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대장동 개발 특혜 의혹...쟁점과 수사 전망은?

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■ 진행 : 박광렬 앵커
■ 출연 : 김남근 / 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
이재명 경기지사가 성남시절 추진한 대장동 개발 사업과 관련해 특혜 의혹이 계속해서 언급되고 있습니다. 신속 수사의 필요성까지 나오는 상황인데요. 참여연대 소속 김남근 변호사 화상으로 연결해 자세한 쟁점 짚어보겠습니다.

일단 문제 사업부터 짧게 짚어보겠습니다. 이게 처음에는 공공개발 추진을 하려다가 다시 민간개발로 예정을 했고 그리고 성남도시개발공사와 민간이 공동으로 개발하는 방식으로 바뀌었습니다. 여러 번 바뀌었는데 어떤 내용입니까?

[김남근]
아마도 판교는 LH공사가 전부 100% 공영개발하기로 되어 있었던 입지입니다. 그런 개발지구 안에 있었던 곳이라고 보고 있는데요. 그런데 어떤 일인지 LH가 사업을 포기하고 이게 민간개발사업으로 넘어가게 되었습니다.

민간개발사업을 하게 되면 거기서 발생하는 수조원의 개발이익들을 민간이 다 가져가게 되니까 아마도 그때 성남시에서는 개발이익을 민간이 다 못 가져가도록 하기 위해서 공영개발을 하자고 그러고 또 민간과 성남시가 공동으로 사업을 하면서 성남시에 개발이익을 우선적으로 많이 보장해 주는 컨소시엄의 사업권을 주기로 한 그런 협약을 맺었던 것으로 보여집니다.

여기에서 가장 먼저 문제가 됐던 것들은 공익사업을 하겠다고 그러니까 공공임대주택이나 저렴한 분양주택을 공급하겠다고 강제수용해서 만들어진 땅인데 이 땅을 민간기업으로 돌린 것 자체가 문제였던 것 같습니다.

[앵커]
문제는 하나씩 짚어보겠습니다. 지금 나오는 게 일단 우선협상대상자 선정 과정에 대한 의문이 나오는데. 컨소시엄 제안서 제출하고 하루 만에 선정됐다 이 부분은 일반적인 겁니까? 아니면 매우 특수한 건지, 어떻게 보십니까?

[김남근]
컨소시엄의 자격이 문제가 됐다면 심사하는 데 상당히 시간이 걸렸어야 될 겁니다. 아마도 3개의 컨소시엄이 전부 금융재무적 투자자들이 다 참여하고 있었고 자격에 큰 차이가 없었기 때문에 결국 성남시에게 어느 컨소시엄이 가장 많은 개발이익을 보장해 주느냐에 따라서 선정한 것으로 보여지고요. 그렇다고 하면 선정하는 데 그렇게 시간이 오래 걸리지는 않았을 거라고 봅니다.

[앵커]
이게 또 평가위원이 공사 내부 임직원이었다, 이런 의혹도 나오면서 이게 절차상 적절한가 하는 의문도 나왔거든요. 이 부분은요?

[김남근]
절차에 있어서 외부위원과 내부위원이 같이 참여하게 되니까 그런 부분보다는 혹시 문제가 된다고 그러게 되면 성남시에 보장해 주는 개발이익들이 훨씬 더 많이 써낸 컨소시엄이 있었는데. 6000억, 7000억을 써낸 데가 있었는데 5000억 개발이익을 써낸 곳이 선정됐다면 그런 경우는 문제가 될 수 있겠죠.

[앵커]
그러니까 성남시에 최대한의 이익을 보장해 주는 다른 컨소시엄이 있었는데 만약에 다른 곳을 선정했다 이러면 문제가 되겠지만 그렇지 않은 경우는 크게 문제가 될 여지는 적어 보인다는 얘기를 해 주셨고요.

[김남근]
그 자체로는 뭐...

[앵커]
성남의 뜰. 지금 가장 많은 얘기가 나오는 게 배당금 문제인데 1%를 투자한 화천대유가 577억, 그리고 3억 투자한 SK증권이 3460억 원을 배당받았습니다.

