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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94. 5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 10월 21일 화요일
■ 대담 : ☎ 남혁우 우리은행 부동산연구원
- '막히기 전에 미리 사자' 토허제 직전 서울아파트 거래량 476건..전월 대비 182건이나 증가
- 동탄·인천 등 10.15대책 비껴간 지역 풍선효과 나타나
- 특히, 전세 매물 1년전보다 22% 감소, 6개월 전보다 12% 감소..향후 전세대출 한도 축소로 월세화 가속, 전월세시장 불안 가능성 커져
- 강북권 전세, 품귀현상 심해..매매·전세 갭차 적어 전세가 상승할 경우 매수 전환 움직임 우려
- 서울 구도심 재건축, 주변 시세 정체로 수익성 기대 떨어져 정비사업 속도 제한될 수도
- '집값 안오른 노·도·강도 묶었다' 10.15대책, 대출규제 상대적으로 강북권에 커
- '똘똘한 한채' 시그널 오히려 심화시켜..수요분산 효과 없어져
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 어제부터 지난 10.15 부동산 대책이 본격 시행됐습니다. 토지 거래 허가제가 적용이 된 건데요. 실수요자들 사이에서는 일대 혼란이 일고 있습니다. 후폭풍이 만만치가 않은데요. 이 상황에서 이상경 국토부 차관이 한 유튜브 방송에 출연해 “집값이 안정되면 그때 집을 사세요.”라고 말을 해서 또 불에다가 기름을 부은 꼴이 됐습니다. 본인은 부인 명의로 33억짜리 아파트를 가지고 있다고 하죠. 본인 아파트도 최근에 매도했다고 하고요. 뭔가 이해가 잘 가지 않는 상황이 반복되고 있습니다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원과 함께 이번 대책에 따른 시장 반응 이야기 나눠보겠습니다. 연구원님 나와 계십니까?
◇ 남혁우 : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 어제부터 27개 자치구 쪽에 토지거래 허가구역으로 묶였어요. 2년 실거주가 의무화가 됐는데, 그래서 뭐가 어떻게 달라지는 겁니까?
◇ 남혁우 : 기존에는 저희가 소위 말해서 세 끼고 매물을 거래할 수가 있었는데요. 앞으로 시장에서는 입주를 할 수 있는 매물만 거래할 수 있게 된 거고요. 매수를 할 경우에는 4개월 이내에 전입하실 필요가 있고, 2년 동안 실거주 의무 조항도 적용이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 사실은 예고됐던 규제고 예상이 됐던 규제이기 때문에 이거를 규제 전에 빨리 거래를 해야 된다는 목소리가 많았잖아요. 거래가 급격하게 늘었다고 하는데 얼마나 늘었습니까?
◇ 남혁우 : 사실상 지난 9.7 공급 대책에서 앞으로 갭투자를 할 수 없게 토지 거래 허가를 검토하겠다는 시그널 메시지가 발생이 됐었고요. 마포, 성동, 광진, 동작, 강동구의 중심 비규제 지역 중심으로 최근 수도권 상승세가 이어졌다고 볼 수 있는데요. 이러한 추세가 추석 연휴 기간까지도 계속 이루어져서 사실상 19일 기준으로 했을 때, 서울에서만 476건의 거래가 확인이 됐습니다. 전월 동일 기준하고 대비했을 때는 약 182건 정도가 증가한 수치이더라고요.
◆ 조태현 : 이렇게 하면 비율로 따지면 굉장히 많이 늘어난 것으로 보이는데, 또 이 대책이 나오고 나서요. 풍선 효과를 막겠다고 서울 전역을 지정을 하고 경기도 남부까지 지정을 한 거잖아요. 그러다 보니까 지정하지 않은 곳 쪽으로 풍선 효과가 퍼지는 것 같아요. 실제 분위기 어떻습니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 일단은 비규제 지역이라는 것에 대한 희소성 그리고 그에 따른 기대감이 일부는 반영하고 되어 있는 것 같습니다. 그래서 비규제 지역 같은 경우에는 여전히 갭투자가 가능하고요. 2년을 보유만 해도 일단 1거주 주택 비과세 혜택을 받을 수 있을 뿐만 아니고 대출의 한도도 상대적으로 여유 있기 때문에 이러한 강점이 기대감으로 가격으로 이어진 거 아닌가 싶어요.
