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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵
■ 출연 : 이정환 한양대 경제금융대학 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
어제 이재명 정부 출범 뒤 세 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 어느 정도 효과를 볼 것인가, 시장은 대체로글쎄요 정도의 반응입니다. 또 한미 무역 후속 협상이 속도를 내고 있다는 소식도 있습니다. 다양한 경제 이슈 이정환 한양대 경제금융대학 교수와 함께하겠습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
이 부분도 한번 짚어보고 부동산 이슈 보도록 할게요. 한미 관세협상, 계속 난항을 겪고 있다, 끝이 보이지 않는다라고 이야기를 했었는데 한미 경제수장 쪽에서 협상 타결이 임박했다라는 이야기가 나오고 있어요. 분위기가 많이 바뀐 것으로 보십니까?
[이정환]
어제 그런 발언들이 있기 전부터 조금의 힌트는 나온 상황이었다는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 그런 힌트가 어떤 거였냐면 미국에서 다른 조건을 제시했다. 그러니까 그런 식의, 물론 조건에 대해서 명확하게 이야기하지는 못하지만 그리고 미국이 3500억 달러의 투자라든가 이런 것들에 대해서 조금 다른 조건을 제시했다는 이야기가 나오면서 뭔가 조금 협상이 진행되고 있구나라는 의견들도 나오고 있었다고 보시면 될 것 같고요. 아무래도 관건이 우리나라가 3500억 달러를 한꺼번에 외화를 만들어서 직접 투자, 그러니까 주식지분형 투자라든지 돈을 모아서 주는 것은 어려운 이런 상황이다 보니까 이것을 어떻게 분할한다든지 혹은 이것에 대한 안전망을 둔다든지 아니면 쪼개서 낼 때 다른 것을 해 준다든지 여러 가지 조건들이 따라붙어야 하는 상황이었다 이런 말씀드릴 수 있겠습니다. 그런 부분에서 아마 협조가 조금 이루어지지 않았냐라고 생각을 하고 있고요. 우리나라 입장에서는 최대한 원화를 통해서 3500억 달러의 금융 지원 같은 것들, 사실 미국에 대해서 금융지원이라는 게 이상하기는 하지만 금융투자 같은 것에 대해서 대책을 만드는 것에 대해서 굉장히 고민을 했다. 그래서 산업부라든지 기재부에서 노력을 한 이런 상황이었다는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
협상 타결이 가시권에 들어왔나 싶으면서도 또 불안한 게 지금 트럼프 대통령이 한국이 대미투자금 3500억 달러 선불로 지급할 것이다, 이렇게 또 주장하고 있거든요. 우리나라 김정관, 김용범 두 장관이 방미 예정인데 접점 찾을 수 있을까요?
[이정환]
산업부는 비교적 이야기가 되고 있다는 이야기가 조금씩 흘러나오고 있고요. 그런데 아무래도 트럼프 대통령은 흔히 말하는 배드캅, 굿캅이라고 해서 전반적인 협상의 속도를 조절해야 되고 협상이 결국 도장 찍을 때는 쓰여진 것이 아니기 때문에 계속 의견이 왔다갔다 해야 하거든요. 계속 의견이 왔다갔다 해야 된다는 이야기는 어떤 거냐면 투자를 할 때 결국 누군가는 안 좋은 이야기를 해야 흔히 말해서 미국에 좋은 쪽으로 갈 수밖에 없다. 3500억 달러가 내용상 나오는 건 약간 한꺼번에 지급하기는 어렵다라는 컨센서스는 일부 형성된 것 같고 그럼 이것을 어떻게 할 것이냐. 그럼에도 불구하고 트럼프 대통령이 원칙을 설명해 주면서 미국 쪽에 유리한 조건, 결국은 미국 입장에서는 3500억 달러를 한꺼번에 받는 대신에 일본과 같은 방식을 안 따르니까 다른 대안을 낼 때 미국 쪽에 우호적인 방향으로 이끌 수밖에 없는 이런 상황들이다라는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 행정부 내에서 소통이 안 돼서 횡설수설한 게 아니라 협상의 전략 가운데 하나다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[이정환]
아무래도 미국도 재무부 장관하고 상무부 장관이 약간 배드캅, 굿캅처럼, 베선트 장관이 긍정적인 역할을 하고 러트닉 장관이 혼내는 역할을 하면서 이렇게 협상이 진행된다고 보시면 될 것 같고요. 근본적으로 트럼프 대통령은 정치인이다 보니까 원칙에 대해서 강조를 할 수밖에 없고 이런 원칙에 대한 강조를 하면서 지지층에 대한 메시지도 뿌리면서 흔히 말하는 배드캅의 역할도 하고 있는 것이 아니냐, 이렇게 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
어떻게 흘러갈 것인지 저희는 계속 지켜보도록 하겠고요. 다음 주제로 넘어가 보겠습니다. 어제 정부가 10.15 부동산 대책 발표했습니다. 전체적으로 어떻게 보셨어요?