그러니까 화천대유 대주주 포함해서 한 7명 정도가 자본금 3억 5000만 원으로 3년 동안 4040억 가까이 수익을 냈다 이런 계산이 나오는데. 누가 봐도 특혜다, 이런 지적도 나오는데 화천대유 측은 리스크를 떠안고 참여했고 또 땅값이 급등해서 이익을 얻었다 이런 해명을 하고 있습니다. 이런 특혜 의혹 어떻게 보십니까?

[김남근]
그건 계산이 잘못된 것 같은데요. 특수목적법인은 지분을 나중에 배당을 받는 건데 이 사업은 성남시는 한푼도 개발사업의 비용을 투자하지 않는 거거든요.

오로지 개발이익만을 환수해가는 방식이기 때문에 결국 사업비용들은 화천대유라든가 거기 재무적 투자자로 참여한 금융기관들이 투자하는 방식이기 때문에 배당에 있어서의 규모의 적정성을 보려면 얼마를 투자했느냐를 알아야 되는 거지. 지분이 1%다, 이것만 갖고 판단할 문제는 아니라고 봅니다.

[앵커]
변호사님, 하나 여쭤볼게요. 지금 그래픽이 나오고 있는 게 화천대유가 대출을 받은 금액이에요. 이 금액들을 보다 보면 지금 2018년 같은 경우는 7214억 정도를 화천대유가 대출을 받았다. 이게 금융감독원 전자공지시스템에 나와 있는 겁니다.

그러니까 사업 초반에 2015, 16년에는 350여 억 원 정도를 대출받았다가 사업 본격적으로 시작되면서 대출금액이 크게 늘었고 반대로 수익이 나기 시작하는 2019년쯤부터는 대출금액이 감소를 했는데 이런 걸 보면 그러니까 지금 말씀하시는 건 거기서 5000만 원은 정말 자본금, 처음 투자금일 뿐이고 실제로 들인 돈은 훨씬 많다, 이런 얘기를 지금 하시는 건가요?

[김남근]
그렇죠. 결국 대출을 받아서 투자를 했다는 얘기가 되는 거고요. 또 화천대유만이 아니라 예를 들면 SK증권이 여기 재무적 투자자로 참여한 것으로 돼 있는데 SK증권이 직접 투자한 게 아니라 특정금전신탁이라는 걸 만들고 특정금전신탁이 참여한 투자자들이 투자한 돈들을 모아서 여기에 투자하고 이런 방식이 됐던 거거든요.

그러니까 결국은 얼마를 개발사업에 투자를 했느냐에 따라서 그거 비례해서 배당을 받아가는 것입니다. 지분이 얼마냐를 가지고 따질 문제가 아니라고 보여집니다.

이 사업 구조 자체는 먼저 개발이익이 나오면 1순위로 성남시가 다 가져가는 거거든요, 약정했던 5000억을. 그다음에 2순위 금융기관들이 남은 개발이익 중에 가져가고 맨 3순위로 남는 게 있으면 화천대유와 같는 개발사업자들이 가져가는 것이어서 만일 분양이 잘 안 됐다든가 분양가가 굉장히 낮게 됐다든가 하게 되면 리스크를 안을 수 있는 사업구조였다고 보여지고요.

그런데 부동산 경기가 활성화되면서 고분양가로 분양가를 하다 보니까 개발이익이 많이 남게 된 것으로 보여집니다. 문제는 근본적으로 사실 이게 민간개발을 하기에는 리스크가 별로 없는 사업이거든요. 왜냐하면 대부분 땅을 확보할 때 리스크가 생기거든요.

땅값을 토지주들에게 많이 줘야 하는 문제가 생기기 때문에. 그런데 이건 이미 강제수용을 해서 토지를 다 확보해 놓은 상태 아니었습니까? 이런 거라면 당연히 공영개발로 갔어야 됐는데 이렇게 땅을 다 확보해서 사업의 안전성을 확보해 놓은 상태에서 이걸 민간개발사업으로 돌린 것 자체가 특혜 사업이라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
지금 6명의 개인 투자자가 도대체 누구인지 이런 부분에 대해서 관심이 많이 나오고 있는데. 이 부분은 지금 상황에서는 들여다 볼 여지가 없는 겁니까? 어떻습니까?