◆ 조태현 : 인천이라든지 동탄 이런 데에서 문의가 이어지고 있다고 그러는데, 상황이 정말 어떻게 될지는 더 봐야 될 것 같고요. 이게 풍선 효과를 차단하지 못한다는 비판도 나오는데, 보면 또 걱정이 되는 게 임대차 시장이거든요. 이 대책 나오고 나서 저도 전세 어떡하나 이 생각이 들었었는데 어떻습니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 최근에 저희가 전세 매물 추세를 살펴보면 10월 19일 기준으로 봤을 때 1년 전 대비 22.3%가 감소했고요. 6개월 전 대비는 12.4%가 감소했단 말이에요. 그래서 서울시장 같은 경우 전세 매물의 감소 추세가 굉장히 강한데 최근에 10.15 대책에서 어쨌든 전세 대출에 대한 이자를 DSR에 반영한다고 하는 규제를 발표했지 않습니까? 이게 저희한테 주는 시사점은 앞으로 추가적인 전세 대출에 대해서 규제를 할 수 있고, 최초로 전세대출의 규제를 하기 시작했다는 거여서 의미가 있다고 보여지는데요. 향후 전세대출 한도가 점진적으로 축소가 되고, 이로 인해서 월세화가 가속화될 수 있기 때문에 전세 매물이 감소하는 추세는 더 가속화 될 수 있을 것 같고요. 전세 매물 잠김 현상이 심해지면서 전월세 가격의 불안 가능성이 더 커질 수 있다 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 그런데 언제나 전월세가 불안해지면 매매 시장으로 전이되는 경향이 있잖아요. 이번에는 묻긴 했지만 이런 현상은 발생하지 않을까요?
◇ 남혁우 : 아무래도 저희가 주목해 볼 필요가 있는 곳들은 강북권이 아닐 싶어요. 강북권의 경우 전세 매물이 굉장히 품귀 현상이 심한 편이고요. 무엇보다도 매매 가격이 상대적으로 많이 상승하지 못했기 때문에 전세 가격과 매매 가격의 가격 차이가 크지 않은 곳들이 많거든요. 이런 곳들에서 만약에 전세 가격 상승의 움직임이 발생한다면 기존에 세입자 임대차로 거주하고 계신 분들이 매수로 전환하시는 움직임도 발생할 가능성도 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 참 부동산 대책은 들으면 들을수록 어려운 것 같아요. 상황을 보면요. 결국에는 공급으로 어느 정도 문제를 풀어야 될 그런 필요성이 있는데, 지금은 규제 지역 토지 허가제 지정 또 대출 규제 3중으로 규제를 하고 있잖아요. 이러다 보니까 이게 서울에서 공급이 되겠냐는 비판도 나오거든요. 어떻게 보십니까?
