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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2022년 2월 17일 (목요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 박원갑 kb국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 1부는 이슈 인터뷰 시간입니다. 얼마 전까지만 해도 보험과 청약통장은 안 깨는 게 상식이라 통했지만 요즘은 청약을 포기한 사람들 ‘청포족’이라는 신조어도 생겼습니다. 청약을 포기하는 사람들이 늘어났다는 건데요. 부동산 청약시장에 어떤 바람이 불고 있는 건지 자세히 알아보겠습니다. 박원갑 kb국민은행 부동산 수석전문위원 연결돼 있습니다. 위원님 안녕하십니까.
◆ 박원갑 kb국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 안녕하세요.
◇ 이현웅: 청포족 저도 사실 아무리 힘들어도 청약통장은 잘 안 깨려는 성향을 갖고 있는데 요즘에 청약통장 신규 가입자도 줄고 있다고 들었어요. 왜 그런 건가요?
◆ 박원갑: 위축된 부동산 시장 흐름을 반영하고 있다. 정리를 할 수가 있을 것 같아요. 그동안 청약통장은 어지간하면 깨지를 않았죠. 청약이 거의 로또라고 할 정도로 내 집 마련하는 데 가장 안전한 방법으로 많이 활용되었잖아요. 최근 주택 시장이 약간 위축되고 있다고 그럴까요. 굳이 급하게 집을 장만할 필요가 없겠다. 관망세 이런 것들도 좀 반영이 되고 있지 않느냐 분석을 하고 있고요. 실제로 서울 지역의 주택청약종합저축 가입자가 지난달 기준에서 한 623만 명 정도가 되는데 거의 정체 상태라고 보면 되고요. 소폭 줄었습니다. 거의 2년 만이라고 보면 될 것 같고 아무래도 분양이 많았다면 그게 해지되잖아요. 그런데 서울 지역에 분양이 그렇게 많지는 않았잖아요. 결국은 일부 해지한 사람도 있을 것이고 무엇보다도 신규 가입자가 많이 줄지 않았나 이렇게 분석을 하고 있습니다.
◇ 이현웅: 신규 가입자가 줄어든 부분은 이미 가입한 사람들은 다 가입해서 그런 건 아닐까요?
◆ 박원갑: 계속 가입하려는 연령대들은 계속 생기고 있잖아요. 요새는 또 청년들만 가입하는 것도 아니고 미성년자들도 미리 가입해 주는 경우도 많잖아요. 그런 흐름들이 조금 주춤해졌다. 이렇게 보면 될 것 같고요. 어쨌든 좀 이례적인 현상인 건 맞는 것 같아요. 지금 주택시장에서 나타나고 있는 관망세. 작년만 하더라도 영끌, 빚투, 패닉바잉 이런 얘기가 많았잖아요. 그런데 지금은 그런 분위기가 아니니까 통장 가입하는 것들도 그것과 맞물려서 나타나는 게 아니냐 이렇게 분석을 하고 있는 거죠.
◇ 이현웅: 이미 가입해서 넣고 있던 분들도 점수도 쌓기 어렵고 대체 어떤 사람들이 당첨이 되는 거냐 확률도 너무 희박하다고 하면서 청약을 포기하는 청포족이라는 신조어까지 생긴 상황인데 위원님은 청약통장은 유지를 하는 게 좋다고 보시나요. 아니면 깨고 다른 자금으로 활용을 하는 게 좋다고 생각하시나요.
◆ 박원갑: 깨는 건 반대예요. 금리가 그렇게 낮지가 않아요. 지금 2년 이상 유지를 하면 연 1.8% 이자를 주는 거거든요. 보통 청약 가점제 얘기를 하잖아요. 84점이 만점인데 이 중에서 청약통장 가입 기간이 17점이에요. 지금 깨면 다시 가입하면 점수를 얻기가 어렵다는 측면이 있고요. 정 돈이 필요하신 분도 있을 거예요. 이런 분들이라면 예금 담보로 대출을 하시면 돼요.
◇ 이현웅: 청약을 담보로 해서요.
◆ 박원갑: 청약 통장 돈이 들어가 있을 거잖아요. 그걸 담보로 하면 거의 90%까지 대출이 되더라고요.
