서울, 세종 부동산 버블? “아닙니다” 거품 판별은 이렇게

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 6월 29일 (화요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 아파트값, 주택가격이 버블이다, 곧 거품이 가라앉으면 가격이 떨어질 것이다... 이런 얘기 한 번쯤 들어보셨을 것 같습니다. 그런데 이 버블이란 건 어떻게 결정되는 걸까요? 우리집, 또는 내가 이사가려는 곳이 버블인지 아닌지 직접 확인도 가능한 걸까요? 오늘 땅집고 알쓸신집에서 부동산 버블과 관련된
자세한 내용 함께 짚어보겠습니다. 스마트튜브의 김학렬 부동산조사연구소장 전화연결 돼있습니다. 안녕하세요?

◆ 김학렬 연구소장(이하 김학렬): 네, 안녕하세요.

◇ 이현웅: 아파트 버블은 해당 지역의 아파트 가격이 높이 평가돼 거래되고 있다는 얘긴 거죠?

◆ 김학렬: 네, 통상적으로 버블에 대한 정확한 정의는 없는데요. 아무래도 주변 시세의 평균가 대비 많이 비싸거나 혹은 이전 시기보다 상승률이 높았던 시기들을 보통 버블 시기라고 하고요. 특히 주목을 받았던 단지라든지 지역들이 언론에 많이 부각됐을 때 버블로 평가를 하는 것 같습니다. 그런데 버블에 대한 정확한 규정은 없습니다.

◇ 이현웅: 정확한 규정이 없다는 건, 이거 버블이다, 누가 정할 수 있는 겁니까?

◆ 김학렬: 부동산 지수를 관리를 하는 게 국토교통부일 텐데, 국토교통부에서 표준적으로 발표한 지수는 없고요. 간혹 가다가 공공기관이라고 할 수 있는 국토연구원이라든지 그런 산하 기관에서 버블이라고 해서 평가하는 것들이 있는데, 최근에 국토연구원이라는 곳에서 버블을 발표한 기사가 있어요. 그래서 보면, 거기서는 현재 경기와 세종, 대전이 좀 버블이 많이 끼어있는 것 같다, 라고 발표를 했거든요. 그 이유를 보게 되면 다른 지역들 평균 상승률보다 그 세 지역이 최근 1년 동안 시세가 많이 올랐다고 하는 것들이고요. 그래서 상급입지를 가격이 유사하게 따라오다 보니까 이것들이 너무 과열된 것이 아닌가, 그렇게 평가를 하는 것 같습니다.

◇ 이현웅: 그냥 사람들끼리 얘기를 하거나 언론에서 말하는 것이 아니라 직접 버블이다 아니다 평가하는 기관이 있다는 거죠?

◆ 김학렬: 정확히 이것들을 매년 정기적으로 평가하는 것은 아니고요. 그때그때 이슈에 맞게 평가를 하는데 이번에 국토연구원 분석내용을 보니까 한국 GDP라는 게 있잖아요, 생산지수, 사람들의 소득수준이라든지 이런 것들을 감안했을 때 과거보다 집을 사는 데 들어가는 기간이 많이 걸린다, 라고 판단했던 것 같고요. 그런 기준으로 봤을 때 대전·세종·경기도가 조금 더 다른 지역보다는 집 사기가 어렵다, 그래서 버블이다, 이렇게 평가한 것 같습니다.

◇ 이현웅: 얼마 전에 수도권 아파트 평균 매매값이 7억이 넘었다, 얼마 전에는 또 6억이었는데 7억까지 올랐다, 이런 얘기가 계속 들리고 있거든요. 그런데 경기까지만 포함이 되고 서울은 빠져있네요.

◆ 김학렬: 국토연구원에서 1년에 한 번 정도씩 버블에 대한 리포트를 내놓는데요. 작년에는 강남 4구하고 세종시가 포함되어 있었고요. 작년에는 오히려 경기도나 대전이 포함되어 있지 않았습니다. 서울 같은 경우엔 작년에 좀 많이 올랐던 것 같고요. 최근 1년 동안은 대전하고 경기도가 서울 대비 많이 올랐다, 이렇게 평가를 하고 있는 것으로 보입니다.

◇ 이현웅: 그럼 그때그때 발표되는 것도 봐야겠지만 그 추이도 함께 확인할 필요가 있다고 느껴지고요.

◆ 김학렬: 그렇습니다. 그리고 최근에 입주한 물량들도 봐야 되는데, 아무래도 입주물량이 줄고 수요자들이 좀 많이 대기를 하는 지역들을 조금 더 버블지수가 높다고 평가하는 것 같습니다.

