 졸이고 있으실 텐데 일단은 좀 두고 봐야 될 것 같고요. 그리고 막판까지 쟁점이 됐던 게 정부가 피해자들에게 현 시점에 최우선 변제금을 최장 10년 동안 무이자로 대출해 준다라는 부분입니다. 아마 피해자분들께서는 당연히 보증금 전액을 그냥 돌려받고 싶은 마음이 컸겠습니다만 그래도 안 된다면 최우선 변제금 만큼은 받고 싶으셨을 수도 있을 것 같아요. 그런데 이게 그냥 주는 건 아니고 대출이라는 거죠.
◆ 고종완: 이게 가장 큰 이번에 피해자 단체에서 가장 큰 불만이랄까 좀 미흡하다고 아쉬워하는 부분인데요. 그러나 또 정부나 이런 입장에서 또 전문가들조차도 사실은 민간 계약인데 공적자금이나 국민의 세금으로 완전하게 이를 보장해 주는 것은 형평성의 원리에 맞지 않다. 그러니까 좀 예가 다를 수 있습니다마는 주식 투자하는 것도 그렇고 전세는 투자는 아닙니다마는 어쨌든 민간 사적인 계약 관계에 정부가 이걸 다 공공에서 지원해 준다면 이런 유사한 일이 벌어졌을 때 재정 부담이 그만큼 커진다. 또 형평성의 원칙에도 맞지 않다. 그런 주장도 꽤 있거든요. 그런 면에서 보면 저는 개인적으로는 소위 말하면 최우선 변제금 정도는 사회적 재난으로 생각하고, 너무 억울하니까 여기에 개인적으로는 전세 재단 같은 걸 좀 만들어서 이런 분들에 대해서 100%는 아니어도 이번에 생계비 대책도 나왔습니다마는 그래도 생활은 할 수 있도록 생계비라든지 어느 정도는 보상해 주는 게 필요하지 않을까 하는 생각은 저는 개인적으로 가지고 있습니다.
◇ 이현웅: 그러니까 지금 피해자들 입장에서는 전세 사기가 사회적 재난이다라고 보고 지금 요구를 하고 있는 상태인데 어쨌든 지금 나온 대책을 보면 아직까지는 사인간 거래 측면에서 다루고 있는 게 좀 맞는 것 같네요.
◆ 고종완: 네 그렇습니다. 그래서 사실은 저는 이런 부분은 이번에 첫 걸음이니까요. 이걸로 끝이 아닙니다. 앞으로 이런 일이 계속 나올 수도 있고 또 법적으로 제도적으로 필요한 부분은 보완해야 될 여지는 있다고 봅니다.
◇ 이현웅: 최우선 변제금 금액이 어느 정도 수준이죠?
◆ 고종완: 최우선 변제금 제도가 좀 복잡한데요. 그러니까 전세 보증금이 서울 같은 경우에는 1억 6,500 만 원 이하가 돼야 됩니다. 그리고 이럴 때 받을 수 있는 게 5,500만원이 상한선입니다.
◇ 이현웅: 최대 5,500만 원요.
◆ 고종완: 그리고 인천이나 광역시, 경기도의 주요 도시 같은 경우에는 1억 4,500만 원의 보증금이 소액 보증금이어야 하니까요. 그렇게 되고 최우선 변제금은 4,800만 원 정도 됩니다.
◇ 이현웅: 그렇군요. 물론 적은 돈은 아닙니다만 이 정도까지는 사회적 재난으로 보고 그래도 정부에서 지원을 해줬으면 어떨까라는 개인적인 아쉬움이 좀 있으신 거죠.
◆ 고종완: 저는 한 50% 정도는 앞으로 좀 법률을 개정할 때 제도를 개선할 때 그렇게 해 주는 건 어떤가. 이건 좀 개인적인 생각입니다.
◇ 이현웅: 전액은 아니더라도 일부라도 좀 보전을 해 주면 좋았겠다라는 아쉬움이 있으신 것 같고요.
◆ 고종완: 지금 다 특히 젊은 계층이 전세대출 기준의 대출금도 다 날린 셈이 되고 또 최우선 변제금도 못 받게 되는 상황에서 물론 정부는 공공임대주택을 제공한다고 하고 또 생계비라든지 의료비 지원 대책도 내놓은 것은 진일보하고 상당히 종전보다는 많이 나아진 것이지만 최우선 변제금만 놓고 보면 경매에 들어가서 한 푼도 못 가졌잖아요. 선순위 근저당을 주고 나면 선순위 담보권자, 채권자에게 밀리기 때문에 그래서 소액 임차인의 보호제도라는 측면에서 또 사기를 당했다는 억울함 측면에서는 어느 정도 보상해 주는 제도도 검토할 필요가 있다고 봅니다.
