[스타트경제] 당정, 부동산 대책 '엇박자' 논란...'뛰는 집값' 잡힐까?

■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 허준영 서강대 경제학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부의 세 번째 부동산 대책 이후 파장이 계속되고 있습니다. 서울시와는 물론이고, 당정 사이의 이견도 곳곳에서 감지되는데요. 정책이 이렇게 흘러가도 괜찮은 걸까요? 다양한 경제 소식 짚어보겠습니다. 스타트경제, 오늘은 허준영 서강대 경제학부 교수 나오셨습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
부동산 대책을 저희가 연일 이야기하고 있는데요. 어쩔 수 없이 그렇게 되는 것 같습니다. 시장이 하도 혼란스러워서 그렇게 되는데 일단은 10.15 부동산 대책에 대한 평가부터 해 보도록 하겠습니다. 초초초강경 수요 억제책이다. 괜찮을까요?

[허준영]
단기적으로 꼼짝 마. 너무 최근 들어서는 상승어폭이 가팔라지고 있으니까, 서울 한강벨트 중심으로. 꼼짝 마인 것 같고요. 생각보다 강력한 대책이라는 것 저도 동의하고요. 그런데 문제는 결국은 이것의 엑시트 플랜이 무엇이냐를 생각을 해봤을 때 어느 순간까지도 계속해서... 사실 사람 마음이라는 게 조금 더 자기가 상급지로 옮겨가고 싶고 아이들 교육 좀 더 좋은 데서 시키고 싶은 마음이 있잖아요. 그런데 움직이지 마라고 해놓고 이걸 언제까지 움직이지 말라고 할 것인지에 대한 첫 번째 이슈인 것 같아요. 퇴로가 무엇이냐라는 이슈인데 예를 들어서 제가 최근 들에서 주택 가격이 가장 많이 올랐을 때였던 것이 코로나19 이후 유동성 풀렸을 때를 봤습니다. 보니까 2020년, 21년에 주택 가격이 올라가다가 그게 언제 꺾였냐 하면 중반기 넘어가면서 23년까지 꺾였더라고요. 왜 꺾였나 보니까 외부에서 인플레이션이 들어오면서 금리가 올라가고 그리고 주택 가격에 대해서 생각할 때 아주 중요한 것 중의 하나가 현재 금리도 중요하지만 향후 금리가 어떻게 될 가인가가 굉장히 중요하지 않습니까? 그런 측면에서는 사실 그 당시에 경제 주체들이 인플레이션 발생으로 인해서 미국도 그렇고 전반적으로 금리고 좀 올라갈 거다라고 생각했을 때 주택 가격이 한 번 꺾였거든요. 그런 측면에서는 우크라이나 전쟁이나 미국발 인플레이션 이런 것들을 생각해 봤을 때 뭔가 외생적으로 들어오는 것에 의해서 주택 가격이 한번 꺾인 적은 있습니다. 그럼에도 불구하고 그 이후로는 다시 올라갔죠. 최근 들어서 그러면 이번에 나온 정책 10.15 정책이라고 하는 것이 결국 어떻게 퇴로가 될 것이냐라고 했을 때 그렇게 외생적으로 뭔가가 벌어지지 않으면 이것을 퇴로를 마련할 방법이 무엇이냐. 왜냐하면 정책 자체가 너무 강력하기 때문에 이 정책에 의해서도 두 가지죠. 하나는 움직이지 마하고 또 하나는 정책의 약발이 조금씩 떨어졌을 때 과연 무엇을 더 할 수 있을 것인가 이슈는 있을 것 같습니다. 그런 측면에서는 걱정스러운 것도 있습니다.

[앵커]
규제만 강하게 한다고 해서 수요를 완전히 잠재울 수 있는 것은 아닌데 파장이 상당할 것 같습니다. 후속조치를 두고 당정 간에 물론이고 서울시와도 이견이 있는데 먼저 공급대책부터 살펴보면 국토부에서는 9.7공급대책에 집중하겠다는 입장이고 여당에서는 서울 중심으로 추가 공급 필요하다, 이런 목소리를 내고 있거든요. 이렇게 엇박자가 나는 이유는 뭘까요?