[이정환]
사실 부동산도 공급하고 수요라고 말씀드릴 수가 있는데 어제 대책에는 공급 내용도 일부 있기는 합니다. 지난번 나왔던 대책들을 충실히 이행하겠다는 내용들이 나오기는 하는데 전반적으로는 한마디로 말씀드리면 굉장히 강력한 수요억제책이다라고 이해하시면 될 것 같고요. 사실 부동산을 살 때 금융 같은 것들이 굉장히 중요하고 금융에 대해서 얼마나 내가 빚을 낼 수 있느냐, 이런 것들이 중요하고 더군다나 금융을 낼 때 어제 중요한 내용 중 하나는 허가를 받아야 된다는 이야기거든요. 돈도 빌려야 되고 허가도 받아야 되는 이런 상황들. 그리고 내가 지금 한 채 갖고 있는데 추가로 살 수 있느냐, 없느냐. 이런 것들에 대한 굉장히 큰 제약을 걸었다고 보시면 될 것 같고요.지금 규제 내용 그래픽에 나가고 있는데 흔히 말해서 담보를 빌릴 때 담보가치를 얼마나 인정해 줄까 하는 LTV 비율에 대해서는 기존의 70%에서 40%, 그리고 신용대출을 받으면 취득 제한한다는 대출 제한에 대한 이야기가 있었고, 다주택차 취득세도 3~4%에서 12% 오르면 굉장히 크게 패널티를 받는 것이라고 볼 수 있거든요.
가격이 7~8% 바로 오르는 이런 효과라고 보시면 될 것 같은데 규제지역으로 지정이 되면서 취득세라든지 양도세율이 원래 규제지역에 적용되던 것들이 올라갈 수밖에 없는 상황이다. 이게 청약규제라든지 재건축, 재개발 이런 것들이 기본적으로 청약받을 때라든지 재건축할 때 이슈라고 봐야 될 것 같고 규제지역이 지정이 되면 자금조달계약서라든지 입주계약 이런 여러 가지 것들이 나오고 있을 수밖에 없는데 어제 큰 것은 지금 말씀드린 것처럼 뭐든지 한꺼번에 했다. 원래 기본적으로는 토지거래허가구역으로 가려면 기존의 규제지역들. 흔히 말해서 투기우려지역 같은 것들이 먼저 지정이 되면서 토지거래허가지역으로 가야 되는데 어제는 서울하고 서울 이외의 지역에 대해서 토지거래허가구역 같은 거의 최종 룰을 쓴 것, 최종적인 수단을 쓴 거거든요. 그렇다는 이야기는 모든 단계를 차분히 간 게 아니라 한꺼번에 걸면서 굉장히 수요를 위축시키려는 그런 이야기를 걸었다고 아마 이해하시면 될 것 같습니다. 추가적으로 주택담보대출 6억 원에서 2억 원, 4억 원, 6억 원 차등하는데 가격별에 따라서 25억 이상은 2억. 15억에서 25억은 4억 원, 그 밑은 6억 원, 이렇게 차등을 하고 전세대출도 축소하는 방안을 내놓았다고 이해하시면 되겠습니다.
[앵커]
그러니까 부동산 거래의 손발을 다 묶은 굉장히 큰 수요억제책이다, 이렇게 이해를 할 수 있겠는데요. 세부적인 내용은 차근차근히 살펴보려고 하는데 그전에 결론적으로 효과가 있겠습니까?
[이정환]
한동안은 수요를 위축시키는 효과가 분명히 있을 것이라고 보시먼 될 것 같고 지금 사라는 이야기는 뭐냐 하면 정부에서 투기가 아닌 주택을 사는 것이 어떤 것이냐 이야기를 할 때 결국은 현금으로 사든가 현금의 비중이 굉장히 높든가 아니면 전세를 끼지 말고 사든가. 이런 식의 약간 가이드라인을 내놓은 거거든요. 가이드라인을 내놓았기 때문에 이렇게 되는 사람들이 많지는 않고 가격이 빠르게 오르지 않는다고 하면 투자적인 목적인 아파트라든지 사는 데 주택 구매 효과가 떨어질 것이기 때문에 단기간에는 수요가 줄어들 것이라는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다. 다만 이번에 토지거래허가구역 같은 것들도 내년 12월까지 한정을 시켜놨고 무한정 큰 구역에 대해서 토지거래허가구역을 지정할 수 있을 것이냐, 이런 것에 대해서는 전례가 없었던 일이고 국민들의 반발도 있을 수 있는 부분이기 때문에 조금 지켜봐야 될 상황이고 지금 만약 풀리게 된다고 하면 어떻게 보면 눌려왔던 수요가 올라갈 수도 있는 이런 상황들이다. 그리고 근본적으로는 공급대책이 아직까지는 매우 투명하지는 않기 때문에 사람들이 기대감들이 어떻게 형성되느냐에 따라서 생각보다 빨리 또 가격이 변동할 수도 있는 이런 상황이 조성되어 있다. 결국 수요와 공급인데 지금 수요만 억눌렀고 공급에 대해서는 아직 구체화된 것들이 없기 때문에 수요, 수요는 결국 기대감이죠. 기대감이 가격에 빨리 반영된 이런 상황은 조성되어 있는 상태다라는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
구체적으로 하나하나씩 살펴보겠습니다. 부동산 조정대상지역과 투기과열지구를 확대했습니다. 이게 실효성이 있을까요?