◇ 이현웅: 그럼 그런 지수를 포함해서 요즘 주변에 보면 영끌해서 집산다는 얘기 많이들 하거든요. 내가 살고 있는 집이 지금 버블가격인지, 아니면 이사 가려는 지역의 집이 버블인지 아닌지, 이 지표만 두고 판단을 할 수는 없지 않습니까?

◆ 김학렬: 여러 가지 요인들이 있기 때문에 일반인들이 그것들을 다 평가해서 지수를 만든다는 건 어렵고요. 아마 국가에서도 그건 지수로 만들지 못하고 있습니다. 그런데 일반인들이 쉽게 평가할 수 있는 몇 가지 포인트들이 있는데요. 기본적으로 그 지역의 수요랑 공급을 비교해봐야 하는데, 수요가 많은지 공급이 많은지를 평가하는 간단한 기준이 있거든요. 분양 물량들을 보시면 좋을 것 같은데 미분양을 매달 국토교통부에서 발표를 합니다. 그래서 해당 지역의 미분양 숫자가 증가하고 있으면 아무래도 가격이 버블이 되어 있다고 판단해도 좋을 것 같고요. 미분양이 줄고 있다고 했을 때는 오히려 지금 가격이 높지만 버블이 아닐 가능성이 높다고 봐주시는 게 맞는 것 같습니다. 그래서 단순하게 시세가 높다 낮다로 평가하기 보다는 실질적으로 그 시장에서 집을 사려고 대기하고 있는 수요들이 많은지, 이건 투자 수요가 아니라 실수요입니다. 그런 기준으로 본다고 했을 때는 아마 가격보다는 실질적으로 시장의 매물, 미분양 숫자라든지 이런 것을 통해서 평가하는 것이 정확하지 않을까 그렇게 생각합니다.

◇ 이현웅: 어쨌든 경제의 가장 기초 원리라고 하면 수요와 공급인데, 물량 그리고 미분양건 이런 것들을 확인을 같이 하면 좋다는 말씀이셨고요. 말씀해주신 것이 경기·세종·대전 지역인데, 버블이 위험한 이유가 가격이 급격히 떨어졌을 때의 문제잖아요?

◆ 김학렬: 이게 아마 실거주 시장, 결국은 실제 거주하시는 시장에서는 큰 문제가 생기진 않는데요. 만약 과거처럼 LTV가 높아서 대출을 많이 끌어들여서 샀을 경우에는 실거주자들도 위험할 수도 있는데, 판다고 하더라도 그 금액을 받을 수 없다보니까 소위 말해서 대출받은 금액보다 가격이 폭락폭이 더 크다, 그런 문제가 생길 수 있는데 지금 대출비율도 높지가 않습니다. LTV 감안했을 때 40% 미만이기 때문에 가격이 하락한다 하더라도 대출 때문에 문제가 생길 수 있는 것은 아니고요. 다만, 가격이 폭락했을 경우에 문제가 생기는 층들은 투자수요층들이 문제가 생기는데, 당장 들어가 살 수 없는데, 소위 영끌해서 미리 사두는 수요들이 있거든요. 그런 분들은 아무래도 대출이자의 부담이라든지 아니면 당장 들어갈 수 없기 때문에 다시 시장에 내놓을 가능성이 있거든요. 통상적으로 그렇게 버블이 꺼지면서 시장에 매물이 많이 나올 때, 가격이 더 하락하게 됩니다. 그런 시장이 된다고 했을 때 문제가 생기는데, 아까 말씀드린 대로 현재는 투자수요시장, 투기시장은 아니기 때문에 그런 버블 상태를 걱정할 만한 분위기는 아니다, 지금 세종시도 그렇고 대전도 그렇고 경기도도 마찬가지입니다.

◇ 이현웅: 그러면 소유하고 있는 분들께서는 가격이 떨어질 가능성이 있냐 없냐도 판단을 하는 거거든요. 버블인 건 알겠는데 사람들이 워낙 많이 사려고 하고 이러다보니까 이거 그냥 버티면 되지 않나, 이런 얘기를 하기도 합니다. 가격이 떨어질 가능성도 있다는 건가요?