◇ 이현웅: 본인이 넣은 금액의 90% 정도까지 대출이 된다는 거죠. 대출 이자는 어떻습니까.
◆ 박원갑: 대출 이자는 한 2%포인트 정도 더 내는 것 같아요. 2% 이내예요. 추가적으로 내시는 게
◇ 이현웅: 다른 신용대출이나 이런 거랑 비교했을 때는 좀 나은가요?
◆ 박원갑: 훨씬 낫죠. 신용대출 마이너스 통장을 내시더라도 4%가 넘잖아요. 그런데 어쨌든 내가 1.8%는 이자로 받을 거고 플러스 대출 기간 동안에 한 2%포인트 정도 낸다면 4%가 좀 안 되잖아요.
◇ 이현웅: 물론 수천만 원 아니면 억 단위 이렇게까지는 청약통장에 넣고 있는 분들이 거의 없다 보니까 대출 받을 수 있는 금액에는 한정되겠지만 소액 대출, 비상금 대출 이런 걸로 활용을 하기 위해서는 괜찮다고 보면 될까요.
◆ 박원갑: 지금 많이 넣으신 분도 있죠. 2천만 원 이상 넣으신 분도 있고 옛날에 청약 예금이라고 그래서 서울 지역 기준으로 보면 1500만 원까지 넣잖아요. 그걸 깨기보다는 90%까지 대출이 되면 굳이 아까운 통장을 깨는 것은 그렇게 좋아 보이지는 않고요. 다만 통장을 옛날에는 1500만 원짜리면 감액이라고 그래서 통장 다운사이징이 가능했거든요. 내가 1500만 원짜리를 넣어놨는데 이거를 300만 원짜리로 낮출 수도 있잖아요. 옛날에는 그렇게 했는데 지금은 이렇게 할 수가 없어요. 아예 이거는 해지를 해야 되는 상황이거든요. 그래서 제가 드리고 싶은 말씀은 만약에 내가 국민주택 규모 흔히 말하면 33평짜리 있잖아요. 이 아파트를 청약하시려면 한 300만 원짜리 정도 돈을 불입을 하시는 거예요. 많이 불입해 놓고 나중에 줄이지 못하니까 300만 원짜리 정도로 이렇게 불입을 해놓고 서울 지역 기준으로 보면 내가 만약에 중대형 평형이 필요하다고 그럴 경우에는 나중에 입주자 모집 공고일 하루 전에만 내가 돈을 늘리면 되거든요. 처음부터 돈을 너무 많이 넣어놓는 것은 그렇게 좋아 보이지는 않는다. 이런 말씀을 좀 참고적으로 드리고 싶습니다.
◇ 이현웅: 7819님께서요. 청약저축 가입한 지 5년 넘었는데 두세 번 넣고 쭉 미납을 했다고 하시네요. 일시불로 납부하면 기간 금액 모두 인정받을 수 있나요. 아니면 해지하고 다시 신규로 가입해야 하나요.
◆ 박원갑: 계속해서 그냥 돈을 불입을 하시면 될 것 같은데요.
◇ 이현웅: 굳이 해지하고 하면은 어쨌든 두 세 번 넣은 것도 아까우니까.
◆ 박원갑: 그렇죠. 5년 전에 가입하셨으면 아까 말씀드린 그겁니다. 만능 통장이라고 그래서 주택 청약 종합 저축이거든요. lh에서 분양하는 것도 청약할 수도 있고 흔히 대기업에서 민간에서 분양하는 것도 청약할 수 있는 만능 통장이거든요. 지금부터 한 달에 보통 10만 원 정도를 자동 이체시켜 놓으시면 좋아요. 더 이상 불입을 하더라도 한 번에 불입 기간으로 인정 안 하거든요. 그러니까 꼬박꼬박 10만 원을 자동 이체시켜놓는 게 저는 가장 좋다고 봅니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 서울 같은 경우는 청포족 이탈이 변수라고 한다면 지방은 미분양 물량이 늘고 있다고 들었는데 역시나 분양가가 앞으로 더 내려갈 것이라고 예측해서 그런 건가요?