[김남근]
결국은 특정금전신탁에 투자한 사람들이 누구냐의 문제일 텐데 특정금전신탁 자체는 아마 그걸 비밀유지협정 같은 것들이 되어 있을 겁니다. 그래서 그게 만일 비리와 관련된 부분이고 조사가 필요하다면 수사를 통해서 밝혀야 될 부분이 아닐까 생각이 듭니다.

[앵커]
금 저희가 그래픽으로 성남의 뜰 지분율을 보고 있는데요. 이게 아까 설명한 것처럼 우선주 93만 1주 안에 성남도시개발공사 그리고 하나은행이라든가 기업은행 이런 은행들이 금융권들이 지분을 갖고 있는 거고 보통주 6만 9999주 안에 SK증권 6만 주 그리고 화천대유가 9999주 이렇게 갖고 있는 시스템입니다.

그렇다면 지금 말씀대로라면 물론 부동산 활황 이런 것도 일리가 있는 얘기지만 애초에 지나치게 초과수익이 나지 않게 어떤 장치를. 그러니까 지나친 수익이 민영에 가지 않도록 상한선을 제한한다거나 이렇게 할 수는 없었던 겁니까?

[김남근]
그런 협약도 가능했겠죠. 이게 말이 공영개발이라고 하지만 순수한 공영개발은 아닌 거잖아요. 성남시는 개발사업의 비용을 한푼도 투자하지 않고 오로지 거기서 발생하는 개발수익의 일부를 가져가는 그런 협약구조였으니까요.

그러니까 LH 같은 데하고 같이 협력을 해서 공영 부분에서 개발사업 비용을 다 대고 개발수익을 가져가는 것이라면 이런 시비가 발생하지 않았을 텐데 성남시는 투자를 하지 않고 민간이 개발비용들을 다 투자하게 하고 성남시는 개발이익만 가져가는 구조이다 보니까 협약 자체가 성남시가 개발이익의 규모에 따라서 비례적으로 많이 가져가는 형태가 아니라 성남시가 가져갈 수 있는 개발이익은 다 고정되어 있었던 그런 구조였거든요.

개발이익이 많이 남으면 리스크를 안고 투자를 한 민간이 많이 가게 되는 구조이기 때문에 발생하는 문제라고 보여집니다. 근본적으로는 안정적인 사업구조를 갖춘 사업을 민간개발로 돌린 것들인 거죠.

[앵커]
그러니까 민관 함께하는 것보다 차라리 공영개발을 하는 게 더 나았겠다는 말씀을 지금 해 주시고 계신데. 자산관리회사 화천대유에 권순일 전 대법관도 고문으로 활동한 것으로 확인이 됐습니다.

고문료 그리고 정확히 어떤 역할을 했는지 이런 것들은 설명을 하지 않았는데 여기에다가 박영수 전 특별검사 그리고 강찬우 전 수원지검장 이렇게 다양한 분들이 이름을 올리고 있습니다.

이런 게 이례적인 건지 아니면 사업상 유리하게 하기 위해서 이런 분들과 접촉을 해서 고문 이런 직책을 주는 게 일반적인 건지 이 부분도 짚고 싶거든요.

[김남근]
결국 이건 투자사업을 해 가지고 리스크도 많지만 개발이익을 많이 얻게 되는 그런 투자사업을 하는 회사들은 법적 분쟁이 많게 되거든요.

얼마 전에 있었던 라임이나 옵티머스 사태도 보게 되면 그런 법적 분쟁이 많게 되니까 고위 법조인들을 고문이나 자문으로 영입해서 그런 법적 분쟁에 대비해서 방어막 같은 것들을 치려고 하는 부분들이 보이는데. 부동산 개발회사들도 그런 법적 분쟁이 많습니다.

그런 것에 대비해서 고위 법조인들을 회사에 대한 법적 분쟁에 대한 방패막처럼 보호해 주고 있는 고위 법조인들이 많다, 이런 걸 과시하려는 측면이 있다고 생각됩니다.