[이정환]
실효성은 당연히 있겠죠. 이게 당연히 있다는 이야기는 어떤 거냐면 부채에 대해서 LTV 규제 같은 것들을 세게 했다고 말씀드릴 수 있는데 15억 이하 주택에 대해서 6억이라고 이야기하지만 LTV 규제가 들어가면 또 다른 이야기거든요. LTV 규제가 들어갔다는 이야기는 어떤 거냐면 10억을 빌리면 40%밖에 인정을 안 해 주기 때문에 내가 빚을 낼 수 있는 한도는 40%, 4억 원밖에 안 됩니다. 그러니까 명목상으로는 6억 원으로 풀어줬다고 하지만 6억 원이 사실상 아닌 상태라고 보시면 될 것 같고 그만큼 조금 가격이 작은 주택들은 빚을 내서 사시는 분들이 더 많다라고 할 수가 있는데 이런 빚에 대한 한계 같은 것들을 줄여주면서 주택에 영향을 줬다고 이해하시면 될 것 같습니다. 이어진 토지거래허가제와 이어지면서 이게 수요를 위축시키는 효과는 분명히 있을 것 같다. 그리고 이것이 반영된 것은 지금 도표에 나오고 있지만 서울을 중심으로 해서 부동산 가격이 오르다 보니까 수도권까지 퍼져나가는 현상들이 있으니까 서울하고 전체적으로 굉장히 큰 범위로 했거든요. 서울 전역하고 경기권 12개까지 했다는 이야기는 결국 큰 권역에 대해서 이런 수요억제책, 흔히 말해서 금융 억제책 같은 것들을 세게 내놨다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 대책이 나오는 배경을 보면 조금 전에 저희가 그래픽으로 잠시 보여드렸는데 지금까지 두 차례 부동산 대책이 있었죠. 6.27 대출규제, 그리고 9.7 공급 대책이 있었는데도 부동산 시장의 불안이 계속 이어지고 있기 때문이었거든요. 그렇기 때문에 말씀하신 것처럼 이렇게 규제지역들을 대폭 확대했는데 전 이것을 보고 나니까 다 묶는 건 좋은데 이렇게 하면 인천 같은 다른 쪽으로 수요가 튀는 것 아닌가, 이런 생각이 들었거든요. 교수님 어떻게 생각하세요?
[이정환]
아무래도 수요가 흘러나갈 수 있다는 의견들은 계속 나오고 있고요. 특히나 수원 화성 같은 데가 지정이 안 되면서 동탄이 지정이 안 되면서 그쪽은 혜택을 보지 않을까라는 의견들도 나오고 있다. 이 밖의 지역에 대해서는 사람들이 투자를 강력하게 할 수 있는 이런 여건이 형성된 게 하나가 있고요. 두 번째 지적할 점은 지금 아주 파란색으로 나오고 있는데 용산, 서초, 강남, 송파는 이미 동일한 규제를 받고 있었기 때문에 오히려 사람들이 투자를 할 때 같은 돈이라면 다른 데 가서 어렵게 투자하느니 이쪽에, 흔히 말하는 중심권에 쏠릴 수 있는 두 가지 현상이 같이 나타날 수 있다라고 이해를 하시면 될 것 같습니다. 그래서 현금으로 사는 건 막지 않겠다고 굉장히 강력하게 이야기를 하고 있고 저번에 토지거래허가구역을 풀었을 때 현금을 가지신 분들이 꽤 많았다는 것이 증명이 되고 있거든요. 이런 큰 부자들은 어떻게 보자면 용산, 서초, 강남, 송파. 기존에 있는 지역으로 갈 가능성이 높고 그다음에 진짜 실수요자들은 아까 말씀드린 것처럼 지금 지정이 되지 않은 지역으로 가서 적정한 가격 수준의 아파트를 골라서 살 가능성이 높아지고 있다. 이쪽 시장은 좋아질 가능성이 있다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
양극화 현상이 심화할 것이다, 이런 우려도 나오고 있는데 고가주택은 현금이 없으면 못 산다라는 말이잖아요, 대출 규제를 이렇게 조이다 보면. 결국 현금여력이 있는 자산가 중심의 똘똘한 한 채 현상이 더 심화될 것이다 이런 지적이 나오는데 어떻게 생각하십니까?
[이정환]
아무래도 그런 현상은 강화될 수밖에 없다라고 볼 수 있겠고요. 지금 토지거래허가구역이라든지 이런 여러 가지 규제에 기존부터 묶여 있었던 지역에 대한 수요가 늘어날 것이라는 기대감이 나오는 것이 아무래도 현금을 가지신 분들이 또 있다. 그리고 주가가 상승하게 되면 개인의 자산도 늘어나게 되고 개인의 자산이 늘어난다는 이야기는 일부 부동산으로 자금이 흘러갈 가능성이 높다는 말씀을 드릴 수 있거든요. 투자자금들이 주식도 하지만 부동산도 해야 되고 왔다 갔다 해야 되는 것들이기 때문에 이쪽에서 많이 버신 분들이 흔히 말해서 미래의 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 높은 지역으로 흘러갈 수 있고 그것들이 현금으로 샀을 때 가장 메리트가 있는 용산, 강남, 서초 그다음에 송파까지 이어질 수 있는 이런 메커니즘이 있다고 이해하시면 될 것 같습니다. 시장의 유동성이 굉장히 많이 펼쳐져 있고요. 또 주식을 통해서 돈을 번 분도 굉장히 많고, 그렇게 된다는 이야기는 이 유동성들이 부동산으로 갈 흐름이 있는데 이 흐름들이 결국은 어디로 갈 것이냐? 현금만 있다고 하면 현금으로 사는 것에 대해서는 방해하지 않겠다는 이야기를 계속하고 있기 때문에 강남 쪽으로 몰려갈 수 있는, 흔히 말하는 기존에 과열됐던 지역으로 몰려갈 수 있는 그런 시나리오도 사람들이 생각을 하고 있다는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
또 하나 살펴봐야 될 게 이렇게 규제를 조이고 주담대 안에서 스트레스DSR 금리도 상향 조정하고 이런 규제가 늘어나면 이거 전셋값 끌어올리는 거 아닙니까?