◆ 박원갑: 그렇게 보겠습니다. 전반적으로 시장이 냉각되었기 때문에 그것의 하나의 흐름으로 보시면 될 것 같은데 말씀하신 것처럼 지금 전국 미분양 주택이 3개월 연속 늘어났어요. 작년 말 기준으로 해서 1만 7천 가구 정도 오고요. 일부 경북 지역, 경남하고 강원 이런 지역에서 일부 미분양이 나오고 있고요. 수도권은 그렇게 많지는 않은데 한 1400가구 정도인데 미분양이 많은 상황은 아니에요. 보통 주택시장을 가늠하는 척도로 미분양을 많이 얘기를 하는데 5만 가구를 기준으로 많이 잡기도 했어요. 1만 7천 가구라고 그랬잖아요. 약간 늘어나는 수준이다. 이렇게 보시면 되고.
◇ 이현웅: 과열이 좀 줄어들었다. 이렇게 보면 될까요.
◆ 박원갑: 약간 진정되는 그런 수준인 것 같고 제 생각에는 시간이 지나면 소진될 가능성이 있다고 봐요. 아주 악성 미분양을 제외한 지금 대출이 잘 안 되잖아요. 이런 것들 때문에 일시 소화 불량 정도 보시면 될 것으로 보이고 그런데 올해 분양이 좀 많을 거거든요. 그러면 전반적으로 미분양이 줄지는 않겠지만 그렇게 시장을 위협할 정도로 폭증할 정도는 아니다. 저는 보고 있습니다.
◇ 이현웅: 올해 분양이 많을 거라고 예상을 하시는데 이럴 때 청약 노리시는 분들 많거든요. 어느 지역을 주목하면 좋을까요.
◆ 박원갑: 일단은 자기 지역에 좀 한정이 되잖아요. 지금 2, 3월에 분양이 제법 있을 것 같아요. 조사를 해 보니까 전국적으로 한 7만 5천 가구 정도 분양할 예정이라고 그러는데 서울에서는 분양은 많지는 않은데 구로구 개봉동의 주상복합아파트가 분양을 할 예정이고요. 전체 한 300가구 정도 될 것 같아요. 경기도에서는 안양동이라고 있습니다. 그곳에서 한 2700가구 정도 그다음에 안성시 당왕 지구에서 1300가구 정도 이렇게 보고 인천에서는 송도에서 물량이 나올 것 같고요. 그다음에 충청권에서 청주 그곳에서 1800가구 정도 세종시에서도 분양이 예정이 되어 있네요. 그래서 자세한 것은 인터넷에 검색하셔도 되고 여러 가지 포털사이트 같은 데 잘 안내가 돼 있으니까 한 번 더 확인을 해 보시고 분양가를 좀 체크를 좀 해보셔야 될 거예요.
◇ 이현웅: 어떻게 주변 시세랑 비교를 해 봐야 되나요.
◆ 박원갑: 그것도 한번 보시고 입지 같은 거 이런 것은 당연히 체크를 하시겠죠. 그래서 현장에 한번 가보신 다음에 결정을 하시면 좋을 것 같고 올해부터 분양가 상한제를 적용하는 단지들이 나타나기 시작했어요. 민간에서도 그러면 입주할 때에 전세를 놓을 수가 없어요. 그래서 흔히 말하면 잔금이 모자라니까 전세를 일단은 한 2년 정도 놓고 전세를 먼저 놓고 나서 나중에 직접 입주하는 이른바 선임대 후 입주 전략을 많이 그동안에 사용을 했어요. 그런데 분양가 상한제는 입주하잖아요. 그러면 들어가서 살아야 해요. 그래서 자금 마련 계획도 굉장히 중요할 겁니다. 올해는 당첨도 중요하지만 어쨌든 주변 시세하고 자금 마련이 어느 정도 될 수 있는지에 대한 부분을 꼭 체크를 하셔야 되지 않을까 보고 있습니다.
◇ 이현웅: 3504님께서 창릉 신도시 34평 사전 청약 116대 1인데 청약저축 10년이 돼도 당첨이 안 됩니다. 당첨 확률 높일 수 있는 방법은 없나요.
◆ 박원갑: 10년 하셔서는 당첨이 쉽지 않을 겁니다.
◇ 이현웅: 그러면 어느 정도 돼야 되나요.
◆ 박원갑: 공공분양 같은 경우는 2천만 원 넘어야 할 것으로 보이는데요.