◇ 남혁우 : 일단 서울은 대부분 구도심의 재건축 재개발을 통해서 공급이 발생할 수밖에 없는 구조이잖아요. 그리고 공급이 비탄력적이라는 부동산 시장의 특징도 있기 때문에 앞으로 더 지켜보긴 해야겠습니다만 정비 사업의 경우에는 어쨌든 간에 법적 절차에 근거한 절차 사업이거든요. 그런데 이번 투기과열지구로 지정됨에 따라서 재당첨 제한 금지라든지 조합원 지위 양도에 대한 제한 사항들이 생겼거든요. 그러면 해당 규제의 발효로 인해서 어쨌든 구역 내에 피해를 보시는 분들이 있다면 아무래도 동의에 수긍하지 않으실 수 있겠죠. 그래서 이런 동의 절차에 제한되는 요소들이 발생할 수 있을 것 같고요. 또 한 가지로는 이번 규제로 인해서 한동안은 시장 분위기가 관망세나 침체로 접어들 수 있을 것 같긴 한데, 정비 사업의 경우엔 주변 아파트의 가격 상승 정도가 앞으로 자기들 사업의 기대 수익으로 연결이 됩니다. 그런데 주변 가격이 정체되는 모습을 보이면 아무래도 정비 사업의 기대 수익도 낮아지는 효과가 발생하기 때문에 또다시 동의율이 속도가 저하될 수가 있겠죠. 그러나 이런 것들이 모여서 중장기적으로는 공급 정책에 있어서 속도 제한 요소로 작용할 수도 있겠다고 판단하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 결국에는 이런 공급이 되려면 여러 가지 규제를 과감히 풀어야 된다는 지적이 나오는 것도 이런 배경인 것 같은데요. 어제 국감을 보니까 공공이 주도해서 집을 공급을 해야 된다. 반대로 서울시에서는 아니다. 민간이 주도해야 된다고 강조를 하고 있거든요. 연구원님 보시기에는 어느 쪽 말에 더 마음이 가세요?
◇ 남혁우 : 아무래도 사실은 공공으로서의 장점이 있고, 민간으로서의 장점은 명확하게 있는 거기 때문에 가운데 균형점을 찾는 게 가장 중요한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 섞어야 된다?
◇ 남혁우 : 예를 들면 저희가 용적률이라는 거 혜택을 통해서 고밀 개발을 하고자 하는 공공 개발의 취지는 정말 명확하지만 그를 통해서 임대주택 같은 거에 대한 공공 기여를 하는 그 비중을 어떻게 조정할지, 그걸 어떻게 균형을 잡을지 이런 것들이 이슈가 굉장히 중요할 것 같고요. 그래도 최근에 보니까 사업시행 인가와 관리처분 인가를 통합하는 법안도 발의되고 했더라고요. 그래서 이런 것들 같은 경우에는 굉장히 실효성이 있을 수 있는 행정적 절차 개선이기 때문에 향후에 지켜볼 필요도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 또 하나 여쭤보자면요. 태릉골프장 2020년에 택지로 개발하겠다. 이렇게 이야기가 나왔었고요. 용산역 정비창 공급 계획도 있었는데, 이거는 사실상 철회가 됐죠. 이런 것들이 잘 안 되는 배경은 뭡니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 소유권에 대해서 이견이 있을 수 있을 것 같고요. 갖고 있는 기관들의 견해 차이도 있을 것 같고요. 그것을 토지 보상하는 과정에 있어서 동의나 아니면 수용하는 것에 대한 가격 산정 등 이런 행정적 절차가 여러 가지 복합적으로 연결되고 얽혀 있어서 그런 이유도 있을 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이번 대책에 대한 여파 더 살펴보도록 할게요. 이번에는 집값도 안 오른 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)까지 묶이니까, 이 부분의 지역들은 지역에 사시는 분들은 굉장히 화가 나신 그런 부분도 있는 것 같더라고요. 그리고 이건 제가 직접 들은 얘기인데강남 쪽에 사시는 분들은 오히려 잘 됐다. 이렇게 되면 좋은 거 아니냐는 이야기까지 한단 말이에요. 그래서 나온 비판이 10.15대책이 실수요자들에게 똘똘한 한 채를 사야 된다는 신호를 주고 있다는 비판이 나오거든요. 어떻게 보십니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 라이트 체급과 헤비 체급이 같이 권투를 똑같은 컨디션에서 하게 되면 헤비 체급이 이길 수밖에 없잖아요. 수요 분산 효과가 사실상 없어진다는 가장 주된 이유인 걸 건데요. 