[이정환]
전셋값을 끌어올리기도 하지만 전월세값들을 높일 거라는 의견들도 많습니다. 결국은 집 사는 데 어려워진 지역이 된다는 이야기는 집값보다는 전셋값이 올라갈 수 있다는 이야기인데 지금 흔히 말해서 한 가구가 있으면 지역 내 대출 같은 것들도 DSR 규제를 받는다고 이야기를 하고 있거든요. 전세대출이 기본적으로 DSR 규제를 받지는 않는데 이런 DSR 규제 같은 것도 받으면서 어떻게 보면 대출여력이 줄어든다는 말씀을 드릴 수 있을 것 같고 대출 여력이 줄어든다는 이야기는 특히나 기존에 살던 사람들은 새로 전월세 전환 같은 것을 통해서 집을 계속 유지해야 되는 상황들이다라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 지금 그래픽에 나가는 전세대출 DSR 규제 적용이라는 건 아무래도 1주택자의 이야기라고 보시면 될 것 같고 예전에는 사실 전세대출에 대해서 이런 걸 잘 반영하지 않기는 했는데 전세대출했을 때 이런 것들에 대해서 규제가 적용이 되면서 대출한도가 줄어든다. 대출한도가 줄어든다는 이야기는 전체 가격은 안 오를 수 있지만 이분들이 결국은 전월세 전환 같은 것들을, 전세를 반드시 살아야 되는 분들, 또 임차를 해야 되는 분들은 전월세 전환 같은 것들을 하면서 흔히 말하는 전세의 월세화를 촉진할 수 있는 이런 상황이다라고 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
아까 짚어주신 것처럼 이번 대책은 초강력 부동산 대책입니다. 풍선효과 막으려고 하다 보니까 경기 지역까지 포괄적으로 묶였는데 실수요자들 반응도 굉장히 반발이 거셀 것 같은데요.
[이정환]
아무래도 두 가지 측면이 있고요. 지금 토지거래허가구역이 된다는 이야기는 어떤 거냐면 가장 큰 시사점을 말씀 안 드렸는데 토지거래허가구역이 된다는 얘기는 우리가 집을 들어갈 때 허가를 받아야 한다는 이야기고 실수요자가 아니면 못 들어간다. 그러니까 전세를 끼고 집을 사는 일은 불가능하다는 이야기를 그런 이야기를 드릴 수 있을 것 같습니다. 그런 이야기는 어떤 거냐면 진짜 사는 사람들이 아니면 집을 사는 것들이 어렵다라는 이야기가 되겠고, 이런 분들이 어떻게 보자면 거래 자체가 줄어들면서 실수요자들의 피해가 우려될 수밖에 없는 이런 상황들이다. 기존에 팔려고 했던 사람들도 이런 대책들이 나오게 되면 공급을 줄일 수밖에 없고 실수요자들은 살 수는 있는데 사실은 있음에도 불구하고 투지거래허가구역에서 벗어나 있어서 살 수 있음에도 불구하고 공급량 자체가 줄면서 타격을 입는 상황이다라고 보시면 될 것 같고요. 두 번째 아쉬워하는 분들은 지금 강남에서 오르고 분당에서 오르고 집값들이 오르고 있는 분들인데 어떻게 보면 노도강 지역이라든지 올라가려고 하는 지역들에 대해서 오르지도 않았는데 강력한 규제를 받았다는 이런 불만을 말씀하시는 분들도 있기 때문에 불만을 가지신 분들이 있고 집값이라는 것이 그냥 집값이 아니라 개인의 자산의 큰 부분을 차지하고 있기 때문에 그분들의 원망 역시 조금 있는 것 같다는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
자칫 이런 대책들이 실수요자들만 골탕을 먹게 되는 일 없어야 할 것 같습니다. 이런 것들은 정밀하게 조정을 해 나가야 될 것 같은데요. 지금까지 말씀해 주신 것들 여기에 더해서 정부에서는 부동산 세제 개편까지도 검토할 수 있다는 으름장 같은 것도 놨단 말이에요. 지금 이재명 정부가 탄생을 하고 넉 달이 됐는데 부동산 대책이 세 차례가 나왔습니다. 이거 너무 잦은 것 아닙니까?
[이정환]
사실 그만큼 부동산이 중요할 수밖에 없다는 이야기로 보시면 될 것 같고요. 집값이 올라가게 되면 정치적인 이슈, 국민 정서 같은 것들이 좋아지지가 않기 때문에 이런 이야기들이 많이 나오고 있다. 근본적으로는 공급이 충분하면 이런 시장의 메커니즘이 잘 작용을 해서 집값이 많이 오를 거라는 기대감이 형성이 되지 않는데 지금 공급이 아무래도 위축이 되어 있다 보니, 26년 가면 올해보다 아파트 공급이 서울 지역은 반으로 줄어들 거라는 이야기도 나오고 있거든요. 그런 만큼 사람들이 공급이 줄어들 것을 알고 있기 때문에 집값 같은 것들의 움직임이 심하고 그런 것을 막기 위해서 여러 가지 대책들, 그러니까 6월에도 내고 9월에도 내고 10월에도 한 번 더 냈는데 이런 여러 가지 대책들을 통해서 부동산 가격을 안정시키려는 노력을 하고 있다. 이런 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 이정환 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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■ 출연 : 이정환 한양대 경제금융대학 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
어제 이재명 정부 출범 뒤 세 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 어느 정도 효과를 볼 것인가, 시장은 대체로글쎄요 정도의 반응입니다. 또 한미 무역 후속 협상이 속도를 내고 있다는 소식도 있습니다. 다양한 경제 이슈 이정환 한양대 경제금융대학 교수와 함께하겠습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
이 부분도 한번 짚어보고 부동산 이슈 보도록 할게요. 한미 관세협상, 계속 난항을 겪고 있다, 끝이 보이지 않는다라고 이야기를 했었는데 한미 경제수장 쪽에서 협상 타결이 임박했다라는 이야기가 나오고 있어요. 분위기가 많이 바뀐 것으로 보십니까?