[허준영]
아무래도 수요자들이 원하는 데 얼마나 공급이 되느냐에 이슈가 있을 것 같아요. 예를 들어서 서울시 관점에서는 수요자들이 가장 원하고 최근 들어서 집값 급등의 진원지가 됐던 데가 어디냐 생각하면 처음에는 강남 3구였다가 그다음에 한강벨트 이렇게 해서 점점 퍼져나갔던 건데 이번에 정부가 내놓은 9.7 공급대책은 공공 주도로 하겠다, 빨리 하겠다, 그리고 향후 5년간 13만 호 정도의 물량 공세를 하겠다고는 했는데 정작 봤을 때는 지금 수요자들이 가장 원하고 가장 집값이 빠르게 올라가고 있는 데 대한 대책들 이런 것들에 대한 것은 미흡한 부분이 분명히 있을 것 같습니다. 그런 데 대해서 서울시는 파고드는 거죠. 집값 급등의 진원지에다가 어떻게 보면 그 근원지 한복판에 지금 집을 재건축이나 재개발 같은 것들을 통해서 하겠다는 거니까 어떻게 보면 엇박자라고 볼 수도 있지만 한편으로 봤을 때는 조금 서로 타깃하는, 그리고 그 타깃하는 곳이 다르다는 것은 결국은 지금 집값 급등의 이유가 진단 같은 것도 저는 약간 다르다고 생각하고요.

[앵커]
전반적으로 지금 상황을 보면 지방선거까지 앞두고 있기 때문에 더더욱 엉망진창이 되는 듯한 느낌도 드는데요. 일단은 이 부분도 문제가 될 것 같습니다. 공급을 어떻게 할 것이냐. 그러면 정부와 대통령실에서는 공공이 주도한다. 오세훈 서울시장은 민간이 주도해야 된다, 이렇게 이야기하고 있거든요. 어느 이야기가 맞는 이야기입니까?

[허준영]
서로 같이 가야 되는 부분이 있다고 생각합니다. 예를 하나 들어보면 지금 우리나라 주거지역의 용적률의 맥스가 300% 로 잡혀져 있습니다. 일반적으로 300%인데 국토부가 정한 겁니다. 그리고 250% 용적률까지는 그냥 지을 수 있습니다. 하지만 250~300% 사이는 예를 들어 지자체의 허가를 받아야 합니다. 예를 들어서 기부채납을 얼마나 할 것이냐, 아니면 그 안에 임대주택을 얼마나 넣을 것이냐를 두고 서울시가 보고 판단을 하고. 예를 들어 서울을 기준으로 봤을 때는. 그러면 주택정책의 큰 틀은 국토부가 하는 부분이 분명히 있고요. 그리고 주택정책의 세부적인 부분들은 물론 국토부가 하는 부분도 있지만 지자체, 서울시 같은 경우가 하는 부분이 있습니다. 그렇게 봤을 때는 꼭 어디가 주도권을 잡고 누구의 이니셰이브를 가지고 해야 되느냐도 저도 한편으로 생각해 볼 문제지만 서로 할 부분이 다를 수도 있고 서로 할 부분이 조금 공조를 이뤄야 될 부분도 있다는 겁니다. 특히 저희가 방금 전에 말씀을 나눠본 것처럼 서울에 한정해 보면 지금 정부가 하겠다는 공공개발 같은 것들, 공공 공급 같은 것들의 지역과 서울시가 주로 하겠다는 지역, 신통기획같은 것을 통해서 하겠다는 지역 같은 경우에는 서로 겹치는 부분보다는 그렇지 않은 부분이 많습니다. 그렇게 봤을 때는 제가 봤을 때는 이 둘 사이에 오히려 엇박자를 줄이는 방법. 그래서 최근 들어서 나오고 있는 얘기 중 하나가 정부가 태스크포스를 구성하겠다는 겁니다. 향후에 공급을 위해서 정부랑 지자체, 이 경우에는 서울 중심으로 하면 서울이겠죠. 그리고 SH공사, 그리고 경기주택공사가 태스크포스를 만들어서 공급 관련을 서로 공조를 이루겠다는 얘기를 하고 있는데 저는 오히려 이런 것들이 조금 더 활성화되어야 되지 않나는 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
말씀하신 것처럼 결국에는 두 마리 토끼를 어떻게 균형 있게 잡느냐가 핵심일 것 같습니다. 또 이번에 규제대책 중에 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 이 과정에서 서울시 패싱 논란도 나오고 있습니다. 정부는 협의했다, 이렇게 밝히고 있고 서울시는 협의 없었다, 이렇게 주장하고 있는데 어떤 문제가 있을까요?