아무래도 어느 정도 이렇게 수요 분산 효과가 사라지면 아무래도 더 좋은 지역 더 좋은 상품은 수요가 쏠리는 현상도 발생이 가능할 것 같습니다. 특히 강북권의 경우는 실거주 목적이 실수요 시장 특히 대출에 굉장히 민감하신 분들이 많이 계시거든요. 그래서 이번 규제로 대출 감소 금액이 상대적으로 강북권에서 큰 편이에요. 그러다 보니까 인근에 경기도 비규제 지역같이 여전히 대출이 가능하고, 더 상대적으로 양호한 것들로 수요 이탈이 발생할 수도 있을 것 같기는 합니다. 그런데 다만 더 디테일하게 살펴보시면 실수요 조건에 부합하는 조건들이 아직은 강북권에 많이 적용이 되거든요. 예를 들어서 LTV라는 주택 담보 인정 비율을 산정할 때 60%로 여전히 적용할 수 있는 부분들이 있는데, 강북권에 있는 주택 같은 경우에는 다수가 해당이 되세요. 그렇기 때문에 이런 LTV 축소를 적용받지 않은 대출 방법도 있다는 점하고요. 또 생애 최초 주택을 구입하시는 분들 역시도 여전히 대출 한도가 열려 있으시기 때문에 이런 분들 중심으로 강북권에서 매수를 하시는 분들은 그래도 꾸준히 이어지지 않을까 생각은 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 부동산 세제 이 부분을 두고 당정에서 의견이 잘 안 맞거든요. 보유세 강화 가능성 이거 어떻게 보십니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 시장 안정을 위해서는 세제 정책은 동반될 거라고 판단을 하고 있고요. 과거 9.13 대책 때를 복귀해 봐도 세금이 동반된 규제가 발효됐을 때 가장 시장 안정화 효과가 컸었습니다. 다만 똘똘한 한 채 손해 현상 같은 수요 쏠림 현상, 그리고 세입자에 대한 조세 전가 현상 같이 왜곡되는 현상들이 발생할 수 있기 때문에 세금 정책은 필요하되 신중하고 균형 있는 정책 설계가 필요하다고 생각은 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 남혁우 우리은행 부동산 연구원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 남혁우 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
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■ 대담 : ☎ 남혁우 우리은행 부동산연구원
- '막히기 전에 미리 사자' 토허제 직전 서울아파트 거래량 476건..전월 대비 182건이나 증가
- 동탄·인천 등 10.15대책 비껴간 지역 풍선효과 나타나
- 특히, 전세 매물 1년전보다 22% 감소, 6개월 전보다 12% 감소..향후 전세대출 한도 축소로 월세화 가속, 전월세시장 불안 가능성 커져
- 강북권 전세, 품귀현상 심해..매매·전세 갭차 적어 전세가 상승할 경우 매수 전환 움직임 우려
- 서울 구도심 재건축, 주변 시세 정체로 수익성 기대 떨어져 정비사업 속도 제한될 수도
- '집값 안오른 노·도·강도 묶었다' 10.15대책, 대출규제 상대적으로 강북권에 커
- '똘똘한 한채' 시그널 오히려 심화시켜..수요분산 효과 없어져
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 어제부터 지난 10.15 부동산 대책이 본격 시행됐습니다. 토지 거래 허가제가 적용이 된 건데요. 실수요자들 사이에서는 일대 혼란이 일고 있습니다. 후폭풍이 만만치가 않은데요. 이 상황에서 이상경 국토부 차관이 한 유튜브 방송에 출연해 “집값이 안정되면 그때 집을 사세요.”라고 말을 해서 또 불에다가 기름을 부은 꼴이 됐습니다. 본인은 부인 명의로 33억짜리 아파트를 가지고 있다고 하죠. 본인 아파트도 최근에 매도했다고 하고요. 뭔가 이해가 잘 가지 않는 상황이 반복되고 있습니다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원과 함께 이번 대책에 따른 시장 반응 이야기 나눠보겠습니다. 연구원님 나와 계십니까?
◇ 남혁우 : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 어제부터 27개 자치구 쪽에 토지거래 허가구역으로 묶였어요. 2년 실거주가 의무화가 됐는데, 그래서 뭐가 어떻게 달라지는 겁니까?
