"이혼소송 중인 집주인이 전세금을 못주겠다는데, 어떻게하죠?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 7월 13일 (화요일)
□ 출연자 : 문종탁 변호사

-이사 가야 하는데 보증금 안 주면 '임차권등기명령신청'
-보증금 반환청구 네 가지 요건 확인할 것
-동시이행항변권, 쌍방 이행 의무가 묶여있는 사항에 대한 권리
-현관 비밀번호·빈집 사진 보내 임대목적물 반환 입증해 지연이자 받을 것
-변호사 비용, 승소하면 되돌려 받을 수 있어 
-끝까지 보증금 안 주면 임대목적물 경매 및 통장 압류 가능
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* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 문종탁 변호사와 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 문종탁 변호사 (이하 문종탁): 네, 안녕하세요. 

◇ 양소영: 오늘은 집과 관련된 사연 준비 돼있는데요. 요즘 부동산 문제로 변호사 사무실 찾는 분들 많으신가요? 

◆ 문종탁: 네, 굉장히 많습니다. 어제도 상담하고 왔는데요. 집값도 폭등하고 전세금, 임차보증금이 다 폭등했잖아요. 임대차갱신청구가 되면 좋은데 잘 안 돼서 나가게 되는 임차인들이 전세금, 임차보증금 반환 관련해서 상담을 많이 하십니다. 악순환인데, 임대인들은 폭등한 전세금으로 집을 내놓잖아요. 그럼 보증금, 전세금이 비싸니까 새로운 세입자를 구하기 힘듭니다. 그래서 임차보증금을 바로 못 돌려주는 일들이 요즘 많습니다. 

◇ 양소영: 이렇게 부동산 관련해서 상담을 많이 하시는 문 변호사님 모시고, 오늘 준비된 사연 만나보고 계속해서 이야기 나눠보죠. ‘저희 부부는 결혼 후 15년 동안 전셋집을 전전하다 드디어 생애 첫 아파트를 분양받았습니다. 살고 있던 전세보증금을 돌려받아 잔금을 치르고 당연히 내 집에서 살 수 있을 거라 생각했죠. 저희는 집주인에게 계약기간이 만료되니까 날짜에 맞춰 전세금을 돌려달라고 연락 했습니다. 그런데 뜻밖에도 집주인은 ‘전세금을 돌려주기 힘들다’는 겁니다. 이유를 들어보니, 집주인 부부가 아파트를 공동소유 하고 있는데. 이혼소송 중이라 재산분할이 결정되지 않아 전세금 반환이 힘들다는 겁니다. 게다가 남편은 어디 있는지 연락도 되지 않고요. 전세금 6억으로 아파트 잔금을 치러야 하는데 눈앞이 캄캄해졌습니다. 이럴 땐 집주인이 전세금을 주기만을 기다려야 하나요? 분양 받은 아파트에 들어가지 못해서 생기는 손해는 어떻게 보상 받을 수 있나요?‘ 큰일이네요. 들어가시려면 아파트 잠금을 치르셔야 하고, 아파트 잔금을 치루는 날은 정해져 있을 텐데 집주인의 이혼소송이 끝나기만을 기다릴 수도 없고요. 이럴 땐 어떻게 해야 하죠?          

◆ 문종탁: 이사를 가야 하는 상황이시잖아요. 그럼 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령이란 임대차 목적물인 아파트나 빌라 등 주택에 등기를 해서 공시를 하는 겁니다. 

◇ 양소영: 그럼 전세금을 보통 받지 못하시는 분들이 일단 나가야 되는데, 나가야 하는 상황에서 임차권등기명령을 해놓고 나가면 전세보증금을 제대로 받을 수 있는 건가요? 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있기 때문인데요. 중요한 건 ‘전세 보증금’을 받는 거잖아요? 

◆ 문종탁: 네, 이사 가야 되는 상황이시라고 해서 제가 말씀을 드렸고요. 이사를 가야 한다면 먼저 임차권등기명령을 하시고 지금 말씀하신 것처럼 중요한 건 보증금을 받는 거잖아요. 임차권등기명령을 하면 대항력을 유지하지만, 전세금 임차보증금을 받으려면 임대인을 상대로 지급명령 신청을 하든가, 임대차 보증금 반환청구 소송을 하셔야죠. 지급명령신청은 임대인의 주소를 정확히 알고 임대인이 이의신청을 안 하면 효과적이고요. 임대인 주소를 모르거나 임대인과 다툼이 있으면 소송을 하셔야 합니다. 사연의 경우는 임대인 부부를 공동피고로 해야 되고요. 임대차보증금 반환 소송을 진행할 때, 남편 분은 연락도 안 된다고 하잖아요. 그럼 소송할 때, 공시송달을 하실 수 있습니다. 

◇ 양소영: 이게 조금 골치가 아프시겠군요. 부인은 있는데 남편은 어디 있는지를 몰라서 송달이 안 되는 경우... 그럼 공시송달을 통해서 소송이 가능한데요. 이 경우에 어떤 부분이 입증이 되면 보증금 반환청구 소송에 승소할 수 있겠습니까?

◆ 문종탁: 보증금 반환청구는 네 가지 요건사실이 있습니다. 요건사실은 임대차보증금 반환이라는 법 효과를 받기 위해서 입증해야 되는 사실들을 말합니다. 요건사실 네 가지는 첫째 임대차계약을 체결했다는 사실, 둘째 임차보증금을 지급한 사실, 셋째 임대기간이 만료됐다는 사실, 마지막으로 임대 목적물을 반환했다는 사실입니다. 어떻게 입증할까요? 첫째, 임대차계약을 체결한 사실은 확정일자를 받아 두었던 임대차계약서로 증명할 수 있겠죠. 그리고 임대차보증금을 지급한 사실은 통장 거래내역서, 영수증 등으로 증명할 수 있습니다. 셋째, 임대차계약기간이 만료로 끝났다는 사실은 임대차계약서상의 임대 기간으로 증명하면 됩니다. 예를 들어서 임대기간이 2021년 6월 30일까지인데 소장을 제출하는 날이 2021년 7월 1일이면 증명이 되겠죠. 