[허준영]
두 가지 패키지가 이번에 같이 나온 건데 하나는 조정대상지역이랑 투기과열지구 패키지가 나온 것이고 이건 대출을 얼마나 할 수 있는지 이런 것들에 대해서 관련이 있는 거고요. 또 하나는 토지거래허가구역이 들어간 부분, 이게 어떻게 보면 두 가지 층위의 규제가 나온 거라고 생각할 수 있는데 서울시 입장은 투기과열지구나 조정 대상 지역에 관련된 것은 발표 이틀 전에 들었다. 그리고 연락을 받았다. 그리고 서울시의 의견을 구해와서 신중한 검토가 필요하다고 대답을 했다. 다만 토지거래허가구역에 대해서는 발표 직전에 유선상으로만 일방적인 통보를 받았다고 얘기를 하고 있는 것 같습니다. 그런 측면에서는 정책이 어떤 식으로 지금 전달이 됐는지는 모르겠지만 아주 시간을 두고 서울시의 긴밀한 협의를 통해서 결정됐다기보다는 약간 정부 주도로, 그리고 국토부 주도로 진행이 된 상태에서 서울시가 차후에 알게 되었다고 보는 게 지금으로서는 조금 더 합당한 것 같은데요. 그런 측면에서는 정책이 얼마나 신중하게 집행되었는지, 설계되었는지에 대해서는 조금 생각해 볼 필요는 있을 것 같습니다.

[앵커]
또 하나의 정책 부분에서 관심이 가는 게 바로 세금 문제가 아닐까 싶은데요. 지금 보유세를 어떻게 할 것이냐를 두고 대통령실 그리고 정부에서 나오는 이야기랑 여당에서 나오는 이야기가 엇갈려서 이 부분도 굉장히 혼란스러워요. 보유세 문제 어떻게 된다어 보십니까?