◇ 남혁우 : 기존에는 저희가 소위 말해서 세 끼고 매물을 거래할 수가 있었는데요. 앞으로 시장에서는 입주를 할 수 있는 매물만 거래할 수 있게 된 거고요. 매수를 할 경우에는 4개월 이내에 전입하실 필요가 있고, 2년 동안 실거주 의무 조항도 적용이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 사실은 예고됐던 규제고 예상이 됐던 규제이기 때문에 이거를 규제 전에 빨리 거래를 해야 된다는 목소리가 많았잖아요. 거래가 급격하게 늘었다고 하는데 얼마나 늘었습니까?
◇ 남혁우 : 사실상 지난 9.7 공급 대책에서 앞으로 갭투자를 할 수 없게 토지 거래 허가를 검토하겠다는 시그널 메시지가 발생이 됐었고요. 마포, 성동, 광진, 동작, 강동구의 중심 비규제 지역 중심으로 최근 수도권 상승세가 이어졌다고 볼 수 있는데요. 이러한 추세가 추석 연휴 기간까지도 계속 이루어져서 사실상 19일 기준으로 했을 때, 서울에서만 476건의 거래가 확인이 됐습니다. 전월 동일 기준하고 대비했을 때는 약 182건 정도가 증가한 수치이더라고요.
◆ 조태현 : 이렇게 하면 비율로 따지면 굉장히 많이 늘어난 것으로 보이는데, 또 이 대책이 나오고 나서요. 풍선 효과를 막겠다고 서울 전역을 지정을 하고 경기도 남부까지 지정을 한 거잖아요. 그러다 보니까 지정하지 않은 곳 쪽으로 풍선 효과가 퍼지는 것 같아요. 실제 분위기 어떻습니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 일단은 비규제 지역이라는 것에 대한 희소성 그리고 그에 따른 기대감이 일부는 반영하고 되어 있는 것 같습니다. 그래서 비규제 지역 같은 경우에는 여전히 갭투자가 가능하고요. 2년을 보유만 해도 일단 1거주 주택 비과세 혜택을 받을 수 있을 뿐만 아니고 대출의 한도도 상대적으로 여유 있기 때문에 이러한 강점이 기대감으로 가격으로 이어진 거 아닌가 싶어요.
◆ 조태현 : 인천이라든지 동탄 이런 데에서 문의가 이어지고 있다고 그러는데, 상황이 정말 어떻게 될지는 더 봐야 될 것 같고요. 이게 풍선 효과를 차단하지 못한다는 비판도 나오는데, 보면 또 걱정이 되는 게 임대차 시장이거든요. 이 대책 나오고 나서 저도 전세 어떡하나 이 생각이 들었었는데 어떻습니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 최근에 저희가 전세 매물 추세를 살펴보면 10월 19일 기준으로 봤을 때 1년 전 대비 22.3%가 감소했고요. 6개월 전 대비는 12.4%가 감소했단 말이에요. 그래서 서울시장 같은 경우 전세 매물의 감소 추세가 굉장히 강한데 최근에 10.15 대책에서 어쨌든 전세 대출에 대한 이자를 DSR에 반영한다고 하는 규제를 발표했지 않습니까? 이게 저희한테 주는 시사점은 앞으로 추가적인 전세 대출에 대해서 규제를 할 수 있고, 최초로 전세대출의 규제를 하기 시작했다는 거여서 의미가 있다고 보여지는데요. 향후 전세대출 한도가 점진적으로 축소가 되고, 이로 인해서 월세화가 가속화될 수 있기 때문에 전세 매물이 감소하는 추세는 더 가속화 될 수 있을 것 같고요. 전세 매물 잠김 현상이 심해지면서 전월세 가격의 불안 가능성이 더 커질 수 있다 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 그런데 언제나 전월세가 불안해지면 매매 시장으로 전이되는 경향이 있잖아요. 이번에는 묻긴 했지만 이런 현상은 발생하지 않을까요?