◆ 김학렬: 아까 말씀드린 대로 버블이 좀 꺼지려고 하면 외부 충격이 좀 왔을 때 시장에 매물로 나올만한 물건들이 많아야 하거든요. 그렇게 많았을 경우에는 하락할 가능성들이 있는데, 실질적으로 실제 거주 생각들은 없고 거주 목적들은 없는데 그냥 사두기만 하는 수요들이 있습니다. 간혹 생활여건은 경기도인데 세종시, 대전시가 많이 올라서 투자성이 높다더라 실제 거주지는 서울인데, 대전과 세종 물건을 사놨던 분들 같은 경우는 가격 조정에 대한 사인이 보이게 되면 매도를 내놓을 수 있잖아요. 그런 경우들은 실제 하락할 가능성이 있습니다. 그래서 실질적으로 그 지역의 매물을 산 사람들이 실제 거주 목적으로 샀는지 아니면 단순히 좀 사두는 수요인지를 판단해볼 필요가 있을 것 같고요. 단순히 사두는 수요가 많은 지역들은 조금 하락할 가능성도 있다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 이현웅: 금리인상과는 관계가 어떻게 됩니까?

◆ 김학렬: 부동산도 금리인상과 연관이 되기도 하는데, 대부분 금리라고 하는 것은 대출이자라든지 이런 부분들의 영향을 많이 받는 거라서 실제로 아파트보다는 수익형 부동산에 영향을 주는 것이 맞고요. 아파트 같은 경우는 실질적으로 대출금액이 커서 대출 이자가 많이 나올 때는 문제가 생길 때는 아까 설명 드린 대로 LTV나 DTI, DSR 적용했을 때는 맥시멈이 40%거든요. 그 대출 규모에서는 대출이자가 올라간다고 하더라도, 2007~2008년도 그 때는 대출기준금리가 3~5%까지 올라갔거든요. 요즘은 0.5%에서 많이 올라가봤자 0.75% 내지 1% 정도 수준이기 때문에 과거처럼 부담을 느낄만한 금리인상은 아닌 것 같고요. 오히려 채권이라든지 주식이라든지 신용으로 금융투자하시는 분들한테는 문제가 되겠지만 실거주를 해야 되는 단순한 실거주자들에게 금리인상은 크게 문제가 될 것 같지 않습니다.

◇ 이현웅: 대출비율도 많이 줄었고, 그러다보니까 금리인상이라는 게 부동산 시장에 그렇게 직접적인 영향을 많이 주진 않을 것 같다?

◆ 김학렬: 주거 시장에서는 그렇습니다.

◇ 이현웅: 최근 부동산 시장도 좀 짚어보죠. 거래량은 적은데 비해 신고가는 계속 나오고 있다고요, 이건 어떻게 봐야하는 건가요?

◆ 김학렬: 실질적으로 시장의 대기수요가 많다고 봐주시면 될 것 같은데요. 두 가지 이유인데요. 가격이 너무 많이 올라서 지금 가진 경제력으로는 살 수 없는 그런 시장이 있고요. 또 하나는 아예 매물이 나오지 않는 시장이 있습니다. 두 가지 이유 때문에 거래가 실질적으로 이어지지 않고 있고요. 그 가격대가 부담이 되는 층들은 그 입지 그 아파트를 사지 못하고 조금 더 저렴한 지역이라든지 저렴한 아파트로 옮겨갑니다. 그래서 실질적으로 희망하는 입지의 희망하는 아파트를 사기 위해서는 비용을 조금 더 많이 지불해야 되거든요. 그러다보니까 거래를 잘 이뤄지지 않고 거래가 이뤄졌을 때는 이전보다는 조금 더 높은 가격에 거래가 된다, 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다. 결국 그래서 실질적으로 희망하는 지역에는 거래량은 줄고 신고가는 갱신되고 있는 것들이고요. 이거에 대한 풍선효과로써 지금 서울이 가장 인기 지역이라고 했을 때 경기도나 인천이 대체 입지가 될 텐데, 최근에 서울의 거래량은 줄고요. 경기도나 인천이 서울보다 많이 거래가 되고 있거든요. 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.

◇ 이현웅: 지금 당장 집이 필요한 신혼부부라든가 그런 분들은 조금 부담스러운 상황이라고 할 수 있겠네요?

◆ 김학렬: 그렇죠. 지금 전세 매물도 별로 없습니다. 임대차 2법 강화하고 그리고 올해 입주물량이 하반기부터 줍니다. 그렇다보니 실질적으로 시장에 나올 수 있는, 시장에 거래될 수 있는 임차물건도 적도 매매물건도 적기 때문에 지금 서울에서는 조금 어려울 것 같고요. 올 하반기부터 내년까지는. 그래서 아마 이것에 대한 대체입지로써 경기도나 인천에서 그러한 대체 아파트들을 찾고 있는 것으로 알고 있습니다.

◇ 이현웅: 그런 분들이 가장 눈길이 가는 곳을 아무래도 청약 쪽일 텐데, 하반기의 경우 7월에 사전청약 제도가 시행됩니다. 시장에 영향을 주진 않을까요?