[허준영]
우선은 지금 대통령께서 대선공약으로는 세금 같은 건 하지 않겠다, 보유세 관련돼서 하지 않겠다고 얘기는 하셨었는데 지금 문제는 그 카드 외에 거의 모든 카드를 지금 다 써버린 상황입니다. 그러면 남은 것이 있다면, 그리고 조금 더 실질적으로 주택 시장에 영향을 미칠 수 있는 것이 있다면 보유세 그리고 그것과 관련돼서 양도세 부분이 있습니다. 이걸 어떻게 조정할 것이냐가 있는데 이건 저희가 방금 전에 얘기했듯이 내일부터 보유세 해, 다음 달부터 보유세 해, 내년부터 해, 이렇게 바로 할 수 있는 건 아니고 보유세 그리고 부동산 세제 개편안이 과연 어떤 효과를 가지고 올 것이고 그리고 어떻게 설계되어야 할 것이고에 대한 연구 같은 것들이 사전에 필요할 텐데 그것들에 대한 연구 용역이 아마 4분기에 진행이 될 거다라고 얘기를 하고 있는 상황입니다. 그리고 그 연구 용역의 결과가 올해 말쯤에 나오게 될 것이다, 아니면 내년 초쯤 나오게 될 것이다라는 겁니다. 그러면 이런 겁니다. 내년 초쯤에 나온다고, 혹은 올해 말쯤 나온다고 생각해 보면 이것을 갖고 공청회 같은 것도 하고 여론 수렴도 하는 과정도 필요할 거고요. 그러다 보면 내년 6월에 지선이 있습니다. 그렇게 봤을 때는 지금 정부 여당에서 이것들을 과연 지선 전에 할 수 있을지 이런 것들에 대한 시장의 한편으로는 우려, 한편으로는 이것에 대해서 하기 힘들 거다라는 얘기도 있는 것 같고요. 단순히 보유세만 바꾸는 것, 보유세만 올리는 것이 좀 위험할 수 있기 때문에 퇴로를 열어준다는 측면에서 양도세를 좀 낮추는 부분이 있어야 될텐데 이런 것들에 대해서 어떻게 조정을 할지 그리고 그것이 향후에... 저는 정치하는 사람도 아니고 정치를 잘 아는 사람은 아닙니다마는 선거공학적으로 또 어떻게 표심을 자극할 수 있을지에 대한 부분들까지도 아마 생각할 것으로 보여져서 당장 하지는 않겠지만 이것들에 대해서는 조금 더 여론을 수렴하는 시간들이 아마 있지 않을까라고 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
이렇게 당정 간의 엇박자 때문에 시장에는 혼란과 파장이 가득한 상황인데 주택정책을 총괄하는 국토부 차관이 유튜브 방송에 출연해서 집을 돈 모아서 사라, 이런 발언을 했습니다. 이게 시장 반응이 안 좋을 것 같은데 어떻게 들으셨어요?

[허준영]
저는 오히려 정책도 조금 걱정스러운 부분, 조심해야 되는 부분도 있지만 그 정책을 전달하는. 사실 정책은 저는 얼굴을 갖고 있다고 생각을 하거든요. 어떤 사람들이 정책을 하느냐, 그리고 그 정책을 어떤 식의 스탠스와 태도를 갖고 하느냐도 굉장히 중요하다고 생각하는데 최근 들에서는 약간 우려스러운 부분은 이런 정책에 대해서 너무 서민들의 삶이나 아니면 실제 수요자의 생각들과 괴리된 부분에서 나오고 있는 얘기들이 있지 않나라고 생각이 되는 부분이 우려스럽고요. 사실은 저희가 갖고 있는 가장 큰 걱정이 뭘까 생각을 해보면 내가 노동소득이나 이런 것들을 통해서 돈을 모으는 속도보다 집값이 올라가는 속도가 더 빠르다는 게 가장 걱정되는 부분인데, 그러면 정부 입장에서는 예를 들어서 집값은 앞으로 좀 안정될 거고 그리고 집값이 안정된다 그러면 여기서 안정된다는 건 현재보다 집값이 빠진다는 겁니다. 그렇게 집값이 좀 빠지면 그때 돈을 차곡차곡 준비해뒀다가 그때 사도 늦지 않다고 하는데 제가 아까 말씀드린 것처럼 첫째, 집값이 올라가는 속도가 내가 돈을 버는 속도보다 빠르면 영원히 올라타지 못할 것 같은 생각도 있고 두 번째로는, 그래서 사람들이 하는 것이 결국은 대출을 통해서 집을 사는 게 굉장히 일상화 되어 있고 사실 자기 돈 주고 집 사는 사람이 없잖아요. 그런데 대출을 통해서 집을 사는 것이 바람직하지 않다. 두 번째, 집값이 안정됐을 때 사면 된다. 그런데 사실 시장의 기대는 제가 보기에는 집값 안정화라는 게 집값이 올라가는 폭이 줄어드는 것을 아마 시장에서는 집값의 안정화라고 보고 있는 것 같고 그리고 지금 정책에서 일부 나오고 있는 이야기는 집값 안정화라는 것은 집값이 떨어지는 게 집값 안정하라고 얘기는 하고 있는 것 같은데 시장에서는 집값이 떨어질 거라고 기대를 안 하고 있는 것 같습니다. 그런 상황에서 이런 얘기가 나오는 건 아무래도 시장과 괴리가 있는 얘기가 아닌가라고 생각하고 있습니다.