[이정환]
어제 그런 발언들이 있기 전부터 조금의 힌트는 나온 상황이었다는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 그런 힌트가 어떤 거였냐면 미국에서 다른 조건을 제시했다. 그러니까 그런 식의, 물론 조건에 대해서 명확하게 이야기하지는 못하지만 그리고 미국이 3500억 달러의 투자라든가 이런 것들에 대해서 조금 다른 조건을 제시했다는 이야기가 나오면서 뭔가 조금 협상이 진행되고 있구나라는 의견들도 나오고 있었다고 보시면 될 것 같고요. 아무래도 관건이 우리나라가 3500억 달러를 한꺼번에 외화를 만들어서 직접 투자, 그러니까 주식지분형 투자라든지 돈을 모아서 주는 것은 어려운 이런 상황이다 보니까 이것을 어떻게 분할한다든지 혹은 이것에 대한 안전망을 둔다든지 아니면 쪼개서 낼 때 다른 것을 해 준다든지 여러 가지 조건들이 따라붙어야 하는 상황이었다 이런 말씀드릴 수 있겠습니다. 그런 부분에서 아마 협조가 조금 이루어지지 않았냐라고 생각을 하고 있고요. 우리나라 입장에서는 최대한 원화를 통해서 3500억 달러의 금융 지원 같은 것들, 사실 미국에 대해서 금융지원이라는 게 이상하기는 하지만 금융투자 같은 것에 대해서 대책을 만드는 것에 대해서 굉장히 고민을 했다. 그래서 산업부라든지 기재부에서 노력을 한 이런 상황이었다는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
협상 타결이 가시권에 들어왔나 싶으면서도 또 불안한 게 지금 트럼프 대통령이 한국이 대미투자금 3500억 달러 선불로 지급할 것이다, 이렇게 또 주장하고 있거든요. 우리나라 김정관, 김용범 두 장관이 방미 예정인데 접점 찾을 수 있을까요?
[이정환]
산업부는 비교적 이야기가 되고 있다는 이야기가 조금씩 흘러나오고 있고요. 그런데 아무래도 트럼프 대통령은 흔히 말하는 배드캅, 굿캅이라고 해서 전반적인 협상의 속도를 조절해야 되고 협상이 결국 도장 찍을 때는 쓰여진 것이 아니기 때문에 계속 의견이 왔다갔다 해야 하거든요. 계속 의견이 왔다갔다 해야 된다는 이야기는 어떤 거냐면 투자를 할 때 결국 누군가는 안 좋은 이야기를 해야 흔히 말해서 미국에 좋은 쪽으로 갈 수밖에 없다. 3500억 달러가 내용상 나오는 건 약간 한꺼번에 지급하기는 어렵다라는 컨센서스는 일부 형성된 것 같고 그럼 이것을 어떻게 할 것이냐. 그럼에도 불구하고 트럼프 대통령이 원칙을 설명해 주면서 미국 쪽에 유리한 조건, 결국은 미국 입장에서는 3500억 달러를 한꺼번에 받는 대신에 일본과 같은 방식을 안 따르니까 다른 대안을 낼 때 미국 쪽에 우호적인 방향으로 이끌 수밖에 없는 이런 상황들이다라는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 행정부 내에서 소통이 안 돼서 횡설수설한 게 아니라 협상의 전략 가운데 하나다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[이정환]
아무래도 미국도 재무부 장관하고 상무부 장관이 약간 배드캅, 굿캅처럼, 베선트 장관이 긍정적인 역할을 하고 러트닉 장관이 혼내는 역할을 하면서 이렇게 협상이 진행된다고 보시면 될 것 같고요. 근본적으로 트럼프 대통령은 정치인이다 보니까 원칙에 대해서 강조를 할 수밖에 없고 이런 원칙에 대한 강조를 하면서 지지층에 대한 메시지도 뿌리면서 흔히 말하는 배드캅의 역할도 하고 있는 것이 아니냐, 이렇게 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
어떻게 흘러갈 것인지 저희는 계속 지켜보도록 하겠고요. 다음 주제로 넘어가 보겠습니다. 어제 정부가 10.15 부동산 대책 발표했습니다. 전체적으로 어떻게 보셨어요?