◇ 이현웅: 어쨌든 지금 현재로서는 최우선 변제금 수준만큼 10년 동안 무이자로 대출을 해주고 있고요. 또 일부 금액까지는 저리로 대출을 해주는 상황입니다. 요즘 같은 고금리에서는 무이자 혹은 1, 2%대 대출만 해도 큰 힘이 되기는 하겠습니다만 이게 전세 사기 피해자 분들이라는 특수성을 생각하면 아쉬움도 조금 남는 부분이 있습니다. 앞서서 말씀해 주신 생계지원금 같은 경우는 다 받을 수 있는 건가요? 어떤가요?
◆ 고종완: 생계지원금은 다 이렇게 피해자로 확정이 되고 나면 지원이 가능한 것으로 보입니다. 다만 지금 이번에는 아주 구체적인 것들은 아직이고 금액은 상한선만 제시가 된 상황이고요. 개별적인 것에 따라서는 아마 시행령이나 시행규칙에서 자세하게 지원 금액 내용, 조건 이런 것은 정하지 않을까 예상이 됩니다.
◇ 이현웅: 그게 긴급 주거복지 지원에 대한 내용인 거죠?
◆ 고종완: 네 그렇습니다. 의료비 이런 것들이 지원 대상이 됩니다. 생계비 같은 경우는 생활비로 최대 160만 원 정도 이렇게 기간이 정해져 있겠지만 이런 대책들이 나온 것은 그나마 좀 만시지탄이지만 천만 다행이 아닌가 보여 집니다. 그러니까 피해자분들은 이런 제도를 잘 아시고 활용을 하는 것도 중요하지 않을까 봅니다.
◇ 이현웅: 앞서서 말씀하신 부분들 외에 혹시나 여야도 지금 보안 입법을 더 추가로 할 수도 있다는 입장이니까요. 더 보완되어야 할 부분이 있다면 어떤 게 있을까요?
◆ 고종완: 저는 이번에 좀 아쉬운 점 중에 하나가 아까 피해자분들의 의견을 다 담지 못했던 그런 부족함이랄까 미흡한 점도 있고요. 두 번째는 전세 계약이 문제가 발생하는 게 소위 사후 수습보다는 사전 예방이 중요하잖아요. 이번에는 사후 수습에 방점이 있는데 사전 예방하는 조치가 중요할 것 같고요. 예를 들면 공인중개사가 전세 계약을 작성하지 않습니까? 그렇게 본다면 공인중개사들에게 중개물건 중 대상물 확인 설명서 제도가 있거든요. 또 특약도 있고 그래서 중개사들이 거래 정보라든지 가격 정보, 임차인 정보를 가장 잘 알 수밖에 알 수 있는 그런 상황에 있거든요. 그러니까 세입자는 이걸 알 수가 없죠. 그래서 중개사분들이 좀 수고롭지만 작성할 때 중개대상물 확인서에 전세에 관한 내용들, 예를 들면 빌라의 매매가격, 전세 가격, 거래 정보, 집주인이 어떤 사람인지 국세 체납을 포함해서 믿을 만한 사람인지 이런 것들을 중개대상물 확인 설명서에 써준다든지 아니면 전세 사기 방지 리스트 같은 걸 만들어서 그러니까 전세 계약 매뉴얼 같은 것들을 국토부가 만들어서 전세 계약할 때는 전체 사기가 발생하지 않도록 특별히 주의라든지 절차라든지 계약서 내용을 좀 꼼꼼하게 작성하는 그런 것들이 오히려 사전 예방에는 도움이 되지 않을까 생각합니다.
◇ 이현웅: 사전 예방과 관련한 부분이 조금 더 보완이 됐으면 좋겠다라고 말씀을 하신 거고요. 앞서서 공인중개사 이야기도 해 주셨는데 정말 말씀해 주신 것처럼 일반 임차인들은 공인중개사의 말이 거의 전부처럼 느껴지고 정답인 것처럼 느껴지는 경우가 많거든요 이번에 그런데 또 일부 못된 공인중개사에는 이런 전세 사기에 가담하는 경우도 있었습니다. 그러다 보니까 책임이나 역할을 더 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있는 것 같아요.