◇ 이현웅: 그러면 일단은 나보다 더 길게 납입한 사람들이 많기 때문에 어쩔 수 없는 거다. 이렇게 봐야 되나요.
◆ 박원갑: 그렇죠. 청약 저축으로 통장을 쓰시는 건데 어떻게 보면 제 생각에는 이거는 세대수라든지 분양가 그런 거 있잖아요. 부양가족 이런 거와 관계없이 한 달에 꾸준히 10만 원 넣으시면 언젠가는 나한테 기회가 올 수가 있는 거거든요. 저는 조금 답답할 수는 있겠지만 통장 액수를 결국 늘리는 시간과의 싸움이다. 이런 생각이 들어요. 조금은 희망을 가지시고 꾸준히 아까 말씀드린 대로 10만 원을 자동 이체시키는 방법이 가장 좋지 않을까 보고 있습니다.
◇ 이현웅: 일단 공급이 좀 많이 늘어나야겠다는 생각이 드네요.
◆ 박원갑: 계속해서 지금 공급을 늘리지 않습니까. 그래서 앞으로 청약 기회가 많을 겁니다.
지금 이번 정부뿐만 아니라 다음 정부에서도 대부분 후보들이 공급 드라이브를 걸겠다고 얘기를 공약으로 지금 내걸고 있잖아요. 통장 가진 분들은 특히 장기 무주택자분들 같은 경우는 집값이 조금 떨어진다고 그래서 기존 주택을 사지 마시고 청약을 통해서 내 집 마련을 해 보시는 게 좋겠다. 결국은 아까 시간과의 싸움이라고 말씀드렸는데 좀 인내력이 좀 있으시면 좋을 것 같아요.
◇ 이현웅: 부동산이 현재 흐름이 안정화로 가고 있는지 만약에 아파트 가격이 떨어진다면 어느 정도까지 더 떨어질지 이런 것도 전망이 되십니까.
◆ 박원갑: 전체적인 흐름은 올해 아마 바닥 경기하고 지표라고 그러죠 통계하고는 차이가 많이 날 거라고 봐요. 통계적으로 보면 가격이 크게 떨어지지는 않을 거예요. 제 생각에는. 그런데 실제 가격은 제법 좀 저는 떨어질 가능성이 있다고 봅니다. 2007년하고 올해하고 좀 비슷할 가능성이 있다고 저는 말씀을 좀 드리고 싶은데 실제로 2006년도에 집값이 급등했어요. 작년도 집값이 급등했잖아요. 그런데 2007년에 지표상으로는 집값이 좀 올랐는데 실제 거래 가격 기준으로 보면 가격이 제법 빠졌습니다. 지금 대체적으로 제가 랜드마크 아파트 서울이든 수도권이든 지방이든 다 보면 작년 10월, 11월이 거의 정점이에요. 그 이후에 거래가 거의 없어요. 거래 두절이 장기화되다 보니까 일부 가격이 지표로도 좀 빠지고 있는 모양새인데 그래서 올해는 제 생각에는 내 집 마련하실 분들은 1차적으로는 분양에 초점을 맞춰보시고 2차적으로 분양 자격이 안 되는 분들이 있잖아요. 그런 분들은 기존 아파트나 기존 주택을 사시는 것도 나쁘지는 않은데 다만 적어도 한 상반기까지는 기다려 보시는 게 좋을 것 같아요. 대선이 있고 6월에는 또 지방선거가 있잖아요. 여러 가지 그런 정책의 불확실성 같은 게 있어서 적어도 한 상반기 정도까지는 좀 기다려 보시고 그 이후에 하셔도 되는데 지금 여야 유력 후보 분들이 다주택자 양도세 한시적 감면 얘기를 하고 있어요. 그러면 절세 매물이 나올 수가 있거든요. 조금은 일단은 지켜본 뒤에 굳이 사신다고 하면 작년 제가 10월, 11월이 고점이라고 말씀을 드렸는데 그때보다 한 10% 정도 저렴한 매물 중심으로 접근을 해보시는 것도 괜찮겠다. 이런 말씀을 드립니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 오늘은 여기까지 듣도록 하겠습니다. 감사합니다.
YTN 김우성 (wskim@ytnradio.kr)
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