[이정환]
사실 부동산도 공급하고 수요라고 말씀드릴 수가 있는데 어제 대책에는 공급 내용도 일부 있기는 합니다. 지난번 나왔던 대책들을 충실히 이행하겠다는 내용들이 나오기는 하는데 전반적으로는 한마디로 말씀드리면 굉장히 강력한 수요억제책이다라고 이해하시면 될 것 같고요. 사실 부동산을 살 때 금융 같은 것들이 굉장히 중요하고 금융에 대해서 얼마나 내가 빚을 낼 수 있느냐, 이런 것들이 중요하고 더군다나 금융을 낼 때 어제 중요한 내용 중 하나는 허가를 받아야 된다는 이야기거든요. 돈도 빌려야 되고 허가도 받아야 되는 이런 상황들. 그리고 내가 지금 한 채 갖고 있는데 추가로 살 수 있느냐, 없느냐. 이런 것들에 대한 굉장히 큰 제약을 걸었다고 보시면 될 것 같고요.지금 규제 내용 그래픽에 나가고 있는데 흔히 말해서 담보를 빌릴 때 담보가치를 얼마나 인정해 줄까 하는 LTV 비율에 대해서는 기존의 70%에서 40%, 그리고 신용대출을 받으면 취득 제한한다는 대출 제한에 대한 이야기가 있었고, 다주택차 취득세도 3~4%에서 12% 오르면 굉장히 크게 패널티를 받는 것이라고 볼 수 있거든요.
가격이 7~8% 바로 오르는 이런 효과라고 보시면 될 것 같은데 규제지역으로 지정이 되면서 취득세라든지 양도세율이 원래 규제지역에 적용되던 것들이 올라갈 수밖에 없는 상황이다. 이게 청약규제라든지 재건축, 재개발 이런 것들이 기본적으로 청약받을 때라든지 재건축할 때 이슈라고 봐야 될 것 같고 규제지역이 지정이 되면 자금조달계약서라든지 입주계약 이런 여러 가지 것들이 나오고 있을 수밖에 없는데 어제 큰 것은 지금 말씀드린 것처럼 뭐든지 한꺼번에 했다. 원래 기본적으로는 토지거래허가구역으로 가려면 기존의 규제지역들. 흔히 말해서 투기우려지역 같은 것들이 먼저 지정이 되면서 토지거래허가지역으로 가야 되는데 어제는 서울하고 서울 이외의 지역에 대해서 토지거래허가구역 같은 거의 최종 룰을 쓴 것, 최종적인 수단을 쓴 거거든요. 그렇다는 이야기는 모든 단계를 차분히 간 게 아니라 한꺼번에 걸면서 굉장히 수요를 위축시키려는 그런 이야기를 걸었다고 아마 이해하시면 될 것 같습니다. 추가적으로 주택담보대출 6억 원에서 2억 원, 4억 원, 6억 원 차등하는데 가격별에 따라서 25억 이상은 2억. 15억에서 25억은 4억 원, 그 밑은 6억 원, 이렇게 차등을 하고 전세대출도 축소하는 방안을 내놓았다고 이해하시면 되겠습니다.
[앵커]
그러니까 부동산 거래의 손발을 다 묶은 굉장히 큰 수요억제책이다, 이렇게 이해를 할 수 있겠는데요. 세부적인 내용은 차근차근히 살펴보려고 하는데 그전에 결론적으로 효과가 있겠습니까?
[이정환]
한동안은 수요를 위축시키는 효과가 분명히 있을 것이라고 보시먼 될 것 같고 지금 사라는 이야기는 뭐냐 하면 정부에서 투기가 아닌 주택을 사는 것이 어떤 것이냐 이야기를 할 때 결국은 현금으로 사든가 현금의 비중이 굉장히 높든가 아니면 전세를 끼지 말고 사든가. 이런 식의 약간 가이드라인을 내놓은 거거든요. 가이드라인을 내놓았기 때문에 이렇게 되는 사람들이 많지는 않고 가격이 빠르게 오르지 않는다고 하면 투자적인 목적인 아파트라든지 사는 데 주택 구매 효과가 떨어질 것이기 때문에 단기간에는 수요가 줄어들 것이라는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다. 다만 이번에 토지거래허가구역 같은 것들도 내년 12월까지 한정을 시켜놨고 무한정 큰 구역에 대해서 토지거래허가구역을 지정할 수 있을 것이냐, 이런 것에 대해서는 전례가 없었던 일이고 국민들의 반발도 있을 수 있는 부분이기 때문에 조금 지켜봐야 될 상황이고 지금 만약 풀리게 된다고 하면 어떻게 보면 눌려왔던 수요가 올라갈 수도 있는 이런 상황들이다. 그리고 근본적으로는 공급대책이 아직까지는 매우 투명하지는 않기 때문에 사람들이 기대감들이 어떻게 형성되느냐에 따라서 생각보다 빨리 또 가격이 변동할 수도 있는 이런 상황이 조성되어 있다. 결국 수요와 공급인데 지금 수요만 억눌렀고 공급에 대해서는 아직 구체화된 것들이 없기 때문에 수요, 수요는 결국 기대감이죠. 기대감이 가격에 빨리 반영된 이런 상황은 조성되어 있는 상태다라는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
구체적으로 하나하나씩 살펴보겠습니다. 부동산 조정대상지역과 투기과열지구를 확대했습니다. 이게 실효성이 있을까요?