[앵커]
고위공직자나 법조인 출신들이 이런 곳에 자문 이름을 올리고 또 투자자들이 투명하게 투자자 선정이 되지 않고 비공개로 모집하는데. 아까 얘기한 것처럼 자본시장법상 이들 투자자는 공개할 수 없고 이런 부분에 대해서 보완이 필요해 보인다는 생각도 들거든요. 이 부분은 어떻게 접근을 해야 될까요?

[김남근] 우선 개발을 한다면 철저하게 공영개발이면 공영개발, 민간개발이면 민간개발이어야죠. 민관이 같이 합동으로 했을 경우에 이런 문제가 많이 발생하기 때문에 이런 방식의 사업들에 대해서는 재고를 해 봐야겠다 생각이 듭니다.

만약에 이런 방식의 사업을 한다고 그러면 좀 더 철저하게 기본원칙을 지켜서 나중에 투자자들이 공개될 수 있도록 한다든가 각자 투자한 비율이 어느 정도인지 나중에 밝힐 수 있을지 협약안에 그런 내용들을 집어넣는 게 필요하지 않을까 생각합니다.

[앵커]
이재명 지사 같은 경우에는 대장동 관련 수사에 100% 동의한다 이런 이야기를 했는데. 사실 이게 일반 경찰이라든가 검찰 단독으로 수사하기에는 부담스럽지 않느냐 이런 의견도 나오고 있고 정치적으로 특검이라든가 이런 합의가 필요하지 않냐라는 말까지 나오고 있습니다.

특검이근 공수처 수사든 향후 어떤 방향으로 갈 것 같다, 가야 한다. 맞다고 보십니까?

[김남근]
이 부분에서 어떤 비리가 있어서 수사를 해야 된다고 그러게 되면 협약서부터 시작해서 각자 얼마 투자를 했고 돈들을 어떻게 투자했는지, 협약서를 체결하는 내용을 만드는 부분에서 공무원들이나 혹시 그 내용이나 관련된 분들의 정치자금 같은 것들을, 뇌물 같은 걸 수수한 게 아닌지 이런 부분들이 수사의 대상이 되거든요.

그럼 상당히 규모가 있는 수사이고 자금추척 이런 것들도 해야 되기 때문에 이런 부분들을 전문성을 가지고 있는 분들이 참여해야 될 것으로 보여지고요.

지금 상황에서 이런 특별수사의 전문성들은 검찰이 제일 많이 갖고 있는 부분이거든요. 검찰도 수사에 참여해야 되지 않을까 생각합니다.

[앵커]
마지막으로 짧게 여쭤볼게요. 그동안 참여연대 활동을 하시면서 많은 부동산 관련, 지난번 LH 관련 의견 제기도 해 주셨고 이런 민간개발 그리고 관 개발 사업을 많이 보셨으니까 앞으로 이런 문제가 그러니까 많은 사람들한테 상대적 박탈감을 줄 수도 있으니까 이런 거 재발되지 않으면 어떤 부분을 저희가 주의하고 입법으로 이어진다면 어떤 부분이 돼야 하는지 이것도 여쭙겠습니다.

[김남근]
3기 신도시 사업 이런 게 우려될 수 있습니다. 많은 사업을 벌리고 있는데 뒷부분에 가게 되면 부동산 경기가 가라앉을 경우에 있어서는 아마 LH가 신도시 개발사업을 포기하고 민간에 넘기겠다, 이런 부분이 나올 수 있는데. 그런 경우에도 토지은행 같은 것들을 만들어서 토지은행이 그 부분을 비축했다가 다시 공공개발이 필요한 시점에 있어서는 LH나 지방도시개발공사에 넘겨서 개발사업을 하도록 하는 것과 같은 공공택지에 대해서는 공영개발을 한다는 것을 명확히 할 필요가 있다고 생각합니다.

[앵커]
지금까지 대장동 개발사업 관련 여러 쟁점에 대해서 참여연대 출신 김남근 변호사와 함께했습니다. 오늘 연결 감사드립니다.

[김남근]
감사합니다.


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