◇ 남혁우 : 아무래도 저희가 주목해 볼 필요가 있는 곳들은 강북권이 아닐 싶어요. 강북권의 경우 전세 매물이 굉장히 품귀 현상이 심한 편이고요. 무엇보다도 매매 가격이 상대적으로 많이 상승하지 못했기 때문에 전세 가격과 매매 가격의 가격 차이가 크지 않은 곳들이 많거든요. 이런 곳들에서 만약에 전세 가격 상승의 움직임이 발생한다면 기존에 세입자 임대차로 거주하고 계신 분들이 매수로 전환하시는 움직임도 발생할 가능성도 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 참 부동산 대책은 들으면 들을수록 어려운 것 같아요. 상황을 보면요. 결국에는 공급으로 어느 정도 문제를 풀어야 될 그런 필요성이 있는데, 지금은 규제 지역 토지 허가제 지정 또 대출 규제 3중으로 규제를 하고 있잖아요. 이러다 보니까 이게 서울에서 공급이 되겠냐는 비판도 나오거든요. 어떻게 보십니까?
◇ 남혁우 : 일단 서울은 대부분 구도심의 재건축 재개발을 통해서 공급이 발생할 수밖에 없는 구조이잖아요. 그리고 공급이 비탄력적이라는 부동산 시장의 특징도 있기 때문에 앞으로 더 지켜보긴 해야겠습니다만 정비 사업의 경우에는 어쨌든 간에 법적 절차에 근거한 절차 사업이거든요. 그런데 이번 투기과열지구로 지정됨에 따라서 재당첨 제한 금지라든지 조합원 지위 양도에 대한 제한 사항들이 생겼거든요. 그러면 해당 규제의 발효로 인해서 어쨌든 구역 내에 피해를 보시는 분들이 있다면 아무래도 동의에 수긍하지 않으실 수 있겠죠. 그래서 이런 동의 절차에 제한되는 요소들이 발생할 수 있을 것 같고요. 또 한 가지로는 이번 규제로 인해서 한동안은 시장 분위기가 관망세나 침체로 접어들 수 있을 것 같긴 한데, 정비 사업의 경우엔 주변 아파트의 가격 상승 정도가 앞으로 자기들 사업의 기대 수익으로 연결이 됩니다. 그런데 주변 가격이 정체되는 모습을 보이면 아무래도 정비 사업의 기대 수익도 낮아지는 효과가 발생하기 때문에 또다시 동의율이 속도가 저하될 수가 있겠죠. 그러나 이런 것들이 모여서 중장기적으로는 공급 정책에 있어서 속도 제한 요소로 작용할 수도 있겠다고 판단하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 결국에는 이런 공급이 되려면 여러 가지 규제를 과감히 풀어야 된다는 지적이 나오는 것도 이런 배경인 것 같은데요. 어제 국감을 보니까 공공이 주도해서 집을 공급을 해야 된다. 반대로 서울시에서는 아니다. 민간이 주도해야 된다고 강조를 하고 있거든요. 연구원님 보시기에는 어느 쪽 말에 더 마음이 가세요?
◇ 남혁우 : 아무래도 사실은 공공으로서의 장점이 있고, 민간으로서의 장점은 명확하게 있는 거기 때문에 가운데 균형점을 찾는 게 가장 중요한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 섞어야 된다?