◆ 김학렬: 7월 15일부터 시행이 되는데, 말씀하신대로 3기 신도시 사전청약에 대해서 인기가 많은 것 같습니다. 최근에 공공분양에 대해서는 청약경쟁률도 엄청나고 단순히 그냥 청약만 준비하는 게 아니라 부동산 지식이 많이 올라가다보니까 많은 분들이 실제 그 입지로 이사 가서 당해라고 하는데, 가점을 높이고 조건을 좋게 만들려는 노력들을 많이 했거든요. 그래서 사전청약을 하는 그런 신도시에는 최근에 전세가격이 많이 오르기도 했습니다. 그래서 그만큼 많은 사람들이 관심을 갖고 있기 때문에 실질적으로 사전청약으로 올해 3만 세대, 내년 3만 세대가 공급이 되는데 그 3만 세대가 공급이 됐을 경우에는 당장 들어가 살지 않는다 하더라도 3만 세대 정도의 대기수요는 어느 정도 묶어놓을 수 있는, 해소할 수 있는 영향은 있을 것으로 판단됩니다. 다만 지금 대기 수요층이 3만 세대가 아니라 수십 만 세대기 때문에 아직 해소되지 않은 층들의 대해서는 조금 더 다른 대책들이 필요할 것 같습니다.

◇ 이현웅: 계속해서 발표되는 걸 보면 합격 가점이 상당히 높게 형성되는 경우가 많아서 이런 부분에 있어서도 우려가 큰데, 그럼 청약 경쟁률이 폭발적이라는 반응이 계속되고 있는데 이 추세가 계속 될까요?

◆ 김학렬: 지금 여러 가지 요인들 때문에 청약이 인기가 많은데요. 일단 새 아파트에 대한 관심도 많고 수요도 많고요. 그리고 또 실질적으로 기존 아파트보다 이런 새 아파트, 청약하는 아파트의 가격이 더 싸거든요. 가격 경쟁력 측면에서도 수요가 증가했습니다. 그래서 기존의 아파트 구축에 살고 있는 분들도 구축 말고 신축을 원하는 이유 중에 하나가 구축보다 더 좋은 입지, 좋은 아파트인데 가격이 저렴하다보니까 오히려 신축으로 수요가 몰리고 있거든요. 그래서 아마 분양가 상한제라든지, 허구에서 분양가 통제를 하는 제도가 유지되는 이상 아마 신규 아파트에 대한 입지는 계속 지속될 것이라 예측을 하고 있습니다.

◇ 이현웅: 하반기 전세가에 대한 걱정도 큰데, 어떻게 전망되고 있습니까?

◆ 김학렬: 일단 하반기 전세는 서울 전세 시장이 키를 쥐고 있는데요. 2019년도 7월 달부터 지금까지 104~106주 정도 기간 동안 한 번도 안 쉬고 올랐어요. 서울 전세시장이. 그러다보니 거래가 많이 위축된 상태입니다. 가격이 많이 오르기도 하고 매물이 나오지 않은 상태기 때문에. 그나마 2020년까지는 입주물량이 많아서 상승률이 높지 않은데 2021년 하반기 때부터 그리고 2022년까지는 신규입주물량도 적거든요. 그렇게 되면 실질적으로 그나마 입주물량 때문에 상승폭을 낮춰놨었는데 입주물량도 줄다보니까 아마 지금까지 있었던 전세난이라고 할 수 있는데, 전세난 정도의 상승률은 아니었거든요. 2021년 하반기나 2022년 같은 경우는 상승률이 좀 더 높아질 것으로 예상되어서 개인적으로도 걱정을 많이 하고 있습니다.

◇ 이현웅: 하반기에 내 집 마련을 계획하고 있는 분들은 뭘 눈여겨봐야할까요?

◆ 김학렬: 일단은 지금 무주택자나 젊은 층들을 위해서 특별공급이라고 하는 청약제도들을 많이 늘려놨습니다. 그래서 아직까지 무주택자이신 분들 같은 경우는 3기 신도시 사전청약 뿐만 아니라 공공택지라든지 광역으로 청약으로 물건들이 꽤 많이 나오고 있거든요. 그런 청약들은 무조건 넣어보시는, 밑져야 본전이니까, 그런 전략들이 필요할 것 같고요. 그리고 현재 자기가 희망하는 입지. 아파트를 눈높이를 낮춰서 서울에 계신 분들도 경기도나 인천으로 시각을 넓혀서 하루라도 빨리 내 집 마련을 하시거나 임차 물건들을 찾으시거나 예전보다는 빨리 움직이는 전략이 필요하지 않을까, 그렇게 제안을 드리고 싶습니다.

◇ 이현웅: 네, 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김학렬: 고맙습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)