◆ 고종완: 저도 그렇게 생각하는데요. 사실은 현장 전문가인 공인중개사 우리는 개업공인중개사라고 부르는데 그냥 약칭으로 중개사라고 표현하겠습니다. 이분들이 다 나쁜 것은 아니고 일부가 일탈한 거잖아요. 그래서 저는 두 가지 하나는 당근과 채찍이 동시에 필요하다. 예를 들면 중개사분들은 전세 계약을 할 때 법률 지식 이런 것은 시험에 다 통과했기 때문에 알 수밖에 없거든요. 그런데 우리 젊은이들은 경험도 없고 또 젊은이들 같은 경우에는 부동산 공부를 제대로 하는 사람이 많지 않다 보니까 문제가 발생하는 건데 그래서 저는 공인중개사 분들에게 교육 훈련 특히 전세 계약이라든지 또 무사고로 계약 했을 때는 어떠한 혜택을 준다든지 미국도 그렇게 하고 있거든요. 그래서 이런 인센티브도 주고 그다음에 교육 훈련 같은 것들은 필수로 보여져요. 그래서 교육 훈련을 지금 거의 국가가 지원하는 게 없는데 도덕성과 전문성에 대한 교육도 할 수 있도록 해 주고요. 그다음에 여기 무사고로 또 모범적인 사람에 대해서는 사실은 인센티브 교육 훈련이 대표적이라고 볼 수 있는데 전문성, 도덕성 이런 교육을 할 수 있는 기회 같은 걸 주는 것도 필요해 보입니다. 그리고 저는 이참에 공인중개사협회를 임의단체에서 법정단체로 하는 것도 한번 고려할 만하다.
◇ 이현웅: 현재는 임의 단체인가요?
◆ 고종완: 임의 단체죠. 왜냐하면 자정 노력이라고 그래서 소위 지도 단속관이 있는 건 변호사 협회가 대표적이잖아요. 변호사가 불법을 하거나 일탈 행위를 하면 협회에서 징계권을 갖고 있거든요. 그런데 공인중개사는 자체 정화 노력을 위한 지도 단속관이 없습니다. 그러니까 문제가 될 만한 사람을 가장 잘 아는 사람은 누구겠어요? 그거는 결국 공인중개사 협회고 동료들이지 않겠습니까? 그래서 이런 잘 아는 사람이 문제를 발생하지 않도록 하고 정부는 아까 말씀드린 대로 전세 사기 방지 리스트나 전세계약 매뉴얼 이런 것들은 꼭 만들어서 공인중개사들이 이를 숙지하고 이를 이행할 수 있도록 이렇게 하는 것도 가장 효과적인 방법이 아닌가 생각합니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 이번에 전세 사기 피해 사례들을 보면 대부분 다 터지고 나서 내가 피해자라는 걸 안 경우들이 많았습니다. 그래서 지금 방송 듣는 분들 중에서 전세 세입자분들이 계시다면 우리 집은 괜찮은 걸까 이런 걱정을 하실 수도 있겠거든요. 혹시 지금 이 시점에서 전세 사기 피해를 확인해 볼 수 있는 방법 같은 것도 소개해 주시면 좋을 것 같아요.
◆ 고종완: 여러 가지 방법이 있는데요. 시간 상 세 가지만 꼭 지켜야 할 수칙을 좀 말씀드리면 우선은 그런데 제 얘기는 매매가격과 전세 가격 정도는 꼭 확인할 필요가 있습니다.
◇ 이현웅: 그게 너무 붙어 있으면 안 되는 거죠.
◆ 고종완: 이 부분은 부동산1 자료도 있고 국민은행 자료도 있고 부동산 114에도 정보가 나와 있어서 조금만 관심을 가지면 어렵지 않지 알 수 있고요. 그러니까 매매가격이 1억이라면 전세 가격은 8천만 원을 넘지 않아야 합니다. 이 부분은 반드시 파악하고 지켜야 해요. 그럴 경우에는 차라리 월세를 한다든지 반전세로 이렇게 하는 게 낫고요. 두 번째는 등기부 등본입니다. 등기부 등본을 일반인들은 법률 용어가 어려워서 그런데 이걸 보면 갑부와 을부가 있고, 소위 근저당이나 가압류 같은 것들이 있거든요. 그런데 이런 것들이 말하자면 선순위 근저당 금액하고 그다음에 근저당뿐만 아니라 가압류 가처분 이런 것들이 된 곳들은 피하는 게 안전하겠죠. 세 번째는 집주인에 대한 정보인데요. 집주인이 체납을 했는지 아니면 많은 부동산을 이거 외에도 집단적으로 많이 가지고 있지 않는지. 그리고 직업은 있는지 자금력은 있는지 무자본 갭 투자가 문제가 된 거니까요. 이런 부분은 관심을 가지고 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있겠습니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 오늘 시간이 다 돼서 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
◆ 고종완: 네 감사합니다.
◇ 이현웅: 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 함께했습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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