[이정환]
실효성은 당연히 있겠죠. 이게 당연히 있다는 이야기는 어떤 거냐면 부채에 대해서 LTV 규제 같은 것들을 세게 했다고 말씀드릴 수 있는데 15억 이하 주택에 대해서 6억이라고 이야기하지만 LTV 규제가 들어가면 또 다른 이야기거든요. LTV 규제가 들어갔다는 이야기는 어떤 거냐면 10억을 빌리면 40%밖에 인정을 안 해 주기 때문에 내가 빚을 낼 수 있는 한도는 40%, 4억 원밖에 안 됩니다. 그러니까 명목상으로는 6억 원으로 풀어줬다고 하지만 6억 원이 사실상 아닌 상태라고 보시면 될 것 같고 그만큼 조금 가격이 작은 주택들은 빚을 내서 사시는 분들이 더 많다라고 할 수가 있는데 이런 빚에 대한 한계 같은 것들을 줄여주면서 주택에 영향을 줬다고 이해하시면 될 것 같습니다. 이어진 토지거래허가제와 이어지면서 이게 수요를 위축시키는 효과는 분명히 있을 것 같다. 그리고 이것이 반영된 것은 지금 도표에 나오고 있지만 서울을 중심으로 해서 부동산 가격이 오르다 보니까 수도권까지 퍼져나가는 현상들이 있으니까 서울하고 전체적으로 굉장히 큰 범위로 했거든요. 서울 전역하고 경기권 12개까지 했다는 이야기는 결국 큰 권역에 대해서 이런 수요억제책, 흔히 말해서 금융 억제책 같은 것들을 세게 내놨다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 대책이 나오는 배경을 보면 조금 전에 저희가 그래픽으로 잠시 보여드렸는데 지금까지 두 차례 부동산 대책이 있었죠. 6.27 대출규제, 그리고 9.7 공급 대책이 있었는데도 부동산 시장의 불안이 계속 이어지고 있기 때문이었거든요. 그렇기 때문에 말씀하신 것처럼 이렇게 규제지역들을 대폭 확대했는데 전 이것을 보고 나니까 다 묶는 건 좋은데 이렇게 하면 인천 같은 다른 쪽으로 수요가 튀는 것 아닌가, 이런 생각이 들었거든요. 교수님 어떻게 생각하세요?
[이정환]
아무래도 수요가 흘러나갈 수 있다는 의견들은 계속 나오고 있고요. 특히나 수원 화성 같은 데가 지정이 안 되면서 동탄이 지정이 안 되면서 그쪽은 혜택을 보지 않을까라는 의견들도 나오고 있다. 이 밖의 지역에 대해서는 사람들이 투자를 강력하게 할 수 있는 이런 여건이 형성된 게 하나가 있고요. 두 번째 지적할 점은 지금 아주 파란색으로 나오고 있는데 용산, 서초, 강남, 송파는 이미 동일한 규제를 받고 있었기 때문에 오히려 사람들이 투자를 할 때 같은 돈이라면 다른 데 가서 어렵게 투자하느니 이쪽에, 흔히 말하는 중심권에 쏠릴 수 있는 두 가지 현상이 같이 나타날 수 있다라고 이해를 하시면 될 것 같습니다. 그래서 현금으로 사는 건 막지 않겠다고 굉장히 강력하게 이야기를 하고 있고 저번에 토지거래허가구역을 풀었을 때 현금을 가지신 분들이 꽤 많았다는 것이 증명이 되고 있거든요. 이런 큰 부자들은 어떻게 보자면 용산, 서초, 강남, 송파. 기존에 있는 지역으로 갈 가능성이 높고 그다음에 진짜 실수요자들은 아까 말씀드린 것처럼 지금 지정이 되지 않은 지역으로 가서 적정한 가격 수준의 아파트를 골라서 살 가능성이 높아지고 있다. 이쪽 시장은 좋아질 가능성이 있다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
양극화 현상이 심화할 것이다, 이런 우려도 나오고 있는데 고가주택은 현금이 없으면 못 산다라는 말이잖아요, 대출 규제를 이렇게 조이다 보면. 결국 현금여력이 있는 자산가 중심의 똘똘한 한 채 현상이 더 심화될 것이다 이런 지적이 나오는데 어떻게 생각하십니까?
[이정환]
아무래도 그런 현상은 강화될 수밖에 없다라고 볼 수 있겠고요. 지금 토지거래허가구역이라든지 이런 여러 가지 규제에 기존부터 묶여 있었던 지역에 대한 수요가 늘어날 것이라는 기대감이 나오는 것이 아무래도 현금을 가지신 분들이 또 있다. 그리고 주가가 상승하게 되면 개인의 자산도 늘어나게 되고 개인의 자산이 늘어난다는 이야기는 일부 부동산으로 자금이 흘러갈 가능성이 높다는 말씀을 드릴 수 있거든요. 투자자금들이 주식도 하지만 부동산도 해야 되고 왔다 갔다 해야 되는 것들이기 때문에 이쪽에서 많이 버신 분들이 흔히 말해서 미래의 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 높은 지역으로 흘러갈 수 있고 그것들이 현금으로 샀을 때 가장 메리트가 있는 용산, 강남, 서초 그다음에 송파까지 이어질 수 있는 이런 메커니즘이 있다고 이해하시면 될 것 같습니다. 시장의 유동성이 굉장히 많이 펼쳐져 있고요. 또 주식을 통해서 돈을 번 분도 굉장히 많고, 그렇게 된다는 이야기는 이 유동성들이 부동산으로 갈 흐름이 있는데 이 흐름들이 결국은 어디로 갈 것이냐? 현금만 있다고 하면 현금으로 사는 것에 대해서는 방해하지 않겠다는 이야기를 계속하고 있기 때문에 강남 쪽으로 몰려갈 수 있는, 흔히 말하는 기존에 과열됐던 지역으로 몰려갈 수 있는 그런 시나리오도 사람들이 생각을 하고 있다는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
또 하나 살펴봐야 될 게 이렇게 규제를 조이고 주담대 안에서 스트레스DSR 금리도 상향 조정하고 이런 규제가 늘어나면 이거 전셋값 끌어올리는 거 아닙니까?