◇ 양소영: 요새 법이 바뀌었으니까 갱신청구권을 행사하지 않았다, 이런 부분도 문제가 될 수 있겠군요. 

◆ 문종탁: 갱신청구는 임차인이 행사 안 하고 보증금 받고 나가야 하니까요. 

◇ 양소영: 어쨌든 포기했음 되는 거니까요. 

◆ 문종탁: 마지막으로 많이 빼놓으시는 건데, 임대인들이 동시이행항변권을 제지하기 위해 임대차 목적물인 아파트를 임대인에게 반환한 사실을 입증하셔야 합니다. 그래서 이사 후 비워진 아파트 사진이나 집주인에게 현관 비밀번호를 알려준 문자 메시지, 카톡 메시지 등을 반환한 사실로 입증 할 수 있습니다. 

◇ 양소영: 주민등록을 옮기면, 아까 말씀해준 대로 임차권등기명령을 하면서 주민등록을 옮겼으면 그 자체로 여기에 대해서 나는 거주지 이전을 했다, 명도를 했다고 소명할 수 있을 것 같긴 한데요. 변호사님 말씀하신 것 중에서 동시이행항변권이라는 게 있잖아요. 설명 좀 해주시겠어요?

◆ 문종탁: 동시이행항변권이라고 하면, 동시이행 해야 된다, 항변한다는 권리거든요. 집주인 입장에서는 집을 받아야 보증금을 돌려주겠죠. 그럼 집주인 입장에서 동시이행항변은 집을 돌려줘라, 반환해라는 거고요. 집을 돌려달라는 임대인의 명도, 소송에 대해서는 임차인은 동시이행항변으로 ‘그럼 보증금을 돌려줘라’, 이렇게 항변할 수 있다는 것이죠.

◇ 양소영: 두 가지가 함께 묶여 있는 경우에 너도 이행을 해야 나도 이행을 하겠다, 이런 게 동시이행항변권이군요. 

◆ 문종탁: 그래서 임대인이 임대목적물을 돌려받지 못했기 때문에 보증금을 줄 수 없다고 항변하기 때문에 그럼 내가 현관 비밀번호도 알려줬고 집도 다 치웠다, 가져가라, 그 반환 사실을 입증한다는 것이죠. 그렇게 해야 그 다음부터 지연이자를 받을 수 있습니다. 지연이자를 받는데 사연을 보니 보증금이 6억이나 되잖아요. 그럼 지연이자도 엄청 많습니다. 그래서 꼭 현관 비밀번호를 알려줬거나 아파트 비운 사실, 지금 말씀하신 것처럼 이전된 주민등록 등을 증명해서 꼭 지연이자까지 챙기시길 바랍니다. 

◇ 양소영: 그러니까 마지막에 아까 요건사실 네 개 중에서 반환한 사실을 입증해야 되는 이유 중에 하나가 전세보증금에 대해서 그때부터 지연이자가 발생하니까 그렇게 입증해야 되는 부분이군요. 소송을 하면 소송비용도 꽤 들잖아요. 이런 비용도 받을 수 있습니까?

◆ 문종탁: 물론이죠. 아까 전에 잠깐 첨언을 하면 6억 원과 지연이자인데, 지연이자는 임대기간 후부터 소장 송달일까지는 5%, 상간 6%입니다. 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자를 받을 수 있습니다. 소송하면 비용이 꽤 들잖아요. 승소하시면 법원에는 인지대, 송달료, 임차권등기비용 다 받으실 수 있고요. 변호사 선임했으면 변호사 비용을 변호사보수의 소송비용산입에 관한 규칙에서 정한 금액으로 받으실 수 있습니다. 사연은 소가가 임대차보증금 6억 원이니까 변호사 비용으로 1,390만 원을 받으실 수 있겠네요. 물론 변호사 선임 안 하시면 변호사 비용은 한 푼도 못 받고요. 변호사 비용으로 실제 500만원을 지급했으면 500만원을 받으시고요. 그래서 보통은 성공보수를 추가로 해서 900만 원 정도에서 회수 상대방에게 받을 수 있는 변호사 비용은 다 받습니다. 

◇ 양소영: 우선적으로 변호사 비용을 지불하셔야 하는 분들이 사실 최근에는 내가 지불한 변호사 비용을 돌려받을 수 있느냐, 얼마나 돌려받을 수 있느냐, 굉장히 궁금해 하시는데 6억 기준으로 해서 변호사님이 금액까지 잘 설명을 해주셨네요. 그런데 판결이 났는데 보증금을 돌려주지 않는다면, 그때는 어떻게 조치를 취하는 것이 좋습니까?

◆ 문종탁: 판결문을 집행권원으로 집행문을 부여 받습니다. 임대목적물인 아파트나 빌라에 대해서 경매가 가능하고요. 또 집주인 통장 등의 압류도 가능하겠죠. 요즘은 집값이 많이 올라서 보증금은 웬만하면 다 받고 나오십니다. 그래도 임대차 계약 체결할 때 등기부를 보시고 권리관계 확인해보시고 임대차 계약을 체결하셔야겠죠. 

◇ 양소영: 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 

◆ 문종탁: 고맙습니다. 

YTN 장정우 (jwjang@ytnradio.kr)