◇ 남혁우 : 예를 들면 저희가 용적률이라는 거 혜택을 통해서 고밀 개발을 하고자 하는 공공 개발의 취지는 정말 명확하지만 그를 통해서 임대주택 같은 거에 대한 공공 기여를 하는 그 비중을 어떻게 조정할지, 그걸 어떻게 균형을 잡을지 이런 것들이 이슈가 굉장히 중요할 것 같고요. 그래도 최근에 보니까 사업시행 인가와 관리처분 인가를 통합하는 법안도 발의되고 했더라고요. 그래서 이런 것들 같은 경우에는 굉장히 실효성이 있을 수 있는 행정적 절차 개선이기 때문에 향후에 지켜볼 필요도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 또 하나 여쭤보자면요. 태릉골프장 2020년에 택지로 개발하겠다. 이렇게 이야기가 나왔었고요. 용산역 정비창 공급 계획도 있었는데, 이거는 사실상 철회가 됐죠. 이런 것들이 잘 안 되는 배경은 뭡니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 소유권에 대해서 이견이 있을 수 있을 것 같고요. 갖고 있는 기관들의 견해 차이도 있을 것 같고요. 그것을 토지 보상하는 과정에 있어서 동의나 아니면 수용하는 것에 대한 가격 산정 등 이런 행정적 절차가 여러 가지 복합적으로 연결되고 얽혀 있어서 그런 이유도 있을 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이번 대책에 대한 여파 더 살펴보도록 할게요. 이번에는 집값도 안 오른 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)까지 묶이니까, 이 부분의 지역들은 지역에 사시는 분들은 굉장히 화가 나신 그런 부분도 있는 것 같더라고요. 그리고 이건 제가 직접 들은 얘기인데강남 쪽에 사시는 분들은 오히려 잘 됐다. 이렇게 되면 좋은 거 아니냐는 이야기까지 한단 말이에요. 그래서 나온 비판이 10.15대책이 실수요자들에게 똘똘한 한 채를 사야 된다는 신호를 주고 있다는 비판이 나오거든요. 어떻게 보십니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 라이트 체급과 헤비 체급이 같이 권투를 똑같은 컨디션에서 하게 되면 헤비 체급이 이길 수밖에 없잖아요. 수요 분산 효과가 사실상 없어진다는 가장 주된 이유인 걸 건데요. 아무래도 어느 정도 이렇게 수요 분산 효과가 사라지면 아무래도 더 좋은 지역 더 좋은 상품은 수요가 쏠리는 현상도 발생이 가능할 것 같습니다. 특히 강북권의 경우는 실거주 목적이 실수요 시장 특히 대출에 굉장히 민감하신 분들이 많이 계시거든요. 그래서 이번 규제로 대출 감소 금액이 상대적으로 강북권에서 큰 편이에요. 그러다 보니까 인근에 경기도 비규제 지역같이 여전히 대출이 가능하고, 더 상대적으로 양호한 것들로 수요 이탈이 발생할 수도 있을 것 같기는 합니다. 그런데 다만 더 디테일하게 살펴보시면 실수요 조건에 부합하는 조건들이 아직은 강북권에 많이 적용이 되거든요. 예를 들어서 LTV라는 주택 담보 인정 비율을 산정할 때 60%로 여전히 적용할 수 있는 부분들이 있는데, 강북권에 있는 주택 같은 경우에는 다수가 해당이 되세요. 그렇기 때문에 이런 LTV 축소를 적용받지 않은 대출 방법도 있다는 점하고요. 또 생애 최초 주택을 구입하시는 분들 역시도 여전히 대출 한도가 열려 있으시기 때문에 이런 분들 중심으로 강북권에서 매수를 하시는 분들은 그래도 꾸준히 이어지지 않을까 생각은 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 부동산 세제 이 부분을 두고 당정에서 의견이 잘 안 맞거든요. 보유세 강화 가능성 이거 어떻게 보십니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 시장 안정을 위해서는 세제 정책은 동반될 거라고 판단을 하고 있고요. 과거 9.13 대책 때를 복귀해 봐도 세금이 동반된 규제가 발효됐을 때 가장 시장 안정화 효과가 컸었습니다. 다만 똘똘한 한 채 손해 현상 같은 수요 쏠림 현상, 그리고 세입자에 대한 조세 전가 현상 같이 왜곡되는 현상들이 발생할 수 있기 때문에 세금 정책은 필요하되 신중하고 균형 있는 정책 설계가 필요하다고 생각은 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 남혁우 우리은행 부동산 연구원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 남혁우 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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