[이정환]
전셋값을 끌어올리기도 하지만 전월세값들을 높일 거라는 의견들도 많습니다. 결국은 집 사는 데 어려워진 지역이 된다는 이야기는 집값보다는 전셋값이 올라갈 수 있다는 이야기인데 지금 흔히 말해서 한 가구가 있으면 지역 내 대출 같은 것들도 DSR 규제를 받는다고 이야기를 하고 있거든요. 전세대출이 기본적으로 DSR 규제를 받지는 않는데 이런 DSR 규제 같은 것도 받으면서 어떻게 보면 대출여력이 줄어든다는 말씀을 드릴 수 있을 것 같고 대출 여력이 줄어든다는 이야기는 특히나 기존에 살던 사람들은 새로 전월세 전환 같은 것을 통해서 집을 계속 유지해야 되는 상황들이다라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 지금 그래픽에 나가는 전세대출 DSR 규제 적용이라는 건 아무래도 1주택자의 이야기라고 보시면 될 것 같고 예전에는 사실 전세대출에 대해서 이런 걸 잘 반영하지 않기는 했는데 전세대출했을 때 이런 것들에 대해서 규제가 적용이 되면서 대출한도가 줄어든다. 대출한도가 줄어든다는 이야기는 전체 가격은 안 오를 수 있지만 이분들이 결국은 전월세 전환 같은 것들을, 전세를 반드시 살아야 되는 분들, 또 임차를 해야 되는 분들은 전월세 전환 같은 것들을 하면서 흔히 말하는 전세의 월세화를 촉진할 수 있는 이런 상황이다라고 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
아까 짚어주신 것처럼 이번 대책은 초강력 부동산 대책입니다. 풍선효과 막으려고 하다 보니까 경기 지역까지 포괄적으로 묶였는데 실수요자들 반응도 굉장히 반발이 거셀 것 같은데요.
[이정환]
아무래도 두 가지 측면이 있고요. 지금 토지거래허가구역이 된다는 이야기는 어떤 거냐면 가장 큰 시사점을 말씀 안 드렸는데 토지거래허가구역이 된다는 얘기는 우리가 집을 들어갈 때 허가를 받아야 한다는 이야기고 실수요자가 아니면 못 들어간다. 그러니까 전세를 끼고 집을 사는 일은 불가능하다는 이야기를 그런 이야기를 드릴 수 있을 것 같습니다. 그런 이야기는 어떤 거냐면 진짜 사는 사람들이 아니면 집을 사는 것들이 어렵다라는 이야기가 되겠고, 이런 분들이 어떻게 보자면 거래 자체가 줄어들면서 실수요자들의 피해가 우려될 수밖에 없는 이런 상황들이다. 기존에 팔려고 했던 사람들도 이런 대책들이 나오게 되면 공급을 줄일 수밖에 없고 실수요자들은 살 수는 있는데 사실은 있음에도 불구하고 투지거래허가구역에서 벗어나 있어서 살 수 있음에도 불구하고 공급량 자체가 줄면서 타격을 입는 상황이다라고 보시면 될 것 같고요. 두 번째 아쉬워하는 분들은 지금 강남에서 오르고 분당에서 오르고 집값들이 오르고 있는 분들인데 어떻게 보면 노도강 지역이라든지 올라가려고 하는 지역들에 대해서 오르지도 않았는데 강력한 규제를 받았다는 이런 불만을 말씀하시는 분들도 있기 때문에 불만을 가지신 분들이 있고 집값이라는 것이 그냥 집값이 아니라 개인의 자산의 큰 부분을 차지하고 있기 때문에 그분들의 원망 역시 조금 있는 것 같다는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
자칫 이런 대책들이 실수요자들만 골탕을 먹게 되는 일 없어야 할 것 같습니다. 이런 것들은 정밀하게 조정을 해 나가야 될 것 같은데요. 지금까지 말씀해 주신 것들 여기에 더해서 정부에서는 부동산 세제 개편까지도 검토할 수 있다는 으름장 같은 것도 놨단 말이에요. 지금 이재명 정부가 탄생을 하고 넉 달이 됐는데 부동산 대책이 세 차례가 나왔습니다. 이거 너무 잦은 것 아닙니까?
[이정환]
사실 그만큼 부동산이 중요할 수밖에 없다는 이야기로 보시면 될 것 같고요. 집값이 올라가게 되면 정치적인 이슈, 국민 정서 같은 것들이 좋아지지가 않기 때문에 이런 이야기들이 많이 나오고 있다. 근본적으로는 공급이 충분하면 이런 시장의 메커니즘이 잘 작용을 해서 집값이 많이 오를 거라는 기대감이 형성이 되지 않는데 지금 공급이 아무래도 위축이 되어 있다 보니, 26년 가면 올해보다 아파트 공급이 서울 지역은 반으로 줄어들 거라는 이야기도 나오고 있거든요. 그런 만큼 사람들이 공급이 줄어들 것을 알고 있기 때문에 집값 같은 것들의 움직임이 심하고 그런 것을 막기 위해서 여러 가지 대책들, 그러니까 6월에도 내고 9월에도 내고 10월에도 한 번 더 냈는데 이런 여러 가지 대책들을 통해서 부동산 가격을 안정시키려는 노력을 하고 있다. 이런 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 이정환 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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