[앵커]
개인적으로는 이상경 차관의 말씀을 처음 딱 듣고 나서는 약올리는 건가? 이런 생각이 들었거든요. 이상경 차관께서는 본인 명의의 아파트, 배우자 명의로는 30억이 넘는 아파트 그리고 아들 명의로는 전세권 이런 것도 있어서 이런 말씀을 하실지는 모르겠지만 적절한 발언이라고 보기는 어려울 것 같습니다. 또 다른 자산시장에 대한 이야기를 해보도록 할까요? 코스피 시장, 어제 종가로 3800선 사상 처음으로 넘었습니다. 여기까지는 굉장히 좋은 소식인데 하나 궁금한 게 지금 코스피가 이렇게 오르면서 변동성 그리고 공포지수가 최대치를 기록하고 있다는 이야기가 나오거든요. 이건 어떤 것을 시사하고 있는 겁니까?

[허준영]
그러니까 공포지수라고 하는 게 쉽게 생각하면 변동성이라고 말씀하셨는데 이게 뭐냐 하면 그날 하루에 가장 높은 점과 가장 낮은 점을 일종의 잰 겁니다. 그래서 그것이 클수록 하루 안에서도 굉장히 주가가 위아래로 널뛰기를 한다는 거고 최근 들어서 변동성이 커지고 있다라는 건데요. 변동성이 커지는 것이 사람들이 우려하는 이유는 그런 것 같습니다. 이전에 저희 경험을 보면 보통은 주가가 굉장히 폭락을 할 때 변동성이 커지더라라는 것 때문에 걱정을 하는 건데 최근에는 약간 다른 변동성의 양상입니다. 주가가 올라가는 상황에서 너무 가파르게 올라가는 상황에서 그 안에서 조금 더 위로 올라갈 수 있지 않나라는 기대들이 이런 변동성을 만들고 있는 것 같은데요. 그만큼 우리 주가, 우리 주가뿐만 아니라 최근 들어서 미국 주가 그리고 아시아 주가들이 전반적으로 굉장히 우상향을 가파르게 하고 있는 부분이 여기에 묻어 있는 것 같고 그러면도 한편에서 시장에서는 올라갈 것은 같은데 이게 굉장히 좁은 길을 올라가고 있는 거라서 조금만 외부 조건이 바뀌거나 조건이 잘 맞지 않으면, 그리고 트럼프가 어떤 발언을 하면, 미중 간에 분쟁이 조금 더 격화되면, 한국의 관세 협상이 잘 안 되면, 이런 것들의 아주 좁은 길을 가고 있는 것 같습니다.

[앵커]
불안하기는 불안하다. 방금 말씀하신 것 중에 변동성 요인 중 하나로 꼽히는 게 바로 미중 간의 갈등 아니겠습니까? 최근까지만 해도 긴장 상태였던 미중 간의 신경전이 조금은 완화되는 모습인 것 같아요. 오늘 새벽에 트럼프 대통령이 중국과 환상적인 협정을 맺을 거다, 이런 언급을 하기도 했는데 이 두 사람이 만날 수 있는 계기로 꼽히는 게 바로 경주 APEC입니다. 만나서 우리가 중재자 역할도 하고 이런 것들을 좀 전망할 수 있을까요?

[허준영]
APEC에서는 우선은 양국의 정상이 만날 것은 거의 확실해 보입니다. 특히 가장 중요하게 APEC 바로 직후가 뭐냐 하면 5월부터 밀어넣었던 관세를 양국이 깎았다가 그걸 3개월 유예했잖아요. 그 이후에 종료 시점이 11월 초로 다가오고 있어서 그리고 최근 들어서 중국이 이 시점에서 희토류 같은 것들에 대해서 수출 통제, 제한 같은 것을 걸고 있고 미국도 여기에 대해서 굉장히 반발하고 있는. 어떻게 보면 텐션이 약간 높아졌던 상황이니까 이 양국 정상이 만나서 거기에 대해서 뭔가 사전 실무협상을 마친 것에 대해서 MOU를 찍거나 아니면 뭔가 서명을 하거나. 서명이 아니더라도 저렇게 지금 사진에 나오는 것처럼, 저게 6년 전인데요. 사진에 나오는 것처럼 양국의 정상이 저렇게 악수를 하면서 뭔가 화해 제스처를 취하는 것만으로도 양국 간에 긴장이 조금 완화될 수 있다는 부분이 있기 때문에 어떻게 보면 APEC이 굉장히 그런 좋은 계기를 제공할 것 같습니다.

[앵커]
트럼프의 중국과 관련된 발언들을 쭉 찾아보면 하도 내용이 많이 바뀌어서 멀미가 날 것 같은데요. 어떤 변화가 있을지 APEC 앞두고 계속 지켜봐야 될 것 같고요. 이번 APEC에서 또 주목받는 것 중 하나가 굉장히 유명한 경제 리더들이 우리나라를 찾는다는 점이에요. 당장 눈에 띄는 분은 엔비디아의 젠슨 황 CEO가 있을 것 같은데 면면들 어떻습니까?

[허준영]
우선은 IT 거물틀, 테크업계들의 거물들이 굉장히 많이 오고요. 저희가 볼 수 있는 사람들은 젠슨 황 대표나 아니면 아마존 CEO, 그리고 메타 같은 데 회사의 부사장, 그리고 애플의 부사장, 마이크로소프트 부사장 이런 사람들이 오는데 결국은 굉장히 큰 최근의 테크 기업들, 그리고 AI 관련된 기업들이죠. 이런 기업들의 경영자들이 오는 것, 거기다가 뿐만 아니고 금융사의 CEO들, 제조업이나 그리고 에너지 기업들의 CEO들이 지금 오고 거기다 마지막으로 국제기구의 크리스나 에오르기예바 IMF 총재 같은 분, OECD 사무총장 이런 분들도 오기 때문이 경제와 정치와 문화가 아울러지는 그런 모임이 될 것 같습니다.

[앵커]
그야말로 경제를 움직이는 기업의 수장들과 또 각국 정상의 만남은 우리나라로서도 기대할 수 있는 것들이 굉장히 많을 것 같거든요. 어떤 것들이 있을까요?

[허준영]
가장 크게는 정부가 하겠다는 플래그십 정책 중 하나가 AI인데 이 AI에 대해서는 최근 들어서 삼성이랑 SK가 오픈AI랑 삼각딜을 하면서 이런 분위기 좋은 상황에서 이런 분위기 좋은 것들을 조금 더 공고화할 수 있는 그런 분위기가 저는 분명히 있을 것 같아서 우리한테는 AI 쪽의 합종연횡 같은 것들이 앞으로 어떻게 될지에 대해서 점점 가시화되는 과정으로 중요한 부분이 있다고 생각을 하고요. 또 그리고 그 측면에서는 우리나라가 동북아 AI의 이니셔티브를 쥘 수 있는 그런 것들의 역할들을 외국에 보여줄 수 있는 부분도 저는 있다고 생각합니다.

[앵커]
알겠습니다. 안 그래도 우리 경제가 쉽지 않은 상황인데 이번 APEC이 어떤 다시 회복할 수 있는 계기가 됐으면 좋겠습니다. 지금까지 허준영 서강대 경제학부 교수와 함께 다양한 경제이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.